Baumängel und Bauschäden - auf der Baustelle kann vieles schiefgehen, das für Hausbesitzer mit Kosten und Ärger verbunden ist E-Book

Marc Ellinger

• Herausgeber: Stiftung Warentest
• Kategorie: Ratgeber
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 527

Veröffentlichungsjahr: 2023

Beschreibung

Mängel vermeiden und was tun, wenn sie doch auftreten Beim Hausbau muss man mit Fehlern rechnen, die mit Ärger und immensen Kosten verbunden sein können. Um nicht auf diesen sitzen bleiben zu müssen, sollten Bauherrinnen und -herren Ihre Rechte und Pflichten kennen. Der Ratgeber vermittelt dabei ein Grundverständnis, wie Mängel aus juristischer Sicht behandelt werden. Wer haftet für Mängel? Welche Versicherungen können helfen? Das Buch leitet Sie mit sieben Kapiteln durch das Thema Mängel beim Hausbau oder -kauf. Welche Mängelrechte haben Sie? Wie erkennen, dokumentieren und machen Sie Mängel geltend? Welche Beurteilungsgrundlagen gibt es? Welche typischen Mängel gibt es während der Bauausführung, bei und nach der Abnahme? Den Antworten auf diese Fragen werden Sie im Laufe des Buches begegnen. Abgerundet wird das Hausbau Fachbuch mit zahlreichen Fotos von Baustellen, reich bebilderten Anleitungen und Tipps, wo man genau hinschauen oder nachmessen sollte, um Mängel und Schäden schnell und rechtzeitig zu erkennen. Wie beanstanden Sie Mängel korrekt?  Fotos von der Baustelle sind hilfreich, um Mängel und Schäden zu dokumentieren. Wichtig ist, wann Sie diese entdecken. Es gibt Fristen, die es dabei unbedingt zu beachten gibt. Mit Vorlagen für ein Abnahmeprotokoll oder einer Mängelbeseitigungsaufforderung hilft das Sachbuch bei der Abnahme des Bauobjektes. Diese ist Pflicht, denn mit ihr endet das Erfüllungsstadium des Vertrages und Sie nehmen das Bauwerk ohne Mängel an.  Von der Planung bis zur Abnahme: In allen Bauphasen genau hinschauen – mit Praxistipps und Checklisten Schäden und Mängel erkennen: Beispiele von typischen Mängeln mit hunderten Fotos aus der Praxis Richtig reklamieren: Beanstandungen korrekt geltend machen und Mängel beseitigen lassen Juristische Fallstricke vermeiden: Verträge richtig lesen, rechtssicher formulieren, Fristen einhalten Gut beraten und geschützt: Alles zu Versicherungen und fachlicher Beratung beim Bau

Leseprobe

Baumängel und Bauschäden

Marc Ellinger • Birgit Schaarschmidt

Inhaltsverzeichnis

KAPITEL 1

Mängelrechte beim Hausbau oder -kauf

Vorbereitung ist die beste Prävention

Die eigenen Rechte kennen

Mängel entdecken

Am besten geht gar nichts schief

Keine Angst vor juristischen Fachbegriffen

Sachmangel und Rechtsmangel?

Mangel oder Schaden?

Wer haftet für Mängel?

Welche Vertragsart liegt vor?

Abtretung von Mängelansprüchen

Gut beraten und versichert

Die Bauherrenrechtschutzversicherung

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung

Die Bauwesenversicherung

Sich beraten lassen

Eine Frage des Zeitpunkts

Die Rolle der Abnahme

Vor der Abnahme

Im Zuge der Abnahme

In der Gewährleistungsfrist

Begehung zum Ablauf der Gewährleistungszeit

Nach der Gewährleistungszeit

KAPITEL 2

Mängel erkennen, dokumentieren und geltend machen

Mängel beanstanden

Schadenersatzansprüche oder Mängelansprüche?

Ein Verdacht reicht nicht

Umgang mit Schäden

Was ist eine Mängelrüge?

Was ist bei Mängelrügen zu beachten?

Minderung, Ersatzvornahme oder Rücktritt

Mangel ist nicht gleich Mangel

Rechtsmängel

Sachmängel

Wesentliche Mängel

Versteckte Mängel

Optische Mängel

Arglistig verschwiegene Mängel

Beanstandungen richtig dokumentieren

Der Vergleich von Soll und Ist

Fotografieren am Bau

Ihr persönliches Bautagebuch

Abstimmung mit dem Bausachverständigen

KAPITEL 3

Beurteilungsgrundlagen

Der Vertrag

Wie wird ein Vertrag geschlossen?

Die Bestandteile des Vertrags

Bei Schwarzarbeit sind Verträge unwirksam

Vertragsformen beim Bauen

Der Werkvertrag

Der Verbraucherbauvertrag

Der Bauvertrag

Der VOB / B-Vertrag

Der Werklieferungsvertrag

Der Bauträgervertrag

Der Kaufvertrag

Die Erbpacht

Die Baubeschreibung

Die vorvertragliche Baubeschreibung

Die Vertragsbaubeschreibung

Sonderwunschvereinbarungen

Eigenleistungsvereinbarungen

Die allgemein anerkannten Regeln der Technik

Was ist eine allgemein anerkannte Regel der Technik?

Wann gelten die a. a. R. d. T.?

Vorsätzliches Zurückbleiben hinter den a. a. R. d T.

Interessante Fallbeispiele

Rechtsnormen

DIN-Normen

Handwerksregeln

Herstellervorgaben

Prüfzeugnisse und Zulassungen

Weitere Beurteilungsgrundlagen

Von mittlerer Art und Güte

Der allgemein vorausgesetzte Gebrauch

Referenzobjekte

Pläne und Berechnungen

KAPITEL 4

Typische Mängel in der Planung

Die Voraussetzungen

Grundlegende Anforderungen an Gebäude

Kontrollinstanzen beim Bau

Typische Ursachen von Bauschäden

Konzeption und Anträge

Konzeptionsphase

Bauantrag

Bauantragsplanung

Entwässerungsgesuch

Planungsphase

Ausführungsplanung

Statik- und Tragwerksplanung

Haustechnikplanung

Elektroplanung

Heizungsplanung

Wärmeschutznachweis und Förderanträge

Baugrundgutachten

KAPITEL 5

Mängel während der Bauausführung

Vor dem Baustart

Safety first

Erdarbeiten

Versorgungsleitungen und Dränage

Vorbereitende Arbeiten

Vermessungsarbeiten

Baustelleneinrichtung

Die Rohbaugewerke

Stahlbetonarbeiten

Mauerarbeiten

Bauwerksabdichtung

Der erweiterte Rohbau

Zimmerarbeiten

Dachdeckungsarbeiten

Blechnerarbeiten

Flachdachabdichtung

Dachdämmung und luftdichtes Bauen

Fensterbauarbeiten

Fensterbänke

Haus- und Nebeneingangstüren

Haustechnik Rohinstallationen

Rohinstallation Elektro

Rohinstallation Heizung

Fußbodenheizung

Rohinstallation Lüftung

Rohinstallation Sanitär

Putz- und Trockenbauarbeiten

Innenputzarbeiten

Trockenbauarbeiten und Spachtelarbeiten

Estricharbeiten / Fußbodenaufbau

Estrichunterbau

Nassestriche

Trockenestriche

Gussasphaltestriche

Ebenheit des Estrichs

Fliesenarbeiten

Innenabdichtung in Bädern

Fliesenarbeiten in Bädern

Fliesenarbeiten in Wohnräumen

Fliesenarbeiten auf Treppen

Weitere Bodenbelagsarbeiten

Verlegerichtung

Parkettarbeiten

Laminatarbeiten

Kunststoffböden und Linoleum

Textile Beläge

Natur- und Kunststeinbeläge

Malerarbeiten / Finish-Beschichtungen innen

Spachtelarbeiten

Tapezierarbeiten

Malerarbeiten innen

Edel- und Strukturputze

Treppen im Haus

Baurechtlich notwendige Treppen

Nicht notwendige Treppen

Treppengeländer

Innentüren

Schiebetüren

Sonderanforderungen

Ganzglastüren

Überfälzte und stumpf einschlagende Türblätter

Typische Mängel bei Innentüren

Haustechnische Installationen

Endmontage Elektro

Endmontage Heizung

Endmontage Lüftungsanlage

Endmontage Sanitär

Endmontage Rückstausicherung

Einweisung in die technischen Anlagen

Die Fassade

Putzfassaden

Wärmedämmverbundfassade

Verblenderfassade

Vorgehängte Fassaden

Nebengebäude und Außenanlagen

Fertiggaragen

Carport

Außenanlagen

Sonderfall Fertighaus

Häuser in Holzbauart

Probleme beim Aufbau

Luftundurchlässige Gebäudehülle

Herausforderung Haustrennwand bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften in Fertigteilbauweise

Fazit zu Fertighäusern in Holzbauweise

Sonderthemen

Luftdichtheit der Gebäudehülle

Der Blower-Door-Test

Schimmelbefall während der Bauzeit

Maß-, Lage-, Winkel- und Ebenheitstoleranzen

Brandschutz

Schallschutz

Feuchteschutz

Lüften und Trocknen

Baustellenbeheizung im Winter

Bauendreinigung

KAPITEL 6

Beanstandungen bei der Abnahme

Bedeutung der Abnahme und Rechtsfolgen

Pflicht zur Abnahme

Formen der Abnahme

Folgen der Abnahme

Teilabnahmen

Abnahme durch einen Dritten

Vor der Abnahme alle Bauleistungen genau prüfen

Ablauf der Abnahme

Tipp: Die Abnahme gut vorbereiten

Das Abnahmeprotokoll

Mängel bei der Abnahme – wie geht es weiter?

Die Abnahmefiktion

Neuregelung der Abnahmefiktion

Die Abnahmefiktion verhindern

Besonderheiten der VOB/B

Verweigerung der Abnahme

Berechtigte Verweigerung der Abnahme

Folgen der Verweigerung der Abnahme

Gemeinsame Leistungsfeststellung

KAPITEL 7

Beanstandungen nach der Abnahme

Indizien für Mängel und Bauschäden

Schimmelpilzwachstum auf Raumoberflächen

Holzzerstörende Pilze

Ausblühungen an Außenputzen

Risse

Mängel nach der Abnahme geltend machen

Empfohlene Vorgehensweise

Angemessene Frist zur Mängelbeseitigung

Ersatzvornahme und Kostenvorschuss

Was tun, wenn es schnell gehen muss?

KAPITEL 8

Service

Musterschreiben

Ausstattungswerte nach RAL-RG 678

Stichwortverzeichnis

MÄNGELRECHTE BEIM HAUSBAU ODER -KAUF

Wer baut, muss damit rechnen, dass auf der Baustelle einiges schiefgehen kann. Das ist ärgerlich und kann immense Kosten verursachen, auf denen Bauherrinnen und -herren schlimmstenfalls sitzen bleiben. Sie sollten daher genau hinschauen und Ihre Rechte und Pflichten kennen.

Vorbereitung ist die beste Prävention

Keine Angst vor juristischen Fachbegriffen

Gut beraten und versichert

Eine Frage des Zeitpunkts

Vorbereitung ist die beste Prävention: Sich frühzeitig auf ein Bauvorhaben vorzubereiten, lohnt sich. Manches sollte sehr gut überlegt sein, weil nicht jede Entscheidung in einem solchen Prozess rückgängig gemacht werden kann.

