Das Baustellenhandbuch Bauleitung E-Book

Forum Verlag Herkert GmbH

• Herausgeber: Forum Verlag Herkert
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 378

Veröffentlichungsjahr: 2023

Beschreibung

Die Leitung einer Baustelle ist eine ständige Herausforderung: Wurden die Arbeiten nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt? Wurden etwaige Mängel fristgerecht beseitigt? Wurden Bauabsprachen schriftlich dokumentiert? Die Bauleitung ist dabei nicht nur für einen reibungslosen Baustellenablauf verantwortlich, sondern hat eine große Verantwortung für das Gelingen des Bauwerks und geht dabei auch das Risiko einer zivil- und strafrechtlichen Haftung ein. Dabei müssen die aktuell gültigen technischen und rechtlichen Vorgaben beachtet sowie alle Bauabläufe koordiniert und dokumentiert werden. Zudem muss kontinuierlich die Sicherheit auf der Baustelle gewährleistet werden. Das vorliegende Baustellenhandbuch für die Bauleitung bietet – in die Bereiche RECHT, TECHNIK und MANAGEMENT gegliedert – die ideale Unterstützung für alle wichtigen Anforderungen vom rechtlichen Hintergrundwissen über technische Regeln bis zum optimalen Baustellenmanagement. Somit werden auch unter Zeit- und Kostendruck keine wichtigen Details vergessen, und kritische Fragen können selbst auf der Baustelle sofort und sicher geklärt werden. In dieser 2. Auflage wurden u. a. technische Entwicklungen, aktuelle Urteile sowie Vorgaben der VOB/ C 2023 berücksichtigt. Anregungen zur Ergänzung des Inhalts oder zu weiteren Erläuterungen werden von den Autoren und dem Verlag dankbar aufgenommen. Merching, im November 2023

Leseprobe

Prof. Dr. Thomas BenzSusanna BiernathMatthias JacksonIngrid KaiserMichael MaurerGuido SandmannRalf SchöwerDr. Michael SiegwartFranz WeißhauptBert WienekeFrank ZillmerBernd Zimmermann

Das Baustellenhandbuch Bauleitung

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Gesamtinhaltsverzeichnis

Deckblatt

Impressum

Bedienung des E-Books

Gesamtinhaltsverzeichnis

Vorwort

Autoren

Recht

Gängige Vertragsformen

BGB-Bauvertrag

VOB/B-Vertrag

Bauüberwachungsvertrag

Der Umgang mit Verbraucherbauherren

Wer ist Verbraucher?

Welche Maßnahmen führen zu einem Verbraucherbauvertrag?

Schutz des Verbrauchers bei Bauverträgen, die keine Verbraucherbauverträge sind

Die Notwendigkeit der Textform (§ 650i Abs. 2 BGB)

Pflichten des Bauunternehmers vor Vertragsabschluss

Verpflichtende Baubeschreibung

Die notwendigen Regelungen zur Bauzeit

Die rechtzeitige Vorlage von Unterlagen

Besonderheiten beim Vertragsabschluss mit einem Verbraucher

Das Widerrufsrecht

Besonderheiten bei der Abrechnung

Der Anspruch des Verbrauchers auf Unterlagen

Zusätzliche Haftung der Bauleitung

Bauleiterbestellung und Bauleitererklärung

Rechte, Pflichten und Handlungs­befugnisse der Bauleitung

Haftungsrisiken für die Bauleitung

Bedeutung von DIN-Normen und ­Unfallverhütungsvorschriften

Die zivilrechtliche Haftung der ­Bauleitung

Die strafrechtliche Haftung der ­Bauleitung

Die Haftung der Bauleitung für ­Ordnungswidrigkeiten

Prüfungs- und Bedenken­hinweispflicht

Bedenken

Behinderung der Ausführung

Behinderungsanzeige

Behinderungsschaden

Bauabnahme und -protokoll

Abnahmebegriff

Ausdrückliche – formlose – Abnahme

Behördliche Abnahme

Fiktive Abnahme nach VOB/B

Förmliche Abnahme

Konkludente Abnahme

Technische Abnahme

Abnahmebefugnis

Abnahme durch Architekten oder ­Sachverständige

Abnahmeverweigerung

Gewährleistung und ­Verjährung

Gewährleistung

Mangelbeseitigung (Nacherfüllung)

Minderung

Schadensersatz

Mangelbeseitigung vor Abnahme

Nacherfüllung

Ersatzvornahme

Rücktritt vom Vertrag

Minderung

Schadensersatz

Unverhältnismäßigkeit der ­Mangelbeseitigung

Unzumutbarkeit der Mangelbeseitigung

Unmöglichkeit der Mangelbeseitigung

Berechnung der Minderung

Gewährleistungsfristen

Technik

Aufmaß und Mengenermittlung von Bauleistungen

Methoden der Mengenermittlung

Grundlegende Regeln der ­Mengenermittlung nach VOB/C

Mengenermittlung im Planungs- und Bauablauf

Aufmaß

Technische Möglichkeiten und Einsatzgebiete der Leckortung

Übersicht über ­Leckageortungsverfahren

Mess- und Prüfstrategien

Toleranzbereiche für Winkel, Ebenen und Fluchten

Normen, Fachregeln, Richt­linien

DIN 18202

Toleranzen im Hochbau – Bauwerke

Anwendungsbereich

Begriffe

Grundsätze

Maßabweichungen – Toleranzen

Prüfung

DIN 18203

DIN 18203 „Toleranzen im Hochbau“

Prüfung und Dokumentation der Funktionsfähigkeit

Grundsätzliches zu Prüfungen

Erforderliche Prüfungen im Rohbau

Erforderliche Prüfungen an der ­Fassade

Erforderliche Prüfungen im Ausbau

Erforderliche Prüfungen in der ­Technischen Gebäudeausrüstung

Nachweise

Dokumentation

Management

Einholen und Prüfen von ­Genehmigungen

Prüfung der Auftraggeber-­Unterlagen

Einholung weiterer Unterlagen/­Bescheinigungen

Straßenrechtliche, verkehrsrechtliche und lärmschutzrechtliche ­Genehmigungen

Anzeigen gegenüber Behörden

Besondere Verantwortlichkeit als Bauleitung nach Landesbauordnung

Arbeits- und Gesundheitsschutz

Privatrechtlicher Arbeitsschutz

Öffentlich-rechtlicher Arbeitsschutz

Arbeitsschutz und Haftung

Sicherer Arbeitsmitteleinsatz

Qualifiziertes Personal

Fachkraft für Arbeitssicherheit und ­Sicherheitsbeauftragter

Verkehrssicherungspflichten

Was muss die Bauleitung bei Verkehrssicherungsarbeiten nach DIN 18329 beachten?

Integration in Standard-Leistungstexte

Checklistenfunktion Abschnitt 0

Stoffe und Bauteile

Ausführungen

Gebote und Verbote

Nebenleistungen und Besondere ­Leistungen

Brandschutz auf der Baustelle

Besondere Risiken auf Baustellen

Organisatorischer Brandschutz: ­Ordnung und Sauberkeit

Rettungswege während der ­Bauzeit

Feuerlöscher

Feuergefährliche Arbeiten: Schweißen, Flexen

Baumaßnahmen im genutzten Bestand

Baustellenpraxis

Baubesprechungsprotokolle, Baustellendokumentation und Beweissicherung

Baubesprechungsprotokolle

Baustellendokumentation

Beweissicherung

Bauzeitenplan und Termin­fortschreibung

Aufstellen des Bauzeitenplans

Terminplanung im Bauverlauf

Umgang mit Bauablaufstörungen und Baubehinderungen

Regelungen im BGB-Werkvertragsrecht

Regelungen in der VOB/B

Mengenänderungen

Regelungen im BGB-Werkvertragsrecht

Regelungen in der VOB/B

Das Wichtigste in Kürze

Kostenfortschreibung

DIN 276 als Grundlage

Phasen der Kostenermittlung

Kostenkontrolle und -steuerung im Bauablauf

Insolvenz von Baubeteiligten

I. Phase: Krise

II. Phase: Antragstellung

III. Phase: Eröffnungsverfahren

IV. Phase: Insolvenzverfahren

Besonderheiten für einzelne ­Insolvenzschuldner

Schwarzarbeit

Problem Scheinselbstständigkeit

Problem Zahlung ohne Rechnung

Konsequenz: Nichtigkeit des ­Vertrags für den Auftragnehmer

Konsequenz: Nichtigkeit des Vertrags für den Auftraggeber

Sonstige Konsequenzen

Beispiele für Schwarzarbeit

Problem: Haftung der Bauleitung

Baubeginn und Baustellen­einrichtung

Baubeginn

Baustelleneinrichtung

Baustellenorganisation

Baustellenvorbereitung

Sicherungsmaßnahmen

Dokumentation und Qualitätssicherung

Personaleinsatz und Koordination fachlich Beteiligter

Planung und Kontrolle Eigenpersonal

Planung und Kontrolle Nach­unternehmer

Koordination weiterer Beteiligter

Kommunikation

Konfliktmanagement

Stichwortverzeichnis

Vorwort

Die Leitung einer Baustelle ist eine ständige Herausforderung: Wurden die Arbeiten nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt? Wurden etwaige Mängel fristgerecht beseitigt? Wurden Bauabsprachen schriftlich dokumentiert? Die Bauleitung ist dabei nicht nur für einen reibungslosen Baustellenablauf verantwortlich, sondern hat eine große Verantwortung für das Gelingen des Bauwerks und geht dabei auch das Risiko einer zivil- und strafrechtlichen Haftung ein.

