Immobilien als Kapitalanlage clever finanzieren E-Book

Daniela Landgraf

• Herausgeber: Walhalla Digital
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2022

Seitenzahl: 307

Beschreibung

Die Immobilie als Weg in die finanzielle Unabhängigkeit

Wer sich zum ersten Mal mit dem Thema „Immobilienfinanzierung“ beschäftigt, sieht sich nicht nur mit einer Vielzahl an Möglichkeiten konfrontiert, sondern verzweifelt oft auch an den Beratungsgesprächen mit ihren Begrifflichkeiten wie Darlehensverträge, Beleihungsgrenze, Annuität, Vorfälligkeitsentschädigung, gebundener Sollzinssatz oder Effektivzins.

Der Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage clever finanzierenist für alle, die erstmals eine Immobilie als Kapitalanlage oder Altersvorsorge erwerben wollen – vor allem zur Vermietung, aber auch zur Selbstnutzung. Anschaulich und verständlich erklärt Daniela Landgraf alle wichtigen Begriffe, führt durch den Dschungel der verschiedenen Darlehensarten und zeigt anhand von vielen Beispielen, wie Finanzierungslösungen in der Praxis aussehen können. Sie beantwortet Fragen wie:

• Wie finde ich die richtige Immobilie und die beste Beratung für mich?
• Welche Finanzierung ist für mich optimal?
• Welche Chancen und Risiken stecken in Immobilieninvestments?
• Wie viel Versicherungsschutz muss sein und was kann steuerlich abgesetzt werden?

Leseprobe

1. Auflage

© WALHALLA Fachverlag, Regensburg

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Kurzbeschreibung

Die Immobilie als Weg in die finanzielle Unabhängigkeit

Wer sich zum ersten Mal mit dem Thema „Immobilienfinanzierung“ beschäftigt, sieht sich nicht nur mit einer Vielzahl an Möglichkeiten konfrontiert, sondern verzweifelt oft auch an den Beratungsgesprächen mit ihren Begrifflichkeiten wie Darlehensverträge, Beleihungsgrenze, Annuität, Vorfälligkeitsentschädigung, gebundener Sollzinssatz oder Effektivzins.

Der Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage clever finanzierenist für alle, die erstmals eine Immobilie als Kapitalanlage oder Altersvorsorge erwerben wollen – vor allem zur Vermietung, aber auch zur Selbstnutzung. Anschaulich und verständlich erklärt Daniela Landgraf alle wichtigen Begriffe, führt durch den Dschungel der verschiedenen Darlehensarten und zeigt anhand von vielen Beispielen, wie Finanzierungslösungen in der Praxis aussehen können. Sie beantwortet Fragen wie:

Wie finde ich die richtige Immobilie und die beste Beratung für mich?Welche Finanzierung ist für mich optimal?Welche Chancen und Risiken stecken in Immobilieninvestments?Wie viel Versicherungsschutz muss sein und was kann steuerlich abgesetzt werden?

Autor

Daniela Landgraf ist erfolgreiche Keynote-Speakerin, Trainerin, Autorin und Coach. Als Kind der Finanzbranche ist sie dieser seit 30 Jahren treu – ehemals als Beraterin und Vertriebsleiterin, heute als Dozentin, Trainerin, Coach und IHK-Prüferin. Sie war 14 Jahre lang als Dozentin für die Going Public! Akademie für Finanzberatung AG tätig, aktuell ist sie Ausbilderin bei der Deutschen Fachakademie für Immobilienwirtschaft und schreibt regelmäßig Gastbeiträge für das Magazin „Finanzwelt“.

