Handbuch Hauskauf: Vermögensanalyse - Bausteine der Finanzierung - Kaufvertrag und wichtige Dokumente E-Book

Thomas Weyrauch

• Herausgeber: Stiftung Warentest
• Kategorie: Ratgeber
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2022

Seitenzahl: 429

Beschreibung

Der Fahrplan zum gebrauchten Haus mit Zukunft Sie haben sich entschieden, ein bestehendes Haus zu kaufen und nicht neu zu bauen?  Dieser Ratgeber führt Sie durch alle Phasen des Hauskaufs von der detaillierten Gebäudeanalyse über den Kosten- und Finanzierungsplan bis zum rechtlich sicheren Kaufvertrag. So finden Sie Ihre Wunsch-Immobilie und können im Idealfall attraktive Fördermöglichkeiten nutzen. Checklisten helfen bei der Erstbesichtigung und bei der systematischen Gebäudediagnose für die Bewertung von Zustand und Wert der Immobilie. Die ausführliche Leistungsbeschreibung führt zu einer detaillierten Kostenplanung. - Gebäudediagnose: Die gründliche Analyse der Immobilie ist die Basis für die Wertermittlung und den Sanierungsbedarf - Realistische Finanzplanung: Die Gesamtkosten vollständig erfassen und mit dem eigenen Budgetrahmen abgleichen - Endlich Eigentümer: Alle notwendigen Dokumente vorbereiten und einen vorteilhaften Kaufvertrag abschließen

Leseprobe

INHALTSVERZEICHNIS

TRÄUME, VISIONEN, WIRKLICHKEIT

Suchen und entscheiden

Ein Haus kaufen

Ein Haus erben

Eine Wohnung kaufen

Warum eine Wohnung und kein Haus?

Wiederaufbau in der Bundesrepublik Deutschland

Besondere Lage in der DDR

Beispiel Berlin

Was ist eigentlich Wohnungseigentum?

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Wie wird Wohnungseigentum gebildet?

Historischer Exkurs

Mehrfamilienhaus – Umwandlung in Eigentumswohnungen

Das Haus behalten

Weitere Formen des Erwerbs

Der strategische Plan

Warum alt und nicht neu?

Baukultur

Schwächen aufdecken

Ihr Musterfahrplan für das Haus – die Logik der elf Stationen

Was sagt Ihnen der Makler über das Haus?

Den Experten schon vor dem Makler konsultieren

KÄUFERPROFIL UND HAUSSUCHE

Das Käufer-/Bauherrenprofil

Was genau suchen wir?

Und beim Mehrfamilienhaus?

Der Standort

Allgemeine Faktoren

Altlastenkataster und Bodengutachter

Ihr persönliches Profil

Das Gebäude

Konstruktion und Material

Bauen und Sanieren im Denkmal

Brauche ich einen Bodengutachter?

In die Zukunft denken

Was lassen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan zu?

DIE VERMÖGENSANALYSE

Nüchterne Planung

Großer Kassensturz

Realistische Zeitpläne

Das ist drin: Vermögensanalyse

Analyse mit Weitblick

Die eigene Belastbarkeit

GEBÄUDEDIAGNOSE UND BAUPLANUNG

Die Expertensuche aufnehmen

Die richtigen Partner

Fachwissen für die Kaufverhandlung

Die Erstbesichtigung

Was hält wie lange?

Die Systematische Gebäudediagnose

Schwächen-Stärken-Profil (S-S-P)

Die Zweitbesichtigung – mit dem Experten

Von der Diagnose zur Therapie

Energiebilanz

Fragen der Planung beachten

Was in den Plänen steht

Bestandspläne prüfen

Neue Bestandspläne erstellen

Vom Bestandsplan zum Entwurfsplan

Genehmigungsplanung

Mit welchen Altlasten muss man rechnen?

Bauprodukte

Sachverständige und Experten als Berater

Welche Fachleute helfen Ihnen?

Ist guter Rat teuer?

Was leistet ein Wertermittler?

Massnahmen beschreiben

Wohnen auf dem Land – mit Hindernissen

Gebäudediagnose

Maßnahmenplan und Leistungsbeschreibung

Wie Sie Pläne lesen

Smart Home

Ausschreibung und Angebote

Leistungsbeschreibung

Ausschreibung durch den Fachmann

VOB-gerechte Ausschreibung?

Nebenleistungen und Besondere Leistungen

Zusammenhang von Ausschreibung, Vergabe und Bauleitung

Muss es der Billigste sein?

Die Vergabe der Arbeiten regeln

Nicht ohne Experten

Bauleitung und Qualitätskontrolle

Bauzeitenplan

Das Bautagebuch

Bauleitung

Qualitätssicherung

Abnahme und Dokumentation

Arten der Abnahme

Mehr als eine Formalie

Die „Hausakte“

Wie greift der Zahlungsplan?

Schlüsselübergabe

Ökologische Aspekte des Bauens

Material und Ressourcen

Energiebilanz

Neue Konzepte der Energieeffizienz

DER EIGENE FINANZIRUNGSPLAN

Bausteine der Finanzierung

Kostengrobschätzung

Eigenkapital

Mehr Eigenkapital oder höheres Darlehen

Noch einmal zu Ihrer Belastbarkeit

Finanzierungsinstrumente

Wer fördert was?

Lastenzuschuss

Erst die Finanzierung, dann das Projekt

SIE WERDEN EIGENTÜMER

Der Kaufvertrag und wichtige Dokumente

Das sollten Sie vor dem Notartermin wissen

Welche Versicherungen sind nötig?

Benötigen Sie einen Rechtsanwalt?

Noch etwas vergessen?

SERVICE

Adressen und Literatur

Adressen

Literatur

Stichwortverzeichnis

TRÄUME, VISIONEN, WIRKLICHKEIT

Phase 1 nennen wir die Orientierungsphase auf dem Weg zur eigenen Immobilie: Für viele Menschen – und auch für Sie – ist das ein lange gehegter Traum, der nun Wirklichkeit werden soll. Und immer mehr Menschen entscheiden sich gegen einen Neubau, sie bevorzugen stattdessen eine bereits vorhandene Immobilie.Doch tragen gebrauchte Häuser, wie alle gebrauchten Gegenstände, die Spuren der zurückliegenden Nutzung in und an sich. Jedes gebrauchte Haus ist ein Haus mit einer eigenen Geschichte. Aber es trägt auch das Potenzial in sich, ein Haus mit Zukunft zu werden. Wie es um dieses Potenzial bestellt ist, wie Ihre eigenen Wünsche mit der Wirklichkeit in Übereinstimmung gebracht werden und wie Sie Ihre eigenen Vorstellungen überhaupt erst klar formulieren können, ist Gegenstand der Orientierungsphase.

SUCHEN UND ENTSCHEIDEN

Wer ein Haus kauft, tut das in der Regel nicht infolge eines spontanen Entschlusses, sondern nach reiflicher Überlegung. Oft sind es geradezu Lebensentscheidungen, die mit dem Hauskauf verbunden sind:

die Entscheidung für einen Ort, an dem man dauerhaft leben möchte,

die Entscheidung für eine bestimmte Lebensweise und

die Entscheidung für eine große finanzielle Investition, die den einen oder anderen Immobilienbesitzer bis an die Grenzen seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit führen kann.

Ein Haus kaufen

Solche Grundsatzentscheidungen stehen in unterschiedlichen Lebensphasen an. Manche treffen eine Immobilienentscheidung schon sehr früh, wenn sie ihre berufliche Laufbahn beginnen oder eine Familie gründen. Andere treffen ihre Entscheidung später auf dem Höhepunkt ihrer beruflichen Laufbahn – oder schon mit Blick auf den bevorstehenden Ruhestand. Manchmal ist die Entscheidung für den Hauskauf auch mit einer beruflich bedingten Ortsveränderung verbunden, und oft ist gerade dann das Haus aus zweiter Hand die erste Wahl.

Ein Haus erben

Nicht jeder führt aus eigenem Antrieb die Entscheidung für oder gegen den Immobilienerwerb herbei. Manchmal wird man auch aufgrund einer Erbschaft vor die Frage gestellt: Soll man die ererbte Immobilie selbst nutzen, gegebenenfalls Miterben auszahlen und die Familiengeschichte des Hauses fortschreiben oder das Grundstück samt Haus umgehend wieder loswerden?

Der Erbfall ist kein Ausnahmefall auf dem Weg zur eigenen Immobilie. Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge stieg die Immobilienquote bei den Erblassern jüngst deutlich an. So besitzt heute fast die Hälfte aller Erblasser auch Immobilien, während vor 15 Jahren noch zwei Drittel keine Immobilien zu vererben hatten. Das vererbte Immobilienvermögen überschritt damals nur in jedem fünften Erbfall die Schwelle von 150 000 Euro, mittlerweile immerhin in jedem vierten. In Deutschland, dem einstmals klassischen Mieterland, hat besonders nach dem Zweiten Weltkrieg die „Wirtschaftswunder-Generation“ verstärkt Immobilienbesitz erworben. Entsprechend erhöht hat sich dadurch der Anteil der selbst genutzten Wohnimmobilien. In naher Zukunft wird sich also das Verhältnis der vererbten Vermögensklassen deutlich vom Geld hin zu Immobilien verschieben. Acht von zehn Deutschen werden in naher Zukunft Immobilienerben sein.

