Bauherren-Handbuch E-Book

Bernhard Metzger

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 486

Veröffentlichungsjahr: 2022

Beschreibung

Ob Architektenhaus, Bauträgerprojekt oder Kauf eines Fertighauses: Mit diesem Buch überblicken Sie den gesamten Ablauf des Hausbaus oder Erwerbs und kontrollieren die Baufortschritte. Der Autor unterstützt Sie bei allen Entscheidungen von der Objektauswahl bis zur Bauabnahme. Bautechnische Details und rechtliche Aspekte werden verständlich erklärt. Das Handbuch hilft Ihnen, teure Fehler zu vermeiden und zeigt, wie Sie mit Architekt:innen, Handwerker:innen oder Banken zusammenarbeiten – auch im Konfliktfall. So haben Sie Ihren Bau immer unter Kontrolle! Inhalte: - Erwerbsmöglichkeiten, Grundstück, Planung, Kalkulation, Finanzierung - Eigenleistung, Übersicht der Gewerke, Bauzeitenplan - Baubeschreibungen verstehen, Bauleistung abnehmen, Pfusch erkennen - Alles zum Thema Recht: Vertragsgestaltung, Kaufverträge, HOAI, VOB und BGB - Neu in der 13. Auflage: Honorarordnung für Architekten (HOAI), Gebäudeenergiegesetz (GEG), Aktuelles zum EnergieausweisDigitale Extras: - Verbrauchervertrag - Checklisten zur Planung und zur Qualitätskontrolle - Verzeichnis der DIN-Normen - Abnahme- und Übergabeprotokoll 

Leseprobe

[7]Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumVorwortAbbildungsverzeichnisTabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis1 Erwerbsmöglichkeiten1.1 Das Architektenhaus1.2 Das Baubetreuungsobjekt1.3 Das Bauträgerobjekt1.4 Das Fertighaus1.5 Der Erwerb bei einer Versteigerung2 Grundstück2.1 Woher bekomme ich ein Grundstück?2.2 Grundstücksanalyse2.3 Bebaubarkeit des Grundstücks2.4 Baunutzungsverordnung/Bebauungsplan2.4.1 Art der baulichen Nutzung2.4.2 Maß der baulichen Nutzung2.4.3 Die Bauweise 2.5 Auszug aus einem Bebauungsplan2.6 Kalkulation des Grundstückskaufpreises und der Nebenkosten3 Planung3.1 Nachhaltiges Planen3.2 Gutachten in der Planungsphase 4 Kalkulation der Gesamtbaukosten4.1 Grundstückskosten und Grundstücksnebenkosten4.2 Erschließungskosten4.3 Baukosten4.4 Hausnebenkosten4.5 Gesamtbaukosten4.6 Prozentuale Aufschlüsselung der Baukosten5 Finanzierung5.1 Was kann ich mir leisten?5.2 Hypotheken5.3 Effektivzins5.4 Nebenkosten5.5 Bausparen5.6 Wo Kreditgeber die Belastungsgrenze ziehen6 Eigenleistung7 Baubeschreibung8 Bauzeitenplan 8.1 Darstellung eines Bauzeitenplans 8.2 Erläuterungen zum Bauzeitenplan 9 Gewerke 9.1 Abbruch/Rodung9.2 Erdarbeiten9.3 Baugrubenumschließung9.4 Unterfangungsarbeiten 9.5 Wasserhaltungsarbeiten9.6 Rohbau 9.6.1 Fundament und Bodenplatte9.6.2 Kelleraußenwände9.6.3 Drainage9.6.4 Decken9.6.5 Außenwände9.6.6 Innenwände9.6.7 Kamin9.6.8 Treppen9.7 Dach9.7.1 Dachstuhl9.7.2 Dachaufbau9.7.3 Spenglerarbeiten 9.8 Fenster und Rollläden9.8.1 Fenster9.8.2 Rollläden9.9 Haustechnik9.9.1 Sanitärinstallation9.9.2 Heizungsinstallation9.9.3 Elektroinstallation9.10 Putzarbeiten9.10.1 Innenputz9.10.2 Außenputz9.10.3 Wärmedämmverbundsysteme (WDVS)9.11 Estrich 9.11.1 Verbundestrich 9.11.2 Estriche auf Trennschicht9.11.3 Schwimmender Estrich 9.11.4 Bezeichnung der Estriche 9.11.5 Unterschiede nach der Art des Bindemittels9.11.6 Trockenestrich 9.11.7 Fugenausbildung 9.11.8 Maximale Feldgröße von Estrichflächen9.12 Innentüren9.12.1 Zarge 9.12.2 Türblatt9.12.3 Schallschutz9.12.4 Klimaklasse9.12.5 Einbruchhemmende Türelemente9.12.6 Brandschutz/Rauchschutz9.12.7 Normgrößen (Rohbaumaß) für Türöffnungen9.12.8 Sonstiges9.13 Malerarbeiten9.13.1 Holzteile9.13.2 Metallteile9.13.3 Mineralische Untergründe (Putze)9.13.4 Beton-/Estrichflächen9.13.5 Gipskartonflächen9.14 Bodenbeläge9.14.1 Fliesen-, Marmor- und Granitbeläge9.14.2 Teppichbeläge9.14.3 Parkettbeläge9.14.4 Elastische Beläge9.14.5 Anstriche9.14.6 Allgemeines10 Energiegewinnungssysteme – erneuerbare Energien10.1 Solarkollektoranlagen10.2 Photovoltaikanlagen 10.2.1 Inselbetrieb10.2.2 Netzparallelbetrieb10.3 Wärmepumpen10.3.1 Betriebsarten von Wärmepumpen10.3.2 Wärmequellen der Wärmepumpen10.3.3 Wärmepumpen-Kennzahlen10.4 Förderprogramme11 Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)11.1 Chronik der Verordnungsgebung11.1.1 Zielsetzung der Novellen 2014 und 202011.1.2 Hinweise zu den Anforderungsgrößen11.2 Energiebilanz eines Wohngebäudes11.2.1 Energiebilanz und Heizwärmebedarf11.2.2 Heizenergiebedarf11.2.3 Primärenergiebedarf11.2.4 Klima- und Nutzereinflüsse11.3 Monatsbilanzverfahren nach DIN V 18599-2: Verfahrensweg12 Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI)12.1 Die Eckpunkte der HOAI 202112.2 Leistungen und Leistungsbilder (§ 3 HOAI) 12.3 Anrechenbare Kosten (§ 4 HOAI) 12.4 Honorarzonen (§ 5 HOAI) 12.5 Grundlagen des Honorars (§ 6 HOAI) 12.6 Honorarvereinbarung (§ 7 HOAI) 12.7 Nebenkosten (§ 14 HOAI) 12.8 Zahlungen (§ 15 HOAI) 12.9 Honorare für Grundleistungen bei Gebäuden (§ 35 HOAI) 12.10 Beispiel: Ermittlung des Architektenhonorars mithilfe der HOAI 13 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)13.1 Einblick in die Makler- und Bauträgerverordnung13.2 Mängelrechte14 Bauphysik14.1 Wärmeschutz14.1.1 Welche Punkte sind bei der Planung zu beachten?14.1.2 Kriterien für den richtigen Dämmstoff14.1.3 Raumklima/Behaglichkeit14.1.4 Empfundene Temperatur14.1.5 Luftbewegung14.1.6 Wärmespeicherung14.1.7 Außendämmung14.1.8 Innendämmung14.2 Schallschutz14.3 Brandschutz14.4 Feuchtigkeitsschutz14.5 Holzschutz15 Abnahme15.1 Arten von Abnahmen15.2 Rechtliche Wirkungen einer Abnahme15.3 Abnahme- und Übergabeprotokoll15.4 Beurteilung der Mangelfreiheit 15.5 Nacherfüllung und Mängelansprüche16 Versicherungen16.1 Versicherungen während der Bauzeit16.2 Versicherungen nach Bezug17 Sicherheit für Haus und Wohnung18 Umzug19 Checklisten zur Qualitätskontrolle für die wesentlichen Gewerke StichwortverzeichnisDer AutorDigital Extras

