Immobilieninvestments neu denken – Das 1×1 E-Book

Florian Bauer

• Herausgeber: FinanzBuch Verlag
• Kategorie: Ratgeber
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2023

Seitenzahl: 213

Beschreibung

Inflation, Zinswende und staatliche Sanierungsvorschriften – lohnt es sich überhaupt noch, in Immobilien zu investieren? Immobilienexperte Florian Bauer sagt ganz klar: »Ja.« Und sogar ohne hohes Eigenkapital. In seinem Buch beantwortet er kompetent und ausführlich die drängendsten Fragen angehender Investoren: Wo und wie findet man das richtige Objekt? Wie lassen sich Banken von einer Finanzierung überzeugen? Soll die Immobilie als reine Kapitalanlage dienen oder auch selbst genutzt werden? Bauer zeigt erprobte Strategien auf und beleuchtet dabei ausführlich den deutschen Immobilienmarkt, die für den Investor relevanten gesellschaftliche Entwicklungen sowie die politischen Rahmenbedingungen. Das Ziel: aus Deutschland wieder ein Land von Eigentümern zu machen!

Leseprobe

FLORIAN BAUER

IMMOBILIENINVESTMENTS NEU DENKEN 1×1

FLORIAN BAUER

IMMOBILIENINVESTMENTS NEU DENKEN 1×1

Wie Sie trotz hoher Zinsen erfolgreich investieren und ein Vermögen aufbauen

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie. Detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar.

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Die im Buch veröffentlichten Ratschläge wurden von Verfasser und Verlag sorgfältig erarbeitet und geprüft. Eine Garantie kann jedoch nicht übernommen werden. Ebenso ist die Haftung des Verfassers beziehungsweise des Verlages und seiner Beauftragten für Personen-, Sach- und Vermögensschäden ausgeschlossen.

Originalausgabe, 1. Auflage 2023

© 2023 by FinanzBuch Verlag, ein Imprint der Münchner Verlagsgruppe GmbH

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Redaktion: Anne Büntig

Umschlaggestaltung: Maria Verdorfer

Umschlagabbildung: Shutterstock/DmiVas; Bauer Immobilien GmbH

Satz: ZeroSoft, Timisoara

eBook: ePUBoo.com

ISBN Print 978-3-95972-737-2

ISBN E-Book (PDF) 978-3-98609-432-4

ISBN E-Book (EPUB, Mobi) 978-3-98609-433-1

Weitere Informationen zum Verlag finden Sie unter

www.finanzbuchverlag.de

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Inhalt

Einführung: Warum in Immobilien investieren?

Teil 1: Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland – politische, gesellschaftliche und wirtschaftliche Hintergründe

Zinsen, Inflation und Preise

Die Motivation bei Investitionen

Die Bauwirtschaft

Zins-Stress am Häusermarkt

Mieten: Hohe Nachfrage und kaum Neubau

Wo liegen Chancen? Der Aufstieg der B- und C-Städte

Dynamische Regelsetzung – politisch verursachte Kosten

Mietenpolitik und gesellschaftliches Klima: Heftiger Gegenwind für Vermieter

Gesellschaftliche Entwicklungen

Die 400 000er-Marke – ein politischer Wunschtraum

Teil 2: Eigentumswohnungen und Mietshäuser als Geldanlage

Elf Gründe, warum Sie in Immobilien investieren sollten

Immobilien als Kapitalanlage

Von der Idee zur Tat

Finanzierung

Steuern sparen

Aus der Praxis: Strategie und Portfolioaufbau

Die größten Fehler beim Immobilienkauf

Ausblick und Fazit

Danksagung

Quellen

Einführung: Warum in Immobilien investieren?

»Zum Wohl! Auf unseren weiteren Urlaub. Das erste Wochenende war ja schon super!«, sagt Sebastian und hebt sein Glas in die Runde.

Die anderen drei tun es ihm gleich und stoßen mit kühlem Albariño-Wein an. »Wow!«, sagt Yvonne. »Ich liebe Spanien! Toll, dass wir uns dafür entschieden haben.«

Das Tapas-Restaurant »La Bodega« liegt in einer Gasse im Herzen Barcelonas. Die Geräuschkulisse der plaudernden Gäste im Lokal ist lebhaft.

