Investieren in Immobilien wie ein Profi E-Book

Matthias Hoffmann

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2024

Seitenzahl: 385

Beschreibung

Trotz Inflation, Zinswende und staatlichen Sanierungsvorschriften - die Investition in eine Immobilie lohnt sich nach wie vor. Doch wo und wie findet man das passende Objekt? Wie überzeugt man Banken von einer Finanzierung? Soll die Immobilie als reine Kapitalanlage dienen oder auch selbst genutzt werden? Matthias Hoffmann beantwortet die wichtigsten Fragen rund um die Immobilienanlage. Er stellt erprobte Strategien vor und beleuchtet den deutschen Immobilienmarkt, die für Investor:innenen relevanten gesellschaftlichen Entwicklungen sowie die politischen Rahmenbedingungen. Das Buch ist nach dem Lebenszyklus einer Immobilie gegliedert: von der Idee über die Suche nach dem richtigen Objekt über Auswahl und Finanzierung, Kauf und Vermietung bis hin zu Verkauf bzw. Schenkung. Inhalte: - Die Finanzierung: Finanzierungsbegriffe, Kaufnebenkosten, Darlehen, Laufzeiten, Tilgung - Suche nach einem geeigneten Objekt: Internetportale, Insolvenzen, Makler, Zwangsversteigerungen - Auswahl: Lage des Grundstücks, Marktanalyse, Besichtigungen, Bewertungen - Kauf, Neubau, Altbaurenovierung und Nutzungsänderung: Vorgehen und Kosten - Mietersuche: Auswahl, Mietvertrag, Übergabeprotokoll - Regelmäßige und unregelmäßige Verwaltungstätigkeiten - Übergabe von Immobilienbesitz: Verkauf, Verschenkung, VererbungDie digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren BüchernJetzt nutzen auf mybookplus.de.

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+Impressum1 Vorwort2 Für wen das Buch gedacht ist3 Die Finanzierung3.1 Investitionsbegriffe3.2 Das erste Bankgespräch3.3 Kaufnebenkosten3.4 So rechnet die Bank3.5 Annuitätendarlehen3.6 Zinsbindung und Vertragslaufzeit3.7 Kombination von Laufzeiten3.8 Sondertilgungen3.9 Endfälliges Darlehen3.10 Anschlussfinanzierung3.11 Finanzierungsbegriffe3.12 Das Wichtige in Kürze4 Die Suche nach einem geeigneten Objekt4.1 Internetportale4.2 Insolvenzen4.3 Makler4.4 Listenplatz4.5 Zwangsversteigerungen4.6 Konversionen von Gewerbeflächen4.7 Das Wichtige in Kürze5 Die Auswahl eines geeigneten Objekts5.1 Die Kaufpreiszerlegung5.2 Die Lage des Grundstücks5.3 Die Marktanalyse5.4 Besichtigungen5.5 Die Bewertung von Immobilien als Kapitalanlage5.6 Die Eigenkapitalrendite5.7 Mieteinkünfte und Mietrendite5.8 Wertsteigerungen5.9 Das Wichtige in Kürze6 Der Kauf einer Immobilie6.1 Der Kaufvertrag6.2 Der Notartermin6.3 Die Übergabe der Kaufsache6.4 Das Kataster6.5 Das Grundbuch6.6 Baulasten6.7 Das Wichtige in Kürze7 Der Neubau einer Immobilie7.1 Der Abbruch eines Bestandsgebäudes7.2 Das Grundstück7.3 Das Fertighaus7.4 Das Architektenhaus7.5 Schlüsselfertiges Bauen 7.6 Das Blockhaus7.7 Die Phasen des Neubaus7.8 Die Baukosten7.9 Die Baunebenkosten7.10 Öffentliche Förderungen für einen Neubau7.11 Die steuerliche Behandlung der Baukosten von vermieteten Objekten7.12 Das Wichtige in Kürze8 Altbaurenovierung und Nutzungsänderung8.1 Die Altbaurenovierung8.2 Nutzungsänderungen – Umnutzung8.3 Das Wichtige in Kürze9 Das Sondereigentum9.1 Wichtige Begriffe9.2 Besonderheiten bei Eigentumswohnungen9.3 Das Wichtige in Kürze10 Die Suche nach einem Mieter10.1 Die Mieterselbstauskunft10.2 Der Mietvertrag10.3 Das Übergabeprotokoll10.4 Die Meldebestätigung/Vermieterbescheinigung10.5 Weitere Hinweise zur Mietersuche10.6 Das Wichtige in Kürze 11 Regelmäßige Verwaltungstätigkeiten11.1 Verwaltersoftware oder Exceltabelle?11.2 Erste Verwaltungstätigkeiten11.3 Die Betriebskosten11.4 Die Betriebskostenabrechnung11.5 Abrechnungsbogen11.6 Werbungskosten11.7 Die Abschreibung11.8 Staatliche Förderungen11.9 Jahresabschluss und Steuererklärung11.10 Steuerplanung11.11 Das Wichtige in Kürze12 Unregelmäßige Verwaltungstätigkeiten12.1 Problemmieter12.2 Die Räumungsklage12.3 Die Zwangsräumung12.4 Die ordentliche Kündigung von Mietverträgen12.5 Die außerordentliche Kündigung12.6 Mieterhöhungen12.7 Die Mietpreisbremse12.8 Der Energieausweis12.9 Die Rendite optimieren12.10 Versicherungen12.11 Das Wichtige in Kürze13 Übergabe von Immobilienbesitz13.1 Der Verkauf13.2 Die Schenkung/Übertragung13.3 Die Vererbung13.4 Das Wichtige in Kürze14 SchlusswortIhre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!Stichwortverzeichnis

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Matthias Hoffmann

Investieren in Immobilien wie ein Profi

1. Auflage, April 2024

© 2024 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

[email protected]

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Ursula Thum

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

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1 Vorwort

»Alle Menschen sind schlau, die einen vorher, die anderen hinterher.«

Voltaire, französischer Schriftsteller und Philosoph (1694–1778)

Schon zu Zeiten meiner Ausbildung ist mir aufgefallen, dass die meisten Menschen wahrscheinlich davon ausgehen, dass kaufmännischer Sachverstand und Finanzwissen mit der Muttermilch aufgesogen werden. Immobilienmakler beispielsweise wird man durch eine einfache Gewerbeanmeldung und erwirbt somit die Lizenz, mit verhältnismäßig geringer Qualifikation Hochhäuser oder ganze Gewerbegebiete im Wert von vielen Millionen Euro an Dritte zu verkaufen. Beim Immobilienkauf wird aber ­regelmäßig auf deren fachliche Kompetenz vertraut.

Mir fällt in diesem Zusammenhang immer ein Zitat von Warren Buffett, Investmentlegende und Multimilliardär ein: »Die Wall Street ist der einzige Ort, zu dem die Leute in einem Rolls Royce fahren, um sich von denen beraten zu lassen, die mit der U-Bahn kommen.«

Ist Ihnen schon mal aufgefallen, mit welcher Akribie in Deutschland Neuwagen ausgesucht werden? Monate vor dem Kauf werden im Familien- und Bekanntenkreis bereits alle erdenklichen Informationen über Marken, Motoren und Trendfarben eingeholt. In den Wochen vor dem Kauf werden Prospekte gesichtet, Webseiten der Händler besucht, die technischen Daten abgewogen, Bremswege verglichen und die Anzahl der Ventile pro Zylinder gezählt.

Kurz vor dem Aufbruch zum Händler werden die Verkaufspreise geprüft, die Entscheidung für die Felgen getroffen und die Farbe festgelegt. Der eigentliche Kauf findet dann bei demjenigen statt, der letztendlich noch ein Warndreieck gratis dazugibt.

Diese kleinteilige Vorgehensweise vermisse ich jedoch bei sehr vielen Immobilienkäufern. Talent und aller nur erdenklicher Sachverstand liegt den Erwerbern im Blut, glauben sie allem Anschein nach. Hier Hilfe in Anspruch zu nehmen wird wohl als Schwäche und Inkompetenz ausgelegt, obgleich eine Eigentumswohnung auch schon mal das Zehnfache eines Autos kostet.

