Das Vermieter-Praxishandbuch E-Book

Rudolf Stürzer

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2024

Seitenzahl: 667

Beschreibung

Gesetzgeber und Rechtsprechung stellen an Vermieterinnen und Vermieter immer höhere Anforderungen. Schon kleine Formfehler haben rechtliche Auswirkungen und können Sie teuer zu stehen kommen. Die Expertinnen und Experten von Haus + Grund München Rudolf Stürzer, Michael Koch und Martina Westner informieren Sie über die Rechtslage bei der Vermietung. Ihr aktualisiertes Praxishandbuch hilft Ihnen in jeder Phase des Mietverhältnisses, die zulässigen Gestaltungsspielräume auszuschöpfen. Dazu finden Sie in diesem Buch zahlreiche Handlungsempfehlungen und Vertragsmuster.  Inhalte: - Verträge für Wohnraum, Geschäftsraum und Garagen - Musterbriefe für Mieterhöhungen, Abmahnungen und Kündigungen - Formulare für Betriebskosten- und Kautionsabrechnungen - Ankündigung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen - Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage: Was Sie beachten müssenNeu in der 12. Auflage: - Gebäudeenergiegesetz - Heizungstausch, CO2-Aufteilung, Smart Meter - HeizkostenDie digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren BüchernJetzt nutzen auf mybookplus.de.

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumVorwort1 Wie lässt sich ein passender Mieter finden?1.1 Die Suche nach dem richtigen Mieter1.2 Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Was muss der Vermieter bei der Auswahl der Bewerber beachten?1.2.1 Anwendungsbereich1.2.2 Verstöße gegen das AGG1.2.3 Rechtsfolge von Verstößen gegen das AGG1.2.4 Beweislastverteilung1.2.5 Verjährungsfristen1.2.6 Empfehlungen1.2.7 Übergangsregelung1.3 Selbstauskunft des Mieters2 Worauf ist bei Abschluss des Mietvertrags zu achten?2.1 Wohnraummietvertrag2.1.1 Die Parteien des Mietvertrags2.1.2 Die Mieträume2.1.3 Mietzeit2.1.4 Außerordentliche Kündigung2.1.5 Miete2.1.6 Miethöhe2.1.7 § 4 Abs. 2 – Vereinbarung von Vorauszahlungen2.1.8 Kaution2.1.9 Garantiehaftung des Vermieters, Aufrechnung gegen die Miete, Zurückbehaltung der Miete2.1.10 Benutzung der Mieträume2.1.11 Duldungspflicht des Mieters, Veränderungen der Mietsache2.1.12 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume2.1.13 Pfandrecht des Vermieters2.1.14 Betreten der Mieträume durch den Vermieter2.1.15 Beendigung der Mietzeit2.1.16 Vorzeitige Beendigung der Mietzeit2.1.17 Personenmehrheit als Mieter2.1.18 Öffentlich geförderte Wohnungen2.1.19 Meldepflicht2.1.20 Datenschutz2.1.21 Sonstige Vereinbarungen2.2 Geschäftsraummietvertrag2.2.1 Die Parteien des Mietvertrags2.2.2 Die Mieträume2.2.3 Mietzeit2.2.4 Miete2.2.5 Kaution2.2.6 Garantiehaftung2.2.7 Benutzung der Mieträume und Untervermietung2.2.8 Duldungspflicht des Mieters, Veränderung der Mietsache2.2.9 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume2.2.10 Pfandrecht des Vermieters2.2.11 Betreten der Mieträume durch den Vermieter2.2.12 Beendigung der Mietzeit2.2.13 Vorzeitige Beendigung der Mietzeit2.2.14 Personenmehrheit als Mieter2.2.15 Datenschutz-Information2.2.16 Sonstige Vereinbarungen2.3 Garagenmietvertrag2.4 Hausordnung3 Was ist bei Übergabe der Mieträume und bei Anlage der Kaution zu beachten?3.1 Übergabeprotokoll3.2 Anlage der Mietkaution4 Wie werden die Betriebskosten abgerechnet?4.1 Die Betriebskostenabrechnung und die einzelnen Betriebskostenarten4.1.1 Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale4.1.2 Abrechnungszeitraum4.1.3 Ausschlussfrist4.1.4 Korrektur der Abrechnung4.1.5 Inhalt der Abrechnung4.1.6 Abzug der Vorauszahlungen4.1.7 Leerstand4.1.8 Einwendungen des Mieters/Ausschlussfrist4.1.9 Einsichtsrecht des Mieters/Belege4.1.10 Fälligkeit4.1.11 Das Gebot der Wirtschaftlichkeit4.1.12 Haushaltsnahe Dienstleistungen4.2 Die Heizkostenabrechnung4.2.1 Welche Kosten gehören in die Heizkostenabrechnung?4.2.2 Warmwasserkostenabrechnung4.2.3 Kürzungsrechte4.2.4 Was ist bei einem Mieterwechsel zu beachten?4.2.5 Gradtagstabelle4.2.6 Aufteilung des CO2-Preises4.3 Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung4.4 Änderung der Mietstruktur4.4.1 Bei einem gewerblichen Mietvertrag4.4.2 Bei einem Wohnraummietvertrag4.5 Neueinführung von Betriebskosten5 Wie werden Mieterhöhungen durchgeführt?5.1 Mieterhöhung bei Wohnraum5.1.1 Mietspiegel5.1.2 Mietdatenbanken5.1.3 Sachverständigengutachten5.1.4 Vergleichswohnungen5.1.5 Qualifizierter Mietspiegel5.1.6 Überlegungsfrist, Klagefrist5.1.7 Wohnraum mit Staffelmiete5.1.8 Wohnraum mit Indexmiete5.2 Mieterhöhung bei Geschäftsräumen und Garagen5.2.1 Erhöhung der Miete für Geschäftsräume5.2.2 Erhöhung der Garagenmiete6 Worauf muss der Vermieter bei Modernisierungen achten?6.1 Erhaltungsmaßnahmen6.2 Der Energieausweis6.2.1 Ausnahmen6.2.2 Zwei Varianten des Energieausweises6.2.3 Wahlrecht6.2.4 Energieausweis bei Verkauf und Vermietung (§ 80 GEG)6.2.5 Hinweis in Immobilienanzeigen (§ 87 GEG)6.2.6 Aussteller (§ 88 GEG)6.2.7 Umlage der Kosten6.2.8 Steuerliche Berücksichtigung der Kosten6.2.9 Bußgeldvorschriften6.3 Modernisierungsmaßnahmen6.3.1 Die Maßnahmen im Einzelnen6.3.2 Duldungspflicht6.3.3 Ankündigungserklärung6.3.4 Ankündigung im vereinfachten Verfahren6.3.5 Aufwendungsersatz6.3.6 Sonderkündigungsrecht des Mieters6.4 Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB6.4.1 Voraussetzung der Erhöhung6.4.2 Berechnung der Mieterhöhung6.4.3 Geltendmachung der Mieterhöhung (§ 559b BGB)6.4.4 Besonderheiten für das vereinfachte Verfahren (§ 559c BGB)6.4.5 Kappungsgrenzen für Modernisierungsmieterhöhungen6.4.6 Sonderkündigungsrecht6.5 Modernisierungsvereinbarungen6.6 Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchschutz6.7 Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559e BGB6.7.1 Anwendung des § 559 BGB6.7.2 Mieterhöhung wegen Modernisierung, Heizungsaustausch § 559e (neu) BGB6.7.3 Nachrüstfristen nach § 71 GEG7 Was ist bei baulichen Änderungen des Mieters zu bedenken?7.1 Vereinbarung über eine Parabolantenne7.2 Vereinbarung über bauliche Veränderungen im Rahmen der Barrierefreiheit8 Was ist bei Mietminderung und Gewährleistungsansprüchen zu tun?8.1 Voraussetzungen der Mietminderung8.1.1 Ausschlussgründe einer MietminderungCheckliste: Ausschluss der Minderung8.1.2 Höhe der Minderung8.2 Ablehnen von Schadens- und Aufwendungsersatzansprüchen9 Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt?9.1 Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung9.2 Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung9.3 Abmahnung wegen unzulässiger Gebrauchsüberlassung an Dritte9.4 Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens, Lärm-/Ruhestörungen oder Rauchens9.5 Abmahnung wegen Verstoßes gegen die Sorgfaltspflichten9.6 Abmahnung wegen unzulässiger Nutzung9.7 Abmahnung wegen Verweigerung einer Besichtigung10 Wann darf der Vermieter die Mieträume besichtigen?11 Wie wird ein Mietverhältnis beendet?11.1 Form der Kündigung11.1.1 Kündigung durch einen Bevollmächtigten11.1.2 Kündigung bei Personenmehrheit11.1.3 Zugang der Kündigung11.1.4 Widerruf und Rücknahme der Kündigung11.1.5 Unzulässigkeit von Teilkündigungen11.2 Die ordentliche Kündigung11.2.1 Kündigungsfristen11.2.2 Kündigungssperrfristen11.2.3 Die Sozialklausel (§ 574 BGB)11.2.4 Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)11.2.5 Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzungen durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)11.2.6 Kündigung im Zweifamilienhaus (§ 573a BGB)11.3 Die außerordentliche fristlose Kündigung11.3.1 Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)11.3.2 Fristlose Kündigung wegen laufend verspäteter Mietzahlungen11.3.3 Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)11.4 Teilkündigung von Nebenräumen11.5 Kündigung von gewerblichen und Garagenmietverhältnissen11.6 Räumungsaufforderung und Fortsetzungswiderspruch11.7 Mietaufhebungsvereinbarung und Widerrufsrecht des Mieters11.8 Parteiwechsel11.8.1 Gesamtrechtsnachfolge11.8.2 Einzelrechtsnachfolge11.8.2.1 Kraft Gesetzes11.8.2.2 Kraft Vereinbarung12 Was ist bei Rücknahme der Mieträume zu beachten?12.1 Abnahmeprotokoll12.2 Ablesung von Zählerständen12.3 Nachfristsetzung bei Schönheitsreparaturen12.3.1 Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter12.3.2 Verzug oder Nichterfüllung bei Mietende12.3.3 Aufforderung zur Beseitigung von Schäden und Rückbau13 Wie wird ein Mietverhältnis abgewickelt?13.1 Abrechnung der Mietkaution13.2 Besonderheiten bei Bürgschaften und verpfändeten SparguthabenAbkürzungsverzeichnisDie Autorinnen und AutorenIhre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!Stichwortverzeichnis

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ISBN 978-3-648-17587-3

Bestell-Nr. 06264-0156

Das Vermieter-Praxishandbuch

12. aktualisierte Auflage 2024

© 2024 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

[email protected]

Bildnachweis (Cover): © ewg3D, iStock

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

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Vorwort

In einem Mietverhältnis kommt ganz überwiegend dem Vermieter die aktive Rolle zu; sei es bei Abrechnung der Betriebskosten, einer Mieterhöhung, einer Abmahnung oder letztlich der Kündigung des Mietverhältnisses und der Abrechnung der Mietkaution. Dazu gibt es zahlreiche Ratgeber, die den Vermieter über seine Rechte und Pflichten informieren. Trotzdem bestehen in der Praxis häufig Schwierigkeiten, die geschilderte Rechtslage umzusetzen und mit juristisch zutreffenden Formulierungen an den Mieter heranzutreten. Erschwerend kommt hinzu, dass Gesetzgeber und Rechtsprechung immer höhere Anforderungen an die Form und den Inhalt von Erklärungen stellen. Bereits kleine Formfehler können zum Rechtsverlust führen, zum Beispiel zum Ausschluss von Betriebskostennachforderungen oder zur Unwirksamkeit einer Kündigung.