WAS ERFAHRE ICH?

Die eigenen Rechte kennen

Mängel entdecken

Am besten geht gar nichts schief

Bauprojekte verlaufen nicht immer nach Plan. Das ist nicht nur der Presse zu entnehmen. Das kennen Sie vielleicht auch aus eigener Erfahrung oder dem persönlichen Umfeld. Baumängel, Schäden und Verzögerungen sowie andere Schwierigkeiten gehören für „Häuslebauer“ grundsätzlich als Möglichkeit dazu.

Doch auch wenn es manchmal den Anschein hat, dass am Bau grundsätzlich „alles schiefgeht“, stimmt dies nicht. Es gibt viele Baumaßnahmen, die wie geplant verlaufen. Von ihnen liest oder hört man jedoch nichts, denn sie sind unspektakulär. Aber: Es gibt auch die sprichwörtlichen Horrorszenarien, wo alles schiefgeht, was nur schiefgehen kann. Seien Sie daher gut vorbereitet. Sie können sich durch entsprechende Vorbereitung und Kenntnis oft davor schützen, dass Horrorszenarien eintreten. Denn häufig entstehen diese Situationen, weil der Bauherr sich mehr mit seiner Baumaßnahme hätte befassen müssen.

Die eigenen Rechte kennen

Wenn ein Horrorszenario eintritt, sich also Mängel, Schäden oder auch nur Unregelmäßigkeiten auf Ihrer Baustelle extrem häufen, ist leider davon auszugehen, dass die Durchsetzung Ihrer Ansprüche nicht leicht sein wird. Denn meist geht es um viel Geld. Ein weiterer Grund ist, dass es oft viele Beteiligte gibt: Nicht nur die Akteure, die unmittelbar in Zusammenhang mit der Ausführung stehen (sprich: die Handwerker), sondern auch Planer oder Versicherungen, gegen die Ansprüche bestehen können. Machen Sie sich klar: Alle Unternehmen und auch Sie als Bauherr wollen zunächst die eigenen Interessen wahren. Daher wird vermutlich jeder versuchen, einen anderen zu finden, der die Kosten zu tragen hat. Oft werden Ansprüche erst einmal pauschal abgelehnt. Ohne weitere Maßnahmen oder hartnäckiges Insistieren werden Sie Ihren Anspruch dann nicht durchsetzen können oder bekommen kein mangelfreies oder im wesentlichen ohne Mängel behaftetes Werk.

ANSPRÜCHE DURCHSETZEN

Meist ist anfangs noch unklar, was veranlasst werden soll, mit welchem Schritt man beginnen muss: Wen muss oder sollte man als Bauherr oder Käufer bei einem Mangel einschalten? Welche Reihenfolge ist sinnvoll, und vor allem: Wie verliert man keine Rechte gegenüber seinem Auftragnehmenden oder Verkäufer? Fatal ist gelegentlich, dass nicht jede Entscheidung in diesem Prozess rückgängig gemacht werden kann. Deshalb sehen wir uns in diesem Buch nicht nur Baustellen aus technischer Sicht an, sondern werfen auch einen Blick in Verträge und Gesetzestexte. Dieses erste Kapitel macht den Anfang: Sie lernen einige juristische Fachbegriffe und Vertragsformen kennen (ab Seite 12) und erfahren etwas über Ihre Rechte zu verschiedenen Zeitpunkten des Bauprojekts (ab Seite 23).

In Kapitel 2 wird es dann konkreter: Sie erfahren, wie Sie Mängel korrekt beanstanden und dabei Fallstricke vermeiden (ab Seite 32). Entscheidend ist auch die richtige Dokumentation. Denn wenn Sie bauen, sollten Sie immer darauf vorbereitet sein, etwas nachweisen oder beweisen zu müssen. So wird sich auch mancher Ihrer Vertragspartner aufstellen. Wir geben Ihnen daher Tipps zum Beispiel für das Fotografieren auf der Baustelle (ab Seite 53).

DER BLICK INS KLEINGEDRUCKTE

Im dritten Kapitel geht es noch einmal um juristische Feinheiten. Denn je besser der Vertrag und seine Bestandteile verstanden werden, desto leichter ist es, damit umzugehen und Mängelrechte durchzusetzen. Daher werden die in Betracht kommenden Verträge erläutert (ab Seite 63). Das Herzstück eines jeden Vertrages ist die Leistungsbeschreibung oder das Leistungsverzeichnis und damit die Leistungen, die vertraglich geschuldet sind und für die eine Vergütung vereinbart wurde (ab Seite 82). Außerdem erfahren Sie etwas über die allgemein anerkannten Regeln der Technik, die bei der Frage, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, eine wichtige Rolle spielen (ab Seite 89).

Mängel entdecken

Dass Fehler passieren, mag menschlich sein, doch das Fehleraufkommen auf deutschen Baustellen ist seit Jahren auffallend hoch. Bauschadensberichte zeigen, dass auch an Neubauten zahlreiche Mängel vorhanden sind. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen, um Mängel rechtzeitig zu entdecken.

VOR UND WÄHREND DER BAUAUSFÜHRUNG

Kapitel 4 befasst sich mit der Planungsphase, denn bereits hier können gravierende Mängel auftreten. In Kapitel 5 wiederum erfahren Sie etwas über mögliche Mängel bei der Bauausführung. Neben einer ausführlichen Beschreibung der verschiedenen Bauphasen und der in diesen Phasen typischen Mängel finden Sie hier auch zahlreiche Fotos von Baumängeln, die von echten Baustellen stammen.

WÄHREND UND NACH DER ABNAHME

Sollten Sie es bis dahin noch nicht getan haben, gilt spätestens bei der Abnahme: Schauen Sie ganz genau hin, am besten mit fachlicher Unterstützung. Alles über die Abnahme und darüber, welche Rechte und Möglichkeiten Sie haben, wenn Sie dabei auf Mängel stoßen, erfahren Sie in Kapitel 6.

Die Praxis zeigt: Viele Mängel werden leider erst nach der Abnahme entdeckt, häufig, weil sie irgendwann in Form von Schäden sichtbar werden. In Kapitel 7 lesen Sie daher, worauf Sie besonders achten sollten (ab Seite 278) und wie Sie Mängel nach der Abnahme korrekt beanstanden (ab Seite 283).

Am besten geht gar nichts schief

Auch wenn wir in diesem Buch erläutern, wie Sie bei Mängeln vorgehen können und sollten, so ist und bleibt es für alle Beteiligten am (kosten)günstigen, wenn Mängel erst gar nicht entstehen oder direkt beseitigt werden. Auf Sie als Bauherrn kommen dann keine zusätzlichen Kosten zu und das ausführende Unternehmen kann den kalkulierten Gewinn erwirtschaften und hat damit seine Existenz gesichert. Ganz zu schweigen davon, dass allen Beteiligten jede Menge Ärger erspart bleibt, wenn auf der Baustelle alles nach Plan und fehlerfrei vonstattengeht.

Sie können dieses Buch daher auch nutzen, sich über besonders heikle Punkte im Bauablauf zu informieren. Sie erfahren, worauf die Handwerker jeweils besonders achten sollten, und können dies gezielt kontrollieren und gegebenenfalls nachfragen. Wir geben Ihnen auch konkrete Praxistipps, damit auf Ihrer Baustelle nichts oder nur wenig schiefgeht.

Keine Angst vor juristischen Fachbegriffen: Dieses Buch will Ihnen ein Grundverständnis vermitteln, wie Mängel aus juristischer Sicht behandelt werden. Dies hilft Ihnen dabei, im konkreten Fall Ihre Rechte zu schützen.

WAS ERFAHRE ICH?

Sachmangel oder Rechtsmangel?

Mangel oder Schaden?

Wer haftet für Mängel?

Welche Vertragsart liegt vor?

Abtretung von Mängelansprüchen

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt dem Bauherren beziehungsweise der Käuferin vielfältige Möglichkeiten an die Hand für den Fall, dass der beauftragte Bau oder die gekaufte Sache mangelhaft ist. Sie sollten Ihre Optionen kennen und wissen, wie sie wann geltend gemacht werden können. Machen Sie sich dabei klar: Die Geltendmachung von Mängeln bedarf einer besonderen Form, um Mängelrechte wirksam und damit erfolgreich durchsetzen zu können.

WICHTIG DABEI: Mängelrechte können nur geltend gemacht werden, wenn die geschlossene Vertragsart grundsätzlich eine Haftung für Mängel vorsieht – und wenn es sich um einen Mangel handelt. Im Gesetz wird noch einmal deutlich unterschieden zwischen Sachmangel und Rechtsmangel.

Sachmangel und Rechtsmangel?

Der Schwerpunkt in diesem Buch liegt auf dem Sachmangel. Wird im Folgenden von einem Mangel gesprochen, ist damit also in der Regel der Sachmangel gemeint. Wenn es ausnahmsweise um einen Rechtsmangel geht, wird er ausdrücklich als solcher bezeichnet.

Unter einem SACHMANGEL wird eine ABWEICHUNG VOM VERTRAGLICH VEREINBARTEN verstanden. Das erklärt, warum es so wichtig ist zu wissen, was genau vertraglich vereinbart wurde. Bedauerlicherweise ist der richtige Umgang mit Sachmängeln rechtlich oft kompliziert und vielfach für juristische Laien unverständlich. Dies liegt vor allem daran, dass der Sachmangel sowohl eine tatsächliche („sachliche“) als auch eine rechtliche Komponente hat. Mit der tatsächlichen Komponente wird die Abweichung vom Soll erfasst und/oder der Schaden, und mit der rechtlichen wird geprüft, ob und welche Mängelrechte bestehen. Sollte es sich nicht um einen Mangel im rechtlichen Sinne handeln, können für Sie andere Ansprüche infrage kommen (siehe Seite 45).

Was ist nun ein Rechtsmangel? Von einem RECHTSMANGEL spricht man, wenn ein rechtlicher Grund vorliegt, durch den ein Dritter Rechte an einer Sache oder einem Werk geltend machen kann. In einem Kaufvertrag kann es zum Beispiel sein, dass im Grundbuch ein Eigentümer eingetragen ist, der rechtlich was im Grundbuch steht. Wenn dies falsch ist, liegt ein Rechtsmangel vor. Oder ein Beispiel für einen Werk- beziehungsweise Bauvertrag: Das ausführende Bauunternehmen hat Baustoffe unter Eigentumsvorbehalt gekauft. Der Lieferant bleibt damit bis zur vollständigen Bezahlung in der Regel ihr Eigentümer. Da der Unternehmer noch nicht Eigentümer ist, solange die Bezahlung nicht erfolgt ist, kann er die Baustoffe auch keinem Dritten, sprich Ihnen als Bauherren, übereignen, das heißt das Eigentum daran verschaffen. (Eine Ausnahme davon kann der gesetzliche Eigentumsübergang sein. Dies ist im Einzelfall zu betrachten.) Mehr über Rechtsmängel erfahren Sie ab Seite 42.

Mangel oder Schaden?