Der Immobilienkauf, die Auswahl von Wohnungen, die Finanzierung einer Immobilie auf 25 Jahre und die Unterzeichnung unzähliger komplizierter Verträge wird oft im völligen Alleingang gemacht. Im besten Fall vertraut man noch dem provisionsabhängigen Makler, der diese Immobilie mehrfach empfohlen hat.

Ohne die Hilfe von Profis werden Wohnungen besichtigt, Heizkessel geprüft, Zählerschränke und Unterverteilungen begutachtet, Feuchtigkeit in den Kellerräumen ausgeschlossen und Dächer auf Holzwurm untersucht.

Bei einer Verschuldung bis zur Halskrause wird stillschweigend der Hausbank oder einem bekannten Kreditgeber vertraut. 20 Jahre und mehr wird man daran abzahlen und die geringsten Abweichungen bei den Kreditkonditionen summieren sich zu ­Tausenden von Euros im Laufe der Jahre. Hilfe wird auch hier nicht benötigt.

Mietverträge und Steuererklärungen werden mit profundem Halbwissen erstellt und unterzeichnet. Die Folgen dieser Unterschriften können fürchterlich werden. Steuerberater und Anwälte jedoch werden erst konsultiert, wenn das Kind bereits in den Brunnen gefallen ist.

Nichts, aber auch gar nichts lässt solche selbsternannten Universalgelehrte an sich zweifeln. Es gibt sie überall, jeder kennt sie und ich habe das Gefühl, es werden immer mehr. Vom Selbstbewusstsein dieser Menschen hätte ich gern die Hälfte; das würde bei uns sicherlich für die ganze Familie reichen.

Meine Intention war es daher, für alle mit einer deutlich besseren Selbsteinschätzung meine Erfahrung der letzten 25 Jahre aufzuschreiben, das Wichtige verständlich zu erklären und Licht ins Dunkel zu bringen. Weder verfüge ich über Exklusivwissen, noch möchte ich detailliertes und umfangreiches Spezialwissen in Amts- und Juristendeutsch vermitteln. Lediglich das Basiswissen als kompakte Information in leicht verständlicher Sprache für kleine und mittlere Privatinvestoren soll in diesem Buch vermittelt werden. Es soll jedem Immobilieninvestor die notwendigen Informationen vermitteln, Impulse geben und zum Nachdenken über das Gelesene anregen.

Intelligenz ist bekanntlich, aus diesen Informationen geeignete Problemlösungen und Handlungsalternativen abzuleiten. Diese Intelligenz ist der sicherste Weg, ein Vermögen durch Immobilienbesitz zu schaffen und somit für das Rentenalter vorzusorgen.

Meine Frau hat vor vielen Jahrzehnten für DM 3,90 das Buch »Frauen leben länger – aber wovon?« gekauft und gelesen. Noch heute behauptet sie, es sei die beste Investition ihres Lebens gewesen. Mich würde es freuen, wenn es irgendwann jemanden gäbe, der das auch von diesem Buch behaupten würde.

Matthias Hoffmann

2 Für wen das Buch gedacht ist

»Warten Sie nicht mit dem Kauf von Immobilien. Kaufen Sie eine Immobilie und warten Sie.«

Will Rogers, US-amerikanischer Komiker

Quality Time, Work-Life-Balance und Sabbatical sind Themen, die den jüngeren Teil unsere Gesellschaft umtreibt. Die Politik zwingt uns, bis zum 67. Lebensjahr zu arbeiten und ein Renteneintritt mit 70 Jahren wird bereits diskutiert – und wird kommen; den meisten Selbstständigen wird es nicht besser gehen: Sie arbeiten selbst und ständig! Wer aber früher als geplant aus diesem Hamsterrad aussteigen möchte, ohne sich finanziell aufs Glatteis zu begeben, wird für ein nennenswertes Zusatzeinkommen, auch »passives Einkommen« genannt, sorgen müssen.

Wenn der durchschnittliche Deutsche jeden Monat etwa ein Drittel seines Einkommens für Mietzahlungen ausgibt, benötigt ein Immobilieninvestor entsprechend drei bezahlte Wohnimmobilien zur Vermietung, um ein durchschnittliches Monatseinkommen zusätzlich zu erhalten. Das muss doch zu schaffen sein. Im amerikanischen Sprachgebrauch wird Geld einfach »gemacht« (to make money), im englischen Sprachgebrauch wird das Geld wenigstens schon mal »geerntet« (to earn money) und nur im deutschen Sprachgebrauch muss man dafür »dienen« (Geld verdienen). Am Letztgenannten sollten Sie sich zukünftig nicht mehr orientieren und nichts eignet sich besser, um ein zusätzliches, passives Einkommen zu »machen«, als Immobilien.

In den letzten Jahren sind aber die Preise für Immobilien stetig gestiegen und die Nachfrage nach Investments in Betongold war beträchtlich. Das lag vorrangig an den fallenden Zinsen und den damit verbundenen sehr niedrigen Finanzierungskosten.

Es ergaben sich unzählige Möglichkeiten, Immobilien zu kaufen und zu verkaufen, Wohnungen zu vermieten und Zusatzeinkommen zu erzielen. Seit einiger Zeit steigen die Zinsen wieder, die Nachfrage hat sich reduziert, die Kaufpreise sind in Bewegung, Verkäufer nervös, Käufer verunsichert und die Märkte und Marktteilnehmer aufgewühlt. In solchen Zeiten muss man etwas genauer hinschauen.

Gemäß der Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes gibt es in Deutschland etwa 43,4 Millionen Wohnungen (Stand 2022), von denen etwa 42 % von den Eigentümern bewohnt werden. Dementsprechend werden 58 % des Wohnungsbestandes von Mietern bewohnt, die durchschnittlich etwa 28 % ihres Einkommens für Mietzahlungen ausgeben. Der vorhandene Wohnraum ist zu mehr als 80 % im Besitz von Privatpersonen oder privaten Eigentümergemeinschaften, etwa 12 % gehören der ­öffentlichen Hand und die verbleibenden 8 % sind Eigentum von Immobilienkonzernen. Als Gründe für die geringe Eigentumsquote führt die Bundesbank die hohe Grunderwerbsteuer, die fehlende Absetzbarkeit der Schuldzinsen und die günstigen Mieten im sozialen Wohnungsbau an.

Einerseits ist der Traum vom Eigenheim in Deutschland niemals ausgeträumt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien zur Eigennutzung ist ungebrochen. In den Speckgürteln rund um die Metropolen schießen die Neubaugebiete wie Kraut aus dem ­Boden. Die Kauf- und Mietpreise für Neubauten im Einheitsstil gehen durch die Decke und Makler haben seit Jahren goldene Zeiten. Die Wohnimmobilien selbst bewohnen ist allerdings immer ein Kostenfaktor – nicht immer ist Wohneigentum wirtschaftlich sinnvoll. Häufige Umzüge, mangelndes handwerkliches Geschick und fehlendes Interesse an Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten kehren die Vorteile von Wohneigentum schnell ins Gegenteil, denn die Kosten des selbst genutzten Wohneigentums sind immer dem privaten Konsum zuzurechnen.

Andererseits aber gehören Immobilien, also Grundstücke (und Gebäude), zu den sehr bedingt vermehrbaren Gütern auf unserem Planeten und sind daher, bei steigender Nachfrage, bedingt durch die stetig steigende Zahl an Menschen und einem fast konstanten Angebot an Flächen, fast schon zur Wertsteigerung verpflichtet. Immobilien stellen somit eine erstklassige Investitionsmöglichkeit dar. In den Metropolregionen halten sich die Risiken – bei sorgsam ausgewählten Objekten – durchaus im Rahmen. Wer allerdings glaubt, das gehe alles ohne jegliches Zutun, der täuscht sich gewaltig. Die Vermietung von mehreren Immobilien und der Vermögensaufbau sind mit Arbeit verbunden, die sich aber durchaus im Rahmen hält, wenn man sich ein wenig auskennt.

Wer seine Mieteinkünfte sorgsam spart und nicht verjubelt, wird immer ausreichend Rücklagen haben, um die notwendigen Renovierungen und Erhaltungsmaßnahem durchführen zu können. Und wer sich viele Jahre gut gekümmert und reinvestiert hat, wird im Alter auch nennenswertes Vermögen aufgebaut haben und nicht auf Immobilien mit unsäglichem Renovierungsstau blicken.