Der Erbfall ist aber nur scheinbar ein kostenloser Weg zum eigenen Haus. Denn unter Umständen müssen Miterben ausgezahlt werden, wenn man das Haus für sich in Besitz nehmen will. Möglicherweise müssen juristische Probleme ausgeräumt und Lasten übernommen werden, die man dem Haus äußerlich nicht unbedingt ansieht. Und eventuell muss man in ein geerbtes Haus mehr Geld hineinstecken, als es objektiv wert ist – jedenfalls wenn man von rein wirtschaftlichen Überlegungen ausgeht. Jeder Einzelfall ist anders und muss individuell betrachtet und bewertet werden. Der Erbe eines Hauses steht vor den gleichen Problemen wie der Käufer. Grundsätzlich wird er die gleichen sachlichen Maßstäbe an die Bewertung der Immobilie anlegen müssen. Und die gleiche Abfolge an Analyse- und Bewertungsmaßnahmen, die er beim Kauf eines Hauses anwendet, um gegen unangenehme Überraschungen möglichst gefeit zu sein, sollte er auch bei einer geerbten Immobilie einhalten, wenn man entscheiden will, ob sie zum eigenen Haus werden soll oder besser nicht.

Gefühl und Verstand

Einen wichtigen Unterschied gibt es natürlich zwischen dem Kauf eines fremden Wohneigentums und dem Erben einer Liegenschaft, die sich womöglich seit Generationen im Familienbesitz befindet – die emotionale Aufladung eines „Familienerbstücks“. Mag es ein noch so alter Kasten sein, war es das Elternhaus, hat man – ob man will oder nicht – eine besondere emotionale Bindung zu der Immobilie. Man fühlt vielleicht mehr, als es rationale Gründe geboten erscheinen lassen, eine besondere Verpflichtung, sich des Hauses ehrerbietig anzunehmen und vielleicht sogar finanzielle Belastungen auf sich zu nehmen.

Wie schwierig es sein kann, ererbtes Gut zu erhalten, mussten im 19. Jahrhundert auch viele Adelsfamilien erfahren, als die Gebote der wirtschaftlichen Rechnungsführung auch vor der einst privilegierten Aristokratie nicht haltmachten. So hielt beispielsweise die thüringische Adelsfamilie Erffa lange Zeit am Schloss Unterlind (im heutigen Kreis Sonneberg) fest, obwohl die Betriebskosten bereits Mitte des 19. Jahrhunderts die Erträge der zugehörigen Landwirtschaft überstiegen. Die Familie wollte das Schloss an den Herzog von Sachsen-Meiningen verkaufen, aber der lehnte das Angebot nach einem Wirtschaftlichkeitsgutachten ab. Als Eduard von Erffa das Schloss ein paar Jahre später abermals verkaufen wollte, schrieb ihm sein Bruder Hermann ziemlich ratlos und zugleich mahnend: „Es bliebe nur der Gedanke übrig, Lind aus Pietät für unsere alte, seit drei Jahrhunderten dort ansässige Familie zu erhalten, und da glaube ich nun, dass du … gewiss nicht dulden wirst, dass irgend ein Fabrikant in dem alten ehrwürdigen Hause Webstühle und Spinnmaschinen aufstellt, damit du jährlich eine Mehreinnahme von 1 500 Mark haben wirst.“ Zwar wurde das Schloss am Ende doch keine Textilfabrik, aber 1890 erwarb mit Gustav Luge ein bürgerlicher Käufer das Anwesen, der sich ein Schloss leisten wollte (und wohl auch konnte).

Entscheidungen in Immobilienangelegenheiten trifft man nicht allein aus dem Bauch heraus – jedenfalls sollte man das nicht tun. Aber die Entscheidung für oder gegen eine selbst genutzte Immobilie wird niemals frei von Emotionen sein. Schließlich will man in diesem Haus wohnen, vielleicht auch arbeiten – und zum Leben gehören Gefühle ebenso wie Verstand. Mag der Verstand auch die Entscheidung für oder gegen eine Immobilie bestimmen: Wenn man sich in einem Haus nicht wohlfühlt, kann der Verstand das Unbehagen nicht schöndenken. Manchmal kann es durchaus nützlich sein, dem sogenannten Bauchgefühl zu vertrauen: vor allem dann, wenn es rät, den Verstand kritisch zu schärfen.

Gefühl und Verstand haben beim Erwerb eines Hauses immer nebeneinander ihren Platz. Gut ist es, wenn sie nicht gegeneinander antreten, sondern miteinander arbeiten. Mit anderen Worten: Die Vernunft erwirbt eine Immobilie. Das Gefühl kauft ein Haus.

Eine Wohnung kaufen

Wer vor dem Entschluss steht, sich eine eigene Wohnimmobilie anzuschaffen, wird sich mit unterschiedlichen Bewertungen der verschiedenen Immobilientypen konfrontiert sehen. Und aus den unterschiedlichen Bewertungen werden oft sehr verschiedene Ratschläge abgeleitet. Acht von zehn Deutschen möchten am liebsten im eigenen Heim wohnen. Aber nur vier von zehn haben sich diesen Wunsch bislang erfüllt. Vielen Deutschen – das ergeben Umfragen immer wieder – bedeutet das Häuschen im Grünen die Erfüllung all ihrer Wohnträume und Immobilienwünsche. Manchmal sind das aber sehr romantische Träume, die einer nüchternen Analyse der tatsächlichen Wohnbedürfnisse nicht standhalten.

So spricht für eine Wohnung in der Regel zunächst ihre Lage in einem urbanen Umfeld, sofern man auf diese Urbanität Wert legt. Bei gleicher Lage spricht für die Wohnung der relativ günstigere Preis gegenüber einem Haus. Die Preisunterschiede zwischen Wohnung und Haus schwinden allerdings. Besonders in den Metropolen wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt a. M. und Stuttgart haben sich die Preise für Wohnimmobilien nicht nur verteuert; vergleicht man die Quadratmeterpreise, so musste ein Käufer im Jahr 2020 etwa in Berlin für eine Eigentumswohnung sogar tiefer in die Tasche greifen (4668 Euro pro Quadratmeter) als für ein Haus (4550 Euro pro Quadratmeter). Das teuerste Haus in Berlin erzielte einen Quadratmeterpreis von 9718 Euro, das günstigste lag bei 1575 Euro. Die günstigsten Eigentumswohnungen hingegen waren erst für einen Einstiegspreis von 2654 Euro je Quadratmeter zu haben.

Indes ist auf dem Immobilienmarkt vieles in Bewegung geraten. Ob eine Wohnung wirklich „relativ günstiger“ ist als ein Einfamilienhaus, lässt sich schwer sagen, wenn die Vergleichbarkeit nicht mehr gegeben ist. Die Binnenmigration, der Zuzug in die Ballungszentren, treibt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in attraktiven Stadtlagen nach oben. Die Entscheidung für eine Eigentumswohnung ist oft durch andere Kriterien bestimmt als den Preis: Die Lage ist der überwiegend entscheidende Faktor; sie wird von den Interessenten in Beziehung gesetzt zu den persönlichen Bedürfnissen, zur beruflichen Perspektive, zum Lebensalter …

Und nicht zuletzt spielt auch die Frage eine Rolle, ob eine Eigentumswohnung als Wertanlage taugt. Unter diesem letzten Gesichtspunkt kann der Umstand nicht verschwiegen werden, dass Eigentumswohnungen auch als Spekulationsobjekte gehandelt werden, deren Marktpreise weit über die unmittelbaren Nutzungserwägungen hinausgehen.

Warum eine Wohnung und kein Haus?

Nicht immer handelt es sich gleich um Lebensentscheidungen, wie sie mit einem Hauskauf verbunden sind. Aber Entscheidungen grundsätzlicher Natur werden gleichwohl regelmäßig getroffen:

die Entscheidung für einen Ort, an dem man dauerhaft leben möchte, die Entscheidung für eine bestimmte, womöglich urbane Lebensweise;

die Entscheidung für (oder gegen) eine große finanzielle Investition, die den Immobilienkäufer bis an die Grenzen seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit führen kann;

die Entscheidung gegen ein Haus und für die scheinbar „kleine Lösung“, eben für eine Wohnung;

die Entscheidung für die Option „Mobilität“; eine Wohnung ist weniger „ein Klotz am Bein“ als ein Haus und lässt sich leichter vermieten oder veräußern, wenn man erneut den Standort wechselt;

die Entscheidung, eine Wohnung als Wertanlage zu kaufen, die man vielleicht nur in einer bestimmten Lebensphase selbst bewohnt und in einer anderen Lebensphase als Renditeobjekt oder für die Altersvorsorge unterhält;

die Entscheidung aufgrund der individuellen Situation, der Lage des Objekts, der Infrastruktur und der Erwartungshaltung, die man dem Objekt gegenüber hegt.

Äpfel und Birnen

Aber hieße es mit dem Vergleich von Haus und Wohnung nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen? Genau das hieße es. Doch ist ein solcher Vergleich ja bei Weitem nicht so unsinnig, wie es die Redensart glauben machen will. Bei beiden handelt es sich schließlich um Obst! Es ist sogar sehr nützlich und notwendig, Äpfel mit Birnen zu vergleichen! Wie sollte man sonst herausbekommen, ob der Apfel oder doch eher die Birne das passende Obst für den eigenen Bedarf und Geschmack ist?