[1]

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Bernhard Metzger

Bauherren-Handbuch

13., aktualisierte Auflage, Juni 2022

© 2022 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

haufe.de

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Bildnachweis (Cover): © sculpies, shutterstock

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping, traum-vom-buch.de, München

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[13]Vorwort

Der Weg zu den eigenen vier Wänden ist oft steinig, er führt über Stolperschwellen und Ärgernisse. Das hat mit dem knappen Grundstücksmarkt und der schwierigen Finanzierung zu tun, zudem verzweifeln viele Bauherren fast an der Vielzahl der Vorschriften und Normen. Viele, die dem entgehen wollen, entschließen sich, ein schlüsselfertiges Haus oder eine schlüsselfertige Wohnung zu kaufen oder für sich erstellen zu lassen. Dem Erwerber/Bauherrn bleibt damit sicher viel Ärger und Arbeit erspart, denn der Verkäufer oder Auftragnehmer übernimmt die Organisation und die Überwachung des Baus. Trotzdem hat es sich in der Praxis gezeigt, dass es zumindest vorteilhaft ist, wenn der Erwerber/Bauherr selbst über die Zusammenhänge des Bauens in etwa Bescheid weiß. So kann er die Baufortschritte selbst verfolgen und auf etwaige Missverständnisse oder Fehler schon beim Entstehen aufmerksam machen.

Dieses Fachbuch vermittelt dem künftigen Eigentümer das einschlägige Wissen in leicht verständlicher Form. Im Vordergrund stehen der Erwerb von Immobilien über einen Bauträger sowie das individuelle Bauen mithilfe eines Architekten. Im Einzelnen geht es um folgende Bereiche:

Beurteilung und Bebaubarkeit von GrundstückenPlanung, Kalkulation und Finanzierung von BauvorhabenVertragsgestaltung, Kaufverträge, Regelungen in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)Baubeschreibung und AusstattungKritische Betrachtung sämtlicher am Bau beteiligten GewerkeEinblicke in die BauphysikAbnahme von Bauleistungen

Das im Buch zusammengetragene Wissen hilft dem zukünftigen Eigenheimbesitzer, so manchen Fehler von Anfang an zu vermeiden. Zudem wird eine möglicherweise einseitige Information durch den Handwerker ergänzt und eine ständige Kontrolle des gesamten Bauablaufs ermöglicht. Beispiele aus der Praxis, Musterkalkulationsvordrucke und Checklisten unterstützen bei der Umsetzung.

Inning, im April 2022Bernhard Metzger

[15]Abbildungsverzeichnis

Abb. 1:Zwangsversteigerungen 2011–2020Abb. 2:Prozentuale Verteilung der anberaumten Zwangsversteigerungen nach Objektarten im Jahr 2020Abb. 3:BebauungsplanAbb. 4:AushubprofilAbb. 5:Darstellung mehrerer Verbauarten; Spundwand, Bohrpfahlwand, Trägerbohlwand (»Berliner Verbau«)Abb. 6:Beispiel einer Anordnung von Dränleitungen, Kontroll- und Reinigungseinrichtungen einer Ringdränage (Mindestabmessungen)Abb. 7:Querschnitt einer Ringdrainage an einer AußenwandAbb. 8:Detail – DeckenauflagerAbb. 9:Überbindung/ÜberbindemaßAbb. 10:Zweischalige Außenwand mit Wärmedämmung und HinterlüftungAbb. 11:Zweizügiger Kamin mit zwei Durchmessern zum Anschluss verschiedener Feuerstätten, zusätzlich mit Schacht für raumluftunabhängigen Betrieb oder als InstallationsschachtAbb. 12:Zweizügiger Kamin mit zwei unterschiedlichen Durchmessern zum Anschluss verschiedener FeuerstättenAbb. 13:Kaminzug mit Mantelstein und Schamotterohr mit Dämmung und zusätzlichem Schacht für raumluftunabhängigen Betrieb oder als InstallationsschachtAbb. 14:Bestandteile des DachesAbb. 15:DachformenAbb. 16:PfettendachAbb. 17:SparrendachAbb. 18:KehlbalkendachAbb. 19:Kaltdach – Traufe mit UnterdachAbb. 20:Zwischensparrendämmung mit HinterlüftungAbb. 21:Zwischensparrendämmung als VollsparrendämmungAbb. 22:AufsparrendämmungAbb. 23:WarmdachAbb. 24:UmkehrdachAbb. 25:Skizze eines Fensterstocks (Holz)Abb. 26:Die gängigsten Öffnungsarten bei Fenstern und die jeweiligen Symbole in AnsichtsplänenAbb. 27:Schnitt durch Zweifach-VerglasungAbb. 28:EinrohrsystemAbb. 29:Zweirohrsystem[16]Abb. 30:Ausstattungswert 1 nach RAL-RG 678 (Mindestausstattung) bzw. nach DIN 18015-2Abb. 31:Ausstattungswert 2 nach RAL-RG 678 (Standardausstattung)Abb. 32:Ausstattungswert 3 nach RAL-RG 678 (Komfortausstattung)Abb. 33:PutzeckleisteAbb. 34:Wärmeleitfähigkeit verschiedener Dämmstoffmaterialien (W/m2K)Abb. 35:Stärke unterschiedlicher Dämmstoffmaterialien für einen U-Wert von 0,20 W/m2K (in cm)Abb. 36:Systemaufbau eines Wärmedämmverbundsystems (WDVS)Abb. 37:VerbundestrichAbb. 38:Estrich auf TrennschichtAbb. 39:Schwimmender EstrichAbb. 40:Heizestrich mit Verlegung der Heizelemente in der Dämmschicht (Trockenverlegung)Abb. 41:Heizestrich mit Verlegung der Heizelemente im Estrich (Nassverlegung)Abb. 42:Skizze einer Holzumfassungszarge (Horizontalschnitt)Abb. 43:Wabenmittellage beim TürblattAbb. 44:Türblattinnenlage mit RöhrenspanstegAbb. 45:Türblattinnenlage mit RöhrenspanplatteAbb. 46:Türblattinnenlage mit VollspanplatteAbb. 47:Türanschlag DIN rechtsAbb. 48:Horizontalschnitt einer WandanschlussleisteAbb. 49:Horizontalschnitt einer BodendichtungAbb. 50:Zuordnung der Stichmaße t zum MesspunktabstandAbb. 51:Energieverbrauch für Wohnen nach Energieträgern 2000 bis 2019 in DeutschlandAbb. 52:Durchschnittliche Sonnenscheindauer in Stunden pro JahrAbb. 53:Solare Deckungsrate pro Monat in %Abb. 54:Komponenten eines SolarsystemsAbb. 55:Komponenten einer PhotovoltaikanlageAbb. 56:Von der Raumwärme zum CO2-Verbrauch Bundesverband der Deutschen Ziegelindustrie e. V., Berlin 2021Abb. 57:Heizwärmeeinsparung durch Solarabsorption auf Außenoberflächen Bundesverband der Deutschen Ziegelindustrie e. V., Berlin 2021Abb. 58:Beispielhafte Endenergiebilanz eines Niedrigenergiehauses Bundesverband der Deutschen Ziegelindustrie e. V., Berlin 2021Abb. 59:FußbodenaufbauAbb. 60:»Aufschüsselung« des EstrichsAbb. 61:Treppenauflager an PodestAbb. 62:Folgen der AbnahmeAbb. 63:Zusammenfassung: Mängelansprüche