Dieses Fachbuch ermöglicht es dem Vermieter, schon bei der Gestaltung des Mietvertrags die bestehenden Spielräume auszuschöpfen und die richtigen Entscheidungen zu treffen, zum Beispiel zur Frage befristeter oder unbefristeter Mietvertrag, Brutto- oder Nettomiete, Index- oder Staffelmiete; darüber hinaus die Bestimmung der zulässigen Miethöhe bei Neuabschluss eines Mietvertrags in Städten und Gemeinden, in denen die sogenannte Mietpreisbremse gilt.

Entsprechend dem chronologischen Ablauf eines Mietverhältnisses erläutern die Verfasser zu jedem wichtigen Thema die Rechtslage und bieten dem Vermieter praxisgerechte Formulierungsvorschläge an.

Bei sämtlichen Mustern, insbesondere bei den Mietverträgen, bitten wir zu beachten, dass diese nur den Stand von Gesetzgebung und Rechtsprechung zum Redaktionsschluss am 8.2.2024 berücksichtigen können. Da die Rechtsprechung aber insbesondere im Bereich der Formularmietverträge einem laufenden Wandel unterliegt, sollten bei Neuabschluss eines Mietvertrags immer nur die gerade aktuellen Vordrucke, zum Beispiel die Mietverträge und Musterschreiben des Haus- und Grundbesitzervereins München, verwendet werden, die von den Juristen des Hauses laufend der aktuellen Rechtsprechung angepasst werden und in der neuesten Fassung auch über das Internet bezogen werden können (www.haus-und-grund-muenchen.de, Link zu Mietverträgen und Musterschreiben).

Die Autoren

München, im Februar 2024

1 Wie lässt sich ein passender Mieter finden?

1.1 Die Suche nach dem richtigen Mieter

SelbstauskunftDie Suche nach einem Mieter wird vom Vermieter entweder selbst durchgeführt oder auf einen Dritten, zum Beispiel einen Makler oder den Hausverwalter, übertragen, wenn sich der Vermieter mit der oftmals zeitintensiven Suche nicht beschäftigen kann oder will. In aller Regel beginnt die Suche mit einer Vermietungsanzeige in den örtlichen Medien, die die Anzeige auf Wunsch des Kunden häufig auch ins Internet stellen. Beauftragt der Vermieter mit der Suche einen Makler, wird dieser vorab prüfen, ob er entsprechende Interessenten in seiner Kundenkartei vorgemerkt hat. Ist dies nicht der Fall, wird auch der Makler das Mietobjekt inserieren, die eingehenden Anrufe entgegennehmen, Besichtigungstermine mit Mietinteressenten vereinbaren und unter Umständen eine gewisse Vorauswahl treffen. Der Vermieter sollte aber darauf bestehen, dass von allen potenziellen Mietinteressenten Selbstauskünfte (siehe »Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Was muss der Vermieter bei der Auswahl der Bewerber beachten?«) eingeholt und ihm vorgelegt werden. Ferner sollte sich der Vermieter auch die Entscheidung für einen bestimmten Mietinteressenten vorbehalten und darauf hinweisen, dass der Makler bzw. Hausverwalter ohne Rücksprache keine Zusagen geben darf.

Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar. Das bedeutet, dass der Auftraggeber nur dann zur Zahlung verpflichtet ist, wenn infolge der Maklertätigkeit ein Mietvertrag zustande kommt. Anderenfalls hat der Makler auch keinen Anspruch auf Erstattung von Auslagen, zum Beispiel für Zeitungsannoncen etc., es sei denn, dass dies ausdrücklich vereinbart worden ist (§ 3 Abs. 3 S. 3 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung [WoVermittG]).

Mit dem Mieter darf der Makler eine ProvisionMaklerprovision maximal in Höhe von zwei Monatsmieten (ohne Betriebskostenvorauszahlung) zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer vereinbaren (§ 3 Abs. 2 WoVermittG). Daneben dürfen für etwaige Nebenleistungen keinerlei Vergütungen, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen, vereinbart oder angenommen werden; es sei denn, die nachgewiesenen Auslagen übersteigen eine Monatsmiete.

Eine darüber hinausgehende Zahlung kann der Mieter nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern (§ 5 WoVermittG).

Eine Provision steht dem Wohnungsvermittler (Makler) nicht zu, wenn er selbst Eigentümer, Vermieter oder Mieter der Wohnung ist. Keinen Provisionsanspruch hat ferner ein Wohnungsvermittler, der das Sondereigentum, das heißt die betreffende ­Wohnung, verwaltet (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG). Dies gilt sogar dann, wenn die Wohnung von einem Gehilfen des Vermittlers verwaltet wird (BGH, Urteil vom 2.10.2003, III ZR 5/03, NJW 2004, 286).

Verwaltet der Wohnungsvermittler dagegen lediglich das gemeinschaftliche Eigentum (§§ 20 ff. WEG), sind Provisionsansprüche nicht ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 13.3.2003, III ZR 299/02, WuM 2003, 338).

Provisionsansprüche sind auch ausgeschlossen,

wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person (zum Beispiel eine GmbH) ist, an der der Wohnungsvermittler (zum Beispiel Makler oder Hausverwalter) rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Gleiches gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.

wenn durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird.

Ferner kann seit Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 1.6.2015 (BGBl . Teil I, S. 610 ff.) vom Mieter keine Provision verlangt werden, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat bzw. der Makler überwiegend in dessen Interesse tätig geworden ist (sogenanntes BestellerprinzipBestellerprinzip: »Wer bestellt, der bezahlt«). Eine von dieser Neuregelung abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

wenn der Mietvertrag über eine öffentlich geförderte Wohnung, zum Beispiel eine Sozialwohnung oder eine sonstige preisgebundene Wohnung (im Sinne des § 2 Abs. 3 WoVermittG) geschlossen wird.

Tipp

Örtlich ansässige Makler können benannt werden vom:

Immobilienverband Deutschland IVD, Bundesverband der Immobilienberater, Makler, ­Verwalter und Sachverständigen e. V.

Littenstraße 10, 10179 Berlin

Tel.: [phone] – 0, Fax: [phone] – 49

www.ivd.net

Ist ein Mietverwalter vertraglich auch zum Abschluss von neuen Mietverträgen und zur Auswahl geeigneter Interessenten verpflichtet, muss er vor Abschluss eines Mietvertrags auch die BonitätBonitätsprüfung des konkreten Mietinteressenten prüfen. Allein die Einholung einer Selbstauskunft reicht dazu nicht aus. Kommt die Vorlage einer Lohnabrechnung nicht in Betracht, zum Beispiel bei Selbstständigen und freiberuflich Tätigen, müssen eine Schufa-Auskunft sowie ein Einkommensnachweis eingeholt werden. Unterlässt der Verwalter eine sorgfältige Prüfung des Mietinteressenten, haftet er dem Vermieter bei Scheitern des Mietvertrags auf Schadenersatz, zum Beispiel für uneinbringliche Mietrückstände.

Eine Haftung des VerwaltersHaftung des Verwalters ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Abschluss des Mietvertrags trotz fehlender Unterlagen nicht widerspricht und sein Ja zur angefragten Vermietung erteilt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, I-12 U 55/12, GE 2013, 1274).

1.2 Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Was muss der Vermieter bei der Auswahl der Bewerber beachten?

Das Gesetz zur Umsetzung europäischer Richtlinien zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung – Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), das im vorangegangenen Gesetzesentwurf noch als Antidiskriminierungsgesetz bezeichnet wurde, ist am 18.8.2006 nach langen politischen Diskussionen in Kraft getreten (BGBl . 2006, Teil I, S. 1897 ff.).

Ziel dieses Gesetzes ist, Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen (§ 1 AGG). Praktische Bedeutung hat das AGG insbesondere im Arbeitsrecht und im Mietrecht.

1.2.1 Anwendungsbereich

Im Bereich der Wohnungsvermietung gilt das AGG nicht, wenn der Vermieter oder einer seiner Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzt (§ 19 Abs. 5 S. 2 AGG). Zu den Angehörigen zählen der Ehegatte (auch der getrennt lebende), die Eltern, die Geschwister, alle Verwandten in gerader Linie, das bedeutet Kinder, Enkel, Urenkel, Stiefkinder, Schwager/Schwägerin, Schwiegereltern, Neffen/Nichten.

Ferner findet das AGG keine Anwendung, wenn ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Mietvertragsparteien oder ihrer Angehörigen begründet wird (§ 19 Abs. 5 S. 1 AGG). Unter welchen Umständen dies der Fall ist, ist im Gesetz nicht geregelt. Hier muss die dazu ergehende Rechtsprechung abgewartet werden.

Liegen diese Ausnahmetatbestände nicht vor, vermietet der Vermieter aber insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen, kommt das AGG nur eingeschränkt zur Anwendung, das heißt, der Vermieter muss nur die Diskriminierungstatbestände »Rasse« und »­ethnische Herkunft« beachten (§ 19 Abs. 5 S. 3 AGG). Nicht eindeutig definiert ist im Gesetz, ob sich der Umfang von 50 Wohnungen nach dem vorhandenen oder nach dem vermieteten Bestand oder nach dem Angebot an vermietbaren Wohnungen bestimmt. Selbstgenutzte Einheiten bleiben jedenfalls außer Betracht. Nachdem das Gesetz nur auf die Wohnungen des Vermieters abstellt, gilt das AGG auch dann nur eingeschränkt, wenn der Vermieter die Vermietung an einen Makler oder eine Hausverwaltung übertragen hat, die mehr als 50 Wohnungen vermietet. Das beauftragte Unternehmen sollte jedoch nachfragen, ob der Auftraggeber insgesamt mehr als 50 Wohnungen zur Vermietung anbietet, und sich dies möglichst schriftlich bestätigen lassen.