Mit anderen Worten: Die Analyse beginnt nicht beim Objekt, sondern beim Käufer, beim Subjekt des Immobilienerwerbs. Hier stellt sich zunächst die Frage nach den Bedürfnissen und den Möglichkeiten des potenziellen Wohnungseigentümers. Wenn klar ist, wonach er sucht und was seine wirtschaftlichen Möglichkeiten erlauben, beginnt die genauere Betrachtung der Objekte, die dafür infrage kommen. Dafür gibt es einen genauen Fahrplan, der in diesem Buch an ausgewählten Beispielen vorgestellt wird.

Reihenhäuser sind juristisch oft Wohnungseigentumsanlagen.

Typisches Etagenhaus aus der Mitte Berlins, erbaut 1879

Glauben Sie nicht, dass die Diagnose einer gebrauchten Wohnung weniger Aufmerksamkeit erfordert als die Diagnose eines kompletten Hauses. Die Untersuchungskriterien sind im Grunde dieselben, und die Diagnoseschritte haben die gleiche Reihenfolge. Manches gestaltet sich nur – wegen der besonderen Rechtsform des Wohnungseigentums – ein wenig komplizierter.

Kaufen statt zu mieten

Deutschland ist das klassische Mieterland. Das selbst genutzte Wohneigentum ist hier – trotz des Aufschwungs in den letzten Jahren – immer noch weniger verbreitet als bei manchen unserer west- und nordeuropäischen Nachbarn. Hierin ist zunächst kein Werturteil zu sehen, sondern lediglich die Beschreibung europäischer Verschiedenartigkeit. Und diese Verschiedenartigkeit hat historische Ursachen. Für Deutschlands besondere Situation erlangen mindestens drei dieser Ursachen besondere Bedeutung.

Die erste Ursache liegt im ausgehenden 19. Jahrhundert. Nach dem deutsch-französischen Krieg und der Reichsgründung 1871 begab sich Deutschland auf den Weg vom spätfeudalen Agrarland zur Industrienation. Zwischen 1880 und 1900 entstanden die großen industriellen Ballungszentren. Deren Arbeitskräftehunger ließ die Städte explosionsartig anschwellen. Der Wohnungsbedarf wurde überwiegend mit Geschossbauten befriedigt; wegen der Gleichförmigkeit der Bebauung und der hohen Bebauungsdichte sprach man von Mietskasernen. Die zuziehenden Arbeitskräfte hätten weder genügend Fläche vorgefunden, um sich darauf ihre eigenen Häuser zu bauen, noch wären sie dazu wirtschaftlich in der Lage gewesen. Und nicht nur dank der drastischen Zeichnungen Heinrich Zilles sind die oft katastrophalen sozialen und hygienischen Zustände in den großen Mietshauskomplexen bekannt geworden. Auch die Akten der Baupolizeibehörden sind voller Klagen und behördlicher Eingriffe wegen unerlaubter Überbauung, unzureichender Lüftung, miserabler Sanitäreinrichtungen, nicht genehmigter Gewerbebetriebe und vieler anderer Mängel, die das Leben in den Mietskasernen um 1900 kennzeichneten. Heute, dies sei angemerkt, bilden die einstigen Mietskasernen – sofern sie den Zweiten Weltkrieg unzerstört überstanden haben – oftmals die begehrtesten Wohnquartiere in den Innenstädten, sobald die enge Bebauung entkernt und die Gebäude und Wohnungen saniert und modernisiert sind.

Berlin-Britz, sogenannte Hufeisensiedlung, zwischen 1925 und 1928 entworfen und erbaut von Bruno Taut und Martin Wagner sowie dem Gartenarchitekten Leberecht Migge

Nach dem Ersten Weltkrieg versuchten Architekten, Sozialreformer und fortschrittliche Politiker, dem weit verbreiteten Wohnungselend mit neuen Ideen zu begegnen. Es war die große Zeit des Siedlungsbaus in aufgelockerter Bebauung und der bautechnischen Experimente. Wohnungsbaugenossenschaften bildeten ein Gegengewicht zum privaten Hausund Grundbesitz, der bis dahin den Mietwohnungsbau allein dominierte. Aber auch die Wohnungsbaugenossenschaften und gemeinnützigen Baugesellschaften bauten Mietwohnungen. Sie konnten auch gar nichts anderes bauen, denn für sogenannte Eigentumswohnungen, wie wir sie heute kennen, gab es noch keine rechtliche Grundlage.

Der Zweite Weltkrieg hatte einen beträchtli-chen Teil des – schon vor dem Krieg nicht ausreichenden – Wohnungsbestands vernichtet. In den Westzonen waren 1945 von 10,6 Millionen Wohnungen 2,3 Millionen total zerstört, weitere 2,3 Millionen galten als schwer beschädigt. In der sowjetischen Zone waren etwa 10 Prozent der 5,1 Millionen Wohnungen vollkommen vernichtet. Zur angestammten Bevölkerung kamen Millionen Flüchtlinge und Umsiedler aus den deutschen Ostgebieten und dem Sudetenland hinzu, denen Wohnraum zugewiesen werden musste. Der Wohnraummangel war in West wie Ost eine Tatsache.

In dieser Situation standen beide deutschen Staaten vor einer Mammutaufgabe: der Beseitigung der Wohnungsnot und dem Wiederaufbau. Im Westen wurde, was nicht überrascht, diese Aufgabe gänzlich anders gelöst als im Osten.

Wiederaufbau in der Bundesrepublik Deutschland

In den Westzonen gab es für 14,6 Millionen Haushalte nur 9,4 Millionen Wohnungen – Behelfsheime wie Baracken und Gartenlauben eingeschlossen. Fünf Personen teilten sich statistisch gesehen eine Wohnung, pro Person standen 15 qm Wohnraum zur Verfügung. Die Qualität dieser Wohnräume bleibt bei dieser Statistik außer Betracht.

Der jungen Bundesrepublik standen drei alternative Wege offen, um die Wohnungsbauförderung anzugehen:

Förderung über die Bauträger,

Förderung über das Gebäude (Objektförderung),

Förderung der Mieterkaufkraft (Subjektförderung).

Man entschied sich für den Weg der Objektförderung. Aus Haushaltsmitteln des Bundes wurden zinslose Baudarlehen mit Tilgungsfristen von 30 bis 35 Jahren an private Investoren vergeben. Im Gegenzug verlangte man den Investoren für die Dauer der Förderung eine Sozialbindung ab: Die geförderten Wohnungen durften nur an solche Haushalte vermietet werden, deren Einkommen bestimmte Grenzen nicht überschritt. Anders als bis 1933 war die Förderung nicht mehr nur auf Unternehmen beschränkt, die eine Gemeinnützigkeit langfristig garantierten. Mit diesen Direktsubventionen gelang es innerhalb kurzer Zeit, den sozialen Wohnungsbau anzukurbeln. Auch im internationalen Vergleich lagen die staatlichen Subventionen für Mietwohnungen und Eigenheime außerordentlich hoch. So war der Anteil der privaten Bautätigkeit im Wohnungsbau schon 1950 groß und stieg in der Folgezeit weiter an: In der Mobilisierung privater Investoren für den Mietwohnungsbau liegt die zweite historische Ursache dafür, dass in (West-)Deutschland nach dem Zweiten Weltkrieg ein dynamischer Mietwohnungsmarkt entstand. Dazu trug auch die flexible Handhabung der Mietpreisbindung bei, die in Deutschland die Marktmechanismen nicht aushebelte. In anderen europäischen Ländern wie beispielsweise Großbritannien führten starre Regulierungen der Wohnungsmieten dazu, dass sich private Investoren mehr und mehr aus dem Mietwohnungsmarkt zurückzogen und die „Sozialwohnung“ zu etwas Anrüchigem wurde, das ihre Bewohner regelrecht stigmatisierte. Es ist daher wohl kein Zufall gewesen, dass die Brandkatastrophe im Londoner Grenfell Tower, einem 24-geschossigen Wohngebäude aus den 1970er-Jahren, ausgerechnet einen Sozialwohnungsbau zerstörte, obwohl er 2015/16 erst saniert worden war. Offenbar war man bei dieser Sanierung mit Brandschutzvorschriften so nachlässig umgegangen, dass sich ein Wohnungsbrand über die hinterlüftete Fassade mit brennbarer Dämmung auf das gesamte Gebäude ausbreiten konnte. 71 Menschen kamen bei dieser Brandkatastrophe ums Leben.

Eigentumsförderung

1951 begann in der Bundesrepublik Deutschland die Eigentumsförderung. Man erreichte die direkte Förderung der Bauherren, indem man die steuerliche Abzugsfähigkeit von Investitionen in selbst genutztes Wohneigentum einführte. Ein Jahr darauf schuf das Wohnungsbauprämiengesetz Grundlagen für eine besondere Form der privaten Vermögensbildung, die dem selbst genutzten Wohneigentum zugutekam. Die in den folgenden 35 Jahren gezahlten Subventionen machten etwa 40 Prozent der Finanzierungsmittel aus, die in dieser Zeit für den Wohnungsbau aufgewendet wurden.