[17]Tabellenverzeichnis

Tab. 1:Kalkulation der Grundstückskosten und GrundstücksnebenkostenTab. 2:Räume und ihre Orientierung nach HimmelsrichtungenTab. 3:Bauerhaltungskosten von BauteilenTab. 4:Grundstückskosten und GrundstücksnebenkostenTab. 5:ErschließungskostenTab. 6:BaukostenTab. 7:ErschließungskostenTab. 8:Zusammenstellung der GesamtbaukostenTab. 9:Übersicht über die zu entrichtende Grunderwerbsteuer in den Bundesländern (Stand 2022)Tab. 10:Prozentuale Aufschlüsselung der BaukostenTab. 11:Baukostenanteile nach GewerkenTab. 12:Die Berechnungsmethoden nach DIN 277, DIN 283 und WoFlV im ÜberblickTab. 13:Erläuterungen zum BauzeitenplanTab. 14:Böschungswinkel bei unterschiedlichen BodenartenTab. 15:Fachausdrücke im Zusammenhang mit DächernTab. 16:Güte- und Sortierklassen bei HolzTab. 17:U- und g-Werte heute üblicher FensterTab. 18:Tabelle 2 aus VDI-Richtlinie 2719 – Schallschutzklassen von FensternTab. 19:Rohrmaterialien im ÜberblickTab. 20:Standardmaße von SanitärgegenständenTab. 21:BehaglichkeitstemperaturenTab. 22:Ausstattungswerte und deren QualitätTab. 23:Anzahl der Stromkreise nach WohnflächeTab. 24:Gängige SchaltungsvariantenTab. 25:Installationszonen für waagerechte Installationen (30 cm breit)Tab. 26:Installationszonen für senkrechte Installationen (20 cm breit)Tab. 27:Kostenvergleich verschiedener Wärmedämmsysteme nach Dämmstoff und Schlussbeschichtung bei NeubautenTab. 28:Mechanische Kennwerte der EstricheTab. 29:Mechanische BeanspruchungsgruppenTab. 30:Luftschalldämmung von Türelementen nach DIN 4109Tab. 31:Einsatzstellen von Türen nach KlimaklassenTab. 32:Tabelle NA.6 aus der DIN EN 1627: Kriterien für die Auswahl der WiderstandsklasseTab. 33:Einbruchschutz bei Türen: Einsatzempfehlungen für den Wohnungsbau[18]Tab. 34:Tabelle NA.1 aus DIN EN 1627: Zuordnung der einzelnen Widerstandsklassen zu Schließzylindern und Schutzbeschlägen im Rahmen der AustauschbarkeitTab. 35:Normgrößen für TüröffnungenTab. 36:Schlossarten und ihre VerwendungTab. 37:Eignung von Bodenbelägen bezüglich der NutzungTab. 38:Verwendung von Bodenbelägen nach AbriebgruppenTab. 39:Überblick über TeppichfasernTab. 40:Nadelteilung bei TeppichenTab. 41:Verlegearten von ParkettTab. 42:Sortierungen bei ParkettTab. 43:Brinell-Härte einiger HölzerTab. 44:Piktogramme für Zusatzeigenschaften von PVC-BodenbelägenTab. 45:Ebenheit der Oberfläche nach DIN 18202Tab. 46:Maximale Feuchtigkeitsgehalte bei Zement- und CalciumsulfatestrichenTab. 47:Faustformel zur Dimensionierung der HeizunterstützungTab. 48:Kurzübersicht zu WärmepumpenTab. 49:Primärenergiefaktoren und CO2-Emissionsfaktoren verschiedener Energieträger (heizwertbezogen)Tab. 50:Leistungsphasen der HOAI 2021 (für Gebäude)Tab. 51:Honorartafel zu § 35 HOAI »Honorare für Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen«Tab. 52:Auszug aus der Honorartafel zur GebäudeplanungTab. 53:Planungsphasen 1–9 nach HOAITab. 54:Teilhonorare für »Leistungspakete«Tab. 55:Beispiel eines Zahlungsplans für ein BauträgerobjektTab. 56:Ratenplan bei BauträgerkaufTab. 57:Ratenplan bei BaubetreuervertragTab. 58:Aufstellung der zu erbringenden Leistungen nach TeilbeträgenTab. 59:Übersicht über DämmmaterialienTab. 60:Grundlärmpegel, Schalldämmmaß R’w und das Durchhören von SpracheTab. 61:Schallschutzstufen (SSt) nach VDI 4100Tab. 62:Baustoffklassen nach BrandverhaltenTab. 63:Feuerwiderstandsklassen nach BrandverhaltenTab. 64:Übersicht über VerjährungsfristenTab. 65:Neubeginn und Hemmung der Verjährung

[19]Abkürzungsverzeichnis

ASGussasphaltestrichATVAllgemeine technische VertragsbedingungenBauGBBaugesetzbuchBauNVOBaunutzungsverordnungBGBBürgerliches GesetzbuchBMBaumasseBMZBaumassenzahlBTXAromatische KohlenwasserstoffeCACalciumsulfatestrichCTZementestrichDINDeutsches Institut für NormungEEWärmeGErneuerbare-Energien-WärmegesetzEIBEuropäischer InstallationsbusENEuropäische NormEnEGEnergieeinsparungsgesetzEnEVEnergieeinsparverordnungEPEpoxydEPBDEnergy Performance of Buildings DirectiveEVUEnergieversorgungsunternehmenFoSiGForderungssicherungsgesetzGEGGebäudeenergiegesetzGewOGewerbeordnungGFGröße der GeschossflächeGFZGeschossflächenzahlGRGrundflächeGRZGrundflächenzahlGSTGebäudesystemtechnikHOAIHonorarordnung für Architekten und IngenieureKAGKommunalabgabengesetzKNXKonnex-BusKRBKleinrammbohrungkWpKilowattpeakMAMagnesitestrichMaBVMakler- und BauträgerverordnungMBOMusterbauordnungMKWMineralkohlenwasserstoffe[20]PAngVPreisangabenverordnungPURPolyurethanRLFRelative LuftfeuchteSRKunstharzestrichVOBVergabe- und Vertragsordnung für BauleistungenWoFlVWohnflächenverordnung

[21]1Erwerbsmöglichkeiten

Beim Erwerb einer Immobilie können Sie unabhängig vom Haustyp unter diversen Möglichkeiten wählen:

