Überleben Hausbau. E-Book

Marc Ellinger

• Herausgeber: Fraunhofer IRB Verlag
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 219

Veröffentlichungsjahr: 2018

Beschreibung

Was darf's denn sein: Reiheneckhaus, Doppelhaus, ein Bungalow oder doch das freistehende Einfamilienhaus? Die Verwirklichung des ganz individuellen Traums vom Eigenheim stellt sich als eines der letzten großen Abenteuer des 21. Jahrhunderts dar. So viele Unwägbarkeiten müssen in Betracht gezogen werden, so viele Terrains, in denen sich kaum ein Laie noch zurechtfindet, gilt es zu durchschauen und sinnvoll weit vorausschauend in die Planung mit einzubeziehen.
Jede Abenteuerreise beginnt mit einem guten Reiseführer oder besser noch mit einem erfahrenen Reisebegleiter, der sich im Dschungel des Unbekannten auskennt, der rechtzeitig auf Gefahren hinweist und an besonders heiklen Punkten vor unüberlegtem Handeln warnt. »Überleben Hausbau« begleitet jeden Bauherrn auf seiner Reise: von den allgemeinen Grundsatzüberlegungen im Vorfeld über die Grundrissgestaltung bis hin zur Wartung und Instandhaltung des fertigen Eigenheims.
Ob man nun mit eigener Hände Kraft am Bau mitwirkt oder als rein koordinierender Bauherr stets Herr der Lage sein muss, es stehen zahllose Herausforderungen an, die es zu bewältigen gilt. Die Autoren geben in diesem Ratgeber einen umfassenden Überblick über alle Aspekte des Hausbaus, vermitteln Sicherheit im Umgang mit Paragrafen, Verträgen sowie Vertragspartnern und verdeutlichen zu jeder Zeit, dass die Rolle des Bauherrn wörtlich zu nehmen ist: Der Bauherr fällt die Entscheidungen, trägt die Verantwortung und die daraus resultierenden Auswirkungen.
Die optisch separat ausgewiesenen Expertentipps machen dem Leser auf einen Blick ersichtlich, an welchen Stellen besonders kritische Fragestellungen behandelt werden. Sie erleichtern die Entscheidungsfindung, da stets über den Tellerrand hinaus weit in die Zukunft gedacht wird. So wird es jedem Bauherrn einfach gemacht, sich der Konsequenzen bewusst zu werden, die ein augenscheinlich kleines Detail auf das Großprojekt Eigenheim haben kann. Ein umfangreiches Glossar rundet den Ratgeber ab und erklärt sämtliche Fachbegriffe, damit man sich mit allen Beteiligten auf Augenhöhe bewegen kann.

Leseprobe

Marc Ellinger ∙ Birgit Schaarschmidt

Überleben Hausbau

Wie man das Projekt Eigenheim meistert – ein Ratgeber für Bauherren

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek: Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über www.dnb.de abrufbar.

