Vermieter-Lexikon E-Book

Rudolf Stürzer

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2023

Seitenzahl: 2941

Beschreibung

In diesem Nachschlagewerk finden Sie auf rund 1.000 Seiten umfassend Antwort auf alle wichtigen Rechtsfragen zum Thema Vermietung. Mit insgesamt mehr als 10.000 aktuellen Gerichtsentscheidungen - von Experten ausführlich erläutert. Sie stellen unter Einbeziehung ihrer langjährigen praktischen Erfahrung in Mietsachen das gesamte Wohn- und Geschäftsraummietrecht verständlich und detailliert dar. Inhalte: - Abrechnung der Betriebskosten - Mietverträge - Mieterhöhung und Mietminderung - Eigenbedarf  - Kündigung, Kündigungsschutz, Kündigungsfristen - Räumungsklage - Modernisierung, Schönheitsreparaturen - Straßenreinigung - Untermiete u.v.m.Aktuell in der 18. Auflage: - Novelle des Gebäudeenergiegesetzes: aktuelle energetische Anforderungen an Gebäude und Heizungen, geplante Förderungen, Umlage auf den Mieter bzw. die Mieterin - Mietrechtliche Änderungen: CO2-Aufteilungsgesetz, Heizkostennovelle, Balkonkraftwerke und Ladestationen für E-Fahrzeuge - Über 200 neue Urteile u.a. zur Mietpreisbremse, Betriebskostenabrechnung, Mietminderung, KündigungssperrfristenDie digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren BüchernJetzt nutzen auf mybookplus.de.  