Schnellübersicht

Vorwort

1. Die Immobilie als Kapitalanlage

2. Chancen und Risiken eines Immobilienkaufs

3. Den richtigen Finanzierungsberater finden

4. Die richtige Finanzierung finden

5. Das Darlehen

6. Finanzierungsgestaltung in der Praxis

7. Die steuerliche Betrachtung

8. Unverhofft kommt oft: Sanierung, Kündigung, Finanzierungsfehler

9. Einzureichende Unterlagen bei der Bank

10. Ein kleiner Ausflug in das Grundbuchrecht

11. Wohneigentum und Teilungserklärung

12. Versicherungsschutz – muss das sein?

13. Meine persönliche Geschichte

14. Ausblick

15. Glossar

Auszüge aus referenzierten Vorschriften

Vorwort

Immobilienfinanzierung ist wie das Lernen einer Fremdsprache

Abkürzungen

Immobilienfinanzierung ist wie das Lernen einer Fremdsprache

Stellen Sie sich folgende Situation vor: Sie haben bisher noch nicht so viel Ahnung vom Thema „Immobilienfinanzierung“ und gehen zu einem Berater oder einer Beraterin. Sie lassen sich ausführlich beraten und hören vielleicht Ausführungen wie diese:

„Gern werden wir für Sie ein Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung und 30 Jahren Laufzeit beantragen. Sondertilgungs- und Tilgungssatzänderungswünsche werden wir berücksichtigen, das können Sie auch dem beigefügten ESIS entnehmen. Sowohl im ESIS als auch im Kreditvertrag können Sie nachlesen, welches Ihr Soll- und welches Ihr Effektivzins ist. Gemäß Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung erhalten Sie selbstverständlich die vorvertraglichen Informationen und den Darlehensvermittlungsvertrag von mir ausgehändigt.

Aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie reichen Sie bitte die aufgeführten Unterlagen ein. Zum Glück trat ja 2018 die ImmoKWPLV in Kraft, ansonsten wäre das mit Ihrer Finanzierung echt schwierig geworden. Ach ja, ImmoKWPLV heißt Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung. Eine Bausparfinanzierung kommt aufgrund des Beleihungsauslaufs für Sie nicht infrage. Wenn Sie Näheres zum Thema ‚Immobilienbewertung‘ wissen möchten, dann empfehle ich Ihnen die Beleihungswertermittlungsverordnung. Bitte nicht verwechseln mit der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Nach Einreichung aller Unterlagen erhalten Sie dann Ihren Kreditvertrag. Zusammen mit diesem Kreditvertrag bekommen Sie die Grundschuldbestellungsurkunde und die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung mit persönlicher Haftungsübernahme. Mit diesen Unterlagen gehen Sie dann einfach zum Notar. Der regelt alles Weitere.

Nachdem Sie beim Notar den Kaufvertrag und somit die Auflassung unterschrieben haben, folgt die Auflassungsvormerkung. Die Auflassung selbst kann erst eingetragen werden, wenn Kaufpreis und Grunderwerbsteuer gezahlt worden sind. Die Fälligkeitsmitteilung über den Kaufpreis erfolgt dann über den Notar. Also alles ganz einfach …“

Ich möchte Sie gar nicht weiter mit Fachchinesisch quälen, doch so oder so ähnlich geht es manchen Kundinnen und Kunden, die sich erstmalig mit dem Thema „Immobilienfinanzierung“ auseinandersetzen. Man wird mit vielen Begrifflichkeiten und sehr unterschiedlichen Wahrheiten zu den einzelnen Finanzierungsformen konfrontiert. Doch welches ist für Sie genau die richtige Finanzierungslösung? Wie funktioniert das mit den unterschiedlichen Darlehensformen? Sollten Sie lieber auf den Soll- oder den Effektivzins schauen? Machen Sondertilgungsoptionen Sinn?

Keine Sorge, dies und mehr werden Sie in den folgenden Kapiteln erfahren. Falls Sie den ein oder anderen Begriff aus dem fiktiven Beratungsgespräch sofort verstehen wollen, dann blättern Sie ans Ende des Buchs, dort gibt es ein Glossar, in dem die wichtigsten Begriffe der Immobilienfinanzierung erläutert werden.

Eine Immobilie zu kaufen und zu finanzieren, gleicht einem Abenteuer – spannend, aufregend und leider auch teilweise mit ungewissem Ausgang. Der Kauf einer Immobilie ist eine sinnvolle Investition, um langfristig Kapital aufzubauen, und ein guter Weg in die finanzielle Unabhängigkeit. Doch Vorsicht: So viele Vorteile das Investment in eine vermietete Immobilie zu bieten scheint und so einfach es teilweise klingen mag, es gibt auch Risiken, die es zu beachten gilt, damit der Traum von Immobilieninvestments und der finanziellen Freiheit nicht zum Albtraum wird. Dies gelingt nur, wenn ein ausgeglichenes Chancen- und Risikoverhältnis vorliegt.

