Erfolgsfaktoren von Umnutzungskonzepten im Immobilienbestand der Textilbranche E-Book

Theresa Hayessen

• Herausgeber: GRIN Verlag
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2015

Beschreibung

Masterarbeit aus dem Jahr 2014 im Fachbereich Kunst - Architektur, Baugeschichte, Denkmalpflege, Note: 1,3, Universität Leipzig (Immobilienmanagement), Veranstaltung: Bau- & Planungsmanagement; Immobilienwirtschaft, Sprache: Deutsch, Abstract: Sachsens Entwicklung zum hochmodernen Industriestaat beginnt mit der industriellen Revolution. Insbesondere die Textilbranche mit ihren beeindruckenden Fabrikgebäuden festigt die Rolle der Region als bedeutendster deutscher Wirtschaftsstandort des 19. und 20. Jahrhundert. Auch heute noch prägen diese einzigartigen Baudenkmale Sachsens ländliche und urbane Räume, wobei nur wenige nach wie vor ihrem originalen Zweck dienen. Unter anderem durch die voranschreitende Globalisierung und die damit verbundene Abwanderung der Produktionen in Billiglohnländer kommt es zum radikalen Strukturwandel in Deutschland. Einstige Produktionsstätten werden stillgelegt und erfahren einen schädigenden Leerstand, der nicht selten zum Abriss der Gebäude führt. Statt die wertvolle Bausubstanz umzunutzen, entstehen neue Industrie- und Gewerbeanlagen auf der „grünen Wiese“. Um diesem Missstand entgegenzuwirken, hat der Denkmalschutz in den vergangenen Jahren große Dienste geleistet. Statt Abriss forciert dieser die Nachnutzung der Immobilien. Obgleich diese neue Ausrichtung nicht in allen Fällen Fuß gefasst hat, gibt es in Sachsen bereits eine große Anzahl historischer Industriebauten, die durch neue Objektstrategien dem Verfall oder gar Abbruch entgangen sind. Nutzungen wie Wohnen, Gewerbe oder Kreativwirtschaft finden immer häufiger Einzug in historische Industriedenkmale. Welche Faktoren tatsächlich zum Erfolg dieser Umnutzungskonzepte führen und welche Effekte die Revitalisierung hat, soll in der vorliegenden Arbeit untersucht werden.

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Vorwort

Sachsens Entwicklung zum hochmodernen Industriestaat beginnt mit der Industriellen Revolution. Insbesondere die Textilbranche mit ihren beeindruckenden Fabrikgebäuden festigt die Rolle der Region als bedeutendster deutscher Wirtschaftsstandort des 19. und 20. Jahrhunderts. Auch heute noch prägen diese einzigartigen Baudenkmale Sachsens ländliche und urbane Räume, wobei nur wenige nach wie vor ihrem originären Zweck dienen.

Unter anderem durch die voranschreitende Globalisierung und die damit verbundene Abwanderung der Produktionen in Billiglohnländer kommt es zum radikalen Strukturwandel in Deutschland. Einstige Produktionsstätten werden stillgelegt und erfahren einen schädigenden Leerstand, der nicht selten zum Abriss der Gebäude führt. Statt die wertvolle Bausubstanz umzunutzen, entstehen neue Industrie- und Gewerbeanlagen auf der „grünen Wiese“. Um diesem Missstand entgegenzuwirken, hat der Denkmalschutz in den vergangenen Jahren große Dienste geleistet. Statt Abriss forciert dieser die Nachnutzung der Immobilien. Obgleich diese neue Ausrichtung nicht in allen Fällen Fuß gefasst hat, gibt es in Sachsen bereits eine große Anzahl historischer Industriebauten, die durch neue Objektstrategien dem Verfall oder gar Abbruch entgangen sind. Nutzungen wie Wohnen, Gewerbe oder Kreativwirtschaft finden immer häufiger Einzug in historische Industriedenkmale. Welche Faktoren tatsächlich zum Erfolg dieser Umnutzungskonzepte führen und welche Effekte die Revitalisierung hat, soll in der vorliegenden Arbeit untersucht werden.

Im ersten Teil der Untersuchung wird die Projektentwicklung in die Disziplin der Immobilienwirtschaft eingeordnet und Analysemethoden aufgezeigt, die vor einer Nutzungsfindung angewendet werden. Darauf folgend wird auf die heutige Bedeutung von Umnutzungen historischer Baudenkmale eingegangen, wobei der Fokus auf den Bestandsimmobilien der Textilbranche in Sachsen liegt.

Im zweiten Abschnitt der Arbeit werden fünf bereits entwickelte Industriebauten der Textilbranche auf ihre Umnutzungskonzepte hin analysiert. Für diesen Zweck werden Experteninterviews geführt und Vor-Ort-Begehungen vorgenommen. Neben Erkenntnissen über den geschichtlichen Hintergrund der Anlagen und die Gebäudeeigenschaften geben die Befragungen und die weiterführende Literaturrecherche Aufschluss über die Erfolgsfaktoren der jeweiligen Umnutzungskonzepte. Hierbei geht es um die Einflüsse, welche maßgeblich zum Erfolg von Umnutzungen bei Industrieimmobilien der Textilbranche beitragen. Auf Basis dieser Erkenntnisse wird ein Ablaufschema erstellt, das zukünftigen Entscheidungsfindungen bezüglich Umnutzungen als Hilfestellung dienen soll.

