Implementierung eines Betriebskostenkennzahlensystems in der Wohnungswirtschaft E-Book

Joachim Bothur

• Herausgeber: GRIN Verlag
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2009

Beschreibung

Studienarbeit aus dem Jahr 2009 im Fachbereich BWL - Unternehmensführung, Management, Organisation, Note: 1,0, Hamburger Fern-Hochschule, Sprache: Deutsch, Abstract: Betriebskosten werden vom Vermieter nicht länger als reine Durchlaufposten gesehen. Aufgrund hoher Preissteigerungsraten bei nahezu allen Betriebskostenarten kommt das Management nicht länger umhin, das Geschäftsfeld „Betriebskostenmanagement“ nach Optimierungsgesichtspunkten zu betreiben. Primärziele sind, eine Fluktuation zu vermeiden, Leerstände zu verringern und die Grundmiete zu steigern, ohne die Gesamtbelastung für den Mieter zu erhöhen. Um in diesem noch jungen Geschäftsfeld Erfolge verbuchen zu können, benötigt das Bewirtschaftungsmanagement ein aussagekräftiges Kennzahlensystem. Jedes Kennzahlensystem muss auf die Gegebenheiten der jeweiligen Branche und auf die unternehmensbezogenen Tatbestände abgestimmt werden. Hierfür war im ersten Teil dieser Arbeit eine Definition und Abgrenzung der Begriffe Immobilien und Woh-nungswirtschaft notwendig. Dabei wurde auf die bereits angespannte wirtschaftliche Situation dieser Branche und die zu erwartenden Auswirkungen der absehbaren demographischen Entwicklung auf die Wohnungswirtschaft eingegangen. Mit Hilfe eines kennzahlgesteuerten Betriebskostenmanagements wurde ein Weg vorgestellt, der es dem Management ermöglicht, erfolgreich auf die bereits bestehenden und neuen Anforderungen zu reagieren. In Kapitel 2 wurden die notwendigen Grundlagen über Kennzahlen vermittelt, um ein Kennzahlensystem für Betriebskosten in einem Wohnungswirtschaftsunternehmen einzuführen zu können. Dies wurde erreicht, indem Kennzahlen unter Zuhilfenahme von branchenspezifischen Beispielen in einen sinnvollen Kontext gestellt und miteinander verknüpft wurden. Die in Kapitel 3 vorgestellte Fallstudie zeigt die spezifischen Aufgaben und Herausforderungen, mit denen sich ein Betriebskostenmanagement bei der Einführung eines Kennzahlensystems konfrontiert sieht. Aufgrund der heterogenen Immobilieneigenschaften wird zunächst auf Basis von Selektion und Segmentierung sowie Auswahl relevanter Kostenarten eine Vergleichbarkeit auf Detailebene hergestellt. Die auf dieser Ebene ermittelten Kennzahlen werden danach in ein Kennzahlensystem überführt und ermöglichen somit eine ganzheitliche Betrachtung des Geschäftsfeldes Betriebskosten. Eine elementare Voraussetzung für die Realisierung eines Kennzahlensystems besteht in der Möglichkeit, auf die benötigten Daten strukturiert und automatisiert zugreifen zu können.

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1 Bedarf eines kennzahlgesteuerten Betriebskostenmanagements