In diesem Buch werden Sie nicht nur die Chancen und Risiken von Immobilieninvestments und von Immobilienfinanzierungen kennenlernen, sondern auch Möglichkeiten und Lösungen an die Hand bekommen, um die Chancen zu vergrößern und die Risiken zu minimieren. Denn Fakt ist, dass die Immobilie als Kapitalanlage nicht nur eine hervorragende Möglichkeit ist, etwas für die Altersvorsorge zu tun, sondern sie kann auch der Weg zur finanziellen Unabhängigkeit sein.

Dieses Buch richtet sich vor allem an Kapitalanleger und Kapitalanlegerinnen, die in vermietete Immobilien investieren wollen. Wir werfen aber auch immer einen Blick auf die Eigennutzung. Das hat zwei Gründe: Zum einen ist auch eine selbst genutzte Immobilie eine Kapitalsicherung und im besten Fall eine Kapitalmehrung durch die Preissteigerungen von Immobilien. Zum anderen gibt es viele gemischt genutzte Immobilien, also beispielsweise Doppelhäuser, bei denen eine Einheit vermietet und die andere selbst genutzt wird, oder Mehrfamilienhäuser, in denen die Eigentümer eine der Einheiten selbst bewohnen.

Einen Großteil dieses Buchs wird das Thema „Immobilienfinanzierung“ einnehmen. Denn ob eine Immobilie günstig oder teuer ist, wird nicht allein durch den Kaufpreis bestimmt, sondern auch durch die Wahl der richtigen Finanzierungslösung. Nicht jede vermeintlich günstige Finanzierung ist tatsächlich so optimal wie sie auf den ersten Blick erscheint, und manch eine Finanzierung mit einem besonders niedrigen Zinssatz passt in keiner Weise zu den Zielen, Plänen und zum Leben des Kunden oder der Kundin.

Ich selbst bin seit 30 Jahren in der Finanzbranche tätig, davon seit 20 Jahren mit dem Schwerpunkt Immobilienfinanzierung – als Beraterin, Dozentin, Trainerin und als IHK-Prüferin für angehende Immobilienfinanzierer/-innen (um fachlich korrekt zu bleiben: Immobiliardarlehensvermittler/-innen).

Auch privat habe ich Freud und Leid mit Immobilieninvestments erlebt. Durch die Wahl der falschen Immobilien (Stichwort „Sanierungsstau“) und dank Messies und Mietnomaden ging es mir finanziell eine Zeit lang alles andere als gut. Doch das ist lang her. Heute lebe ich in finanzieller Unabhängigkeit, inklusive verschiedener Immobilieninvestments. Wenn Sie mehr über mich und meine Geschichte erfahren wollen, blättern Sie vor zum letzten Kapitel.

Bevor es nun ans „Eingemachte“ geht, erlauben Sie mir ein paar rechtliche Hinweise:

Dieses Buch habe ich geschrieben, um meinen Leserinnen und Lesern einen schnellen und verständlichen Einblick in das Thema der Immobilienfinanzierung zu geben. All mein Wissen über Immobilien und Immobilienfinanzierung ist nach bestem Wissen und Gewissen hier eingeflossen. Doch manchmal gibt es unterschiedliche Ansichten und Meinungen zu verschiedenen Themen.

Ich bin keine Rechtsanwältin – und selbst Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen streiten sich über bestimmte Sachverhalte und lassen die Streitigkeiten von einem Gericht klären. Manchmal gibt es nicht einmal ein klares „Schwarz“ oder „Weiß“ in der Gesetzesformulierung. Man nennt solche Formulierungen auch „unbestimmte Rechtsbegriffe“. Das bedeutet, es gibt zwar ein Gesetz – wie dieses jedoch in dem einen oder anderen Fall ausgelegt wird, entscheidet sich im Zweifel im Gerichtsverfahren. Bei jeglichen Rechtsfragen wenden Sie sich daher bitte an einen Rechtsanwalt.