Im dritten Abschnitt wird ein brachliegendes Industriedenkmal anhand von Experteninterviews und einer Vor-Ort-Begehung auf seine Umnutzungspotentiale hin untersucht. Anhand eines Ablaufschemas wird aufgezeigt, welche Nutzungsmöglichkeiten für das Objekt bestehen und welche Faktoren dabei ins Gewicht fallen.

Ziel dieser Arbeit ist es, Eigentümern und Projektentwicklern von historischen Industrieimmobilien Faktoren aufzuzeigen, die erfolgsversprechend für eine Umnutzung sind. Darüber hinaus sollen die analysierten Positivwirkungen dazu beitragen die Bedeutung des Erhalts von solchen Baudenkmalen zu verdeutlichen.

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Abschnitt: Umnutzung von Bestandsimmobilien

A. Vorgehensweise in der Projektentwicklung

I. Phasenmodell in der Projektentwicklung

a) Phase 1: Projektinitiierung

b) Phase 2: Projektkonzeption

c) Phase 3: Projektkonkretisierung

d) Phase 4: Projektmanagement

e) Phase 5: Projektvermarktung

II. Analysemethoden in der Immobilienprojektentwicklung

a) Standort- und Marktanalyse (STOMA)

b) Wettbewerbsanalyse

c) Nutzungskonzeptanalyse

d) Risikoanalyse

e) Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse

B. Umnutzungen im Bestand

I. Historische und aktuelle Dynamik bei der Umnutzung im Bestand

II. Bedeutung von Umnutzungen im Bestand

III. Motive für Umnutzungen

a) Leerstehende Substanz

b) Wirtschaftlichkeit

c) Ökologische Gründe

d) Architektonische Herausforderung

e) Revitalisierung der Innenstädte

f) Zeugniswert

C. Umnutzung historischer Industriearchitektur

I. Geschichtlicher Hintergrund der Sächsischen Industrie

II. Historische Betrachtung der Textilindustrie in Sachsen

III. Die Anfänge der Industriearchitektur in Sachsen

a) Die Entwicklung der Industriearchitektur im Textilbereich

1. „Palasttyp“ (ca. 1800 bis 1840)

2. „Zweckbau“ (ca. 1835 bis 1865)

3. „Großfabrik“ (ca. 1865 bis 1900)