»Yvonne und Sebastian, erzählt doch mal, ihr beiden! Ihr habt wieder zugeschlagen, oder?«, fragt Peter.

Sebastian schaut lächelnd zu Yvonne. »Hast du etwa schon etwas verraten?«

Sie schaut gespielt verschämt. »Entschuldige, ich musste Andrea kurz davon erzählen. Aber nur ein bisschen. Jetzt ist es Zeit für die ganze Story.«

In dem Moment werden die Tapas serviert, Patatas Bravas, Tortilla Española und Sardellen.

»Ja, wir haben wieder zugeschlagen«, setzt Sebastian das Gespräch fort, nachdem die Bedienung wieder gegangen ist. »Es ist eine Eigentumswohnung in Waldenburg, einer kleinen Stadt in Sachsen, westlich von Chemnitz. Ein schönes, kernsaniertes Gebäude aus dem Jahr 1988. Aber nicht dass ihr jetzt an einen Plattenbau denkt! Es ist etwas Kleines, Feines und nun runderneuert.«

»Fünf Zimmer auf 120 Quadratmetern«, ergänzt Yvonne. »Und der Clou: Das sind zwei zusammengelegte Wohnungen, die sich später auch einzeln verkaufen lassen. Außerdem gehören fünf Stellplätze dazu!« Triumphierend sieht sie Sebastian an.

»Glückwunsch«, sagt Peter erfreut, aber knapp und nimmt noch einen Schluck Wein. »Wenn ich richtig mitgezählt habe, ist das Objekt Nummer fünf.«

Die Vermutung liegt nahe, dass Yvonne und Sebastian sehr wohlhabend sein müssen, um sich fünf Immobilien leisten zu können. In der Tat verfügen nahezu alle vermögenden Menschen über Immobilien. Sie wissen natürlich besonders gut, wo sie ihr Geld lukrativ anlegen können. Gleichzeitig haben viele ihr Vermögen aber erst mit Investments in Betongold gemacht. Ein gut gefülltes Sparkonto ist nämlich keine Bedingung, um sich ein Mietshaus oder Eigentumswohnungen zum Vermieten kaufen zu können. Selbst mit einem geringen Eigenkapitaleinsatz ist das machbar.

Den nötigen Kredit – das Fremdkapital – zu bekommen, setzt allerdings einiges voraus: Wichtig sind eine gute Bonität, eine auskömmliche persönliche Finanzsituation, ein solides Objekt und eine Investmentstrategie, um die Bank zu überzeugen, Ihnen 80 oder gar 90 Prozent des Kaufpreises als Kredit zu geben. Außerdem sollten Sie rechtzeitig damit anfangen. Denn ein Immobilienengagement ist eine langfristige Unternehmung, wenn es sich auszahlen und womöglich jahrzehntelang für Sie und nicht nur für Ihre Erben Früchte tragen soll.

Dieses Buch zeigt Ihnen, wie einfach es für die meisten von uns ist, mit wenig bis gar keinem Eigenkapital in Immobilien zu investieren und sich Schritt für Schritt ein ganzes Portfolio aufzubauen. Ich werde auf die Bedingungen und Spielregeln – eines meiner Lieblingswörter in diesem Zusammenhang – eingehen, meine Erfahrungen als Immobilienprofi mit Ihnen teilen und Ihnen erzählen, wie ich meine eigenen Objekte erworben habe.

Im ersten Teil habe ich einen für ein solches Buch ungewöhnlichen Schwerpunkt gewählt: die politischen, baupolitischen, finanziellen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie den – stark regulierten – Wohnungsmarkt. Denn ich halte es für notwendig, dass ein Ratgeber, der Sie zu Investitionen ermuntern möchte, Sie auch ausführlich über die aktuellen Umfeldbedingungen informiert. Die Politik macht Investoren und Vermietern mit zahlreichen Vorschriften, überbordender Bürokratie, halbsozialistischer Mietenpolitik und grundsätzlichen Fehlentscheidungen das Leben schwer – und verteuert damit Bauen und Wohnen unnötig. Das ist alles wesentlich wirtschaftsfreundlicher und somit auch mieterfreundlicher vorstellbar. An Ideen und Vorschlägen, die Missstände zu beheben und die Kostentreiber abzustellen, mangelt es nicht. Dennoch ist die derzeitige Lage so, wie sie ist. Inflation und Zinsanstieg haben zusätzlich dazu beigetragen, die Lage zu verschärfen.