ArchitektenhausBaubetreuungsobjektBauträgerobjektFertighausErwerb bei einer Versteigerung

Die zwei am häufigsten vorkommenden Erwerbsformen bei Immobilien sind

das individuelle schlüsselfertige Bauen, das heißt die Einschaltung eines Architekten oder eines Baubetreuers (Bebauung eines vorhandenen Grundstücks), undder Bauträgerkauf (Erwerb von Grundstück und Bauleistung)

Mit diesen beiden Möglichkeiten befasst sich dieses Buch hauptsächlich, zudem beschränkt es sich auf den Bau von

Ein- bzw. Zweifamilienhäusern,Reihenhäusern,kleinen Wohnanlagen mit Tiefgarage

Schlüsselfertig oder teilfertig

Beim schlüsselfertigen Bauen wird von einer Firma, zum Beispiel einem Bauträger oder einer Baugesellschaft, ein Gebäude nach einer genau definierten Baubeschreibung einschließlich Planunterlagen meist zu einem Festpreis erstellt. Wenn das Objekt bezugsfertig ist, erfolgt die Übergabe an den Auftraggeber. Das Gebäude ist bezugsfertig, wenn dem Erwerber zugemutet werden kann, das Haus zu beziehen.

Vom teilfertigen Bauen spricht man, wenn ein Teil eines Objekts, zum Beispiel der Rohbau eines Hauses einschließlich Dach, nach einer Baubeschreibung und aussagekräftigen Plänen zu einem Festpreis errichtet wird. Der Übergabezustand wird vorab in einem Vertrag vereinbart. Der Bauherr kann anschließend den Ausbau bzw. die endgültige Fertigstellung in Eigenleistung erbringen oder er beauftragt Handwerksfirmen seiner Wahl (Fremdleistung).

1.1Das Architektenhaus

Wer als Bauherr vom ersten Entwurf an mit einem Architekten zusammenarbeitet, erhält in jedem Fall etwas Individuelles, wodurch seinen persönlichen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten optimal entsprochen werden kann.

[22]Der Umfang der Leistungen des Architekten sowie die Berechnung der einzelnen vom Architektenhonorar erfassten Leistungen regelt die Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen [HOAI; siehe hierzu auch Kapitel 12 »Verordnung über die Honorare für Architekten und Ingenieurleistungen (HOAI)«].

Das Honorar des Architekten richtet sich gemäß der novellierten HOAI 2021

nach den anrechenbaren Kosten des Objekts auf Grundlage der Kostenberechnung oder, soweit diese nicht vorliegt, nach der Kostenschätzung,nach dem Leistungsbild,nach der Honorarzone,nach der dazugehörigen Honorartafel (zur Honorarorientierung).

Grundsätzlich sollten während der Vorverhandlungen mit dem Architekten alle Vereinbarungen, die die späteren Leistungen und das erwartete Honorar betreffen, in Schriftform niedergelegt werden. Denn nur so können Missverständnisse von vornherein vermieden werden.

Sinnvollerweise sollte ein Architekt vor Ort ausgewählt werden, der die örtlichen Verhältnisse kennt, insbesondere Behörden und Handwerksfirmen, dessen bisherige Kunden gut über ihn sprechen und dessen Bauwerke gefallen. Wichtig zu wissen ist auch, ob der Architekt Mitglied in der Architektenkammer ist, denn nur dann ist er bauvorlageberechtigt.

Die Leistung eines Architekten beschränkt sich nicht nur auf die Erstellung der Planunterlagen, sondern er betreut – je nach Auftragserteilung – ein Bauvorhaben vom Anfang bis zum Ende.

Tipp

Der Bauherr sollte es sich zweimal überlegen, seinen Bau ganz allein überwachen zu wollen, nur um das Honorar für die Bauleitung einzusparen. Häufig bringt ein guter Architekt das für die Bauüberwachung fällige Honorar nahezu von selbst wieder herein. Dies ergibt sich schon dadurch, dass ein Experte durch treuhänderisches und firmenunabhängiges Beaufsichtigen in Verbindung mit sorgfältiger Kosten- und Qualitätskontrolle ganz erhebliche Summen sparen sowie Mängel, Schäden und Ärger vermeiden kann.

Beim Vertrag mit dem Architekten kann man auf fertige Muster der Architektenkammern zurückgreifen, die als akzeptabel gelten und die auch dann sinnvoll erscheinen, wenn dem Fachmann nur die reine Planung des Hauses überlassen wird.

Nachdem der Architekt mit der Planung beauftragt wurde, prüft er die Bebaubarkeit des Grundstücks. Unter Einhaltung der geltenden behördlichen Festsetzungen, der möglichen Bebaubarkeit und letztendlich auch der Vorstellungen des Bauherrn [23]wird dabei über das zukünftige Bauvorhaben ein Vorentwurf erstellt. Es ist sinnvoll, dass sich der Bauherr Zeit nimmt, um mit dem Architekten die Vor- und Nachteile der Grundrisse gründlich zu besprechen. Nachdem die Vorplanung und Entwurfsplanung abgeschlossen ist, werden die Eingabepläne gezeichnet, der Bauantrag gestellt und die Baugenehmigung eingeholt.

Liegt die Baugenehmigung vor, werden unter Beachtung der behördlichen Auflagen die Ausführungspläne (Werkpläne) im Maßstab 1 : 50, ggf. erforderliche Detailplanungen sowie die statischen Berechnungen erstellt und Bewehrungspläne gezeichnet. Zudem werden für alle Bauleistungen Ausschreibungsunterlagen (Leistungsverzeichnisse) zusammengestellt und an mehrere Handwerker verschickt. Die Handwerker versehen die Leistungsverzeichnisse mit Preisen und schicken diese dem Architekten zurück.

Nach rechnerischer, technischer und wirtschaftlicher Prüfung der Angebote und Auswahl der Handwerker werden die Aufträge vergeben. Dabei empfiehlt es sich, Handwerker auf Fachkundigkeit, Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit zu überprüfen, indem man sich zum Beispiel Auskünfte über früher abgewickelte Bauvorhaben einholt. Nicht immer ist das billigste Angebot auch das preiswerteste. Bauverträge werden nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) in der Regel als Werkvertrag vergeben. Die VOB soll Grundlage eines jeden Vertrags (Auftrags) sein, da hierin alle sich aus dem Vertragsverhältnis zwischen Bauherrn und Handwerker ergebenden Rechte und Pflichten verankert sind. Die VOB ist kein Gesetz und muss als Vertragsbestandteil zwischen dem Bauherrn und dem Handwerker vereinbart werden. Zweck der VOB ist es, die allgemeinen Rechtsvorschriften, insbesondere das Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), den speziellen Bedürfnissen zwischen Bauherrn und Handwerker anzupassen (siehe auch 15.2 »Rechtliche Wirkung einer Abnahme«).

Für den privaten Bauherrn sind die Teile VOB/B »Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen« und VOB/C »Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen« von Bedeutung.

Bei der VOB/B handelt es sich um allgemeine Vertragsbedingungen für Bauverträge. Sie regelt beispielsweise Vergütung, Ausführung, Ausführungsfristen, Kündigung, Vertragsstrafe, Abnahme, Mängelansprüche, Abrechnung, Zahlung und Sicherheitsleistungen.