Relevant sind bei Vermietern mit weniger als 50 Wohnungen lediglich Verstöße gegen die Diskriminierungstatbestände »Rasse« und »ethnische Herkunft«. Weil es keine verschiedenen menschlichen Rassen gibt, hat der Gesetzgeber wohl Diskriminierungen aufgrund äußerlicher Merkmale, zum Beispiel der Hautfarbe, gemeint. Der Begriff »Ethnie« bedeutet, dass Personen derselben Sprachgruppe, Kultur oder Religion angehören. Dementsprechend unterliegen dem Diskriminierungsverbot Benachteiligungen wegen dieser Merkmale.

Vermietet der Vermieter mehr als 50 Wohnungen, muss er den gesamten Katalog der Diskriminierungstatbestände des § 1 AGG beachten, das heißt neben Rasse und ethnischer Herkunft auch die Merkmale Geschlecht, Religion, Weltanschauung, Behinderung, Alter, sexuelle Identität. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass es sich in diesem Fall bei dem Vermieter um ein sogenanntes Massengeschäft handelt, das typischerweise ohne Ansehen der Person zustande kommt bzw. bei dem das Ansehen einer Person nur eine nachrangige Bedeutung hat (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG).

Allerdings ist gemäß § 19 Abs. 5 S. 3 AGG ein MassengeschäftMassengeschäft nur »in der Regel« nicht anzunehmen, wenn der Vermietungsumfang insgesamt unter 50 Wohnungen liegt. Die Zahl 50 stellt somit keine starre Grenze dar. Das bedeutet, dass im Einzelfall unter Würdigung der konkreten Umstände ein Massengeschäft auch bei weniger als 50 Wohnungen angenommen werden kann; umgekehrt muss die Vermietung von mehr als 50 Wohnungen nicht zwingend zur Annahme eines Massengeschäfts mit den entsprechenden Konsequenzen führen.

Unbeschadet dieses unklaren Abgrenzungskriteriums ist diese Wertung des Gesetzgebers realitätsfremd, da bei jeder Vermietung – egal ob es sich nun um Wohn- oder Geschäftsraum handelt und egal ob der Vermieter mehr oder weniger als 50 Wohnungen vermietet – die Person des Mieters immer eine vorrangige Bedeutung hat. Mit der Vermietung geht der Vermieter ein erhebliches finanzielles Risiko ein. Er überlässt dem Mieter eine Wohnung im Wert von meist mehreren hunderttausend Euro, darf aber nach dem Gesetz nur eine Kaution in Höhe von wenigen tausend Euro ­verlangen. Aufgrund der strengen Mieterschutzbestimmungen kann das Mietverhältnis nur unter besonderen Voraussetzungen gekündigt werden und bindet den Vermieter damit langfristig an die Person des Mieters mit allen Risiken, vor allem hinsichtlich Zahlungsausfällen und Schäden in der Wohnung. Selbst nach Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen muss der Vermieter häufig einen aufwändigen und langwierigen Rechtsstreit führen, um die Wohnung wieder frei zu bekommen. Allein in München betragen die – teils uneinbringlichen – Mietrückstände ca. 30 Millionen EUR.

Die Unterstellung des Gesetzgebers, dass eine Vermietung ab einer bestimmten Zahl von Wohnungen ein Geschäft wäre, welches ohne Ansehen der Person des Mieters zustande kommt, ist daher geradezu absurd. Auch insofern besteht erheblicher Klärungsbedarf durch die Rechtsprechung.

Auf Geschäftsraummietverhältnisse findet das AGG nur dann Anwendung, wenn der Abschluss des Mietvertrags für den Vermieter ein MassengeschäftMassengeschäft im Sinne des § 19 Abs. 1 AGG ist. § 19 Abs. 2 AGG, wonach bei allen Wohnungsmietverhältnissen, das heißt, auch wenn es sich um Einzelvermietungen und nicht um ein Massengeschäft handelt, die Diskriminierungstatbestände »Rasse« und »ethnische Herkunft« zu beachten sind, gilt nicht für Geschäftsraummietverhältnisse. Dies bedeutet, dass bei der Vermietung von nur wenigen Geschäftsräumen das AGG keine Anwendung findet.

Wann eine gewerbliche Vermietung als Massengeschäft zu qualifizieren ist, wird die Rechtsprechung klären müssen, da im Bereich der Geschäftsraummiete auch § 19 Abs. 5 S. 3 AGG nicht gilt, der bei der Wohnungsvermietung ab einem Vermietungsumfang von 50 Wohnungen ein Massengeschäft unterstellt. Sofern die Vermietung als Massengeschäft zu qualifizieren ist, muss auch im Bereich der Geschäftsraummiete der gesamte Diskriminierungskatalog des § 1 AGG beachtet werden.

1.2.2 Verstöße gegen das AGG

Verstöße gegen die Bestimmungen des AGG können insbesondere bereits bei der Auswahl der Bewerber für eine Wohnung eintreten. Vermieter sollten schon bei der Vermietungsanzeige, zum Beispiel in einer Tageszeitung vermeiden, den Kreis der Bewerber für die angebotene Wohnung zu beschränken.

Beispiel

Aus einem Inserat, mit der für eine Wohnung eine »ältere, alleinstehende Dame« gesucht wird, könnte sich der Vorwurf der Diskriminierung sowohl von jüngeren (Merkmal »Alter«) als auch von männlichen Bewerbern (Merkmal »Geschlecht«) herleiten lassen.

Ein Verstoß gegen das AGG in Form der AltersdiskriminierungAltersdiskriminierung liegt zum Beispiel vor, wenn der Vermieter die Untervermietung an einen 57 – Jährigen mit der Begründung verweigert, er könne wegen des Alters des Untermieters nur erschwert einen ­Räumungstitel vollstrecken (AG Berlin, Urteil vom 13.8.2015, 106 C 117/15, NZM 2016, 195).

Das Benachteiligungsverbot bei der Vergabe von Wohnungen verbietet eine Ungleichbehandlung zum Beispiel aufgrund ausländisch klingender Namen auch schon bei der Auswahl derjenigen Mietinteressenten, die zu einem Besichtigungstermin eingeladen werden. Ein sogenanntes Testing-Verfahren, mit dem ein Vermieter daraufhin überprüft wird, ob er das Benachteiligungsverbot verletzt, indem ihm Bewerbungen von fiktiven Bewerbern übermittelt werden, die sich nur durch ein Kriterium unterscheiden, aufgrund dessen eine Benachteiligung vermutet wird (hier: deutsch bzw. ausländisch klingende Namen) ist zulässig und kann vor Gericht als Nachweis für die Benachteiligung verwendet werden (AG Hamburg, Urteil vom 3.2.2017, 811 b C 273/15, WuM 2017, 393).

Daher sollte der Anbieter (Vermieter, Hausverwalter, Makler) bei der Wohnungsbesichtigung keinerlei Äußerungen zu bevorzugten (»Wir vermieten nur an Ehepaare«) bzw. für ihn nicht infrage kommenden Zielgruppen (»Wir vermieten nicht an Ausländer«) abgeben; anderenfalls könnte ein Bewerber, der nicht zur bevorzugten bzw. zu einer nicht infrage kommenden Zielgruppe gehört, daraus den Vorwurf einer Diskriminierung konstruieren.

Der Anbieter sollte Bewerber auch keinesfalls im Voraus ablehnen und daher jedem Bewerber, das heißt auch solchen, die für ihn als Mieter – aus welchen Gründen auch immer – nicht infrage kommen, ein Selbstauskunftsformular übergeben und ihn bitten, es vollständig ausgefüllt und bis zu einem festen Termin zurückzuleiten. Werden die darin enthaltenen zulässigen Fragen nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig beantwortet, ist dies für den Anbieter bereits ein sachlicher Grund, den Bewerber ohne Verstoß gegen das AGG abzulehnen.

Sachliche Ablehnungsgründe können sich ferner aus den Angaben des Bewerbers in der Selbstauskunft bzw. aus daraus resultierenden Nachfragen, etwa beim Vorvermieter ergeben. Darunter fallen zum Beispiel:

mangelnde Solvenz, kein für die Zahlung von Miete und Betriebskosten ausreichendes Einkommen, andere Bewerber mit besserer Solvenz,

negative Auskünfte des Vorvermieters, der Bank des Mieters (Bankauskunft), der Schufa oder einer Auskunftei, bei der im Rahmen eines sogenannten Solvenz-Checks Daten über die Solvenz eines Bewerbers abgefragt werden können,

unerwünschte Haustierhaltung, unerwünschte teilgewerbliche Nutzung der ­Wohnung,

Uneinigkeit über Mietdauer, Miethöhe, Kaution/Bürgschaft, umlegbare Betriebskosten etc.

Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine unterschiedliche Behandlung ferner zulässig im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse (§ 19 Abs. 3 AGG). Damit wollte der Gesetzgeber einer sogenannten GhettobildungGhettobildung vorbeugen. Allerdings hat der Gesetzgeber auch hier unter anderem offengelassen, bei welchem Prozentsatz einer bestimmten ­Mieterschaft die Strukturen ausgewogen sind, sodass auch insofern die Rechtsprechung abgewartet werden muss.

Auch im laufenden Mietverhältnis können Benachteiligungen einer Mietpartei zum Vorwurf einer DiskriminierungDiskriminierung führen, wenn sie sich nicht sachlich begründen lassen.

Beispiel

In einem Mietshaus verbietet der Vermieter einem Mieter mit ausländischer Staatsangehörigkeit oder der alleinstehenden Mutter das Abstellen des Kinderwagens im Hausflur, während er dies einem deutschen Mieterehepaar mit Kindern erlaubt. Hier wäre das Verbot zum Beispiel dann sachlich begründet, wenn der Kinderwagen aufgrund baulicher Gegebenheiten vor der Wohnung des Ausländers bzw. der alleinstehenden Mutter den Durchgang ­behindert, während vor der Wohnung des Ehepaars genügend Platz ist.

Beispiel

Ein Vermieter, der nur gegenüber ausländischen Mietern türkischer oder arabischer Herkunft, nicht aber gegenüber Mietern deutscher bzw. mitteleuropäischer Herkunft Mieterhöhungen ausspricht und erbetene Räumungsfristen ablehnt, verstößt gegen das AGG, wenn für die unterschiedliche Behandlung keine sachlichen Gründe (zum Beispiel Höhe der Miete) vorliegen. Nach Auffassung des AG Berlin haben die betroffenen Mieter wegen der unmittelbaren Benachteiligung einen Entschädigungsanspruch in Höhe von jeweils 15.000 EUR (AG Berlin, Urteil vom 19.12.2014, 25 C 357/14, GE 2015, 519).

Beispiel

Ein homosexuelles Mieterpaar wird wegen laufend unpünktlicher Zahlung abgemahnt und gekündigt, während der Vermieter dies bei anderen Mietern hinnimmt. Hier würde ein sachlicher Differenzierungsgrund zum Beispiel dann bestehen, wenn das homosexuelle Mieterpaar erst vor kurzem eingezogen ist, während das Mietverhältnis mit den anderen ebenfalls unpünktlich zahlenden Mietern bereits über einen längeren Zeitraum störungsfrei läuft.