Dieses Buch vermittelt das Basiswissen für erfolgreiche Investitionen in Anlageimmobilien in chronologischer Reihenfolge: von der Idee eines Immobilieninvestments über die Finanzierung und den Kauf einer Anlageimmobilie bis hin zur Verwaltung der Liegenschaften und Weitergabe an die Nachfahren. Somit stellt das Buch die Grundlagen für ein zusätzliches, passives Einkommen durch Vermietung und Verpachtung von Wohn- und Gewerbeimmobilien zur Verfügung und zeigt, wie man über die Jahre, fast von allein, ein Immobilienvermögen aufbaut und verwaltet.

Immobilieninvestments zur Fremdvermietung sind im Gegensatz zur selbst bewohnten Immobilie keine Konsumausgaben. Es stellt sich also die Frage: Entweder für Geld arbeiten oder Geld für sich arbeiten lassen?

Im Laufe der Jahre wird sich das Einkommen aus Vermietung und Verpachtung (VuV) kontinuierlich erhöhen. Das Ziel ist es, eines Tages vom zusätzlichen Immobilieneinkommen gut leben zu können, den Job als Angestellter an den Nagel zu hängen und sich gänzlich um Dinge zu kümmern, für die man momentan keine Zeit findet. An irgendeiner Stelle dieser Zeitreise wird er erreicht sein: der Punkt, an dem wir in ein selbstbestimmtes Leben wechseln könnten.

25 Jahre nach unserem ersten Immobilienkauf haben wir uns ein Immobilienportfolio bestehend aus Ein- und Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Geschäftshäusern sowie Ferienhäusern aufgebaut, von dem wir auskömmlich leben können. Wir waren nie Freunde von Eigentumswohnungen, Teileigentum, stundenlangen Eigentümerversammlungen, Streitigkeiten mit Miteigentümern und Mehrheitsentscheidungen. Im Großen und Ganzen funktioniert ein Immobilienportfolio aus Eigentumswohnungen aber genauso und wird von Zehntausenden erfolgreichen Investoren praktiziert.

Die Vorteile des AlleineigentumsAlleineigentum bestehen lediglich darin, dass man auf seinem eigenen Grundstück schalten und walten kann, wie man möchte. Renovierungen, Modernisierungen, An- und Umbauten sowie Abbruch und Neubau müssen mit keiner Eigentümergemeinschaft abgesprochen werden.

Häufig stellt der Staat finanzielle Anreize in Form von Steuererleichterungen oder Zuschüssen für ein bestimmtes Verhalten seiner Bürger in Aussicht; er steuert also unser Verhalten. Die Inanspruchnahme dieser Zuschüsse, Vorteile und Steuererleichterungen sind also keinesfalls mit illegaler Steuerhinterziehung oder bewusst falschen Angaben in der Steuererklärung zu verwechseln. Im Gegenteil: Das Nutzen dieser Vorteile ist vom Staat ausdrücklich gewünscht.

Die Isolierung und die Erneuerung von alten Dächern, der Austausch veralteter Fenster oder eine Fassadendämmung werden für einen bestimmten Zeitraum staatlich bezuschusst. Sollte ich mich also für eine Fördermöglichkeit entscheiden, so möchte ich nicht erst endlos lange Diskussionen mit den Miteigentümern führen müssen, da sich die Zeitfenster für die Fördermöglichkeiten häufig schnell wieder schließen oder die Fördertöpfe einfach schnell geleert sind. An späterer Stelle werde ich darauf zurückkommen und die Vorteile für die persönliche Steuerplanung aufzeigen.

Ein Engagement in Immobilien kann viele Gründe haben. Ich möchte mich einerseits an all diejenigen wenden, die zukünftig mit Immobilien Geld »machen« möchten oder bereits begonnen haben, sich ein kleines Immobilienportfolio aufzubauen. Andererseits ist dieses Buch auch für all diejenigen geschrieben, die sich bislang gar nicht oder nur sehr wenig mit Immobilien beschäftigt haben und irgendwann in der Zukunft ein Immobilienportfolio erben oder bereits geerbt haben. Schnelles Praxiswissen kann hier vonnöten sein. Dieses Buch soll sowohl ein Leitfaden bei vielen Aspekten des Immobilieninvestments sein als auch als Nachschlagewerk für all diejenigen dienen, die gerade ihre ersten Schritte in Richtung Immobilienportfolio machen.

Es ersetzt im Einzelfall nicht die professionelle Beratung eines Steuerberaters, eines Anwalts, eines Notars oder eines Handwerksmeisters. Vielmehr soll dieses Buch Strategien und Vorgehensweisen aufzeigen und das nötige Handwerkszeug vermitteln, um als Immobilieninvestor erfolgreich zu sein. An den passenden Stellen werde ich auf meine persönlichen Erfahrungen zurückgreifen und aufzeigen, was ich in der Vergangenheit hätte besser machen können. Hier muss ich auch an ein Zitat denken, das Albert Einstein zugeschrieben wird: »Wenn du es einem Sechsjährigen nicht erklären kannst, dann hast du es selbst nicht verstanden.« Und da ich von mir behaupte, nur über Themen zu schreiben, die ich auch verstanden habe, werde ich mich daran auch halten.

Ist also einmal eine Entscheidung für eine Investition in eine Immobilie gefallen, beginnt ein Zyklus, der sich mit jeder einzelnen Immobilieninvestition und mit jedem Kalenderjahr wiederholt und den roten Faden des Buches darstellt: Alles beginnt mit dem Gang zur Hausbank oder zu einem anderen Finanzinstitut. Ohne eine unverbindliche, lose Finanzierung und der Ermittlung des eigenen Finanzbudgets braucht man sich gar nicht auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie zu begeben. Barzahler sind natürlich ausgenommen und können das Kapitel zur Finanzierung gern überspringen.

Hat man also erste Hinweise von der Hausbank erhalten, kann man sich auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie begeben. Das ist bei Weitem nicht so einfach, wie es klingt. Mit Besichtigungsterminen sollte man nicht geizen; bei jedem Termin wird man neue Erkenntnisse gewinnen und dazulernen.

Sind einmal alle Unterlagen über das Objekt vorhanden, beginnt zu Hause die große Rechnerei und der Vergleich verschiedener Objekte. Was in dieser Phase wichtig ist und wie man das sinnvoll macht, werde ich aufzeigen.

Ist die Entscheidung für ein Kaufobjekt gefallen oder möchte man auf einem Baugrundstück ein neues Gebäude errichten, ist der nächste wichtige Termin der bei der Bank. Dann gibt es Formulare und Unterschriften sprichwörtlich in Hülle und Fülle.

In Kürze wird man sich nun mit dem Verkäufer des Objekts beim Notar treffen. Im Vorfeld wird der Notar den Kaufvertrag zusenden und vieles wird bei der Durchsicht des Vertrags neu und unverständlich sein. Durch diese juristischen Feinheiten und die Fülle an unverständlichen Wörtern, verpackt in endlosen Sätzen, müssen alle durch. Der Notar wird das alles Wort für Wort erklären.

Nach Unterzeichnung des Vertrags fehlt nur noch die Eintragung in das Grundbuch und jetzt ist man ganz offiziell der Eigentümer. Dann beginnt die Suche nach geeigneten Mietern. Häufig wird zeitgleich eine Renovierung bzw. Modernisierung vorgenommen. In den stark nachgefragten Regionen kann die Suche schon nach wenigen Besichtigungsterminen beendet sein. Es gibt allerdings auch Regionen, da braucht man einige Wochen oder Monate Geduld, um einen geeigneten Mieter zu finden.

Es folgt die Unterzeichnung des Mietvertrags und am Übergabetag die Erstellung eines Übergabeprotokolls. Im Idealfall sieht man jetzt seine Mieter für lange Zeit nicht mehr und es beginnt die Zeit der Schreibtischarbeit. Bis zum Ende des Kalenderjahres sammelt man Belege, bezahlt Rechnungen, kümmert sich um den Erhalt und Betrieb des Anwesens, holt Angebote für anstehende Reparaturen ein, prüft die Zahlungseingänge und Zahlungsausgänge, kommuniziert mit Mietern, Handwerkern und Versorgern und plant schon mal die Erstellung des Jahresabschlusses. Das Finanzamt möchte am Ende eines jeden Kalenderjahres alles ganz genau wissen und fordert in der Einkommensteuererklärung für jedes einzelne Objekt die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Das zugehörige Prozedere wiederholt sich Jahr für Jahr und je schneller sich eine Routine einstellt, desto weniger Schmerzen wird es bereiten, diesen Aufwand zu bewerkstelligen.