b) Umnutzungseigenschaften von historischen Fabrikanlagen

2. Abschnitt: Analyse umgenutzter Bestandsimmobilien

A. Selektion der Analyseobjekte

B. Analyse der fünf Untersuchungsobjekte

I. Industriestandort Leipzig

a) Sächsische Wollgarnfabrik Tittel & Krüger AG in Leipzig

1. Historische Entwicklung der Sächsischen Wollgarnfabrik

2. Baukonstruktion der Sächsischen Wollgarnfabrik

3. Nachnutzungskonzept der ehem. Wollgarnfabrik Tittel & Krüger

4. Qualitative Bewertung der Nutzungsstrategie “Buntgarnwerke“

b) Leipziger Baumwollspinnerei

1. Historische Entwicklung der Leipziger Baumwollspinnerei

2. Baukonstruktion der Leipziger Baumwollspinnerei

3. Nachnutzungskonzept der ehem. Leipziger Baumwollspinnerei

4. Qualitative Bewertung der Nutzungsstrategie “Kunstfabrik“

II. Industriestandort Region Chemnitz

a) Baumwollspinnerei Clauß in Flöha

1. Historische Entwicklung der Baumwollspinnerei Clauß

2. Baukonstruktion der Baumwollspinnerei Clauß

3. Nutzungskonzept der ehem. Baumwollspinnerei Clauß

4. Qualitative Bewertung der Nutzungsstrategie “Alte Baumwolle“

b) Tuchfabrik der Gebrüder Pfau in Crimmitschau

1. Historische Entwicklung der Tuchfabrik Gebr. Pfau

2. Baukonstruktion der Tuchfabrik Gebr. Pfau

3. Nutzungskonzept der ehem. Tuchfabrik Gebr. Pfau

4. Qualitative Bewertung der Nutzungsstrategie “Textilmuseum“

c) Sächsische Webstuhlfabrik Schönherr & Seidel in Chemnitz

1. Historische Entwicklung der Sächsischen Webstuhlfabrik

2. Umbauten und Baukonstruktion der Sächsischen Webstuhlfabrik

3. Nutzungskonzept der ehem. Webstuhlfabrik Schönherr & Seidel

4. Qualitative Bewertung der Nutzungsstrategie “Schönherr Fabrik“

C. Identifikation der Erfolgsfaktoren von Umnutzungskonzepten

I. Generelle Objektstrategien für Bestandsimmobilien

II. Erfolgsfaktoren von Nachnutzungsstrategien

a) Standortmerkmale

b) Objekteigenschaften

i) Bausubstanz

ii) Bewahren der architektonischen Besonderheit

iii) Drittverwendbarkeit

c) Projektentwicklungsprozess

1. Qualität der Projektidee

i) Anwendung von Analysetools

ii) Anwenden von Arbeitstechniken

2. Nutzerorientierte Planung

3. Marktpositionierung

4. Realisierungszeitpunkt

5. Optimierung

6. Kommunikationspolitik

i) Werbung

ii) Öffentlichkeitsarbeit

7. Zusammenarbeit mit Behörden

III. Bewertung der identifizierten Erfolgsfaktoren

3. Abschnitt: Anwendung identifizierter Faktoren auf Fallbeispiel

A. Historie des Untersuchungsobjekts Evans Fabrik

B. Eigenschaften des Untersuchungsobjekts Evans Fabrik

C. Problematik des Untersuchungsobjekts Evans Fabrik

D. Qualitative Bewertung des Umnutzungspotentials

E. Auswirkung auf die Umnutzung durch fiktiven Standortwechsel

Schlussbemerkung

Anhang

Abstract

Quellenverzeichnis

Index

Abkürzungsverzeichnis

VORSICHT BEIM UMGANG MIT ABSCHNITTSWECHSELN

BITTE NICHT LÖSCHEN

1. Abschnitt: Umnutzung von Bestandsimmobilien

Bevor das Augenmerk auf die Erfolgsfaktoren von Umnutzungskonzepten[1] gelegt wird, soll der Tätigkeitsbereich der übergeordneten Immobilien-Projektentwicklung definiert und der Disziplin der Immobilienwirtschaft zugeordnet werden. Der Fokus liegt dabei auf der Projektentwicklung von Bestandsimmobilien.

Folgend wird der Begriff „Umnutzung“[2] näher beschrieben und die Motive untersucht, die eine Nachnutzung im Bestand rechtfertigen. Im letzten Teil des Abschnitts liegt der Fokus auf der Umnutzung von Industriegebäuden der Textilbranche in Sachsen und deren grundsätzlichen Eigenschaften.

A. Vorgehensweise in der Projektentwicklung

Die Immobilien-Projektentwicklung bezieht sich auf Neubauten und Bestandsimmobilien. Mit ihr beginnt der Lebenszyklus einer Immobilie. Die Projektentwicklung beeinflusst diesen jedoch kontinuierlich. Beispielsweise kann sie durch Umstrukturierungsmaßnahmen Phasen des Lebenszyklus verlängern.[3]

Grundsätzlich bestehen keine definitorische Abgrenzung oder normative Regelungen für die Immobilien-Projektentwicklung. Die Begriffsbestimmung von Diederichs findet in der Wissenschaft und Praxis jedoch große Anerkennung: „Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienprojekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.“[4] Bone-Winkel ergänzt diese Definition um den Faktor „Zeit“ und die daraus resultierenden Veränderungen.[5]

Bei der Immobilien-Projektentwicklung im Bestand geht es darum, einen vorhandenen Standort mit performanceschwacher bzw. brachliegender Immobilie mit einer neuen Projektidee und nötigem Kapital zu versehen. Ziel ist es, mit diesem Vorgang den Standort und das veraltete Objekt erneut einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähig und nachhaltig rentabel nutzbar zu machen. Gesamtwirtschaftlich wird gefordert, dass sowohl Standort als auch Bestandsimmobilie nach der Projektentwicklung den öffentlichen Anforderungen und aktuellen Umweltbelangen Sorge tragen.[6]

I. Phasenmodell in der Projektentwicklung

Der Projektentwicklungsprozess umfasst alle Aktivitäten, um ein Vorhaben von der Initiierung bis hin zur Nutzungsübergabe heranzubilden. In der Literatur gibt es verschiedene Modelle zur Erklärung von Projektentwicklungsprozessen. Darunter fallen Institutionsmodelle, Gleichgewichtsmodelle, Strukturmodelle und Phasenmodelle.[7] In der vorliegenden Arbeit wird sich jedoch ausschließlich auf das letztere bezogen.

Das fünfphasige Modell von Bone-Winkel baut auf dem Phasenmodell der School for Advanced Urban Studies der University of Bristol (SAUS) auf. Der ursprüngliche Projektentwicklungsprozess teilt sich in vier Hauptkomponenten auf: die Projektinitiierung, die Projektkonzeption, die Projektkonkretisierung und das Projektmanagement. Das Facility-Management, welches sich mit dem ganzheitlichen Betreiben der Objekte beschäftigt, schließt sich dem Vierphasen-Modell an. Die Projektvermarktung stellt im weiterentwickelten Modell die fünfte Phase dar. Sie begleitet sowohl den erläuterten Projektentwicklungsprozess als auch das Facility-Management.[8]

Festzuhalten bleibt, dass das Phasenmodell eine vereinfachte Form des komplexen Entwicklungsprozesses darstellt. In aller Regel kommt es in der Realität zu parallelen Abläufen und Überlappungen. Diese Dynamiken können durch das Modell nicht hinreichend dargestellt werden.

a) Phase 1: Projektinitiierung