Trotzdem lohnt es sich, sein Geld – oder vielmehr das der Bank – in Immobilien anzulegen. Warum? Weil wir Wohnungen und Vermieter brauchen. Weil die Nachfrage ungebremst ist und auf ein begrenztes und stagnierendes Angebot trifft. Und weil wir auch in Zukunft immer wohnen werden.

Im zweiten Teil dieses Buches erfahren Sie daher, wie Sie Ihre erste eigene Immobilie erwerben und sie solide finanzieren. Ich werde Ihnen zeigen, wie Sie einen attraktiven Standort finden und worauf Sie bei der Vermietung genau achten müssen. Außerdem gebe ich Ihnen steuerliche Tipps für Ihre Immobilieninvestments an die Hand. Bei alldem werde ich Sie mit vielen Details vertraut machen: der Mietrendite, dem Cashflow- oder Sparmodell, wo Sie die passenden Objekte finden, wie Sie Ihren Finanzbedarf berechnen und wie Sie Ihre Bank überzeugen.

Ich möchte Ihnen die Angst vor der Geldanlage, der Kapitalbildung, aber auch vor Ihrer finanziellen Zukunft generell nehmen. Meine Vision ist es, möglichst vielen von Ihnen den Zugang zum Immobilienmarkt zu erleichtern und aufzuzeigen, wie einfach und lukrativ es sein kann, Immobilien zu erwerben. Gleichzeitig möchte ich mit dem Irrglauben aufräumen, dass der Kauf eines Eigenheims eine tolle Investition ist. Tatsächlich wohnen viele vermögende Profis zur Miete.

In meinem Berufsleben ist eines meiner Hauptanliegen, meinem Gegenüber das Gefühl für das große Ganze zu vermitteln. Denn eine Immobilieninvestition ist nur ein Mittel zum Zweck: um Zusatzeinnahmen zu generieren, den Lebensabend komfortabler zu machen oder gar finanzielle Freiheit zu erreichen. Hierzu benötigen Sie eine Strategie, die natürlich auch andere Anlageklassen einschließt und Ihr Vermögen und das Risiko streut.

Einmal gründlich durchdacht und konsequent angewendet, spült diese Konzeption automatisch (bei nur minimalem Aufwand) jeden Monat Geld auf Ihr Konto; egal, ob Sie nur ein bis zwei Immobilien zur Altersvorsorge erwerben wollen oder sich ein Portfolio aufbauen. Natürlich investieren Sie am Anfang Zeit für den Erwerb der Immobilie und verwerfen auch mal ein, zwei, drei Objekte. Aber wenn das Ganze läuft, müssen Sie nur noch wenig Aufwand betreiben und haben sich eine weitere Einkommensquelle erschlossen. Als ich zum ersten Mal zusätzliches Geld auf diese Weise erhalten habe, war dies ein sehr emotionaler Moment.

Schlüsselmomente während der Banklehre

Sicherlich werden Sie sich fragen, warum ausgerechnet ich der richtige Mann sein soll, um Sie bei Ihrem Einstieg in die Welt der Immobilieninvestments zu begleiten.

Ich bin seit 2009 in der Finanzbranche aktiv. Nach meinem Abitur habe ich eine Ausbildung zum Bankkaufmann gemacht und im Anschluss erst als Privatkundenberater bei der Bank gearbeitet und danach in der Finanzdienstleistung. Ich bin zudem ausgebildeter Versicherungsfachmann und studierter Immobilienökonom und war für eine Schweizer Gesellschaft im Bereich Immobilien als Kapitalanlage tätig, bevor ich mein erstes eigenes Unternehmen gegründet habe. Wenn Sie die ausführliche Version lesen wollen, schauen Sie sich bitte meinen Werdegang im Kasten an.

Mein Weg zum Immobilienprofi

Meine Ausbildung zum Bankkaufmann habe ich von 2009 bis 2012 bei der damaligen Sparkasse Gummersbach-Bergneustadt gemacht (heute durch Fusionen nur noch Sparkasse Gummersbach). Relativ früh in der Lehre habe ich festgestellt, dass es mich in den Verkauf und die Beratung zieht. Dies hat dazu geführt, dass ich bereits während des letzten halben Jahres meiner Ausbildung als Berater mit eigenen kleinen Kreditkompetenzen tätig sein durfte. Das war ein absolutes Novum zu jener Zeit. Dies lag sicherlich auch daran, dass ich, obwohl ich noch in der Ausbildung war, bereits erfolgreich war und nach einem halben Jahr als Berater gleiche und teilweise sogar bessere Ergebnisse erzielt habe als manche Kollegen in einem ganzen Jahr.