Hat man sich für eine fremde Hausverwaltung entschieden und lässt man die Buchhaltung von einem Steuerberater erledigen, so braucht man sich in diesem Fall um gar nichts zu kümmern. Für diejenigen Immobilieninvestoren jedoch, die die Verwaltung selbst machen möchten, läuft jedes Kalenderjahr mehr oder weniger gleich ab. Vieles, was es als Verwalter zu tun gibt, die tägliche, monatliche und jährliche Routine, soll in diesem Buch erläutert werden.

Und irgendwann ist der Zeitpunkt erreicht, an dem die Immobilie entweder verkauft, abgebrochen oder vererbt beziehungsweise verschenkt wird.

Dieses Buch vermittelt all diese Zusammenhänge als Grundlage für eine erfolgreiche Investition in Immobilien und somit den Weg zum Vermögensaufbau und zur Erzielung eines passiven Einkommens. Viele Aspekte und Tätigkeiten werden erläutert, praktische Tipps geliefert, Fragen werden geklärt, Planungshilfen zur Verfügung gestellt und eventuelle Stolpersteine beseitigt. Für vieles gibt es unterschiedliche Blickwinkel und nicht alles wird für jeden gleichermaßen von Interesse sein.

Vieles lässt sich anhand von praktischen Beispielen sehr einfach und schnell erklären. Daher werde ich an den geeigneten Stellen auf fiktive Personen aus drei Generationen zurückgreifen:

Die betagten Eheleute Hans und Gerti, die die typische Wirtschaftswundergeneration repräsentieren. Hans war als Steuerberater und Gerti als Rechtsanwältin tätig. Gemeinsam haben sie sich im Laufe ihres Arbeitslebens einen kleinen Bestand an Immobilien zulegen können und leben heute von ihren Renten und Mieteinkünften.

Ihre Tochter Andrea und deren Ehemann Thomas sind die typischen Vertreter der Babyboomer-Generation der 1960-Jahre. Beide sind noch berufstätig, planen bereits ihren Vorruhestand und möchten ihre Renteneinkünfte dann mit zusätzlichen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung aufbessern.

Ferner deren Kinder Tim und Laura, die beide die Generation Y vertreten. Sie sind berufstätig, legen aber auch Wert auf eine ausgeglichene Work-Life-Balance. Tim ist Handwerker und kann fast alle Tätigkeiten im Haus selbst erledigen. Seine Schwester Laura ist Raumausstatterin und kennt sich mit dem Internet, neuen Medien und Onlinemarketing sehr gut aus.

Sie werden die ganze Familie mit all ihren Aktivitäten später noch kennenlernen.

Letztes Jahr sind wir aus der Metropolregion Frankfurt aufs Land bzw. in die Berge gezogen. Das Leben wurde ruhiger, langsamer, stressfreier und es ergaben sich neue Möglichkeiten. So wuchs der Gedanke in mir, nach 25-jähriger Tätigkeit als Immobilieninvestor, anfangs nebenberuflich, später hauptberuflich, meine unzähligen Erfahrungen, Erlebnisse, denkwürdige Episoden, Lebensweisheiten aber auch Fehler und Rückschläge niederzuschreiben, denn: »Der Kluge lernt bekanntlich aus seinen Fehlern. Der Weise aus den Fehlern der anderen.« Das Resultat meiner Überlegungen halten Sie in der Hand.

3 Die Finanzierung

»Neunzig Prozent aller Millionäre werden dies durch den Besitz von Immobilien. In der Immobilienbranche wurde mehr Geld verdient als in allen industriellen Investitionen zusammen. Der kluge Investor von heute steckt sein Geld in Immobilien.«

Andrew Carnegie, US-amerikanischer Tycoon und einer der reichsten Menschen seiner Zeit

3.1 Investitionsbegriffe

Die Begriffe InvestitionInvestition und FinanzierungFinanzierung (abgekürzt I+F) sind in der klassischen Betriebswirtschaftslehre eng miteinander verbunden und werden häufig auch in einem Atemzug genannt. Abseits der akademischen Lehre kann man sie wohl am einfachsten mit den Begriffen KapitalverwendungKapitalverwendung und KapitalbeschaffungKapitalbeschaffung gleichsetzen.

Investitionen sind für die allgemeine Dynamik der Volkswirtschaft von großer Bedeutung. Durch Investitionen werden neue Arbeitsplätze geschaffen, vorhandene Arbeitsplätze erhalten, Wohlstand ermöglicht, größere Umsätze erzeugt, das Wirtschaftswachstum erhöht und Gewinne maximiert. Sind Sie bereits Eigentümer eines vermieteten Hauses oder einer Eigentumswohnung, werden Sie wissen, wie viel Handwerker, Verwalter, Notare und Steuerberater, Hausmeister und Gärtner, aber auch die Gemeinde und der Fiskus an Ihrer Investition mitverdienen. Da alle diese Marktteilnehmer nun auch wieder zusätzliches Einkommen generieren und Teile davon wieder investieren, entsteht wirtschaftlicher Aufschwung.

Konjunkturell werden die Zeiten des Aufschwungs meist von einer lebhaften Investitionstätigkeit in Grundstücke und Gebäude getragen und der ökonomische Boom nährt sich selbst. In den vergangenen Jahren und Jahrzehnten zeigte sich diese lebhafte Investitionstätigkeit, wesentlich verursacht durch die dauerhaft fallenden Kreditzinsen, die stark gestiegene Nachfrage nach Immobilien und die damit einhergehenden Preissteigerungen bei Häusern und Wohnungen. Seit dem Ende der 1980er-Jahre sind die Kreditzinsen kontinuierlich gefallen; von etwa 10 % auf etwa 1,5 % im Jahr 2020. Im gleichen Zeitraum haben sich die Immobilienpreise in allen Lagen vervielfacht und Neubaugebiete schießen wie Pilze aus dem Boden. Beides, Kaufpreise und Finanzierungskosten stehen natürlich in einem wirtschaftlichen Zusammenhang.

Die Zeiten des konjunkturellen Abschwungs jedoch stehen immer im Zeichen stark verminderter Investitionsneigung, steigender Zinsen, gebremster Bautätigkeit, ­reduzierter Nachfrage nach Wohnimmobilien und fallenden Kaufpreisen. Schwankungen in der Investitionsneigung der privaten Haushalte und anderer Markteilnehmer wie Investoren sind mit dem konjunkturellen Geschehen daher eng verbunden. Gerade in Zeiten des konjunkturellen Abschwungs ergeben sich vielfältige Möglichkeiten bei der Suche und der Auswahl geeigneter Immobilieninvestments.

InvestitionsbegriffeEine genauere Abgrenzung unterschiedlicher, für unsere Zielsetzung wichtiger Investitionsbegriffe erfolgt einerseits nach dem Zweck der Investition und andererseits nach dem InvestitionsobjektInvestitionsobjekt.

Investitionsformen

Bei der Einordnung nach dem Zweck der Investition steht der Beweggrund bzw. der Anlass der Investition im Zentrum der Überlegung. Für die ErstinvestitionErstinvestition ist kennzeichnend, dass das Investitionsobjekt, in unserem Fall also ein Grundstück, ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung zum Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht in unserem Eigentum ist. Das dürfte für jeden angehenden Immobilieninvestor zu Beginn seiner Karriere die Regel sein; wir kaufen uns also unser erstes Haus oder unsere erste Eigentumswohnung zur Fremdvermietung. Erstinvestitionen sind aber auch der Bau eines neuen Wintergartens, der Anbau eines neuen Gebäudeteils oder das Anbringen eines Balkons. Im Steuerrecht handelt es sich hierbei um Anschaffungs- und HerstellungskostenAnschaffungs- und Herstellungskosten.