Gleiches kann für eine berechtigte Eigenbedarfskündigung gelten, bei der der Vermieter schon nach bisheriger Rechtsprechung eine soziale Auswahl unter den Mietern gleich geeigneter Wohnungen vornehmen muss. Trifft diese Kündigung zum Beispiel das homosexuelle Paar als Doppelverdiener weniger hart als die Familie mit Kindern, wäre der Vorwurf einer Diskriminierung unbegründet.

1.2.3 Rechtsfolge von Verstößen gegen das AGG

Bei einem Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot kann der Benachteiligte die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, kann er auf Unterlassung klagen (§ 21 Abs. 1 AGG). Ferner kann der Benachteiligte grundsätzlich Ersatz des durch die Benachteiligung entstandenen Schadens verlangen (§ 21 Abs. 2 AGG). Die Höhe der Entschädigung für eine Diskriminierung nach § 21 Abs. 2a AGG richtet sich nach der dreifachen Monatsnettomiete (AG Hamburg, Urteil vom 3.2.2017, a. a. O.).

Im Gegensatz zu den arbeitsrechtlichen Bestimmungen (vgl. § 611a Abs. 2 BGB) schließt der Gesetzgeber im Mietrecht einen sogenannten KontrahierungszwangKontrahierungszwang, das heißt eine Verpflichtung zum Abschluss eines Vertrags (hier: Mietvertrags), nicht ausdrücklich aus. Daher könnte sich ein solcher Anspruch eines abgelehnten Bewerbers aus allgemeinen schadenersatzrechtlichen Bestimmungen ergeben, sofern die Wohnung noch nicht anderweitig vermietet ist. Wurde die Wohnung bereits vermietet, stellt sich diese Problematik selbstverständlich nicht mehr.

Wird einem Mietbewerber (hier: schwarzafrikanisches Paar) ein Besichtigungstermin verweigert mit der Bemerkung, die Wohnung werde nicht an »Neger …, äh, Schwarzafrikaner oder Türken« vermietet, stellt dies eine Verletzung der Menschenwürde und des allgemeinen Persönlichkeitsrechts der Mietbewerber dar.

Für eine entsprechende Äußerung des Hausmeisters, der im Auftrag des Wohnungsverwalters die Besichtigungstermine durchführen soll, haftet auch der Verwalter auf Schadenersatz (zum Beispiel für Fahrtkosten) und unter Umständen auch auf Schmerzensgeld, wenn die Wahrnehmung von Besichtigungsterminen zu seinem Aufgabenkreis gehört und der Hausmeister dementsprechend als Verrichtungsgehilfe (§ 831 BGB) tätig wird (OLG Köln, Urteil vom 19.1.2010, 24 U 51/09).

1.2.4 Beweislastverteilung

Die Verteilung der BeweislastBeweislast ist in § 22 AGG geregelt. Danach muss zuerst der Mieter Indizien vortragen und auch beweisen, die eine Benachteiligung wegen der Diskriminierungsmerkmale des § 1 AGG vermuten lassen.

Zum Beispiel muss der abgewiesene Bewerber mit ausländischer Staatsangehörigkeit vortragen und unter Beweis stellen, dass die Wohnung an einen Mieter mit deutscher Staatsangehörigkeit vermietet wurde und aufgrund von bestimmten Umständen, zum Beispiel wegen diskriminierender Äußerungen des Vermieters (»Ausländer ­machen häufiger Probleme«), die Vermutung besteht, dass die Ablehnung mit der ­Ausländereigenschaft des Bewerbers zusammenhängt. Erst dann, wenn der Mieter derartige Indizien bewiesen hat, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass keine Diskriminierung, sondern ein sachlicher Ablehnungsgrund vorgelegen hat.

Wann solche Indizien vorliegen, die zur Umkehr der Beweislast zulasten des Vermieters führen, wird die Rechtsprechung im Einzelfall entscheiden müssen.

1.2.5 Verjährungsfristen

Die Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen die Bestimmungen des AGG müssen innerhalb einer Frist von zwei Monaten geltend gemacht werden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Anspruch nur noch dann geltend gemacht werden, wenn der Benachteiligte ohne Verschulden an der Einhaltung der FristVerjährung verhindert war (§ 21 Abs. 5 AGG). Nachdem gemäß § 21 Abs. 3 AGG Ansprüche aus unerlaubter Handlung (§§ 823 ff. BGB) unberührt bleiben, könnte ein abgelehnter Bewerber bei Vorliegen dieser Voraussetzungen Schadenersatzansprüche auch auf die §§ 823 ff. BGB stützen, für die eine Verjährungsfrist von drei Jahren gilt.

1.2.6 Empfehlungen

Rein vorsorglich ist dem Vermieter bzw. dem Anbieter der Wohnung zu empfehlen, zu Bewerbungsgesprächen und WohnungsbesichtigungenWohnungsbesichtigung eine dritte Person hinzuzuziehen, die nicht Vertragspartner ist und daher im Streitfall als Zeuge aussagen kann. Zeuge kann zum Beispiel der angestellte Sachbearbeiter eines professionellen Vermieters sein. Ferner sollte sich der Anbieter nicht in ein persönliches Gespräch verwickeln lassen und sich ausschließlich zu Umständen äußern, welche die Wohnung selbst betreffen.

Letztlich sollte der Vermieter die sich aus der Selbstauskunft ergebenden Ablehnungsgründe auf dem Selbstauskunftsformular des abgelehnten Bewerbers dokumentieren, dieses zu den Akten der angebotenen Wohnung nehmen und für den Zeitraum der Verjährung möglicher Schadenersatzansprüche (drei Jahre) aufbewahren.

1.2.7 Übergangsregelung

Keine Anwendung findet das AGG hinsichtlich der Merkmale »Rasse« sowie »ethnische Herkunft«, wenn das Mietverhältnis bereits vor dem 18.8.2006 begründet worden ist, und hinsichtlich der übrigen Diskriminierungstatbestände, wenn das Mietverhältnis bereits vor dem 1.12.2006 begründet worden ist und keine vertraglichen Änderungen nach dem 18.8.2006 bzw. 1.12.2006 erfolgt sind (Übergangsregelung gemäß § 33 Abs. 2, 3 AGG).

1.3 Selbstauskunft des Mieters

Vor Abschluss eines Mietvertrags sollte sich der Vermieter über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Mietinteressenten informieren. Mit einer SelbstauskunftSelbstauskunft des Mieters kann sich der Vermieter einen Überblick verschaffen, ob der Mietinteressent seinen Vorstellungen entspricht und ob dieser auch in der Lage ist, seinen vertraglichen Verpflichtungen, insbesondere zur Zahlung der Miete, nachzukommen. Die Erfahrung zeigt, dass die Zahlungsunfähigkeit des Mieters für den Vermieter zu erheblichen Mietausfällen führen kann. Hausverwaltungen, die mit der Vermietung von Wohn- oder Geschäftsräumen beauftragt sind, können sich mit einer Selbstauskunft gegenüber ihren Auftraggebern absichern.

Eine Verpflichtung des Mieters zum Ausfüllen der Selbstauskunft besteht nicht. Andererseits ist der Vermieter jedoch auch nicht verpflichtet, den Mietvertrag mit einem bestimmten Mietinteressenten abzuschließen. Daher werden Selbstauskünfte meist abgegeben, aber nicht immer wahrheitsgemäß ausgefüllt.

Welche Rechtsfolgen wahrheitswidrige Angaben nach sich ziehen können, hängt davon ab, ob die entsprechende Frage zulässig war. Grundsätzlich gilt: Zulässige Fragen muss der Mieter wahrheitsgemäß beantworten; anderenfalls kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, vom Mieter die sofortige Räumung und wegen eines eventuellen Mietausfalls auch SchadenersatzSchadenersatz verlangen. Dagegen darf der Mieter unzulässige Fragen unrichtig beantworten, ohne nachteilige Folgen befürchten zu müssen. Als unzulässig werden von der Rechtsprechung Fragen nach dem Bestehen einer SchwangerschaftSchwangerschaft, der Mitgliedschaft in einem Mieterverein oder der Anhängigkeit von staatsanwaltschaftlichen Ermittlungsverfahren angesehen. Gleiches soll für die Frage nach dem Familienstand gelten. Unrichtige Angaben des Mieters, zum Beispiel zur Frage, ob er verheiratet ist, stellen zwar eine arglistige Täuschung dar; diese ist jedoch nicht rechtswidrig, weil schon die Frage nach dem Familienstand wegen Verstoßes gegen die Wertungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) unzulässig ist, sodass der Mieter insofern zu einer ­wahrheitsgemäßen Antwort nicht verpflichtet ist (AG Lüdinghausen, Urteil vom 11.10.2018, 4 C 76/18, WuM 2019, 31).

Auskunftsformulare sollten daher nur zulässige FragenSelbstauskunft, zulässige Fragen beinhalten. Zulässig sind alle Fragen, die berechtigte, billigenswerte und schutzwürdige Interessen des Vermieters betreffen, insbesondere Fragen nach der beruflichen Tätigkeit, dem Arbeitgeber und den Einkommensverhältnissen.

Bei einer Kündigung wegen ZahlungsverzugsZahlungsverzug, die auf eine unrichtige SelbstauskunftSelbstauskunft, unrichtige Angaben zur Bonität und auf wiederholte ZahlungsrückständeZahlungsrückstände gestützt wurde, kann eine Nachzahlung der offenen Mieten keine Heilung der Kündigung bewirken (AG München, Urteil vom 10.7.2015, 411 C 26176/14, ZMR 2016, 121).

Auch Fragen nach der Person und Anschrift des Vorvermieters, nach der Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses und nach der Erfüllung der dortigen mietvertraglichen Pflichten sind – ebenso wie Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Mietinteressenten – grundsätzlich geeignet, sich über die Bonität und die Zuverlässigkeit des Mietinteressenten ein Bild zu machen. Solche Fragen des neuen Vermieters sind zulässig, da sie nicht den Bereich der persönlichen oder intimen Lebensführung des Mietinteressenten betreffen, und müssen folglich wahrheitsgemäß beantwortet werden (BGH, Urteil vom 9.4.2014, VIII ZR 107/13, NZM 2014, 430).

Zulässig ist in der Selbstauskunft auch das Stellen von Fragen, die das derzeitige Mietverhältnis des Mietinteressenten betreffen, zum Beispiel ob dieses Mietverhältnis vom Vermieter gekündigt wurde. Eine falsche Antwort auf diese Frage stellt eine arglistige Täuschung dar, die den Vermieter zur Anfechtung bzw. fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (AG Kaufbeuren, Beschluss vom 7.3.2013, 6 C 272/13, NJW-RR 2013, 849).

