Erfolgreicher Immobilienerwerb E-Book

Herbert Gartner

• Herausgeber: MANZ Verlag Wien
• Kategorie: Ratgeber
• Serie: Manz Ratgeber
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2024

Seitenzahl: 126

Beschreibung

Dieser Ratgeber beantwortet bereits in 4. Auflage verständlich alle Fragen rund um den Erwerb von Immobilien und enthält alle aktuellen gesetzlichen Neuerungen.

Aus dem Inhalt:

• Grundlagen für Immobilienkauf und Erwerb bebauter Liegenschaften
• Tipps, was schon vor dem Kauf unbedingt geklärt sein muss
• Übersicht über die wichtigsten Vertragsbestimmungen
• Anleitung zur sicheren Vertragsabwicklung
• Überblick über alle Steuern, Abgaben und Kosten
• Hinweise zum Erwerb vom Bauträger
• die speziellen Anforderungen beim Ausbau einer Dachgeschosswohnung

Mit vielen Hinweisen, Tipps und Zusammenfassungen auch für juristische Laien ein verlässlicher Ratgeber!

Leseprobe

MANZ RATGEBER

Erfolgreicher Immobilienerwerb

Erfolgreicher Immobilienerwerb

Immobilien erwerben – Immobilien verkaufen – Fehler vermeiden

von

Dr. Herbert Gartner

4. Auflage

Zitiervorschlag:Gartner, Erfolgreicher Immobilienerwerb4 (2024)

Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden.

Sämtliche Angaben in diesem Ratgeber erfolgen trotz sorgfältiger Bearbeitung ohne Gewähr; eine Haftung des Autors sowie des Verlages ist ausgeschlossen.

ISBN 978-3-214-04261-5

ISBN E-Book 978-3-214-04263-9

© 2024 MANZ’sche Verlags- und Universitätsbuchhandlung GmbH, Wien

Telefon: [phone]

E-Mail: [email protected]

www.manz.at

Covernachweis: Illustration © Nicolas Aznarez

Druck: FINIDR, s.r.o., Český Těšín

Vorwort zur 4. Auflage

Seit der letzten Auflage ist deutlich merkbar, dass die Sitten rauer werden und Fehler „gnadenlos“ ausgenutzt werden, was im Regelfall Nerven und Geld kosten kann. Die Instrumente für eine für beide Vertragsparteien weitgehend gefahrlose Abwicklung eines Immobiliendeals wurden weiter verfeinert und sollten beachtet werden.

Soweit die aktuellen Gegebenheiten für den Liegenschaftsverkäufer oder -käufer von Interesse sind, wurden sie in das Werk eingearbeitet.

Vorwort zur 3. Auflage

Seit der letzten Auflage hat sich vor allem auf dem Gebiet der Immobiliensteuern „einiges getan“.

Soweit die Neuregelungen für den Liegenschaftsverkäufer oder Käufer von Interesse sind, wurden sie in das Werk eingearbeitet.

Vorwort

Die mit dem Erwerb oder der Veräußerung von Liegenschaften und Wohnungen verbundenen Rechtsfragen sind so vielfältig wie die Liegenschaften selbst.

Die mit einem Immobiliengeschäft verbundenen rechtlichen Risiken können von Personen, die nicht ständig damit zu tun haben, im Regelfall nicht ausreichend beurteilt werden.

Der Autor hat es sich zur Aufgabe gemacht, dem „Nichtjuristen“ und den Personen mit „nur“ allgemeiner juristischer Ausbildung die Grundlagen des Liegenschaftsrechts zu vermitteln.

Die rechtlich richtige, wirtschaftlich sichere und somit problemlose Abwicklung eines Immobilienkaufs kann aber im Regelfall nur durch einen fachlich versierten und auf derartige Geschäfte spezialisierten Profi gewährleistet werden.

Dennoch ist es ratsam, ja sogar erforderlich, schon im Verhandlungsstadium jene Informationen zu berücksichtigen und zu sammeln, die für den späteren Vertrag und seine Abwicklung notwendig sind.