Die Erstinvestition unterscheidet sich von der ErsatzinvestitionErsatzinvestition bzw. der ReinvestitionReinvestition: Hier wird ein bereits vorhandenes, aber verbrauchtes, abgenutztes oder technisch überholtes Wirtschaftsgut ausgetauscht. Ich sehe hier den Austausch von undichten Dächern aus der Jahrhundertwende, alten Fenstern oder Badezimmerelementen aus Großmutters Zeiten als Beispiel. Aber auch der Austausch einer alten, aber funktionsfähigen Heizungsanlage gegen eine moderne Anlage zur Wärmegewinnung ist eine Reinvestition. In diesem Fall spricht das Steuerrecht von ErhaltungsaufwendungenErhaltungsaufwendungen. Die Unterscheidung zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten einerseits und Erhaltungsaufwendungen andererseits ist von ausschlaggebender Bedeutung im Steuerrecht.

Ferner kann und wird für unsere Zwecke auch die ErweiterungsinvestitionErweiterungsinvestition eine Rolle spielen. In diesem Fall wird ein bereits vorhandenes, aber noch nicht abgenutztes oder technisch überholtes Wirtschaftsgut erweitert bzw. vergrößert. Gute Beispiele sind Anbauten am Baukörper, Dachgauben oder der Ausbau des Dachgeschosses zu einem kleinen Appartement zur Vermietung an einen Studenten, der seine gesamte Wohnkarriere noch vor sich hat.

Eine zweite, für unsere Zwecke gleichsam wichtige Unterscheidung und Abgrenzung unterschiedlicher Investitionsbegriffe erfolgt nach dem InvestitionsobjektInvestitionsobjekt. Wird eine Investition nach dem Investitionsobjekt beurteilt, handelt es sich um eine Sachinvestition oder eine Finanzinvestition. Beide Investitionsobjekte sind für einen Immobilieninvestor gleichermaßen von Bedeutung.

Bei der SachinvestitionSachinvestition handelt es sich in der Regel um den Kauf einer Immobilie, eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung. Wichtig ist, dass die Investition dem Investor langfristig zur Verfügung steht und einen gewissen regelmäßigen Ertrag ­erwirtschaftet, denn nur dann handelt es sich tatsächlich um eine Investition. In allen anderen Fällen sind es schlichtweg einfach nur Kosten.

Eine FinanzinvestitionFinanzinvestition tätigt der Immobilieninvestor in der Regel in ein Finanzprodukt, also beispielsweise in Aktien, einen Sparplan, in Anleihen oder in eine Lebensversicherung (LV). Damit soll Eigenkapital für Erst- und Ersatzinvestitionen aufgebaut werden.

Investitionen in immaterielle Wirtschaftsgüterimmaterielle Wirtschaftsgüter, also Güter, die wir nicht anfassen können, tätigen Investoren u. a. in Form von Aus- und Weiterbildung in seine eigene Person. Aber auch Investitionen in Marketing und den Kundenstamm sind immaterielle Wirtschaftsgüter und werden regelmäßig von allen Investoren getätigt.

Schon ein kurzes klärendes Telefonat mit dem Notar oder Steuerberater dient der Weiterbildung und ist daher eine, wenn auch kleine, Investition in die eigene Weiterbildung.

Nun können Sie unterschiedliche Investitionsbegriffe genau voneinander abgrenzen und in Ihrem ersten Bankgespräch schon damit einen kompetenten und seriösen Eindruck hinterlassen. Und man glaubt nicht, wie wichtig das sein kann und worauf Bankmitarbeiter so alles achten.

Ferner werden – und hier wird es besonders interessant für Immobilieninvestoren – unterschiedliche Investitionen vom Finanzamt durchaus unterschiedlich bewertet. Sie sollten darum Begriffe wie Erstinvestition oder Ersatzinvestition sauber voneinander abgrenzen können.

Im Gegensatz zum Konsum, wie z. B. bei einem Urlaub, einem Kinobesuch oder einem Abendessen im Restaurant, bei dem wir unser Geld tatsächlich an Dritte weitergeben, ist investiertes Geld nicht weg, sondern lediglich in eine andere Anlageform transferiert, denn es ist immer noch unser Eigentum. In unserem Fall wird es eine Immobilie oder ein unbebautes Grundstück, also sogenanntes Betongold sein.

Finanzierung

KapitalbeschaffungFinanzierung, mit EigenkapitalJede Investition benötigt auch eine FinanzierungFinanzierung, also eine Kapitalbeschaffung. Einige wenige verfügen unter Umständen über ausreichend Barmittel, um auch größere ­Investitionen in Immobilien aus eigener Finanzkraft tragen zu können. Aber auch das ist eine Finanzierung. Sie wird als Finanzierung mit Eigenkapital (EK) bezeichnet, auch wenn im engeren Sinne kein Kapital »beschafft« werden muss. Diese Form der Finanzierung ist sicherlich nicht die Regel, kommt aber schon häufiger vor, als man denkt.

Erbschaften, Abfindungen, Schenkungen oder die Auszahlung einer Lebensversicherung können mögliche Anlässe sein, in Immobilien zu investieren, ohne auf einen Kredit zurückgreifen zu müssen. Alle jene, die auf die Beschaffung von Fremdkapital nicht angewiesen sind, können das folgende Kapitel, in dem ich über Kredite bzw. Darlehen sprechen möchte, getrost überspringen.

Finanzierung, mit FremdkapitalDer weitaus größte Teil wird eine umfangreiche Investition in Immobilien jedoch weitestgehend mit FremdkapitalFremdkapital (FK) finanzieren. Und das bekommt man im Allgemeinen von einem Kreditinstitut. Die erste Anlaufstelle auf der Suche nach einem geeigneten Darlehensgeber ist die Hausbank. Nur bei der Hausbank ist man als Kunde bekannt. Sie hat Einsicht in Ihr Konto und kennt Ihre Einkommens- und Vermögenssituation genau. Vielleicht haben Sie auch schon einen kleinen Ratenkredit pünktlich und problemlos zurückgezahlt. Das wird von den Banken als Erfahrung im Umgang mit Krediten und daher durchaus positiv gewertet.

RisikoaufschlagEs muss aber nicht immer die Hausbank sein, die Ihnen Geld leiht. Es kann auch jede andere Einrichtung sein, deren Geschäft es ist, Kredite zu vergeben. Alles, was sich bei der Hausbank als durchaus positiv auswirkt, zeigt sich im Gegenzug bei einer fremden Bank natürlich als Nachteil. Dort sind Sie gänzlich unbekannt, man hat keinerlei Informationen über Ihre Person, Ihr Einkommen und Ihre Vermögenssituation. ­Jedes Kreditinstitut bewertet das Risiko, lässt es sich in Form von höheren Zinsen (RisikoaufschlagKredit, Risikoaufschlag) vergüten und versucht natürlich, die Risiken zu minimieren. Fremde, ­unbekannte Antragsteller werden auf das genaueste durchleuchtet. Ich werde später nochmals darauf zurückkommen, wenn es um die Vorbereitung des ersten Banktermins geht.

effektiver JahreszinsKredit, effektiver JahreszinsVergleichen wird man die unterschiedlichen Angebote von verschiedenen Kreditinstituten anhand des Preises, der für den Kredit zu zahlen ist. Dieser Preis wird als Zins ­bezeichnet. Der Zins ist also nur ein anderer, peniblerer Begriff für den Preis des Geldes. So wie wir Preisvergleiche bei allen anderen Käufen auch vornehmen, werden die Zinsen für unterschiedliche Kreditangebote miteinander verglichen. Banken und Kreditinstitute verstehen sich auf das Allerbeste darin, den genauen Preis für einen Kredit in den unzähligen Zahlungen, die im Laufe der Jahre getätigt werden, zu verstecken. Um alle Angebote verbindliche miteinander vergleichen zu können, sind alle potenziellen Kreditgeber verpflichtet, den effektiven Jahreszins auszuweisen. Dieser effektive Jahreszins ist das Maß aller Dinge und wird daher auch später nochmals genau erklärt.