ISBN (Print): 978-3-8167-9788-3

ISBN (E-Book): 978-3-8167-9835-4

ISBN (E-Pub): 978-3-7388-0331-0

ISBN (MOBI): 978-3-7388-0332-7

Lektorat · Redaktion: Fraunhofer IRB Verlag, Stuttgart

Stylesheet: Angelika Schmid

Herstellung · Layout · Satz · E-Pub-Herstellung: Gabriele Wicker

Bildquelle Umschlagabbildungen: MEV-Verlag

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Inhaltsverzeichnis

1 Warum dieses Buch

1.1 Die Intention der Autoren

1.2 Die Kunst des Bauens

1.3 Die Kunst, Verträge zu schließen

1.4 Sprachregelung – Genderinformtion

2 Die Rollen am Bau

2.1 Die Rolle des Bauherrn

2.2 Die Rolle des Käufers beim Bauträgervertrag

2.3 Die Opferrolle unbedingt vermeiden

2.4 Die Rolle des Verkäufers

2.5 Die Rollen der am Bau Beteiligten

2.5.1 Der Architekt

2.5.2 Die Fachingenieure

2.5.3 Der Generalunternehmer/-übernehmer

2.5.4 Der Bauträger

2.5.5 Der Bauleiter

2.5.6 Der SiGeKo

3 Möglichkeiten der Beratung und Begleitung

3.1 Prüfung der Vertragsunterlagen

3.2 Baubegleitende Qualitätskontrolle vor, während und nach der Bauphase

3.3 Die Rechtsberatung vor, während und nach der Bauphase

3.4 Der Finanzierungsberater

4 Grundsatzüberlegungen zum Immobilienerwerb

4.1 Wo wollen Sie bauen?

4.2 Was wollen Sie bauen?

4.3 Bauen in schwerer oder leichter Bauart?

4.4 Grundrissgestaltung und Geschossigkeit – schon in der Planung an die Zukunft denken

4.4.1 Altersgerechtes Umbauen als Grundlagengedanke

4.4.2 Reduzierung der selbst genutzten Wohnfläche als Möglichkeit für eine spätere Vermietung

4.5 Kostengünstig bauen

4.5.1 Konstruktive Einsparmöglichkeiten

4.5.2 Ausbauhaus oder schlüsselfertig – die Eigenleistungen

4.5.3 Das »Konsortium Schwarz und Samstag« in den Eigenleistungsüberlegungen

5 Das Grundstück

5.1 Die Topografie des Grundstücks

5.2 Die Geologie des Grundstücks

5.3 Altlasten

5.4 Nachbargrundstücke und ihre Bebauung

5.5 Der Bebauungsplan

5.6 Energetische Auflagen

5.7 Abwassersatzung

5.8 Versorgungsleitungen/-anschlüsse

5.9 Grundbuch und Baulasten

6 Der richtige Baupartner

7 Der Bauvertrag

7.1 Anlagen zum Bauvertrag

7.1.1 Baubeschreibung/Standardbaubeschreibung/Bau- und Leistungsbeschreibung (BuL)

7.1.2 Die Ergänzung(en) zur Baubeschreibung

7.1.3 Baueingabeplanung/Bauantrag

7.1.4 Werkplanung und Detailplanung

7.1.5 Statische Berechnung/Nachweis der Standsicherheit

7.1.6 Die Tragwerksplanung

7.1.7 Der Bauzeitenplan

7.1.8 Zahlungsplan

7.1.9 Die Unterlagen zu Ihrem Hausbau

7.2 Sicherheiten

7.3 Vertragsstrafe

7.4 Das neue Bauvertragsrecht – ein Überblick

8 Versicherungen

8.1 Die Bauherrenhaftpflicht

8.2 Feuerrohbauversicherung/Wohngebäudeversicherung

8.3 Die Bauleistungsversicherung

8.4 Die Bauhelferunfallversicherung

8.5 Die Bauherrenrechtsschutzversicherung

8.6 Die Gewährleistungsversicherung

8.7 Die Baufertigstellungsversicherung

8.8 Weitere Versicherungen

9 Die Planungsphase

10 Die Bauteile des Hauses

10.1 Keller

10.1.1 Der wasserdichte Keller

10.1.2 Keller mit Querschnittsabdichtung – wasserdichte Betonbauwerke

10.1.3 Keller mit Abdichtungsmembranen

10.1.4 Der wärmegedämmte Keller

10.1.5 Die Kellerentwässerung

10.1.6 Kellerfenster und Lichtschächte

10.1.7 Kelleraußentreppe mit Seiteneingang

10.1.8 Bauen ohne Keller

10.2 Die Außenwände

10.3 Die Kunst der Fuge: der Übergang vom Gründungsbauteil zur Außenwand im Erdgeschoss

10.4 Die Innenwände

10.5 Die Geschossdecken

10.6 Die Fenster und Terrassentüren

10.7 Die Haustür

10.8 Die Dachkonstruktion

10.8.1 Fachwerkbinder

10.8.2 Studiobinder

10.8.3 Das Kehlbalkendach

10.8.4 Das Sparren-/Pfettendach

10.8.5 Das Massivholzdach

10.8.6 Das Massivdach

10.8.7 Warmdach und Kaltdach

10.8.8 Die Dachdämmung

10.8.9 Die Luftdichtheitsebene der Dachkonstruktion

10.8.10 Die Dacheindeckung

10.8.11 Dachflächenfenster

10.8.12 Die Dachentwässerung

10.8.13 Flachdach und Flachdachabdichtung

10.9 Die Fassade

11 Der Innenausbau

11.1 Der Innenputz

11.2 Der Fußbodenaufbau

11.2.1 Bodenbeläge

11.2.2 Fliesenbeläge in Nassräumen

11.3 Innentüren

12 Haustechnik

12.1 Die Heizungsanlage

12.2 Die Sanitäranlage

12.3 Die Lüftungsanlage

12.3.1 Abluftanlagen

12.3.2 Be- und Entlüftungsanlagen

13 Wärmeschutz oder die Energetik der Gebäudehülle

13.1 Der Wärmeschutznachweis

13.2 Die thermische Gebäudehülle

14 Die Bauphase

14.1 Auf der Baustelle

14.2 Baudokumentation: Das »Bauherrliche« Bautagebuch

14.3 Fotografieren? – Je mehr, desto besser!

14.3.1 Was soll fotografiert werden?

14.3.2 Wie soll fotografiert werden?

14.3.3 Die Ablage der Bilder

14.3.4 Hilfsmittel beim Fotografieren

14.4 Maßprüfung am Bau

14.5 Bauen im Winter

14.6 Bauen bei hohen Temperaturen

14.7 Luftdicht Bauen

14.8 Die Bauzeit

14.9 Trocknungszeiten

14.10 Schimmelpilze und Algen

14.10.1 Schimmelpilzwachstum im Neubau

14.10.2 Schimmelpilzwachstum nach dem Einzug

14.10.3 Algenwachstum auf Fassaden

15 Fehler bei der Bauausführung

16 Abnahme und Gewährleistung

16.1 Die Abnahme

16.2 Die Gewährleistungsfrist

17 Die Nutzung des Gebäudes

17.1 Wohnen

17.2 Wartung und Pflege des Hauses

18 Aus aktuellem Anlass: Radon, das radioaktive Edelgas aus dem Baugrund

19 Glossar

1 Warum dieses Buch

1.1 Die Intention der Autoren

Die Autorin und der Autor erleben als Baurechtsanwältin und Bausachverständiger mit einem Tätigkeitsschwerpunkt in der baubegleitenden Qualitätskontrolle immer wieder, wie der Traum vom eigenen Heim zum Albtraum werden kann. Das Schlimme an diesem Szenario: Die Freude an den eigenen vier Wänden geht darüber verloren; Lebensqualität, Partnerschaften und Familienbande werden immensen Belastungen ausgesetzt. Die wirtschaftliche Existenz von Privathaushalten wird gefährdet. Das soll und muss nicht sein.