Die VOB/C enthält eine Sammlung Allgemeiner technischer Vertragsbedingungen (ATV), die gleichzeitig als DIN-Normen herausgegeben werden. Hierzu gehören die DIN 18299 »Allgemeine Regelungen für Bauarbeiten jeder Art« als allgemeine Norm sowie eine Vielzahl spezieller Regelungen für die einzelnen Gewerke. Schwerpunkt der [24]einzelnen ATV sind technische Vorschriften, wie die einzelnen Leistungen des Gewerks auszuführen sind. Weiter sind Regelungen über die Art und Weise der Abrechnung der Leistungen enthalten und sie trifft Regelungen zu Nebenleistungen und Besonderen Leistungen.

Sofern im Bauvertrag die VOB/B rechtsgültig vereinbart wurde, gilt auch die VOB/C als Vertragsbestandteil.

Durch ständige und gründliche Überwachung der Bauarbeiten werden sämtliche Handwerksleistungen vom Architekten genau auf Qualität und Umfang geprüft und die Einhaltung der vereinbarten Termine gemäß dem Bauzeitenplan (siehe Kapitel 8 »Bauzeitenplan«) überwacht. Zudem prüft der Architekt die Rechnungen der Handwerker, bevor sie an den Bauherrn zur Bezahlung weitergeleitet werden.

Wenn der Neubau bezugsfertig ist, nimmt der Architekt mit dem Bauherrn die Abnahme sämtlicher Bauleistungen vor und überwacht während der Verjährungsfrist für Mängelansprüche die Mängelbeseitigung.

1.2Das Baubetreuungsobjekt

Sofern ein Bauherr wenig Zeit aufwenden kann, um sich um die Durchführung des Hausbaus zu kümmern, und/oder daran interessiert ist, zu einem Festpreis zu bauen, bietet es sich an, einen Baubetreuer mit der Abwicklung des Bauvorhabens zu beauftragen.

Der Baubetreuer erstellt das Neubauobjekt auf dem schon vorhandenen Grundstück im Namen des Bauherrn und auf dessen Rechnung. Da ein Baubetreuungsvertrag in der Regel nicht auch das Grundstück betrifft, muss er nicht – im Gegensatz zum Bauträgervertrag – vor einem Notar abgeschlossen werden. Sofern sich der Bauherr durch einen Baubetreuungsvertrag verpflichtet, von einem Dritten ein Grundstück zu erwerben, oder sich der Baubetreuer verpflichtet, für das Bauvorhaben ein Grundstück zu besorgen, ist eine notarielle Beurkundung notwendig.

Der Baubetreuer arbeitet entweder nach eigenen oder von einem Architekten erstellten Plänen. Wer einen bestimmten Architekten heranziehen will, sollte im Baubetreuungsvertrag ausdrücklich vereinbaren, dass der Baubetreuer diesen Architekten beauftragen muss. Zudem übernimmt er auch je nach Vertragsgestaltung die Vorbereitung des Bauvorhabens und die Baudurchführung.

Baubetreuer sind keine Handwerker und erbringen keine eigenen Leistungen. Aufgrund einer vom Bauherrn erteilten Vollmacht schließt der Baubetreuer in dessen [25]Namen die Verträge mit sämtlichen am Bau beteiligten Handwerkern ab. Die für den Baubetreuer ausgestellte Vollmacht wird Vertragsbestandteil des Baubetreuungsvertrags. Sie sollte den Baubetreuer ausdrücklich zu allen notwendigen Leistungen berechtigen, die für die Baudurchführung notwendig sind, zum Beispiel Planung, Vergabe von Aufträgen, Antragstellung bei den Behörden und Bauleitung.

Achtung

Das allgemeine Vertragsrecht begrenzt die Vollmacht durch den § 181 BGB, demzufolge es dem Baubetreuer nicht gestattet ist, Verträge mit sich selbst bzw. mit Unternehmen abzuschließen, an denen er beteiligt ist.

Somit entsteht eine direkte vertragliche Beziehung zwischen dem Bauherrn und den Handwerkern, die durch den Baubetreuer organisiert wird. Die Koordinierung und Überwachung der Handwerksarbeiten veranlasst der Baubetreuer. Treten bei der Erstellung von Arbeiten Mängel auf, haftet der Handwerker – aufgrund oben genannter Vertragskonstellation – direkt gegenüber dem Bauherrn. Die Haftung des Baubetreuers bezieht sich im Gegensatz zum Bauträgervertrag nur auf gravierende Mängel wie Planungsfehler, sofern er diese Leistungen selbst erbracht hat.

1.3Das Bauträgerobjekt

Sofern der Bauherr kein Grundstück besitzt und ihm in der gewünschten Lage auch keines vermittelt werden kann, kommt der Kauf eines Grundstücks mit Haus aus »einer Hand« infrage, der sogenannte Bauträgerkauf. Dabei gibt der Bauinteressent dem Bauträger den Auftrag, ein Haus bzw. eine Wohnung zu errichten, nachdem insbesondere folgende Punkte besprochen und schriftlich festgehalten wurden:

Lage des GrundstücksBau- und Leistungsbeschreibung einschließlich Planunterlagen in allen EinzelheitenErbringung von Eigenleistungen oder Festlegung von Sonderwünschen und der daraus resultierende neue FestpreisBaubeginn (genauen Zeitpunkt festlegen, zum Beispiel zwei Wochen nach Erteilung der Baugenehmigung)Übergabetermin (zum Beispiel zwölf Monate nach Baubeginn)

Es sollte selbstverständlich sein – ist es in der Praxis überraschenderweise aber nicht –, dass der Bauträgervertrag vor der Unterzeichnung genau gelesen wird und alle Unklarheiten mit dem Bauträger beseitigt werden. Beim Kauf von Eigentumswohnungen sollte auch die Teilungserklärung genau studiert werden, denn sie regelt die Rechtsbeziehungen zwischen den Eigentümern untereinander und gibt Auskunft über Sondernutzungsrechte.

[26]Sie bezahlen den Bauträger in Raten nach Baufortschritt [siehe Kapitel 13 »Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)«]. Die erste Rate wird bei Beginn der Erdarbeiten fällig, die nächste dann nach Rohbaufertigstellung usw.

Der Bauträger führt das Bauvorhaben im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durch, das heißt, er tritt gegenüber Handwerkern und Behörden als Bauherr auf.

Der zukünftige Eigentümer erwirbt das fertige Haus mit dem Grundstück zu einem Festpreis vom Bauträger. Daher ist er nicht Bauherr, sondern Erwerber. In der Regel hat er bei schon laufenden Objekten keinen Einfluss auf die Architekturpläne (äußere Gestaltung des Objekts), abhängig vom Bautenstand aber ggf. noch auf die Raumaufteilung und Innenausstattung.

Da der Bauträgervertrag immer Haus und Grundstück umfasst, muss dieser Vertrag von einem Notar beurkundet werden, da ein Grundstücksgeschäft in Deutschland nur dadurch seine Rechtsgültigkeit erlangt. Die Notargebühren einschließlich Gerichtskosten belaufen sich auf ca. 1,2 bis 1,5 % der Vertragssumme (Grundstück und Baukosten). Zudem wird die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 % (abhängig vom Bundesland) der Gesamtkosten fällig.