Legt der Mieter eine gefälschte Bescheinigung eines angeblichen früheren Vermieters vor, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (BGH, Urteil vom 9.4.2014, VIII ZR 107/13, NZM 2014, 430).

Sinnvoll sind auch Fragen nach den Gründen für den Wohnungswechsel sowie nach einer Kündigung des vorangegangenen Mietverhältnisses (AG Kaufbeuren, Urteil vom 7.3.2013, 6 C 272/13, NJW-RR 2013, 849). Die unrichtige Beantwortung dieser Frage durch den Mietbewerber berechtigt den Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrags. Daneben ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des bereits geschlossenen Mietvertrags berechtigt (AG Kaufbeuren, a. a. O.). Ferner Fragen nach Namen und Anschrift des derzeitigen Vermieters. Rückfragen bei diesem geben oftmals Aufschluss darüber, wie das derzeitige Mietverhältnis gelaufen ist.

Eidesstattliche VersicherungDie Frage, ob in letzter Zeit ein Insolvenzverfahren durchgeführt oder eine eidesstattliche Versicherung (früher: Offenbarungseid) abgegeben wurde, ist grundsätzlich zulässig, muss aber eine zeitliche Beschränkung beinhalten, da die Eintragung in das Schuldnerverzeichnis nach drei Jahren gelöscht wird (§ 915a Abs. 1 ZPO).

BankauskunftSinnvoll ist ferner, dass der Mieter die Zustimmung zur Einholung einer Bankauskunft erteilt. Dadurch erhält der Vermieter Informationen zur Solvenz und Kreditwürdigkeit des Mieters, unter anderem darüber, ob die Bankverbindung bisher problemlos ­gelaufen ist, über eventuelle Kontoüberziehungen, Rückgaben von Schecks, Lastschriften etc.

Schufa-AuskunftLetztlich kann dem Mietinteressenten auferlegt werden, eine Selbstauskunft bei der regional zuständigen Stelle der Schutzgemeinschaft für das Kreditwesen (SCHUFA) einzuholen und dem Vermieter vorzulegen. Zu empfehlen ist dies insbesondere bei der Vermietung von Geschäftsräumen an eine juristische Person (zum Beispiel eine GmbH), wobei insofern auch ein Auszug aus dem Handelsregister eingeholt werden sollte.

DigitaleExtras

MUSTER: Selbstauskunft

Selbstauskunft

Bitte zurücksenden an:

Herrn/Frau/Firma …………………………………

Adresse …………………………………

…………………………………

E-Mail …………………………………

Mietinteressent

Ehegatte/Mitmieter

Name

Vorname

Geburtsdatum

Anschrift

Telefon: privat/dienstlich

E-Mail

Arbeitgeber: Name, Anschrift

Falls selbstständig: Angabe der Tätigkeit

Gesamtnettoeinkommen monatlich/jährlich

Familienangehörige und sonstige im Haushalt lebende Personen (Name, Vorname, Geburtsdatum):

1. Ist Tierhaltung (außer Kleintiere) beabsichtigt?

( ) ja ( ) nein

Wenn ja, bitte Art und Umfang angeben.

2. Ist eine gewerbliche/berufliche Nutzung der Wohnung beabsichtigt?

( ) ja ( ) nein

Wenn ja, bitte Art und Umfang angeben.

3. Name und Anschrift des derzeitigen Vermieters:

4. Wurde das Vormietverhältnis wegen erheblicher Pflichtverletzungen, die rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind, vom Vermieter gekündigt?

5. Bestehen oder bestanden in den letzten fünf Jahren Verfahren zur Abgabe der Vermögensauskunft oder Insolvenzverfahren?

( ) ja ( ) nein

Wenn ja, welche?

Ich/wir erkläre(n), dass die vorstehenden Angaben vollständig und wahrheitsgemäß sind.

Der Vermieter ist berechtigt, eine Bonitätsanfrage durchzuführen, sofern ihm keine ausreichenden Informationen über die Bonität des Mieters vorliegen und das Ergebnis für die Entscheidung über einen Vertragsabschluss relevant ist. Die Berechtigung ergibt sich aus Art. 6 Abs. 1b, 1f Datenschutzgrundverordnung, da die Auskunft über die Bonität des Mietinteressenten bei der Durchführung von vorvertraglichen Maßnahmen zur Wahrung der berechtigten Interessen des Vermieters an der Solvenz des künftigen Mieters erforderlich ist.

Datum

(Mietinteressent/in) Unterschrift(en) (Mitinteressent/in)

Wichtiger Hinweis: Nach den aktuellen datenschutzrechtlichen Bestimmungen dürfen die Angaben in dieser Selbstauskunft erst nach Besichtigung der Wohnung abgefragt werden, wenn der Mietinteressent erklärt hat, die Wohnung anmieten zu wollen. Bei der Besichtigung kann nur die Angabe von Name, Vorname, Anschrift und einer Telefonnummer sowie das Vorzeigen des Personalausweises verlangt werden. Die Anfertigung einer Ausweiskopie ist nicht zulässig.

MUSTER: Bank-an-Bank-Auskunft

Bank-an-Bank-Auskunft

[Empfänger]

……………………………………

……………………………………

……………………………………

……………………………………

Telefaxnummer des Empfängers

…………………

Ihre Anfrage vom

………………

Ihr Zeichen/Nr.

…………………

Unsere Zeichen

…………………………………

Ort, Datum

………………………………

Auskunft über

……………………………………………………………………………………

[Name, Anschrift]

( ) Anfrage im Eigeninteresse

( ) Anfrage im Kundeninteresse

Sehr geehrte Damen und Herren,

die nachstehende Auskunft erhalten Sie auf der Grundlage der »Grundsätze für die Durchführung des Bankauskunftsverfahrens zwischen Kreditinstituten«. Die Auskunft erstellen wir nach bestem Wissen; sie beruht ausschließlich auf Erkenntnissen, die der Auskunft gebenden Stelle vorliegen. Über Veränderungen, die nach Erteilung einer Auskunft bekannt werden, berichten wir nicht ohne neue Anfrage.

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass die empfangenen Informationen nur für den angegebenen Zweck verwendet und nicht an Dritte weitergegeben werden dürfen. Das Weitergabeverbot gilt nicht für ein Kreditinstitut, das im Kundeninteresse angefragt hat. In diesem Fall ist der Empfänger darauf hinzuweisen, dass er die empfangene Information nur für den angegebenen Zweck verwenden und nicht an Dritte weitergeben darf.

I

( )

Es besteht keine Bankverbindung.

II

( )

Wir können keine Auskunft erteilen, weil uns die erforderliche Einwilligung unseres Kunden nicht vorliegt.

III

( )

Wir können keine Auskunft erteilen, weil uns unser Kunde eine Auskunftserteilung untersagt hat.

IV

( )

Wir erteilen Bankauskünfte nur an Kreditinstitute und eigene Kunden. Wir bitten Sie deshalb, über Ihre Bankverbindung an uns heranzutreten.

A. Allgemeine Angaben (zum Beispiel Gesellschafter, Kapital)

1

( )

…………………………………………………………………………………

B. Bankverbindung/Kontoführung

2

( )

Bankverbindung besteht

( ) seit weniger als einem Jahr. ( ) seit mehr als einem Jahr.

( ) seit …………

3

( )

Weitere Bankverbindungen bestehen zu

…………………………………………………………………………………

4

( )

Wir sind Nebenverbindung.

5

( )

Konten werden absprachemäßig geführt.

6

( )

Bei uns werden ( ) geringe ( ) größere Umsätze getätigt.

7

( )

Wir haben einen ( ) Blanko- ( ) gedeckten ( ) teilgedeckten Kredit gewährt, der ( ) voll ( ) nur selten ( ) teilweise in Anspruch genommen wird.

8

( )

Überziehungen werden ( ) vorübergehend ( ) dauerhaft beansprucht.

9

( )

Scheck-/Lastschriftrückgaben sind innerhalb der letzten 12 Monate vorgekommen.

10

( )

Wechselproteste sind innerhalb der letzten 12 Monate erfolgt.

C. Allgemeine Beurteilung

11

( )

Die Gesamtverhältnisse machen einen geordneten Eindruck.

12

( )

Das Unternehmen hat sich gut entwickelt.

13

( )

Nachteiliges ist nicht bekannt.

14

( )

Eine allgemeine Beurteilung ist nicht möglich.

15

( )

Die finanziellen Verhältnisse erscheinen angespannt.

16

( )

Unseres Wissen ist …………………… Grundbesitz vorhanden.

17

( )

Grundbesitz belastet.

D. Kreditbeurteilung

18

( )

Der bisherige Umfang der Geschäftsverbindung lässt eine Stellungnahme zu dem angefragten Betrag nicht zu.

19

( )

Gut für den angefragten Betrag.

20

( )

Gut für den angefragten Betrag bei Rückführung in mehreren Raten.

21

( )

Eingegangene Verpflichtungen gegenüber Dritten sind, soweit uns bekannt, bisher pünktlich erfüllt worden.

22

( )

Der angefragte Betrag erscheint uns zu hoch.

23

( )

Wir raten zur Vorsicht.

Angekreuzte Positionen

………………………………………………………………………………………………

Ergänzende Bemerkungen:

………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………

Hinweis: Darf nicht als Fotokopie an Kunden weitergegeben werden.

Mit freundlichen Grüßen

HAUSBANK MÜNCHEN eG

Bank für Haus- und Grundbesitz

2 Worauf ist bei Abschluss des Mietvertrags zu achten?

2.1 Wohnraummietvertrag

Grundsätzlich können vertragliche Vereinbarungen von den Vertragsparteien frei ausgehandelt werden, sofern nicht zwingende gesetzliche Vorschriften entgegenstehen (siehe hierzu im Einzelnen Mietvertrag § 18. Sonstige Vereinbarungen). Strengere Regeln gelten, wenn die Vereinbarung bereits vorformuliert, das heißt nicht zur Disposition gestellt und dem Vertragspartner, zum Beispiel in Form eines FormularmietvertragsFormularmietvertrag, zur Unterschrift vorgelegt wird. Derartige vorformulierte KlauselnFormularklausel stellen »Geschäftsbedingungen« im Sinne der §§ 305 ff. BGB (bis 31.12.2001: AGBG) dar, zu denen sich nach Inkrafttreten des AGBG am 1.4.1977 eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt hat. Seither wurden zahlreiche Klauseln aus unterschiedlichen Vordrucken, die von Vermietern und Hausverwaltungen jahrzehntelang unbeanstandet verwendet wurden, für unwirksam erklärt.

Achtung

Beim Abschluss eines Mietvertrags ist es daher von größter Wichtigkeit, nur solche Formulare und Anlagen zu verwenden, deren Inhalt den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB (bis 31.12.2001: AGBG) und der hierzu ergangenen Rechtsprechung genügt. Dem Vermieter können erhebliche wirtschaftliche Nachteile drohen, wenn sich während eines Prozesses herausstellt, dass eine bestimmte Klausel im Mietvertrag unwirksam ist und die erhobenen Ansprüche nicht stützen kann.