Ich bin keine Steuerberaterin und darf auch keine steuerliche Beratung durchführen. Dennoch gebe ich Ihnen ein paar Tipps, wie Sie die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie steuerlich optimieren können. Um genaue Auskünfte und Informationen für Ihre eigene Situation zu bekommen, fragen Sie bitte Ihren Steuerberater.

Gesetze, Finanzierungsmöglichkeiten, Bankenkriterien ändern sich. Dieses Buch wurde im Frühjahr 2022 geschrieben. Entsprechend ist der Rechts- und Wissensstand.

Hinweis zur Sprache: Der Lesbarkeit halber werde ich im Folgenden vorwiegend die männliche Form verwenden. Selbstverständlich sind jedes Mal Personen jedes Geschlechts angesprochen und gemeint.

An dieser Stelle möchte ich mich noch bei Diana Isabell Glusa-David und Michael David ganz herzlich für die humorvollen Illustrationen in diesem Buch bedanken.

Und nun: Viel Spaß und viele gute Erkenntnisse beim Lesen!

Daniela Landgraf

Abkürzungen

Abs.AbsatzAfAAbsetzung für AbnutzungAz.AktenzeichenBGBBürgerliches GesetzbuchBGHBundesgerichtshofBWABetriebswirtschaftliche AuswertungESISElektronisches SchnellinformationssystemEStGEinkommensteuergesetzGbRGesellschaft bürgerlichen RechtsGmbHGesellschaft mit beschränkter HaftungKfWKreditanstalt für WiederaufbauKRWGKreditwesengesetzlt.lautp. a.per annumPAngVPreisangabenverordnungSNRSondernutzungsrechteWEGWohnungseigentumsgesetzWoBauGWohnungsbau- und FamilienheimgesetzVPBVerband privater Bauherrenzzgl.zuzüglich

1. Die Immobilie als Kapitalanlage

Möglichkeiten des Vermögensaufbaus

Warum die Immobilie als Kapitalanlage interessant ist

Wie finde ich die richtige Immobilie für mich?

Möglichkeiten des Vermögensaufbaus

Kapitalanleger haben es schon seit ein paar Jahren nicht leicht (Stand 2022). In welche Anlageform sollen sie gehen? Dabei spielt nicht mehr nur die Verzinsung und die Rendite eine Rolle, sondern zunehmend auch das Thema „Kapitalsicherung“. Während ich dieses Buch schreibe, hat die Corona-Pandemie Deutschland (und die Welt) seit ziemlich genau zwei Jahren fest im Griff. Fast auf den Tag genau vor zwei Jahren gab es den ersten Lockdown in Deutschland und es hagelte in vielen geschäftlichen Bereichen Auftragsabsagen.

Nun eskaliert gerade die Situation zwischen Russland und der Ukraine. Wie wird sich das auf die Märkte auswirken? In den letzten Tagen hat der DAX (Deutsche Aktienindex) eine ziemliche Achterbahnfahrt hinter sich gebracht. In welche Richtung wird es nun gehen? Bei festverzinslichen Anlagen steht in der Regel eine Null vor dem Komma. Menschen mit großen Vermögen auf Konten zahlen teilweise Negativzinsen. Kein gutes Geschäft – hier heißt es, zu handeln.

Kryptowährungen? Die sind sicherlich interessant, gleichen aber auch einem Lotteriespiel. So stand der Bitcoin beispielsweise im November 2021 bei einem Kurs von fast 69.000 Dollar. Im Juni 2022 stand er dagegen bei unter 20.000 Dollar. Bei stark schwankenden Kursen sprechen wir von Volatilität. Stark volatile Anlagen dienen durchaus der Spekulation auf das schnelle Geld. Allerdings kann genau bei diesen Anlagen nicht nur viel Geld verdient, sondern auch viel Geld verloren werden.