Die Banken und das Geld

UniversalbankSpezialbankBeschäftigen wir uns nun einmal kurz mit der Frage: Was sind eigentlich Banken und was ist Geld? Welche Funktionen erfüllen die Banken und das Geld? Banken beziehungsweise Kreditinstitute sind Unternehmen, die sich mit der Abwicklung von Geld- und Kreditgeschäften befassen. Nach Art der Tätigkeit unterscheidet man vor allem Universalbanken, die alle vorkommenden Geld- und Kreditgeschäfte ausüben, und Spezialbanken, die sich auf bestimmte Geschäftszweige spezialisiert haben (wie zum Beispiel die Hypothekenbanken). Bei der Suche nach einem Geldgeber wird man auf die vielfältigsten Einrichtungen stoßen, insbesondere wenn man das Internet zur ­Suche nach einem Kreditgeber oder Kreditvermittler nutzt.

Geld, FunktionenDas Geld ist tatsächlich eine der wichtigsten Erfindungen der Menschheit. Die Wirtschaftswissenschaft hat sich so intensiv mit dem Geld und Geldwesen auseinandergesetzt wie mit keinem anderen Thema. Das Wesen des Geldes liegt in seinen Funktionen. Es dient der Wirtschaft als allgemeines Tauschmittel, als Recheneinheit, als Mittel der Wertübertragung und zur Wertaufbewahrung.

InflationDeflationDen Wert des Geldes bestimmt die Menge der Güter und Dienstleistungen, die der wirksamen Geldmenge gegenübersteht. Beide müssen in das richtige Verhältnis zueinander gebracht werden. Übermäßige Vermehrung der Geldmenge löst inflatorische Entwicklungen und Preissteigerungen (Inflation) aus. Unterversorgung mit Geld führt zur Deflation verbunden mit Arbeitslosigkeit. Inflation und Deflation zu verhindern ist Aufgabe der Wirtschafts- und Geldpolitik; für Letztere ist in unseren Breitengraden die Europäische Zentralbank (EZB) verantwortlich.

Für unsere Belange sind die Funktionen des Geldes von besonderer Bedeutung. Als Wertaufbewahrungsmittel dient es uns in der Ansparphase. Als Recheneinheit, Wertmesser oder Wertmaßstab benötigen wir es, um unterschiedliche Projekte anhand des Kaufpreises zu vergleichen. Und letztlich benötigen wir es als Tauschmittel bzw. Mittel der Wertübertragung, auch wenn es sich um geliehenes Geld handelt, um eine Investition – in unserem Fall eine Immobilie – zu bezahlen.

Geldwertstabilität

GeldwertstabilitätInflation, InflationsrateInflation entsteht durch den Verlust an Kaufkraft des Geldes. Erkennen kann man dies an den stetig steigenden Preisen für Wohnimmobilien. Für einen konstanten Geldbetrag bekommt man dann immer weniger Wohnfläche oder ein immer kleineres Haus. Es muss also ein immer größer werdender Geldbetrag für das gewünschte Haus aufgewandt werden. Banknoten, Girokonten so wie alle anderen Anlagemöglichkeiten, die nicht mindestens die Inflationsrate übersteigen, dienen also nicht dem Inflationsschutz.

Im Gegensatz zu den Sparern sind Schuldner stets die großen Inflationsgewinner. Ihre Schulden werden durch die Inflation entwertet und im Laufe von vielen Jahren muss, relativ gesehen, ein immer kleinerer Betrag an das Kreditinstitut zurückgeführt ­werden. Einen Satz sollten Sie sich hinter die Ohren schreiben: Schuldner sind Inflationsgewinner!

Dieser kleine volkswirtschaftliche Exkurs, mit dessen Wissen man im ersten Gespräch mit der Bank auch schon Kompetenz zeigen kann, bringt uns dem Finanzierungsvorhaben schon viel näher.

3.2 Das erste Bankgespräch

BankgesprächAuf ein erstes Gespräch mit einem Kreditinstitut sollte man sich gut vorbereiten, verschiedene Unterlagen zusammenstellen und passende Antworten auf die üblichen Fragen der Bankmitarbeiter haben. Grundsätzlich geht es in einem ersten Gespräch um die Fragen der Einkommens- und Vermögenslage auf der eine Seite und die monatlichen Ausgaben bzw. die laufenden Kosten auf der anderen Seite. Auch wird sich der Bankmitarbeiter dafür interessieren, wie groß die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ist, wie das Sparverhalten in den vergangenen Jahren war, zu welcher Sparleistung dies geführt hat und – das ist sehr wichtig – wie sicher der Job und damit das Einkommen ist. Auf all diese Fragen und Themen sollte man spontan Antworten liefern und schwarz auf weiß belegen können. Mit vagen Annäherungen, Vermutungen und groben Schätzungen geben sich Bankangestellte früher oder später nicht mehr zufrieden. Alles soll und muss belegt werden. Deswegen also der Reihe nach:

Bankgespräch, HaushaltsbuchEin HaushaltsbuchHaushaltsbuch hilft jedem, der einen detaillierten Überblick über seine monatlichen (Bar-)Ausgaben erhalten möchte oder erhalten muss. Ein kleines Schul- oder Hausaufgabenheft aus dem Schreibwarengeschäft, in der Küche deponiert, dient zur Aufzeichnung aller Barausgaben eines Monats. Alternativ funktioniert natürlich auch eine App auf dem Smartphone, um alle Ausgaben zu erfassen. Um sich nicht alles merken zu müssen, lässt man sich am besten jede Barausgabe mit einem Kassenbon quittieren, sammelt diese gewissenhaft im Portemonnaie und überträgt die Belege regelmäßig in das Haushaltsbuch oder in die App auf dem Smartphone. Das funktioniert im Supermarkt, im Restaurant und in der Metzgerei sicherlich ziemlich gut. Kleinere Ausgaben aber, ohne Beleg, notieren wir uns auf einem Zettel, den wir immer in der Hosentasche bei uns tragen, oder gleich in der App. Damit haben wir innerhalb weniger Monate schnell einen brauchbaren Überblick über unsere Barausgaben erhalten.

Täglich ein Becher Kaffee im Vorbeigehen addiert sich schnell zu 1.000 Euro im Jahr, der Besuch in unserem Stammlokal jeden Freitag ist nicht unter 2.500 Euro im Jahr zu haben und zweimal in der Woche im Supermarkt einkaufen werden schnell 5.000 Euro bis weit über 10.000 Euro im Jahr, je nach Haushaltsgröße noch viel mehr.

Viele Ausgaben haben kein großes Sparpotenzial; so können wir ja nur schwerlich auf unsere Nahrungsaufnahme oder unser Monatsticket für den ÖPNV verzichten. Aber das Haushaltsbuch soll uns ja auch nur Potenziale aufzeigen, um gegebenenfalls Sparmaßnahmen bei unseren Barausgaben vorzunehmen. Es sensibilisiert uns für unsere monatlichen Ausgaben. Jeder wird bei sich Sparpotenziale erkennen, Ausgaben überdenken und so vielleicht einige Tausend Euro im Jahr einsparen können, ohne großen Verzicht üben zu müssen. Selbst wenn keine Einsparungen möglich sind, so haben wir doch einen genauen Überblick über unsere notwendigen monatlichen Barausgaben erhalten – und das hilft uns doch sehr bei der Ermittlung unseres Kapitalbedarfs zur Finanzierung eines Anlageobjekts.

Den weitaus größeren Teil unserer monatlichen Kosten bestreiten wir jedoch nicht mit Bargeld, sondern mit GiralgeldGiralgeld direkt von unserem Konto. Um eine genaue Übersicht aller laufenden monatlichen Kosten zu erhalten, werfen wir einen Blick auf die Kontoauszüge des letzten Jahres. Die Retrospektive der vergangenen zwölf Monate ist wichtig, da viele Kosten nur einmal im Jahr von unserem Konto abgebucht und von vielen Menschen nicht wirklich wahrgenommen werden.

Haushaltsbuch, FixkostenUm hier einen genauen Überblick zu bekommen, ist es erforderlich, auf einem großen Zettel oder in einer Excel-Tabelle alle fixen Ausgaben beziehungsweise Abbuchungen zu notieren, die monatlich, quartalsweise oder jährlich von unserem Konto abgebucht werden. Fixe Ausgaben (FixkostenFixkosten) in diesem Zusammenhang sind alle Kosten, die regelmäßig, also monatlich, quartalsweise oder jährlich anfallen und von uns nur sehr bedingt beeinflusst werden können. Das ist beispielsweise die Miete für unsere Wohnung, die Vorauszahlung für die Betriebskosten der Wohnung, kleine Ratenkredite, die Kosten für unseren Mobilfunkvertrag, Versicherungsbeiträge oder Leasingraten für unser Auto, um hier nur einige zu nennen. Alle diese Kosten fallen regelmäßig an, werden kommentarlos vom Konto abgebucht und beeinflussen unsere monatlichen Ausgaben und daher auch unsere Möglichkeit, einen Kredit zu bedienen, ganz maßgeblich.