Obwohl der Käufer schon während der Bauphase Gelder an den Bauträger zahlt, ist er noch nicht Grundstückseigentümer. Auch gehören ihm nicht die auf dem Grundstück erbrachten Bauleistungen.

Um während der Bauzeit die Baustelle betreten zu können, sollte sich der Bauherr ein Betretungsrecht vertraglich zusichern lassen. Zwar ist das Betreten des eigenen Objekts normalerweise selbstverständlich, doch ist eine Vereinbarung ratsam, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Zur Sicherheit des Erwerbers, dass dieser sein Grundstück bekommt, sieht die MaBV vor, dass nach Vertragsabschluss für den Käufer im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird. Nachdem das Haus vollständig fertiggestellt und der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde, wird das Grundstück im Grundbuch auf den Namen des Käufers überschrieben.

Eine Sicherung der bereits bezahlten Kaufpreisraten regelt § 3 MaBV (siehe Kapitel 13 »Makler und Bauträgerverordnung (MaBV)«). Danach darf der Bauträger erst Gelder entgegennehmen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

Neben der Verjährung der Mängelansprüche auf das Bauvorhaben ist ein weiterer Vorteil, den der Kauf eines Bauträgerobjekts mit sich bringt, der Festpreis, wodurch Streitigkeiten – wie sie bei Bauobjekten häufiger vorkommen – nahezu auszuschließen [27]sind, sofern der Leistungsumfang in der Bau- und Leistungsbeschreibung von beiden Vertragsparteien eindeutig interpretiert wird. Leider erkennt der Laie oft zu spät, dass viele Firmen in ihren Baubeschreibungen bestimmte Leistungen ausschließen, zum Beispiel Teile der Außenanlagen, Erschließungskosten, Hausanschlüsse, Messgeräte für Wasser und Heizkörper, wodurch der Festpreis nicht der wirkliche Endpreis ist.

Die Pflichten eines Bauträgers beziehen sich auf folgende Bereiche:

GrundstückHausAllgemeine Beratung des Erwerbers

In den Leistungsbereich des Bauträgers fallen folgende Bereiche:

Sämtliche Architekten- und Ingenieurleistungen gemäß HOAI (siehe Kapitel 12 »Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI)«)Einholung der Baugenehmigung und aller sonstigen GenehmigungenSämtliche Bauleistungen gemäß BaubeschreibungTechnische und wirtschaftliche Beratung

Der Bauträger führt selbst keine Bauleistungen aus, sondern vergibt – wie der Baubetreuer – sämtliche Arbeiten an Subunternehmer, die er vertraglich beauftragt und deren Arbeit er überwacht. Der Erwerber hat hier, im Gegensatz zur Erstellung eines Architektenhauses, keinen Einfluss auf die Auswahl der Handwerker.

Nachdem das Objekt funktions- und bezugsfertig erstellt wurde, wird eine Abnahme durchgeführt, wobei die Mängel in einem Abnahmeprotokoll festgehalten und nach einer Frist von ca. 14 Tagen beseitigt werden. Erst dann ist die letzte Rate nach MaBV zur Zahlung fällig.

1.4Das Fertighaus

Für Bauherren, die den Zeitaufwand beim Bauen so gering wie möglich halten und dennoch ein Maximum an Individualität erzielen wollen, kann das Fertighaus eine gute Lösung sein. Das Angebot der meisten Fertighaushersteller umfasst inzwischen alle Haustypen (Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus etc.). Dabei ist für jeden Geschmack und Bedarf das Passende vorhanden.

Die Zeiten, in denen Fertighäuser aus wenigen Normteilen zusammengesetzt wurden, sind längst vorbei. Heute werden nach den Wünschen und individuellen Vorgaben der Kunden die Fertigteile einzeln in der Halle vorgefertigt. Dass dabei auch von der Standardisierung der Einzelteile Gebrauch gemacht wird, um eine kostengünstige [28]Fertigung zu ermöglichen, liegt auf der Hand. Das Wort »Fertighaus« ist in der Branche verpönt, die Hersteller sprechen lieber von Systembau.

Aufgrund der Fertigbauweise kann das Haus in wenigen Tagen errichtet werden, wodurch die zeitweise Doppelbelastung aus Miete und Finanzierungskosten reduziert wird. Da unabhängig vom Wetter gebaut werden kann, gibt es kaum Verzögerungen. Kein Handwerker braucht auf den anderen zu warten. Der Tag der Schlüsselübergabe kann meist bereits bei Vertragsabschluss bindend vereinbart werden.

Für den Interessenten hat der Besuch von Musterhauszentren den Vorteil, dass er an einem einzigen Ort die Häuser mehrerer Anbieter ansehen und vergleichen kann. Der Besuch eines voll eingerichteten Musterhauses hinterlässt einen nachhaltigeren Eindruck als Modelle oder Bauzeichnungen. Darüber hinaus kann er vor Ort die Art der Ausführung, die Qualität und die Ausstattung unmittelbar mit den Konkurrenzangeboten vergleichen. Viele Firmen stellen dazu Bauzeichnungen von mehreren realisierten Grundrissvorschlägen zur Verfügung. Selbst wenn kein Grundriss dabei ist, der den Vorstellungen des Bauinteressierten entspricht, kann meist mit dem selbst ausgewählten Architekten ein Haus vollkommen nach eigenen Wünschen geplant werden.

Der Preis für ein Fertighaus gilt in der Regel ab Oberkante Keller oder Bodenplatte, der Teil darunter gehört nicht immer zum Lieferumfang der Fertighaushersteller. Viele Firmen bieten aber auch Keller an oder arbeiten mit Fertigkellerherstellern zusammen. Grundstück, Erschließungskosten und diverse Baunebenkosten müssen vom Bauherrn zusätzlich bezahlt werden. Was hier im Einzelnen auf den Käufer zukommt, kann er bei Vertragsschluss meist nicht erkennen, da sich der Preis im Nachhinein durch versteckte Klauseln im Kleingedruckten kräftig erhöhen kann, zum Beispiel durch Erschließungskosten, Hausanschlüsse, Baugenehmigungsgebühren, Kosten für die Statik, Honorare für Architektenleistungen oder die Ausstattung des Hauses.

Ein Rücktritts- oder Kündigungsrecht wegen eines höheren Festpreises steht dem Käufer nur in Ausnahmefällen zu. Das gilt, obwohl viele Hersteller eine sogenannte Festpreisgarantie geben, die je nach Anbieter aber unterschiedlich lang dauert und häufig durch Bedingungen eingeschränkt wird. Es ist deshalb ratsam, eine Festpreisgarantie bis zur Abnahme, mindestens aber für 15 bis 18 Monate zu vereinbaren. Wird das Haus später als vereinbart fertiggestellt, sind die dann gültigen (meist höheren) Preise ausschlaggebend. Ideal ist es also, wenn der zugesicherte Festpreis bis zur Fertigstellung der Immobilie gilt.