Dazu ist die Kenntnis der Grundlagen des Grundbuchsrechts und das Wissen um die Bedeutung der wichtigsten Eintragungen im Grundbuch ebenso von Vorteil wie die Kenntnis jener Grundsätze, die unbedingt beachtet werden sollten, um Probleme im Zuge der manchmal zeitaufwändigen Abwicklung eines Liegenschaftsgeschäfts bestmöglich zu vermeiden.

Nur das Wissen um die Grundsätze des Liegenschaftsrechts ermöglicht es, frühzeitig jene Gefahren zu erkennen, die beim Erwerb oder bei der Veräußerung einer bestimmten Liegenschaft eintreten können und dient letztlich dazu, Probleme, Rechtsstreitigkeiten und wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden.

Inhaltsverzeichnis

Vorwort zur 4. Auflage

Vorwort zur 3. Auflage

Vorwort

Die Grundlagen des Liegenschaftsrechts

I. Allgemeines

II. Das Grundbuch

A. Definition

B. Drei Blätter

C. Arten von Eintragungen

D. Formelle Erfordernisse

E. Die Vormerkung

F. Die Anmerkung

G. Die Grundsätze des Grundbuchsrechts

1. Vertrauensgrundsatz

2. Prioritätsprinzip

3. Eintragungsgrundsatz

H. Die Belastungen im Grundbuch

1. Pfandrechte (Hypotheken)

2. Dienstbarkeiten (Servitute)

3. Reallasten

I. Beispiele

1. Beispiel: Liegenschaft im ideellen Miteigentum

2. Beispiel: Wohnungseigentum

3. Beispiel: Liegenschaft mit Dienstbarkeiten

4. Beispiel: Liegenschaft, mit Vorkaufsrecht und Bestandrecht belastet

5. Beispiel: Bauträgerprojekt mit verschiedenen Belastungen

6. Beispiel: Wohnungseigentum mit Belastungsund Veräußerungsverbot

7. Beispiel: Liegenschaftseigentümer in finanziellen Schwierigkeiten

III. Wer kann Liegenschaften erwerben?

IV. CHECKLISTEN: Was Sie vor dem Kauf unbedingt prüfen sollten!

A. Checkliste 1: Bei einer unbebauten Liegenschaft

B. Checkliste 2: Bei einer bebauten Liegenschaft

C. Checkliste 3: Bei einer Eigentumswohnung

Der „klassische“ Immobilienkaufvertrag

I. Allgemeines

II. Wichtige Vertragsbestimmungen im Liegenschaftskaufvertrag und ihre Bedeutung

A. Bestand-/Kaufgegenstand

B. Kaufpreis

C. Übergabe des Kaufgegenstands

D. Gewährleistung

1. Haftung für Ausmaß

2. Haftung für den Zustand

3. Spezialfall: Bodenverunreinigungen

4. Haftung für die sonstige Lastenfreiheit der Liegenschaft

5. Dienstbarkeiten und Reallasten

6. Sonderfall: Versicherungsverträge

7. Haftung für den Bauzustand

E. Kosten und Gebühren

F. Die Steuern bei Grundstücksverträgen

1. Grunderwerbsteuer

2. Die Immobilienertragsteuer

3. Eintragungsgebühr

4. Sonderfall: Umsatzsteuer bei Liegenschaftsgeschäften

Die „sichere“ Abwicklung von Immobiliengeschäften

I. Allgemeines

II. Veräußerungsrangordnung – das unverzichtbare Standardsicherungsinstrument

III. Die Alternative: Die Vormerkung

IV. Einverleibung des Eigentums – die sicherste Vorgangsweise

Das Bauträgervertragsgesetz

I. Rechtsgrundlagen

II. Die Mindesterfordernisse des Bauträgervertrags

III. Wichtig: Die Verpflichtung zur Lastenfreistellung

IV. Keine Zahlung vor Baubewilligung

V. Der Kaufpreis

VI. Der Treuhänder

VII. Baubeginn und Bauzeit

VIII. Der Kernbereich des BTVG: Die Sicherung des Erwerbers

A. Die grundbücherliche Sicherung in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan

B. Die Alternative: Die sogenannte schuldrechtliche Sicherheit

C. Die Kombination von Sicherungsmitteln

IX. Das letzte Sicherungsmittel: Abtretung von Haftungsansprüchen des Bauträgers gegen seine Professionisten

X. Neue Probleme: Sonderwünsche

XI. Kaufvertrag in Verbindung mit einem Werkvertrag

XII. Sonderfall des BTVG: Kaufvertrag über eine Wohnung in einem zu erneuernden Altobjekt

Der Erwerb eines ideellen Miteigentumsanteils

Besonderheiten beim Kauf einer „fertigen“ Eigentumswohnung vom privaten Voreigentümer