Der Sachmangel besteht, wie eben beschrieben, in der Regel aus einer Abweichung vom vertraglich Vereinbarten. Sachmängel liegen gemeinhin begründet in einer fehlerhaften Ausführung. Sie werden in der Praxis umgangssprachlich häufig als „Schäden“ bezeichnet, obwohl nicht jeder Mangel zu einem Schaden führt und ein Schaden in der Regel dem Mangel zeitlich folgt oder durch diesen entsteht. Ein SCHADEN hat, juristisch betrachtet, immer eine VERSCHLECHTERUNG DER VERMÖGENSLAGE zur Folge. Das Vorhandensein eines Mangels muss aber noch zu keiner Verschlechterung der Vermögenslage führen. Entdeckt werden Sachmängel meist, wenn auch ein Schaden sichtbar ist. Schäden und Mängel sind daher grundsätzlich auseinanderzuhalten.

Schäden müssen nicht auf einen Mangel zurückzuführen sein. Ursachen können auch Verschleiß oder Wettereinflüsse sein. Ein altes Gebäude, das nicht gepflegt wurde, hat fast immer Schäden – obwohl es nicht mangelhaft beschaffen sein muss. Ein Mangel kann aber auch ein Schaden sein – oder zu einem Schaden an anderen Teilen des Bauwerks führen.

Warum ist das so wichtig? Weil es einen großen Unterschied macht, ob Sie einen Mangel oder einen Schaden geltend machen wollen. Die jeweiligen Ansprüche unterscheiden sich, zudem müssen Sie bei einer Beanstandung unterschiedlich vorgehen.

MÄNGELBEGRIFFE JE NACH VERTRAGSFORM

Sowohl das Kaufrecht als auch das Werkvertragsrecht kennen den Begriff des Sachmangels. Aber auch innerhalb der verschiedenen Vertragsarten variieren die Mängelrechte und wann ein Mangel vorliegt. Im Bereich des Bauens kommen als Vertragsarten Werkvertrag und Kaufvertrag in Betracht. Für Bauverträge, Verbraucherbauverträge, Architekten- und Ingenieurverträge sowie für Bauträgerverträge finden die Mängelrechte des Werkvertragsrechts Anwendung. In beiden Vertragsarten gibt es Mängelrechte. Bis zum 31. Dezember 2021 war der Mangelbegriff des Kaufrechts mit dem des Werkvertragsrechts gleich; seit dem 1. Januar 2022 ist der Mangelbegriff des Kaufrechts weiter gefasst (mehr dazu auf Seite 80). Daher muss vor Reklamationen grundsätzlich immer gefragt werden, ob ein Werkvertrag vorliegt oder ein Kaufvertrag.

Wer haftet für Mängel?

Eine Haftung für Mängel besteht grundsätzlich nur zwischen Vertragspartnern. Das bedeutet, dass immer ein Vertrag vorliegen muss – er ist die Voraussetzung zur Haftung für Mängel. Die Haftung für Mängel ist eine sogenannte verschuldensunabhängige Haftung. Dies ist im Bürgerlichen Recht sonst eher die Ausnahme, die Regel ist eine verschuldensabhängige Haftung.

HAFTUNG MIT UND OHNE VERSCHULDEN

Grundsätzlich besteht eine Haftung nur dann, wenn auch ein Verschulden vorliegt, das heißt: Vorsatz oder Fahrlässigkeit (§ 276 BGB). Die verschuldensunabhängige Mängelhaftung stellt eine Ausnahme von diesem Grundsatz dar und ist nur bei ganz bestimmten Verträgen vorgesehen. Neben einer Mängelhaftung gibt es ein Garantieversprechen. Eine GARANTIE muss vertraglich vereinbart beziehungsweise vorgesehen sein und ist eine besondere Form der verschuldensunabhängigen Haftung.

Verschuldensunabhängig bedeutet, dass eine Haftung gegeben ist, egal ob der Unternehmer respektive Auftragnehmer „etwas dafür kann oder nicht“ oder besser ausgedrückt: weder vorsätzlich noch fahrlässig mangelhaft geleistet hat. Diese Form der Haftung für das Werk oder die Sache besteht nur dann, wenn diese Leistung so vereinbart wurde, das heißt, wenn sie vertraglich geschuldet ist.

DIE ROLLE DES VERTRAGS

Die verschuldensunabhängige Mängelhaftung kommt nur bei ganz bestimmten Verträgen in Betracht. Eine grundsätzliche Mängelhaftung gibt es im Werkvertragsrecht mit den weiteren in diesem Kapitel genannten Verträgen, im Miet- und Pachtrecht (zum Beispiel Mietmangel, wenn die Heizung in einer Wohnung ohne Verschulden des Vermieters ausfällt) und im Kaufvertragsrecht. Ansonsten ist in den anderen Vertragsarten keine Haftung für unverschuldete Mängel vorgesehen.

Welche Vertragsart liegt vor?

Im Folgenden sollen vorwiegend die Mängelrechte wegen Sachmängeln aus einem Werkvertrag dargestellt werden. Für alle Formen des Werkvertrags gelten neben den jeweils besonderen Bestimmungen die allgemeinen Vorschriften zum Werkvertragsrecht (§§ 631 bis 650 BGB) und die Mängelrechte in § 634 BGB. Daneben kann beim Kauf einer Immobilie eine Haftung für Mängel in Betracht kommen (§§ 433 ff. BGB). Dem Bauträgervertrag kommt eine Zwitterstellung zu: Mängelhaftung nach dem Kaufrecht kommt bei solchen Verträgen für Rechtsmängel in Betracht; Mängelhaftung nach dem Werkvertragsrecht für Sachmängel.

Mehr zu den verschiedenen Vertragsformen erfahren Sie in Kapitel 3. Hier möchten wir Ihnen einen ersten kurzen Überblick geben.

VERTRAGSFORM WERKVERTRAG

Werkvertrag ist ein Oberbegriff für eine bestimmte Vertragsart. Es ist ein Vertrag, bei dem sich der Auftragnehmer (Hersteller/Unternehmer) verpflichtet, ein Werk gegen Zahlung (Werklohn) durch den Auftraggeber (Besteller) herzustellen. Wichtig: Beim Werkvertrag wird die Arbeit nach dem Ergebnis (dem Werk) beurteilt, nicht nach dem Aufwand der geleisteten Arbeit! Es ist ein Erfolg geschuldet. Dafür haftet der Unternehmer (verschuldensunabhängig). Spezielle Werkverträge sind Bauverträge, Verbraucherbauverträge, der Architekten- und Ingenieurvertrag sowie der Bauträgervertrag. Mehr zu dieser Vertragsform erfahren Sie ab Seite 63.

SONDERFALL BAUTRÄGERVERTRAG

Eine besondere Stellung nimmt der Bauträgervertrag ein. Er wird teilweise nach dem Werkvertragsrecht (dort insbesondere nach dem Bauvertragsrecht) abgewickelt und teilweise nach dem Kaufvertragsrecht. Das liegt darin begründet, dass beim Bauträgervertrag die Herstellung eines Werkes geschuldet ist und gleichzeitig das Grundstück (oder ein Anteil daran) mitverkauft wird. Ein klassischer Fall von Bauträgerverträgen ist der Kauf einer neuen Eigentumswohnung. Mehr zu dieser Vertragsform erfahren Sie ab Seite 75.

SONDERFALL WERKLIEFERUNGSVERTRAG

Ein weiterer besonderer Vertrag, der im Werkvertragsrecht Erwähnung findet, ist der Werklieferungsvertrag (§ 650 BGB). Er wird ausschließlich nach dem Kaufrecht abgewickelt. Das bedeutet, dass für ihn auch das Mängelrecht des Kaufvertrags gilt. Bei einem Werklieferungsvertrag wird zwar auch etwas angefertigt – allerdings handelt es sich in der Regel um eine Art Serienprodukt, das nicht besonders angepasst wird. Ebenso wenig liegt der Schwerpunkt auf dem Einbau und dem Anpassen. Dies ist jedoch grundsätzlich anhand des konkreten Einzelfalls zu prüfen. Besonders interessant sind hierzu die Entscheidungen zum Bau von Photovoltaikanlagen (siehe Kasten rechts) und dem Einbau von Treppenliften.

Abtretung von Mängelansprüchen

In bestimmten Situationen stellt sich die Frage, ob Mängelansprüche übertragen werden können. Haben Sie zum Beispiel einen Generalunternehmer beauftragt, so können Sie sich aus rechtlicher Sicht nicht ohne Weiteres an dessen Nachunternehmer wegen der Mängelbeseitigung wenden, obwohl dieser Nachunternehmer die Leistung hergestellt hat. Oder anders herum: Eine Mängelanzeige, die Sie dem Nachunternehmer senden, gilt nicht für den von Ihnen beauftragten Generalunternehmer. Anders wäre es, wenn Ihnen die Mängelansprüche des Generalunternehmers gegen seinen Subunternehmer von Ihrem Generalunternehmer an Sie abgetreten wurden.

MÄNGELANSPRÜCHE ABTRETEN

Eine Abtretung ist ein zweiseitiger Vertrag: Der Forderungsinhaber tritt die Forderung ab, und derjenige, an den sie abgetreten werden soll, nimmt die Abtretung an. Er kann den Anspruch dann so geltend machen wie der ursprüngliche Forderungsinhaber. Er muss allerdings auch die Einreden gegen sich gelten lassen, die der Schuldner dem ursprünglichen Gläubiger gegenüber geltend machen kann.

Interessant für unser Thema: Auch Mängelansprüche können abgetreten werden. Das betrifft die Phase nach der rechtsgeschäftlichen Abnahme. In Bauverträgen, in Verbraucherbauverträgen und in Bauträgerverträgen finden sich häufig Vertragsklauseln, in denen Mängelansprüche abgetreten werden. Das ist meist der oben beschriebene Fall, wenn der Unternehmer die Ausführung der Leistung an andere Unternehmer (Subunternehmer) weitervergeben hat. Oder wenn der Bauträger seine Ansprüche gegen die ausführenden Unternehmer als „Quasi-Bauherr“ an den oder die Erwerber weitergeben will.

Die Abtretung von Ansprüchen hat oft einen Grund – zum Beispiel, die Erfüllung des Vertrags zu gewährleisten und die Abwicklung für einen Vertragspartner unter Umständen zu erleichtern. Das bedeutet, dass der Neu-Gläubiger gegen den Alt-Gläubiger ebenso einen Anspruch, das heißt eine Forderung, hat – und nicht nur der Alt-Gläubiger gegenüber dem Schuldner. Der Alt-Gläubiger ist in unserem Zusammenhang der Bauunternehmer beziehungsweise Generalunternehmer, und der Neu-Gläubiger ist die Bauherrin. Der Schuldner wäre dann das oder eines der Unternehmen, das die Arbeiten vor Ort ausgeführt hat und das vom Alt-Gläubiger oder Bauunternehmer beauftragt wurde.

EXKURS: PHOTOVOLTAIKANLAGEN VERTRAGLICH DIFFIZIL

Bei Verträgen über die Errichtung von Photovoltaikanlagen gibt es zur Frage, ob Kauf- oder Werkvertragsrecht anzuwenden ist, unterschiedliche Rechtsprechung. Zu betrachten ist, wie aufwendig die Planung ist oder wie die Lieferung oder Montage der jeweiligen Anlage erfolgt. Sogenannte AUFDACH-PHOTOVOLTAIKANLAGEN, das heißt eine auf dem Dach des Eigenheims montierte Photovoltaikanlage, werden in der Regel nach dem KAUFRECHT abgehandelt. Dies wird deshalb angenommen, weil die Photovoltaikanlage auf dem Dach in der Regel keine Verbindung mit dem Boden hat. Daher handelt es sich nicht um ein Bauwerk, und folglich kann nicht von einem Bauvertrag gesprochen werden. Vielmehr handele es sich um einen Werklieferungsvertrag, bei dem das Kaufrecht Anwendung findet.