Welcher Fertighaushersteller günstige Konditionen bietet, ist für den Käufer schwer zu erkennen. Einzig die Bau- und Leistungsbeschreibung, die Vertragsbestandteil wird, kann ihm dafür Anhaltspunkte liefern. Da es keine verbindlichen Vorgaben gibt, [29]was in einer Bau- und Leistungsbeschreibung stehen muss, sind diese häufig unvollständig und von den Angaben her nicht immer eindeutig. Ein Vergleich der Bauleistungen ist deshalb oft nicht möglich. Für den Kunden ist es umso wichtiger, sich von der Fertighausfirma eine möglichst detaillierte und objektbezogene Bau- und Leistungsbeschreibung geben zu lassen, die genaue Material-, Mengen-, Qualitäts- sowie Preisangaben enthält. Alle wesentlichen Bauleistungen sollten möglichst im Festpreis enthalten sein.

Teurer wird der Kaufpreis meist durch die sogenannte Bemusterung, also die Zusammenstellung der Innenausstattung (zum Beispiel Teppich, Parkett, Fliesen, Sanitärgegenstände, Innentüren). Diese wird in der Regel erst nach der Vertragsunterzeichnung durchgeführt, also nachdem der Festpreis festgelegt wurde. Sinnvoller ist es, wenn die Bemusterung schon vor Vertragsabschluss besprochen wird, damit sich der Bauherr einen genauen Überblick über die zu erwartenden Mehrkosten verschaffen kann.

Die moderne Holztafelbauweise der Fertighausbauer ist eine Art Fachwerkkonstruktion, deren Zwischenräume mit schall- und wärmedämmenden Materialien gefüllt werden. Die witterungsunabhängige Vorproduktion bringt Vorteile mit sich, da sich die neuralgischen Stellen der Wärmedämmung in der Halle besser bearbeiten lassen als bei konventioneller Herstellung auf der Baustelle. Neben der schnellen Bezugsfertigkeit und dem Festpreis ist die sehr gute Wärmedämmung der Hauptvorteil von Fertighäusern.

So hervorragend sich die Holzbauweise für die Wärmedämmung eignet, so aufwendig sind dabei die Deckenaufbauten, um den notwendigen Trittschalldämmwert zu erreichen. Dabei wurden konstruktionsabhängig unterschiedliche Fußbodenaufbauten entwickelt, die eine Verbesserung des Trittschalls hervorgebracht haben.

Der Markt im Fertighausbau ist aufgrund des großen Angebots sehr unübersichtlich geworden. Dem Bauinteressenten fehlen oft die erforderlichen Kenntnisse und Kriterien, nach denen er sein Haus aussuchen kann. Qualitätssiegel können weiterhelfen – wenn sie seriös sind. Der Bundesverband Deutscher Fertigbau e. V. (BDF) mit seinen derzeit 49 Mitgliedsfirmen hat die Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau (QDF) gegründet, die ca. 90 % des Fertigbau-Umsatzes repräsentiert. Deren Mitglieder haben in ihre Satzung neben der Einhaltung bestimmter Kriterien bezüglich der Bauqualität auch Selbstverpflichtungen zum Umweltschutz aufgenommen, die über die gesetzlichen Bestimmungen hinausreichen. Die Mitgliedsfirmen stellen zudem einen Betriebsbeauftragten für Abfall und Reststoffe. So soll ein Höchstmaß an Abfallvermeidung und -recycling gewährleistet werden. Fertighäuser mit QDF-Siegel erfüllen die umfangreichen Anforderungen der Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau an Energieeffizienz, Ökologie, Ökonomie, Bautechnik und Nachhaltigkeit.

[30]Weitere Neuerungen betreffen einen noch besseren Wärmeschutz für Fertighäuser, der in konventioneller Bauweise teilweise nur mit großem Aufwand zu erreichen ist. Den Herstellern bereiten die ständig zunehmenden Anforderungen an den Wärmeschutz keinerlei Schwierigkeiten.

Wer an Fertighäusern interessiert ist, sollte prüfen, ob folgende Punkte von den Anbieterfirmen garantiert werden:

FertigpreisgarantieService aus einer HandEnergiesparende BauweiseAngemessene LebensdauerGarantierter FertigstellungsterminUmfangreicher Kundenservice

Tipp

Viele Kaufverträge werden nach der VOB abgeschlossen. In diesem Fall beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche nur vier Jahre, nach dem BGB dagegen fünf Jahre. Im Vertrag kann und sollte deshalb immer die längere Frist vereinbart werden.

Hinweis

Weitere Infos zum Thema Fertighäuser erhalten Sie auf der Homepage des Bundesverbands Deutscher Fertigbau e. V.: www.fertigbau.de.

1.5Der Erwerb bei einer Versteigerung

Eine nicht alltägliche Möglichkeit, eine Immobilie zu erwerben, ist die Ersteigerung eines Hauses oder einer Wohnung bei einer Zwangsversteigerung durch das Amtsgericht. In solchen Fällen müssen sich die Eigentümer aus den unterschiedlichsten Gründen von ihrem Besitz trennen. Viele der betroffenen Bauherren oder Käufer haben sich übernommen und können die laufenden Finanzierungskosten nicht mehr tragen. Die Banken kommen nur dann an ihr durch Grundbucheintragung gesichertes Geld, wenn sie die Verwertung der Objekte betreiben. Bei Streit über den Wert ist die Versteigerung oft der letzte Ausweg. Häufig sind auch Scheidungen, Verlust des Jobs oder Erbauseinandersetzungen der Grund für Versteigerungen.

Die Zwangsversteigerungstermine waren im Jahr 2020 auf einem historisch niedrigen Niveau. Viele Experten erwarten hier jedoch aufgrund der Corona-Pandemie 2020/2021 einen deutlichen Anstieg ab 2022/2023.

[31]

Abb. 1: Zwangsversteigerungen 2011–2020

Abb. 2: Prozentuale Verteilung der anberaumten Zwangsversteigerungen nach Objektarten im Jahr 2020

Der Zwangsversteigerungsmarkt besteht zum größten Teil aus Wohnimmobilien, insbesondere aus Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen. Damit bleiben Wohnimmobilien mit Abstand die am häufigsten versteigerte Objektart.

[32]Immobilienversteigerungen werden meist sechs Wochen vor ihrem Termin im Amtsgericht und im Rathaus vor Ort bekannt gegeben. Da der Verkehrswert gewöhnlich schon rund ein Jahr vor der Versteigerung ermittelt wird, liegt er hinter dem aktuellen Marktpreis zum Versteigerungszeitpunkt sogar noch etwas zurück, da er nicht den Preisanstieg des Vorjahres enthält.

Die Beschreibungen in den Aushängen beim Amtsgericht oder in Zeitungen sind meist sehr nüchtern, daher sollten Recherchen über die Beschaffenheit des Objekts ganz besonders sorgfältig durchgeführt werden. Hilfreich ist die Versteigerungsakte, die beim zuständigen Rechtspfleger eingesehen werden kann. Folgende Punkte sind besonders wichtig:

VerkehrswertZustand der ImmobilieVerwendungsmöglichkeitAktueller Grundbuchauszug

Wer Glück hat, findet sämtliche Informationen in der Akte.