Der Hausverwalter, der vertraglich verpflichtet ist, die im Gebäude befindlichen Wohnungen im Namen des Eigentümers zu vermieten, macht sich gegenüber dem Eigentümer schadenersatzpflichtig (§ 280 BGB), wenn er eine Wohnung vermietet, ohne dem Mieter die Renovierungslast aufzuerlegen, zum Beispiel weil er nur einen mündlichen Mietvertrag geschlossen oder ein Formular ohne Renovierungsklausel verwendet hat (KG Berlin, Urteil vom 13.10.2006, 3 U 3/06, WuM 2008, 81).

Gleiches gilt, wenn der Verwalter einen Mietvertrag mit einer nach der Rechtsprechung des BGH unwirksamen Schönheitsreparaturklausel (zum Beispiel wegen starrer Renovierungsfristen) verwendet hat mit der Folge, dass der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Insofern kann den Vermieter jedoch ein Mitverschulden treffen, wenn er in der Lage war, den Mietvertragsentwurf vor Unterzeichnung zu prüfen und Klauseln auf ihre Wirksamkeit hin zu hinterfragen, dies aber unterlassen hat (LG Berlin, Urteil vom 29.2.2008, 53 S 145/07, WuM 2008, 280).

Anders ist die Rechtslage, wenn die Klausel im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch wirksam war und erst später von der Rechtsprechung für unwirksam erklärt worden ist. In diesem Fall fehlt es an einem für einen Schadenersatzanspruch des Vermieters erforderlichen Verschulden des Hausverwalters.

Trotz der umfangreichen Rechtsprechung sind leider immer noch zahlreiche Formularmietverträge im Handel, die eine Vielzahl von Klauseln enthalten, die von der Rechtsprechung längst für unwirksam erklärt worden sind. Solche Klauseln spiegeln dem Vermieter oftmals weit gehende Rechte vor, die tatsächlich aber nicht bestehen und im Streitfall daher nicht durchsetzbar sind. Die Rechtsprechung lehnt es grundsätzlich auch ab, eine zu weit gehende und daher unwirksame Klausel durch Reduzierung des Inhalts auf ein zulässiges Maß zurückzuführen (Verbot der geltungserhaltenden ReduktionVerbot der geltungserhaltenden Reduktion einer FormularklauselFormularklausel, Verbot der geltungserhaltenden Reduktion). Die Klausel wird daher insgesamt für ungültig erklärt und durch die gesetzliche Regelung ersetzt (§ 306 Abs. 2 BGB). Diese Rechtsfolge kann für den Vermieter zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen führen.

Beispiel

Eine Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sieht einen Renovierungsturnus von drei Jahren für sämtliche Räume vor. Diese Fristen sind zu kurz bemessen, da der Renovierungsturnus nach ständiger Rechtsprechung nur für Küchen, Bäder und Duschräume drei Jahre, für die Wohn- und Schlafräume aber mindestens fünf Jahre und für die sonstigen Räume mindestens sieben Jahre betragen muss.

Wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion führt die Rechtsprechung diese Klausel nicht etwa auf einen zulässigen Inhalt, das heißt auf die zulässigen RenovierungsfristenRenovierungsfrist von drei, fünf und sieben Jahren zurück, sondern erklärt die Klausel insgesamt für unwirksam. Dadurch tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 BGB an die Stelle der unwirksamen Klausel. Danach ist jedoch nicht der Mieter, sondern der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten. Die Abweichung von den von der Rechtsprechung festgelegten Renovierungsfristen hat für den Vermieter somit die wirtschaftlich nachteilige Rechtsfolge, dass der Mieter zu keinerlei SchönheitsreparaturenSchönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Zu beachten ist ferner, dass auch eine für sich allein wirksame Klausel durch Aufnahme einer weiteren Klausel unwirksam werden kann.

Beispiel

Eine Renovierungsklausel mit zulässigen Renovierungsfristen wird durch eine Klausel ­ergänzt, wonach der Mieter auch bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Diese Ergänzung führt nach Auffassung der Rechtsprechung zu einem »SummierungseffektSummierungseffekt«, der den Mieter unangemessen benachteiligt. Dies hat zur Folge, dass in einem solchen Fall auch die – für sich allein – wirksame Klausel ungültig wird und der Mieter zu keinerlei SchönheitsreparaturenSchönheitsreparaturen verpflichtet ist – weder während der Dauer noch bei Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 25.6.2003, VII ZR 335/02, WuM 2003, 561; Beschluss vom 2.12.1992, NJW 1993, 532). An diesem Beispiel wird deutlich, dass bei Abfassung eines Mietvertrags nicht nur die Wirksamkeit einzelner Klauseln zu prüfen ist, sondern ferner auch darauf geachtet werden muss, dass die Kombination mehrerer Klauseln nicht zur Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen führt.

Anhand des nachfolgend erläuterten Vertragsmusters werden Möglichkeiten der Vertragsgestaltung aufgezeigt, die nach dem derzeitigen Stand von Gesetzgebung und Rechtsprechung den Anforderungen der §§ 305 ff. BGB genügen und daher auch für eine mehrfache Verwendung geeignet sind.

MUSTER: Mietvertrag für Mietverhältnisse über Wohnraum

Mietvertrag

für Mietverhältnisse über Wohnraum

Zwischen …………………………………………………………………………………

…………………………………………………… als Vermieter

und

Herrn/Frau …………………………………………………………………………………

…………………………………………………………… als Mieter

wird folgender Mietvertrag geschlossen.1)

1) Als Mieter und Vermieter werden im Folgenden die Vertragsparteien auch dann verstanden, wenn sie aus mehreren Personen bestehen.

2.1.1 Die Parteien des Mietvertrags

Die Parteien eines MietvertragsParteien des MietvertragsMietvertrag, Parteien werden ausschließlich durch die Benennung im Mietvertrag festgelegt. Andere als die im Mietvertrag benannten Personen werden nicht Vertragspartner, selbst wenn sie – auf der Vermieterseite – Miteigentümer der Wohnung sind oder – auf der Mieterseite – in den Mieträumen wohnen.

Für beide Parteien ist die genaue Bezeichnung der Vertragspartner von größter ­Wichtigkeit, weil Unklarheiten über den Vertragspartner in der Praxis häufig dazu führen, dass Willenserklärungen (zum Beispiel Mieterhöhungen, Kündigungen), Mahnbescheide oder auch Klagen an eine Person adressiert werden, die tatsächlich nicht Vertragspartner ist und die Klage daher unter Auferlegung der Verfahrenskosten abgewiesen wird, unabhängig davon, ob die erhobenen Ansprüche begründet wären. Der Betreiber des Verfahrens erleidet dadurch nicht nur finanzielle Nachteile, sondern muss auch erhebliche Zeitverluste hinnehmen.

Unklarheiten über den Vertragspartner entstehen in der Praxis oftmals schon dadurch, dass Parteien, die im RubrumRubrum des MietvertragsMietvertrag, Rubrum genannt wurden, den Mietvertrag nicht unterschrieben haben oder umgekehrt Unterschriften von Personen vorliegen, die im Rubrum nicht bezeichnet sind. Der Mietvertrag sollte daher von ­allen, aber auch nur von den im Rubrum benannten Personen unterschrieben werden.

Welche Personen sollen in das Rubrum des Mietvertrags aufgenommen werden?

Unproblematisch ist dies, wenn sowohl auf der Seite des Vermieters als auch auf der Seite des Mieters nur eine Person infrage kommt, zum Beispiel weil die Wohnung im Alleineigentum einer Person steht bzw. der Mieter alleine in die Wohnung einziehen will. Besteht allerdings ein dingliches Recht, das heißt ein im Grundbuch eingetragenes Recht eines Dritten an der Wohnung (zum Beispiel Nießbrauch, Wohnrecht), stellt sich die Frage, ob der Eigentümer oder der dinglich Berechtigte Vermieter ist.

Beim NießbrauchNießbrauch, der oftmals vereinbart wird, wenn Grundeigentum von den Eltern auf die Kinder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen wird, ist nicht der Eigentümer, sondern der Nießbraucher Vermieter, sodass der Mietvertrag vom Nießbraucher abzuschließen ist. Gleiches gilt für den ErbbauberechtigtenErbbauberechtigter. Dagegen ist der Inhaber eines dinglichen WohnungsrechtsDingliches Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) grundsätzlich nicht zur Vermietung berechtigt. Als Vermieter ist somit der im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Wohnung zu bezeichnen.

Nachlass-, Insolvenz- und ZwangsverwalterZwangsverwalter schließen MietverträgeMietvertrag, AbschlussMietvertrag im eigenen Namen ab, haften jedoch nicht mit dem eigenen, sondern nur mit dem verwalteten Vermögen. Gleiches gilt für den TestamentsvollstreckerTestamentsvollstrecker, der jedoch auch als Stellvertreter für den bzw. die Erben handeln kann. Dagegen handelt der Nachlasspfleger als Vertreter unbekannter Erben.

Wird der Mietvertrag von einer mit der Hausverwaltung beauftragten Person abgeschlossen, sollte der Verwalter seine Stellung als Vertreter des Eigentümers offen legen, da er anderenfalls Gefahr läuft, selbst als Vertragspartner behandelt zu werden (vgl. LG Berlin, WuM 1987, 49, wonach die Angabe des Verwalters mit dem Zusatz »Hausverwaltung« im Rubrum des Mietvertrags nicht zu der Annahme zwingt, dass der Hausverwalter den Mietvertrag als Vertreter des Eigentümers für diesen abgeschlossen hat).

Überträgt der Eigentümer die Vermietung einer Wohnung einem gewerblichen Hausverwalter mit dem Recht zum Abschluss von Mietverträgen, ist der Mieter im Fall der Beendigung des Verwaltervertrags von einem rechtlosen Zustand bedroht. § 565 BGB, der dies bei einem gewerblichen Zwischenmietverhältnis durch Anordnung des gesetzlichen Übergangs des Mietverhältnisses auf den Eigentümer vermeiden soll, ist nicht anwendbar, wenn der Hausverwalter zum Abschluss des Mietvertrags im Namen des Eigentümers bevollmächtigt war, dann aber der Mietvertrag – infolge Versehens oder einer Eigenmächtigkeit des Hausverwalters – in eigenem Namen abgeschlossen worden ist (KG Berlin, negativer Rechtsentscheid vom 15.6.2000, 16 RE-Miet 9892/99, DWW 2000, 228).