Dabei müssen die aktuell gültigen technischen und rechtlichen Vorgaben beachtet sowie alle Bauabläufe koordiniert und dokumentiert werden. Zudem muss kontinuierlich die Sicherheit auf der Baustelle gewährleistet werden.

Das vorliegende Baustellenhandbuch für die Bauleitung bietet – in die Bereiche RECHT, TECHNIK und MANAGEMENT gegliedert – die ideale Unterstützung für alle wichtigen Anforderungen vom rechtlichen Hintergrundwissen über technische Regeln bis zum optimalen Baustellenmanagement. Somit werden auch unter Zeit- und Kostendruck keine wichtigen Details vergessen, und kritische Fragen können selbst auf der Baustelle sofort und sicher geklärt werden.

In dieser 2. Auflage wurden u. a. technische Entwicklungen, aktuelle Urteile sowie Vorgaben der VOB/C 2023 berücksichtigt.

Anregungen zur Ergänzung des Inhalts oder zu weiteren Erläuterungen werden von den Autoren und dem Verlag dankbar aufgenommen.

Merching, im November 2023

Autoren

Prof. Dr.-Ing. Dipl.-Kfm. Thomas Benz

Mitglied im Qualitätsverbund Planer am Bau

Herr Prof. Benz verfügt über umfangreiche praktische Erfahrung sowie wissenschaftliche Expertise in der Projektrealisierung, insbesondere im schlüsselfertigen Planen und Bauen mit Schwerpunkt Qualitätssicherung, Bauprozessoptimierung und Bauschadens- und Mängelvermeidung. Er ist als Mediator zu den Themen „Planen und Bauen“ tätig sowie Mitglied in Aufsichtsgremien mittelständischer Bauunternehmen.

Autor des Beitrags:

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Baubeginn und Baustelleneinrichtung

Susanna Biernath

Rechtsanwältin Susanna Biernath ist im privaten Baurecht für Kommunen, Baufirmen, Bauträger und für private Bauherren tätig. Sie kann dabei bereits auf die erfolgreiche anwaltliche Betreuung von zwei kommunalen Großbauprojekten zurückblicken.

Von 2007–2010 war Susanna Biernath studienbegleitend als wissenschaftliche Mitarbeiterin bei einer der führenden auf die Vertretung von Kommunen spezialisierten Kanzleien in Bayern tätig, seit 2011 ist sie als Rechtsanwältin zugelassen und seit 2017 Partnerin in der Rechtsanwaltskanzlei Steinbacher Rechtsanwälte PartGmbB in München.

Autorin der Beiträge:

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Einholen und Prüfen von Genehmigungen

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Insolvenz von Baubeteiligten

Matthias Jackson

Matthias Jackson studierte Rechtswissenschaften an der Universität Tübingen. Sein Referendariat absolvierte er beim Landgericht Karlsruhe, wobei er Stationen bei der Staatsanwaltschaft Karlsruhe sowie der Stadt Karlsruhe durchlief. Seit 2012 ist er als Rechtsanwalt in Karlsruhe in der Kanzlei „Brillinger Rechtsanwälte“ tätig – seit 2019 als Partner – und befasst sich überwiegend mit dem privaten Baurecht und dem Architektenrecht.

Autor der Beiträge:

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Gängige Vertragsformen: BGB-Bauvertrag, VOB/B-Bauvertrag und Bauüberwachungsvertrag

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Prüfungs- und Bedenkenhinweispflicht

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Bauabnahme und -protokoll

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Gewährleistung und Verjährung

Dipl.-Ing. Architektin Ingrid Kaiser

Ingrid Kaiser ist Inhaberin des ak architekturbüro kaiser in Sanitz bei Rostock in den Bereichen Planung, Bauüberwachung und Steuerung im Wohnungs-, Verwaltungs- und Industriebau. Als zertifizierte Sachverständige DIN EN ISO/IEC 17024 für Bauschäden und Immobilien-Wertermittlung erstellt sie Gutachten und Bauzustandsbewertungen für öffentliche und private Bauherren. Sie ist Mitglied der Architektenkammer Bremen und des Bundes Deutscher Baumeister (BDB).

Autorin der Beiträge:

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Aufmaß und Mengenermittlung von Bauleistungen

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Prüfung und Dokumentation der Funktionsfähigkeit

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Verkehrssicherungspflichten – Überarbeitung für die 2. Auflage

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Bauzeitenplan und Terminfortschreibung

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Kostenfortschreibung: Abschläge, Nachträge und Abrechnung von Bauleistungen

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Baustellenorganisation

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Personaleinsatz und Koordination fachlich Beteiligter

Michael Maurer

Rechtsanwalt Michael Maurer ist als Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie für Bau- und Architektenrecht tätig.

Autor des Beitrags:

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Verkehrssicherungspflichten

Guido Sandmann

Herr Sandmann ist als Fachanwalt für das Bau- und Architektenrecht tätig. Seine Schwerpunkte sind Bau- und Immobilienrecht sowie WEG-Recht.

Autor der Beiträge:

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Umgang mit Verbraucherbauherren

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Baubesprechungsprotokolle, Baustellendokumentation und Beweissicherung

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Schwarzarbeit

Prof. Dr.-Ing. Peter Schmidt

Peter Schmidt ist seit 1998 Inhaber der Professur für Baukonstruktion, Ingenieurholzbau und Bauphysik an der Universität Siegen, Fachbereich Bauingenieurwesen. Er ist Herausgeber und Autor zahlreicher Publikationen auf den Gebieten der Bauphysik sowie des konstruktiven Ingenieurbaus. Zu seinen Spezialgebieten gehören außerdem die Fachgebiete Abdichtung von Bauwerken sowie Einwirkungen auf Tragwerke. Weiterhin ist Herr Schmidt Referent auf Seminaren und Tagungen zu verschiedenen Themen des Bauwesens.

Autor des Beitrags:

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Toleranzbereiche für Winkel, Ebenen, Fluchten

Dr. Michael Siegwart

Herr Dr. Siegwart ist als beratender Ingenieur, Sachverständiger für Schäden an Gebäuden und Bauwerksinstandsetzung tätig. Er verfügt über umfangreiche Erfahrung auf dem Gebiet „Messverfahren im Bauwesen“. Er arbeitete bereits als Projektleiter für internationale Hoch- und Tiefbauprojekte.

Autor des Beitrags:

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Technische Möglichkeiten und Einsatzgebiete der Leckortung

Franz Weißhaupt

Franz Weißhaupt studierte Rechtswissenschaften an der Universität Augsburg und legte dort im Jahr 2012 das 1. juristische Staatsexamen ab. Nach einem zweijährigen Referendariat am Landgericht Augsburg mit Stationen bei der Staatsanwaltschaft, dem Landratsamt und dem Verwaltungsgericht legte er im Jahr 2014 das 2. juristische Staatsexamen ab. Seit 2015 ist er als Rechtsanwalt in Karlsruhe für die Kanzlei „Brillinger Rechtsanwälte“ überwiegend im privaten Baurecht tätig.