I. Allgemeines

II. Beispiele einzelner spezieller Regelungen im Kaufvertrag

A. Haftungsausschluss für Mängel

B. Haftungsausschluss für eine Wohnungsgröße

III. Eintritt des Erwerbers in die geltenden vertraglichen Regelungen

Dachgeschosswohnung – die „Hohe Schule“ des Liegenschafts-Erwerbsvertrages

I. Der Erwerb vom Alleineigentümer zum Zwecke des Selbstausbaus

II. Der Erwerb der Rechte am Dachboden „nur“ vom ideellen Miteigentümer

III. Dachbodenausbau

Stichwortverzeichnis

Der Autor

Die Grundlagen des Liegenschaftsrechts

I. Allgemeines

Das ABGB unterscheidet sogenannte „bewegliche“ Sachen, das sind solche, die ohne Verletzung ihrer Substanz von einer Stelle zu anderen versetzt werden können, und „unbewegliche“ Sachen.

Liegenschaften gehören zu den unbeweglichen Sachen.

Sachen, die an sich beweglich sind, werden allerdings im rechtlichen Sinne auch für unbeweglich gehalten, wenn sie aufgrund gesetzlicher Definition oder der Bestimmung des Eigentümers als Zubehör zu einer unbeweglichen Sache gewidmet sind.

Als „Zubehör“ werden solche Nebensachen angesehen, ohne die die Hauptsache nicht gebraucht werden kann, oder die der Eigentümer zum fortdauernden Gebrauch der Hauptsache bestimmt hat (§ 294 ABGB).

Alles was mit einer Liegenschaft in fortdauernder Verbindung steht, somit Gebäude, Ober- und unterirdische Einrichtungen etc. gehören daher ebenfalls zu den unbeweglichen Sachen und teilen im Zweifel das rechtliche Schicksal der Hauptsache „Liegenschaft“.

II. Das Grundbuch

A. Definition

Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes Register, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden sogenannten „dinglichen Rechte“ eingetragen werden.

Dieses Register wird heute über EDV geführt und die darin enthaltenen Daten sind für jedermann zugänglich, die darin enthaltenen Eintragungen genießen „öffentlichen Glauben“.

B. Drei Blätter

Aus einem über EDV abgerufenen Auszug aus dem Grundbuch sind drei Abteilungen („Blätter“) ersichtlich:

Das sogenannte „A-Blatt“ (das Gutsbestandsblatt), enthält die genaue Bezeichnung der Liegenschaft samt Grundstücken und Benützungsart; darin werden auch die mit dem Grundstück verbundenen Rechte (Herrschaftsrechte, Dienstbarkeiten etc.) eingetragen.

Darüber hinaus sind im A-Blatt auch Veränderungen des Grundstücks ersichtlich (Zuschreibungen oder Abschreibungen infolge von Grundstücksteilungen etc.).

Im sogenannten „B-Blatt“ (dem Eigentumsblatt) sind die Eigentumsverhältnisse der jeweiligen Liegenschaft enthalten.

Im „C-Blatt“ (dem Lastenblatt) sind die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Belastungen (insbesondere Pfandrechte, Dienstbarkeiten in dienender Stellung, Reallasten und auch sonstige objektive Beschränkungen wie Veräußerungs- und Belastungsverbote, Vor- und Wiederkaufsrechte, verbücherte Bestandrechte etc.) eingetragen.

In der „Urkundensammlung“ der Grundbuchsabteilung des jeweiligen Bezirksgerichtes werden alle Urkunden aufbewahrt, die Grundlage für eine Eintragung im EDV-Register waren.