Dann gibt es noch Gold und Silber. Sie gelten seit jeher als Vermögensschutzanlagen. Doch auch hier sind die Preise stark in die Höhe gegangen. Menschen mit hohen Vermögenswerten haben die Qual der Wahl. Mehr denn je gilt es, eine ausgewogene Mischung zwischen verschiedenen Anlageformen und Risiken zu finden und abzuwägen.

Der Fachbegriff für eine ausgewogene Mischung, also die Aufteilung des Vermögens in verschiedene Anlageklassen, wird Asset Allocation genannt. Ziel einer guten Asset Allocation ist es, eine breite Risikostreuung mit gleichzeitig hoher Rendite zu erzielen.

Wie finde ich die richtige Immobilie für mich?

Welche Immobilie die richtige für Ihre Situation ist, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Diese sind unter anderem:

Lage der Immobilie

Es wird unterschieden zwischen Makrolage und Mikrolage. Bei der Makrolage spielen wirtschaftliche und strukturelle Themen eine große Rolle. Hierzu gehören die Region (örtlich gesehen, aber auch, ob Stadt oder Land) und die wirtschaftliche Situation. Letztere wird bestimmt durch ansässige Unternehmen als Arbeitgeber, Höhe der Arbeitslosigkeit, Freizeitangebote, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Arztangebote etc.

Es geht also um die Attraktivität der Gesamtregion. Gleichzeitig spielen bei der Makrolage auch Faktoren wie Umweltbelastung, Gefährdung durch Überschwemmung oder große Industrien (die jedoch gleichzeitig durch ihre Arbeitsplätze interessant sein können) eine Rolle.

Zur Mikrolage gehört die unmittelbare Nachbarschaft. Befindet sich das Objekt beispielsweise in einer Villen- oder in einer Hochhausgegend? Wie ist das Gehaltsgefüge in der Nachbarschaft (gehoben, im mittleren Bereich oder eher niedrig)? Wie sieht es mit Park- und Einkaufsmöglichkeiten aus? Sind Grünanlagen, Spielplätze, Einkaufsmöglichkeiten (vor allem für den täglichen Bedarf), Kindergärten, Schulen etc. in unmittelbarer Nähe oder zumindest gut erreichbar? Wie ist die allgemeine Lautstärke in der Region? Liegt das Objekt in einer ruhigen Nebenstraße oder an einer viel befahrenen Hauptstraße? All das spielt bei der Betrachtung der Mikrolage eine Rolle.

Doch was ist nun wichtiger? Makrolage oder Mikrolage?

Die perfekte Immobilie in der optimalen Lage zu einem attraktiven Kaufpreis zu finden, ist nicht ganz einfach. Es gibt Immobilien mit einer schlechten Mikrolage in einer guten Makrolage, und Immobilien, deren Mikrolage zwar hervorragend ist, bei denen aber die Makrolage schlecht ist. Oft sind jedoch Käufer und Mieter eher bereit, eine schlechte Mikrolage in einer guten Makrolage zu akzeptieren, als umgekehrt.

In interessanten Makrolagen (z. B. in attraktiven Großstädten) kann sich die Mikrolage sehr schnell auch mal ins Positive verändern, zum Beispiel durch die Ansiedlung von Geschäften und Restaurants oder durch den Ausbau von Parkmöglichkeiten. Ist eine Region dagegen bereits zum Kaufzeitpunkt wirtschaftlich geschwächt oder weist eine schlechte Verkehrsanbindung, hohe Arbeitslosigkeit oder sonstige nachteilige Faktoren auf, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Entwicklung weiterhin negativ ist.

Aber auch hier gilt: Alles kann sich verändern. Für die Kaufentscheidung einer vermieteten Immobilie sollten Sie sich stets die Frage stellen, wie gut die Immobilie wiedervermietbar ist.