Autor der Beiträge:

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Gängige Vertragsformen: BGB-Bauvertrag, VOB/B-Bauvertrag und Bauüberwachungsvertrag

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Prüfungs- und Bedenkenhinweispflicht

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Bauabnahme und -protokoll

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Gewährleistung und Verjährung

Dipl.-Ing. Bert Wieneke

Bert Wieneke ist als staatlich anerkannter Sachverständiger für die Prüfung des Brandschutzes tätig. Er ist Inhaber eines Sachverständigenbüros für Brandschutz sowie Referent und Fachbuchautor.

Autor des Beitrags:

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Brandschutz auf der Baustelle

Frank Zillmer

Frank Zillmer ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Durch seine jahrelange Referententätigkeit ist er in der Lage, komplexe rechtliche Fragestellungen strukturiert und mit Praxisbezug auch für Nicht-Juristen anschaulich zu erklären. Als Dozent ist er u. a. für die Architekten- und Ingenieurkammer Schleswig-Holstein, den Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen, die Auftragsberatungsstelle Schleswig-Holstein und verschiedene Wohnungsbaugenossenschaften tätig. In Inhouse-Seminaren und durch E-Learning-Kurse qualifiziert er online bundesweit Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen von Architekturbüros, Bauunternehmen, Wohnungsbauunternehmen und öffentlichen Stellen, damit diese selbst rechtssicher handeln können.

Autor der Beiträge:

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Bauleiterbestellung und Bauleitererklärung: Rechte, Pflichten und Handlungsbefugnisse der Bauleitung

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Umgang mit Bauablaufstörungen und Baubehinderungen

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Mengenänderungen

Bernd Zimmermann

Rechtsanwalt Bernd Zimmermann ist Inhaber und fachlicher Leiter des Instituts für angewandten Arbeits- und Gesundheitsschutz/Qualitätssicherung – IAG Mainz.

Autor des Beitrags:

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Arbeits- und Gesundheitsschutz

Recht

Gängige Vertragsformen

BGB-Bauvertrag

Der BGB-Bauvertrag ist ein Werkvertrag, bei dem vom Werkunternehmer ein bestimmter Erfolg geschuldet wird. Gegenstand ist mithin nicht die Arbeit, die Bemühung oder der Dienst, sondern der werkvertragliche Erfolg. Der BGB-Werkvertrag ist in den §§ 631 ff. BGB geregelt. Bei einem Bauvertrag ist das geschuldete Werk eine Bauleistung, die durch Bauarbeiten erbracht wird. Bauleistung ist nach § 1 VOB/A „Arbeit derart, durch die eine bauliche Anlage hergestellt, instandgehalten, geändert oder beseitigt wird.“

Ein Bauwerk ist eine unbewegliche, durch die Verwendung von Arbeit und bodenfremdem Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache (BGHZ 57, 60). „Bauarbeiten“ schaffen ein Bauwerk neu, verändern ein bestehendes Bauwerk, erhalten ein Bauwerk oder schützen ein Bauwerk. Bauarbeiten sind auch dann gegeben, wenn unmittelbar die Errichtung eines Bauwerks vorbereitet wird.

Durch das neue Bauvertragsrecht zum 01.01.2018 hat auch das BGB-Werkvertragsrecht erhebliche Änderungen erfahren. So wurden Regelungen zum Verbraucherbauvertrag{Verbraucherbauvertrag} eingeführt. Es finden sich nunmehr Regelungen zum Architektenvertrag und Ingenieurvertrag. Auch der Bauträgervertrag wurde in das BGB aufgenommen. Zu dieser Neuregelung sah sich der Gesetz­geber gezwungen, da die Regelungen des Werkvertragsrechts aufgrund der wachsenden Anforderungen nicht mehr den Anforderungen auf dem Bau gerecht werden konnten. Ferner fehlten in diesem Bereich die Vorschriften des Verbraucherschutzes. Aufgrund der Tatsache, dass insbesondere Verbraucher für ein Bauvorhaben wesentliche Teile ihrer finanziellen Mittel aufwenden, sah sich der Gesetzgeber hier zum Handeln gezwungen.

VOB/B-Vertrag

Bei einem VOB/B-Bauvertrag werden die Regelungen des BGB durch die Einbeziehung der VOB/B modifiziert. Bei der VOB handelt es sich nicht um gesetzliche Regelungen. Es handelt sich letztendlich um Allgemeine Geschäftsbedingungen.

Einbeziehung der VOB/B in den Vertrag

Die VOB/B wird nur dann Bestandteil des Bauvertrags, wenn die Parteien dies ausdrücklich vereinbaren. Die VOB ist weder ­Gesetz noch Rechtsverordnung, sondern Vertragsrecht. Sie gilt daher nicht automatisch. Es besteht auch kein Gewohnheitsrecht dergestalt, dass die VOB/B hier branchenüblich ist.

Die Vereinbarung der VOB bedarf keiner Form. Es muss ­allerdings ein klarer und unmissverständlicher Hinweis auf die VOB/B vorhanden sein. Vereinbaren die Parteien, dass die VOB der neuesten Auflage gelten soll, so ist damit der Zeitpunkt des Vertragsschlusses gemeint.

Differenziert ist die Einbeziehung der VOB gegenüber einem ­Privatmann zu sehen. Wird der Bauherr bei Vertragsschluss durch einen Architekten vertreten, soll nach herrschender ­Ansicht der bloße Hinweis auf die VOB/B genügen. Die Rechtsprechung nimmt an, dass der Architekt aufgrund seiner Ausbildung die VOB/B hinreichend kennt. Er muss den Bauherrn dann entsprechend aufklären. Der Bauherr muss sich dieses Wissen zurechnen lassen.

Ist der Bauherr hingegen nicht von einem Architekten vertreten oder ist dieser an den Vertragsverhandlungen nicht beteiligt, so kann die VOB/B nicht durch einen bloßen Hinweis auf deren Geltung einbezogen werden. Der Bauherr muss sich – so der BGH – in geeigneter Weise Kenntnis von der VOB verschaffen und Informationsmöglichkeiten nutzen können. Hier wird wohl eine Aushändigung des Textes nicht verlangt. Dem Vertragspartner muss allerdings die Möglichkeit gegeben sein, ohne Aufwand an Zeit und Kosten Kenntnis von der VOB/B zu erlangen. In der Regel trägt der Verwender – zumeist der Unternehmer – die Beweislast für die ordnungsgemäße Einbeziehung der VOB/B.

Privilegierung der VOB/B als Ganzes

Bei der VOB/B handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Entgegen der allgemeinen Meinung handelt es sich nicht um ein Gesetz. Würde man die einzelnen Klauseln der VOB/B der Inhaltskontrolle nach §§ 307, 308 und 309 BGB unterziehen, wären zahlreiche Klauseln – isoliert betrachtet – AGB-widrig und damit unwirksam. Dies würde jedoch zur Unanwendbarkeit der VOB führen – was nicht gewollt ist.

Ist die VOB/B in Bauverträgen als Ganzes vereinbart, d. h. es gibt keinerlei Eingriffe in die VOB durch Vertragsklauseln, so ist die VOB der Inhaltskontrolle nach §§ 310, 308, 309 BGB entzogen – sofern sie nicht gegenüber einem Verbraucher angewandt werden soll. Dies wird damit begründet, dass die Gesamtheit der VOB/B-Regelungen ausgewogen ist und keiner der Vertragspartner insgesamt unangemessen benachteiligt wird.

Wird nunmehr jedoch – und sei es nur geringfügig – in die VOB eingegriffen, etwa durch einzelvertragliche Klauseln, so ist dieses Gleichgewicht gestört. Dies hat zur Folge, dass nicht nur die Klausel, die der Regelung der VOB entgegensteht, AGB-rechtlich geprüft wird, sondern dass der gesamte Vertrag – also auch die VOB-Regelungen – unter dem Gesichtspunkt des AGB-Rechts geprüft werden. Die Privilegierung der VOB als Ganzes ist damit entfallen. Die entsprechenden Klauseln – auch die VOB/B-Regelungen sind dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Auch hier gilt: Ist der Benachteiligte selbst Verwender, wird die Klausel nicht unwirksam. Der Verwender hätte die Klausel ja nicht verwenden müssen. Er bedarf keines Schutzes.