Vor einiger Zeit wurden in Österreich elektronische Urkundenarchive („Archivium“ und „Cyberdoc“), in denen digitalisierte Abschriften von Originalurkunden gespeichert werden, eingeführt.

Seit der Inbetriebnahme der elektronischen Urkundenarchive im Jahr 2006 werden alle Grundbuchsurkunden, die mit einem Grundbuchsgesuch vorgelegt werden, darin gespeichert und können von den Benutzern – kostenpflichtig – am Bildschirm eingesehen und downgeloadet werden. Möchte daher etwa ein Kärntner Interessent einen im Jahr 2008 abgeschlossenen Kaufvertrag über eine Liegenschaft in Wien einsehen, so muss er sich nicht mehr ins zuständige Bezirksgericht in Wien begeben und dort in den Büchern der Urkundensammlung stöbern, bis er die gewünschte Urkunde gefunden hat, sondern kann über eine Abfrage bei einer zugelassenen Abfragestelle (jedes Bezirksgericht, Rechtsanwälte, Notare, aber auch über private Anbieter im Internet) problemlos einen Grundbuchauszug dieser Liegenschaft und auch eine Abschrift dieses elektronisch gespeicherten Dokuments erhalten (Näheres unter www.help.gv.at, sowie auf den Homepages der Anbieter).

Daneben wird beim jeweiligen Bezirksgericht auch die „Grundbuchsmappe“ geführt, das ist eine informationsreduzierte Landkarte, die die örtliche Lage der Grundstücke im Sprengel und ihre Grenzen wiedergibt.

C. Arten von Eintragungen

Gemäß § 8 GBG (Grundbuchsgesetz) können im Grundbuch drei Arten von Eintragungen erfolgen:

• die Einverleibung,

• die Vormerkung,

• die Anmerkung.

Daneben dienen sogenannte „Ersichtlichmachungen“ im Grundbuch dazu, Eintragungen, die ohne direkte rechtliche Wirkung, aber für die wirtschaftliche Beurteilung der Liegenschaft wichtig sind, bekanntzumachen.

Grundbuchseintragungen dürfen nur dann bewilligt werden, wenn die vorgelegten Urkunden gewissen allgemeinen Anforderungen entsprechen (§§ 26ff GBG).

Danach muss die „Titelurkunde“ den für das Geschäft jeweils vorgeschriebenen allgemeinen Formerfordernissen (etwa Notariatsakt bei Kaufverträgen unter Ehegatten etc.) entsprechen und darf auch keine sichtbaren äußeren Mängel aufweisen. Dieser Grundsatz wird von den Grundbüchern sehr streng gehandhabt.

HINWEIS

Daher gehört es zu einer „Todsünde“, auf einer Originalurkunde, die dem Grundbuch vorgelegt werden soll, Streichungen oder handschriftliche Ergänzungen anzubringen, diese Änderungen/ Vermerke machen die Urkunde „bedenklich“.

Eine Vertragsurkunde, die derartige Streichungen, Ergänzungen etc. enthält, oder bei der nicht mit Sicherheit gesagt werden kann, dass die einzelnen Seiten auch tatsächlich von Anfang an angefügt waren (aus diesem Grund werden Grundbuchurkunden immer „gebunden“ und gesiegelt), wird im Regelfall vom Grundbuchsführer abgelehnt, eine Eintragung im Grundbuch kann aufgrund einer solchen Urkunde nicht erfolgen.

Dies kann für eine Vertragspartei, die aufgrund der Urkunde eine Eintragung zu ihren Gunsten im Grundbuch bewirken will, fatal sein: etwa weil sich der Vertragspartner weigert, eine neue Urkunde zu unterschreiben, nicht greifbar, verstorben oder im Ausland ist etc.

In solchen Fällen bleibt dem betroffenen Vertragspartner nur der äußerst mühsame Weg, eine gerichtliche Klage „auf Unterfertigung“ einer neuen Vertragsurkunde einzubringen. Ein über eine solche Klage ergangenes Urteil gilt dann als „Original“.

D. Formelle Erfordernisse

Urkunden, aufgrund derer ein Rechtserwerb „einverleibt“ werden soll, müssen darüber hinaus wichtigen formellen Erfordernissen entsprechen.