Die Bedeutung des Verkehrswertes darf nicht überschätzt werden. Dieser gibt lediglich eine Schätzgröße wieder, die von Sachverständigen im Auftrag des Amtsgerichts im Wertgutachten ermittelt wird. Der Gutachter hat dabei die Aufgabe, den Wert festzustellen, den ein Objekt im freien Verkauf erzielen würde. Da aber der Noch-Eigentümer, gegen den die Versteigerung betrieben wird, das Recht hat, dem Gutachter den Zugang zur Immobilie zu verwehren, muss der Objektwert manchmal anhand des äußeren Anscheins ermittelt werden. Deshalb kann es sinnvoll sein – da es bei einer Zwangsversteigerung im Gegensatz zum Kauf keine Mängelhaftung des Immobilienvorbesitzers gegenüber dem Ersteigerer gibt –, die Expertise eines Bausachverständigen einzuholen. Selbst detaillierte Wertgutachten ersetzen nicht die eigene Besichtigung eines Objekts, selbst wenn nur eine Außenbesichtigung möglich ist.

Auf Nutzungsrechte ist besonders zu achten, denn der Zuschlag einer Immobilie gilt zwar als Räumungstitel, aber bei einer vermieteten Immobilie gilt grundsätzlich das Prinzip »Kauf bricht nicht Miete«. Die neuen Eigentümer übernehmen den alten Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Es gibt zwar ein Sonderkündigungsrecht, aber das kann nur bei Vorliegen bestimmter Kündigungsgründe im Rahmen der gesetzlichen Fristen ausgeübt werden.

Sofern der Versteigerungsschuldner noch selbst im Objekt wohnt, sollte man noch vor der Ersteigerung klären, ob und wann er ausziehen wird, und das Ergebnis schriftlich festhalten. Der Versteigerungsschuldner ist nach der Versteigerung zum Auszug [33]verpflichtet, darf aber in besonderen Härtefällen ebenfalls im Haus bleiben, was dem Nachfolger bis auf Weiteres die Selbstnutzung unmöglich machen kann.

Bei der Ersteigerung von Eigentumswohnungen sollte die Teilungserklärung studiert werden, denn sie regelt die Rechtsbeziehungen zwischen den Eigentümern und gibt Auskunft über Sondernutzungsrechte.

Ein aktueller Grundbuchauszug liegt in der Versteigerungsakte. Er gewährt Einblick in den rechtlichen Status der Immobilie und gibt Auskunft, welche Belastungen darauf liegen. Hierbei können im Grundbuch Abteilung II Objektbeschränkungen aufgelistet sein, zum Beispiel das lebenslange Wohnrecht eines Familienangehörigen des Noch-Eigentümers oder Wegerechte des Nachbarn über das Grundstück. Da diese Nutzungsrechte durch eine Versteigerung nicht entfallen und sämtliche Eintragungen der Abteilung II vom Ersteigerer übernommen werden müssen, können die Nutzungsmöglichkeiten stark eingeschränkt sein.

In Abteilung III des Grundbuchs werden die Gläubiger des Objekts aufgeführt. Diese Abteilung wird zwar in der Regel im Rahmen einer Zwangsversteigerung von allen Lasten befreit, da meist der an erster Stelle stehende Gläubiger das Verfahren betreibt. Doch wenn es von einem nachrangigen Gläubiger betrieben wird, müssen Ersteigerer ggf. für die Forderungen der vorrangigen Gläubiger einstehen, wenn diese aus dem Versteigerungserlös nicht komplett befriedigt werden.

Etwa ein Jahr nach dem Einleiten der Zwangsversteigerung findet der erste Versteigerungstermin beim Amtsgericht statt. Grund für diesen langen Zeitraum ist, dass dem Schuldner die Gelegenheit gegeben werden soll, sich mit seinen Gläubigern möglicherweise doch noch gütlich zu einigen. Es ist also nicht immer zweckmäßig, bis zur Versteigerung einer Immobilie zu warten. Außerdem empfiehlt es sich, einige Tage vor der Versteigerung telefonisch nachzufragen, ob es bei dem Termin bleibt. Oft werden Versteigerungen abgesagt, weil der Schuldner im letzten Augenblick noch Geld aufgetrieben hat, um seine Schulden zu zahlen, oder weil sich ein Kaufinteressent und der Hauptgläubiger auf einen freihändigen Verkauf geeinigt haben.

Bei einer Versteigerung muss sich jeder Bieter durch einen gültigen Personalausweis ausweisen können. Darüber hinaus sind beim Versteigerungstermin 10 % des vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes – unabhängig von der Höhe des Gebots zu leisten. Es genügt ein von der Landeszentralbank bestätigter Scheck, eine Bürgschaft der Gläubigerbank oder die Vorabüberweisung an die Gerichtskasse. Nicht akzeptiert werden Wertpapiere aller Art sowie Bürgschaften, die nicht von einer Bank stammen.

[34]Tipp

Für Neulinge ist es ratsam, zunächst einige Termine als Beobachter zu besuchen, bevor das von ihnen favorisierte Objekt zur Verhandlung ansteht. Viele Anfänger lassen sich beim entscheidenden Termin durch die ungewohnte Versteigerungsatmosphäre zu unvernünftigen Geboten verleiten, die sie eigentlich nicht abgeben wollten. Sie sollten sich in jedem Fall vorab ein nüchtern überlegtes Preislimit setzen.

Beim ersten Versteigerungstermin müssen mindestens 50 % des Verkehrswertes geboten werden, ansonsten wird kein Zuschlag erteilt. Allerdings darf der die Versteigerung betreibende Gläubiger auch den Zuschlag verweigern, wenn zwar mehr als 50 %, jedoch weniger als 70 % erzielt werden und der Gläubiger einen Forderungsausfall befürchtet.

Kommt beim ersten Termin kein Zuschlag zustande, findet einige Monate später ein zweiter Versuch statt. In diesem Fall setzt das Gericht kein Mindestgebot mehr an, es sei denn, ein geringerer Versteigerungserlös als 50 % des Verkehrswertes würde für den Schuldner eine unzumutbare Härte bedeuten. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass bei einem zweiten Termin mindestens 35 % des Verkehrswertes erzielt werden.

Der Gläubiger darf den Zuschlag sogar verweigern, wenn mehr als 70 % geboten werden und er trotzdem einen Forderungsausfall befürchtet. In diesem Fall gelten auch beim zweiten Termin die 50- und 70-%-Marken.

Generell gilt, dass der Zuschlag den Kaufvertrag ersetzt, wodurch die Verbriefung durch einen Notar nicht mehr notwendig ist. Verglichen mit einem gewöhnlichen Kaufvertrag entfallen auf den Ersteigerer – neben der Grunderwerbsteuer – nur etwa ein Drittel der Gebühren, sie machen ca. 1 % des Kaufpreises aus. Etwa vier bis sechs Wochen nach dem Versteigerungstermin sind die restlichen 90 % des Ersteigerungspreises fällig.

Tipp

Der Argetra Verlag veröffentlicht bundesweit alle Zwangsversteigerungstermine in einer Online-Datenbank und im Versteigerungskalender – mit Vollständigkeitsgarantie. Hier werden tagesaktuell die Zwangsversteigerungen der fast 500 bundesdeutschen Amtsgerichte veröffentlicht. Der Full Service von Argetra bietet alles, was Sie für die erfolgreiche Ersteigerung brauchen – von Exposé bis Wertgutachten, hilfreiche Ratgeber oder einen persönlichen Kundenservice mit Webinaren und Erklärvideos.

Weitere Infos: Argetra GmbH, Verlag für Wirtschaftsinformation, Siemensstraße 6, 40885 Ratingen, Telefon: [phone], www.argetra.de.