   Praxistipp

Der Auftragnehmer hat bei einem VOB/B-Vertrag die Schlussrechnung des Auftraggebers geprüft – der Auftraggeber ist Verwender. Er hat die Schlusszahlung geleistet und auf die Auswirkungen der vorbehaltlosen Annahme der Schlusszahlung gem. § 16 Abs. 3 Ziff. 2 VOB/B hingewiesen. Der Auftragnehmer hat den Vorbehalt zu spät erklärt.

Der Auftraggeber kann sich dennoch nicht auf die Ausschlusswirkung nach § 16 Abs. 3 Nr. 5 VOB/B berufen, wenn die VOB nicht als Ganzes vereinbart ist. Hat der Auftraggeber etwa zusätzliche Vertragsbedingungen in den Vertrag mit einbezogen, die Abweichungen zur VOB/B enthalten – dies ist bei öffentlichen Auftraggebern besonders häufig der Fall –, unterfällt auch die Regelung des § 16 VOB/B der AGB-Inhaltskontrolle. Da sie dieser Kontrolle nach ständiger Rechtsprechung nicht standhält ist sie unwirksam. Das BGB kennt hingegen keine Ausschlussregelung vergleichbar mit § 16 VOB/B. Der Auftraggeber kann sich mithin nicht darauf berufen.

   Hinweis

In der Praxis wird es kaum Bauverträge geben, die nicht Abweichungen von der VOB/B enthalten. Der Verwender wird daher häufig mit einer Überprüfung der Klausel nach den Vorschriften der AGB-Inhaltskontrolle zu rechnen haben. Der Auftragnehmer als Verwender sollte dabei darauf achten, dass die Verträge so gestaltet sind, dass auch bei der AGB-Inhaltskontrolle die Kernregelungen erhalten bleiben, die seinem Sicherheits- und Risikointeresse entsprechen.

Auftraggeber und Auftragnehmer sollten sich mithin stets gut überlegen, ob Sie in einen VOB-Vertrag zusätzliche Regelungen mit aufnehmen und in die VOB eingreifen.

Bauüberwachungsvertrag

Die Objektüberwachung umfasst vor allem die Überwachung der einzelnen Arbeiten bei der Erstellung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungs­plänen und der Leistungsbeschreibung sowie Übereinstimmung mit den anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften. Ferner umfasst sie die Koordination der einzelnen Arbeiten. Der bauleitende Architekt muss daher die ihm zur Verfügung gestellten Planungen und Ausschreibungsunterlagen auf Fehler und Widersprüche prüfen – auch dann, wenn er sie nicht selbst erstellt hat. Das betrifft auch statische Unterlagen, die Überwachung und Abnahme der Bewehrung entsprechend den Bewehrungsplänen, die der Statiker ausgearbeitet hat. Verletzt der Architekt, der die Bauleitung übernommen hat, seine Leistungspflichten, zu denen auch die Überprüfung der Planung gehört, so kann er sich gegenüber dem Bauherrn auf ein mitwirkendes Verschulden des planenden Architekten berufen. Der planende Architekt ist in dem Lager des Bauherrn einzuordnen, sodass dieser sich den Mitverschuldenseinwand{Mitverschuldenseinwand} entgegenhalten lassen muss.

Als örtlicher Bauüberwacher muss der Architekt die vor Ort tätigen Unternehmer und Handwerker überwachen und diese „im Griff haben“. Er muss dafür Sorge tragen, dass das Bauwerk frei von Mängeln und wie geplant durchgeführt wird. Er muss besonders aufmerksam sein bei solchen Gewerken, bei denen sich während der Bauausführung Anhaltspunkte für Mängel ergeben haben. Er muss geäußerten Bedenken nachgehen. Er muss daher regelmäßig vor Ort sein, um die Bauüberwachung in ausreichendem Maße zu erledigen. Er muss auch kontrollieren, ob seinen Anweisungen Folge geleistet wird. Wie oft er die Baustelle besuchen muss, kann nicht generell gesagt werden. Dies richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.

Das OLG Celle hat in diesem Zusammenhang allerdings entschieden, dass der bauleitende Architekt nicht dazu verpflichtet ist, sich für den Bauherrn ständig persönlich erreichbar zu halten. Die erforderlichen Abstimmungen können etwa auch durch E-Mail erfolgen. Es ist ebenfalls darauf hinzuweisen, dass sich die Aufsichtspflicht{Aufsichtspflicht} des Architekten auch auf Arbeiten bezieht, die der Bauherr eigenständig – in Abweichung von der Planung des Architekten – an Dritte vergeben hat.

Umfang der Überwachung

Nicht zu überwachen sind im Zweifel handwerkliche Selbstverständlichkeiten. Bei diesen darf der Architekt davon ausgehen, dass der Bauunternehmer diese beherrscht, insbesondere, wenn es sich um ein Fachunternehmen handelt. Bei diesen ­Tätigkeiten reicht es, wenn der Architekt entsprechende Stichproben macht. Das OLG Schleswig hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass handwerkliche Selbstverständlichkeiten anlassbezogen zu überprüfen sind, wenn der Unternehmer, beispielsweise aus grober Nachlässigkeit, ungeeignetes ­Material verwendet (OLG Schleswig, IBR 2011, 530). Anders ist dies selbstverständlich, wenn der Unternehmer unzuverlässig ist oder Sachkunde vermissen lässt.

Handwerkliche Selbstverständlichkeiten sind etwa ­Putzarbeiten, das Eindecken eines Daches mit Dachpappe, Säubern von Schleifstaub, Malerarbeiten, Aufbringen von Estrich, einfache Abdichtungsarbeiten etc.

In jedem Fall muss der Architekt die wichtigen Bauabschnitte persönlich oder durch einen erprobten Erfüllungsgehilfen unmittelbar überwachen und sich sofort nach der Ausführung von der Ordnungsgemäßheit der Arbeiten überzeugen.

Je höher die Qualitätsanforderungen an das Baumaterial und die Ausführungen sind, desto engmaschiger musste der Architekt überwachen.

Bei schwierigen, sog. gefahrträchtigen Arbeiten kommt dem bauleitenden Architekten eine erhöhte Überwachungspflicht{Überwachungspflicht} zu. Als schwierige bzw. gefährliche Arbeiten gelten u. a.:

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Betonierarbeiten einschließlich der Bewehrungsarbeiten

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Ausschachtungsarbeiten

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Abbruch- und Unterfangungsarbeiten

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Isolierungs- und Abdichtungsarbeiten

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Dränagearbeiten

•

Dachdeckerarbeiten

•

Estricharbeiten etc

Es handelt sich um Gewerke, bei denen es – das zeigt die Praxis – besonders häufig zu Mängeln und Problemen kommt.

Die Überwachungspflichten des Architekten beinhalten auch die Koordinationspflicht{Koordinationspflicht} hinsichtlich der Bauarbeiten. Er muss dafür Sorge tragen, dass die notwendigen Arbeiten richtig eingetaktet sind und dass es nicht zu Behinderungen der einzelnen Handwerker kommt.

Die Überwachungspflichten des Architekten dürfen jedoch auch nicht überspannt werden. Hat der Bauherr für einen konkreten fachspezifischen Bereich einen Sonderfachmann mit der Objektüberwachung beauftragt, scheidet eine Haftung des bauüberwachenden Architekten i. d. R. aus. Anders ist dies nur, wenn Mängel für ihn offensichtlich werden. Dies ist dann der Fall, wenn die Überwachung der Arbeiten keine besonderen Kenntnisse erfordert.

Ist der bauüberwachende Architekt mit der Vollarchitektur beauftragt, hat er auch darauf hinzuwirken und zu prüfen, dass ein Sonderfachmann die fachtechnische Abnahme durchführt.

Führt der Bauherr Arbeiten in Eigenleistung aus, entbindet dies den Architekten nicht von der Überwachungspflicht. Er darf jedoch darauf vertrauen, dass der Bauherr die nötige Fachkenntnis zur Vornahme der Arbeiten hat (OLG Hamm, OLGR, 1996, 206).