Alter, Sanierungszustand

Alter und Sanierungszustand sollten bei der Wahl der Immobilie eine wichtige Rolle spielen. Falls Sie sich für eine ältere, vielleicht auch sanierungsbedürftige Immobilie entscheiden (weil diese vielleicht in einer attraktiven Region liegt oder einen sehr niedrigen Einstiegspreis hat), kalkulieren Sie eventuell entstehende Kosten direkt mit ein. Wie können anfallende Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen bezahlt werden? Haben Sie einen Eigenkapitalpuffer? Müssen hierfür zusätzliche Kredite aufgenommen werden? Wenn ja, wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass diese Kredite zu einem späteren Zeitpunkt genehmigt werden (siehe auch die Kapitel zu „Nachfinanzierungen“ und „Kapitalbedarf für Sanierung“)?

Inwiefern können Sie nach Durchführung der Sanierungsmaßnahmen die Miete erhöhen? Hierfür gibt es zwar klare gesetzliche Regelungen, aber wie wahrscheinlich ist es, dass eine höhere Miete in der gewählten Region auch durchsetzbar ist?

Rendite contra Wertsteigerung contra Sicherheit?

Immobilien in attraktiven, gefragten Lagen haben häufig einen entsprechend hohen Kaufpreis. Die Mietrendite, also die Miete im Verhältnis zu den Anschaffungskosten, ist in diesen Lagen oft gering. Je besser die Lage, desto höher der Kaufpreis, desto niedriger die Mietrendite. Dafür werden Sie eine solche Wohnung bei Mieterwechsel auch immer wieder gut vermieten können. Ein Leerstand ist eher unwahrscheinlich. Je nach Lage der Immobilie haben Sie zusätzlich noch eine gute Chance auf Wertsteigerung im Laufe der Jahre.

Auf der anderen Seite stehen die Immobilien, die Sie zu einem günstigen Kaufpreis erwerben können. Ja, es gibt sie noch, die Kapitalanlageimmobilien mit 6 bis 8 Prozent Mietrendite. Aber die Sache kann den einen oder anderen Haken haben. Rein vom logischen Menschenverstand her: Warum sollte jemand eine Immobilie, die eine so hohe Mietrendite hat, verkaufen? Meist passt hier etwas an der Makrolage oder der Mikrolage nicht. Vielleicht ist es eine Region, aus der die Menschen tendenziell wegziehen, weil es beispielsweise keine Arbeitsplätze (mehr) gibt? Oder ist es eine sozial schwache Region, in der Mieter manchmal nicht einmal das Geld haben, um ihren Mietverpflichtungen nachzukommen?

Der günstige Kaufpreis im Verhältnis zur Miete kann aber auch daher kommen, dass hohe Sanierungsmaßnahmen anstehen. Hinterfragen Sie bei scheinbar sehr attraktiven Angeboten genau, warum der Kaufpreis so niedrig ist. Können Sie eventuelle Zusatzkosten für Sanierungen oder Mietausfall tragen? Wie sind die Zukunftsaussichten der Region? Wie wahrscheinlich sind Wertsteigerungen des Objekts? Was ist in der unmittelbaren Nachbarschaft und in der Region geplant?

Verwaltung: Ja oder nein?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, dann haben Sie automatisch eine Wohneigentumsverwaltung (für das Gesamtobjekt) mit dabei. Der Verwalter sorgt sich um das Gesamtobjekt und hat diverse Aufgaben, auf die hier nicht näher eingegangen werden soll. Es gibt aber noch eine zweite Verwaltungsart, und das ist die sogenannte Sondereigentumsverwaltung. Diese kann über den gleichen Verwalter laufen, muss es aber nicht zwangsläufig.

Während die von der Eigentümergemeinschaft eingesetzte allgemeine Verwaltung sich um alle Belange des gesamten Objekts und der Eigentümergemeinschaft kümmert, hat die Sondereigentumsverwaltung die Aufgabe, sich um eine bestimmte Wohneinheit zu kümmern. Hierzu gehört zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung, die Organisation von Reparaturmaßnahmen für diese eine Wohnung, Aussprechen von Kündigungen, Suchen von neuen Mietern etc. Eine Sondereigentumsverwaltung ist Ihr persönlicher Dienstleister, bezogen auf Ihre Wohneinheit.