Anders bei Photovoltaikanlagen, die als sogenannte FREIFLÄCHENANLAGEN konzipiert sind, also neben dem Haus stehen: Bei ihnen geht die Rechtsprechung meist davon aus, dass eine „bauwerksähnliche Risikolage“ gegeben sei. Das habe die Anwendung des WERKVERTRAGSRECHTS zur Folge. Vor allem ist dies bei der Errichtung von großen Photovoltaikanlagen anzunehmen. Denn: Ihre Leistungen werden oft durch Probebetriebe und Leistungsgarantien abgesichert. Doch auch dies bedarf immer einer Einzelfallbetrachtung. Wenn die Freiflächenanlage wenig aufwendig und standardmäßig hergestellt wird, wird man von einem Werklieferungsvertag ausgehen können, auf den das Kaufrecht Anwendung findet.

Werden Photovoltaikanlagen als BESTANDTEIL EINES UMBAUS ODER NEUBAUS eingebaut beziehungsweise angebracht, gehören diese Leistungen rechtlich zum GESAMTVERTRAG (Werk-/Bauvertrag oder Verbraucherbauvertrag). Aber: Es kommt grundsätzlich immer auf den Schwerpunkt des Vertrags an! Wird ein einzelner Vertrag für die Nachrüstung des Bauobjekts mit einer Photovoltaikanlage beauftragt, kann die Vertragsart bezüglich der zustehenden Rechte entscheidend sein. Im Bedarfsfall wird empfohlen, einen fachkundigen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen. (Urteile, die sich mit der Frage beschäftigen, ob bei Photovoltaikanlagen ein Werkvertrag oder ein Werklieferungsvertrag vorliegt, sind zum Beispiel BGH, VIII ZR 76/03, Urteil vom 03.03.2004; BGH, VIII ZR 318/12, Urteil vom 09.10.2013; BGH, VII ZR 348/13; Urteil vom 02.06.2016.)

VORTEILE DER ABTRETUNG

Der Vorteil einer solchen Abtretung kann sein, dass neben dem eigentlichen Vertragspartner noch ein anderer für den Mangel haftet: Geht der Alt-Gläubiger oder Bauunternehmer insolvent, kann ein solventer Schuldner/ausführendes Unternehmen bleiben. Ebenso kann der direkte Weg und damit Zugriff auf den eigentlich Ausführenden in der Abwicklung praktisch sein. Es wird Zeit gespart, und Mängel werden direkt mit dem besprochen, der sie verantworten muss. Ob das so ist, hängt davon ab, wie die Forderung/der Anspruch abgetreten wurde.

WICHTIGE FEINHEITEN

Zu beachten ist, dass neben der Abtretung auch die Annahme der Abtretung erklärt werden muss. Ist dies nicht schon im Vertrag enthalten, sollte der Neu-Gläubiger die Annahme der Abtretung erklären, wenn er diese will.

Auch das „Wie“ der Abtretung der Forderung ist wichtig, denn: Es gibt verschiedene Formen der Abtretung. Die eine heißt an Erfüllungs Statt, die andere erfüllungshalber. Durch die Abtretung soll ja quasi der Vertrag, den der Neu-Gläubiger mit dem Alt-Gläubiger geschlossen hat, erfüllt werden.

ABTRETUNG AN ERFÜLLUNGS STATT bedeutet, dass statt dem Erfüllungsanspruch der mangelfreien Leistung die Abtretung erfolgt. Damit besteht kein Anspruch mehr gegenüber dem Alt-Gläubiger auf die Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen. Der Bauherr/Neu-Gläubiger kann sich jetzt nur noch ausschließlich an den Schuldner, das heißt das ausführende Unternehmen, wenden. Da allerdings meist unklar ist, ob der Neu-Gläubiger den Erfüllungsanspruch gegenüber diesem durchsetzen kann, ist davon abzuraten. Denn: Der Schuldner beziehungsweise das ausführende Unternehmen könnte insolvent sein, während der Alt-Gläubiger oder das Bauunternehmen noch solvent ist. Bei einer Abtretung an Erfüllungs Statt kann der Vertragspartner dann nicht mehr haftbar gemacht werden, er ist „aus der Mangelhaftung raus“.

Anders ist es bei der ABTRETUNG ERFÜLLUNGSHALBER. Eine Abtretung erfüllungshalber liegt vor, wenn dem Gläubiger die Forderung überlassen wird, aus der er seine Befriedigung suchen soll, zum Beispiel Abtretung des Mängelbeseitigungsanspruchs. Damit bleibt die Haftung des Alt-Gläubigers/Bauunternehmers grundsätzlich bestehen. Die Erfüllung des Schuldverhältnisses tritt erst ein, wenn der Neu-Gläubiger/Bauherr aus dem erfüllungshalber überlassenen Anspruch die Mängelbeseitigung tatsächlich erfolgreich erhalten hat. Achten Sie immer auf den Wortlaut und holen Sie sich gegebenenfalls rechtlichen Rat ein.

WANN IST EINE ABTRETUNG SINNVOLL?

Die Abtretung wirkt auf den ersten Blick kompliziert – sie ist jedoch mitunter durchaus überlegenswert. Denn: Wichtige Ansprüche auf Mängelbeseitigung können auch im Falle der Insolvenz des Bauunternehmers (hier: Alt-Gläubiger) abgetreten werden. Dazu bedarf es jedoch der Abstimmung und Zustimmung des Insolvenzverwalters oder vorläufigen Insolvenzverwalters. Befindet sich ein Bauunternehmen in der Insolvenz, ist es faktisch sehr unwahrscheinlich, dass es noch einer möglichen Aufforderung zur Mängelbeseitigung nachkommen wird. Um die eigenen Rechte zu wahren, muss das insolvente Unternehmen jedoch auch in der Insolvenz zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden. Ab Seite 283 wird erläutert, warum dies für die Durchsetzbarkeit des Anspruchs unerlässlich ist. Die Erklärung erfolgt dann gegenüber dem Insolvenzverwalter, der im Falle der Insolvenz die Unternehmung dann vertritt.

Gut beraten und versichert: Mit der richtigen Unterstützung fällt es leichter, Ansprüche geltend zu machen und durchzusetzen. Das kann fachliche Beratung sein und/oder auch eine gute Versicherung.

WAS ERFAHRE ICH?

Die Bauherrenrechtschutzversicherung

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung

Die Bauwesenversicherung

Sich beraten lassen

Mögliche Mängelansprüche vorzubereiten und durchzusetzen kostet nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Meist ist es leider Geld, das gerade nicht zur Verfügung steht, weil die Finanzierung des Baus selbst viele schon an ihre Belastungsgrenze gebracht hat. Für diesen Fall bieten einige Versicherer spezielle Versicherungen für Bauherren an. Es kann sinnvoll sein, sie abzuschließen. Werden sie direkt bei Beginn der Baumaßnahme abgeschlossen, sind entsprechende Mittel vorhanden und einkalkuliert.

Im Wesentlichen gibt es für Bauherren zwei Versicherungen: die Bauherrenrechtsschutzversicherung und die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Manche Bauunternehmen beziehungsweise Fertighaushersteller bieten auch andere Versicherungen an; teilweise werden sie aber auch nur anders benannt. Es empfiehlt sich, immer genau zu überprüfen, was die Versicherung abdeckt. Sie sollten die Versicherungsbedingungen also unbedingt lesen und vor allem wissen, für welchen Versicherungsfall Sie diese abschließen. Denn: Die Erfahrung zeigt, dass viele eingetretene Schäden gerade nicht von der Versicherung abgedeckt werden.

Die Bauherrenrechtschutzversicherung

Da ein Haus viel wert ist und beim Bau eine Menge schiefgehen kann, ist das Interesse an einer Rechtschutzversicherung bei vielen Bauherren groß. Doch die Möglichkeiten, sich für den Fall, dass man am Bau wegen Mängeln klagen möchte, zu versichern, sind leider begrenzt. Die meisten klassischen Rechtsschutzversicherungen etwa schließen einen Rechtsschutz für Bauprojekte aus.

Ein Grund dafür ist, dass entsprechende Gerichtsverfahren auch für den Versicherer ein hohes finanzielles Risiko darstellen. Erfahrungsgemäß ist das Ergebnis eines Gerichtsverfahrens wegen Mängeln nicht „hop oder top“, das heißt, entweder unterliegt oder gewinnt der Bauherr (hier: der Versicherungsnehmer) – vielmehr gibt es bei Prozessen wegen Baumängeln am Ende oft einen Vergleich oder eine Quotelung im Endurteil. Das bedeutet: Der Versicherer muss im Zweifel immer einen Teil der Kosten tragen. Und da die Streitwerte in Bausachen oft sehr hoch sind, geht es hier um hohe Beträge. Man muss es offen sagen: Dieses Risiko zu versichern ist für die Unternehmen nicht lukrativ genug. Inzwischen scheinen sich allerdings vereinzelt wieder Versicherungen auf dem Markt zu finden, die eine echte Rechtschutzversicherung für Bauherrn anbieten.

Wer sich entschließt, eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen, sollte unbedingt prüfen, was durch sie genau abgedeckt ist. Beachten Sie dabei Folgendes:

Da eine außergerichtliche Einigung erfahrungsgemäß für alle Beteiligten wirtschaftlich am sinnvollsten ist, sollten auch Kosten einer MEDIATION (Schlichtung) übernommen werden.

Prüfen Sie auch, ob die Rechtsschutzversicherung SACHVERSTÄNDIGE stellt oder Sachverständigenkosten übernimmt. Denn: Mängel können oft nur mit einem Sachverständigen festgestellt und durchgesetzt werden – und diese muss in der Regel der Bauherr beauftragen.

VERGÜTUNGSART: Rechtsschutzversicherungen übernehmen in der Regel eine Vergütung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz, die sich nach dem Streitwert richtet. Da die rechtliche Betreuung von Baurechtsstreitigkeiten oft hohe Fachkompetenz erfordert und komplex sowie arbeitsintensiv ist, rechnen viele Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht aber nicht nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz ab, sondern auf Stundenbasis zu einem zu vereinbarenden Stundensatz. Prüfen Sie, ob Ihre Versicherung dies tragen würde.

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung

Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt Schäden ab, die anderen durch Ihre Baumaßnahme entstehen. Diese Versicherung wird von verschiedenen Versicherern angeboten. Sie bezahlen oft einen Einmalbeitrag, der sich nach der Bausumme richtet. Die Versicherung gilt während der gesamten Bauzeit; allerdings hat sie oft eine zeitliche Begrenzung von beispielsweise drei Jahren. Je nachdem, wie langsam es mit der Baustelle vorangeht, kann der Zeitraum überschritten werden.

Die Versicherungen bieten verschiedene Tarife an, und auch die Deckungssummen für Sach- und Vermögensschäden variieren. Ebenso gibt es oft eine Deckelung. Wir raten dazu, eine Versicherung abzuschließen, die mindestens bis zu zehn Millionen Euro bei Personen- und Sachschäden zahlt. Angesichts der zahlreichen Gefahren auf einer Baustelle ist dies der Mindestschutz.