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumVorwortAbkürzungs- und LiteraturverzeichnisAbmahnungAbrechnung der Betriebskosten1 Vereinbarung von Abschlagszahlungen2 Änderung der Mietstruktur2.1 Bei frei finanzierten Wohnungen2.2 Bei preisgebundenen Wohnungen2.3 Schlüssige Änderungen3 Anpassung von Vorauszahlungen4 Der Abrechnungszeitraum5 Form der Abrechnung6 Inhalt der Abrechnung6.1 Haushaltsnahe Dienstleistungen6.2 Abrechnung nach Mietminderung7 Umfang der Rechnungslegungspflicht8 Einsichtsrecht des Mieters9 Die Umlageschlüssel9.1 Im frei finanzierten Wohnungsbau9.2 Bei gemischt genutzten Gebäuden9.3 Bei preisgebundenem Wohnraum9.4 Leer stehende Wohnungen9.5 Änderung des Umlageschlüssels und der Abrechnungsart9.6 Bildung von Abrechnungseinheiten10 Grundsatz der Wirtschaftlichkeit11 Abrechnungsfrist des Vermieters12 Einwendungsfrist des Mieters13 Rechte des Mieters bei nicht fristgerechter Abrechnung14 Der Nachforderungsanspruch des Vermieters15 Der Rückforderungsanspruch des Mieters16 Nachträgliche Korrektur der AbrechnungAbstandszahlung1 Allgemeines2 Freie Vereinbarung3 Bei frei finanziertem Wohnraum4 Bei öffentlich gefördertem WohnraumAbstellen von FahrzeugenAllgemeine Geschäftsbedingungen1 Definition2 Voraussetzung einer Individualvereinbarung2.1 Anforderungen an das »Aushandeln«2.2 Rechtsfolge2.2.1 Individualvereinbarung2.2.2 Geschäftsbedingung3 Beispiele unwirksamer Klauseln nach § 307 2BGB4 Beispiele unwirksamer Klauseln nach § 308 BGB5 Beispiele unwirksamer Klauseln nach § 309 BGB6 Überraschende oder ungewöhnliche Klauseln7 Vorrang individueller Vereinbarungen8 Auslegungszweifel9 Umgehungsverbot10 Rechtsfolgen unwirksamer Formular­klauseln11 Verbot einer geltungserhaltenden ­Reduktion12 Anwendungsbereich der §§ 305 ff. BGBAllgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)1 Anwendungsbereich2 Verstöße gegen das AGG3 Rechtsfolge von Verstößen gegen das AGG4 Beweislastverteilung5 Verjährungsfristen6 Empfehlungen7 ÜbergangsregelungÄnderung des Mietvertrags1 Einvernehmliche Änderung2 Einseitige Änderung3 Schlüssige ÄnderungAnfechtung des MietvertragsAntenne1 Wann ist die Zustimmung des Vermieters ­erforderlich?2 Wann muss der Vermieter die Montage ­gestatten?3 Besonderheiten bei ausländischen ­Staatsangehörigen4 Bestimmung des Montageorts5 Beseitigungsanspruch des Vermieters6 Ersatz von Aufwendungen7 Umstellung auf digitales FernsehenAnzeigepflichtAufrechnung gegen die MieteAufzugAußenwerbungBauliche Veränderungen durch den Mieter1 Zustimmungspflichtigkeit2 Rechtsfolgen baulicher Änderungen2.1 Ansprüche des Vermieters2.2 Ansprüche des Mieters3 Vereinbarungen über bauliche ÄnderungenBeendigung des MietverhältnissesBesuchsempfangBetreten und Besichtigen der MieträumeBetriebskosten1 Definition und Umlage auf den Mieter2 Die Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV – ­Betriebskostenkatalog2.1 Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Nr. 1)2.2 Die Kosten der Wasserversorgung (Nr. 2)2.2.1 Die Kosten des Wasserverbrauchs2.2.2 Die Grundgebühren2.2.3 Die Kosten der Anmietung2.2.4 Kosten des Betriebs der hauseigenen Wasserversorgungsanlage2.2.5 Die Kosten einer Aufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe2.3 Die Kosten der Entwässerung (Nr. 3)2.3.1 Die Kosten für die Haus- und Grundstücksentwässerung2.3.2 Die Kosten des Betriebs einer ent­sprechenden nichtöffentlichen Anlage2.3.3 Die Kosten des Betriebs einer ­Entwässerungspumpe2.4 Die Kosten der Heizung (Nr. 4)2.4.1 Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage2.4.1.1 Die Kosten der verbrauchten ­Brennstoffe und ihrer Lieferung2.4.1.2 Die Kosten des Betriebsstroms2.4.1.3 Die Kosten der Bedienung, ­Überwachung und Pflege der Anlage2.4.1.4 Die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Anlage einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft2.4.1.5 Die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums2.4.1.6 Die Kosten für Messungen nach Bundesimmissionsschutzgesetz2.4.1.7 Die Kosten einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung2.4.1.8 Die Kosten der Berechnung und Aufteilung2.4.2 Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage2.4.3 Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme (auch aus Anlagen i. S. v. Nr. 4a)2.4.4 Die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten2.5 Die Kosten der Warmwasserversorgung (Nr. 5)2.5.1 Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage2.5.2 Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser2.5.3 Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten2.6 Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (Nr. 6)2.7 Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs (Nr. 7)2.8 Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Nr. 8)2.9 Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung (Nr. 9)2.10 Die Kosten der Gartenpflege (Nr. 10)2.11 Die Kosten der Beleuchtung (Nr. 11)2.12 Die Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12)2.13 Die Kosten der Sach- und Haftpflicht­versicherung (Nr. 13)2.14 Die Kosten für den Hauswart (Nr. 14)2.15 Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage (Nr. 15a) oder des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage (Nr. 15b) oder des Betriebs einer gebäudeinternen Glasfaserverteilanlage (Nr. 15c – ab 1.12.2021)2.15.1 Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage2.15.2 Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage2.15.3 Kosten des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität i. S. v. § 3 Nr. 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann 2.16 Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege (Nr. 16)2.17 Sonstige Betriebskosten (Nr. 17)BeweissicherungBlumen/PflanzenBoteBriefkästenBürgschaftDatenschutz1 Anbahnung eines Mietverhältnisses2 Abschluss des Mietvertrags3 Löschfristen4 Allgemeine Informationspflichten, Auskunfts- und BeschwerderechteDenkmalschutzDingliches Wohnrecht1 Begründung2 Inhalt und Umfang3 Erlöschen des Wohnungsrechts4 Vermietung an Dritte5 Mitbenutzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen6 ÜbertragbarkeitDoppelvermietungEheähnliche Gemeinschaft1 Vertragspartner des Vermieters2 Adressat bei Räumungsklagen3 Auszug eines Mieters4 Rechtsbeziehungen zwischen den Mietern5 Tod eines MietersEhegatten als Mieter1 Vertragspartner des Vermieters2 Kündigung und Mieterhöhung durch den Vermieter3 Räumungsklage gegen beide Ehepartner4 Auszug/Einzug eines Ehegatten5 Haftung des Ehegatten6 Tod eines EhegattenEhescheidung1 Beide Ehegatten sind Vertragspartner2 Nur ein Ehegatte ist Vertragspartner3 Uneinigkeit über die Wohnungsnutzung zwischen den Ehepartnern4 Besonderheiten bei selbst genutzten Eigentumswohnungen bzw. Eigenheimen5 Wohnungszuweisung vor der ScheidungEigenbedarf1 Definition2 Begünstigter Personenkreis3 Berechtigte Interessen des Vermieters3.1 Nutzung für begrenzte Zeit3.2 Nutzung als Zweitwohnung3.3 Nutzung eines Teils der Wohnung4 Interessenabwägung5 Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches6 Eigenbedarf trotz Alternativwohnung7 Anbietpflicht des Vermieters8 Weit überhöhter Wohnbedarf8.1 Eignung der Wohnung zur Bedarfsdeckung8.2 Öffentlich geförderter Wohnraum8.3 Unzulässig genutzte Räume9 Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs10 Verzicht auf Geltendmachung von Eigenbedarf11 Angekaufter Eigenbedarf12 Künftiger Eigenbedarf13 Auswahlrecht des Vermieters14 Inhalt des Kündigungsschreibens14.1 Schilderung der Gründe bei erneuter Kündigung14.2 Angabe von Bedarfsperson und Sach­verhalt14.3 Schilderung der Vorteile des Wohnungswechsels14.4 Wechsel der Bedarfsperson15 Wegfall des Eigenbedarfs16 Vorgetäuschter Eigenbedarf16.1 Anspruch des Mieters auf Schadenersatz16.2 Rechtslage bei Räumungsvergleich17 Kündigungssperrfristen17.1 Erwerb im Wege der Zwangs­versteigerung17.2 Erwerb aufgrund Erfüllung eines Vermächtnisses17.3 Beginn der Sperrfrist18 Sonderregelungen in den neuen Bundesländern18.1 Überlassungsverträge18.2 Kündigungsausschlussfristen18.3 Grundstücksveräußerung18.4 Abtrennbare GrundstücksteileEigentümerwechsel1 Voraussetzungen2 Kündigung und Mieterhöhung durch den Käufer3 Kündigung und Mieterhöhung durch den Verkäufer4 Bindung des Käufers an bestehende Vereinbarungen5 Übergang von Ansprüchen5.1 Kaution5.2 Betriebskosten5.3 Vorausverfügungen5.4 Nießbrauch5.5 Zwangsversteigerung6 GesellschafterwechselEinrichtungenEnergieausweis1 Grundsätze2 Ausnahmen3 Zwei Varianten des Energieausweises4 Wahlrecht5 Energieausweis bei Verkauf und Vermietung (§ 80 GEG)6 Hinweis in Immobilienanzeigen (§ 87 GEG)7 Aussteller (§ 88 GEG)8 Umlage der Kosten9 Steuerliche Berücksichtigung der Kosten10 BußgeldvorschriftenErsatzmieter1 Mietvertrag mit Nachmieterklausel2 Mietvertrag ohne Nachmieterklausel2.1 Interessenabwägung2.2 Zumutbarkeit des Nachmieters2.3 Benennung des Nachmieters2.4 Auswahl des Nachmieters2.5 Verpflichtung zur Annahme des Nachmieters3 Vorzeitiger Auszug des Mieters4 Vereinbarung über den Eintritt des NachmietersFahrräderFälligkeit der MieteFerienwohnungFeuchtigkeit in der WohnungGarage1 Einheitliches Wohnraummietverhältnis2 Selbstständiger Garagenmietvertrag3 Kein Anspruch auf Garage/Stellplatz4 Getrennte Veräußerung der Garage5 Lagern von Gegenständen6 Parken auf fremdem Stellplatz7 Sonderregelungen in den neuen BundesländernGartenbenutzungGebäudeenergiegesetz (GEG)1 Nachrüstpflichten bei bestehenden Gebäuden1.1 Heizkessel1.2 Kachelöfen, offene Kamine 1.3 Leitungen1.4 Oberste Geschossdecken1.5 Außerbetriebnahme von elektrischen Speicherheizsystemen1.6 Zentralheizungen 1.7 Heizungstechnische Anlagen1.8 Wartung und Instandhaltung, energetische Inspektionspflicht 1.9 Mietrechtliche Auswirkungen 1.10 Steuerliche Auswirkungen2 Anforderungen an Neubauten2.1 Niedrigstenergiegebäude2.2 Gesamtenergiebedarf2.3 Baulicher Wärmeschutz2.4 Mindestwärmeschutz 2.5 Wärmebrücken2.6 Dichtigkeit 2.7 Sommerlicher Wärmeschutz3 Bauliche Maßnahmen an Bestandsgebäuden4 Baudenkmäler (§ 105 GEG)5 Befreiungen (§ 102 GEG) 6 Bußgeldvorschriften (§ 108 GEG)7 Energieausweis8 Neufassung des GEGGebrauchsgewährungGerichtliches Verfahren in MietsachenGeschäftsräume1 Begriff2 Zweckbestimmung3 Nutzungsänderung4 Auflagen und Genehmigungserfordernisse5 Wohnungen als Geschäftsräume6 Rechtliche Behandlung von Geschäftsräumen6.1 Kündigung von Geschäftsräumen6.2 Miete bei Geschäftsräumen7 Geschäftsräume auf dem Gebiet der ehemaligen DDRGesundheitsgefährdende RäumeGewerbliche Nutzung von WohnräumenGrundbuchHausbesitzervereinHausmeisterHausordnungHausrechtHausverwalterHeizkostenverordnungHerausgabeanspruch gegen DritteInsolvenz des Mieters – Insolvenz des Vermieters1 Insolvenz des Mieters1.1 Vor Überlassung der Mieträume1.2 Nach Überlassung der Mieträume2 Insolvenz des VermietersInstandhaltungskostenpauschaleInstandhaltung und Instandsetzung der MieträumeKabelfernsehenKaution1 Erforderlichkeit einer Vereinbarung2 Inhalt der Kautionsvereinbarung3 Folge der Nichtzahlung4 Anlage der Kaution5 Erträge der Kaution5.1 Abgeltungsteuer5.2 Ausnahmen von der Verzinsungspflicht6 Abrechnung der Kaution7 Fälligkeit des Kautionsrückzahlungs­anspruchs8 Folgen der Kautionsrückzahlung9 Kautionen bei GeschäftsräumenKenntnis von Mängeln1 Kenntnis bei Vertragsabschluss2 Mangel während der Mietdauer3 Verzicht und Verwirkung des MinderungsrechtsKleinreparaturen1 Die gesetzliche Regelung2 Vertragliche Regelungen2.1 Formularmäßige Vereinbarungen2.2 Individuelle VereinbarungenKohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)1 Ausnahmen2 Ermittlung und Abrechnung des CO2-Anteils3 Selbstversorgung durch den Mieter4 Aufteilung bei NichtwohngebäudenKommunikationseinrichtungenKostenmiete1 Begriff – Rechtsgrundlagen1.1 Kapitalkosten1.2 Bewirtschaftungskosten1.2.1 Abschreibung (§ 25 II. BV)1.2.2 Verwaltungskosten (§ 26 II. BV, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV)1.2.3 Betriebskosten (§ 27 II. BV, § 1 Abs. 1 BetrKV)1.2.4 Instandhaltungskosten (§ 28 II. BV, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV)1.2.5 Mietausfallwagnis (§ 29 II. BV)2 MieterhöhungKündigung1 Form und Inhalt der Kündigung1.1 Schriftform der Kündigung1.2 Kündigung durch einen Bevollmächtigten1.3 Eindeutigkeit der Erklärung1.4 Kündigung bei Personenmehrheit1.5 Angabe des Beendigungstermins1.6 Widerspruch gegen stillschweigende Vertragsfortsetzung1.7 Angabe der Kündigungsgründe1.8 Hinweis des Mieters auf die Möglichkeit des Widerspruchs1.9 Zugang der Kündigung1.10 Widerruf und Rücknahme der Kündigung1.11 Unzulässigkeit von Teilkündigungen1.12 Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht1.13 Abwehr von unberechtigten Kündigungen1.14 Verbotene Eigenmacht2 Kündigung durch den Mieter2.1 Ordentliche Kündigung durch den Mieter2.2 Außerordentliche Kündigung durch den Mieter2.2.1 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund2.2.1.1 Fristlose Kündigung wegen Nichtgewährens oder Entziehens des vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB)2.2.1.2 Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung2.2.1.3 Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens durch den Vermieter2.2.2 Außerordentliche befristete Kündigung durch den Mieter2.2.2.1 Vorzeitige Kündigung wegen Ver­weigerung der Untervermieterlaubnis (§ 540 BGB)2.2.2.2 Vorzeitige Kündigung beim Tod des Mieters (§§ 563, 563a, 564 BGB)2.2.2.3 Vorzeitige Kündigung bei Versetzung des Mieters im öffentlichen Dienst2.2.2.4 Vorzeitige Kündigung des Mieters nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB)2.2.2.5 Vorzeitige Kündigung bei Staffelmiete (§ 557a Abs. 3 BGB)2.2.2.6 Vorzeitige Kündigung bei baulichen Maßnahmen des Vermieters (§ 554 Abs. 3 S. 2 BGB)2.2.2.7 Vorzeitige Kündigung bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das ­Vermögen des Mieters2.2.2.8 Vorzeitige Kündigung eines Vertrags über mehr als 30 Jahre (§ 544 BGB)3 Kündigung