Weil es immer wieder zu Missverständnissen kommt, muss noch auf Folgendes hingewiesen werden:

Oftmals wird die Ansicht vertreten, der Architekt schulde ein mangelfreies Gebäude. Dies ist jedoch falsch. Der Architekt schuldet eine mangelfreie Architektenleistung. Die Architektenleistung liegt – unterstellen wir, der Architekt sei lediglich mit der Bauüberwachung beauftragt – lediglich in der Bauüberwachung und den damit verbundenen Vertragspflichten. Dies dürften i. d. R. die Grundleistungen der Leistungsphase 8 nach der HOAI sein. Entdeckt der bauüberwachende Architekt also einen Mangel, so liegt seine Pflicht darin, den Mangel gegenüber dem Werkunternehmer anzuzeigen bzw. auch den Bauherrn darauf hinzuweisen. Es liegt dann am Bauherrn, tätig zu werden. Tut der Bauherr nichts, obgleich der Architekt ihn darauf hingewiesen hat, hat der Architekt seine Leistung mangelfrei erbracht. Entsprechend scheidet eine Haftung des Architekten aus.

Der Architekt ist eben Architekt und kein Bauträger oder Bauunternehmer.

Zu den Aufgaben des Architekten, der die Bauaufsicht führt, gehört die technische Abnahme der Bauleistungen. Stellt er hierbei Mängel fest, muss er die dem Bauherrn unverzüglich mitteilen. Er hat damit die Mängelbeseitigung zu überwachen. Die Tätigkeit in diesen Bereichen endet, wenn der Architekt die betreffenden Unternehmer mit Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert hat.

Hat der bauüberwachende Architekt Teile der Ausführungen des Bauwerks nicht richtig überwacht, so ist es seine Pflicht, dies gegenüber dem Bauherrn zu offenbaren (BGH IBR 2010, 575).

Bei der Überwachung kann der Architekt in einen Interessenkonflikt geraten. Werden nämlich Mängel festgestellt, ist es möglich, dass es um solche Mängel geht, die der bauüberwachende Architekt auch selbst zu verantworten hat. Der BGH verpflichtet den Architekten, über diesen Umstand aufzuklären (Sekundärhaftung{Sekundärhaftung} des Architekten) (BGH BauR 1978, 235, BauR 2007, 423, 424).

Aus diesem Grund muss der umfassende beauftragte Architekt den Bauherrn auch nach Beendigung der eigentlichen Tätigkeit bei der Behebung von Baumängeln helfen. Die Erfüllung dieser Pflicht betrifft allerdings nicht die Hauptpflicht der Herstellung des eigentlichen Architektenwerks. Es handelt sich um eine ­Nebenpflicht. Verletzt er diese Nebenpflicht, greift die Sekundärhaftung des Architekten mit der Folge, dass der Architekt sich nicht auf die Einrede der Verjährung bezüglich seiner Pflichtverletzung berufen kann.

Eine wichtige Grundleistung im Rahmen der Objektüberwachung ist die Rechnungsprüfung{Rechnungsprüfung}. Insoweit muss der Architekt prüfen, ob die angesetzten Preise mit den vereinbarten übereinstimmen, die angesetzten Mengen tatsächlich ausgeführt sind, zusätzliche Leistungen tatsächlich angefallen sind, Sonderkonditionen berücksichtigt sind und die abgerechnete Werkleistung ordnungsgemäß erbracht ist. Nach Prüfung hat der Architekt eine entsprechende Zahlungsempfehlung gegenüber dem Bauherrn abzugeben.

Hat der Architekt auch die Grundleistungen der Leistungsphase 9 gem. § 34 HOAI übernommen, so muss er während des Laufs der Gewährleistungsfrist die Ansprüche des Bauherrn wahren, längstens jedoch bis zum Ablauf von fünf Jahre seit Abnahme der Bauleistung. Ihm obliegt die fachliche Bewertung der innerhalb der Verjährungsfrist festgestellten Mängel. Die Überwachung der Mängelbeseitigung innerhalb der Verjährungsfrist ist im Rahmen der HOAI 2013 eine Besondere Leistung geworden. Der Architekt ist jedoch, nach richtiger Ansicht des OLG Dresden (IBR 2011, 531) nicht gehalten, ohne konkreten Anlass nach Mängeln zu suchen.

Ein gesondertes Honorar kann der bauleitende Architekt für seine Tätigkeit im Rahmen der Mangelbeseitigungsarbeiten nicht verlangen. Die Beratungstätigkeit ist eine Grundleistung im Rahmen der Objektüberwachung.

Neben der Erstellung des eigentlichen Architektenwerks treffen den Architekten zahlreiche Nebenpflichten im Rahmen der Abwicklung des Bauvorhabens. Dies sind Aufklärungs-, Beratungs- und Hinweispflichten. Bei einer Verletzung dieser Pflichten steht dem Auftraggeber möglicherweise ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 281 BGB oder aus der c.i.c. zu.

Es ist allerdings nicht Aufgabe des Architekten, schwierige Rechtsfragen zu klären. Er muss in diesem Zusammenhang den Bauherrn darauf hinweisen, dass es sinnvoll ist, juristischen Rat einzuholen. Die Grundzüge des BGB sowie der VOB/B sind allerdings zu erwarten. Dies gilt insbesondere für die Gewährleistungsfrist.

Überwachungsrecht des Auftraggebers

Unter das Überwachungsrecht des Auftraggebers fällt gem. § 4 Abs. 1 Nr. 2 VOB/B das Recht des Auftraggebers, die vertragsgemäße Ausführung der Arbeiten zu überwachen. Hierzu hat er Zutritt zu den Arbeitsplätzen, Werkstätten und Lagerräumen, wo die vertragliche Leistung oder Teile von ihr hergestellt oder die hierfür bestimmten Stoffe und Bauteile gelagert werden. Auf Verlangen des Auftraggebers sind ihm die Werkzeichnungen oder andere Ausführungsunterlagen sowie die Ergebnisse von Güteprüfungen zur Einsicht vorzulegen und die erforderlichen Auskünfte zu erteilen, wenn hierdurch keine Geschäftsgeheimnisse preisgegeben werden. Als Geschäftsgeheimnis bezeichnete Auskünfte und Unterlagen hat er vertraulich zu behandeln. Demnach lassen sich die Möglichkeiten der Überwachung während der Bauausführung für den Auftraggeber wie folgt kategorisieren:

•

Auskunftsrechte

•

Einsichtsrechte

•

Zutrittsrechte

Die Überwachungsrechte eröffnen dem Auftraggeber die Möglichkeit, den Baufortschritt zu kontrollieren und rechtzeitig einzugreifen, wenn die Befürchtung besteht, dass ein zügiger und reibungsloser Baufortschritt nicht mehr gewährleistet ist. Vom Überwachungsrecht des Auftraggebers ist dessen Anordnungsrecht nach § 1 Abs. 3 und 4 VOB/B zu unterscheiden.

Es steht dem Auftraggeber grundsätzlich frei, von diesem Überwachungsrecht Gebrauch zu machen, eine Verpflichtung dazu besteht jedenfalls nicht. Auch wenn der Auftraggeber die Überwachungsrechte nicht wahrnimmt, bleibt es dabei, dass der Auftragnehmer grundsätzlich eigenverantwortlich für die ordnungsgemäße Erfüllung seiner Leistungen aus dem Bauvertrag bleibt. Eine unterbliebene Überwachung führt zu keinem Mitverschulden des Auftraggebers, wenn es etwa zu Schäden kommt.

Zutrittsrecht{Zutrittsrecht}

Das Überwachungsrecht des Auftraggebers erlaubt diesem, insbesondere die Arbeitsplätze, Werkstätten und Lagerräume zu betreten, in denen die vertragliche Leistung oder Teile von ihr hergestellt oder die hierfür bestimmten Stoffe und Bauteile gelagert werden. Diese Plätze, Stätten und Räume müssen nicht unbedingt auf dem Ort der Baustelle sein, sondern können sich auch außerhalb befinden, müssen aber in der Verfügungsgewalt des Auftragnehmers stehen. Auch für diese Orte gilt das Zutrittsrecht. Mit der Wahrnehmung seines Zutrittsrechts wird der Auftraggeber in die Lage versetzt, Einblicke in Bereiche zu erhalten, die für die Ausführung der Arbeiten wichtig sein könnten.

Einsichtsrecht{Einsichtsrecht}

Sollte der Auftraggeber dies vom Auftragnehmer verlangen, sind ihm die Werkzeichnungen oder andere Ausführungsunterlagen sowie die Ergebnisse von Güteprüfungen zur Einsicht vorzulegen und die erforderlichen Auskünfte zu erteilen. Dadurch wird der Auftraggeber in die Lage versetzt, noch während der Bauausführung zu überprüfen, ob alles plangerecht angefertigt wurde und ausgeführt wird. So kann ein etwaiger Schaden später vermieden oder zumindest minimiert werden.