• Sie müssen die am Rechtsgeschäft beteiligten Personen genau bezeichnen.

• Sie müssen die Einlagezahl jener vom Rechtsgeschäft betroffenen Liegenschaft angeben und eine sogenannte „Aufsandungserklärung“ enthalten.

Diese Erklärung desjenigen, dessen Recht beschränkt, belastet, aufgehoben oder übertragen werden soll (§ 32 Abs. 1 lit. b GBG) muss gerichtlich oder notariell beglaubigt sein, die Parteienbezeichnung in der Urkunde und der Beglaubigungsvermerk müssen bei natürlichen Personen auch das Geburtsdatum enthalten, bei juristischen Personen (Gesellschaften und Vereinen, Stiftungen etc.) muss auch die entsprechende amtliche Registernummer angeführt werden.

Auch die Unterschrift des durch das Geschäft Begünstigten muss beglaubigt sein.

E. Die Vormerkung

Die Vormerkung dient dem bedingten Rechtserwerb oder Rechtsverlust und bezweckt die Wahrung des Grundbuchsrangs des Antragstellers, auch wenn bestimmte Formalerfordernisse der Urkunde noch nicht gegeben sind, aufgrund derer die Eintragung bewilligt werden soll, oder sonst bestimmte Voraussetzungen noch nicht vorliegen, etwa eine öffentliche Urkunde noch nicht vollstreckbar ist etc.

Der praktisch wichtigste Fall der Vormerkung ist die Eintragung des Rechts des Erwerbers aus einem Kauf oder einer Schenkung vor Vorschreibung oder Bezahlung der Grunderwerbsteuer (siehe dazu auf Seite 65).

Kann der Antragsteller die fehlenden Nachweise und Urkunden vorlegen, wird die Vormerkung „gerechtfertigt“ und hat er somit das Recht auch grundbuchsrechtlich unbedingt erworben.

F. Die Anmerkung

Die sogenannte Anmerkung dient entweder der Kenntlichmachung rechtserheblicher Umstände (etwa persönlicher Verhältnisse etc.) im Grundbuch, und/oder löst in bestimmten Einzelfällen besonders geregelte Rechtswirkungen aus, insbesondere bei

• der „Anmerkung der Rangordnung“ (siehe dazu unten Seite 61),

• der „Anmerkung der Streitanhängigkeit“,

• der Anmerkung der „Zwangsverwaltung“,

• der „Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum“ (siehe dazu auf Seite 80) etc.

Entscheidendes Kriterium der Anmerkung ist es, dass sich niemand auf die Unkenntnis der durch die Anmerkung kundgemachten Umstände berufen kann.

G. Die Grundsätze des Grundbuchsrechts

1. Vertrauensgrundsatz

Tipp

„Was eingetragen ist gilt, bzw. was nicht eingetragen ist, gilt nicht.“

Eine im Grundbuch eingetragene Tatsache muss der Eigentümer oder der davon Belastete gegen sich gelten lassen. Umgekehrt entfaltet eine im Grundbuch nicht eingetragene Tatsache nur Rechtswirkungen gegenüber demjenigen, dem sie bekannt gegeben wurde, oder der sie aus anderen Umständen beweisbar kannte oder kennen musste.

2. Prioritätsprinzip

Tipp

„Der zeitlich Frühere ist auch der rechtlich Stärkere.“

Oder unjuristisch: „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.“

Der frühere Antrag geht daher dem späteren vor, maßgebend ist das Einlangen des Antrags bei Gericht (§ 29 Abs. 1 GBG).

Es ist durchaus möglich, mehreren Personen vertraglich dieselben Rechte einzuräumen. Ein betrügerischer Verkäufer könnte seine Liegenschaft durch äußerlich völlig unbedenkliche Geschäfte bzw. Vertragsurkunden mehrmals an verschiedene Käufer verkaufen. Da allerdings Eigentum nach österreichischem Recht nicht nur den sogenannten „Titel“ sondern auch einen „Modus“ erfordert, wird grundsätzlich nur derjenige Käufer Eigentümer, der als erster und auf richtige Art und Weise beim Grundbuch beantragt, dass aufgrund der vorgelegten Urkunden sein Eigentumsrecht „einverleibt“ wird.