durch den Vermieter3.1 Ordentliche Kündigung durch den Vermieter3.2 Außerordentliche Kündigung durch den Vermieter3.2.1 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, unter anderem wegen laufend unpünktlicher Mietzahlungen3.2.1.1 Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs (Verletzung der Rechte des Vermieters; § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)3.2.1.2 Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)3.2.1.3 Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB)3.2.2 Außerordentliche befristete Kündigung durch den Vermieter3.2.2.1 Vorzeitige Kündigung beim Tod des Mieters3.2.2.2 Vorzeitige Kündigung durch den Ersteher bei der Zwangsversteigerung3.2.2.3 Vorzeitige Kündigung bei Veräußerung durch den Insolvenzverwalter3.2.2.4 Vorzeitige Kündigung bei Insolvenz des Mieters3.2.2.5 Vorzeitige Kündigung des Erwerbers eines Dauerwohnrechts in der Zwangsversteigerung3.2.2.6 Vorzeitige Kündigung des Eigentümers bei Erlöschen des Nießbrauchs3.2.2.7 Vorzeitige Kündigung durch den Nacherben (§ 2135 BGB)3.2.2.8 Vorzeitige Kündigung durch den Eigentümer bei Erlöschen des Erbbaurechts3.2.2.9 Vorzeitige Kündigung eines Vertrags über mehr als 30 JahreKündigungsfristen1 Allgemeines1.1 Kündigungsfrist bei Wohnraum1.2 Kündigungsfrist bei Geschäftsräumen1.3 Kündigungsfrist bei sonstigen RäumenKündigungsschutz1 Allgemeines2 Kündigungsgründe (§ 573 BGB)2.1 Schuldhafte Vertragsverletzungen durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)2.2 Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)2.3 Hinderung der wirtschaftlichen ­Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)2.4 Sonstige berechtigte Interessen2.4.1 Betriebsbedarf2.4.2 Öffentlicher Bedarf2.4.3 Überbelegung2.4.4 Unzumutbarkeit2.4.5 Wirtschaftliche Interessen2.4.6 Zweckbindung2.4.7 Modernisierung2.4.8 Fehlende Nutzungsgenehmigung2.4.9 Widerruf der Untervermietungserlaubnis 2.5 Ausnahmen vom Kündigungsschutz2.5.1 Kündigung im Zweifamilienhaus (§ 573a BGB)2.5.2 Teilkündigung von Nebenräumen (§ 573b BGB)2.5.3 Kündigung von Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)2.5.4 Kündigung von Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB)2.5.5 Kündigung von Wohnraum zur Über­lassung an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB)2.5.6 Kündigung von Wohnraum in einem ­Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB)2.6 Sonderregelungen auf dem Gebiet der ehemaligen DDR3 Die Sozialklausel (§ 574 BGB)Lärm1 Ruhezeiten2 Ortsüblichkeit von Lärm3 Antrag auf Ausnahmegenehmigung4 Lärm-Richtwerte5 Bestimmung und Beweis der Lärmstörung6 Abmahnung und UnterlassungsklageLasten des GrundstücksLeistungsvorbehaltMängel1 Fehlerbegriff2 Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft3 Erheblichkeit, Höhe der Minderung4 Schadenersatz5 Selbstbeseitigungsrecht des Mieters und Aufwendungsersatz6 Ausnahmen6.1 Energetische Modernisierung6.2 Kenntnis des Mieters6.3 Unkenntnis des Mieters6.4 Verhinderung der Mängelbeseitigung6.5 Haftungsausschluss des Vermieters7 Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter8 Erfüllungsanspruch und Zurückbehaltungsrecht des Mieters9 Außerordentliche Kündigung10 Zahlungsklage des Vermieters, UrkundenprozessMietaufhebungsvertragMiete1 Allgemeines2 Miete als Schickschuld3 Fälligkeit der Miete4 Höhe der Miete5 Verzug6 Verpflichtung zur MietzahlungMieterdarlehenMieterhöhung bei GeschäftsräumenMieterhöhung bei Wohnraum1 Allgemeines2 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)2.1 Jahresfrist2.2 Ortsübliche Vergleichsmiete2.3 Kappungsgrenze2.4 Ausschluss der Mieterhöhung2.5 Form und Begründung der Mieterhöhung (§ 558a BGB)2.5.1 Mietspiegel2.5.2 Mietdatenbank2.5.3 Sachverständigengutachten2.5.4 Vergleichbare Wohnungen2.5.5 Anrechnung von Fördermitteln2.6 Zustimmung und Klage2.7 Gerichtliches Verfahren2.8 Wirkung der Zustimmung3 Mieterhöhung nach Modernisierungs­maßnahmen (§ 559 BGB)3.1 Modernisierungsmaßnahmen3.2 Ausmaß der Mieterhöhung, Aufteilung3.3 Anrechnung von Drittmitteln3.4 Härtefallabwägung3.5 Erhaltungsmaßnahmen3.6 Geltendmachung der Mieterhöhung3.7 Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren3.8 Kappungsgrenze3.9 Geltendmachung der Vergleichsmiete4 Betriebskostenerhöhung (§ 560 BGB)4.1 Begriff4.2 Voraussetzungen, Ausschluss4.3 Umlegungsmaßstab4.4 Form und Inhalt4.5 Zahlungspflicht des Mieters4.6 Erhöhungsvorbehalt bei Inklusivmiete5 Kapitalkostenerhöhung6 Staffelmiete (§ 557a BGB)7 Indexmiete (§ 557b BGB)8 Auswirkungen auf das Kündigungsrecht (§ 561 BGB)8.1 Sonderkündigungsrecht des Mieters (§ 561 Abs. 1 BGB)8.2 Schonfrist bei Zahlungsverzug (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB)9 Textform10 Unabdingbarkeit11 Mieterhöhung in den neuen BundesländernMietpreisbremse1 Zweck- und Geltungsbereich2 Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, Verordnungsermächtigung3 Berücksichtigung der Vormiete oder ­einer durchgeführten Modernisierung4 Ausnahmen5 Rechtsfolgen, Auskunft über die Miete6 Staffelmiete, IndexmieteMietpreisüberhöhung1 Tätigwerden des Vermieters2 Unangemessen hohes Entgelt3 Geringes Angebot4 Laufende Aufwendungen des Vermieters5 Verschulden des Vermieters6 Ahndung7 Verfahren8 Zivilrechtliche FolgenMietvertrag1 Allgemeines1.1 Angebot und Annahme1.2 Wirksamer Vertragsschluss1.3 Schadenersatzansprüche2 Vertragszweck2.1 Untermietvertrag2.2 Mietvorvertrag2.3 Anmietrecht2.4 Vormietrecht2.5 Optionsrecht2.6 Pachtvertrag2.7 Leihe2.8 Schuldrecht2.9 Gemischter Vertrag2.10 Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen3 ZustandekommenMietvorauszahlungMietvorvertrag1 Allgemeines2 Formzwang3 HauptpflichtMietwucherMinderung der Miete1 Allgemeines2 Ausschluss, Höhe, Berechnung3 EinzelfälleMischräume1 Allgemeines2 Wohn-/Geschäftsraum3 Zuständiges Gericht4 RechtsfolgenMöblierter WohnraumModernisierung2 Modernisierungsmaßnahmen2.1 Energetische Modernisierung2.2 Sonstige energie- und klimaschützende Maßnahmen2.3 Bauliche Veränderungen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird2.4 Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird2.5 Verbesserung der allgemeinen Wohn­verhältnisse2.6 Veränderungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind2.7 Schaffung neuen Wohnraums3 Ankündigung von Modernisierungs­maßnahmen4 Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist5 Modernisierung im vereinfachten Verfahren6 Pflichtverletzungen des Vermieters7 Wirtschaftsstrafgesetz8 Sonderkündigungsrecht9 Modernisierungsvereinbarungen10 GeschäftsraumMusikausübungNutzungsentschädigungObdachlosenunterbringungObhutspflicht des MietersOptionsrechtOrtsübliche VergleichsmietePachtvertrag1 Allgemeines2 Voraussetzungen3 SonderregelungenPersonenmehrheit auf MieterseitePersonenmehrheit auf VermieterseitePersonenwechsel auf MieterseitePersonenwechsel auf VermieterseitePfandrecht des Vermieters1 Allgemeines2 Sicherung von Forderungen3 Erlöschen des Pfandrechts4 Verwertung5 PfandverkaufProzesskosten1 Vorbemerkung2 Allgemeines3 Anwaltskosten4 Kosten des Rechtsstreits5 Einzelheiten6 Kosten eines MietprozessesRauchwarnmelder1 Begriff, Einbaupflicht2 Zuständigkeit für den Einbau3 Wartung4 UmlagefähigkeitRäumungsfrist1 Bei Wohnraummietverhältnis2 Voraussetzungen für Bewilligung3 Nutzungsentschädigung4 Verkürzung5 RechtsmittelRäumungsklageRäumungsverfügungRechtsentscheidReinigungspflicht des MietersRückgabe der Mietsache1 Wann?2 Wie?3 Haben Mieter Zurückbehaltungsrechte?4 Wer haftet wie?5 Überlassung an Dritten6 Verspätete Rückgabe7 Vorzeitige RückgabeRücktritt vom MietvertragSchadenersatzSchlüsselSchönheitsreparaturen1 Allgemeines2 Umfang der Schönheitsreparaturen2.1 Tapete, Wand- und Deckenanstrich2.2 Fußboden, Parkett- und Teppichboden2.3 Fenster und Türen2.4 Kellerräume und Balkon2.5 Gesetzliche Definition in § 28 Abs. 4 II. BV2.6 Vorarbeiten2.7 Verschuldete Schäden3 Fälligkeit der Schönheitsreparaturen3.1 Fristenplan3.2 Anfangs- und Endrenovierung3.3 Bedarfsregelung3.4 Zusammentreffen von Fristenplan und ­Bedarfsregelung4 Qualität der Schönheitsreparaturen5 Beteiligung des Mieters an den Kosten der Schönheitsreparaturen6 Verzug des Mieters mit Schönheitsreparaturen während der Mietzeit7 Verzug des Mieters mit Schönheits­reparaturen bei Mietende8 Umbau der Mieträume nach Mietende9 SonstigesSchriftform1 Grundsatz2 Schriftformerfordernis2.1 Eigenhändige Unterzeichnung, § 126 Abs. 1 BGB2.2 Unterschrift sämtlicher Vertragsparteien2.3 Unterschrift auf derselben Urkunde2.4 Mehrere gleichlautende Urkunden (§ 126 Abs. 2 S. 2 BGB)2.5 Umfang der Beurkundung2.6 Auflockerungsrechtsprechung2.6.1 Einzelne Blätter2.6.2 Anlagen, Verbindung mit der Urkunde2.6.3 Nachträge3 Formverstoß3.1 Rechtsfolgen3.2 Ausschluss der Berufung auf den Form­verstoß4 Vereinbarung der Schriftform5 Schriftformklauseln6 Einseitige Erklärung7 Elektronische FormSelbstauskunft des MietersSelbsthilferecht des MietersSicherungsanordnungSozialklausel1 Vorbemerkung2 Geltungsbereich3 Widerspruch des Mieters4 Härtegründe5 Prozessverfahren6 Zeitmietvertrag7 Fortsetzung des Mietverhältnisses8 Verlängerung auf unbestimmte Zeit9 UnabdingbarkeitSozialwohnung1 Beginn und Ende der Eigenschaft »öffentlich gefördert«2 Vorzeitige Rückzahlung3 Überlassung an Wohnberechtigte4 Durchsetzung5 Leerstand ohne Genehmigung6 Eigennutzung7 Freistellung8 Umwandlung9 Kündigung10 Miete11 FehlbelegungsabgabeSpannungsklauselnStaffelmieteStillschweigende Verlängerung des MietverhältnissesStörung der GeschäftsgrundlageStörung des HausfriedensTeilkündigung1 Zulässigkeit2 VoraussetzungenTeppichbodenTierhaltung1 Im Mietvertrag ist über Tierhaltung nichts vereinbart2 Erlaubnis des Vermieters zur Tierhaltung3 Im Mietvertrag ist Tierhaltung verboten4 Verwirkung des UnterlassungsanspruchsTod des Mieters1 Mietverhältnis über Geschäftsräume oder Grundstücke2 Mietverhältnis über Wohnräume2.1 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters2.2 Fortsetzung mit überlebenden Mietern2.3 Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung2.4 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben; außerordentliche ­Kündigung3 NachlasspflegschaftTod des VermietersTrinkwasserverordnung1 Geltungsbereich2 Prüfungs- und Informationspflichten3 Kosten4 HaftungÜberbelegungUmwandlung1 Abgeschlossenheit, Vermieterstellung2 Kündigungssperrfrist3 Umwandlung von SozialwohnungenUntermiete1 Voraussetzung2 Erlaubniserfordernis2.1 Umfang des Mietgebrauchs bei Wohnungen2.2 Sonderkündigungsrecht, Verweigerung der Erlaubnis3 Wohnraummietverhältnis3.1 Berechtigtes Interesse3.2 Zeitpunkt des Vorliegens der Gründe3.3 Anspruch auf Genehmigung3.4 Verweigerung der Genehmigung3.5 Mieterhöhung4 Rechtsverhältnis Mieter – Untermieter5 Rechtsverhältnis Vermieter – UntermieterVeräußerung des Mietgrundstücks1 Veräußerung nach der Überlassung2 Veräußerung vor der Überlassung3 Rechtsfolgen der Veräußerung4 Sicherheitsleistung5 Vorausverfügungen des Vermieters6 Kündigungsgründe vor Eigentumsübergang7 Veräußerung von Wohnung und Neben­räumen an verschiedene ErwerberVerjährung1 Allgemeine Verjährungsfrist2 Verjährungsfristen im Mietrecht3 Verjährung von Ersatzansprüchen4 Verjährung von Verwendungsersatz5 Aufrechnung mit verjährten Forderungen6 Hemmung und Neubeginn der Verjährung7 Beweislast, Abdingbarkeit8 Selbstständiges Beweisverfahren9 KlageerhebungVerkehrssicherungspflichtVerschlechterung der Mietsache1 Haftung des Mieters2 Beweislast3 Abgrenzung zur Abnutzung4 Schadenersatzanspruch des VermietersVerstopfungVertragsstrafeVertragswidriger GebrauchVerwaltungskostenVerwendungen1 Begriff2 Aufwendungsersatz gemäß § 536a Abs. 2 BGB3 Sonstige Aufwendungen4 GeschäftsraummietverhältnisVerwirkung1 Allgemeines2 Betriebskosten3 Staffelmiete4 Räumung, Kündigung5 Minderung6 Zahlungsanspruch des VermietersVerzug1 Schuldnerverzug1.1 Rechtsfolgen1.2 Besonderheiten1.2.1 Fristlose Kündigung1.2.2 Verzug des Vermieters mit Mängel­beseitigung1.2.3 Verspätete Rückgabe der Mietsache2 Gläubigerverzug2.1 Voraussetzungen2.2 RechtsfolgenVollmachtVollstreckungsschutz1 Räumungsunfähigkeit wegen Krankheit2 Umzug in Ersatzwohnung3 SuizidgefahrVorkaufsrecht des MietersVormietrecht1 Begriff2 Mietvorvertrag3 Voraussetzungen4 Schadenersatzpflicht5 SchriftformWartungskostenWäschewaschen in der MietwohnungWerkswohnungen1 Begriff2 Werksmietwohnung3 Sonderkündigungsrecht des Vermieters4 Kündigung einer nicht funktionsgebundenen Werkswohnung5 Kündigung von funktionsgebundenem ­Wohnraum6 Widerspruchsrecht des Mieters7 WerksdienstwohnungWertsicherungsklauseln1 Mietanpassung bei Geschäftsraummiet­verhältnis2 Arten der Wertsicherung2.1 Gleitklausel2.2 Genehmigung von Währungsklauseln2.3 Voraussetzungen der Gleitklausel2.4 Verwirkung des Erhöhungsanspruchs2.5 Unwirksamkeit der Klausel2.6 Vertragsumstellung auf neuen PreisindexWettbewerbsschutz1 Allgemeines2 Haupt- und Nebenartikel3 Freie Berufe4 Formularklausel5 RechtsfolgenWiderspruch des Mieters gegen die Kündigung1 Voraussetzungen2 Ausschluss3 Die Erklärung4 Ablehnungsrecht des VermietersWohnfläche1 Öffentlich geförderter Wohnraum2 Frei finanzierter Wohnraum3 Flächenangaben im MietvertragWohngemeinschaftWohnungsabnahmeprotokollZahlungsverzug des MietersZeitmietvertrag1 Allgemeines, Kündigungsausschluss­vereinbarung2 Zeitmietvertrag nach geltendem Recht3 Einfacher Zeitmietvertrag nach altem RechtZentralheizungZwangsräumung1 Titel2 Räumungsvollstreckung gemäß § 885 ZPO3 Räumungsvollstreckung gemäß § 885a ZPO4 KostenZwangsversteigerungZwangsverwaltungZweckentfremdung1 Geltungsbereich2 Voraussetzungen3 Begriff3.1 Vermietbarkeit »zu angemessenen ­Bedingungen«3.2 Nutzungsänderung von Wohnraum3.3 Umwandlung von Wohnraum4 Anspruch auf Erlaubnis4.1 Erteilung der Erlaubnis4.2 Befristung, Bedingung, Auflagen4.2.1 Befristung4.2.2 Bedingung4.2.3 Auflage5 Zuständigkeit6 Ordnungswidrigkeit7 KündigungsrechtIhre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!

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Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.

Print:

ISBN 978-3-648-17360-2

Bestell-Nr. 06236-0015

ePub:

ISBN 978-3-648-17361-9

Bestell-Nr. 06236-0107

ePDF:

ISBN 978-3-648-17362-6

Bestell-Nr. 06236-0157

Rudolf Stürzer/Michael Koch

Vermieter-Lexikon

18., aktualisierte und erweiterte Auflage, November 2023, Oktober 2023

© 2023 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

[email protected]

Bildnachweis (Cover): ©Friedberg, stock.adobe.com

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

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Sollte dieses Buch bzw. das Online-Angebot Links auf Webseiten Dritter enthalten, so übernehmen wir für deren Inhalte und die Verfügbarkeit keine Haftung. Wir machen uns diese Inhalte nicht zu eigen und verweisen lediglich auf deren Stand zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung.

Vorwort

In diese Neuauflage wurden unter anderem die Neufassung des Gebäudeenergiegesetzes, das CO2-Aufteilungsgesetz sowie die neuen Bestimmungen des Telekommunikationsgesetzes und der Heizkostenverordnung zu fernablesbaren Verbrauchserfassungsgeräten eingearbeitet. Ferner die umfangreiche Rechtsprechung zur Mietpreisbremse, zur Mietminderung bei Baulärm, zur Umlagefähigkeit der Kosten von Rauchwarnmeldern, des Müllmanagements und von Baumfällungen, zum Besichtigungsrecht des Vermieters, zum Datenschutz in Mietverhältnissen, zur Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarfskündigungen sowie zu sog. Balkonkraftwerken und zum Anspruch des Mieters auf eine Ladestation für elektrisch betriebene Fahrzeuge. Stand von Gesetzgebung und Rechtsprechung der vorliegenden Neuauflage ist der 30.9.2023.

Im Übrigen wurde das bewährte Konzept der Vorauflagen beibehalten, die einzelnen Stichwörter wurden unter Berücksichtigung ihrer praktischen Bedeutung kürzer oder ausführlicher dargestellt. Breiten Raum nehmen danach die Ausführungen zur Mieterhöhung, zur Kündigung und zu den Betriebskosten ein, denen durch das laufende Ansteigen weiterhin große Bedeutung zukommt.

Wir hoffen, dass das vorliegende Werk allen, die mit dem Mietrecht privat oder beruflich befasst sind, die notwendige Hilfestellung bei der Vermeidung wie auch bei der Lösung anstehender Probleme gibt.

Die Autoren

München, im Oktober 2023

Abkürzungs- und Literaturverzeichnis

1. BImSchV

Erste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissions­schutzgesetzes

II. BV

Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung)

a. A.

anderer Ansicht

a. a. O.

am angegebenen Ort

Abs.

Absatz

abzgl.

abzüglich

a. E.

am Ende

a. F.

alte Fassung

AG

Amtsgericht

AGBG

Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen

AGG

Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz

Anm.

Anmerkung

AO

Abgabenordnung

Art.

Artikel

Aufl.

Auflage

Az.

Aktenzeichen

Barthelmess

Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz/Miethöhengesetz (Kommentar), 2. Aufl. 1980

BauGB

Baugesetzbuch

BayBO

Bayerische Bauordnung

BayObLG

Bayerisches Oberstes Landesgericht

BayVBl

Bayerische Verwaltungsblätter

BB

Der Betriebsberater (Zeitschrift)

BDSG

Bundesdatenschutzgesetz

BerlVerfGH

Berliner Verfassungsgerichtshof

BetrKostUV

Betriebskostenumlage-Verordnung (außer Kraft)

BetrKV

Betriebskostenverordnung – Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten

BewG

Bewertungsgesetz

BFH

Bundesfinanzhof

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGBl 

Bundesgesetzblatt

BGH

Bundesgerichtshof

BGHZ

Entscheidungen des BGH in Zivilsachen

BImSchG

Bundes-Immissionsschutzgesetz

Blank/Börstinghaus

Miete (Kommentar), 7. Aufl. 2023

BlnGE

Berliner Grundeigentum (Zeitschrift)

BTDrucks.

Bundestags-Drucksache

Bub/Treier

Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019

BVerfG

Bundesverfassungsgericht

BVerfGE

Bundesverfassungsgericht (Entscheidungen)

BVerwG

Bundesverwaltungsgericht

BvR

Registerzeichen des BVerfG für Verfassungsbeschwerden

CO2

Kohlendioxid

CO2KostAufG

Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz

DB

Der Betrieb (Zeitschrift)

d. h.

das heißt

DIN

Deutsche Industrie-Norm

DSGVO

Datenschutz-Grundverordnung

DVBl

Deutsches Verwaltungsblatt

DWW

Deutsche Wohnungswirtschaft (Zeitschrift, herausgegeben von Haus + Grund, Verlag und Service GmbH Berlin)

EEWärmeG

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz

EGBGB

Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch

Emmerich/Sonnenschein

Mietrecht (Kommentar), 2. Aufl. 2020

EnEV

Energieeinsparverordnung

ErbbauVO/ErbbRVO

Verordnung über das Erbbaurecht

ESt

Einkommensteuer

EStG

Einkommensteuergesetz

EStR

Einkommensteuer-Richtlinien

 EURO-EG

 EURO-Einführungsgesetz

 f., ff.

folgende

FeuV

Feuerungsverordnung

GaStellV

Garagen- und Stellplatzverordnung

GBO

Grundbuchordnung

GE

Das Grundeigentum (Zeitschrift)

GEG

Gebäudeenergiegesetz

GG

Grundgesetz

ggf.

gegebenenfalls

GKG

Gerichtskostengesetz

GmbH

Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Grüneberg (vormals Palandt)

Bürgerliches Gesetzbuch (Kommentar), 82. Aufl. 2023

Gruppe …

Gruppe … der Loseblattsammlung Schönhofer/Reinisch, Haus- und Grundbesitz in Recht und Praxis (HuG)

GuT

Gewerbemiete und Teileigentum, Prewest Verlag, 53193 Bonn

GVBl.

Gesetz- und Verordnungsblatt

GVG

Gerichtsverfassungsgesetz

GVGA

Geschäftsanweisung für Gerichtsvollzieher

HGB

Handelsgesetzbuch

HmbGE

Hamburger Grundeigentum (Zeitschrift)

HuG

Haus- und Grundbesitz in Recht und Praxis

InsO

Insolvenzordnung

i. V. m.

in Verbindung mit

kg

Kilogramm

KG

Kammergericht Berlin

km

Kilometer

KO

Konkursordnung

KostO

Kostenordnung

kWh

Kilowattstunde

Langenberg

Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl. 2009

LG

Landgericht

m2

Quadratmeter

m3

Kubikmeter

MDR

Monatsschrift für Deutsches Recht

MHG

Gesetz zur Regelung der Miethöhe (außer Kraft)

MietAnpG

Mietrechtsanpassungsgesetz

ModEnG

Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz

Mü-Ko

Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch

m. w. N.

mit weiteren Nachweisen

n. F.

neue Fassung

NJOZ

Neue Juristische Online-Zeitschrift

NJW

Neue Juristische Wochenschrift

NJWE

NJW-Entscheidungsdienst, Miet- und Wohnungsrecht

NJW-RR

Neue Juristische Wochenschrift, Rechtsprechungsreport

NMV

Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preis­gebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung)

NutzEV

Nutzungsentgelt-Verordnung

n. v.

nicht veröffentlicht

NZM

Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht

o. Ä.

oder Ähnliches

OLG

Oberlandesgericht

OLGZ

Entscheidungen des Oberlandesgerichts in Zivilsachen

OVG

Oberverwaltungsgericht

OWiG

Gesetz über Ordnungswidrigkeiten

PrKG

Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der ­Bestimmung von Geldschulden (Preisklauselgesetz)

PrKV

Preisklauselverordnung

RE

Rechtsentscheid

RG

Reichsgericht

RG RK

Das Bürgerliche Gesetzbuch mit besonderer Berücksichtigung der Rechtsprechung des Reichsgerichts und des Bundesgerichtshofs ­(Kommentar)

RGZ

Entscheidungen des Reichsgerichts in Zivilsachen

Rn.

Randnummer

s.

siehe

S.

Satz, Seite

Schmid

Handbuch der Mietnebenkosten, 18. Aufl. 2023

Schmidt-Futterer

Mietrecht (Kommentar), 15. Aufl. 2022

Schmid/Zehelein

Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2016

SchuldRAnpG

Schuldrechtsanpassungsgesetz

SprengG

Gesetz über explosionsgefährliche Stoffe

Sternel

Mietrecht (Kommentar), 4. Aufl. 2009

StGB

Strafgesetzbuch

StPO

Strafprozessordnung

u. Ä.

und Ähnliches

Ulmer/Brandner/Hensen

AGB-Recht (Kommentar), 13. Aufl. 2022

usw.

und so weiter

v.

von, vom

VerglO

Vergleichsordnung

VersR

Versicherungsrecht (Zeitschrift)

VG

Verwaltungsgericht

VGH

Verwaltungsgerichtshof

vgl.

vergleiche

VO

Verordnung

VVG

Versicherungsvertragsgesetz

VwGO

Verwaltungsgerichtsordnung

WährG

Währungsgesetz

Weber/Marx

Rechtsentscheidsammlung zum Wohnraummietrecht, 1996

WEG

Wohnungseigentumsgesetz

WEMoG

Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz

WiStG

Wirtschaftsstrafgesetz

WKSchG

Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum (außer Kraft)

2. WKSchG

Zweites Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum (außer Kraft)

WoBauG

Wohnungsbaugesetz

WoBindG

Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz)

WoFG

Wohnraumförderungsgesetz

Wolf/Eckert/Ball

Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl. 2009

WoVermG

Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung

WPG

Wärmeplanungsgesetz

WPM

Wertpapiermitteilungen (Zeitschrift)

WuM

Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Zeitschrift)

z. B.

zum Beispiel

ZGB

Zivilgesetzbuch der ehemaligen DDR

Ziff.

Ziffer

ZMR

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht, Werner Verlag, Düsseldorf

ZPO

Zivilprozessordnung

ZVG

Zwangsversteigerungsgesetz

zzgl.

zuzüglich

Abbuchung → »Miete«

Ablösezahlung → »Abstandszahlung«

Abmahnung

Der Sinn und Zweck einer Abmahnung besteht zum einen darin, dem Empfänger unmissverständlich deutlich zu machen, dass ein bestimmt bezeichnetes vertragswidriges Verhalten nicht mehr länger hingenommen wird. Zum anderen soll die Abmahnung dem Mieter Gelegenheit zur Änderung des beanstandeten Verhaltens geben (BGH, Urteil v. 11.1.2006, VIII ZR 364/04, WuM 2006 S. 193). Im Gesetz ist die Abmahnung in den §§ 541 und 543 Abs. 3 BGB als Voraussetzung der Unterlassungsklage bzw. der Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich vorgeschrieben, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt (z. B. durch unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte, Überbelegung einer Wohnung, unerlaubte Haustierhaltung, ruhestörender Lärm, erhebliche Gefährdung der Mietsache). Bei anderen Vertragsverstößen, z. B. ständig unpünktliche Mietzahlung, ist die Abmahnung zwar nicht förmliche Voraussetzung für die Kündigung, jedoch kann im Einzelfall die für die Kündigung notwendige Erheblichkeit leichter angenommen werden, wenn der Mieter das vertragswidrige Verhalten trotz Abmahnung fortsetzt (OLG Oldenburg, RE v. 18.7.1991, 5 UH 2/91, WuM 1991 S. 467 (s. im Einzelnen bei »Kündigung«).

Die Einhaltung einer bestimmten Form ist für die Abmahnung zwar nicht vorgeschrieben, jedoch ist aus Beweisgründen unbedingt Schriftform zu empfehlen und die Zustellung mit Zustellungsnachweis (z. B. durch Einschreiben mit Rückschein; Boten, s. auch »Bote«, Gerichtsvollzieher) vorzunehmen.

Erklärt ein Bevollmächtigter (z. B. Rechtsanwalt, Hausverwalter, Haus- und Grundbesitzerverein) die Abmahnung, ist eine schriftliche Vollmacht im Original beizufügen, da die Abmahnung eine rechtsgeschäftsähnliche Erklärung darstellt, auf die § 174 BGB entsprechend anwendbar ist. Anderenfalls kann die Abmahnung unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht zurückgewiesen werden. Besteht die Vermieterseite aus mehreren Personen (s. »Personenmehrheit auf Vermieterseite«, bedürfen Abmahnungen und Kündigungen entsprechender Erklärungen sämtlicher Vermieter (LG Heidelberg, Urteil v. 9.6.2000, 5 S 22/00, NZM 2001 S. 91). Sind mehrere Personen Mieter, ist die Abmahnung auch an alle Mieter zu richten.

Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten konkret bezeichnen; allgemeine Formulierungen (z. B. »Sie haben wiederholt die Nachtruhe im Hause gestört«) genügen nicht. Vielmehr ist die Vertragswidrigkeit, d. h. der Tatbestand, der die Abmahnung ausgelöst hat, so genau wie möglich darzustellen (z. B. wann, wo und auf welche Art und Weise die Nachtruhe gestört wurde). Die missbilligten Störungen müssen so greifbar beschrieben werden, dass für den Mieter nachvollziehbar ist, welches Verhalten der Vermieter als vertragswidrig ansieht; der pauschale Hinweis auf Störungen der Nachtruhe reicht dazu nicht aus. Gleiches gilt für eine nachfolgende Kündigungserklärung. Auch darin muss das vertragswidrige Verhalten nach der Abmahnung nach Art, Ort und Zeit hinreichend beschrieben werden (LG Berlin, Urteil v. 17.10.2014, 63 S 166/14, GE 2015 S. 323). Bei Maßnahmen, die der Mieter vertragswidrig unterlassen hat (z. B. bei Schönheitsreparaturen), sind die auszuführenden Arbeiten konkret zu benennen.

In einer Abmahnung wegen laufend unpünktlicher Zahlung muss dargelegt werden, welche Miete nicht pünktlich eingegangen ist und wie lange der Zeitraum der Verzögerung war, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Verspätungen abzustellen. Eine lediglich formelhafte Beanstandung, z. B. dass die Miete entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags nicht am dritten Werktag eingegangen ist, reicht daher nicht aus (so LG Frankfurt/M., Urteil v. 21.4.1992, 2/11 S 421/91, WuM 1992 S. 370).

Spricht der Vermieter gegenüber dem Mieter wegen Zahlungsverzugs eine fristgebundene (Ab-)Mahnung aus, verzichtet er damit konkludent (schlüssig) auf den Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung bis zum fruchtlosen Ablauf der gesetzten Frist. Eine auf den (ab-)gemahnten Zahlungsverzug gestützte Kündigung ist deshalb unwirksam, wenn sie vor Fristablauf erklärt wird (LG Berlin, Beschluss v. 26.9.2017, 67 S 166/17, GE 2017 S. 1224).

In einer vorangegangenen z. B. aus formellen Gründen unwirksamen Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen kann unter Umständen auch eine Abmahnung gesehen werden (LG Berlin, Urteil v. 3.8.2010, 63 S 607/09, GE 2010 S. 1271) sowie LG Berlin, Urteil v. 9.4.2015, 67 S 28/15, WuM 2015 S. 421, wonach eine in ihrem Kündigungsvorwurf einschlägige Vermieterkündigung auch im Fall ihrer materiellen Unwirksamkeit die Funktion einer konkludenten Abmahnung erfüllt).

Auch wenn der Vermieter nach einer ersten Abmahnung, z. B. wegen eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache, nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht, bleibt er zu einer erneuten Abmahnung und Kündigung berechtigt, da ein vertragswidriges Verhalten des Mieters nicht dadurch vertragsgemäß wird, dass der Vermieter nach einer ersten Abmahnung über einen längeren Zeitraum nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Zwar kann der Vermieter seinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe verwirken, wenn er diesen längere Zeit nicht geltend macht. Eine Untätigkeit über einen Zeitraum von fünf Monaten reicht für die Annahme einer Verwirkung jedenfalls nicht aus. Auf Vertrauensschutz kann sich der Mieter in diesem Fall nicht berufen (KG Berlin, Beschluss v. 22.11.2010, 8 U 87/10, ZMR 2011 S. 543).

Soll aufgrund eines erneuten Vertragsverstoßes nach Abmahnung eine Kündigung ausgesprochen werden, muss ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Abmahnung und der erneuten Vertragsverletzung bestehen. Liegt daher z. B. nach der Abmahnung wegen laufender unpünktlicher Zahlung ein größerer Zeitraum, in dem der Mieter pünktlich gezahlt hat, muss bei wiederum unpünktlicher Zahlung eine erneute Abmahnung ausgesprochen werden.

Setzt der Mieter die unpünktliche Mietzahlung nach der Abmahnung fort, muss der Vermieter zwar nicht sofort kündigen. Allerdings darf er auch nicht zu lange zuwarten, da sonst der Eindruck entsteht, er würde die Zahlungsunpünktlichkeiten nicht als unzumutbar empfinden. Verbindliche Fristen gibt es insofern nicht. Ein Zeitraum von sechs Monaten wird in der Rechtsprechung bereits als Obergrenze angesehen (so LG Berlin, Urteil v. 27.3.2008, 62 S 412/07, ZMR 2009 S. 285, wonach ein Zeitraum von mehr als acht Monaten zwischen der letzten missachteten Abmahnung und der Kündigung jedenfalls zu lang ist).

Gleiches gilt bei laufenden Lärmstörungen. Insofern kann eine Kündigung nicht auf eine Abmahnung gestützt werden, die länger als ein Jahr zurückliegt (LG Halle, Urteil v. 11.1.2002, 1 S 192/01, NZM 2003 S. 310).

Bei einer Abmahnung darf sich der Vermieter, abhängig von dem beanstandeten Verhalten des Mieters, einer deutlichen, ggf. auch drastischen Sprache bedienen, ohne Schmerzensgeldansprüche des Mieters befürchten zu müssen, da in einer Abmahnung das beanstandete Verhalten des Mieters ohne freundliche Umschreibung deutlich zum Ausdruck gebracht werden muss (AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 26.1.2009, 22 C 85/08, GE 2009 S. 329).

Umstritten ist, ob in der Abmahnung zusätzlich eine bestimmte Rechtsfolge (Unterlassungsklage, Kündigung) für den Fall weiterer Verstöße angedroht werden muss. Nach richtiger Auffassung (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 394; vgl. auch OLG Hamburg, Beschluss v. 26.9.1985, 4 U 62/85, WuM 1986 S. 12) ist diese Androhung nicht notwendig, da der Vermieter häufig erst nach Abmahnung entscheiden kann, ob er auf die Erhebung einer Unterlassungsklage beschränkt ist oder ob er das Mietverhältnis kündigen kann, weil seine Rechte in erheblichem Maße verletzt sind (so auch LG Kleve, Urteil v. 10.5.1995, 6 S 353/94, WuM 1995 S. 537). Eine andere Auffassung vertritt das AG Hamburg (Urteil v. 26.4.2002, 318 C 327/01, NZM 2003 S. 60). Danach muss die Abmahnung die Ernsthaftigkeit der Absicht des Vermieters erkennen lassen, bei erneuten Vertragsverstößen, z. B. Lärmstörungen, das Mietverhältnis beenden zu wollen, und dem Mieter daher die entsprechende Rechtsfolge konkret androhen. Dementsprechend ist für eine nachfolgende Kündigung nicht ausreichend, wenn dem Mieter in der Abmahnung lediglich »Konsequenzen« oder eine Klage auf Unterlassung angedroht wird, da der Mieter dann nach Auffassung des AG Hamburg nicht mit einer Kündigung rechnen muss (so bereits LG Hamburg, Urteil v. 29.8.1985, 7 S 69/85, WuM 1986 S. 338).

Eine zusätzliche ausdrückliche Aufforderung, sich in Zukunft vertragstreu zu verhalten, muss die Abmahnung nach der Rechtsprechung des BGH nicht enthalten. Daher kann eine (unwirksame) fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs als Abmahnung zu verstehen sein, weil sie dem Mieter deutlich vor Augen geführt hat, dass der Vermieter mit einer verspäteten Zahlung der Miete nicht einverstanden ist (BHG, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 345/10, WuM 2011 S. 676). Dennoch sollte zur Vermeidung von Missverständnissen und Unklarheiten in der Abmahnung deutlich zum Ausdruck kommen, dass weitere Verstöße bzw. das Unterlassen der Beseitigung des vertragswidrigen Zustands die entsprechenden rechtlichen Konsequenzen nach sich ziehen werden.

Eine Abmahnung (nach § 543 Abs. 3 BGB) liegt daher nicht vor, wenn die schriftliche Aufforderung mit der Bitte um Stellungnahme endet (OLG Frankfurt/M., Beschluss v. 8.9.2010, 15 U 53/10, ZMR 2011 S. 121).

Zur Beseitigung eines vertragswidrigen Zustands (z. B. bei unerlaubter Gebrauchsüberlassung) ist eine angemessene Abhilfefrist zu setzen, deren Länge sich nach den Umständen des Einzelfalls bestimmt. Gegen eine Abmahnung des Vermieters (z. B. wegen vertragswidrigem Gebrauch) kann der Mieter im Regelfall nicht mit einer Klage auf Feststellung, die Abmahnung sei unberechtigt gewesen, vorgehen. Dazu fehlt dem Mieter das Rechtsschutzbedürfnis (AG Münster, Urteil v. 15.3.2006, 49 C 5633/05, WuM 2006 S. 456).

Der Mieter kann weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch ist im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lässt sich auch nicht aus anderen gesetzlichen Bestimmungen herleiten, da eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Der Vermieter erlangt auch keinen Beweisvorsprung für einen späteren Rechtsstreit. Letztlich besteht im Mietrecht im Gegensatz zum Arbeitsrecht keine vergleichbare Fürsorgepflicht des Vertragspartners (BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 139/07, WuM 2008 S. 217).

Entbehrlich ist eine Abmahnung nur ausnahmsweise, wenn der Vertragsverstoß so gravierend ist, dass eine sofortige Kündigung aus besonderen Umständen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB; z. B. Straftat zum Nachteil des Vermieters, Brandstiftung) oder die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (§ 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB), weil sie mit Sicherheit nicht zu einer Beseitigung des vertragswidrigen Zustands führen kann, z. B. weil der Mieter die Beseitigung ernsthaft und endgültig verweigert oder vollendete Tatsachen geschaffen hat, sodass die Abmahnung nur eine »leere Förmelei« wäre (vgl. BGH, Urteil v. 19.2.1975, VIII ZR 195/73, MDR 1975 S. 572; LG München, Urteil v. 17.7.1985, 14 S 6598/85, ZMR 1985 S. 384).

Abnahmeprotokoll → »Wohnungsabnahmeprotokoll«

Abrechnung der Betriebskosten

1 Vereinbarung von Abschlagszahlungen

Eine Abrechnung in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sog. »Bruttomiete« vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. Auskunft oder Rechenschaft zu erteilen. Gleiches gilt bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, mit der die Betriebskosten ungeachtet ihrer Höhe abgegolten sein sollen.

In diesem Fall hat der Mieter gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Auskunft über die tatsächliche Höhe der von der Pauschale abgedeckten Betriebskosten. Eine Ausnahme kommt nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen der einzelnen Betriebskosten jedoch nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen bei anderen Positionen ausgeglichen werden. Somit kann ein Auskunftsanspruch nur dann entstehen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sich die von der Pauschale erfassten Betriebskosten insgesamt ermäßigt haben. Ferner ist der Vermieter grundsätzlich auch nicht verpflichtet, die anfängliche Kalkulation einer Betriebskostenpauschale offenzulegen. Die Höhe der Pauschale kann von den Parteien im Rahmen der Vertragsautonomie frei vereinbart werden (BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11, WuM 2011 S. 688).

Im frei finanzierten Wohnungsbau dürfen lediglich die Kosten der Sammelheizung und Warmwasserversorgung (s. »Betriebskosten«, Abschnitt 2.4 »Die Kosten der Heizung (Nr. 4)« und Abschnitt 2.5 »Die Kosten der Warmwasserversorgung (Nr. 5)«) nicht in der Miete enthalten oder als Pauschale vereinbart sein (Unzulässigkeit einer »Warmmiete«), da diese nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung (s. »Heizkostenverordnung«) getrennt zu erfassen und zu verteilen sind. Bezüglich der übrigen Betriebskosten steht es den Parteien frei, eine Bruttomiete, in der diese enthalten sind, oder eine Nettomiete zzgl. einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten oder eine Betriebskostenpauschale zu vereinbaren (§ 556 Abs. 2 BGB). Nur im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau und im steuerbegünstigten oder frei finanzierten Wohnungsbau, der mit Wohnungsfürsorgemitteln gefördert worden ist, ist die Vereinbarung einer Nettomiete zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung vorgeschrieben (§ 27 Abs. 3 II. BV).

Die Verpflichtung des Mieters zur Leistung von Vorauszahlungen setzt eine eindeutige Vereinbarung voraus. § 556 Abs. 2 S. 2 BGB, wonach für Betriebskosten angemessene Vorauszahlungen vereinbart werden dürfen, gibt selbst keinen Anspruch auf Leistung von Vorauszahlungen. Er geht vielmehr vom Bestehen einer entsprechenden wirksamen vertraglichen Vereinbarung aus.

Zur Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung ist erforderlich, dass darin eindeutig bestimmt ist, dass und welche Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind.

Nach der Rechtsprechung des BGH genügt es, dass der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch die Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung (bis 31.12.2003 Anlage 3 zur § 27 II. BV; s. »Betriebskosten«) umschrieben und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitgeteilt wird. Eine Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten ist nicht erforderlich (BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 137/09, WuM 2010 S. 153; Beschluss v. 23.2.2010, VIII ZR 199/09, WuM 2010 S. 294).

Ist die Vereinbarung mangels Bestimmtheit unwirksam, muss der Mieter den monatlich vereinbarten Beitrag trotzdem zahlen. Dieser ist dann aber nicht als Vorauszahlung auf die Betriebskosten anzusehen, sondern als Teil der Bruttokaltmiete mit der Folge, dass der Beitrag – im Gegensatz zu einem Vorauszahlungsbetrag – für die Zukunft nicht geändert werden kann. Auch als Betriebskostenpauschale kann die unwirksame Vorauszahlung nicht angesehen werden (LG Berlin, Urteil v. 14.12.2006, 67 S 221/06, MM 2007 S. 111).

Ist umgekehrt die Umlage von Betriebskosten wirksam vereinbart, aber kein Vorauszahlungsbetrag angesetzt, ist der Mieter dennoch nach Vorlage einer Abrechnung des Vermieters zur Zahlung der vereinbarten Betriebskostenpositionen verpflichtet (KG Berlin, Urteil v. 27.11.2006, 12 U 182/04, ZMR 2007 S. 364).

Ist jedoch in einem Mietvertrag die Vereinbarung »In der Miete sind die Betriebskosten enthalten/nicht enthalten« nicht durch Ausstreichen verdeutlicht, handelt es sich um eine Bruttomiete, in der sämtliche Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten enthalten sind, sodass der Mieter neben der Miete keine zusätzlichen Zahlungen leisten muss (LG Berlin, Urteil v. 26.1.2015, 67 S 241/14, GE 2015 S. 387).

Entstehen Betriebskosten erst, nachdem die Vertragsparteien Teilinklusivmiete vereinbart haben, können diese – auch kraft konkludenter Vereinbarung (widerspruchslose Berechnung) – umgelegt oder zum Gegenstand einer Vorauszahlung gemacht werden (BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 99/03, NZM 2004 S. 253). Somit darf der Vermieter die notwendigen Folgekosten (laufende Betriebskosten), die durch eine nachträgliche Modernisierung (z. B. Einbau einer Gaszentralheizung) ausgelöst werden, auch dann auf den Mieter abwälzen und ist daher auch dann zur Geltendmachung von angemessenen Vorauszahlungen berechtigt, wenn an sich eine Bruttomiete (ohne zusätzliche Vorauszahlungen) vereinbart worden war (LG Berlin, Urteil v. 29.7.2004, 62 S 111/04, ZMR 2005 S. 192; s. auch Flatow, DWW 2007 S. 195, wonach neu entstehende Betriebskosten, z. B. nach Einbau eines Aufzugs oder Umstellung von Einzelöfen auf Zentralheizung, aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) umlagefähig sind, da die Parteien die Umlage auch bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart hätten, wenn ihnen die Modernisierung mit den entsprechenden Folgekosten bei Vertragsabschluss bereits bekannt gewesen wäre).

Daher kann der Vermieter auch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrags aufgrund einer Modernisierung entstanden sind; so z. B. beim nachträglichen Einbau von Rauchmeldern (AG Lübeck, Urteil v. 5.11.2007, 21 C 1668/07, ZMR 2008 S. 302).

Bei gewerblicher Vermietung kann im Sinne von § 9 UStG vereinbart werden, dass »Miete und Betriebskostenvorauszahlungen zzgl. Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe zu zahlen sind, soweit der Vermieter die Mieteinkünfte der Umsatzsteuer unterworfen hat«. Im Fall einer derartigen Vereinbarung umfasst die Umsatzsteuerpflicht die gesamten Betriebskosten unabhängig davon, ob die einzelne Betriebskostenart bereits mit Vorsteuern belastet ist oder ob keine Vorsteuern anfallen, so z. B. bei der Grundsteuer. Für Versicherungskosten ist die Umsatzsteuer auch nicht durch die Versicherungssteuern abgegolten, da diese nach der Rechtsprechung des BFH keine Umsatzsteuer im Sinne von § 10 Abs. 2 S. 2 UStG darstellen (BGH, Urteil v. 30.9.2020, XII ZR 6/20).

Hat der Vermieter vor Abschluss eines gewerblichen Mietvertrags zur Umsatzsteuer optiert und schuldet der Mieter vertraglich die auf die Miete entfallende Umsatzsteuer, so gilt dies im Wege ergänzender Vertragsauslegung auch für die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Umsatzsteuer auf das sich aus der Schlussabrechnung ergebende Nebenkostensaldo, da Betriebskosten nach der Gesetzessystematik Bestandteil der Miete sind. Anderenfalls hätte der Vermieter einen Verlust in Höhe der Umsatzsteuer, da er die Steuer in jedem Fall abführen muss, wogegen der Mieter begünstigt wäre, weil er nur den Nettobetrag an den Vermieter zahlen müsste, gleichzeitig aber die darauf entfallende Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen könnte (BGH, Urteil v. 30.9.2020, a. a. O.).

Befindet sich der Mieter mit der Zahlung der laufenden Betriebskosten in Verzug, kann der Vermieter einer Wohnung kein Zurückbehaltungsrecht an der Energieversorgung geltend machen, d. h., er ist nicht berechtigt, die Versorgung des Mieters mit Wasser und Heizung zu unterbrechen (LG Göttingen, Beschluss v. 7.3.2003, 5 T 282/02, WuM 2003 S. 626).

Im frei finanzierten Wohnungsbau kann für sämtliche Betriebskosten ein Vorauszahlungsbetrag vereinbart werden. Eine Aufgliederung ist nicht erforderlich. Gleiches gilt für preisgebundene Wohnungen (z. B. Sozialwohnungen). Auch hier genügt es, dass der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die voraussichtlichen Kosten für jede Betriebskostenart gesondert anzugeben. Eine solche Verpflichtung ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck des § 20 NMV (BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 137/09).

Ferner ist der Vermieter nicht verpflichtet, eventuelle Kostensteigerungen gegenüber dem Vorjahr zu erläutern. Eine solche Verpflichtung ist den §§ 20 Abs. 4, 7 NMV nicht zu entnehmen (BGH, Urteil v. 13.1.2010, a. a. O.).

Für den Bereich der preisfreien Wohnungen hat der BGH bereits mit Urteil v. 28.5.2008 (VIII ZR 261/07, NZM 2008 S. 567) entschieden, dass der Vermieter nicht zur Erläuterung von Kostensteigerungen verpflichtet ist.

In einem Gewerbemietvertrag über ein Haus kann auch wirksam vereinbart werden, dass der Mieter keine Betriebskostenvorauszahlungen leistet, sondern die Betriebskosten, die der Mieter nicht direkt mit den Versorgern abrechnet, zunächst vom Vermieter verauslagt und dann dem Mieter einmal im Jahr in Rechnung gestellt werden (LG Potsdam, Urteil v. 13.4.2004, 3 O 101/03, NZM 2005 S. 303).

Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter auf Zahlung von Betriebskosten sind – unabhängig davon, ob sie separat gezahlt werden oder in einer Bruttomiete enthalten sind – unpfändbar. Dies gilt sowohl für Vorauszahlungen als auch für Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung (OLG Celle, Beschluss v. 13.4.1999, 4 W 48/99, ZMR 1999 S. 697).

Teilzahlungen des Mieters ohne ausdrückliche oder schlüssige Tilgungsbestimmung sind gemäß § 366 Abs. 2 BGB vorrangig nicht auf die Grundmiete, sondern auf die Betriebskostenvorauszahlung zu verrechnen. Dieser Vorauszahlungsanspruch stellt für den Vermieter die »lästigere« Forderung im Sinne von § 366 BGB dar, der weniger gesichert ist als der Anspruch auf die Grundmiete, da der Vermieter ihn nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen kann (OLG Brandenburg, Urteil v. 3.3.2010, 3 U 108/08, ZMR 2010 S. 753; OLG Köln, Urteil v. 11.6.2010, 1 U 66/09, ZMR 2010 S. 850).

Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteile v. 16.6.2010, VIII ZR 258/09 und 18.5.2011, VIII ZR 271/10) steht dem Vermieter jedoch für die Zeit nach Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist kein Anspruch auf Vorauszahlungen mehr zu; er kann Nebenkosten nur noch aufgrund einer Abrechnung in der sich daraus ergebenden Höhe verlangen.

2 Änderung der Mietstruktur

Grundsätzlich besteht kein Rechtsanspruch des Vermieters auf Änderung des Mietvertrags, sodass die Umstellung einer vereinbarten Bruttomiete (Inklusivmiete) bzw. Teilbruttomiete (Teilinklusivmiete) auf eine Nettomiete zzgl. einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten (Änderung der Mietstruktur) nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist.

Anders ist die Rechtslage, wenn der Mietvertrag in einer zusätzlichen Vereinbarung die (einseitige) Befugnis des Vermieters enthält, eine (Teil-)Inklusivmiete in eine Nettomiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen umzuwandeln. Bei einem solchen zulässigen Änderungsvorbehalt genügt die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV bzw. auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung, um die vom Mieter jetzt zusätzlich zur Miete zu zahlenden Betriebskosten in ausreichend transparenter Weise zu bestimmen (BGH, Beschluss v. 6.4.2011, VIII ZR 199/10, GE 2011 S. 815).

Wird jedoch ein Mieter, der vertraglich nur zur Zahlung eines kleinen Teils der tatsächlich anfallenden Betriebskosten verpflichtet ist (Teilinklusivmiete), allein durch ein Schreiben des Vermieters ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung dazu veranlasst, einer Umstellung auf eine Nettomiete zzgl. einer Vorauszahlung auf sämtliche Betriebskosten (gemäß Betriebskostenverordnung) zuzustimmen, kann der Mieter diese Zustimmung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) anfechten, wenn ihm in dem Schreiben des Vermieters vorgespiegelt wurde, die geänderte Mietstruktur wäre nicht nur »zeitgemäß«, sondern für ihn auch in jedem Fall günstiger und das Schreiben auch keinen Hinweis auf mögliche Risiken der Mietstrukturumstellung (Nachzahlung von Betriebskosten) enthält (AG München, Urteil v. 14.8.2003, 453 C 36238/02; LG München, Beschluss v. 19.3.2004, 15 S 19692/03, NZM 2004 S. 421).

2.1 Bei frei finanzierten Wohnungen

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass eine Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht im frei finanzierten Wohnungsbau gemäß § 556a Abs. 2 BGB für Betriebskosten, deren Umfang bzw. Verursachung erfasst werden, z. B. durch entsprechende Zähler (beim Wasserverbrauch) oder Müllgefäße (bei der Müllbeseitigung).

Insofern hat der Vermieter die Möglichkeit, durch einseitige Erklärung (in Textform; s. »Schriftform«) von einer Brutto- bzw. Teilinklusivmiete oder einer Betriebskostenpauschale zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung solcher Betriebskosten überzugehen.

Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so muss diese entsprechend herabgesetzt werden.

Das Recht des Vermieters gemäß § 556a Abs. 2 BGB, durch einseitige Erklärung von einer vereinbarten Brutto- bzw. Teilinklusivmiete oder Betriebskostenpauschale zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung überzugehen, besteht auch bei Mietverhältnissen, die vor Inkrafttreten des § 556a BGB am 1.9.2001 begründet worden sind (BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 97/11, WuM 2011 S. 682).

Die Kosten der Müllbeseitigung (s. »Betriebskosten«, Abschnitt 2.8 »Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Nr. 8)«) kann der Vermieter auf eine verbrauchsabhängige Müllentsorgung mit Kostenumlage auf die jeweiligen Mieter umstellen, in dem er anstelle des vorhandenen Müllcontainers einzelne Restmüllbehälter den Mietparteien bedarfsgerecht zur Verfügung stellt. Dabei kann der Vermieter den vormaligen verbrauchsunabhängigen Umlageschlüssel für die Müllgebühren (z. B. nach Wohnfläche) einseitig ändern, indem er den Umlageschlüssel nach der Müllgebühr für die zur Verfügung gestellte Mülltonne bestimmt (AG Brandenburg, Urteil v. 25.10.2004, 32 C 543/03, WuM 2010 S. 423).

Da § 556a Abs. 2 S. 1 BGB den Vermieter berechtigt, die Betriebskosten »ganz oder teilweise« nach einem Maßstab umzulegen, der der erfassten und unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt, ist der Vermieter nicht verpflichtet, verursachungsabhängige Betriebskosten zu 100 % nach der erfassten Verursachung umzulegen. Der Vermieter darf in gewissem Umfang auch verursachungsunabhängige Kostenbestandteile, z. B. einen pauschalen Festanteil, in die Umlage einbeziehen.

Dementsprechend ist es bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung zulässig, eine feste Mindestmüllmenge in angemessenem Umfang anzusetzen (hier: zehn Liter Restmüll pro Woche bei einem Zweipersonenhaushalt). Eine solche Regelung verfolgt den berechtigten Zweck, eine illegale Abfallentsorgung als wirtschaftlich sinnlos erscheinen zu lassen (BGH, Urteil v. 6.4.2016, VIII ZR 78/15).

Die Erklärung des Vermieters über die Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig und wirkt nur für die Zukunft. Dies schließt jedoch nicht aus, dass das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut ausgeübt wird. Dies ist auch sachgerecht, da die Überprüfung, ob der gewählte Maßstab noch dem Gerechtigkeitsgebot entspricht, von den tatsächlichen Gegebenheiten abhängt und nach Ablauf des Abrechnungszeitraums und den gegebenen Umständen korrekturbedürftig sein kann (BGH, Urteil v. 6.4.2016, a. a. O.).

Die Möglichkeit der einseitigen Umstellung durch den Vermieter auf eine Direktabrechnung zwischen Mieter und Leistungserbringer besteht nicht mehr. Allerdings bleiben ältere Vereinbarungen, z. B. eine im Formularmietvertrag aus dem Jahr 1993 dem Vermieter vorbehaltene Vertragsänderung zur Direktabrechnung und Direktlieferung, wirksam. Daran ändert der Umstand nichts, dass die Option der Direktabrechnung durch das Mietrechtsreformgesetz (vom 1.9.2001) abgeschafft wurde (LG Hamburg, Urteil v. 11.11.2005, 311 S 34/05, WuM 2006 S. 96). Bestimmt der Vermieter gemäß dem (bis 31.8.2001 geltenden) § 4 Abs. 5 Nr. 2 MHG, dass die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung unmittelbar mit demjenigen abgerechnet werden, der die entsprechenden Leistungen erbringt, kann sich der Leistungserbringer zur Erfüllung der von ihm übernommenen Leistungspflichten auch Dritter bedienen (BGH, Urteil v. 25.11.2009, VIII ZR 235/08). Die Vertragsparteien sind auch jetzt nicht gehindert, diese Möglichkeit vertraglich zu vereinbaren (vgl. Begründung des Gesetzentwurfs, abgedruckt in NZM 2000 S. 438).

Allerdings sind Wasserversorgungsunternehmen auch bei einer Monopolstellung grundsätzlich nicht verpflichtet, Versorgungsverträge mit den Mietern abzuschließen und den Grundstückseigentümer als Vermieter aus seinem Vertragsverhältnis zu entlassen (BGH, Urteil v. 30.4.2003, VIII ZR 279/02, [KG] NZM 2003 S. 551).

Wird das Wasser verbrauchsabhängig abgerechnet und zeigt der Hauptwasserzähler des Hauses einen größeren Verbrauch an als die Wohnungswasserzähler zusammen, erfolgt eine Abrechnung entsprechend dem Hauptwasserzähler, wobei die Wasserkosten anteilig nach dem Verhältnis der Anzeigewerte der Wohnungszähler auf die Mieter verteilt werden (AG Dortmund, Urteil v. 5.2.1992, 120 C 14181/91, DWW 1992 S. 180).

Differenzen zwischen der vom Hauptzähler gemessenen Gesamtwassermenge und den erfassten Einzelmengen sind aufgrund von Messtoleranzen technisch nicht zu vermeiden. Sofern diese alle Mieter gleichermaßen betreffen, sind sie in einem Umfang von ca. 20 % noch hinzunehmen und beeinträchtigen nicht die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung (LG Duisburg, Beschluss v. 22.2.206, 13 T 9/06, WuM 2006 S. 199).

Eine Messdifferenz von mehr als 20 % schließt jedoch die Umlage der Unterschiedsmenge aus (LG Braunschweig, Urteil v. 22.12.1998, 6 S 163/98, WuM 1999 S. 294).

Dürfen Wasserzähler nicht mehr zur Erfassung des tatsächlichen Verbrauchs verwendet werden, z. B. weil die gesetzlichen Eichfristen abgelaufen sind (fünf Jahre für Kaltwasserzähler), gilt der gesetzliche Umlagemaßstab nach Quadratmeter, wobei ein Abzug von 15 % anzusetzen ist, der erfahrungsgemäß der Kostendifferenz zwischen verbrauchsabhängiger und verbrauchsunabhängiger Abrechnung entspricht. Eine Abrechnung nach der Personenzahl kommt nur bei einer entsprechenden vorherigen Vereinbarung in Betracht (LG Kleve, Urteil v. 19.4.2007, 6 S 205/06, ZMR 2007 S. 621).

Gleiches gilt, wenn die Ablesung funktionsfähiger Verbrauchszähler unterbleibt und infolgedessen die vertraglich geschuldete verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten nicht möglich ist. Auch in diesem Fall kann nach dem Maßstab der Wohnfläche abgerechnet werden, wobei grundsätzlich eine Kürzung des sich danach ergebenden Abrechnungsbetrags (um 15 % analog § 12 HeizkostenV) unter dem Gesichtspunkt eines Schadenersatzanspruchs infolge einer Vertragsverletzung in Betracht kommt (BGH, Beschluss v. 13.3.2012, VIII ZR 218/11, WuM 2012 S. 316).

2.2 Bei preisgebundenen Wohnungen

Eine weitere Ausnahme von dem Grundsatz, dass die Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht bei preisgebundenem Wohnraum, da hier Betriebskosten nicht in der Miete enthalten sein dürfen (§ 27 Abs. 3 II. BV) und eine Bruttomiete spätestens bis 31.12.1986 auf eine Nettokaltmiete umgestellt werden musste. Dies ist jedoch keine Ausschlussfrist, sodass die einseitige Umstellung auch noch nach diesem Zeitpunkt, längstens jedoch bis zum Ablauf der Preisbindung der konkreten Wohnung, vorgenommen werden kann (LG Koblenz, Urteil v. 21.7.1995, 14 S 102/95, WuM 1996 S. 560).

Ferner kann der Vermieter durch einseitige Erklärung (§ 10 Abs. 1 WoBindG) den Katalog der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten für zukünftige Abrechnungszeiträume auch auf solche Kostenarten ausdehnen, deren Umlagefähigkeit im Mietvertrag noch nicht vereinbart war. Ausreichend ist, dass der Vermieter dem Mieter Art und Höhe der neu umgelegten Betriebskosten bekannt gibt. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nur die Umlage einzelner Betriebskosten vorsieht (Teilinklusivmiete). Die Umlage kann auch dadurch erfolgen, dass der Vermieter dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst (BGH, Urteil v. 14.4.2010, VIII ZR 120/09). Ausgeschlossen ist dies nur, wenn die Umlage der betreffenden Kosten im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen ist oder sich aus den Umständen ergibt (vgl. § 10 Abs. 4 WoBindG). Die einseitige Gestaltungserklärung (§ 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG) ist jedoch nur wirksam, wenn in ihr die Umstellung berechnet und erläutert ist. Dies erfordert für die Umstellung von Altverträgen eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung und eine Berechnung und Erläuterung der für die Umlage vorgesehenen Betriebskosten. Hierzu ist erforderlich, dass die in die Umlage einzubeziehenden Betriebskosten einzeln und namentlich aufgeführt werden; der bloße Hinweis auf Betriebs- oder Nebenkosten reicht nicht aus (LG Aachen, Urteil v. 28.10.1994, 5 S 177/94, WuM 1995 S. 545). Die Umstellung kann jedoch nicht rückwirkend, sondern nur für die Zukunft erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag eine Gleitklausel (s. »Mieterhöhung«) enthält (LG Bonn, Urteil v. 26.7.1995, 6 S 111/95, WuM 1997 S. 229).

Nach Beendigung der Preisbindung kann die Umstellung der Mietstruktur nur noch einvernehmlich erfolgen. Kommt eine Einigung nicht zustande, verbleibt es bei der vereinbarten Bruttomiete.

2.3 Schlüssige Änderungen

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter zur Zahlung bestimmter Betriebskosten verpflichtet ist, kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch schlüssig, d. h. durch ein bestimmtes Verhalten der Vertragsparteien, geändert bzw. erweitert werden. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter Betriebskosten in Rechnung stellt, deren Umlage vertraglich nicht vereinbart ist, und der Mieter diese dennoch über einen Zeitraum von mehreren Jahren (hier: sechs Jahre) vorbehaltlos bezahlt. Solche schlüssig abgegebenen Willenserklärungen sind aus Sicht des Erklärungsempfängers – des Vermieters – auszulegen und können von diesem dahin verstanden werden, dass der Mieter mit der Abwälzung der erhöhten Nebenkostenabrechnungen einverstanden ist (BGH, Beschluss v. 29.5.2000, XII ZR 35/00, NZM 2000 S. 961).

Allerdings kommt eine (stillschweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht schon dadurch zustande, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht. Denn aus Sicht des Mieters ist der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters zu entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeiführen zu wollen (BGH, Urteile v. 10.10.2007, VIII ZR 279/06, NJW 2008 S. 283 und v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06, NJW 2008 S. 1302). Solche besonderen Umstände können vorliegen, wenn der Vermieter seinem Mieter eine Änderung der Betriebskosten telefonisch oder schriftlich mitteilt und danach eine Abrechnung übersendet, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten eingestellt sind. Darin kann ein Angebot des Vermieters auf Erweiterung der Umlagevereinbarung gesehen werden, das der Mieter durch Begleichung der Nachforderung oder Zahlung der erhöhten Vorauszahlungen annimmt (BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 36/14, GE 2014 S. 1134).

Fraglich ist insofern, ob solche »besonderen Umstände« auch bei einem Wechsel des Vermieters (z. B. nach Verkauf des Mietobjekts) vorliegen können, wenn dieser dann in seiner Betriebskostenabrechnung nicht vereinbarte Betriebskosten umlegt (so z. B. KG Berlin, Urteil v. 31.3.2014, 8 U 135/13, GE 2015 S. 55, wonach eine konkludente Einigung über die Umlage weiterer Betriebskosten auch dadurch zustande kommen kann, dass ein Gewerberaummieter die von dem neuen Vermieter in der Betriebskostenabrechnung umgelegten Kosten für Instandhaltung und Verwaltung über vier Jahre hinweg zahlt, ohne zu rügen, dass es hierfür an einer vertraglichen Grundlage fehlt).

Bezüglich Betriebskosten, die vom Mieter bei Abschluss des Mietvertrags selbst getragen wurden (z. B. Müllentsorgung durch Bereitstellung von Müllgefäßen auf eigene Kosten), die aber inzwischen durch organisatorische Änderungen (Bereitstellung größerer Müllgefäße durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) auf den Vermieter übergegangen sind, ist die dadurch entstandene Lücke im Mietvertrag im Wege ergänzender Vertragsauslegung dahin zu schließen, dass der Mieter diese Kosten weiterhin nunmehr in Form von Betriebskosten gegenüber dem Vermieter zu tragen hat (BGH, Urteil v. 9.7.2014, a. a. O.).

Umgekehrt bedeutet es mangels eines entsprechenden Rechtsbindungswillens auch keinen schlüssigen Verzicht des Vermieters auf bestimmte Betriebskostenpositionen, wenn er jahrelang nur einen Teil der umlegbaren Betriebskosten in die Abrechnung aufgenommen hat (AG Neuss, Urteil v. 3.11.1995, 36 C 234/95, DWW 1996 S. 284). Dieser Umstand allein reicht für die Annahme einer entsprechenden stillschweigenden Änderung des Mietvertrags nicht aus. Voraussetzung für ein schlüssiges Angebot des Vermieters auf Reduzierung der vereinbarten Betriebskostenpositionen wäre ein Verhalten des Vermieters, mit dem dieser einen entsprechenden Rechtsfolgewillen zum Ausdruck bringt. In der Umlage nur eines Teils der vereinbarten Betriebskosten kann ein solches Angebot nicht gesehen werden. Die Annahme, ein Vermieter von Geschäftsräumen würde damit schlüssig ohne ersichtlichen Grund auf die Zahlung nicht unerheblicher Beträge verzichten, ist lebensfremd. Ohne das Vorliegen weiterer Anhaltspunkte kann ein Mieter somit nicht annehmen, dass der Vermieter die nicht abgerechneten Betriebskostenpositionen für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses nicht mehr geltend machen will (BGH, Urteil v. 27.1.2010, XII ZR 22/07). Dementsprechend bewirkt auch eine nur teilweise Umlage von Betriebskosten (z. B. nur Erhöhungsbetrag statt vereinbartem vollen Betrag) keine Änderung des Mietvertrags für die Zukunft, da darin aus Sicht des Erklärungsempfängers, d. h. des Mieters, keine auf eine Vertragsänderung abzielende Willenserklärung des Vermieters zu sehen ist (LG Mannheim, Urteil v. 23.11.2005, 4 S 64/05, DWW 2006 S. 68).

Allein das Untätigbleiben beider Vertragsparteien führt nicht zu einer Änderung des Mietvertrags. Rechnet z. B. der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen über einen längeren Zeitraum nicht über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen ab und zahlt der Mieter aber trotzdem die Vorauszahlungen vorbehaltlos weiter, führt dies nicht zu einer Umstellung des Mietvertrags dahingehend, dass nunmehr anstelle einer abrechenbaren Vorauszahlung eine Betriebskostenpauschale vereinbart wäre.

Bei einer Mehrheit von Mietern (z. B. einem Ehepaar) kann eine nachträgliche Änderung der Betriebskostenvereinbarung, z. B. dahingehend, dass die vereinbarten Zahlungen künftig nicht mehr als (abzurechnende) Vorauszahlungen, sondern als (nicht abzurechnende) Pauschale gelten soll, nur mit allen Vertragspartnern auf Mieterseite getroffen werden. Eine stillschweigende Genehmigung einer solchen nachträglichen Änderung durch die an der Vereinbarung nicht beteiligten Mieter liegt nicht darin, dass in der Folgezeit keine Abrechnungen verlangt werden bzw. die Nichterteilung von Abrechnungen nicht beanstandet wird (BGH, Urteil v. 16.3.2016, VIII ZR 326/14, WuM 2016 S. 353).

Für eine Änderung des Mietvertrags ist vielmehr ein Verhalten einer Partei erforderlich, das aus Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt. Bloßes Untätigbleiben ist hierfür nicht ausreichend (BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06, WuM 2008 S. 225).

Der erforderliche Vertragsänderungswille kann sich z. B. daraus ergeben, dass für Heizung und übrige Betriebskosten getrennte Vorauszahlungsbeträge vereinbart wurden und jahrelang (hier: 14 Jahre) zwar stets über die Heizkosten, nicht aber über die übrigen Betriebskosten abgerechnet worden ist. Dies kann aus der maßgeblichen Sicht des Erklärungsempfängers nur dahin verstanden werden, dass man über die übrigen Betriebskosten nicht abrechnen, sondern es bei einem pauschalen Ausgleich belassen wollte (LG Hamburg, Urteil v. 3.9.2004, 311 S 26/04, NZM 2005 S. 216).

Eine Verwirkung kann nicht angenommen werden, wenn der Vermieter seit Beginn des Mietverhältnisses vertraglich umgelegte Betriebskosten nicht geltend gemacht hat (LG Waldshut-Tiengen, Urteil v. 25.1.2001, 1 S 60/00, WuM 2001 S. 245; a. A. AG Gießen, Urteil v. 19.10.2004, 48 MC 484/04, NJW-RR 2005 S. 309, wonach es im Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 29.5.2000, a. a. O.) der Gleichheitsgrundsatz gebietet, dass umgekehrt auch der Vermieter in späteren Jahren keine Betriebskosten mehr nachfordern kann, wenn er diese trotz Umlagefähigkeit über Jahre hinweg nicht geltend gemacht hat). Deshalb muss der Mieter eine sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachforderung auch bezahlen, wenn der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen 20 Jahre lang keine Abrechnung vorgelegt hat und auch keine besonderen Umstände ersichtlich sind, die aus Sicht des Mieters die Annahme rechtfertigen, der Vermieter wolle durch das Unterlassen der Abrechnung den Mietvertrag zu seinem Nachteil dahin abändern, dass künftig eine Pauschale ohne Abrechnungsmöglichkeit vereinbart sein soll (BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06, WuM 2008 S. 225).

Solche besonderen Umstände können sich z. B. aus einer schriftlichen Mitteilung des Vermieters ergeben.

Teilt der Vermieter dem Mieter schriftlich mit, dass er künftig auch andere als die im Mietvertrag vereinbarten Betriebskosten umlegen wird, und zahlt der Mieter daraufhin über mehrere Jahre vorbehaltlos auch diese weiteren Betriebskostenpositionen, kommt ein rechtsgeschäftlicher Bindungswille des Mieters hinreichend deutlich zum Ausdruck, sodass von einer entsprechenden Änderung des Mietvertrags auszugehen ist (LG Kassel, Urteil v. 11.7.1996, 1 S 143/96, DWW 1996 S. 312).

Bei Fehlen einer Vorauszahlungsvereinbarung können sich die Parteien zumindest stillschweigend auf die Leistung von Vorauszahlungen geeinigt haben, wenn der Mieter die vom Vermieter geforderten Vorauszahlungen über mehr als neun Jahre vorbehaltlos geleistet hat (OLG Düsseldorf, Urteil v. 29.9.2005, 10 U 86/05, DWW 2006 S. 21).

Ferner liegt eine schlüssige Änderung der Mietstruktur vor, wenn der Mieter trotz einer vertraglichen Bruttomiete einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auf Basis einer Nettomiete ausdrücklich zugestimmt