ACHTUNG: NICHT FÜR MÄNGELANSPRÜCHE GEDACHT

Bauherrenhaftpflichtversicherungen decken NICHT die Durchsetzung von Mängelansprüchen ab! Allenfalls können sie Schäden abdecken, die durch Mängel verursacht werden – dafür würde aber auch das ausführende Unternehmen haften. Die Versicherung würde daher erst dann greifen, wenn der Schaden von keinem anderen getragen wird. Doch sicher ist eine entsprechende Versicherung aus anderen Gründen sinnvoll.

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung dient der Prüfung von Haftungsansprüchen gegen den Bauherrn. Sie erlaubt es, juristisch gesprochen, berechtigte Ansprüche gegen den Bauherrn zu befriedigen und unberechtigte Ansprüche gegen ihn abzuwehren. Versichert sind bei ihr die üblichen Haftungsrisiken, die für den Bauherrn einer privaten Baumaßnahme bestehen. Dabei geht es in der Regel um Ansprüche Dritter (zum Beispiel Architekt, Bauunternehmen), die diese aufgrund von Arbeiten haben, die der Bauherr veranlasst oder die durch einen Dritten verrichtet werden. Achtung: Nachbarschaftshilfe ist meist nicht ohne Weiteres mitversichert!

Versichert sind die Schäden an Personen und Sachen, die von der Baustelle, dem Grundstück und den darauf stehenden Gebäuden ausgehen. Die Baumaßnahme kann ein Neubau oder Umbau sein; es kann sich aber auch um Reparaturen oder Abbruch- und Grabenarbeiten handeln. Nicht versichert ist, wenn Gefahren geschaffen werden, die zu vermeiden sind, etwa Schäden durch nicht gesichertes, umstürzendes Baumaterial und ungesicherte Schächte oder durch berechtigte Benutzung von nicht versicherungspflichtigen Nutz- und selbstfahrenden Arbeitsmaschinen.

Die Versicherungssumme ist zu vereinbaren und kann unter anderen dem Versicherungsschein, den Sie nach Abschluss der Versicherung erhalten, entnommen werden.

Die Bauwesenversicherung

Die Bauwesenversicherung ist auch unter der Bezeichnung Bauleistungsversicherung bekannt. Aus unserer Sicht ist sie zwar nicht so unerlässlich wie die Bauherrenhaftpflichtversicherung, aber durchaus sinnvoll. Sie sichert den Bauherrn gegen eine Vielzahl von Risiken rund um den Hausbau ab. Diese Versicherung dient dazu, finanzielle Risiken zu deckeln. Oft gibt es gerade beim Hausbau keine Rücklagen für etwaig auftretende Schäden. Ein typischer Schadensfall für diese Versicherung sind die Mehrkosten, die dadurch entstehen, dass unklare Bodenverhältnisse vorliegen und das vorher nicht erkennbar war und zum Beispiel auch durch einen Bodengutachter nicht erkannt wurde. Abgedeckt werden unter Umständen entsprechende Mehrkosten, Diebstahl und Vandalismus am Rohbau sowie höhere Gewalt.

WICHTIG ZU WISSEN: Der Versicherungsschutz der Bauwesenversicherung besteht nur, solange das Bauwerk nicht fertiggestellt ist. Mit der Fertigstellung und insbesondere Abnahme der Bauleistung ist die Bauwesenversicherung in der Regel beendet. Die Versicherungssumme berechnet sich durch Addition aller Baukosten inklusive Baunebenkosten ohne die Außenanlagen, sprich den Garten.

ACHTUNG: Die Bauwesenversicherung deckt keine Schäden durch Feuer und Blitz, Fahrlässigkeit durch den Versicherten, auf der Baustelle befindliche Fahrzeuge oder eine mangelhafte Bauausführung ab. Besonders Letzteres ist wichtig. Die Bauwesenversicherung entspricht daher normalerweise der Bauherrenversicherung – teilweise gibt es allerdings auch Unterschiede.

Die ausführenden Unternehmen schließen in der Regel eine Bauwesenversicherung ab und sind dadurch gegen Schäden gesichert, die durch ihre Arbeit entstehen – aber eben nicht gegen solche, die durch Mängel entstehen oder eine mangelhafte Leistung. Oft ist es so, dass ein Generalunternehmer seine Subunternehmer in seiner Bauwesenversicherung mitversichert, sodass diese denselben Versicherungsschutz haben. Teilweise decken die Bauwesenversicherung und die Bauherrenhaftpflichtversicherung die gleichen Risiken ab.

Sich beraten lassen

Um beim Bauen auf der sicheren Seite zu sein, brauchen Sie vor allem eins: eine fachkundige und kompetente Beratung, die ihn im Dschungel der vielfältigen Probleme des Bauens unterstützt. Am wichtigsten für die Durchsetzung von Mängelansprüchen sind der rechtliche und der technische Berater. Beim Vertragsschluss, bei der Bauausführung und Überwachung und nicht zuletzt nach Fertigstellung des Bauprojekts leisten solche Fachleute wertvolle Dienste. Für die richtige Versicherung sollte auch eine fachkundige Person wie zum Beispiel ein Versicherungsmakler befragt werden. Diesen sollten Sie nach dem konkreten Versicherungsschutz befragen, um bewerten zu können, welche Versicherung sich für Sie lohnt.

VERTRAGSRECHTLICHE ODER JURISTISCHE BERATUNG

Ratsam sind eine vertragsrechtliche und eine umfassende juristische Beratung während der Realisierungsphase, bei der Abnahme sowie nach der Abnahme.

Die vertragsrechtliche Beratung bezieht sich auf Fragen, die den Bauvertrag oder Verträge mit anderen betreffen. Sie betrifft vor allem die Phase vor dem Vertragsschluss. In der Regel werden die Ihnen angebotenen oder vorgelegten Verträge dabei geprüft und gegebenenfalls angepasst. Es empfiehlt sich eigentlich immer, einen Bauvertrag, einen Planervertrag, einen Verbraucherbauvertrag oder auch einen Bauträgervertrag von einem juristischen Berater prüfen zu lassen. Kompetent ist in diesem Bereich etwa ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Er hat eine Zusatzausbildung, die sich genau mit Fragen des Bauvertrages, eines Vertrages mit Planern oder mit den Fallstricken des Bauträgervertrags befasst. Auch wenn Sie einen Vertrag, zum Beispiel einen Bauträgervertrag, vor dem Notar schließen, heißt das nicht, dass der Vertrag für Sie keine Fallstricke birgt.

WELCHE UNTERSTÜTZUNG BENÖTIGEN SIE?

An welchem Punkt welche Form der Beratung sinnvoll ist, hängt auch davon ab, wie Sie Ihr Bauvorhaben realisieren beziehungsweise Ihr Eigenheim erwerben wollen:

NEUBAU AUF EIGENEM GRUNDSTÜCK: Wenn Sie auf Ihrem eigenen Grundstück bauen, können Sie Ihr Haus selbst planen lassen, das heißt einen Architekten beauftragen, und gegebenenfalls weitere Fachplaner hinzuziehen, etwa Prüfstatiker und Bodengutachter.

FERTIGHAUS: Sie können auch einen Fertighaushersteller beauftragen, der das Eigenheim auf Ihrem Grundstück plant und baut – in der Regel existiert die „Planung“ hier schon als Standardentwurf, der nur leicht dem Ort und Ihren Vorstellungen angepasst wird. Es ist allerdings zu klären, wer in diesem Fall beispielsweise einen Prüfstatiker oder Bodengutachter beauftragt.

ERWERB VON ALTBAU UND UMBAU: Sie kaufen ein schon bestehendes Haus und lassen es nach Ihren Vorstellungen umbauen. In diesem Fall beauftragen Sie in der Regel einen oder mehrere Handwerker. Hier kommen auf Sie ähnliche Fragestellungen zu, wie wenn Sie ein Haus neu bauen lassen, und auch hier kann es sinnvoll bis unerlässlich sein sein, einen Planer zu beauftragen.

HAUS- ODER WOHNUNGSKAUF VON EINEM BAUTRÄGER: In diesem Fall erwerben Sie ein bestehendes Haus oder eines, das sich noch im Bau befindet – und sehen quasi dabei zu, wie jemand anderes Ihr künftiges Haus errichtet. Gleiches gilt für die Wohnung. Auch in diesem Fall ist eine Beratung sehr empfehlenswert.

Je nachdem, für welche Art des Eigenheimerwerbs Sie sich entscheiden, wird Ihr rechtlicher Berater mehr oder weniger Verträge prüfen und deren Abwicklung begleiten. Er wird dabei, wenn dies gewollt ist, einzelne Klauseln mit Ihnen besprechen und gegebenenfalls Änderungsvorschläge machen. Das hilft Ihnen, den Vertrag zu verstehen – und damit auch die eigenen Rechte und Pflichten. Kennt ein juristischer Berater Ihren Vertrag, so ist es auch leicht, diesen während der Bauphase bei Ihnen unklarer Rechtslage zu befragen. Eine sogenannte baubegleitende Rechtsberatung ist bei machen Projekten sehr sinnvoll.

BAUTECHNISCHE BERATUNG

Wer baut und vom Bauen wenig Ahnung hat, sollte auf jeden Fall von Anfang an über eine begleitende bautechnische Beratung nachdenken. Das beginnt schon beim Lesen des Leistungsverzeichnisses, das ein Bauunternehmen Ihnen als Angebot übersendet. Oft entsteht das Leistungsverzeichnis auf der Grundlage einer Ortsbegehung – etwa bei einem Umbauoder Sanierungsprojekt. Sie haben alles besprochen und denken, dass es sich so auch im Angebot wiederfindet. Wie aber so oft in der Kommunikation: Der Sender möchte etwas anderes, als der Empfänger versteht. Dabei muss kein böser Wille im Spiel sein – vielleicht liegt es nur an unterschiedlichen Erfahrungshorizonten und Sichtweisen. Das im Angebot enthaltene Leistungsverzeichnis, das die zu erbringenden Leistungen beschreiben soll, ist dann nicht deckungsgleich mit Ihren Vorstellungen. Damit es vollständig wird und Sie am Ende das bekommen, was Sie wollen, ist es sinnvoll, mit einem fachtechnischen Auge darauf zu schauen. Ein bautechnischer Berater gibt Ihnen auch Auskunft darüber, ob die angebotenen Preise angemessen sind oder nicht. Ähnliches gilt für die veranschlagte Bauzeit.

LEISTUNGSVERZEICHNIS BEI DER PLANUNG MIT EINEM ARCHITEKTEN

Wenn Sie einen Architekten oder einen anderen Planer beauftragen, schreibt dieser in der Regel die erforderlichen Leistungen aus. Das geschieht in der Leistungsphase (LPH) 6 der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). In diesem Fall kommt das Leistungsverzeichnis respektive die Leistungsbeschreibung quasi von Ihnen als Bauherrin. Ihr Architekt erstellt es für Sie, aber für seine Vollständigkeit und Richtigkeit sind Sie gegenüber dem bauausführenden Unternehmen verantwortlich. Sie können allerdings wiederum einen Anspruch gegenüber Ihrem Architekten/ Planer haben, wenn dieser etwas nicht richtig ausgeschrieben oder vergessen hat. Denn es liegt in der Regel in seiner Verantwortung, bauliche Leistungen vollständig und korrekt auszuschreiben. Mit ihm haben Sie einen Architekten- und Ingenieurvertrag geschlossen. Er haftet für seinen geschuldeten Werkerfolg.