Wenn Sie sich für eine Sondereigentumsverwaltung entscheiden, haben Sie zwei Verwalterverträge. Der eine Vertrag ist gemeinschaftlich mit der Wohneigentümergemeinschaft für das Gesamtobjekt, der andere Vertrag betrifft nur Ihre Wohnung. Die Kosten für eine Sondereigentumsverwaltung liegen zwischen 20 und 40 Euro pro Monat. Ob Sie dieses Geld investieren möchten oder ob Sie sich lieber selbst um alle Belange wie zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung für den Mieter kümmern, hängt davon ab, wie viel Zeit Sie investieren können oder wollen.

Eines müssen Sie in jedem Fall für die Verwaltung von vermieteten Einheiten investieren: Zeit oder Geld. Verwaltungen können einem das Leben vereinfachen. Aber es gehört auch ein Stück weit Vertrauen dazu, vor allem dann, wenn Sie die Sondereigentumsverwaltung beauftragen, beispielsweise einen neuen Mieter zu suchen und Entscheidungen für oder gegen Interessenten zu treffen. Lassen Sie sich Angebote von mehreren Verwaltungen geben und führen Sie persönliche Gespräche, bevor Sie sich für oder gegen eine Verwaltung entscheiden – immerhin geht es um Ihr Geld, Ihr Vermögen.

Augen auf beim Immobilienkauf

Die Investition in Immobilien ist eine sehr gute Möglichkeit, um den Traum von finanzieller Unabhängigkeit zu erreichen, unabhängig von Ihren regelmäßigen sonstigen Einkünften. Immobilien bieten Riesenchancen mit verhältnismäßig wenig finanziellem Eigenaufwand (zumindest bei vermieteten Objekten). Es kann allerdings auch in einem finanziellen Desaster enden, beispielsweise dann, wenn Sie Sanierungsmaßnahmen nicht mehr bezahlen können (weil entweder Ihr Eigengeld verbraucht ist oder Sie keine neuen Kredite genehmigt bekommen), oder wenn Sie über einen längeren Zeitraum einen Mietausfall haben und Sie nur mit den Mieteinnahmen in der Lage sind, Ihren Kreditverpflichtungen nachzukommen.

Zusammenfassend erhalten Sie hier noch einmal die wichtigsten Fragen, die Sie sich teilweise bereits vor dem Beginn Ihrer Immobiliensuche stellen können:

Fragen zur Entscheidungshilfe beim Immobilienkauf

Welche Art von Immobilie soll es sein?

Eine Eigentumswohnung, ein Ein-/Zwei- oder Mehrfamilienhaus, ein Reihenhaus oder vielleicht eine Doppelhaushälfte?

Soll es eine Eigentumswohnung sein?

Wie sehen die Protokolle der letzten zwei bis drei Eigentümerversammlungen aus?

Ist es eine Eigentümergemeinschaft, die sich recht einig ist, oder gibt es Streitereien?

Stehen größere Sanierungsmaßnahmen an?

Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?

Wie hoch ist das monatliche Wohngeld (Umlage zur Deckung der Gemeinschaftskosten und für die Instandhaltungsrücklage)?

Alter und Zustand der Immobilie?

Wann wurden die letzten Sanierungsmaßnahmen durchgeführt?

Mit welchen Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ist in der nächsten Zeit zu rechnen?

In welcher Lage wollen Sie kaufen?

Eine gute Lage bedeutet gleichzeitig einen höheren Kaufpreis und eine geringere Mietrendite, dafür aber wahrscheinlich eine gute Vermietbarkeit und Wertstabilität mit Chance auf Wertsteigerung. Kaufen Sie in günstigeren Lagen (vom Kaufpreis her), haben Sie eine höhere Mietrendite (im Verhältnis zum Kaufpreis) und eventuell auch gute Chancen auf Wertsteigerung (je nach Zukunftsaussichten der Region). Sie haben aber auch ein größeres Risiko, insbesondere, wenn sich an der wirtschaftlichen oder politischen bzw. an der aktuellen Zinssituation etwas negativ verändert. Es ist wie im Bereich der Geldanlage: Höhere Renditen werden mit höheren Risiken bezahlt. Behalten Sie stets im Hinterkopf: Es gibt Gründe, warum der Kaufpreis niedriger und die Mietrendite höher ist als bei vergleichbaren Immobilien.