Auskunftsrecht{Auskunftsrecht}

Weiterhin sind dem Auftraggeber die erforderlichen Auskünfte zu erteilen, wenn hierdurch keine Geschäftsgeheimnisse preisgegeben werden. Der Auftragnehmer muss also keine Auskunft über solche Tatsachen und Umstände erteilen, bei denen er sich der Gefahr aussetzen würde, seine Betriebsgeheimnisse zu verraten. Ebenso besteht kein Anspruch des Auftraggebers auf solche Auskünfte. Als Geschäftsgeheimnisse werden auch solche Tatsachen und Umstände bezeichnet, die in Zusammenhang mit einem Geschäftsbetrieb stehen, nur einem eng begrenzten Personenkreis bekannt sind und nach dem Willen des Geschäftsinhabers geheim zu halten sind, wobei der Auftragnehmer an der Geheimhaltung ein wirtschaftliches Interesse haben muss.

Der Umgang mit Verbraucherbauherren

Die in § 650i bis § 650n BGB enthaltenen Vorschriften ergänzen die allgemeinen Regelungen für Bauverträge zum Schutz von Verbrauchern. Dabei geht es nur um Verträge, die den Neubau oder die Sanierung eines Bestandsgebäudes in einem vergleichbaren Umfang beinhalten. Ziel ist der Schutz eines Verbrauchers bei der Durchführung einer teuren Baumaßnahme vor vorschnellen Entscheidungen, unklaren Leistungsverpflichtungen und möglichen Vergütungsrisiken. Den Unternehmer treffen zusätzliche Aufklärungspflichten sowie Mindestanforderungen an die Übergabe von Unterlagen, die der Verbraucherbauherr benötigt. Zudem wird der Verbraucherbauherr geschützt, weil der Verbraucherbauvertrag zur Wirksamkeit der Textform bedarf und darüber hinaus ein Widerrufsrecht nach Vertragsabschluss besteht, das den Verbraucher finanziell kaum belastet.

Wer ist Verbraucher{Verbraucher}?

Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Vorschriften für den Verbraucherbauvertrag ist, dass dem Bauunternehmer ein Verbraucher im Sinne von § 13 BGB gegenübersteht. Ein Verbraucher ist damit eine natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, welche überwiegend weder der gewerblichen noch der selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Juristische Personen können nie Verbraucher sein. Da der Bauvertrag überwiegend den privaten Zwecken des Verbrauchers dienen muss, fallen alle Bauvorhaben nicht unter die ergänzenden Regeln des Verbraucherbauvertrags, bei denen es um überwiegend gewerbliche Zwecke geht.

Bei dem Verbraucher muss es sich nicht immer um eine einzelne natürliche Person handeln. Auch eine GbR kann ein Verbraucher sein. Dies wird insbesondere der Fall sein, wenn sich Privatpersonen zu einer Bauherrengemeinschaft zusammenschließen, um ein gemeinsames Bauvorhaben (Mehrfamilienhaus, Reihenhausanlage) zu realisieren. Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die eine umfassende Sanierung des Gemeinschaftseigentums beauftragt, wird unter den Schutz der Vorschriften des Verbraucherbauvertrags fallen. Gehören allerdings zu dieser Bauherrengemeinschaft juristische Personen, wird kein Verbraucherbauvertrag, sondern ein normaler Bauvertrag geschlossen (BGH, Urteil v. 30.03.2017, VII ZR 269/15).

Im Zweifel sollte der Bauunternehmer immer davon ausgehen, dass er mit einem Verbraucher einen Vertrag abschließt. Nur so verhindert er, dass er möglicherweise notwendige Vertragsinhalte nicht regelt oder wichtige Hinweise nicht rechtzeitig gibt.

Welche Maßnahmen führen zu einem Verbraucherbauvertrag{Verbraucherbauvertrag}?

Nur Bauverträge, die den kompletten Neubau eines Gebäudes oder eine vergleichbare umfassende Sanierung beinhalten und die an einen Generalunternehmer oder bei gleichem Leistungsumfang auch einen Fertighaushersteller beauftragt werden, sind Verbraucherbauverträge. Wenn der Verbraucherbauherr die Errichtung eines neuen Gebäudes gewerkeweise durch die Vergabe an verschiedene Bauunternehmer und Handwerker beauftragt, fallen diese Verträge nicht unter die Vorschriften des Verbraucherbauvertrags (BGH, Urteil v. 16.03.2021, VII ZR 94/22).

Ein Verbraucherbauvertrag liegt auch nicht vor, wenn es nicht um die Errichtung eines neuen Wohngebäudes oder den Umbau eines Nebengebäudes zu einem Wohngebäude geht, sondern lediglich um ein Bauwerk mit untergeordneten Nebenfunktionen. So sind Verträge über spätere Anbauten wie ein Carport, eine frei stehende Garage oder einen Swimmingpool keine Verbraucherbauverträge.

Auch die in den nächsten Jahren zu erwartenden Verträge über den Einbau einer neuen Dachdämmung oder den Einbau einer neuen Heizungsanlage sind keine Verbraucherbauverträge.

Schutz des Verbrauchers bei Bauverträgen, die keine Verbraucherbauverträge sind

Selbst dann, wenn ein Vertrag über eine Bauleistung nicht den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem Bestandsgebäude zum Gegenstand hat und damit kein Verbraucherbauvertrag vorliegt, ist der Verbraucher nicht schutzlos. Zugunsten des Verbrauchers greifen immer die §§ 312 ff. BGB. Auch hier sieht das Gesetz vorvertragliche Informationspflichten und ggf. ein Widerrufsrecht nach §§ 312d, 312g BGB vor, wenn ein Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers abgeschlossen wird. Der Verbraucher soll vor einem überraschenden Vertragsabschluss geschützt werden. Er muss daher über ein Widerrufsrecht belehrt werden und kann dann innerhalb von 14 Tagen nach einem Vertragsabschluss problemlos und ohne finanzielle Risiken widerrufen.

Die Notwendigkeit der Textform (§ 650i Abs. 2 BGB)

Ein wirksamer Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform, nicht der Schriftform. Es ist also nicht erforderlich, dass ein von beiden Seiten im Original unterschriebener schriftlicher Vertrag besteht. Der Vertrag kann auch per E-Mail wirksam geschlossen werden.

Das Angebot und die Annahme müssen daher nach § 126b BGB lesbar unter Nennung der beiden Vertragspartner auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Dauerhafte Datenträger sind Papier, USB-Sticks, eine Speicherkarte, eine Festplatte, aber auch archivierte und dauerhaft reproduzierbare E-Mails in der Cloud.

Aus Sicherheitsgründen ist dem Bauunternehmer dringend zu empfehlen, sich die Zeit zu nehmen und alle für die Vertragsabwicklung wichtigen und v. a. alle gesetzlich geforderten Erklärungen und Hinweise mit dem Verbraucher schriftlich zu regeln. Ein von beiden Seiten unterschriebener Originalvertrag ist vor Gericht nach wie vor das beste Beweismittel. E-Mails können zwar ausgedruckt werden. Allerdings besteht immer wieder Unsicherheit darüber, ob das, was dann später ausgedruckt wird, auch tatsächlich dem entspricht, was die Parteien übereinstimmend vereinbart haben. Auch hier gilt wieder für den Bauunternehmer Sicherheit vor Schnelligkeit.

Der Bauunternehmer muss darauf achten, dass die Textform für alle Änderungen und Ergänzungen des Verbraucherbauvertrags gilt. Jede Änderung des vereinbarten Werkerfolgs und damit jeder Nachtrag muss nach § 650b Abs. 1 Satz 1 BGB zur Wirksamkeit in Textform vereinbart werden. Auch eine Anordnung über einen geänderten Werkserfolg in den Fällen, in denen eine einvernehmliche, also beidseitige zustimmende Erklärung über die Änderung nicht möglich ist, bedarf zur Wirksamkeit der Textform.

   Hinweis

Mündliche Vereinbarungen mit Verbrauchern sind unwirksam. Jede mündliche Absprache ist also zwingend nachträglich unverzüglich per Mail oder eben schriftlich zu fixieren!