1.1 Immobilienwirtschaft

1.1.1 Funktion und Institution.

1.1.2 Charakteristik der Immobilien

1.2 Wohnungswirtschaft

1.2.1 Definition und Abgrenzung

1.2.2 Daten zur Wohnungswirtschaft.

1.3 Betriebskosten.

1.3.1 Betriebskostenverordnung.

1.3.2 Betriebskosten als Erfolgsfaktor

1.3.3 Neue Aufgaben des Betriebskostenmanagements.

2 Aufbau und Verwendung von Kennzahlen

2.1 Charakteristik von Kennzahlen

2.2 Klassifizierung von Kennzahlen.

2.3 Absolute Zahlen (Grundzahlen)

2.4 Verhältniszahlen (Relativzahlen)

2.4.1 Beziehungszahlen

2.4.2 Gliederungszahlen.

2.4.3 Indexzahlen (Messzahlen)

2.5 Kennzahlensysteme

2.5.1 Ordnungssysteme.

2.5.2 Rechensysteme

2.6 Benchmarking.

2.7 Bedeutung für das Management

3 Fallstudie

3.1 Ausgangssituation

3.1.1 Untersuchter Bestand

3.1.2 Systemlandschaft

3.2 Betriebskostenbenchmarking

3.2.1 Auswahl der Objekte mittels Selektion.

3.2.2 Auswahl relevanter Kostenarten.

3.3 Die Technische Umsetzung des Betriebskostenkennzahlensystems

3.3.1 Stammdaten

3.3.2 Bewegungsdaten

3.4 Verbindung von Daten zu einem Betriebskostenkennzahlensystem

3.4.1 Bezugsgrößen

3.4.2 Oberste Zielkennzahl.

3.4.3 Detailkennzahlen

3.4.4 Messgrößen für Betriebskostenkennzahlen.

3.4.5 Aufbau des wohnungswirtschaftlichen Kennzahlensystems.

4 Schlussbetrachtung.

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Einführung in das Thema Betriebskostenmanagement

Die Wohnungswirtschaft befindet sich derzeit in einer Phase, die durch niedrige Renditen und teils gestiegene Leerstandsraten gekennzeichnet ist. Während in der Vergangenheit noch hohe Erträge zu verzeichnen waren, wandelt sich seit Mitte der 1990er Jahre der Wohnungsmarkt, bedingt durch eine subventionsinduzierte Angebotserweiterung, vom Anbieter- zum Nachfragermarkt. Verstärkt wird dieser Trend durch den be-vorstehenden demographischen Wandel sowie durch Prognosen, die zwar von einer deutlichen Steigerung der Anzahl der Haushalte bis ca. 2020 ausgehen, ab 2030 allerdings einen beschleunigten Rückgang der Wohnflächennachfrage voraussagen (vgl. Spieker 2005: 181 ; Just 2005: 10).

Aktuell zeigen sich gestiegene Abgaben und Energiepreise verantwortlich für eine rasante Steigerung der Mietnebenkosten und wirken sich so zunehmend negativ auf den Unternehmensgewinn aus. Laut Aussagen des Deutschen Mieterbunds entfallen inzwischen rund 37% der Gesamtwohnkosten auf die Betriebskosten (vgl. Deutscher Mie-terbund.e.V. 2008). Immer mehr Vermieter erkennen die Bedeutung der sogenannten „zweiten Miete“ und sehen sie nicht länger als reinen Durchlaufposten. Somit dienen verhältnismäßig niedrige Betriebskosten als positives Vermietungsargument und helfen die Leerstände zu reduzieren. Zudem erhöhen sie auch - da der Mieter meist mit der Gesamtbelastung rechnet - die Möglichkeit für Erhöhungen der Grundmiete und steigern somit den Nettoertrag des Eigentümers.

Ziel dieser Hausarbeit ist es aufzuzeigen, dass durch eine Optimierung der Nebenkosten unter Zuhilfenahme eines Kennzahlensystems Wohnungswirtschaftsunternehmen auch zukünftig in der Lage sein werden, höhere Erträge zu generieren, um sich somit am Wohnungsmarkt behaupten zu können. Die grundsätzliche Vorgehensweise orientiert sich an der Einführung einesBetriebskostenkennzahlensystems für Wohnimmobilien.Die daraus resultierenden Kennzahlen und Erkenntnisse sollen als leistungsfähiges Kosteninformationssystem dem Management als Entscheidungsgrundlage dienen, um somit von einer nachhaltigen Verbesserung der Kostensituation zu profitieren.

Imersten Kapitelwerden Begriffe und Gegebenheiten definiert und beschrieben, um ein notwendiges Verständnis über Funktion und Situation der Immobilien- und Wohnungswirtschaft zu erhalten. Anschließend wird gezeigt, welchen Status Betriebskosten als nachhaltiger Erfolgsfaktor in einem Wohnungswirtschaftsunternehmen einnehmen.