Wenn als Vertragspartner mehrere Personen infrage kommen, zum Beispiel weil die Wohnung im Eigentum mehrerer steht (Eigentümergemeinschaft, Erbengemeinschaft) oder in die Wohnung mehrere Personen einziehen wollen (Ehegatten, eheähnliche Gemeinschaft, Lebenspartnerschaft, Wohngemeinschaften), sollte Folgendes beachtet werden:

Bei einer PersonenmehrheitPersonenmehrheit, auf VermieterseitePersonenmehrheit auf der Vermieterseite sollten sämtliche an der Gemeinschaft (zum Beispiel Erbengemeinschaft oder BGB-Gesellschaft) Beteiligten mit Vor- und Nachnamen in den Mietvertrag aufgenommen werden. Bezeichnungen wie Erbengemeinschaft X oder Grundstücksgemeinschaft Y und Ähnliches sollten vermieden werden, weil sich dadurch Unklarheiten über die Vertragspartner, insbesondere bei einem Parteienwechsel innerhalb der Gemeinschaft oder Gesellschaft, ergeben können (vgl. KG Berlin, GE 1996, 923). Ein Mitglied einer Gemeinschaft bzw. Gesellschaft kann den Mietvertrag auch in Vertretung eines anderen (zum Beispiel auswärts wohnenden) Mitglieds mit unterzeichnen, jedoch sollte die Stellvertretung aus einem Vertretungsvermerk ersichtlich sein.

Unklarheiten können ferner den Bestand des Mietverhältnisses gefährden. Sind zum Beispiel im Rubrum des Mietvertrags zwei Personen als Vermieter genannt, unterschreibt aber nur einer den Mietvertrag, ist die für einen längerfristigen MietvertragMietvertrag, Schriftform erforderliche Schriftform gemäß § 550 BGB jedenfalls dann nicht gewahrt, wenn die VollmachtVollmacht des Unterzeichners nicht aus objektiven, außerhalb der Urkunde liegenden Umständen hervorgeht (OLG Rostock, Urteil vom 25.9.2000, AZ.: 3 U 75/99, ZMR 2001, 29). Dies hat zur Folge, dass ein auf bestimmte Dauer abgeschlossener Mietvertrag als auf unbestimmte Dauer geschlossen gilt und somit auch während der Laufzeit (frühestens zum Schluss des ersten Jahres) ordentlich gekündigt werden kann.

Achtung

Ein Mietvertrag, der nur mit einem Beteiligten einer Eigentümergemeinschaft abgeschlossen wird, ist zwar voll wirksam, bindet aber die übrigen Miteigentümer nicht. Diesen steht es frei, ob sie den Abschluss des Mietvertrags genehmigen und damit auch die Vermieterstellung erlangen oder ob sie von dem Mieter die Herausgabe der Wohnung verlangen, da der Mieter ihnen gegenüber kein Recht zum Besitz hat. In diesem Fall drohen dem Vermieter jedoch ­erhebliche Schadenersatzansprüche, da er den Mietvertrag gegenüber dem Mieter dann nicht mehr erfüllen kann.

Bei einer VermietergemeinschaftVermietergemeinschaft stellt der Abschluss eines Mietvertrags eine Verwaltungsmaßnahme im Sinne der §§ 709, 744, 2038 BGB dar, über die durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden kann. Dieser hat auch Außenwirkung, sodass die Mehrheit die überstimmte Minderheit bei Abschluss des Mietvertrags vertreten kann und die Mehrheit nicht zuerst gegen die Minderheit auf Mitwirkung zum Vertragsabschluss klagen muss (BGHZ 1956, 47 ff.).

Bei einer PersonenmehrheitPersonenmehrheit, auf Mieterseite auf der Mieterseite ist dem Vermieter aus haftungsrechtlichen Gründen grundsätzlich zu empfehlen, den Mietvertrag mit allen Personen abzuschließen, die in die Wohnung einziehen wollen. Dies hat für den Vermieter den Vorteil, dass in diesem Fall alle Personen als Gesamtschuldner für sämtliche Verbindlichkeiten in voller Höhe haften und sich das Pfandrecht des Vermieters auf sämtliche in die Wohnung eingebrachten Sachen erstreckt.

Wird der Mietvertrag dagegen nur mit einer Person abgeschlossen, so ist der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen dennoch verpflichtet, der Aufnahme weiterer Personen zuzustimmen. Diese kann er aber trotzdem nicht haftbar machen, wenn nach dem AuszugAuszug aus der Wohnung Schäden hinterlassen werden, zu deren Behebung die Kaution nicht ausreicht, und wenn der Mieter nicht mehr zahlungsfähig ist.

Tipp

Ferner kann es für den Vermieter auch aus prozessualen Gründen vorteilhaft sein, wenn der Mietvertrag mit allen in der Wohnung lebenden Personen geschlossen wurde. In gerichtlichen Verfahren sind diese dann Partei und können somit nicht als Zeugen zugunsten des Mieters aussagen, wenn es zum Beispiel um den Nachweis einer angeblich mündlich getroffenen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter geht.

Scheidet ein Mieter aus dem Mietverhältnis aus und/oder tritt ein anderer bzw. zusätzlicher Mieter in das Mietverhältnis ein, sollte ein entsprechender schriftlicher Nachtrag zum Mietvertrag angefertigt und von allen unterschrieben werden (siehe hierzu das Muster in Kapitel 11.8 ParteiwechselParteiwechsel).

Der Auszug von einem von mehreren Mietern aus der Wohnung und der Einzug einer anderen Person anstelle dieses Mieters hat auf das Mietverhältnis grundsätzlich keinen Einfluss, das heißt, der aus der Wohnung ausgezogene Mieter bleibt Vertragspartner; die neu eingezogene Person wird nicht Vertragspartner. Eine Ausnahme besteht bei Vermietung an eine WohngemeinschaftWohngemeinschaft. In diesem Fall nimmt die Rechtsprechung unter bestimmten Voraussetzungen an, dass das Auswechseln von Mitgliedern der Wohnungsgemeinschaft im Zweifel, das heißt beim Fehlen anderweitiger Vereinbarungen, Vertragsinhalt ist mit der Folge, dass die ausscheidende Person einen Anspruch auf Entlassung und die eintretende Person einen Anspruch auf Aufnahme in den Mietvertrag hat (vgl. zum Beispiel LG Hamburg, WuM 1985, 82; LG Freiburg, WuM 1985, 84; LG Braunschweig, WuM 1982, 188). Ist dieses Ergebnis nicht erwünscht, sollte durch eine zusätzliche Vereinbarung (zum Beispiel unter »Sonstige Vereinbarungen«) klargestellt werden, dass bei einem Wechsel von Mitgliedern innerhalb der Wohngemeinschaft kein Anspruch auf Abänderung des Mietvertrags besteht.

Von einem Vertragsabschluss mit allen in die Wohnung einziehenden Personen kann bzw. sollte abgesehen werden, wenn dies für den Vermieter keinen haftungsrechtlichen Vorteil bringt, zum Beispiel weil der miteinziehende Partner einkommens- und vermögenslos ist, dem Vermieter aus sonstigen, zum Beispiel persönlichen Gründen nicht zusagt oder absehbar ist, dass die Lebensgemeinschaft nur von kurzer Dauer sein wird. In diesen Fällen kann die Aufnahme des Partners in den Mietvertrag nachteilig sein, da dieser dann nach Auszug des Mieters in der Wohnung verbleiben und unter Umständen auch von seinem (unter bestimmten Voraussetzungen bestehenden) Recht Gebrauch machen kann, einen anderen Partner in die Wohnung aufzunehmen. Dies hat zur Folge, dass die Räume letztlich von Personen bewohnt werden, die nicht dem Willen des Vermieters entsprechen. Wäre der Mietvertrag dagegen nur mit dem vom Vermieter ausgewählten Mieter abgeschlossen worden, könnte dieser bei Beendigung der Lebensgemeinschaft das Mietverhältnis kündigen. Der Partner muss dann die Wohnung räumen, da er nicht Vertragspartner des Vermieters ist und daher kein eigenständiges Recht zum Besitz hat.

Die Entscheidung, ob der Mietvertrag nur mit einem oder mit allen in die Räume einziehenden Personen abgeschlossen wird, bedarf deswegen einer sorgfältigen Abwägung der geschilderten Vor- und Nachteile und ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu treffen.

2.1.2 Die Mieträume

MUSTER: Mietvertrag für Mietverhältnisse über Wohnraum

§ 1 Mieträume

(1)

Vermietet werden in dem Haus Nr. …… an der/am ………………………… ………… Straße/Platz in ………………………… folgende Räume:

Die Wohnung im Vorderh. – Mittelgeb. – Seitengeb. – Rückgeb. ………ten Stock, re. – li. – mi. – Whg.-Nr.: ……… bestehend aus ……… Zimmer(n), …… Küche, …… Kammer(n), …… Bad/WC, …… WC, …… Keller(anteil), …… Speicher(anteil), ………………………… zum Zwecke der Benützung als Wohnung; dazu folgende zu anderen als Wohnzwecken dienende Räume und Flächen (zum Beispiel Garage, Stellplatz) ……………………… zur ­Benützung als ………………………………………………………………………

(2)

Der Mieter ist berechtigt, Wasch- und Trockenraum gemäß der Hausordnung mitzubenutzen.

(3)

Dem Mieter werden vom Vermieter für die Mietzeit folgende Schlüssel ­ausgehändigt:

………………………………………………………………………………………

Die MieträumeMietraum sind im MietvertragMietvertrag, Mietraum vollständig anzuführen. Dies gilt insbesondere auch für mitvermietete Nebenräume, zum Beispiel Keller-, Speicherabteile, Hobbyräume, Gartenanteile und Ähnliches. Nachdem in der Praxis häufig Streit darüber entsteht, ob und in welchem Umfang solche Nebenräume und -flächen mitvermietet sind, empfiehlt es sich, diese möglichst genau zu bezeichnen und deren Lage und Umfang ggf. anhand einer dem Mietvertrag beizufügenden Skizze festzulegen. Werden dem Mieter bestimmte Räumlichkeiten nur zur Mitbenutzung überlassen (zum Beispiel ­gemeinschaftliche Wasch- oder Trockenräume), sollte auch dies schriftlich fixiert ­werden. Gleiches gilt, wenn Räume oder Flächen widerruflich überlassen werden ­sollen.

Sofern auch andere, nicht zu Wohnzwecken dienende Räume überlassen werden (Garage, Stellplatz), sollten Art und Umfang des vertragsgemäßen GebrauchsVertragsgemäßer Gebrauch ebenfalls schriftlich festgelegt werden. Eine Garage wird in der Regel zur Benutzung als »Abstellplatz für einen Pkw« überlassen. Damit ist klargestellt, dass deren Nutzung als Werkstatt oder zur ausschließlichen Lagerung von Gerümpel nicht vertragsgemäß ist.

Bei Überlassung einer GarageGarage bzw. eines StellplatzesStellplatz muss vorab auch entschieden werden, ob die Garage als (untrennbarer) Bestandteil des Wohnraummietvertrags oder rechtlich selbstständig durch Abschluss eines eigenständigen Garagenmietvertrags vermietet werden soll.