Verstöße gegen die Textform bei Abschluss des Verbraucherbauvertrags führen zur Nichtigkeit des Bauvertrags nach § 125 Satz 1 BGB. Die Konsequenzen eines Vertrags, der mitten in der Abwicklung als nichtig festgestellt wird, wären für beide Seiten katastrophal. Der Unternehmer könnte keine Vergütung verlangen, der Verbraucherbauherr keine Fertigstellung des Bauwerks oder keine Mängelansprüche geltend machen. Zwar lassen sich einige der entstehenden Probleme durch die Regelung zur ungerechtfertigten Bereicherung oder der Geschäftsführung ohne Auftrag klären. Der erforderliche Aufwand, die zusätzliche Zeit und die zusätzlichen Kosten sollten aber unbedingt vermieden werden.

Möglicherweise entwickelt die Rechtsprechung andere Lösungen, die im Falle eines formnichtigen Verbraucherbauvertrags zu besseren Lösungen führen. Da entsprechende Entscheidungen noch fehlen, gilt auch hier nochmals die Empfehlung an den Bauunternehmer: Sicherheit vor Schnelligkeit, unbedingt die Textform beachten, sicherheitshalber alles schriftlich mit beidseitiger Unterschrift mit dem Verbraucherbauherrn regeln.

Die fehlende Textform bei einem Nachtrag führt zur Nichtigkeit der Nachtragsvereinbarung. Es besteht dann aus Sicht des Unternehmers kein Vergütungsanspruch bzw. für den Verbraucherbauherrn kein Anspruch auf Gewährleistung.

Es schadet sicherlich auch nicht, den Verbraucherbauherrn auf die Notwendigkeit der Textform mehrfach und gesondert hinzuweisen. Das Gesetz sieht eine solche Aufklärungspflicht zwar nicht vor. Die zusätzliche Empfehlung kostet den Bauunternehmer aber lediglich eine Zeile im Vertrag oder in den sowieso erforderlichen Hinweisschreiben.

Pflichten des Bauunternehmers vor Vertragsabschluss

Der Bauunternehmer muss beachten, dass er bestimmte Regelungen und Abläufe mit dem Verbraucher weder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen noch im Bauvertrag selber und damit auch nicht in seinem Angebot ausschließen oder umgehen kann.

•

Er kann mit einem Verbraucher nicht vereinbaren, dass „kein“ Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB vorliegt. Dies wird objektiv ermittelt und unterliegt nicht der Vereinbarung der Parteien.

•

Er muss dem Verbraucher vor Abschluss eines Vertrags eine Baubeschreibung mit gesetzlich geregeltem Inhalt überlassen. Er kann weitergehende Regelungen mit dem Verbraucher treffen, er kann die gesetzlichen Vorgaben aber nicht einschränken.

•

Er muss sowohl eine klare Leistungsbeschreibung zum Inhalt des Vertrags machen als auch verbindliche Zeitangaben in sein Angebot und den Vertrag aufnehmen.

•

Er muss den Verbraucher über sein Widerrufsrecht rechtzeitig und ausreichend informieren.

•

Letztendlich muss er ihm auch die in § 650n BGB aufgelisteten Unterlagen erstellen und überlassen. Dies selbst dann, wenn dies vertraglich nicht ausdrücklich geregelt wird.

Die gesetzlichen Vorgaben treffen den Unternehmer bereits vor Abschluss des Vertrags. Nach § 650j BGB muss er dem Verbraucher eine konkrete Baubeschreibung als Angebot überlassen. Er kommt aus dieser Verpflichtung nur dann heraus, wenn der Verbraucher selber einen Architekten beauftragt hat, der für ihn die Baubeschreibung erarbeitet, oder der Verbraucher selber in der Lage ist, die wesentlichen Planungsvorgaben zu erarbeiten. Der Bauunternehmer sollte sich aber gerade dann, wenn der Verbraucher aus Kostengründen die Baubeschreibung selber erstellt, nicht darauf verlassen, dass diese i. S. d. Gesetzes auch ausreichend ist. Er sollte immer anhand der Vorgaben von Art. 249 EGBGB überprüfen, ob alle gesetzlich verlangten Angaben auch tatsächlich vorliegen. Sicherheitshalber sollte er den Verbraucher ansonsten auf Fehler hinweisen und diese ggf. selber berichtigen.

Verpflichtende Baubeschreibung{Baubeschreibung}

Artikel 249 § 2 EGBGB enthält folgende Vorgaben für den zwingenden Mindestinhalt einer Baubeschreibung für den Verbraucherbauherrn:

1.

In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen.

2.

Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

1.

allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, ggf. Haustyp und Bauweise

2.

Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe

3.

Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte

4.

ggf. Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik

5.

Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke

6.

ggf. Beschreibung des Innenausbaus

7.

ggf. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen

8.

Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss

9.

ggf. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen

Besonders zu beachten ist die grundlegende Forderung, dass alle wesentlichen Eigenschaften der angebotenen Leistungen in klarer Weise dargestellt werden müssen. Die Baubeschreibung muss also aus der Sicht des Verbrauchers klar und eindeutig formuliert werden. Technische Begrifflichkeiten, die Verweisung auf Normen, Herstellerrichtlinien, die anerkannten Regeln der Technik sind für sich allein unklar und für den Verbraucher als Laien unverständlich.

Die Aufzählung unter Nr. 2 ist nur beispielhaft. Werden einzelne Leistungen vom Bauunternehmer nicht angeboten, muss er natürlich dazu keine Angaben machen. Werden aber zusätzliche Leistungen von ihm verlangt, die in der beispielhaften Aufzählung von Nr. 2 in den Nummern 1–9 nicht enthalten sind, müssen diese Angaben ebenfalls der gebotenen Klarheit entsprechen. Ziel dieser Baubeschreibung ist es, den Verbraucher in die Lage zu versetzen, eine nachvollziehbare Entscheidung über das Ob und das Wie der angebotenen Leistungen zu treffen. Es muss dem Verbraucher möglich sein, die angebotenen Leistungen mit anderen Angeboten hinsichtlich Leistung und Preis zu vergleichen.

Dies wiederum bedeutet, dass der anbietende Bauunternehmer relativ klar und eindeutig die von ihm angebotene Leistung beschreiben muss. Es ist nicht ausreichend, z. B. zu schreiben, dass das Gebäude eine Wärmedämmung nach den zurzeit gültigen Vorschriften erhält. Damit kann ein Verbraucher nichts anfangen. Der Unternehmer muss sagen, welche Wärmedämmung er zum Einsatz bringen will. Er muss wahrscheinlich schon detailliert mitteilen, welche Produkte er beim Bau verwenden will. Er kann nicht offenlassen, ob er das Gebäude aus Beton, Ziegelmauerwerk, Ytong oder in Holzbauweise errichtet. Ebenso wenig kann er wohl die verwendeten Materialien für die Rohrleitungen oder die Produktlinien bei den Sanitärobjekten offenlassen. Natürlich kann der anbietende Unternehmer auch auf technische Vorschriften verweisen. Er darf mit diesen technischen Vorschriften aber nicht allein die von ihm angebotenen Produkte und Qualitäten beschreiben.

Wenn der Bauunternehmer dann den Auftrag auf der Grundlage seiner Baubeschreibung erhält, gehen sämtliche Unklarheiten und Lücken zu seinen Lasten. § 650k Abs. 2 BGB bestimmt eindeutig, dass Zweifel an der Auslegung immer zulasten des Unternehmers gehen. Wenn also eine Bauleistung nicht eindeutig, sondern missverständlich, zweideutig oder im Zweifel gar nicht beschrieben ist, darf der Verbraucherbauherr entscheiden, welche der möglichen Ausführungsvarianten er gerne hätte. Bei Lücken ist der Komfort- und Qualitätsstandard der übrigen Leistungen Maßstab.

Konsequenterweise wird man daher davon ausgehen müssen, dass die Formulierung „gleichwertig“ künftig den Verbraucherbauherrn berechtigt, die Entscheidung zu treffen, ob er das angebotene Produkt zum Einsatz bringen will oder lieber ein von ihm als „gleichwertig“ eingeschätztes Produkt ausgeführt werden muss.

Dem anbietenden Bauunternehmer ist daher zu raten, seine Baubeschreibung sehr sorgfältig zu erarbeiten und Alternativen, die er ggf. später zum Einsatz bringen will, ebenfalls schon möglichst genau zu bezeichnen und auch mitzuteilen, ob er oder der Verbraucherbauherr dann die Entscheidung für den Einsatz von Produkt A oder Produkt B treffen soll. Außerdem wird er wohl mitteilen müssen, bis wann eine solche Auswahlentscheidung zu treffen sein wird.