Bauen wir uns nun exemplarisch eine kleine Tabelle mit den Ausgaben zusammen. Abbuchungen, die nur jährlich erfolgen, werden mit einem Zwölftel in die Tabelle eingetragen. Die Zusammenfassung unserer monatlichen Ausgaben könnte für eine kleine Familie dann so aussehen:

Haushaltsgeld/Barausgaben aus dem Haushaltsbuch

1.000,00 €

Miete

850,00 €

Nebenkostenvorauszahlung (Strom, Gas, Wasser usw.)

350,00 €

Urlaubsbudget pro Monat

200,00 €

Auto (Steuer und Versicherung)

95,00 €

Internet/TV/Mobiltelefon

185,00 €

Hausratversicherung

25,00 €

Haftpflichtversicherung

20,00 €

Ratenkredite

200,00 €

Beiträge für Mitgliedschaften, weitere Kosten

55,00 €

Monatliche Gesamtkosten

2.980,00 €

Damit haben wir den bestmöglichen Überblick unserer monatlichen Fixkosten; alle Online-Bestellungen und weiterer Konsum (Bekleidung, Möbel oder Haushaltsgeräte) sind variable Kosten und haben in dieser Aufstellung erst einmal nichts zu suchen.

Haushaltsbuch, variable KostenDennoch müssen auch diese variablen Kosten, die monatlich sehr unterschiedlich ausfallen können, noch geschätzt und addiert werden. Kontoauszüge und Kreditkartenabrechnungen geben die ideale Auskunft darüber; so kommen sicherlich noch einige hundert Euro monatlich dazu.

Bankgespräch, FinanzierungspotenzialDie Kenntnis unseres monatlichen Nettoeinkommens und unserer monatlichen Gesamtkosten führt uns dann zur Ermittlung unseres Finanzierungspotenzials. Welchen Betrag könnten wir also monatlich an die Bank für Zins und Tilgung leisten?

Bei Eigennutzung würde zusätzlich die eigene Miete entfallen und bei einer Vermietung der Immobilie würden die entsprechenden Mieteinkünfte als zusätzliche Einnahme addiert. Dieser Betrag ist die Verhandlungsgrundlage in einem ersten Gespräch mit der Bank.

In der jüngeren Vergangenheit, als die Kreditzinsen um 1 % lagen, war es häufig so, dass der Wegfall einer hohen Miete im Ballungsgebiet schon fast ausreichte, um für eine selbstgenutzte Immobilie einen nennenswerten Kreditbetrag mit Zins und Tilgung an die Bank zurückzuführen. Bei hohen Kaufpreisen und hohen Zinsen wird das gewiss zusehends schwerer bis unmöglich.

Bankgespräch, EinkommenBankgespräch, VermögenMit der Kenntnis, welchen Betrag wir monatlich für die Rückzahlung eines Kredits zu Verfügung hätten, ist es aber noch nicht getan. Banken und Kreditinstitute interessieren sich genauso für unsere VermögenslageVermögen. Diese sollte man auf keinen Fall mit der EinkommenslageEinkommen verwechseln. Unser Einkommen ist eine FlussgrößeEinkommen, Flussgröße, die unser Konto meist monatlich erreicht. Unser Vermögen ist aber eine BestandsgrößeVermögen, Bestandsgröße– also das, was wir schon haben.

Bankgespräch, VermögensübersichtFür unsere persönliche VermögensübersichtVermögen, Übersicht summieren wir zunächst alle Vermögensgegenstände in unserem Eigentum auf. Das sind Sparguthaben, Wertpapiere, Bausparverträge, die Rückkaufwerte unserer Lebens- und Vorsorgeversicherungen sowie alle anderen Vermögensgegenstände (Kunst, Schmuck, Edelmetalle, Oldtimer etc.). Aber auch unsere Schulden und Kredite sollten in der Übersicht nicht fehlen. Selbsterklärend, dass diese (negativen Vermögensgegenstände) vom positiven Vermögen abgezogen werden.

Mit all diesem Wissen, den wichtigen Informationen und selbst erstellten Listen sind wir schon mal sehr gut auf unser Gespräch mit der Bank vorbereitet und können einen seriösen und fachkundigen Eindruck hinterlassen. Und der erste Eindruck zählt, sagt man.

Bankgespräch, UnterlagenIn der folgenden Übersicht sind alle Unterlagen aufgeführt, die früher oder später von der Bank bzw. vom Kreditinstitut benötigt werden.

Nachweise über Vermögen und Verbindlichkeiten

Bankgespräch, VerbindlichkeitenKontoauszüge und gegebenenfalls Depotauszüge

Sparguthaben

Haushaltsbuch

Rückkaufwerte der Lebensversicherungen

Bausparguthaben

Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis

Darlehensverträge, Jahreskontoauszüge bestehender Ratenkredite/Finanzierungen, Höhe der Rahmenkredite

Einkommensunterlagen für Angestellte

Arbeitsvertrag und Gehaltsabrechnungen der letzten zwei Monate und Gehaltsabrechnung vom Dezember des Vorjahres

bei Rentnern: letzter Rentenbescheid und Kontoauszug mit dem letzten Renteneingang sowie Steuerbescheid vom Vorjahr

bei Beamten: letzte Monatsabrechnung sowie Steuerbescheid des Vorjahrs

letzter Einkommensteuerbescheid, Einkommensteuererklärung

private Selbstauskunft (Formular gibt es bei der Bank)

Einkommensunterlagen für Freiberufler und Selbständige

Bankgespräch, SelbstständigeBankgespräch, Freiberuflerletzter vollständiger Jahresabschluss/Bilanz/Gewinn-und-Verlustrechnung (GuV) beziehungsweise letzte Einnahmenüberschussrechnung (EÜR)

betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) per Dezember des Vorjahres inklusive Summen- und Saldenliste

letzter Einkommensteuerbescheid und Einkommensteuererklärung

private und geschäftliche Selbstauskunft (Formular gibt es bei der Bank)

Objektunterlagen

Bankgespräch, ObjektunterlagenArt des Objekts (EFH, MFH, ETW, WGH)

Wohn-/Nutzflächenberechnung

aktueller Grundbuchauszug

Kaufvertrag/Kaufvertragsentwurf

aktuelle Objektfotos

Baubeschreibung

Bauzeichnungen/Baupläne

Mietertragsaufstellung

Berechnung der Bruttogrundfläche

aktuelle Flurkarte

Gesamtkostenaufstellung

Teilungserklärung

Erbbaurechtsvertrag

Objektkosten

Bankgespräch, ObjektkostenGrundstückskosten

Kaufpreis oder Baukosten

Renovierungs-, Modernisierungs-, Sanierungskosten

Kosten für Außenanlagen

Grunderwerbsteuer (aktuell 3,5 % bis 6,5 % vom Kaufpreis)

Maklerkosten

Notar- und Gerichtskosten

sonstige Kosten

Um das Kapitel der Finanzierung weiterzuführen, machen wir einen gedanklichen Sprung und gehen nun davon aus, dass wir ein Kaufobjekt gefunden haben, das wir ganz oder teilweise finanzieren möchten. Mit all den Unterlagen, die uns der Makler, der Verkäufer oder ein Bauunternehmer zur Verfügung gestellt haben, werden wir nun weiterarbeiten.

Bei aller Euphorie über unser Investitionsobjekt, das wir gerade besichtigt haben und unbedingt kaufen möchten, benötigen wir genau an dieser Stelle einen wahrlich kühlen Kopf und einen äußerst spitzen Bleistift. Was unsere persönlichen Finanzen anbelangt, haben wir das Gefühl, dass der Kaufpreis der Immobilie durchaus im Rahmen unserer finanziellen Möglichkeiten liegt. Aber ist das wirklich so? Der Kaufpreis des Objekts ist zwar die größte Position in der Kalkulation des Gesamtpreises, aber bei Weitem nicht der einzige Kostenfaktor. Welche zusätzlichen Ausgaben kommen zum Kaufpreis noch dazu?