Wird die GarageMietvertrag, Garage unter den Mieträumen des Wohnraummietvertrags angeführt, entsteht ein einheitliches MietverhältnisEinheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage mit der Folge, dass sich der für die Wohnung bestehende KündigungsschutzKündigungsschutz auch auf die Garage ­erstreckt. Die separate Ausweisung der Miete für die Garage ändert daran nichts. In diesem Fall kann die Garage weder vom Vermieter noch vom Mieter separat, sondern nur zusammen mit der Wohnung gekündigt werden. Auch die für die Garage vereinbarte Miete kann nur im Rahmen einer Mieterhöhung für die Wohnung angehoben werden.

Wenn diese Rechtsfolgen nicht erwünscht sind, sollte die Garage im Wohnraummietvertrag keine Erwähnung finden und ein zusätzlicher GaragenmietvertragGaragenmietvertrag abgeschlossen werden, in dem die rechtliche und wirtschaftliche Selbstständigkeit der Garagenvermietung zum Ausdruck kommt (siehe Kapitel 2.3). In diesem Fall kann die Garage unabhängig vom Bestand des Wohnraummietverhältnisses gekündigt und dementsprechend auch die Miete separat im Wege einer Änderungskündigung erhöht werden.

Zu bedenken bleibt, dass bei dieser Alternative auch der Mieter zur selbstständigen Kündigung der Garage berechtigt ist und der Vermieter in Gebieten mit geringer Nachfrage nach Garagen/Stellplätzen damit rechnen muss, dass er die vom Mieter gekündigte Garage ohne die dazugehörige Wohnung nicht neu vermieten kann. Vor der Entscheidung für eine bestimmte Vertragsgestaltung sollten daher die jeweiligen Vor- und Nachteile sehr sorgfältig abgewogen werden.

2.1.3 Mietzeit

MUSTER: Mietvertrag für Mietverhältnisse über Wohnraum

§ 2. Mietzeit

Das Mietverhältnis beginnt am ………………

(1)

( )2) Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit.

(2)

( )2) Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von …… Jahren, also bis …… geschlossen, weil der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit

( )2) als Wohnung für sich3) – seine Familienangehörigen3) – Angehörige seines Haushalts3) nutzen will, und zwar für ………………………………………

…………………………………………………………………………… (Name/n)

( )2) in zulässiger Weise beseitigen3) – durch folgende Maßnahmen so wesentlich verändern3)4) – so wesentlich instand setzen3)4) will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden:

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

( )2) an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

Besteht kein solcher Befristungsgrund oder teilt der Vermieter dem Mieter diesen bei Vertragsschluss nicht schriftlich mit, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB).

(3)

Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine ­Anwendung.

2) Zutreffendes ist anzukreuzen; 3) Nichtzutreffendes ist zu streichen; 4) Konkrete Angaben sind erforderlich, ggf. zusätzliches Blatt verwenden.

Das Mietverhältnis wird grundsätzlich unbefristet, das heißt auf unbestimmte Zeit, abgeschlossen. In diesem Fall ist die KündigungKündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, wenn seit der Überlassung des Wohnraums noch keine fünf Jahre vergangen sind (dreimonatige Kündigungsfrist). Diese Frist gilt für den Mieter seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1.9.2001) unabhängig von der Mietdauer. Für den Vermieter verlängert sie sich nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate.

Diese gesetzlichen KündigungsfristenGesetzliche KündigungsfristKündigungsfrist gelten automatisch, sodass eine Wiederholung im Mietvertrag nicht erforderlich ist. Ferner kann von diesen Fristen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden, zum Beispiel durch Vereinbarung von längeren Kündigungsfristen. Eine kürzere Kündigungsfrist kann lediglich bei Wohnraum vereinbart werden, der nur zum vorübergehenden GebrauchVorübergehender Gebrauch vermietet worden ist.

Ein befristeter MietvertragMietvertrag, befristet (ZeitmietvertragZeitmietvertrag) kann seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform nur noch abgeschlossen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

die Mieträume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

Andere Gründe für eine Befristung des Mietverhältnisses, zum Beispiel ein beabsichtigter Verkauf der Wohnung nach Ablauf der Mietzeit, sind vom Gesetz nicht vorgesehen.

Besteht kein solcher BefristungsgrundBefristungsgrund oder teilt der Vermieter dem Mieter diesen bei Vertragsschluss nicht schriftlich mit, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (vgl. § 575 Abs. 1 S. 2 BGB).

Gleiches gilt für eine Vertragsbestimmung, die die Beendigung eines Mietvertrags an die Beendigung eines (unbefristeten) Arbeits- oder Dienstverhältnisses knüpft. Dies stellt eine (unzulässige) auflösende Bedingung dar. Auf eine solche auflösende ­Bedingung zum Nachteil des Mieters kann sich der Vermieter daher nicht berufen (§ 572 Abs. 2 BGB). Rechtsfolge: Das Mietverhältnis verändert sich ab Bedingungseintritt (Beendigung des Arbeits- bzw. Dienstverhältnisses) in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wie es auch bei einem befristeten Mietverhältnis (Zeitmietvertrag) der Fall ist, wenn dem Mieter der gesetzliche Befristungsgrund (zum Beispiel ­Eigenbedarf) bei Vertragsabschluss nicht schriftlich mitgeteilt wurde (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB).

Mieter, Vermieter oder auch beide Parteien können jedoch für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches KündigungsrechtKündigungsrecht verzichten. Ein VerzichtKündigungsrecht, Verzicht durch den Mieter hat für den Vermieter den Vorteil, dass ein nochmaliger kurzfristiger Mieterwechsel vermieden wird. Ein Verzicht des Vermieters stellt für den Mieter sicher, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine ordentliche Kündigung des Vermieters, zum Beispiel wegen Eigenbedarfs, befürchten zu müssen.

In den Mietvertrag kann daher der Passus aufgenommen werden, dass der Mieter für …… Monate auf das Recht der ordentlichen Kündigung verzichtet.

Ein solcher individuell vereinbarter Kündigungsverzicht ist uneingeschränkt wirksam, das heißt ohne zeitliche Beschränkung und auch dann, wenn der Verzicht einseitig durch den Mieter erklärt worden ist (BGH, Urteil vom 22.12.2003, VIII ZR 81/03, WuM 2004, 157). Eine Grenze wird bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB (Sittenwidrigkeit) gesetzt, zum Beispiel bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben. Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist ­daher grundsätzlich möglich. Ein solcher dauerhafter Kündigungsausschluss kann zustande kommen, wenn die Parteien in einem Formularmietvertrag das vorgesehene Kästchen »Kündigungsverzicht« ankreuzen, die vorgedruckte Passage »maximal vier Jahre« aber streichen, ohne eine konkrete Verzichtsdauer zu verzeichnen (BGH, Urteil vom 8.5.2018, VIII ZR 200/17, NZM 2018, 556).

Dagegen ist ein einseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 19.11.2008, VIII ZR 30/08, WuM 2009, 47). Ausnahme: Der Kündigungsausschluss wurde zusammen mit einer (nach § 557a BGB zulässigen) ­StaffelmieteStaffelmiete vereinbart und seine Dauer beträgt nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der ­Staffelmietvereinbarung (BGH, Urteil vom 12.11.2008, VIII ZR 270/07, WuM 2009, 45).

Formularmäßig kann nur ein beiderseitiger Kündigungsverzicht für einen Zeitraum von maximal vier Jahren vereinbart werden (BGH, Urteil vom 6.4.2005, VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346).

Zulässig ist eine Klausel, wonach die Kündigung von beiden Parteien erstmals zum ­Ablauf des Vierjahreszeitraums ab Vertragsschluss erklärt werden kann (BGH, ­Beschluss vom 23.8.2016, VIII ZR 23/16, WuM 2016, 656).

Formularmäßigkeit liegt vor, wenn der Vermieter beabsichtigt, eine bestimmte vertragliche Regelung mehrfach zu verwenden. Dann sieht die Rechtsprechung bereits das erste Mal nicht mehr als individuell, sondern als formularvertraglich an, egal, ob die Vereinbarung vorgedruckt (etwa im FormularmietvertragFormularmietvertrag) oder in sonstiger Weise (hand-, maschinenschriftlich oder per PC) vorliegt. Gleiches gilt, wenn die fragliche Klausel lediglich eine Leerstelle für die Eintragung der Zahlen vorsieht, der Vermieter diese Zahl (Dauer des Verzichts) selbst einträgt und dem Mieter nur Gelegenheit zur Lektüre und Prüfung gibt. Dies stellt nach Auffassung des BGH kein »Aushandeln« dar, das Voraussetzung für eine individuelle Vereinbarung ist.

Eine »geltungserhaltende Reduktion« einer unwirksamen Vereinbarung wird von der Rechtsprechung abgelehnt, zum Beispiel wird ein formularmäßig für fünf Jahre vereinbarter Verzicht nicht auf die zulässigen vier Jahre beschränkt. Bei Überschreitung des Zeitraums von vier Jahren, zum Beispiel weil eine Kündigung des Mieters erst »nach Ablauf von vier Jahren« möglich sein soll, ist der Kündigungsverzicht insgesamt unwirksam; der Kündigungsverzicht bleibt also nicht mit der höchstzulässigen ­Laufzeit von vier Jahren erhalten mit der Folge, dass der Mieter mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen kann (BGH, Urteil vom 2.3.2011, VIII ZR 163/10).

Achtung

Ein Kündigungsverzicht sollte daher immer nur einen Zeitraum von höchstens vier Jahren umfassen, da der Vermieter den ihm obliegenden Beweis des »Aushandelns« eines längeren Zeitraums in aller Regel nicht erbringen kann.

Dabei ist der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss (nicht der Mietbeginn, der in der Regel etwas später liegt) und dem Zeitpunkt entscheidend, zu dem der Mieter den Mietvertrag erstmals beenden kann (BGH, Urteil vom 8.12.2010, VIII ZR 86/10).

Unwirksam ist daher eine Formulierung, wonach der Mieter erst nach Ablauf von vier Jahren kündigen darf, das heißt, der Mieter an den Mietvertrag vier Jahre zuzüglich seiner gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten gebunden bleibt.

Beispiel

Abschluss des Mietvertrags: 10.3.2020

Mietbeginn: 1.4.2020

Kündigungsverzicht unwirksam, wenn Kündigung erst am 1.4.2024 erklärt werden kann, da die Vertragsbindung dann vier Jahre plus drei Monate (gesetzliche Kündigungsfrist) beträgt.

Kündigungsverzicht auch unwirksam, wenn Kündigung zum 1.4.2022 erklärt werden kann. Auch hier beträgt die Vertragsbindung mehr als vier Jahre, da diese vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (10.3.2020) gerechnet werden muss.