Die notwendigen Regelungen zur Bauzeit

Artikel 249 EGBGB enthält neben der Vorgabe zur Leistung auch Vorgaben zur Bauzeit.

„(2) Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.“

Der Bauunternehmer muss daher in seinem Angebot „verbindliche Angaben“ zum Beginn, dem Ablauf und auch der Fertigstellung machen. Soweit dies, was häufig in der Angebotsphase der Fall sein wird, noch nicht möglich ist, muss er zumindest die Gesamtdauer seiner Arbeiten angeben. Spätestens im Vertrag muss er dann aber (§ 650k BGB Abs. 3) diese verbindlichen Angaben machen. Vergessen dies die Parteien, wird auf die Angaben im Angebot zurückgegriffen. Auch hier gilt wieder der Verbraucherschutz. Wenn der Unternehmer schlicht und ergreifend nur eine Bauzeit von z. B. sechs Monaten angibt und der Vertrag im Herbst geschlossen wird, ändert die schlechte Witterung aus Sicht des Verbrauchers nichts daran, dass das Bauvorhaben in sechs Monaten zu erstellen ist. Es ist Verpflichtung des Bauunternehmers, eine für einen Laien klar und einfach verständliche Vorgabe hinsichtlich der Termine zu machen. Das Angebot, spätestens aber der Vertrag, sollte also Hinweise auf Zeitverzögerungen aufgrund von schlechten Witterungsbedingungen, Ferien, Betriebsurlauben etc. enthalten. Dem Unternehmer ist gerade bei den Fristen zu raten, auch die Abhängigkeit zu den notwendigen Genehmigungen und Planungen herzustellen. Er muss immer daran denken, dass er es mit einem Laien zu tun hat, der vom Bauen keine Ahnung hat. Diesen will der Gesetzgeber schützen. Der Verbraucher weiß also nicht, wie lange ein Baugenehmigungsverfahren dauert, welche Auswirkungen überraschende Bodenverhältnisse haben, welche Konsequenzen eine verspätete Planung, Tragwerksplanung oder Nachbarzustimmung haben können. Hinweise auf diese Probleme und mögliche Zeitverzögerungen hieraus sollten daher standardmäßig zukünftig in Angeboten enthalten sein.

Die rechtzeitige Vorlage von Unterlagen

Artikel 249 Abs. 1 EGBGB regelt weiter, dass die Baubeschreibung mit den bereits erwähnten Leistungsangaben und zeitlichen Vorschlägen dem Verbraucher „rechtzeitig“ vor Vertragsabschluss zur Verfügung zu stellen ist. Der Zeitraum soll ausreichend sein, damit der Verbraucher dieses Angebot prüfen und ggf. auch mit anderen Angeboten vergleichen kann. Vermutlich wird das Angebot daher mindestens 14 Tage vor Abschluss eines Verbraucherbauvertrags vorliegen müssen. Auch hier lässt sich letztendlich erst in einigen Jahren genauer sagen, welche Frist die Rechtsprechung für ausreichend erachten wird. Der Bauunternehmer, der auf der sicheren Seite stehen will, sollte aber die 14-Tage-Frist nicht unterschreiten.

Besonderheiten beim Vertragsabschluss mit einem Verbraucher

Der Gesetzgeber will den Verbraucher schützen. Er verhindert mit der Regelung von § 650k Abs. 1 BGB daher, dass der Unternehmer im Vertrag versucht, durch Vertragsregelungen oder AGB und weitere Anlagen wie zusätzliche und besondere Bedingungen sein Angebot in Form der Baubeschreibung zu verändern oder aufzuweichen. Grundsätzlich ist dem Bauvertrag die Baubeschreibung zugrunde zu legen, so wie sie dem Verbraucher rechtzeitig vor Vertragsabschluss überlassen wurde. Will der Bauunternehmer etwas ändern, „muss“ er dies ausdrücklich mit dem Verbraucherbauherrn vereinbaren. Dies bedeutet also, dass nachteilige Veränderungen aus Sicht des Verbrauchers, Reduzierungen des Leistungsumfangs oder des Leistungsinhalts, die sich aus dem Vertrag selber oder Anlagen ergeben, unbeachtlich sind. Er hat Anspruch darauf, dass die Leistung so ausgeführt ist, wie es sich aus der Baubeschreibung ergibt.

Das bedeutet in der Praxis für den Bauunternehmer, dass er bei Veränderungen zwischen Angebot und Vertrag am besten in einer eigenen Regelung tabellarisch auflisten sollte, welche Leistung sich geändert hat, und diese als im Angebot enthalten auf der einen und nunmehr anders vereinbart auf der anderen Seite deutlich gegenüberstellen.

Die Regelung zeigt auch, was der Gesetzgeber unter Klarheit der vertraglichen Regelungen versteht. Es kann nicht sein, dass die Baubeschreibung eine bestimmte Ausführung klar beschreibt, diese dann aber später in weiteren Vertragsanlagen verwässert oder abgeändert wird. Hiermit muss der Verbraucher nicht rechnen. Diese Änderungen sind unwirksam und unbeachtlich.

Das Widerrufsrecht

Im Interesse des Verbraucherschutzes regelt § 650l BGB ein Widerrufsrecht. Der Verbraucher ist berechtigt nach § 355 BGB, den Widerruf eines bereits abgeschlossenen Verbraucherbauvertrags zu erklären. Ein solches Widerrufsrecht ist z. B. bei Abschluss von Darlehensverträgen oder den sog. Haustürgeschäften oder über das Internet bekannt. Zukünftig hat auch der Verbraucher, der einen Verbraucherbauvertrag abschließt, das Recht, innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsabschluss zu widerrufen. Er braucht dafür keinen Grund. Es handelt sich auch nicht um eine Kündigung. Dieses Widerrufsrecht muss der Bauleitung bekannt sein, und zwar unabhängig davon, ob sie aufseiten des Bauunternehmers tätig ist oder aufseiten des Verbrauchers. Der Bauunternehmer sollte immer davor gewarnt werden, vor Ablauf der Widerrufsfrist mit den Arbeiten zu beginnen. Ebenso wird die Bauleitung den Bauherrn auf das Widerrufsrecht hinweisen müssen, damit dieser ggf. alle Rechte wahrnehmen kann, die ihm gesetzlich zustehen.

Von besonderer Bedeutung ist die Verpflichtung des Unternehmers, den Verbraucher auf dieses Widerrufsrecht hinzuweisen. Es ist zu empfehlen, von dem gesetzlichen Muster der Widerrufsbelehrung nicht, auch nicht in Kleinigkeiten, abzuweichen. In anderen Rechtsgebieten, z. B. bei Darlehensverträgen, haben Abweichungen dazu geführt, dass Gerichte die Widerrufsbelehrung nicht für ordnungsgemäß erachtet haben. Dies hatte dann zur Konsequenz, dass nicht die Widerrufsfrist von 14 Tagen, sondern eine Frist von einem Jahr und 14 Tagen lief.

Muster für die Widerrufsbelehrung{Verbraucherbauvertrag, Widerrufsbelehrung} bei Verbraucherbauverträgen

   Beispiel

Widerrufsbelehrung

Widerrufsrecht

Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Sie beginnt nicht zu laufen, bevor Sie diese Belehrung in Textform erhalten haben. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns (*) mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Erklärung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden.

Folgen des Widerrufs

Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich zurückzuzahlen. Sie müssen uns im Falle des Widerrufs alle Leistungen zurückgeben, die Sie bis zum Widerruf von uns erhalten haben. Ist die Rückgewähr einer Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen, lassen sich etwa verwendete Baumaterialien nicht ohne Zerstörung entfernen, müssen Sie Wertersatz dafür bezahlen.

*Gestaltungshinweis

Fügen Sie Ihren Namen oder den Namen Ihres Unternehmens, Ihre Anschrift und Ihre Telefonnummer ein. Sofern verfügbar, sind zusätzlich anzugeben: Ihre Telefaxnummer und E-Mail-Adresse.

Die Widerrufsfrist beginnt nicht, bevor der Verbraucher nicht die ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erhalten hat. Fehlt es an einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung, beginnt die 14-Tage-Frist nicht zu laufen. Das Widerrufsrecht erlischt frühestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen nach Vertragsabschluss.