Wohneigentumsquoten ausgewählter europäischer Staaten

Rumänien

95,80 %

Ungarn

91,30 %

Litauen

90,30 %

Polen

84,20 %

Estland

81,70 %

Norwegen

80,30 %

Spanien

76,20 %

Griechenland

75,40 %

Portugal

73,90 %

Belgien

71,30 %

Finnland

71,10 %

Niederlande

68,90 %

Schweden

63,60 %

Dänemark

60,80 %

Österreich

55,20 %

Deutschland

51,10 %

Schweiz

41,60 %

Quelle: eurostat 2020

Im Lauf der Zeit kamen mehrfach neue Förderwerkzeuge zur Anwendung, zum Beispiel wurde die direkte Förderung zugunsten der indirekten Förderung über Steuervergünstigungen nach § 7 b Einkommensteuergesetz zurückgefahren. Ein bedeutsamer Schritt war die Ausdehnung der Förderung auch auf Altbauwohnungen im Bestand. Dadurch verschob sich der Fokus von den bis dahin favorisierten Eigenheimen auf die sogenannten Eigentumswohnungen. Seit 1996 gab es dann eine neue Art der direkten Förderung, die Eigenheimzulage. Sie war eine der größten direkten Subventionen, die in die Förderung des selbst genutzten Wohneigentums flossen. Gefördert wurden sowohl klassische Eigenheime als auch Wohnungseigentum. Seit 2004 waren Altbauten den Neubauten hinsichtlich der finanziellen Förderung gleichgestellt. Allein in diesem Jahr wurden 11,4 Milliarden Euro als Eigenheimzulage ausgereicht. 2006 wurde die Eigenheimzulage schließlich abgeschafft. Seit 2008 gibt es direkte Förderung im Rahmen der sogenannten Riester-Verträge.

Besondere Lage in der DDR

Die Regierung der DDR, die 1952 den „Aufbau des Sozialismus“ beschloss, hatte 1950 das sogenannte Aufbaugesetz erlassen. Mit seiner Hilfe wurde es möglich, Besitzer von Grundstücken zu enteignen, wenn der Staat diese Grundstücke für den Wiederaufbau in Anspruch nahm. Zwar erfolgte die Enteignung gegen Zahlung einer Entschädigung, doch lagen diese Entschädigungen regelmäßig unter dem Verkehrswert, den diese Grundstücke unter marktwirtschaftlichen Bedingungen gehabt hätten, und sie wurden überdies auf Sperrkonten deponiert. Somit konnten die enteigneten Grundstücksbesitzer über die Entschädigungen nicht frei verfügen, sondern durften nur minimale Beträge von den Sperrkonten abrufen. Nichtsdestominder hat die Bundesrepublik Deutschland im Rahmen des Vereinigungsprozesses 1990 die Rechtswirksamkeit der Enteignungen nach dem Aufbaugesetz der DDR nie angezweifelt.

§ 14 AUFBAUGESETZ DER DDR VON 1950

1Die Regierung der Deutschen Demokratischen Republik kann Städte, Kreise und Gemeinden oder Teile hiervon zu Aufbaugebieten erklären.

2Die Erklärung zum Aufbaugebiet bewirkt, dass in diesem Gebiet eine Inanspruchnahme von bebauten und unbebauten Grundstücken für den Aufbau und eine damit verbundene dauernde oder zeitweilige Beschränkung oder Entziehung des Eigentums und anderer Rechte erfolgen kann.

3Die Entschädigung erfolgt nach den zu erlassenden gesetzlichen Bestimmungen.

Zur Ideologie des Sozialismus passte weder privater Grundbesitz noch Wohnungseigentum; zwar wurden Eigentümer selbst genutzter Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und vergleichbarer Immobilien in ihrem Besitzstand nicht angetastet, sofern nicht der Staat, wie bei grenznahen Immobilien, mittels „Aufbaugesetz“ zugriff. Die Privatbesitzer von Mietshäusern konnten jedoch die Erhaltung ihrer Immobilien aus den staatlicherseits eingefrorenen Mieten bald nicht mehr bestreiten. Der Neubau von Mietwohnungen war Aufgabe des Staates und seiner staatlichen Baubetriebe, auch wenn ein Teil des Wohnungsbestands in „genossenschaftliches Eigentum“ der AWGs (Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften) überführt wurde.

Indes forcierte die DDR in weit höherem Maß, als es der regierenden SED ideologisch ins Konzept passte, den Bau von sogenannten Eigenheimen. Damit wurde nicht nur zusätzlicher Wohnraum geschaffen, es gelang auch, Geldreserven privater Bauherren abzuschöpfen und deren Eigenleistungen zu mobilisieren. Zwischen 1971 und 1989 entstanden 207 679 Eigenheime. Die Bildung von Wohnungseigentum allerdings, wie sie in der Bundesrepublik nach dem Wohnungseigentumsgesetz von 1951 möglich wurde, war in der DDR bis 1990 nicht gegeben. Im wohnungspolitischen Weg der DDR ist der dritte wesentliche Grund für die hohe Mietwohnungsquote in Deutschland zu sehen.

Karl-Marx-Allee (vormals Stalin-allee) Nord, Block C, heutiger Zustand nach Rekonstruktion

Beispiel Berlin

Immobilienverhältnisse, die „typisch deutsch“ sind, treffen in Berlin aufeinander, obwohl und gerade weil die Stadt bis 1990 geteilt war. Hier lässt sich das ganze Spektrum der Wohn- und Eigentumsverhältnisse auf engstem Raum überblicken: von klassischen Villen über Mietskasernen zu luxuriösen Lofts, von traditionellen Reihenhäusern über einstmals futuristisch anmutende Wohnmaschinen bis zu den Großsiedlungen in Großtafelbauweise.

Berlin ist eine Mieterstadt. Der Anteil des selbst genutzten Wohneigentums liegt im gesamten Stadtgebiet bei 14 Prozent. Die Berliner wohnten Ende 2020 in 1 982 800 Wohnungen, die sich auf zirka 330 400 Wohngebäude verteilen. Das sind immerhin rund 20 000 Wohngebäude und 115 000 Wohnungen mehr als im Jahr 2010. Ein beträchtlicher Teil des Wohnungsbestands, nämlich 42 Prozent, ist bereits in den Jahren bis 1950 entstanden. Die meisten dieser Altbauwohnungen stehen in den Bezirken Mitte (einschließlich der alten Bezirke Tiergarten und Wedding), Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf. Rund 49 Prozent der Berliner Wohnungen entstanden zwischen 1949 und 1990 – also im Zeichen der Teilung der Stadt. Aus dieser Zeit stammen auch die typischen Bauten in Großtafelbauweise im Osten der Stadt – oft kurz mit „die Platte“ umschrieben –, die heute ungefähr 14 Prozent des Wohnungsbestands der Hauptstadt ausmachen. In den 20 Jahren nach der Wiedervereinigung entstanden lediglich 9 Prozent des Berliner Wohnungsbestands. Allein diese Gegenüberstellung macht deutlich: Man stößt in Großstädten wie Berlin bei der Wohnungssuche viel eher auf gebrauchte Wohnungen, die mehr als 20 Jahre alt sind, als auf Neubauwohnungen zum Erstbezug.

Wohnungseigentum bedeutete aber auch für Altbauten eine Chance. Wie in anderen Großstädten überlagerten sich dabei wirtschaftliche Interessen, bautechnische Lösungen und soziale Konflikte. Die Hausbesetzerszene war in den Achtzigerjahren in West-Berlin (ab 1990 auch im Ostteil der Stadt) besonders aktiv. Der großflächige Abriss von Altbauquartieren sollte verhindert werden. Was 1980 die „Schlacht am Fraenkelufer“ für Kreuzberg war, das war zehn Jahre später der Barrikadenkampf in der Mainzer Straße für Friedrichshain: Symbol für den Widerstand gegen Entmietung und befürchtete Edelsanierung und Umwandlung in unerschwingliche Eigentumswohnungen. Den Straßenkämpfern folgten die Bautrupps, die Aufsteiger verdrängten die Aussteiger. 1992 beschrieb die „taz“ die Situation mit der ihr eigenen ideologischen Färbung: „Längst ist die Schickeria lecker geworden auf diese Gegend (…) Keine Fassade, die nicht erneuert würde. Kein Hinterhof, der nicht völlig umgestaltet würde. Statt der gemeinsamen Außenklos nun die individuelle Nasszelle (…) Richtig schick wird es hier und richtig teuer.“ Zwanzig Jahre später sind manche der damals sanierten Wohnungen als Eigentumswohnungen auf dem Immobilienmarkt: „Zum Verkauf steht eine außergewöhnliche Maisonettewohnung, die einen Vergleich mit Wohnungen zum Beispiel im Pariser Montmartre-Viertel nicht zu scheuen braucht“, heißt es in einem Immobilienangebot.