Im Informationszeitalter ziehen wir alle möglichen Informationen aus dem Netz, lesen im Internet Testberichte zu allen möglichen Gerätschaften. Doch wenn es ums eigene Haus geht, um eine Investition von mehreren Hunderttausend Euro, für das über Jahre Hypothekendarlehen abbezahlt werden müssen, gehen wir an die Prüfung des Produktes Haus und an die Vorüberlegungen vielfach zu nachlässig heran. Euphorie und leider anfänglich oft unangebrachtes blindes Vertrauen in den Hausbaupartner der Wahl – eigentlich in den geschickt agierenden überaus gewinnenden Verkäufer – treten anstelle des gesunden Menschenverstandes. Das Erwachen kann furchtbar und grausam sein.

Um dies zu vermeiden, haben sich die Autoren entschlossen, ein Buch zu schreiben, das eine große Anzahl möglicher Fallstricke in baurechtlicher sowie bautechnischer Hinsicht darstellt und Sie sensibilisiert, um diese Fallstricke zu umgehen. Jedoch sind Sie Ihres eigenen Bauglücks Schmied: Wenn Sie den gesunden Menschenverstand über Bord werfen und sich voll Euphorie oder aus (zumeist vermeidbaren) finanziellen und terminlichen Zwängen dem nicht immer hehren Geschäftsgebaren ihres Hausbaupartners unterwerfen, müssen Sie damit klar kommen.

1.2 Die Kunst des Bauens

Bauen ist eine Kunst, aber nicht jeder ist zum Künstler geboren. Dies gilt für viele Bauschaffende und noch mehr für viele, die am und auf dem Bau arbeiten. Viele der Bauschaffenden sind sich ihrer Verantwortung und ihres Einflusses auf die Qualität des zukünftigen Eigenheims, ihres Hauses, gar nicht bewusst.

Dieses Buch kann, wird und will Sie nicht zum Bauexperten machen. Nicht umsonst heißt es in Fortsetzung des Satzes »Kunst kommt von Können«, dass das Können vom Üben komme. Beim dritten oder vierten Haus, wenn es denn dazu kommt, werden Sie sicher besser informiert und vorbereitet sein als bei Ihrer Einstiegsimmobilie. Dieses Buch soll Ihnen Denkanstöße und Hilfestellungen bieten, beim Herantasten und bei der Umsetzung des Projekts Eigenheim. Aus den Erfahrungen des Sachverständigen heraus werden Problembereiche bei der Konzeption, der planerischen Umsetzung, der Bauausführung und der späteren Nutzung, dem »Bewohnen« aufgezeigt. Dabei wurde auf Fachjargon bewusst verzichtet und versucht, die Sachverhalte allgemein verständlich zu formulieren.

1.3 Die Kunst, Verträge zu schließen

Neben dem technischen Teil in Verträgen besteht die vertragsrechtliche Komponente, die ebenso komplex und wichtig ist. Auch dazu möchten wir Denkanstöße und Hilfestellungen geben. Bei Bauverträgen zählen schriftliche Dokumente. Aus Sicht der Fachanwältin für Baurecht wird das Vertragsrecht dargelegt. Die typischen Situationen werden umrissen, damit Sie ein Gefühl dafür erhalten, welche Möglichkeiten Sie haben und wie Sie am besten zu einem für Sie sinnvollen Ergebnis kommen. Nicht alle Wege sind für Sie wirtschaftlich betrachtet sinnvoll oder zeitlich betrachtet effektiv. Es sollen Möglichkeiten aufgezeigt werden, bestimmte Konfliktsituationen zu vermeiden oder zu entschärfen. Denn es gibt Situationen, die für Sie wirtschaftlich betrachtet viele Schwierigkeiten bergen – gerade dann, wenn es Ihnen darum geht, in Ihr Haus einziehen zu wollen, aber dieses noch nicht fertiggestellt ist.

1.4 Sprachregelung – Genderinformation

Sie werden im Folgenden häufig die männlichen Berufsbezeichnungen oder Rollenbezeichnungen finden. Damit sollen die leichtere Lesbarkeit und der Textfluss gefördert werden, die durch die zusätzliche Verwendung der weiblichen Bezeichnung aus Sicht der Autoren gestört werden. Hierdurch ist keinesfalls eine Abwertung weiblicher Berufsgruppen zu sehen.