BAUTECHNISCHE BERATUNG WÄHREND DER AUSFÜHRUNGSPHASE

Während der sogenannten Ausführungsphase (also: beim Bau des Hauses/der Immobilie) kann ein bautechnischer Berater beurteilen, ob die vertraglich vereinbarte Qualität geliefert wird. Er beurteilt also, ob eine mangelhafte Leistung vorliegt oder nicht. Unter Umständen kann er eine mangelhafte Leistung verhindern oder ihre frühzeitige Beseitigung fördern. Dies kann etwa wichtig sein, wenn die mangelhafte Leistung später nicht mehr sichtbar und daher auch teilweise nur schwer zu beseitigen ist. Ein typisches Beispiel hierfür sind Abdichtungen in Bädern: Werden diese nicht richtig vorgenommen, kann es sein, dass dauerhaft Wasser in die Wände und den Boden dringt, was in der Regel erst nach langer Zeit bemerkt wird. Dann müssen Boden oder Wände möglicherweise wieder aufgestemmt und sanitäre Einrichtungen entfernt werden. Ebenso kommt eine längere Trocknung der Wände in Betracht. Wird der Mangel hingegen noch während der Ausführung beziehungsweise kurz danach bemerkt, kann er direkt behoben werden, ohne dass ein größerer Schaden entsteht.

Hat der Bauherr einen Architekten oder Planer beauftragt, führt dieser im Rahmen der Leistungsphase 8 der HOAI die Überwachung der Baumaßnahme durch und kontrolliert in diesem Zusammenhang auch die Qualität der Leistungen der ausführenden Unternehmen. Erkennt er etwaige Mängel, kann er diese gegenüber den ausführenden Unternehmen unverzüglich rügen und eine Frist zu ihrer Beseitigung setzen. Erfolgt dies nicht durch den Architekten oder Planer, hat er Ihnen gegenüber zumindest den Mangel anzuzeigen und muss Ihnen zu einer Mängelbeseitigungsaufforderung (siehe ab Seite 35) raten.

ÜBERWACHUNGSPFLICHTIGE LEISTUNGEN

Von der Rechtsprechung geprägt ist der Begriff der sogenannten besonders überwachungspflichtigen Leistungen. Dabei handelt es sich um Leistungen, bei denen ein Bauleiter oder eine Objektüberwachung vor Ort sein sollte, während sie ausgeführt werden. Es sind beispielsweise Leistungen, die in der Nachfolge, sofern sie falsch ausgeführt werden, einen gravierenden Mangel darstellen können. Darunter fallen etwa Leistungen wie (Ab-)Dichtungen sowie das Herstellen einer sogenannten Weißen Wanne – also eines wasserdichten Fundaments und Kellers unter einem Haus bei hoher Bodenfeuchtigkeit („drückende Nässe“). Aber: Auch das Verlegen von Heizspiralen im Fußboden für die Fußbodenheizung kann eine besonders überwachungspflichtige Leistung sein.

Unter besonders überwachungsdürftige Arbeiten fallen keine Arbeiten, die sozusagen eine „handwerkliche Selbstverständlichkeit“ sind. Erkennt der Bauleiter oder Bauüberwacher allerdings, dass das ausführende Unternehmen nicht in der Lage ist, diese Leistungen ordnungsgemäß auszuführen, hat er auch hier eine besondere Bauüberwachungspflicht. Wie so oft, ist dies eine Sache des Einzelfalls. Ein Bauüberwacher respektive Bauleiter muss diese Hintergründe wissen und, wenn besonders überwachungspflichtige Leistungen ausgeführt werden, vor Ort sein und diese überwachen.

BAUBEGLEITENDE QUALITÄTSKONTROLLE

Ist kein Architekt oder Planer auf Bauherrnseite vorgesehen, sollte ein anderer technischer Berater hinzugezogen werden. Oft wird dies als baubegleitende Qualitätskontrolle bezeichnet. Es handelt sich um keine klassische Bauleitung oder Objektüberwachung; vielmehr werden hier einzelne Kontrollrundgänge durchgeführt und etwaige Mängel festgehalten. Baubegleitende Qualitätskontrollen werden etwa vom Bauherren-Schutzbund (BSB) angeboten.

Bei einer baubegleitenden Qualitätskontrolle muss explizit vereinbart werden, wann der damit beauftragte Fachmann vor Ort sein und dem Bauunternehmen bei der Ausführung der Arbeiten „über die Schulter schauen“ soll. Es ist natürlich zu empfehlen, dass jemand, der mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle beauftragt ist, grundsätzlich auch besonders überwachungspflichtige Arbeiten überwacht. Allerdings erfordert dies eine vertragliche Vereinbarung. Ist es nicht gesondert vertraglich vereinbart, kann es sein, dass genau diese Qualitätskontrolle eben nicht stattfindet. In der Regel weist der oder die Ausführende der baubegleitenden Qualitätskontrolle im Vorfeld darauf hin. Er überlässt es also den Bauherren, zu entscheiden, wie oft er oder sie vor Ort sein soll oder wie viele Begehungen durchgeführt werden sollen. Jeder Bauherr sollte sich gut überlegen, wo er hier spart – und ob das Einsparen einer baubegleitenden Qualitätskontrolle nicht ein Sparen am falschen Ende ist.

WENN DER BERATER NICHT WILLKOMMEN IST

Ein bautechnischer Berater ist nicht immer gern auf der Baustelle gesehen. In manchen Verträgen wird sogar erwähnt, dass ein Sachverständiger beziehungsweise ein bautechnischer Berater nicht oder zumindest nicht zu jeder Zeit auf die Baustelle darf. Insbesondere in Verträgen von Fertighausherstellern oder Bauträgerverträgen gibt es hierzu die eine oder andere interessante Klausel. Ob dies alles vertragsrechtlich so korrekt ist, sollte im Einzelfall überprüft werden. Sicher gibt es Personen, die durch ihre (permanente) Anwesenheit den Ablauf einer Baustelle stören können. Das dürfte aber eher die Ausnahme sein. Erfahrungsgemäß lassen Unternehmen, die von ihrer Leistung überzeugt sind beziehungsweise nicht befürchten, dass ihnen Pfusch nachgewiesen werden kann, es ohne Weiteres zu, dass bautechnische Berater für den Bauherren auf der Baustelle sind. Sie sehen es eher als Unterstützung an, wenn sie neben der eigenen Qualitätskontrolle noch einen anderen haben, der ihre Qualität mit überwacht. Diese Haltung ist bedauerlicherweise aber derzeit noch eher die Ausnahme. Allerdings liegt das teilweise auch daran, dass manche bautechnischen Berater der Bauherren oft und unangemeldet auf die Baustelle kommen und dann noch Fragen an die dort Arbeitenden stellen. Daher sollte sich Ihr bautechnischer Berater immer mit einem Vorlauf anmelden.

Jemand, der mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle beauftragt ist, wird in der Regel über den Bautenstand Fotos anfertigen. Darauf wäre gegebenenfalls bei der vertraglichen Vereinbarung zu achten. Denn oft ist es wertvoll, Bilder von der Ausführung bestimmter Gewerke und Anschlüsse zu haben. Ab Seite 55 wird erläutert, wie etwaige Beanstandungen oder der Bautenstand genau zu dokumentieren sind.

WAS TUN BEI MÄNGELN?

Zeigen sich auf Ihrer Baustelle gravierende Mängel oder Mängel, die nicht behoben werden, ist die Einschaltung einer rechtlichen Beratung neben dem technischen Berater sinnvoll. Der rechtliche Berater sollte sich auf jeden Fall die Mängel vor Ort, also auf der Baustelle, ansehen. Denn: Bilder sagen mehr als Tausend Worte. Der Jurist braucht für die Durchsetzbarkeit von Ansprüchen oft technisches Verständnis und ist daher dankbar für jede bautechnische Unterstützung. Nicht zuletzt: Die Mängelbeseitigungsaufforderung muss so konkret und präzise sein wie möglich. Dafür ist es teilweise erforderlich, dass die technischen Gegebenheiten dem Juristen möglichst genau mitgeteilt werden. Kommt der Unternehmer der Mängelbeseitigungsaufforderung nicht nach und soll ein Gerichtsverfahren eingeleitet werden, muss der Jurist im Schriftsatz an das Gericht den Sachverhalt auch technisch darstellen. Zuarbeit von einer technisch versierten Person ist dabei in der Regel unerlässlich.

BAUTECHNISCHE BERATUNG BEIM HAUSKAUF

Für den Fall, dass Sie ein bestehendes Haus erwerben, ist es ratsam, einen erfahrenen bautechnischen Berater oder Architekten zu befragen und ihn an der Begehung teilnehmen zu lassen oder mit ihm das Haus/die Immobilie zu besichtigen. Denn: Er sieht und bemerkt Schäden und Mängel in der Regel eher als ein Laie. Zwar gibt es beim Immobilienkauf häufig einen Wertgutachter, der auch Schäden aufnimmt – allerdings führt er eine Begutachtung durch, deren Hauptziel es ist, den Wert der Immobilie zu bestimmen. Ein fachtechnischer Berater kann darüber hinaus informieren, ob Wünsche des Bauherrn zum Beispiel in Bezug auf den Umbau erfüllbar sind.

WIR HABEN BAUWESENVERSICHERUNGEN GETESTET. DIE ERGEBNISSE FINDEN SIE UNTER: TEST.DE/BAULEISTUNGSVERSICHERUNGEN

WIR HABEN BAUHERRENHAFTPFLICHTVERSICHERUNGEN GETESTET. DIE ERGEBNISSE FINDEN SIE UNTER: TEST.DE/BAUHERRENHAFTPFLICHT

Eine Frage des Zeitpunkts: Ein ganz entscheidender Punkt, wenn es um Mängel und Schäden geht, ist die Frage, wann Sie diese entdecken und beanstanden. Hier gibt es Fristen, die Sie unbedingt im Blick behalten sollten.

WAS ERFAHRE ICH?

Die Rolle der Abnahme

Vor der Abnahme

Im Zuge der Abnahme

In der Gewährleistungsfrist

Begehung zum Ablauf der Gewährleistungsfrist

Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist

Ein finaler Meilenstein auf dem Weg zum Eigenheim ist die Abnahme. Auch im Hinblick auf Mängelrechte ist sie von zentraler Bedeutung. Da die Abnahme so wichtig ist, ist ihr ein eigenes Kapitel – Kapitel 6 ab Seite 260 – gewidmet. An dieser Stelle soll nur ein erster Blick auf die Abnahme und insbesondere auf ihre Auswirkungen auf die Mängelrechte sowie die damit verbundenen Pflichten geworfen werden.

Die Rolle der Abnahme

Liegt ein Werkvertrag, ein Bauvertrag, ein Verbraucherbauvertrag, ein Architekten- und Ingenieurvertrag oder ein Bauträgervertrag vor, ist das fertiggestellte Werk, das heißt die Immobilie, immer vom Besteller abzunehmen. Die Abnahme kann ausdrücklich, also schriftlich oder mündlich, oder konkludent erfolgen, das heißt durch „schlüssiges Verhalten“, etwa den Einzug ins Haus. Auch eine fiktive Abnahme ist denkbar; aber aufgrund vertraglicher Vereinbarungen eher unwahrscheinlich (mehr dazu auf Seite 263).