Baualtersklassen des Gebäudebestands am Beispiel Berlin (stadtentwicklung.berlin.de)

Auch weiter im Osten der Stadt hat sich einiges getan; hier war der Nachholbedarf bei der Altbausanierung besonders groß. Mittlerweile sind Friedrichshain und Prenzlauer Berg zu Modequartieren geworden, und Stadtteile wie Weißensee und Pankow werden von Jahr zu Jahr attraktiver. Typisch ist aber auch, dass viele Sanierungen aus den Achtziger- und Neunzigerjahren bereits wieder zu Sanierungsfällen geworden sind, nicht zuletzt weil sich die gesetzlichen Vorgaben für Wärmeschutz und Energieeffizienz seither wesentlich verschärft haben. Nach 1990 standen zudem zahlreiche Plattenbauten in den großen Wohngebieten des Ostens zur Sanierung an. Eine Anzahl dieser Wohnanlagen ist in Wohnungseigentum umgewandelt worden, und die meisten dieser Objekte wurden bereits nach den neuesten Standards saniert. Der Ruf der „Platte“ haftete ihnen weiter an. Der Quadratmeterpreis für eine 22 bis 30 Jahre alte Wohnung liegt je nach Lage und Ausstattung zwischen etwa 980 bis 1 700 Euro.

Was ist eigentlich Wohnungseigentum?

Ein Gebäude ist in der Regel nicht aus einzelnen Wohnungen modular zusammengesetzt (dass es natürlich auch solche Experimentalbauten gab, kann für die hier dargestellten Fragen unberücksichtigt bleiben), sondern ein Ganzes, das nicht ohne Weiteres in kleinere Einheiten, sprich Wohnungen zerlegt werden kann. Eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus, an welcher der Eigentümer seine Eigentumsrechte ebenso unbeschränkt ausüben könnte, als wäre er Eigentümer eines Hauses, kann es also nicht geben. Die Eigentumswohnung existiert demgemäß nicht real gegenständlich, sondern als Rechtskonstrukt, noch dazu als historisch gesehen sehr junges Rechtsgebilde. Erst das Wohneigentumsgesetz von 1951 schuf in der Bundesrepublik Deutschland die gesetzliche Grundlage dafür. Seitdem können nicht nur komplette Grundstücke nebst den auf ihnen gelegenen Bauten ihre Eigentümer bekommen, sondern auch Anteile des Grundstücks mitsamt abgeschlossenen Wohneinheiten, die sich in einem auf dem Grundstück gelegenen Gebäude befinden.

Mit diesem Gesetz wurde ein Rechtsgrundsatz des Bürgerlichen Gesetzbuchs durchbrochen, das in § 93 bestimmt:

„Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.“

Es ist völlig klar, dass eine einzelne Wohnung in einem Mehrparteienhaus nicht realiter vom übrigen Haus getrennt werden kann, ohne dass dem Gebäude irreversibler Schaden entsteht. Folglich war nach dem Verständnis des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein Eigentumsrecht an einer Wohnung, das unabhängig vom Eigentumsrecht an dem gesamten Gebäude besteht, nicht denkbar.

Somit schuf das Wohnungseigentumsgesetz von 1951 in diesem Punkt eine völlig neue Rechtskonstruktion, indem es in § 1 Abs. 2 festlegte:

„Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.“

Was umgangssprachlich Eigentumswohnung heißt, muss korrekt und gesetzeskonform eigentlich Wohnungseigentum genannt werden. Diese neue Rechtskonstruktion des Wohnungseigentums hat drei konstitutive Faktoren. Es ist a) Sondereigentum, das b) als solches nur in Verbindung mit einem definierten Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum existiert, und c) das zugleich das Mitgliedschaftsrecht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft begründet.

Balkone sind Sondereigentum, aber die konstruktiven Teile wie Bodenplatte und Brüstung zählen zum Gemeinschaftseigentum – mit Konsequenzen für die Sanierung.

Das Miteigentum nach Bruchteilen wird in den §§ 1008–1011 des BGB geregelt. Der kreative Akt der Gesetzgebung von 1951 be-stand darin, dem Miteigentum ein bestimmtes Sondereigentum zuzuordnen.

Dazu trifft das Wohnungseigentumsgesetz in § 3 folgende Festlegung:

„(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.“

„(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind …“ Das Miteigentum nach Bruchteilen ist keine reale Teilung der Sache, sondern eine ideelle Teilung des Eigentumsrechts, das sich auf die gesamte Sache bezieht. Das Wohnungseigentum besteht also aus zwei untrennbar miteinander verbundenen Eigentumsformen, dem Sondereigentum und dem Miteigentum nach Bruchteilen. Beide Bestandteile sind nicht losgelöst voneinander juristisch „handhabbar“.

Reformen des Wohnungseigentumsgesetzes

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde in den Jahren 1973 und 2007 reformiert. Dennoch ergab sich Veränderungsbedarf, der vor allem aus den Notwendigkeiten der energetischen Ertüchtigung älterer Gebäude herrührt. Darum hatten die Regierungsparteien im Koalitionsvertrag 2018 vereinbart: „Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchschutz zu erleichtern.“

Eine länderübergreifende Arbeitsgruppe unter Vorsitz des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz (BStMdJ) arbeitet daran. Die Justizminister beschlossen im Juni 2018, eine länderoffene Arbeitsgruppe einzurichten. Den Vorsitz in dieser Arbeitsgruppe führen das BMJV sowie das BStMdJ. Vorab erarbeiten beide Ministerien Diskussionsentwürfe: das BMJV zu einem „Gesetz zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ und das BStMdJ für ein „Gesetz für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum“. Zuletzt brachten die Länder Baden-Württemberg und Bayern im Oktober 2019 im Bundesrat einen „Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und des Wohnungseigentumsgesetzes zur Förderung der Elektromobilität“ ein.

Es soll möglich werden, dass die Eigentümerversammlung flexibler über bauliche Veränderungen und Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum entscheidet. Insbesondere soll die Kostenverteilung neu geregelt werden, sodass es möglich wird, einen oder mehrere Eigentümer nicht nur die unmittelbaren Kosten einer Maßnahme, sondern ausdrücklich auch die Folgekosten und etwa die künftigen Kosten der Instandhaltung dauerhaft übernehmen zu lassen.

Bauliche Maßnahmen in Wohnungseigentumsgemeinschaften, die im Interesse der Gemeinschaft liegen, sollen erleichtert werden. So soll bestehender Modernisierungsstau abgebaut und die Schaffung neuen Wohnraums (beispielsweise durch Ausbau bestehender Gebäude) ermöglicht werden.

Bauliche Maßnahmen, die der Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik dienen, sollen gefördert beziehungsweise erleichtert werden.

Ferner sollen Maßnahmen zum Einbruchschutz, dem Ausbau der Ladeinfrastruktur für Elektromobilität und zur Herstellung von Barrierefreiheit für Menschen mit Behinderungen und ältere Menschen erleichtert und gefördert werden.

Die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlungen soll dadurch gestärkt werden, dass die schwerfälligen formalen Anforderungen an die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlungen geändert werden.

Missbrauchsmöglichkeiten vonseiten eines Mehrheitswohnungseigentümers sollen abgestellt werden.

Am Ende des Gesetzgebungsprozesses stand das Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Januar 2021 (BGBl. I S. 34).

Zwischen der Bildung des Wohnungseigentums durch die Teilungserklärung des teilenden Alleineigentümers und dem Zeitpunkt, zu dem der letzte Ersterwerber ins Wohnungsgrundbuch eingetragen und damit eine Wohnungseigentümergemeinschaft im vollen Rechtssinn entstanden ist, ergibt sich eine Übergangsphase, in der eine Art Vorgemeinschaft entsteht, die bestimmte Rechte innehat und Pflichten übernehmen muss. Sie wird als „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ bezeichnet und kann unter Umständen auch längere Zeit Bestand haben. Diese Rechtsfigur basiert nicht auf Gesetzestext, sondern auf anerkannter höchster Rechtsprechung und der Meinungsbildung in der Rechtswissenschaft. Darum sieht das Diskussionspapier vor, diese Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ nunmehr auch in einem Gesetzestext zu kodifizieren. Näheres zum Sachstand finden Sie im Internet unter www.bmjv.de, wenn Sie nach dem Begriff Wohnungseigentumsgesetz suchen. Dort können Sie auch den Gesetzentwurf des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz einsehen.

Wichtige gesellschaftliche Verbände wie der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter, der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V. (BFW), die Bundesnotarkammer, der Deutsche Anwaltsverein und der Deutsche Mieterbund plädierten bereits 2018 für eine umfassende Reform des Wohnungseigentumsrechts. Ob das mit der 2021 verkündeten Neufassung gelungen ist, muss die Praxis zeigen. Auf jeden Fall dürfte die Reform des Gesetzes auch die bislang geltenden Regularien in Wohnungseigentümergemeinschaften nachhaltig beeinflussen. Eigentümern ist jedenfalls anzuraten, sich mit dem Gesetzestext vertraut zu machen und die Rechtsprechung zu verfolgen.

Weitere Formen des Eigentums

Damit ist es aber noch nicht getan, denn für den Betrieb und Bestand einer Eigentumswohnanlage müssen bestimmte Bauteile eines Hauses nicht einzelnen, sondern allen Nutzern zugerechnet werden.

Teileigentum – Neben dem eigentlichen Wohnungseigentum, dem Sondereigentum als Alleineigentum an den Räumen einer Wohnung, kann Teileigentum eingeräumt werden. Dabei handelt es sich ebenfalls um Sondereigentum, aber an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen und Flächen (etwa separate Abstellräume, Schuppen, Kellerräume, auch Laden- und Gewerbeflächen).