2 Die Rollen am Bau

2.1 Die Rolle des Bauherrn

Bauherren sind die »Herren des Bauens« soweit es ihr Projekt betrifft. Sie sind Eigentümer des Baugrundstücks oder aber Inhaber des Erbpacht- oder Erbbaurechts. Sie haben geplant oder planen lassen, Sie haben die Verträge geschlossen und damit einen Leistungsumfang an Bauleistungen definiert. Und sie sind diejenigen, die das Ganze am Ende bezahlen und im Regelfall über Jahre und Jahrzehnte finanzieren müssen.

»Herr« des Bauens zu sein bedeutet immer auch, die im Vertragsumfang festgelegten Vorstellungen durchzusetzen und für die Realisierung derselben einzustehen. Das ist nicht immer angenehm. Weichen Ihre Vorstellungen vom üblichen Standard ab oder ist eine außergewöhnliche Ausführung vereinbart, stehen Sie als Bauherr oft vor der Herausforderung, dies den Bauausführenden auf der Baustelle begreiflich und plausibel zu machen. Argumente wie »Das haben wir noch nie …« bzw. »Das haben wir schon immer so gemacht!« sind vonseiten der Bauausführenden schnell ausgesprochen und für Laien im Baufach, wie es Bauherren häufig sind, schwer widerlegbar. Auch wenn etwas auf der Baustelle anders ausgeführt wurde, als es laut Plan vorgesehen war, stoßen Bauherren mit dem Anliegen, die Ausführung gemäß der Planvorgabe zu ändern, meist auf Ablehnung. Es lohnt sich aber durchaus, als Bauherr darauf zu bestehen, auch wenn man sich keine Freunde damit macht. So entstehen zum Teil sehr unangenehme Situationen, in denen Bauherren durch aktiven und passiven Widerstand aufseiten der Bauausführenden unter Druck gesetzt werden. Solche Situationen gilt es auszuhalten, um weiterhin für sich und seine Vertragsvorstellung/-auslegung einzustehen.

Bauherren sind nicht die ständigen Getränke-, Kaffee- und Kuchenlieferanten der Baustelle. Es spricht nichts dagegen, das eine oder andere Mal Getränke (bitte alkoholfrei!) oder auch mal Kaffee und Kuchen vorbeizubringen, aber bitte nicht täglich. Sonst besteht die Gefahr, dass Sie als Versorger inventarisiert werden und Sie es somit anschließend zunehmend schwerer haben, ernst genommen zu werden.

Pflegen Sie ein freundliches, aber durchaus distanziertes und konstruktives Verhältnis zu den auf der Baustelle Tätigen. Seien Sie freundlich im Ton (der kann auch ruhig mal energischer werden) und bleiben Sie beharrlich und hartnäckig in der Durchsetzung Ihrer Vorstellungen. Es sei denn, die Argumentation von der Baustellenseite her ist richtig und nachvollziehbar. Bauherr sein bedeutet nicht, dass alle Sie mögen müssen – das haben Sie in dieser Rolle mit den Herrschenden aus Historie und Gegenwart gemein.

Sicherlich ist es für Sie als Laie im Technikbereich oder im Hausbau schwierig, stets beurteilen zu können, ob das, was man als Bauherr erwartet, auch wirklich das ist, was vertraglich vereinbart ist. Ebenso ist es, erfahrungsgemäß schwierig zu sagen, ob eine weitere Leistung aus technischer Sicht erforderlich bzw. sinnvoll ist und sich daran ein zusätzlicher Vergütungsanspruch knüpft.

Baugewerbe und Bauhandwerksberufe werden nach wie vor verstärkt von Männern besetzt. Das kann mitunter dazu führen, dass insbesondere Fachfremde und Bauherrinnen es manchmal schwerer haben, auf der Baustelle ihre Wünsche zum Bauvorhaben anzubringen. Wichtig ist eine Kommunikation auf Augenhöhe. Falls nötig, holen Sie sich fachliche Unterstützung (Bauherrenvertreter/in, Architekt/in, Bauleiter/in) für Verhandlungen, um Ihre Interessen leichter durchzusetzen.

2.2 Die Rolle des Käufers beim Bauträgervertrag

Sie sind Käufer, wenn Sie Haus und Grundstück von ein und demselben Vertragspartner oder dem Bauträger erwerben bzw. der Kaufvertrag des Grundstücks und der Kaufvertrag des Hauses (das ist dann kein reiner Werkvertrag mehr) eng miteinander verwoben sind. Nachteil dabei ist, dass Sie die Grunderwerbssteuer nicht nur auf den Kaufpreis des Grundstücks, sondern auf die Summe der Kaufpreise von Grundstück und Haus zahlen. Der Bauträger bleibt solange Eigentümer des Grundstücks bzw. des Teileigentums, bis Sie in der Regel die letzte Rate des vereinbarten Kaufpreises gezahlt haben und dann Ihre Eintragung als Eigentümer beim Grundbuchamt vorgenommen wird. Vorher sind Sie in der Regel lediglich mit einer sogenannten Vormerkung als möglicher neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Grundstückskauf sowie Haus- und Wohnungskauf müssen zwingend vor einem Notar abgeschlossen werden. Denn die Form der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrags über eine Immobilie ist zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung für den Kaufvertragsschluss.