Es empfiehlt sich zu Dokumentationszwecken immer, ein Protokoll über die Abnahme zu fertigen (siehe Seite 269) oder die Abnahme in Textform (siehe ab Seite 268) zu erklären. Ein Werk ist abnahmereif, wenn es im Wesentlichen ohne Mängel ist. Und: Mit der Abnahme beginnt die Verjährung für Mängelrechte zu laufen.

DIE ABNAHME GEHÖRT ZUM WERKVERTRAGSRECHT

Das Gewährleistungsrecht ist für alle Werkvertragsformen einheitlich geregelt beziehungsweise ist in den allgemeinen Vorschriften zum Werkvertragsrecht zu finden. Daher gelten die nachfolgenden Regelungen für alle Werkverträge – grundsätzlich auch für den Bauträgervertrag. Allerdings gibt es bei Letzterem noch ein paar Besonderheiten.

Für den Kaufvertrag und damit für den Werklieferungsvertrag hingegen gelten andere Regelungen (zu Abweichungen hierzu siehe Seite 74): Findet das Kaufvertragsrecht Anwendung, bedarf es keiner Abnahme. Im Kaufvertragsrecht gibt es nur eine Form von Übergabe beziehungsweise Annahme der Sache. Der Käufer hat die Pflicht, Mängel unverzüglich zu rügen. Die Übergabe selbst hat jedoch keine besondere Form, und es gibt auch in der Regel kein Protokoll. Manchmal wird eine Form von Quittung unterschrieben. Oder es wird unterschrieben, dass eine bestimmte Anzahl Schlüssel übergeben wurde. Ebenso werden die Zählerstände (Gas, Strom) festgehalten. Bei einem Übergabeprotokoll findet man häufig festgestellte Mängel als besondere Kategorie.

RECHTE VOR UND NACH DER ABNAHME

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in drei Grundsatzentscheidungen zum Werkvertragsrecht vom 19.1.2017 entschieden, dass der Besteller Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks geltend machen kann. Das bedeutet, dass er andere Rechte vor der Abnahme geltend zu machen hat als nach ihr:

Vor der Abnahme wird von ERFÜLLUNGSANSPRÜCHEN gesprochen,

nach der Abnahme von GEWÄHRLEISTUNGSANSPRÜCHEN.

FORMEN DER ABNAHME

AUSDRÜCKLICHE ABNAHME: schriftlich oder mündlich

KONKLUDENTE ABNAHME: durch schlüssiges Verhalten, beispielsweise Einzug in das Haus, ohne einen Mangel zu rügen

FIKTIVE ABNAHME: Es wird keine Abnahme erklärt. Da auf die Aufforderung zur Abnahme kein Mangel gerügt wurde, wird dies so gewertet, als wäre eine Abnahme erklärt worden.

FÖRMLICHE ABNAHME: Es gibt ein gemeinsames Protokoll, das die Vertragspartner unterzeichnen. In ihm werden Mängel festgehalten. Ist die förmliche Abnahme vereinbart, sind alle anderen Abnahmeformen ausgeschlossen.

Mehr zu den Formen der Abnahme erfahren Sie in Kapitel 6 ab Seite 263.

Die Abnahme ist für den Werkvertrag mit seinen Unterarten sehr bedeutend und gehört zu den sogenannten „Hauptpflichten“ des Bestellers/Bauherrn. Das heißt, dass sie sogar eingeklagt werden kann – der Bauunternehmer kann den Besteller oder Bauherrn also auf Abnahme verklagen. Praktisch hat dies aber kaum Bedeutung, denn mit einer Klage auf Zahlung erreicht der Auftragnehmer sowohl die Zahlung der offenen Forderung als auch die Feststellung der Abnahmefähigkeit seiner Leistung. Wird diese Forderung eingeklagt, wird im Gerichtsverfahren inzidenter geprüft, ob die Abnahmereife des Werkes vorlag – und ob diese vom Besteller/Bauherrn zu Unrecht verweigert wurde. Auf eine Abnahme wird der Bauunternehmer höchstens dann klagen, wenn die Abnahme vom Bauherrn verweigert wurde und der Bauunternehmer keine andere Möglichkeit sieht, um den Beginn der Gewährleistung für seine Leistungen zu erreichen.

EIN TIPP: Ist eine Vertragsstrafe vereinbart worden, sollte diese bei der Abnahme unbedingt vorbehalten werden. Erfolgt der Vorbehalt nicht, ist das Recht auf Geltendmachung der Vertragsstrafe grundsätzlich verwirkt (siehe auch Kapitel 6, Seite 270).

Die nachfolgenden Ausführungen gelten ausschließlich für den Werkvertrag und seine Unterformen und damit nicht für den Werklieferungsvertrag, auf den die Vorschriften des Kaufrechts Anwendungen finden, und nicht für einen Kaufvertrag.

Vor der Abnahme

Vor der Abnahme sind die sogenannten Allgemeinen Regelungen über die Leistungsstörungen anwendbar (§§ 320–322, 326; § 283; § 281 BGB). Im Ergebnis gleichen diese Rechte den Mängelrechten nach der Abnahme. Sie haben eine andere Anspruchsgrundlage und werden oftmals anders geltend gemacht. Konkret bedeutet dies: Vor der Abnahme spricht der Jurist nicht von einem Mangel, sondern von einem Erfüllungsanspruch. Es ist aber üblich, schon vor der Abnahme den Begriff „Mangel“ zu verwenden. Da aber nicht alle Ansprüche vor der Abnahme dieselben wie nach der Abnahme sind, sollte man sich immer darüber im Klaren sein, in welchem Stadium der Mangel auftritt.

KEIN RECHT AUF MINDERUNG

Ein Recht auf Minderung besteht vor der Abnahme nicht. Dieses Mangelrecht kann grundsätzlich erst nach der Abnahme geltend gemacht werden (mehr dazu auf Seite 271). Allerdings kann zwischen zwei Vertragspartnern auch vor der Abnahme einvernehmlich vereinbart werden, dass sich der Preis für eine bestimmte Leistung reduziert. Das geht jedoch nur, wenn beide Vertragspartner zustimmen. Einseitig besteht dieses Recht vor der Abnahme nicht.

NUR AUSNAHMSWEISE MÄNGELRECHTE VOR DER ABNAHME

Nur ausnahmsweise kann der Bauherr beziehungsweise Käufer Mängelrechte vor der Abnahme oder ohne Abnahme geltend machen. Die Bedingungen, die dafür notwendig sind, sind jedoch sehr kompliziert. Wenn Sie in eine solche Situation kommen, ist es daher empfehlenswert, dass Sie rechtlichen Rat einholen.

Im Zuge der Abnahme

Üblicherweise findet zur Abnahme eine Begehung vor Ort statt. Dabei wird das gesamte Haus oder Immobilie begangen, und es werden Auffälligkeiten und/oder Mängel festgehalten. Diese werden in der Regel in einem Protokoll notiert.

Grundsätzlich ist es ratsam, gut vorbereitet in die Abnahme zu gehen, also etwa bereits eine Liste mit bekannten Mängeln vorzubereiten (mehr dazu auf Seite 268). Diese kann dann bei der Begehung abgearbeitet werden. Sollte sich im Rahmen der Begehung herausstellen, dass es sich doch nicht um einen Mangel handelt, wird der betreffende Punkt einfach nicht ins Protokoll aufgenommen. Es empfiehlt sich immer, über die Abnahmebegehung ein Protokoll (und Bilder) zu fertigen, damit man später weiß, was festgehalten wurde. Mehr zur Vorbereitung und Durchführung der Abnahme in Kapitel 6 ab Seite 260.

DIE BEDEUTUNG DES ABNAHMEPROTOKOLLS

Grundsätzlich ist die Abnahme eine EINSEITIGE EMPFANGSBEDÜRFTIGE WILLENSERKLÄRUNG. Das bedeutet, dass sie keiner Zustimmung des Bauunternehmers bedarf, wenn der Bauherr abnehmen will. Gleichwohl hat es sich eingebürgert, dass auf einem Protokoll auch der Bauunternehmer unterzeichnet. Dadurch wird belegt, dass er das Protokoll zur Kenntnis genommen hat – und damit auch dessen Inhalt und diesen bestätigt.

Sollte vertragsrechtlich eine förmliche Abnahme vereinbart worden sein, ist das Protokoll auch vom Bauunternehmer zu unterzeichnen. Das bedeutet zwar nicht, dass er mit der Abnahme einverstanden sein muss, allerdings sieht die förmliche Abnahme vor, dass Mängel gemeinsam festgehalten werden. Es wird unterteilt in Mängel, die der Bauunternehmer auch als solche ansieht, und in solche, die streitig sind. Damit wird zumindest dokumentiert, dass auch der Bauunternehmer einige Mängel als korrekt gerügt ansieht.

In einem solchen Protokoll kann auch direkt die Mängelbeseitigungsfrist aufgenommen werden – muss es allerdings nicht. Ist im Protokoll nicht enthalten, dass die Mängel binnen einer bestimmten Frist zu beseitigen sind, ist es aufgrund des möglicherweise vereinbarten Formerfordernisses wichtig, im Nachgang eine Mängelbeseitigungsaufforderung zu versenden. Allein zu Dokumentationszwecken sollte eine Mängelbeseitigungsaufforderung nicht nur mündlich, sondern zumindest in Textform erfolgen, wenn keine andere Form vereinbart ist. In Kapitel 2 ab Seite 52 wird erläutert, wie festgestellte Mängel am besten dokumentiert werden. Dort wird auch erklärt, dass und wie aus den Fotos auch der Ort und der Umfang beziehungsweise die Größe des Mangels hervorgehen sollten.

Sind die Mängel und die Mängelbeseitigungsaufforderung im Abnahmeprotokoll enthalten, ist darauf zu achten, dass jeder Mangel so genau wie möglich (Ort, Erscheinung etc.) bezeichnet ist. Muss das Abnahmeprotokoll von beiden unterzeichnet werden, kann sich der Bauunternehmer im Nachhinein nicht darauf berufen, dass eine nicht hinreichend konkrete Aufforderung zu Mängelbeseitigung erfolgte, denn er attestiert mit dem Unterzeichnen des Protokolls ja, dass er den Mangel zur Kenntnis genommen hat – damit auch seinen Ort, seine Lage und seine Größe. Gleiches gilt für ein Symptom, wenn der Mangel selbst nicht sichtbar ist (siehe Seite 36). Da der Bauunternehmer bei der Begehung dabei war, weiß er auch, um welchem Mangel es sich handelt.

SONDERFÄLLE: KAUFVERTRAG UND BAUTRÄGERVERTRAG

Beim KAUFVERTRAG über ein schon erstelltes oder bestehendes Haus gibt es keine formale Abnahme. Die ÜBERGABE vom Verkäufer an den Käufer, die stattdessen stattfindet, bedeutet den Beginn der Verjährungsfrist für Gewährleistung und gegebenenfalls Garantieerklärungen. Hier gelten ähnliche Rechte, wie sie in der Regel nach der Übergabe des Hauses geltend gemacht werden. Denn: Selten sieht der Käufer den Herstellprozess oder hat Zugang zum Bauwerk während des Herstellprozesses, also dem Bau. Anders bei einem BAUTRÄGERVERTRAG: Hier wird das Werk ja noch erstellt, und somit bedarf es auch der ABNAHME. Diese ist beim Bauträgervertrag in der Regel unterteilt in die Abnahme des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Beides muss vom Erwerber/Käufer abgenommen werden.

FOLGEN DER ABNAHME

Mängel, die bei der Abnahme gerügt werden, werden als Abnahmemängel bezeichnet. Sollte eine Vertragserfüllungsbürgschaft vorliegen, kann diese zurückbehalten werden, bis die Mängel beseitigt sind. Unter Umständen ist diese jedoch zu reduzieren oder durch eine andere zu ersetzen. Ähnlich ist es auch bei Geld, das heißt dem sogenannten Bareinbehalt. Allerdings kann grundsätzlich auch nach der Abnahme das Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln geltend gemacht werden.

Mit der Abnahme ist grundsätzlich die Vertragserfüllungsbürgschaft, so eine übergeben wurde, herauszugeben, sofern – wie dargestellt – keine Abnahmemängel vorhanden sind. Gegebenenfalls ist eine Gewährleistungsbürgschaft zu übergeben, sofern dies vereinbart wurde.

Ein kleiner Exkurs: Vertragsrechtlich kann ein sogenannter Sicherheitseinbehalt vereinbart werden. Es handelt sich dann um einen Bareinbehalt. Das bedeutet, dass nicht die volle Vergütung ausgezahlt wird, sondern nur die fällige Vergütung abzüglich des vereinbarten Bareinbehalts von zum Beispiel fünf Prozent der Netto-Rechnungssumme. Die Fälligkeit dieses Betrages ist damit nach hinten verschoben. Vereinbart wird in der Regel, dass dieser Einbehalt mit der Übergabe/Abnahme nicht mehr erfolgen darf. Bei Bauträgerverträgen kann es anders sein. Dieser Bareinbehalt kann in der Regel durch eine Bürgschaft abgesichert werden. Bei einem Verbraucherbauvertrag sind Sicherheiten in § 650 m BGB geregelt. Der Bauträgervertrag verweist auf diese Vorschrift.

Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen – und sie beginnt auch für die Mängel zu laufen, die bei der Abnahme gerügt wurden.

WENN DIE ABNAHME NICHT ERKLÄRT WURDE

Wurde die Abnahme berechtigterweise nicht erklärt, das heißt lagen zum Beispiel gravierende Mängel vor, bleibt das Werk beziehungsweise die Leistung im ERFÜLLUNGSSTADIUM, und es beginnt keine Gewährleistungszeit. Ab einer bestimmten Zeit, in der die Abnahme nicht erklärt wird, kann es allerdings sein, dass das Risiko besteht, dass eine Verwirkung eintritt. Dies hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Daher sollten Sie sich hierzu gegebenenfalls fachkundigen Rat einholen.

In der Gewährleistungsfrist

Ist die Verjährungsfrist im Vertrag nicht anders geregelt, findet § 634 a BGB Anwendung. Demnach beträgt diese bei herzustellenden Bauwerken fünf Jahre ab Abnahme, ansonsten ist von zwei Jahren ab Abnahme auszugehen. Eine dreijährige Verjährungsfrist kann auf Pflichtverletzungsansprüche oder auch auf Mängelansprüche, die nicht in zwei oder fünf Jahren verjähren, Anwendung finden.

RECHTE NACH DER ABNAHME

Mit der Abnahme ändern sich die Rechte des Bestellers, sprich des Bauherrn in Bezug auf Mängelansprüche. Nach der Abnahme gelten im BGB die §§ 634 ff. BGB mit entsprechenden Verweisen. Danach steht dem Bauherrn das Recht zu,

nach § 635 BGB NACHERFÜLLUNG zu verlangen,

nach erfolglosem Fristablauf § 637 BGB den MANGEL SELBST ZU BESEITIGEN UND ERSATZ DER ERFORDERLICHEN AUFWENDUNGEN zu verlangen oder

nach den §§ 636, 323 und 326 Abs. 5 BGB VOM VERTRAG ZURÜCKZUTRETEN oder

nach § 638 BGB die VERGÜTUNG ZU MINDERN und

nach den §§ 636, 280, 281, 283 und 311a BGB SCHADENERSATZ oder nach § 284 BGB ERSATZ VERGEBLICHER AUFWENDUNGEN zu verlangen.

Nach der Abnahme ist grundsätzlich zunächst die Nacherfüllung zu verlangen: Dies erfolgt durch die Mängelbeseitigungsaufforderung. Diese ist die Voraussetzung für alle weiteren möglichen Ansprüche, unter denen Sie als Besteller/Bauherr wählen können. Sie haben also ein sogenanntes WAHLRECHT. Sie können, müssen sich aber auch entscheiden, welches Recht Sie wählen. Wählen Sie das eine, können Sie später die anderen Rechte in der Regel nicht mehr geltend machen und umgekehrt. Daher sollten Sie sich immer sehr genau überlegen, welches Recht Sie wählen.

NACHERFÜLLUNG

Erfolgt die Nacherfüllung – das bedeutet, der Mangel wurde beseitigt –, kann möglicherweise noch ein Schadensersatzanspruch oder ein Anspruch auf Erstattung der vergeblichen Aufwendungen bestehen. Dieser kann nebenher oder parallel zu den anderen Ansprüchen bestehen.

MANGEL SELBST BESEITIGEN (LASSEN)

Erfolgt keine Nacherfüllung, hat der Bauherr / Besteller das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen. Gemeint ist damit in der Regel, dass er ihn durch ein Drittunternehmen beseitigen lässt. Er erhält dafür den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen. Was erforderlich ist, bestimmt sich jeweils im Einzelfall. Überhöhte Mängelbeseitigungskosten werden nicht übernommen, sondern auf die erforderlichen Aufwendungen reduziert.

VOM VERTRAG ZURÜCKTRETEN

Der Besteller/Bauherr hat aber auch die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Damit wird der Vertrag quasi auf Anfang gestellt, er wird zurückabgewickelt. Das hergestellte Werk (zum Beispiel das Haus) ist zurückzugeben, und das gezahlte Geld im Gegenzug ebenso. Bei einem Bauwerk besteht hier natürlich das Problem, dass das, was schon steht, nicht einfach abgerissen oder entfernt werden kann, ohne es zu zerstören. Dieses Thema hat der Gesetzgeber gesehen und es in §§ 326, 323 BGB berücksichtigt.

MINDERUNG DER VERGÜTUNG

Ebenso kann der Bauherr/Besteller die Vergütung mindern. Bei der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in dem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werks in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln – und über ihre Höhe können sich die Vertragspartner natürlich trefflich streiten oder auch einigen.

SCHADENERSATZ

Neben dem Anspruch auf Erstattung der erforderlichen Kosten bei Mängelbeseitigung, dem Rücktritt und der Minderung kann der Bauherr auch Schadenersatz verlangen. Das sind alle weiteren anfallenden Kosten, die im Zusammenhang mit dem Mangel stehen. Sie sind nachzuweisen und werden nur erstattet, wenn sie nachweislich im Zusammenhang mit dem Mangel stehen. Voraussetzung für die Geltendmachung von Schadenersatz ist ein Verschulden des Bauunternehmers. Verschulden bedeutet hier zumindest, dass die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen wurde (§ 276 BGB).

Auch hier kann der Besteller beziehungsweise Bauherr wählen. Er kann sich für den Schadenersatz oder für den sogenannten Aufwendungsersatz entscheiden. Dabei interessant: Der Anspruch auf Aufwendungsersatz setzt kein Verschulden des Bauunternehmers voraus. Was genau bedeutet das?

ERSATZ DER AUFWENDUNGEN

§ 284 BGB besagt: Anstelle des Schadenersatzes statt der Leistung kann der Gläubiger auch Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat und billigerweise machen durfte – es sei denn, ihr Zweck wäre auch ohne die Pflichtverletzung des Schuldners nicht erreicht worden. Klingt kompliziert, ist im Grunde aber einfach: Unter „Aufwendungen“ werden hier die Kosten verstanden, die getätigt werden, weil der Bauherr davon ausging, dass sie zum Erhalt notwendig sind. Ist beispielsweise bei der Heizung ein Schwimmer defekt, wird man diesen ersetzen. Ist er jedoch defekt geworden, weil ein anderer Mangel vorhanden ist, hängen die Kosten für seinen Ersatz mit dem Mangel zusammen. Die Aufwendungen sind also nur getätigt worden, weil der Bauherr sie für notwendig hielt.

RECHTZEITIG KLAGE EINREICHEN

Mit Ablauf der Gewährleistung kann sich die Gegenseite im Rahmen eines Gerichtsverfahrens immer auf die Verjährung berufen! Damit ist Ihr etwaiger Anspruch nicht mehr durchsetzbar. Aber: Durch die Klageerhebung wird der Ablauf der Gewährleistung gehemmt. Daher sollte im Falle des Falles innerhalb der Gewährleistungszeit zumindest Klage beim zuständigen Gericht eingereicht werden, um eine Hemmung der Gewährleistung zu erzielen.

Auch hier muss man aufpassen: Wählt der Bauherr beziehungsweise Besteller den Schadenersatz, kann er keinen Aufwendungsersatz mehr geltend machen und umgekehrt. Daher sollte vorher immer gut überlegt werden, welcher Anspruch geltend gemacht wird.

Begehung zum Ablauf der Gewährleistungszeit

Rechtzeitig vor dem Ablauf der Gewährleistungszeit empfiehlt es sich, noch einmal eine Begehung durch das Objekt zu machen. Hier kann wieder der technische Berater eine wichtige Unterstützung sein. Gut ist, wenn es der Berater ist, der schon bei der Erstellung des Werkes zugegen war. Rechtzeitig vor Ablauf bedeutet: mindestens ein halbes Jahr vor der ablaufenden Gewährleistungszeit. Mit der Abnahme empfiehlt es sich auf jeden Fall, den Ablauf der Gewährleistungszeit zu notieren. Sollten Sie unsicher sein, welche Gewährleistungsfrist hier läuft, sollte ein juristischer Beistand zurate gezogen werden.

Der Hintergrund: Ein halbes Jahr (6 Monate) benötigen Sie, um für den Fall, dass noch Mängel festgestellt werden, reagieren zu können. Zum einen ist eine Mängelbeseitigungsaufforderung mit einer angemessenen Fristsetzung erforderlich, zum anderen ist zu überlegen, ob gegebenenfalls ein Kostenvorschussanspruch oder ein anderer Anspruch gerichtlich geltend gemacht werden soll, wenn außergerichtlich keine Einigung erzielt werden sollte. Um einen möglichen Anspruch zu hemmen, bedarf es oft der Klage vor Gericht. Ansonsten droht ein Anspruch wegen Mängeln zu verjähren. Das gilt auch für bei Abnahme gerügte, aber noch nicht beseitigte Mängel.

Nach der Gewährleistungszeit

Beachten Sie: Nach Ablauf der Gewährleistungszeit sind nur noch sehr wenige Ansprüche realistisch geltend zu machen. Es sind auf jeden Fall keine Mängelansprüche mehr, sondern in der Regel Ansprüche wegen arglistigen Verschweigens, wegen einer Pflichtverletzung oder einer Nichtoffenbarung sonstiger Art.

ARGLISTIGES VERSCHWEIGEN

Beim arglistigen Verschweigen muss in der Regel nachgewiesen werden, dass etwas verschwiegen wurde, was hätte offenbart werden müssen. Davon musste der Bauunternehmer aber auch Kenntnis haben. Das heißt, man muss ihm genau diese Kenntnis nachweisen. Erst dann kann jemand überhaupt etwas „arglistig verschweigen“.