Gemeinschaftseigentum – Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle gemeinschaftlich genutzten Teile des Grundstücks und des Gebäudes, beispielsweise die Grundfläche des Gebäudes selbst und natürlich alle statisch notwendigen Bauteile (Außenwände, Wohnungstrennwände, Geschossdecken, Dach, Gebäudehülle einschließlich Fenster und Außentüren), die gemeinsam genutzten Verkehrsflächen (Eingänge, Durchgänge, Treppen und Treppenhäuser) und die Haustechnik (Heizung, Sanitär- und Elektroinstallation, Entwässerungsanlage, gegebenenfalls Aufzug). Zum Gemeinschaftseigentum zählen aber auch die notwendigen Finanzmittel der Eigentümergemeinschaft (zum Beispiel die Instandhaltungsrücklagen).

KRITERIUM ABGESCHLOSSENHEIT Im Einzelfall ist genau zu prüfen, was dem Sonder- oder Teileigentum zugeordnet werden kann und woran nur Sondernutzungsrechte bestehen. So ist die Abgeschlossenheit die Voraussetzung, um Sondereigentum an einer Wohnung zu begründen. Um als abgeschlossen zu gelten, muss eine Wohnung nicht nur Wohnungstrennwände und Decken besitzen, sondern einen eigenen, abschließbaren Zugang vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum, und sie muss mindestens über Wasserversorgung, Ausguss und Toilette sowie über eine Kochmöglichkeit verfügen. Dauerhaft markierte Kfz-Stellplätze in einer Sammelgarage begründen Abgeschlossenheit, allerdings nur dort und nicht auf Freiflächen. Ebenso gelten sogenannte Doppelparker in Garagen nicht als abgeschlossen, insofern kann an ihnen nur Sondernutzungsrecht entstehen.

Sondernutzungsrecht – Mit dieser besonderen Rechtsform werden gemeinschaftliche Flächen, Räume oder Bauteile (zum Beispiel eine Treppe oder eine Terrasse, typischerweise auch ein Stück Garten, das an eine Erdgeschosswohnung grenzt) einem bestimmten Wohn- oder Teileigentum zugeordnet. Damit verfügt der Berechtigte dann allein über diese Fläche, den Raum oder das Bauteil, die Verfügung der anderen Eigentümer darüber wird ausgeschlossen. Sofern dies in der Teilungserklärung so vereinbart ist, trägt der Berechtigte die Kosten der Bewirtschaftung. Instandhaltungen sind Sache der Eigentümergemeinschaft, sofern sie nicht anders beschlossen hat.

Gemeinschafts- oder Sondereigentum

In einem Gebäude ist oft nicht leicht zu entscheiden, was zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum des Miteigentümers gehört. Die gesetzlichen Bestimmungen sind nicht immer hilfreich, wie „bei allen Teilen der Fassade, welche die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmen“. Grundsätzlich stehen sie im Gemeinschaftseigentum, aber an einigen Punkten berühren sich Gemeinschaftsund Sondereigentum nahezu! So sind die Außenseiten der Fenster (einschließlich der Verglasung) zweifelsfrei Gemeinschaftseigentum. Die Innenseiten der Fenster stehen im Sondereigentum. Außenjalousien vor den Fenstern sind Gemeinschaftseigentum, die Zugvorrichtungen und die Gurte aber Sondereigentum.

Noch kurioser mutet die Rechtslage bei Balkonen an. Der Balkonraum als solcher ist grundsätzlich sondereigentumsfähig. Die festen Bauteile des Balkons aber sind Teile des Gemeinschaftseigentums. In manchen Teilungserklärungen wird der Balkon per Sondernutzungsrecht dem jeweiligen Wohnungseigentümer zugewiesen. Eine gemeinschaftliche Nutzung scheidet auch aus, weil der Zugang zum Balkon ja nur über abgeschlossenes Sondereigentum möglich ist. Streit kommt regelmäßig auf, wenn Balkone saniert werden müssen, was besonders bei älteren Mehrfamilienhäusern vorkommen wird. Die Miteigentümer, deren Wohnungen über keinen Balkon verfügen, werden sich nur ungern zur Kostentragung heranziehen lassen. Nun kommt es darauf an, wie das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung definiert wurde. Dem Grundsatz nach existiert ein Sondernutzungsrecht nur für Gemeinschaftseigentum – wofür auch sonst? In einigen Teilungserklärungen wird das Sondernutzungsrecht an einem Balkon aber dem Sondereigentum grundsätzlich gleichgestellt. Ist dies der Fall, muss der Inhaber dieses besonders ausgestatteten Sondernutzungsrechts wohl allein für die Sanierungskosten „seines“ Balkons aufkommen, obwohl er eigentumsrechtlich gesehen tatsächlich Gemeinschaftseigentum ist.

Aufteilung der Eigentumsverhältnisse in Mehrparteienhäusern

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander richtet sich nach den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) und, sofern dieses Gesetz keine besonderen Regelungen trifft, nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das WoEigG spricht in Abschnitt 2 (§§ 10–19) ausdrücklich von einer „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“, was die Gesamtheit der Wohnungseigentümer einer Liegenschaft meint. Das Gesetz beschreibt die Rechte der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft und der Gemeinschaft gegenüber den einzelnen Eigentümern.

In § 10 Absatz 6 heißt es: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung ‚Wohnungseigentümergemeinschaft‘ gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden.“

Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Selbstverwaltungsorgan der Gemeinschaft. Sie kann einen Verwaltungsbeirat wählen, der sie bei den laufenden Geschäften der Verwaltung unterstützt, zum Beispiel indem er die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan prüft, bevor diese Dokumente der Wohnungseigentümerversammlung vorgelegt werden. Rechtsgrundlage für die Wohnungseigentümerversammlung ist das Wohnungseigentumsgesetz (namentlich die §§ 23–25) und die jeweilige Teilungserklärung, die in vielen Fällen von den allgemeinen gesetzlichen Regelungen abweicht. Insbesondere ist die Wohnungseigentümerversammlung zuständig für:

die Gebrauchsregelungen des gemeinschaftlichen Eigentums,

Instandhaltung und Instandsetzung,

die ordnungsgemäße Verwaltung, gegebenenfalls für die Bestellung, Ermächtigung und Abberufung eines Verwalters,

die Jahresabrechnung samt Rechnungslegung sowie den Wirtschaftsplan,

bauliche Veränderungen und Aufwendungen.

Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung werden in der Regel mit der Mehrheit der anwesenden Wohnungseigentümer gefasst, sofern die Versammlung beschlussfähig ist, das heißt wenn die anwesenden stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.

MEHR ALS EINFACHE MEHRHEIT?Eine sogenannte qualifizierte Mehrheit (es müssen mehr als 50 Prozent aller Stimmen im gesamten Objekt – beispielsweise bei 15 Eigentümern mindestens 8 Eigentümer – über den Beschluss abstimmen) war bislang erforderlich, um bauliche Veränderungen (über die reguläre Instandsetzung hinaus) durchzusetzen. Einer doppelt qualifizierten Mehrheit (drei Viertel aller Eigentümer) bedurfte es des Weiteren, um den modernen Stand der Technik (z. B. Verlegung von Glasfaserkabeln) zu erreichen.Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) aus dem Jahr 2020 ermöglichte dagegen die einfachere Umsetzung von Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität, der Digitalisierung, von Barrierefreiheit und Einbruchschutz. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) von 2021 überführte diese Erleichterungen in einen einheitlichen Gesetzestext.

Wie wird Wohnungseigentum gebildet?

Um die besondere Form des Wohnungseigentums herzustellen, müssen verschiedene sachliche und rechtliche Bedingungen erfüllt werden. Wohnungseigentum kann durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum (gemäß § 3 WoEigG) zwischen Miteigentümern oder durch Teilungserklärung des Grundstückseigentümers (gemäß § 8 WoEigG) begründet werden. Erforderlich sind

ein Aufteilungsplan, der die räumlichen Verhältnisse der Wohnungseigentumsgemeinschaft darstellt und von der Baubehörde (oder, je nach Landesrecht, auch von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen) bestätigt sein muss,

eine Abgeschlossenheitserklärung für die jeweiligen Wohnungseinheiten, aus der hervorgeht, dass das Wohnungseigentum separat nutzbar ist,

eine Teilungserklärung des Verkäufers beziehungsweise Eigentümers oder ein Teilungsvertrag der Grundstücksmiteigentümer, worin die Umgestaltung in Wohnungseigentum vereinbart wird.

Für jeden Miteigentumsanteil wird von Amts wegen ein gesondertes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Eingetragen werden, neben dem zum Miteigentum gehörenden Sondereigentum, als Beschränkungen die Einräumung der Sondernutzungsrechte, die zu anderen Miteigentumsanteilen gehören. Die Teilung wird mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher wirksam. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wir danach von Amts wegen geschlossen.