Wenn Sie auf Ihrem eigenen Grundstück bauen, sind Sie zwar Käufer des Grundstücks, aber bezüglich des Bauens sogenannter Besteller oder Auftraggeber. Wenn Sie Ihr noch zu bauendes Eigenheim zusammen mit dem Grundstück erwerben, liegen zum einen ein Kaufvertrag und zum anderen ein Werkvertrag für das noch zu erstellende Eigenheim vor.

Im Unterschied zum Bauen im Werkvertragsrecht auf Ihrem eigenen Grundstück werden Sie in dieser Konstellation erst dann Eigentümer, wenn Sie die letzte Rate bezahlt haben und der Bauträger gegenüber dem Grundbuchamt die Auflassung erklärt. Sie haben keinerlei originäres Hausrecht auf der Baustelle; grundsätzlich kann der Bauträger Ihre Baustellenbesuche sogar streng reglementieren und an im Vorfeld zu vereinbarende Termine binden. Dies gilt auch für die baubegleitenden Kontrollen eines von Ihnen beauftragten Sachverständigen. Kommt es in der Bauphase zu Diskrepanzen, z. B. zu Streitigkeiten über Mängeleinbehalte oder Gutschriften, ist Ihre Position schwächer als beim Bauen auf dem eigenen Grundstück, da Sie den Verkäufer des Grundstücks nur schwer verweisen können. Die Konstellation hat aber auch Ihre Vorteile. Sie sind nicht Bauherr und auch nicht Grundstückseigentümer. Daher liegen alle Haftungsrisiken für Grundstück und Bauwerk bis zur Erklärung der Auflassung beim Bauträger. Üblicherweise gehen jedoch mit Übergabe und Abnahme bereits einige Haftungsrisiken auf Sie als Käufer über. Die Auflassung ist oftmals zu diesem Zeitpunkt noch nicht erklärt.

Sind Sie Bauherr oder Käufer?

Klären Sie für sich selbst Ihren eignen Vertragsstatus und machen Sie ihn sich bewusst. Kaufvertrag und Werkvertrag sind zwei sehr unterschiedliche Vertragskonstellationen, die Ihnen unterschiedliche Einwirkungsmöglichkeiten auf den Baufortgang ermöglichen.

2.3 Die Opferrolle unbedingt vermeiden

Das ist die Rolle, in die Sie sich nicht drängen lassen dürfen. Ein Haus zu bauen oder bauen zu lassen ist zumindest von der Unternehmerseite her ein knallhartes und manchmal auch brutales Geschäft. Und so sollten auch Sie das sehen, denn Sie zahlen gutes Geld und haben demzufolge auch einen Anspruch auf eine gute, qualitativ einwandfreie Gegenleistung, die die vereinbarten vertraglichen Beschaffenheiten hat. Diesen Anspruch fortwährend durchzusetzen ist gar nicht so einfach und häufig mit Selbstzweifeln, schlaflosen Nächten und Tränen verbunden. Weinen Sie im Verborgenen und nicht auf der Baustelle, dort sollten und müssen Sie Standhaftigkeit und Selbstbewusstsein zeigen. Ein guter Bauherrenberater kann und wird Sie dabei wirkungsvoll unterstützen.

2.4 Die Rolle des Verkäufers

Gerade wenn Sie es mit Baupartnern zu tun haben, die über eine professionelle Vertriebsstruktur verfügen, haben Sie es mit geschulten Verkäufern zu tun. Die sollen aus Sicht ihres Arbeit- oder Auftraggebers in erster Linie Häuser verkaufen und Verträge »schreiben«. Dafür werden sie immer wieder neu geschult und mit modernsten verkaufspsychologischen Erkenntnissen gebrieft. Das ist ebenso legitim wie die praktische Anwendung dieser erworbenen Erkenntnisse. Auch wenn Sie sich dessen nicht bewusst sind, Sie werden normalerweise vom Erstkontakt bis hin zur Vertragsunterzeichnung und Bemusterung nach verkaufspsychologischen Erkenntnissen gerastert und bearbeitet. Das fängt bereits bei der Zuweisung zu Ihrem Verkäufer an.

Ein guter Verkäufer kann auch einem Eskimo im arktischen Winter zehn Kühlschränke auf einmal verkaufen. Da ist es ein vergleichsweise leichtes Unterfangen einem potenziell Bauwilligen oder Käufer ein Haus anzudrehen. Vielleicht sogar ein Haus, das der so gar nicht will oder braucht. Verkauft wird bei Frauen und Männern über das Wecken von Emotionen und Bedürfnissen, die vorher vielleicht noch gar nicht da waren. Dabei wird seitens des Verkäufers eine vertrauensbasierte Beziehungsebene zwischen dem Verkäufer und dem Bewerber geschaffen und genutzt. Aber der Verkäufer ist nicht zwangsläufig Ihr Freund – er arbeitet für einen Auftrag- oder Arbeitgeber und für die Provision, die Ihr Vertragsabschluss ihm einbringt.

 Machen Sie es sich immer wieder aufs Neue bewusst, dass Sie als potenziell Bauwilliger im Zuge der Vertragsanbahnung durch allerlei verkaufspsychologische Werkzeuge, Kniffe und Tricks manipuliert werden. Prüfen Sie die Fragestellungen und Aussagen des Verkäufers entsprechend der Intention und des Kontextes, in dem sie getätigt werden.