Wird dieser Antrag bewilligt (der Grundbuchsführer kann und darf nicht beurteilen, ob die Urkunde früher oder später unterfertigt wurde, sie mit einer später vorgelegten Urkunde eines anderen Käufers kollidiert und dergleichen, sondern er muss ganz formalistisch nach dem Zeitpunkt des Einlangens vorgehen), so wird derjenige Käufer Eigentümer, der den schnellsten Vertragserrichter hatte. In einem solchen Fall können die übrigen – zu kurz gekommenen – Käufer nur straf- und zivilrechtlich gegen den betrügerischen Verkäufer und allenfalls auch gegen den Käufer vorgehen, der von der Mehrfachveräußerung wusste oder wissen musste.

Eine Durchbrechung dieses Grundsatzes im Sinne der Gewährleistung einer „normalen“ Vertragsabwicklung ist in der Praxis nur durch die „Veräußerungsrangordnung“ (siehe unten Seite 61) möglich.

3. Eintragungsgrundsatz

Der Eintragungsgrundsatz besagt, dass die Erwerbung, Übertragung, Beschränkung oder Aufhebung der bücherlichen Rechte nur durch die Eintragung im Grundbuch bewirkt werden kann.

Dieser Grundsatz ist im österreichischen Grundbuchsrecht nicht lückenlos durchgeführt, so bewirkt etwa der Ablauf der Ersitzungszeit den Eigentumserwerb auch ohne Grundbucheintragung.

Auch der Erbe erwirbt schon mit der sogenannten Einantwortung sein Eigentum und nicht erst mit Eintragung im Grundbuch, der Erwerber einer Liegenschaft im Zuge der Zwangsversteigerung wird mit Rechtskraft des Zuschlags Eigentümer etc. In diesen Sonderfällen hat die Einverleibung des Eigentums im Grundbuch nur „deklarative“ Bedeutung.

H. Die Belastungen im Grundbuch

1. Pfandrechte (Hypotheken)

Das Pfandrecht an einer Liegenschaft ist das gegen jedermann wirkende Vorzugsrecht, sich bei Nichterfüllung seiner Forderung aus der Verwertung der Pfandliegenschaft, egal ob sie dem Schuldner oder einer dritten Person gehört, wirtschaftlich zu befriedigen (eine dritte Person als Pfandschuldner muss der Eintragung des Pfandrechts auf ihrer Liegenschaft zuvor ausdrücklich in beglaubigter Form zugestimmt haben!).

Zum Erwerb des Pfandrechts bedarf es eines „Titels“ und der „Erwerbungsart“.

Titel kann ein Vertrag, ein richterliches Urteil („Exekutionstitel“) oder das Gesetz selbst sein („gesetzliches Pfandrecht“).

Als Erwerbungsart („Modus“) des Pfandrechts ist bei Liegenschaften immer die Eintragung im Grundbuch notwendig.

Die Eintragung des Pfandrechts ist grundsätzlich nur für eine ziffernmäßig bestimmte Geldsumme samt Zinsen und einer sogenannten Nebengebührenkaution zulässig.

Ein besonderes Pfandrecht an Liegenschaften ist die sogenannte Höchstbetragshypothek.

§ 14 Absatz 2 GBG gestattet für bestimmte Fälle die Eintragung eines Pfandrechts bis zu einem bestimmten ziffernmäßig angeführten Höchstbetrag.

Die Forderungen, die aus dem gesicherten Grundverhältnis erwachsen, sind – ohne besondere konkrete Eintragung – bis zum Höchstbetrag pfandrechtlich abgedeckt und somit besichert.

Der typische Fall einer Höchstbetragshypothek ist die sogenannte Kredithypothek. Eine Bank räumt einen Kredit bis zu einer bestimmten Höhe ein, die Liegenschaft haftet im Fall einer Versteigerung nur für die tatsächlich begründete Forderung, also nur insoweit, als der Kredit tatsächlich in Anspruch genommen wurde.

HINWEIS