Wie gut lässt sich die Wohnung vermieten?

Welche Klientel wird voraussichtlich in die Wohnung einziehen – sozial schwächer oder sozial stärker? Denken Sie bei Ihrer Gesamtkalkulation bitte daran, dass Mieten auch mal ausfallen können.

Spielen steuerliche Gründe eine Rolle?

Tipp:

Fragen Sie sich stets, ob Sie auch selbst in die betreffende Wohnung/Immobilie einziehen würden, wenn Sie eine Mietwohnung in dieser Preisklasse suchen würden. Manch ein Immobilienmakler wird Ihnen sagen, diese Frage sei Blödsinn, denn Sie selbst müssen ja nicht in dieser Wohnung wohnen. Ich finde die Frage jedoch ausgesprochen wichtig, denn welche Art Mieter möchten Sie in Ihrem Leben haben? Wenn Ihnen die Wohnung bzw. die Immobilie selbst gut gefällt, dann werden Sie auch entsprechende Mieter bekommen.

2. Chancen und Risiken eines Immobilienkaufs

Überblick

Allgemeine Risiken

Risiken bezüglich der Lage der Immobilie

Risiken bezüglich des Objekts

Risiken bezüglich der Mieter

Risiken bezüglich des Darlehensnehmers

Risiken bezüglich der Finanzierung

Überblick

In diesem Kapitel geht es um die typischen Chancen und Risiken eines Immobilieninvestments und der dazugehörigen Finanzierung. Die Chancen auf eine sehr gute Altersversorgung oder sogar auf finanzielle Unabhängigkeit sind bei einem Immobilieninvestment riesig. Dennoch sollten die Risiken nicht außer Acht gelassen werden.

Wie bei jeder Investition (unabhängig davon, ob es im Business oder im Privatleben ist), gilt es, eine vernünftige Chancen-Risiko-Analyse durchzuführen.

Chancen gibt es viele, darüber haben Sie schon einiges im letzten Kapitel gelesen. Noch einmal zusammengefasst gehören dazu:

Inflationsschutz

hohe Wertsteigerungen

Mieteinnahmen als zusätzliches Einkommen oder zur Rückzahlung von Darlehen

mietfreies Wohnen im Alter

Kapitalaufbau

finanzielle Unabhängigkeit

Steuersparmöglichkeiten

Risiken können unterteilt werden in verschiedene Unterkategorien. Diese lernen Sie im Folgenden kennen.

Allgemeine Risiken

Zu den allgemeinen Risiken gehören:

Die wirtschaftliche Lage: Die Pandemie und auch die Folgen des Russland-Ukraine-Konflikts zeigen, wie sehr wir alle von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage abhängig sind.

Immobilienpreise können sinken. Das ist zwar aktuell schwer vorstellbar, dennoch könnte es theoretisch passieren.

Steueränderungen auf allgemeiner oder auf persönlicher Ebene: Wenn beispielsweise eine vermietete Immobilie nur mithilfe von Steuereinsparungen finanzierbar ist, kann sich eine Veränderung der Steuergesetze negativ für Betroffene auswirken.

Abgabenerhöhungen und Preissteigerungen verändern sowohl die eigene Liquidität als auch die Liquidität des Mieters. Eventuell kommt der Mieter dadurch in Zahlungsschwierigkeiten.

Risiken bezüglich der Lage der Immobilie

Blättern Sie zurück zum Kapitel „Wie finde ich die richtige Immobilie für mich“. Schauen Sie sich dort noch einmal die Stichworte Makro- und Mikrolage an. Je nach Lage der Immobilie ist die Wiedervermietbarkeit leichter oder schwieriger. Das sollte bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie auf jeden Fall berücksichtigt werden.

Risiken bezüglich des Objekts

Hierzu gehören:

unerwartete Sanierungsmaßnahmen (Heizung, Dach etc.)

Schimmel/Schwamm

laufende Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen

Nebenkosten der Immobilie höher als erwartet (z. B. durch steigende Heizkosten)