3.3 Kaufnebenkosten

Immobilie, KaufpreisImmobilie, KaufnebenkostenKaufnebenkostenDer KaufpreisKaufpreis ist das Ergebnis der Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer. Oft wird der finale Kaufpreis auch zwischen Makler und Käufer vereinbart, denn er vertritt den Verkäufer in den Verkaufsverhandlungen. Um einen möglichst niedrigen Kaufpreis zu bezahlen, ist Verhandlungsgeschick von unschätzbarem Vorteil. Auf keinen Fall bekunden wir großes Interesse beim ersten Besichtigungstermin, sondern geben uns unverbindlich und signalisieren bestenfalls ein vages Kaufinteresse. Auf die möglichen Verhandlungsstrategien werde ich später genauer eingehen.

Immobilie, MaklerprovisionOft werden Immobilien von Maklern und nicht von Privatpersonen angeboten. Der Makler ist ein selbstständiger Gewerbetreibender und hilft bei der Vermittlung zwischen Verkäufer und Käufer. In den meisten Fällen wird der Makler vom Verkäufer oder auch vom Vermieter beauftragt, da dieser sich einfach die Arbeit der Suche und Auswahl von Kauf- oder Mietinteressenten sparen möchte. Für diese Tätigkeit erhebt er im Erfolgsfall eine Maklergebühr bzw. eine Maklerprovision und stellt diese entsprechend in Rechnung; sie wird fällig nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags. Die Höhe der MaklerprovisionMakler, Provision ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und beträgt zwischen 5,95 % und 7,14 % vom Kaufpreis. In einigen wenigen Bundesländern trägt der Käufer diese Provision allein; in den meisten Bundesländern teilen sich jedoch Käufer und Verkäufer die Maklerprovision. Damit liegt die effektive Maklerprovision also zwischen 3,57 % (hälftige Provision für Käufer) bis 7,14 % (alleinige Provision für Käufer).

Immobilie, GrunderwerbsteuerDie GrunderwerbsteuerGrunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder eines Grundstücksanteils (z. B. bei einer Eigentumswohnung) anfällt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Standort des Grundstücks und ist in jedem Bundesland unterschiedlich. Die Spanne liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

Immobilie, NotarkostenDie NotarkostenNotarkostensind bei einem Grundstückserwerb von demjenigen zu zahlen, der die Beurkundung des Kaufvertrags in Auftrag gegeben hat. Dies ist in aller Regel der Käufer, er könnte sich aber auch mit dem Verkäufer auf die Teilung der Kosten einigen. Die Höhe der Kosten liegt etwa bei 1,0 % des Kaufpreises. Allerdings entstehen bei einem Kaufvertrag regelmäßig eine Beurkundungsgebühr sowie eine Auslagengebühr (Porto), wobei sich die Höhe nach dem beurkundeten Kaufpreis richtet. Enthält der Kaufvertrag weitere spezielle Vereinbarungen, fällt auch dafür eine Gebühr an. Hinzu kommt auf sämtliche Gebühren die Umsatzsteuer von 19 %.

Immobilie, AuflassungsvormerkungAuflassungsvormerkungFür die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und des Eigentumsübergangs im Grundbuch durch das für die Gemarkung zuständige Amtsgericht werden Gebühren in Höhe von etwa 0,5 % des Kaufpreises erhoben. Die Vormerkung im Grundbuchrecht ist die Sicherung eines Anspruchs auf Eintragung oder Löschung eines Rechts an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung stellt also sicher, dass der Verkäufer einer Immobilie auf sie zwischen dem Kauf und der Umschreibung nicht zugreifen kann. Sonst könnte ein Verkäufer seine Immobilie rechtswidrig in kurzer Zeit auch mehrfach verkaufen.

Immobilie, GerichtsgebührenWeitere Gerichtsgebühren entstehen durch die Eintragung oder Löschung von Grundpfandrechten wie zum Beispiel einer GrundschuldGerichtsgebühren, Grundschuld. Die Eintragungskosten (Grundschuldbestellung) sind in der Regel vom Käufer, die LöschungskostenGerichtsgebühren, Löschungskosten (LastenfreistellungGerichtsgebühren, Lastenfreistellung) vom Verkäufer zu tragen. Genaueres hierzu regelt der notarielle Kaufvertrag. Ich werde später im Kapitel über den Kauf einer Immobilie genauer auf das Grundbuch und einige juristische Begriffe eingehen.

Nur der Vollständigkeit halber möchte ich an dieser Stelle weitere Kosten aufzeigen, die unter Umständen bei der Besichtigung des Objekts auffallen und noch anfallen können, jedoch nichts mit dem eigentlichen Kauf der Immobilie zu tun haben. Es handelt sich um Kosten, die zwar einerseits nach dem Kauf des Objekts, aber noch vor der Vermietung anfallen können. In jedem Fall müssen sie bei der Finanzierung oder bei der Planung des Eigenkapitals berücksichtigt werden. Kosten der Renovierung und Modernisierung oder die Anschaffung einer Küche können und werden anfallen, um die Wohnung oder das Haus vermietbar zu machen. Ferner verursacht der Leerstand vom Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung bis zum Einzug eines Mieters Kosten. Diese können, wenn sich die Suche nach einem geeigneten Bewohner über mehrere Monate hinzieht, eine nicht unerhebliche Höhe erreichen, da der Kaufpreis ja schon gezahlt ist und mit der monatlichen Zins- und Tilgungszahlung bereits begonnen wurde, jedoch noch keine Mieteinkünfte fließen. Über die Möglichkeit, über einen zins- und tilgungsfreien Zeitraum mit der Bank zu verhandeln, werde ich an späterer Stelle genauer ­eingehen.

Beispiel: Thomas und Andrea

Thomas und seine Ehefrau Andrea planen den Kauf eines kleinen, renovierungsbedürftigen Einfamilienhauses im Umland von Frankfurt (Hessen). Der Kaufpreis beträgt 500.000 Euro. Das Haus wurde von einem Makler im Internet angeboten. Das Ehepaar möchte nun wissen, wie hoch die gesamten Anschaffungskosten sind.

Kaufpreis

500.000,00 €

Maklerprovision

5,95 %

29.750,00 €

Grunderwerbsteuer

6,00 %

30.000,00 €

Notarkosten

1,50 %

7.500,00 €

Gerichtskosten und Grundbucheintrag

0,50 %

2.500,00 €

Gesamtkosten

569.750,00 €

Zum Kaufpreis von 500.000 Euro kommen demnach weitere Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 69.750 Euro oder 13,95 %.

Immobilie, KaufnebenkostenFür grobe Kalkulationen bei der Suche nach brauchbaren Immobilien sollte man die Nebenkosten mit 15 % bemessen und entsprechendes Eigenkapital aufweisen ­können. In Zeiten stark steigender Immobilienpreise sind Banken und Kreditinstitute allerdings eher gewillt, auch einen Teil der Anschaffungsnebenkosten zu finanzieren, da die Bank das Haus als Sicherheit hat und diese Sicherheit schon nach kurzer Zeit im Wert gestiegen sein wird. In Zeiten stagnierender oder gar sinkender Kaufpreise für Immobilien werden alle Kreditgeber dagegen bestenfalls den Kaufpreis, aber in nur ganz wenigen Fällen auch die Nebenkosten der Anschaffung finanzieren. Das liegt daran, dass das Haus als Sicherheit für den Kredit im Wert verliert und im Fall der Fälle mit Verlust verkauft werden muss.

Beispiel: Thomas und Andrea

Thomas und Andrea möchten das Haus später gern vermieten und planen für die notwendigen Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie eine neue Küche weitere 50.000 Euro in ihr Budget ein.

Damit summiert sich der gesamte Finanzbedarf auf stolze 619.750 Euro. Dass die Anschaffungsnebenkosten von Thomas und Andrea mit Eigenkapital finanziert werden müssen, ist den Eheleuten bekannt. Dazu haben sie in den vergangenen Jahren Ersparnisse sowie die Auszahlung einer Lebensversicherung in Höhe von insgesamt 200.000 Euro zurücklegen können.