Entscheiden Sie nichts aus dem Bauch heraus. Verkaufsgespräche und Verhandlungen sollten Sie nie hungrig oder unausgeschlafen führen, denn diese Empfindungen machen Sie noch leichter manipulierbar.

Glauben Sie keinen Versprechungen! Nur das, was schwarz auf weiß im Vertrag steht oder in ergänzenden schriftlichen (!) Vereinbarungen festgelegt wurde, ist geschuldet.

2.5 Die Rollen der am Bau Beteiligten

2.5.1 Der Architekt

Bei einem ganz traditionellen Hausbau beauftragt der Bauherr einen Architekten mit Entwurf, Baueingabe- und Werkplanung sowie der Bauleitung seines Bauvorhabens und schließt Einzelverträge (Werkverträge) mit den am Bau beteiligten Handwerkern. Der Architekt schließt einen Werkvertrag mit dem Bauherrn über die von ihm zu erbringenden Leistungen. Diese Leistungen unterliegen einer Preisverordnung (gesetzliche Regelung), der »Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), sofern die Baumaßnahme in deren Anwendungsbereich liegt. Bei einem üblichen Hausbau dürfte dies grundsätzlich der Fall sein. Die HOAI ist lediglich eine Vergütungsordnung. Darin werden aber auch die verschiedenen Leistungsphasen mit den sogenannten Leistungsbildern beschrieben und die dazugehörigen Teilleistungen aufgeführt, die diese Leistungsphasen beinhalten. Werden diese Leistungsphasen als zu erbringende Leistungen voll oder teilweise beauftragt, werden diese Leistungen bzw. die Teile der Leistungsbilder Vertragsinhalt und müssen vollumfänglich in dem beauftragten Umfang erbracht werden. Der Architekt schuldet den Erfolg seiner Leistung im Rahmen der vereinbarten Leistungsphasen bzw. Leistungen.

Der Architekten- oder Planervertrag muss nicht schriftlich geschlossen werden. Es reicht, wenn dieser mündlich geschlossen wird, d. h. der Planer mündlich beauftragt wird. Hierbei gilt grundsätzlich das Preisrecht der HOAI. Was allerdings an Leistungen zu erbringen ist, bestimmt sich nicht grundsätzlich aus der HOAI. Vielmehr müssen die sogenannten Leistungsbilder der HOAI als Leistungsumfang vereinbart werden, damit sie auch vollumfänglich geschuldet werden. Dies gilt insbesondere für die Bauleitung, denn die HOAI kennt den Begriff der »Bauleitung« nicht, sondern spricht von »Bauüberwachung«. Das muss nicht dasselbe sein und wird von einigen Gerichten auch als nicht identisch gesehen.

Für den Fall, dass Sie sich darüber streiten, was vertraglich von Ihrem Architekten/Planer für das vereinbarte Geld zu leisten ist, sind Sie in der Regel beweispflichtig. Denn oftmals wollen Sie ja mehr für Ihr Geld, als Ihr Architekt/Planer dafür leisten will.

Schon aus diesem Grunde empfiehlt es sich, den Architekten-/Planervertrag schriftlich zu vereinbaren. Darin kann dann auch für die Realisierung des Projekts eine Kostenobergrenze festgeschrieben werden, sodass dem Architekten/Planer deutlich wird, dass Sie kein Interesse daran haben, dass das Projekt oberhalb dieser Gesamtkosten noch realisiert wird. Das bringt für den Architekten/Planer Hinweispflichten mit sich, wenn das Projekt doch teurer werden sollte. Sie hätten dann die Gelegenheit, dies zu stoppen bzw. einen anderen Weg einzuschlagen.

Ohne einen schriftlichen Vertrag hat der Architekt/Planer nur Ansprüche auf die Mindestsätze der HOAI. Will er höhere Sätze mit Ihnen vereinbaren, so muss er dies schriftlich vor Vertragsschluss (d. h. bevor der erste Handschlag für Ihr Projekt getan wird) vereinbaren. Erfolgt die schriftliche Vereinbarung später, hat der Architekt/Planer grundsätzlich ebenfalls nur Anspruch auf die Mindestsätze der HOAI. Allerdings kann sich aus der getroffenen Vereinbarung auch etwas anderes ergeben. Sollten Sie dazu Fragen haben oder bei der Prüfung der Rechnung eines Architekten/Planers unsicher sein, sollten Sie sich fachlichen Rat beim Sachverständigen oder Baurechtsanwalt Ihres Vertrauens holen.

Üblicherweise werden für einen Hausbau derzeit die Leistungsphasen 1 bis 8 der HOAI für die Architektur beauftragt. Diese beinhalten die Leistungen von der sogenannten Grundlagenermittlung bis zur Fertigstellung der Baumaßnahme inklusive Rechnungsprüfung und Verfolgung der bei der Abnahme gerügten Mängel.

Früher wurde auch direkt die Leistungsphase 9 der HOAI mitbeauftragt, sodass auch die Gewährleistungsphase (für alle Mängel, die nach der Abnahme erkannt werden) durch die Architektenleistung abgedeckt war.

Die Beauftragung sämtlicher Leistungsphasen der HOAI für die Architekten wird als Vollarchitektur bezeichnet. Neben der Architektur sind andere Planungen gefragt. Das betrifft z. B. die Haustechnik, die auch bei einem Einfamilienhaus immer mehr zunimmt, oder die Elektroplaner. Der Architekt hat die Aufgabe, diese notwendigen Fachplaner bei Bedarf einzuschalten bzw. Sie darauf hinzuweisen, dass diese zu beauftragen sind und wofür. Daher ist die Architektur nur ein Teil der erforderlichen Planung und bildet sozusagen den Rahmen.

Der Architekt muss in Absprache mit dem Auftraggeber weitere Fachplaner einschalten, wie z. B. für Heizung, Lüftung und Sanitär, wenn er dies für erforderlich hält. Gegebenenfalls muss er auch anraten, einen Gutachter, z. B. einen Bodengutachter, zu beauftragen.

Sind die Leistungsphasen 1 bis 8 der HOAI oder die Vollarchitektur beauftragt worden, schuldet der Architekt/Planer unter anderem eine genehmigungsfähige Entwurfsplanung mit Kostenberechnung unter Berücksichtigung der dem Grundstück eigenen Gegebenheiten, ggf. mit Antrag auf Befreiungen von Vorgaben des Bebauungsplans. Das sind im Groben die Leistungsphasen 1 bis 4 der HOAI.

Der Architekt oder Planer schuldet, wenn vereinbart, eine den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechende, auf der Baustelle umsetzbare Werk- bzw. Ausführungsplanung mit allen zur Ausführung notwendigen Details sowie den detaillierten Kostenvoranschlag. Das entspricht den Leistungsphasen 5 und 6 der HOAI.

Er schuldet die Koordination der verschiedenen Fachingenieure, Tragwerksplaner, Haustechnikplaner soweit ihre Beteiligung und Mitarbeit zur Erbringung der Maßnahme erforderlich sind bzw. diese Baufachleute beauftragt wurden. Es gehört unter anderem zur Aufgabe des Architekten, die Planungen und Angaben der Fachingenieure zu bündeln und zusammenzuführen. Das gilt grundsätzlich für alle Leistungsphasen der HOAI.

Treten im Bauablauf Probleme zutage, die die Einschaltung weiterer Fachingenieure erfordern, ist er verpflichtet, Sie, den Bauherrn, entsprechend zu beraten. Das gilt grundsätzlich während seiner gesamten Leistungen.

Der Architekt oder Planer schuldet, wenn vereinbart, die Ausschreibung der Bauleistungen, die Erstellung von Preisspiegeln, die Mitwirkung bei der Vergabe (preis- und fachtechnische Bewertung der Angebote und der Anbieter) sowie die Prüfung der Abschlagsrechnungen und der Schlussrechnungen der einzelnen Handwerker. Das entspricht den Leistungsphasen 5 bis 8 der HOAI.

Er schuldet, wenn vereinbart, die Bauleitung bzw. Bauüberwachung in organisatorischer, ablauftechnischer Hinsicht sowie im Hinblick auf die Einhaltung der Arbeitssicherheit und (für Sie maßgeblich!) der Ausführungsqualität. Er schuldet allerdings keine 24-stündige Anwesenheit auf der Baustelle und muss auch nicht jeder auf Ihrer Baustelle tätigen Person immer und ständig auf die Finger schauen.

Der Architekt bzw. Planer schuldet – gemeinsam mit Ihnen als Bauherrn – die Begleitung und Protokollierung der Abnahmen sowie die Organisation und Kontrolle der zeitnahen Mängelbeseitigung nach Abnahme. Kurz: Er muss dafür Sorge tragen, dass ein weitgehend mangelfreies Bauwerk für Sie »abgeliefert« wird. Das ist grundsätzlich mit der Beauftragung der Leistungsphase 8 der HOAI enthalten.

Er schuldet die besondere Kontrolle kritischer Gewerke oder Teilleistungen, wie z. B. von Bauwerksabdichtung, Dampfsperre, Flachdachabdichtung und ähnlichen besonders überwachungspflichtigen Leistungen. Hierzu bedarf es einer vertieften Fach- und Detailkenntnis und der Bereitschaft, sich mit den Baustoffen und ihrer Verarbeitung auseinanderzusetzen (siehe dazu Kapitel 3.2 Baubegleitende Qualitätskontrolle vor, während und nach der Bauphase).

Er schuldet umfassende Beratungs- und Kooperationspflichten. Er kann und darf nur dann Erklärungen in Ihrem Namen abgeben, wenn er von Ihnen ausdrücklich dazu bevollmächtigt wurde. Dazu gehören unter anderem auch die Genehmigung und die Anerkenntnis von Taglohn-/Stundenlohnarbeiten.

Er schuldet die Führung eines ausführlichen Bautagebuchs, aus dem sich alle erforderlichen Angaben zu den auf der Baustelle anwesenden Firmen, deren Mitarbeiteranzahl, die durch sie ausgeführten Arbeiten, zu vor Ort getroffenen Festlegungen und Witterungsbedingungen (Wetter, Außentemperaturen, Innenraumtemperaturen sowie die relativen Luftfeuchten außen und innen) herauslesen lassen.

Der Architekt kann im Rahmen seiner Bauüberwachungsleistungen – sofern beauftragt – gesamtschuldnerisch mit den ausführenden Unternehmen bei einer mangelhaften Ausführung haften, wenn der Mangel bei ordnungsgemäßer Bauüberwachung vermeidbar gewesen wäre und ein Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) des Architekten vorhanden ist. Er könnte daher unter Umständen, wenn der Handwerker wegen Geschäftsaufgabe oder Insolvenz nicht mehr in der Lage ist, die Mängelbeseitigung durchzuführen oder zu finanzieren, in die alleinige Haftung genommen werden. Das sollte im Einzelfall unter Hinzuziehung einer rechtlichen Beratung geprüft werden.

2.5.2 Die Fachingenieure

Sie gehören zu den Sonderfachleuten, die nach Bedarf hinzugezogen werden. Klassischerweise finden sich in dieser Gruppierung der Statiker und Tragwerksplaner, die Haustechnikplaner sowie Planungs- und Ingenieurbüros anderer Fachgebiete. Der Architekt sollte diese koordinieren und ihre Planungen aufeinander abstimmen. Es handelt sich um einzelne Werkvertragsverhältnisse mit dem jeweiligen Planer bzw. Gutachter. Der Erfolg besteht in einer mangelfreien Planung. Die Leistungen der Fachingenieure sind vom Architekten (Kapitel 2.5.1 Der Architekt) zu koordinieren und in der Werkplanung zusammenzuführen. Wird von Ihnen kein Architekt beauftragt, sondern erfolgt der Hausbau z. B. durch einen Fertighausbauer (siehe Kapitel 2.5.3 Der Generalunternehmer/-übernehmer), so beauftragt dieser oftmals direkt einen Architekten und die weiteren Planer. Ist es an Ihnen, weitere Planer zu beauftragen, so werden Sie in der Regel darauf hingewiesen bzw. steht es im Vertrag.

2.5.3 Der Generalunternehmer/-übernehmer

Das Bauen mit einem Generalunternehmer oder -übernehmer ist mittlerweile eine der am häufigsten anzutreffenden Vertragskonstellationen. Sie als Bauherr stellen das Grundstück, das der Generalunternehmer/-übernehmer in Ihrem Auftrag bebauen wird. Der Unterschied zwischen Generalunternehmer und Generalübernehmer liegt darin, dass der Generalunternehmer noch Teile der Bauleistung mit eigenem Personal erbringt, während der Generalübernehmer sich auf die administrative Seite der Bauabwicklung einschließlich der Bauleitung konzentriert. Der Generalübernehmer erbringt darüber hinaus auch die vollständige Planung. Wohingegen der Generalunternehmer allenfalls einen Teil der Planung, wie z. B. die Werkplanung, d. h. die Umsetzung der Ausführungsplanung mit den verwandten Produkten übernimmt. Sehr häufig ist die Erbringung der Planungsleistung im Vertrag eingeschlossen. Das Vertragsverhältnis mit dem Generalunternehmer- bzw. -übernehmer ist üblicherweise ein Werkvertrag.

Ein Fertighausbauer ist ein Generalübernehmer bzw. -unternehmer. Denn er plant das Haus für Ihr Grundstück und baut es auf diesem.

Bauen mit Franchisenehmern

Es gibt auf dem deutschen Hausanbietermarkt eine ganze Reihe von »Hausmarken« oder »Markenhäusern«, die über Franchisesysteme angeboten werden. Die Häuser, die Vertriebsstrukturen, die Regeldetails bis hin zu den Angebotspreisen sind dabei vom Franchisegeber vorgegeben. Der Bau selbst erfolgt aber auf Rechnung und im Auftrag des regionalen Franchisenehmers, der auch Ihr Vertragspartner ist. Die Systeme, die am Markt angeboten werden, sind grundsätzlich dazu geeignet, qualitativ gute Häuser zu erstellen. Dies gelingt aber nur dann, wenn der Franchisenehmer die notwendige Fachkunde hat und es ihm wichtig ist, gute Qualität abzuliefern. Das kann zur Sollbruchstelle Ihres Bauerlebnisses werden.

2.5.4 Der Bauträger

Der Bauträger ist der Grundstückseigentümer. Er verkauft Ihnen ein beplantes und ggf. bereits bebautes Grundstück bzw. einen Teil des Grundstücks oder eine Wohnung. Oftmals ist es so, dass das Objekt verkauft wird, bevor es gebaut worden ist. Der Bauträger kauft ein Grundstück und teilt es in verschiedene kleinere auf oder begründet Wohnungseigentum für den Erwerber, das sich dann in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufteilt. Die Planung wird im Auftrag des Bauträgers erstellt und mehr oder minder unverändert an Sie verkauft. Sie können in der Regel allenfalls in begrenztem Umfang auf die Planung und damit auf die Art und Weise der Ausführung einwirken. Achtung: In dieser Konstellation sind Sie Käufer!