HAUS ODER NICHT HAUS … das ist oft die Frage. Ein Wohnungseigentum im Sinne des Gesetzes unterscheidet sich von einem Haus nicht in erster Linie durch die Gestalt des Gebäudes und der darin befindlichen Räume. Entscheidend ist das Grundbuch. Hat das Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt? Oder wurde das Grundbuchblatt des Grundstücks geschlossen, nachdem aufgrund einer Teilungserklärung oder eines Teilungsvertrags Wohnungsgrundbücher angelegt worden waren? Auch eine Doppelhaushälfte kann unter Umständen Wohnungseigentum sein. Ebenso stehen Reihenhäuser oft auf einem Grundstück, für das keine Realteilung vorgenommen wurde, obwohl das praktisch möglich gewesen wäre, sondern eine Teilungserklärung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes abgegeben wurde. Dann kann es sich architektonisch zwar um ein Haus handeln, rechtlich gesehen ist es ein Wohnungseigentum, für das die gleichen Beschränkungen der Eigentümerrechte gelten wie beispielsweise für eine Wohnung im zweiten Geschoss eines Mehrparteienhauses.

Historischer Exkurs

Die Notwendigkeit, etwas eigentlich Unteilbares zu teilen entstand nicht erst in den Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg. Schon im Mittelalter sahen sich manche Adelsfamilien mit der Tatsache konfrontiert, dass mehrere Erben ein und dieselbe unteilbare Sache besaßen – seit altdeutscher Zeit existierte das Rechtsinstitut der Ganerbschaft. Erbten beispielsweise mehrere Zweige einer Familie eine Burg gemeinschaftlich, so konnten sie auch nur gemeinschaftlich darüber verfügen. Auf der sogenannten Ganerbenburg mussten die verschiedenen Erben miteinander auskommen, bis zu einem gewissen Grad kooperieren, um nebeneinander friedlich zu koexistieren. Den Alltag des Nebeneinanders verschiedener Familienzweige, die Fragen der Zugangswege und der Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Bauteilen wurde meist in sogenannten Burgfriedensverträgen geregelt, die den heutigen Teilungserklärungen, die das Wohnungseigentum begründen, grundsätzlich vergleichbar waren. Ähnlich wie bei einer heutigen Eigentümergemeinschaft versammelte man sich regelmäßig, meist jährlich, um anstehende Probleme zu besprechen und Beschlüsse zu fassen.

Burg Eltz, Rheinland-Pfalz, eine der bekanntesten Ganerbenburgen Deutschlands – eine wirkliche „Mehrfamilienburg“

Die vielleicht bekannteste Ganerbenburg ist die Burg Eltz in Rheinland-Pfalz. Hier erbten 1268 drei Linien der Familie die Burg gemeinschaftlich und mussten sich miteinander arrangieren: Eltz vom Goldenen Löwen (Kempenich), Eltz vom Silbernen Löwen (Rübenach) und Eltz von den Büffelhörnern (Rodendorf). Die drei Familienzweige bewohnten einerseits separate Teile der Burg, nutzten aber auch andere Teile der Anlage als Gemeinschaftseigentum. Die von den Büffelhörnern starben 1440 aus; deren Anteil wurde unter den beiden Löwenfamilien aufgeteilt. Aber erst 1815 kaufte ein Goldener Löwe die Anteile eines Silbernen Löwen und brachte damit die gesamte Burg in seinen eigenen Besitz.

Bevor in Deutschland im Jahr 1900 das Bürgerliche Gesetzbuch in Kraft trat, kannten die Rechtsordnungen verschiedener deutscher Länder das sogenannte Etagen- oder Stockwerkeigentum. Zu unterscheiden war dabei echtes und unechtes Stockwerkeigentum.

Beim echten Stockwerkeigentum lagen Teilungsverhältnisse mittels Sondereigentum und Miteigentumsanteilen vor, die denen unseres heutigen Wohnungseigentums vergleichbar waren. Beim unechten Stockwerkeigentum hingegen gehörte das Grundstück nebst Gebäude in all seinen Teilen allen Berechtigten gemeinsam – die Zuweisung konkreter Gebäudeteile (zum Beispiel Stockwerke) an einzelne Berechtigte erfolgte lediglich zur Benutzung. In vielen Fällen solcher unklaren Teilungen waren Fragen des Gemeinschaftseigentums nicht bindend geregelt; daher gab es häufig Auseinandersetzungen in solcherart geteilten Häusern, die im Volksmund deshalb auch „Streithäuser“ genannt wurden. Überraschenderweise landeten selbst fast 100 Jahre nach Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs noch Streitfälle vor deutschen Gerichten, die auf Rechtsverhältnisse des 19. Jahrhunderts zurückgingen. So verlangte in einem Verfahren vor dem Landgericht Mosbach 1995 der Kläger die Zustimmung zur Berichtigung eines Grundbucheintrags, der sich auf einen längst abgerissenen Gebäudeteil bezog, an dem der Kläger Stockwerkeigentum nach badischem Recht hatte.

Die DDR brach in ihrem Zivilgesetzbuch ebenfalls den Grundsatz des BGB, dass Gebäude das rechtliche Schicksal des Grundstücks teilen – nur auf ganz andere Weise als das Wohnungseigentumsgesetz der Bundesrepublik Deutschland. Das DDR-Recht trennte Grundstückseigentum vom Eigentum an Gebäuden und führte das besondere Rechtsinstitut des Nutzungsrechts ein. So lautete § 287 im Zivilgesetzbuch (ZGB) der DDR:

„(1) Bürgern kann zur Errichtung und persönlichen Nutzung eines Eigenheims oder eines anderen persönlichen Bedürfnissen dienenden Gebäudes an volkseigenen Grundstücken ein Nutzungsrecht verliehen werden.“

Viele Eigenheime, Doppel- und Reihenhäuser, die seit 1971 in der DDR gebaut wurden, sind auf Grundstücken errichtet worden, an denen der Bauherr kein Eigentum hatte, sondern ein „durch das zuständige staatliche Organ“ verliehenes Nutzungsrecht. Die „Grunderkrankung“ dieses Nutzungsrechts war allerdings nicht die Verleihung, sondern das „Volkseigentum“: In allzu vielen Fällen war es ein lediglich angemaßtes Recht, das sich über die Rechte der Alteigentümer einfach hinwegsetzte. Nach 1990 wurde die Trennung von Grundstück und Gebäude wieder aufgehoben.

Mehrfamilienhaus – Umwandlung in Eigentumswohnungen

Nicht nur Bauträger, die einen Neubau errichten, schaffen mittels einer Teilungserklärung Eigentumswohnungen – man sieht in den Städten häufig die Bautafeln der Unternehmen, die den Neubau „exklusiver Eigentumswohnungen“ ankündigen; wobei das Adjektiv „exklusiv“ derzeit reichlich überstrapaziert wird. Auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, die bislang Mietwohnungen beherbergten, haben die Möglichkeit, den Wohnungsbestand ihrer Häuser in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Ein Hauseigentümer, der genau dies tun möchte, braucht dazu keine generelle Genehmigung. Nur bei Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau bedarf es der ausdrücklichen Zustimmung der Bewilligungsbehörde. Die Umwandlung kann sich von den Mietern völlig unbemerkt vollziehen – auf dem Grundbuchamt. Dort reicht der Eigentümer eine Abgeschlossenheitsbescheinigung mit einem Aufteilungsplan ein. Der Bauaufsichtsbehörde gegenüber muss der Eigentümer mit diesem Aufteilungsplan nachweisen, dass die einzelnen Einheiten seines Gebäudes über einen eigenen Eingang verfügen und hinreichend gegen andere Einheiten abgegrenzt sind – worin eben das Wesen der „Abgeschlossenheit“ liegt. Dabei ist nicht erforderlich, dass eine abgeschlossene Einheit auf einer Etage liegt, auch eine Wohnung über zwei Etagen kann eine solche abgeschlossene Einheit bilden, wenn die Etagen durch eine gemeinsame Treppe miteinander verbunden sind.

Vor einem Notar kann der Eigentümer dann die Teilung vollziehen, indem er eine Teilungserklärung beurkunden lässt. Hierzu gehört ein Teilungsplan, aus dem exakt hervorgeht, wie die abgeschlossenen Einheiten beschaffen sind (Sondereigentum einschließlich beispielsweise Kellerraum und/oder Speicherplatz und/oder Garage) und welche Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum (z. B. Nutzung eines Stellplatzes in der Tiefgarage, Nutzung eines Gartenabteils) bestehen. Sodann wird die Teilung dem Grundbuchamt gegenüber erklärt. Dort wird in der Folge ein Wohnungsgrundbuch angelegt, das jede Wohnung einem Eigentümer zuordnet. Das ursprüngliche Grundbuchblatt des (vormals ungeteilten) Grundstücks selbst wird dann von Amts wegen geschlossen.

Gibt es einen Kaufinteressenten für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das jüngst von einem Mietshaus in eine Eigentumswohnanlage umgewandelt worden ist, dann sollte dieser Interessent Folgendes beachten:

Die Umwandlung in eine Eigentumswohnung bricht einen bestehenden Mietvertrag nicht.

Zudem genießt er das Vorkaufsrecht für die Wohnung, die er als Mieter bewohnt. Er muss dieses Vorkaufsrecht aber nicht sofort ausüben, sondern kann so lange mit der Entscheidung warten, bis die Wohnung an einen anderen Kaufinteressenten – also beispielsweise Sie – verkauft worden ist. Legt der Verkäufer seinem Mieter diesen Kaufvertrag vor, hat der Mieter immer noch zwei Monate Zeit, sich zu überlegen, ob er das Vorkaufsrecht ziehen oder weiter Mieter bleiben will.

Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht aus, gilt der Mietvertrag weiter. Der neue Eigentümer der Wohnung – das sind also eventuell weiterhin Sie – muss jetzt den Weg der Eigenbedarfskündigung gehen.

Mieter, deren Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, genießen einen besonderen Kündigungsschutz. Eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung ist regelmäßig für drei Jahre ausgeschlossen. Für Gebiete, in denen Mietwohnungen besonders knapp sind, können die Landesregierungen diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre ausweiten. Verschiedentlich ist das auch schon geschehen.

Es kann also eine lange Zeit dauern und einen hohen juristischen Aufwand bedeuten, wenn Sie als Kaufinteressent in den tatsächlichen Besitz einer vermieteten Eigentumswohnung kommen wollen, sofern es sich um eine erst kürzlich in eine Eigentumswohnanlage umgewandelte Immobilie handelt.

Das Haus behalten

Geerbt oder gekauft – aber das liegt schon einige Zeit zurück. Jetzt wohnen Sie in Ihrem Haus, und nach und nach stellt sich heraus, hier und dort stimmt etwas nicht. Es beschleicht Sie das Gefühl, dass umso mehr Unangenehmes ans Tageslicht tritt, je tiefer Sie bohren. Und das kann ganz wörtlich gemeint sein: Das einzelne Bohrloch bringt die erste Fliese zu Fall. Und als die zweite fällt, stellen Sie fest, dass hinter den Fliesen ein Raum ist, der da nicht sein sollte, und dass da jedenfalls nicht die Wand ist, die stattdessen dort sein sollte, und dass Sie hinter der nicht vorhandenen Wand etwas vorfinden, was Ihnen ganz und gar nicht gefällt. Es ist die sprichwörtliche Leiche im Keller; sie kann Ihnen in Gestalt des Echten Hausschwamms oder des Braunen Kellerschwamms begegnen oder in anderer Furcht einflößender Gestalt. Die Bausünden der Väter straft der Gott der Baukunst bis ins vierte Glied.

Nicht immer ist der Immobilieneigentümer gleich mit einem Katastrophenszenarium konfrontiert. Gut möglich auch, dass sich die individuellen Bedürfnisse des Eigentümers im Lauf der Jahre und Jahrzehnte verändern.

Es ist ein ganz normaler Vorgang, dass man mit Mitte 60 von seinem Haus andere Dinge erwartet, als man es mit Mitte 30 tat. Möglicherweise tauchen Überlegungen auf, dass, wenn man das Haus weiter nutzen will, Fragen der Barrierefreiheit gelöst werden müssen.

Ein klassischer Fall: Die Kinder sind ausgezogen und die früheren Kinderzimmer sollen nicht als Museum genutzt, sondern stattdessen eine Einliegerwohnung geschaffen werden.

Gesetzliche Vorschriften ändern sich. Beispielsweise entspricht der Heizkessel nicht mehr den aktuellen Normen und muss ausgetauscht werden. In diesem Zusammenhang stehen weitergehende Fragen der energetischen Modernisierung auf dem Plan: etwa die Wärmedämmung, die Abdichtung der Gebäudehülle, die Erneuerung der Fenster, die Beseitigung bislang vernachlässigter Wärmebrücken.

Sitzen Sie als Eigentümer nun in der Falle? Nein. Auch für den Problemfall gibt es einen Lösungsweg, wenn Ihnen die Immobilie bereits gehört. Er unterscheidet sich nicht wesentlich von dem Weg, den der potenzielle Käufer oder Erbe gehen wird, nur dass die Zeitverläufe geringfügig verschoben sind und der Eigentümer einer Bestandsimmobilie einiges nacharbeiten muss, was der potenzielle Käufer vernünftigerweise als Vorarbeit erledigt. In jedem Fall steht am Beginn eine ehrliche und sachliche – man kann ruhig sagen schonungslose – Bestandsaufnahme.

Geteilte Schenkung

Ein Modell, das sich zunehmender Beliebtheit erfreut, ist die Immobilienübertragung mittels geteilter Schenkung. Sinn dieses Modells ist es, die Vermögensübertragung so steuersparend wie möglich zu bewerkstelligen.

Im Regelfall ist eine Schenkung steuerlich genauso zu behandeln wie eine Erbschaft. Hier fällt die Schenkungssteuer, dort die Erbschaftssteuer an. Wann der Erbfall eintritt, lässt sich nicht vorhersagen. Wie hoch der Wert der Immobilie sein wird, um die es geht, ist ebenso ungewiss. Den Zeitpunkt einer Schenkung, der eine vorweggenommene Erbschaft darstellen soll, kann man dagegen sehr wohl planen und bestimmen. Und als Bemessungsgrundlage dient der gegenwärtige Wert der Immobilie.

Wollten also die Eltern Müllermeyer ihren beiden Kindern im Jahr 2022 eine Immobilie im Wert von 700 000 Euro übertragen, unternähmen sie das im Weg einer „geteilten Schenkung“. Der Immobilienwert würde an beide Kinder zu gleichen Teilen – jeweils 350 000 Euro – übertragen und es bliebe immer noch ein Rest. Die Kinder profitierten davon, dass ihnen ein Freibetrag von 400 000 Euro zusteht, Schenkungssteuer also nicht anfiele. Dieser Freibetrag stünde nach zehn Jahren abermals zur Verfügung. Die Eltern Müllermeyer könnten also im Jahr 2032 erneut zweimal 400 000 Euro steuerfrei verschenken – jedenfalls sofern Gesetzesänderungen das Verfahren nicht obsolet machen.

Das Konstrukt ist nicht ganz so schlicht, wie hier beschrieben. Die Eltern Müllermeyer sollten sich, wenn sie im verschenkten Haus wohnen bleiben wollen, ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Auch an Rückfallklauseln wäre im Schenkungsvertrag zu denken, damit die Immobilie aus Unglücksfällen wie Scheidung, Insolvenz oder Weiterverschenkung herausgehalten werden kann. Als Sicherheit gegen den Fall, dass sich die Müllermeyer-Kinder grob undankbar verhalten oder das geschenkte Vermögen verprassen, könnte sich ein Widerrufsrecht empfehlen. Was an dieser Stelle vor allem zu empfehlen ist: sich vor dem Abschluss eines Schenkungsvertrags, der im Übrigen vor einem Notar geschlossen werden muss, qualifizierten Rechtsrat einzuholen.

Gemischte Schenkung

Ist die Immobilie so wertvoll, dass selbst eine geteilte Schenkung die Freigrenzen sprengt, kann es die Familie Müllermeyer mit einer sogenannten gemischten Schenkung versuchen. Eine Schenkung ist grundsätzlich ein Vorgang, bei dem eine Person einer anderen Person etwas (einen Gegenstand, eine Immobilie oder Geld) überlässt, ohne dafür eine Gegenleistung zu verlangen. Eine gemischte Schenkung hingegen ist nur eine zum Teil unentgeltliche Überlassung. Die Eltern Müllermeyer überlassen beispielsweise ihr Haus ihren Kindern, aber nicht gänzlich ohne Gegenleistung. Sie könnten dafür ein lebenslanges Wohnrecht verlangen oder Pflegedienstleistungen oder den altersgerechten Umbau des Hauses, der von den Müllermeyer-Kindern finanziert wird. Die Eltern bekommen also eine Gegenleistung, die aber dem Wert des Geschenks – der Immobilie – nicht entspricht. Die Gegenleistung lässt sich in Geld ausdrücken und sie mindert den Wert des Geschenks um diesen Betrag. Das wiederum könnte dazu beitragen, innerhalb des Schenkungssteuerfreibetrags zu bleiben. Auch hier ist eine qualifizierte Rechtsberatung dringend zu empfehlen. Denn wer jemals als juristischer Laie ein Gerichtsurteil in Sachen gemischte Schenkung gelesen (und kaum ein Wort verstanden) hat, wird begreifen, wie wichtig das ist.

Weitere Formen des Erwerbs

Der normale Weg zum Erwerb eines Hauses ist, von Erbschaft und Schenkung einmal abgesehen, der Kauf. Verkäufer und Käufer schließen vor einem Notar einen Kaufvertrag, der die Bedingungen der Zahlung, des Lastenübergangs regelt. Dieser Prozess ist in Deutschland weitgehend formalisiert (siehe Kapitel „Schlüsselübergabe und Lastenübergang“ ab S. 222).

Daneben gibt es weitere Möglichkeiten, Eigentum an einer Immobilie zu erlangen. Die beiden häufigsten sind Zwangsversteigerung und Mietkauf.

Zwangsversteigerung

Unter Zwangsversteigerung versteht man die Durchsetzung des Gläubigeranspruchs gegen einen Schuldner mit staatlichen Mitteln. Einschlägig ist das „Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung“ von 1897, zuletzt geändert am 22. Dezember 2020 (abgekürzt ZVG). Es bezieht sich zuallererst auf Grundstücke und die darauf befindlichen Bauten. Während die Zwangsverwaltung auf die „Früchte“ des Grundstücks (z. B. Mieteinnahmen, land- und forstwirtschaftliche Erträge) zielt und hier daher vernachlässigt werden kann, beabsichtigt die Zwangsversteigerung die Verwertung der Substanz. Es geht also um unbewegliches Vermögen, etwa Grundstücke und deren Aufbauten, Wohnungseigentum, Teileigentum sowie grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht.