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- Herausgeber: Haufe Lexware
- Kategorie: Fachliteratur
- Serie: Haufe TaschenGuide
- Sprache: Deutsch
- Veröffentlichungsjahr: 2020
Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter? Wer trägt die Kosten für Reparaturen? Welche bauliche Veränderungen sind erlaubt? Was ist beim Wechsel des Eigentümers zu beachten? Die Experten von Haus + Grund München beantworten kompakt und verständlich alle wichtigen Fragen. Inhalte: - Alle wichtigen Themen von Abrechnung der Betriebskosten bis Zeitmietvertrag - Mieterhöhung, Mietminderung und Mietpreisbremse: Was ist erlaubt und welche Fristen gelten? - Einzug, Auszug, bauliche Veränderungen - Schönheitsreparaturen: Welche Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind - Rechtssichere Kündigung durch den Mieter oder Vermieter - Neu in der 3. Auflage: Verschärfung der Mietpreisbremse sowie wichtige Fragen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie
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Seitenzahl: 119
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[2]Inhalt
Hinweis zum UrheberrechtImpressumVorwortAbrechnung der BetriebskostenAuswahl des MietersBauliche Veränderungen durch den MieterBeendigung des MietverhältnissesBesichtigung der WohnungBetriebskostenCorona-Pandemie: Häufig gestellte FragenDatenschutz (DSGVO)EichungEigenbedarfEigentümerwechselEinbruch in der MietwohnungEnergieausweisGarageGewerbliche Nutzung der MieträumeHausmeisterKautionKündigung des MietverhältnissesMängel in der MietwohnungMieteMieterhöhungMietminderungMietpreisbremse ModernisierungMusizierenPflichten des MietersRauchenRauchwarnmelder Rückgabe der WohnungSchönheitsreparaturenTierhaltungUntervermietungVerjährung von AnsprüchenWohnflächeWohnungsschlüsselZeitmietvertragZentralheizungAbkürzungsverzeichnisDie AutorenWeitere LiteraturHinweis zum Urheberrecht
Haufe Lexware GmbH & Co KG
[134]Impressum
Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek
Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://www.dnb.dnb.de abrufbar.
Rudolf Stürzer, Michael Koch
Mietrecht von A–Z – 110 Fragen und Antworten für Mieter und Vermieter
3., komplett aktualisierte und erweiterte Auflage 2020
© 2020, Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Munzinger Straße 9, 79111 Freiburg
Redaktionsanschrift: Fraunhoferstraße 5, 82152 Planegg/München
Internet: www.haufe.de
E-Mail: [email protected]
Redaktion: Jürgen Fischer
Redaktionsassistenz: Christine Rüber
Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.
Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehalten.
[4]Vorwort
Ein Buch mit 110 Fragen und Antworten kann und will auch nicht den Anspruch erheben, die immer komplizierter werdende Materie des Mietrechts umfassend darzustellen. Aus den über 50.000 Rechtsberatungen, die von den Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten des Münchner Haus- und Grundbesitzervereins für die Mitglieder jedes Jahr geleistet werden, wissen wir, dass es vielmehr Tausende von Fragen sind, die das Mietrecht für Vermieter wie für Mieter in der täglichen Praxis aufwirft.
Daraus haben wir die 110 praktisch wichtigsten und dementsprechend am häufigsten gestellten Fragen ausgewählt. Die Antworten, die so ausführlich wie unbedingt notwendig und gleichzeitig so knapp wie möglich abgefasst wurden, sind eine hilfreiche Vorinformation bei Fragen und Problemen, deren Lösung regelmäßig einer individuellen Rechtsberatung bedarf.
Mai 2020
Rudolf Stürzer
Michael Koch
[5]Abrechnung der Betriebskosten
1. Ist der Vermieter gesetzlich zur Abrechnung von Betriebskosten verpflichtet?
Der Vermieter ist nur dann zur (jährlichen) Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet, wenn der Mieter auf die Betriebskosten (in der Regel monatlich) Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sogenannte Bruttomiete vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. Auskunft oder Rechenschaft zu erteilen. Gleiches gilt bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, mit der die Betriebskosten ungeachtet ihrer Höhe abgegolten sein sollen. In einem solchen Fall hat der Mieter gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Auskunft über die tatsächliche Höhe der von der Pauschale abgedeckten Betriebskosten.
Die Verpflichtung des Mieters zur Leistung von Vorauszahlungen erfordert eine eindeutige mietvertragliche Vereinbarung. Zur Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung ist es erforderlich, dass darin eindeutig bestimmt ist, dass und welche Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind.
2. Welche Kosten dürfen in einer Betriebskostenabrechnung angesetzt werden?
Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder dessen bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Insofern können Kosten auch [6]dann »laufend« entstehen, wenn sie weder in derselben Höhe noch in denselben Zeitabständen anfallen, zum Beispiel jährlich. Auch Kosten, wie sie beispielsweise für die Reinigung des Öltanks, die Überprüfung des Aufzugs durch den TÜV oder Baumpflegemaßnahmen turnusmäßig ungefähr alle drei bis fünf Jahre entstehen, zählen zu den Betriebskosten. Dagegen fallen einmalige oder in nicht vorhersehbaren Zeitabständen entstehende Kosten nicht unter den Begriff der Betriebskosten, zum Beispiel Kosten für eine einmalige Sperrmüllabfuhr.
Der Mieter ist nur dann zur Zahlung von Betriebskosten neben der Miete verpflichtet, wenn dies eindeutig geregelt ist. Dies ist der Fall, wenn die Betriebskosten entweder durch Aufzählung einzelner Betriebskostenpositionen bestimmt oder durch Verweisung auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung bestimmbar sind (BGH, Urteil vom 2.5.2012, XII ZR 88/10). Im Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung sind die folgenden Betriebskosten aufgelistet.
Betriebskosten gemäß der BetriebskostenverordnungDie laufenden öffentlichen Lasten des GrundstücksDazu gehört insbesondere die Grundsteuer, die in voller Höhe umgelegt werden kann; ferner auch Grundsteuernachforderungen für zurückliegende Jahre. Nicht dazu zählen die Personensteuern des Vermieters wie Einkommen-, Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie eine Gewerbesteuer.Die Kosten der WasserversorgungDazu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten von Wasserzählern einschließlich der Kosten der Eichung und der Berechnung und Aufteilung, die Kosten des Betriebs der hauseigenen [7]Wasserversorgungsanlage, insbesondere die Kosten einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe, sowie die Kosten für (zum Beispiel nach der Trinkwasserverordnung) vorgeschriebene Wasseruntersuchungen (zum Beispiel auf Legionellen).Die Kosten der EntwässerungDazu zählen unter anderem die Kosten für die Haus- und Grundstücksentwässerung für Schmutz- sowie Regenwasser, die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe (insbesondere für Strom, Reinigung und Abschmieren).Nicht zu den Kosten der Entwässerung zählen Kosten der Beseitigung einer Rohrverstopfung im Hauptstrang der Abwasserleitung (zum Beispiel im Fallrohr).Die Kosten der HeizungDazu zählen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, unter anderem die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, Kosten der regelmäßigen fachmännischen Wartung und Reinigung, des Betriebsstroms (zum Beispiel für Pumpen, Brenner, Wärmefühler, Wärmepumpen etc.), die Kosten der Messung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (durch den Kaminkehrer), die Kosten von Verbrauchserfassungsgeräten einschließlich deren regelmäßige Eichung sowie der Berechnung und Aufteilung der Heizkosten auf die einzelnen Nutzer.Die Kosten der WarmwasserversorgungDazu gehören die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (Kosten für Wasserversorgung und Wassererwärmung) sowie die Kosten für die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, zum Beispiel für die Beseitigung von Wasserablagerungen (Entkalken) und Verbrennungsrückständen im Inneren der Geräte.Ferner die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellungen durch eine Fachkraft. Diese Kosten fallen an, wenn die Warmwasserversorgung [8] der Wohnung nicht über eine zentrale Warmwasserversorgungsanlage, sondern dezentral mit Einzelgeräten in der Wohnung erfolgt, beispielsweise mit Boilern oder Durchlauferhitzern.Bei einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Warmwasser fallen deren Kosten auch unter diese Position.Die Kosten verbundener Heizungs- und WarmwasserversorgungsanlagenDie Kosten des Betriebs des Personen- oder LastenaufzugsDazu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.Dagegen dürfen Kosten für Reparaturmaßnahmen, beispielsweise den Ersatz schadhafter oder verschlissener Teile, nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden.Die Kosten der Straßenreinigung und MüllbeseitigungZu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; ferner der Kosten des Winterdienstes (für Räumen und Streuen).Unter die Kosten der Müllbeseitigung fallen unter anderem die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.Die Kosten der Gebäudereinigung und UngezieferbekämpfungZu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und [9]Aufzug. Voraussetzung für die Umlage der Kosten ist, dass sie laufend entstehen. Einmalige oder in nicht vorhersehbaren Zeitabständen anfallende Reinigungsarbeiten, zum Beispiel aufgrund von Baumaßnahmen, Wasserschäden, Sachbeschädigungen oder Schmierereien (Graffiti) können nicht angesetzt werden.Entsprechendes gilt für die Kosten der Ungezieferbekämpfung. Auch diese sind nur umlagefähig, wenn sie zum Beispiel durch behördliche Anordnung zur regelmäßigen Ungezieferbekämpfung laufend entstehen; nicht jedoch, wenn sie beispielsweise zur Entseuchung einer einzelnen Wohnung notwendig werden.Die Kosten der GartenpflegeDazu gehören die Kosten der Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Sanderneuerung sowie der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.Diese Kosten können auch umgelegt werden, wenn der Mieter den Garten nicht nutzt oder nutzen will.Die Kosten der BeleuchtungDarunter fallen die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile; nicht jedoch die Kosten für den Ersatz von Beleuchtungskörpern sowie Leuchtmittel.Die Kosten der SchornsteinreinigungHierunter fallen die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung.Die anteiligen Kosten des Kaminkehrers muss der Mieter auch dann zahlen, wenn seine Wohnung nicht an den Kamin angeschlossen ist.Die Kosten der Sach- und HaftpflichtversicherungHierzu gehören die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.[10]Die Kosten für den HauswartHierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und andere geldwerte Leistungen, zum Beispiel eine verbilligte Wohnung.Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten VerteilanlageKosten des Betriebs der Einrichtungen für die WäschepflegeSonstige BetriebskostenEine wirksame Umlage von »sonstigen Betriebskosten« erfordert die genaue Bezeichnung des Kostengegenstands im Mietvertrag. Die pauschale Angabe von »sonstigen Betriebskosten« reicht nicht aus.Als sonstige Betriebskosten können angesetzt werden: Kosten für die regelmäßige Überwachung und Prüfung von Rauchwarnmeldern und Blitzableitern, für Feuerlöschgeräte, zum Beispiel Wartungskosten für das Prüfen oder Erneuern des Lösch- oder Druckmittels in regelmäßigen Abständen, für das regelmäßige Reinigen von Dachrinnen, Kosten einer Dachrinnenheizung sowie für die (turnusmäßige) Wartung von Abflussrohren und Gullys sowie von Elektroanlagen, Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit und Wartung von technischen Anlagen, zum Beispiel einer Lüftungsanlage, für Gemeinschaftseinrichtungen wie Schwimmbad, Sauna, Hobbyraum, soweit diese allen Mietern zur Verfügung stehen. Nur bei gewerblichen Mietverhältnissen: Kosten der Hausverwaltung.Führt der Eigentümer bestimmte Arbeiten (zum Beispiel Gartenpflege, Reinigung) selbst durch, kann er entweder den Betrag (ohne Umsatzsteuer) in Ansatz bringen, den er an einen Dritten, beispielsweise an ein gewerbliches Unternehmen, für diese Leistungen hätte zahlen müssen, oder die ihm konkret entstandenen Kosten umlegen.Nicht zu den Betriebskosten gehören Verwaltungskosten, das heißt die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, unter anderem zur Neuvermietung und Abnahme von Wohnungen, Abrechnung von Betriebskosten, Beauftragung von Handwerkern sowie für die gesetzliche oder freiwillige Prüfung des Jahresabschlusses.[11]Nicht zu den Betriebskosten zählen ferner Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, das heißt die Kosten, die zur Erhaltung des Gebäudes und der Wohnungen aufgewendet werden müssen. Nicht zu den Betriebskosten zählen ferner die Kosten, die dem Mieter selbst durch die Benutzung der Wohnung laufend entstehen, zum Beispiel die Kosten des Strom-/Gasverbrauchs innerhalb der Wohnung, wenn der Mieter selbst Vertragspartner des Energielieferanten ist.3. Muss der Vermieter der Betriebskostenabrechnung Kopien der Rechnungsbelege beifügen?
Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, der Abrechnung Fotokopien der Abrechnungsbelege, zum Beispiel Rechnungen oder Gebührenbescheide, beizufügen. Er kann den Mieter auf die Einsichtnahme in die Belege verweisen. Ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Kopien kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Unterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Dies kann der Fall sein, wenn der Ort der Belegeinsicht vom Mieter nicht in zumutbarer Weise und in angemessener Zeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen ist und der in einer entfernt liegenden Stadt wohnende Vermieter sich trotz Aufforderung des Mieters weigert, die Belege am Ort des Mietobjekts zur Verfügung zu stellen, oder Mieter und Vermieter heillos zerstritten sind.
Der Mieter kann grundsätzlich Einsicht in die Originalbelege verlangen. Ausdrucke von gescannten Originalbelegen stehen [12]dem Original gleich, wenn eine Verfälschung aufgrund technischer und administrativer Hürden in den internen Arbeitsabläufen praktisch ausgeschlossen werden kann. Das Einsichtsrecht des Mieters ist auch nicht auf das bloße Betrachten der Belege beschränkt. Der Mieter darf sich Notizen machen und Abschriften oder Ablichtungen, zum Beispiel mit Kamera oder Smartphone, machen.
4. Darf der Vermieter die Kosten für Heizung und Warmwasser nach der Größe der Wohnung oder nach der Zahl der Bewohner abrechnen?
Dies ist nur in wenigen Ausnahmefällen zulässig. Grundsätzlich gilt: Der Gebäudeeigentümer muss den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser erfassen und die Räume mit entsprechenden Ausstattungen versehen (§ 4 HeizkV). Auf Grundlage dieser Verbrauchserfassung muss der Gebäudeeigentümer die Kosten von Wärme und Warmwasser auf die einzelnen Nutzer verteilen, und zwar mindestens zu 50 %, höchstens zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch. In diesem Bereich (50 bis 70 %) kann der Gebäudeeigentümer den Abrechnungsmaßstab grundsätzlich frei wählen. Nur die verbleibenden Kosten (30 bis 50 %) können nach der Wohn- und Nutzfläche oder dem umbauten Raum verteilt werden. Wirksam sind Vereinbarungen, die einen höheren verbrauchsabhängigen Kostenanteil als 70 % vorsehen. Daher ist auch eine Vereinbarung zulässig, wonach ausschließlich, das heißt zu 100 %, nach [13]Verbrauch abgerechnet wird. Unwirksam ist dagegen die Vereinbarung eines niedrigeren Kostenanteils als 50 %.
Eine Ausnahme von den Bestimmungen der Heizkostenverordnung, das heißt die Möglichkeit der Umlage beispielsweise ausschließlich nach der Größe der Wohnung oder nach der Zahl der Bewohner, besteht bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt (sogenanntes Zweifamilienhaus).
5. Wie lange hat der Vermieter Zeit, über die Betriebskosten abzurechnen?
Der Vermieter muss dem Mieter die Abrechnung über die von ihm geleisteten Vorauszahlungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen, das heißt, die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb dieser Frist zugehen.
BEISPIELDie Abrechnung für das Kalenderjahr 2019 muss dem Mieter spätestens am 31.12.2020 zugehen.Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen, zum Beispiel wenn die Vorauszahlungen des Mieters nicht kostendeckend waren. Ausnahme: wenn der Vermieter die verspätete Betriebskostenabrechnung nicht zu vertreten hat, zum Beispiel weil ihm noch keine Belege oder Gebührenbescheide vorgelegen haben.
[14]Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang beim Mieter trägt der Vermieter. Daher sollte eine Betriebskostenabrechnung, die erst kurz vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist erstellt werden konnte, dem Mieter durch Boten – dies kann jede volljährige Person sein, die den Inhalt des Schriftstücks kennt – zugestellt werden. Im Streitfall ist der Bote Zeuge dafür, wann er die Abrechnung dem Mieter übergeben oder in dessen Briefkasten eingeworfen hat. Bei einem Einschreiben läuft der Vermieter Gefahr, dass der Mieter es nicht annimmt, nicht abholt oder behauptet, der Brief wäre ohne Inhalt gewesen.