Das hat mein Engagement erst recht befeuert. Zu dieser Art von Arbeit musste mich niemand zwingen. Gleichzeitig stellte ich mit der Zeit fest, dass es mir eine enorme Selbstzufriedenheit gab, wenn ich Menschen dabei unterstützen konnte, zum Beispiel drei, vier oder gar fünf Kredite zusammenzulegen und aufgrund der dann niedrigeren Belastung 300 bis 500 Euro monatlich zu sparen. Hiervon haben wir einen Teil wieder angelegt.

Leider gab es damals wie heute Kampagnen für Finanzprodukte, wie beispielsweise Bausparwochen. Dies waren Aktionen, bei denen wir von der Bank den Auftrag bekamen, möglichst viele Bausparverträge zu verkaufen und unseren Fokus nur auf dieses Thema zu legen. Zu anderen Zeitpunkten gab es dann Rechtsschutzwochen und anderes. Mir aber lag immer schon am Herzen, den Kunden ganzheitlich zu beraten. Ich wollte meinen Kunden das Gefühl geben, dass ich ihre Wünsche und Bedürfnisse ernst nehme, und ihnen nicht einfach irgendetwas verkaufen, nur weil gerade Bausparwochen liefen. Dies habe ich auch meinem Chef deutlich gemacht und vielmehr meinen Fokus darauf gelegt, was am besten zum jeweiligen Kunden passt. Dies ist bankintern natürlich nicht gut angekommen. Aber da ich immer Ergebnisse geliefert habe, hat man es murrend hingenommen.

Am Ende eines Jahres zog ich einmal persönlich Bilanz, um festzustellen, wie viel Provisionsumsatz ich für die Bank generiert hatte, während ich selbst keinerlei Provisionen erhalten hatte. Das war ernüchternd, und ich fragte mich, was meine mittelfristigen Perspektiven dort sein würden: wenig Verdienst, wenig Verantwortung und keine Möglichkeit, stressfrei den Kunden ganzheitlich zu beraten. Das war nicht das, was ich auf Dauer machen wollte.

Mit dem Wissen und dieser Begeisterung, den Kunden umfassend zu helfen, bin ich dann in die Finanzdienstleistung gegangen. Dort habe ich mich weitergebildet und einen Abschluss als Versicherungsfachmann IHK gemacht, um meine Basis zu verbreitern, sodass ich von Privatkrediten über Geldanlagen, Altersvorsorge und Investmentfonds bis hin zu Versicherungen alles abdecken konnte. Allerdings stellte ich bei meinem damaligen Unternehmen wiederum fest, dass Versicherungen nicht das Nonplusultra sind, um Vermögen aufzubauen. Sie haben ihre zwingend notwendige und sinnvolle Funktion – aber nicht bei der Rendite.

Also habe ich mich wieder umgeschaut und bemerkt, dass einige Leute branchenübergreifend gutes Geld verdienen. Ein Teil davon hat sich aber trotzdem kein Vermögen erarbeitet. Andere wiederum waren sehr vermögend. Sie hatten zumeist ihr Vermögen durch vermietete Immobilien aufgebaut. Daraufhin habe ich mich intensiver mit dem Thema beschäftigt und gesehen, welch ein enormer Hebel dahintersteckt. Denn zwei weitere Parteien, nämlich der Mieter und das Finanzamt, helfen mir dabei, meine Altersvorsorge aufzubauen, und ich kann meinen Kapitaleinsatz hebeln.

Ich wollte daraufhin tiefer in die Materie eintauchen und habe neben meiner Tätigkeit als selbstständiger Finanzberater ein Studium zum Immobilienökonomen absolviert. Spezialisiert habe ich mich auf die Beratung und den Verkauf von Kapitalanlageimmobilien in A- und B-Lagen deutschlandweit – und bald darauf im Jahr 2018 mein erstes eigenes Unternehmen gegründet: Bauer Immobilien GmbH. Auch hier galt und gilt mein Credo, dass der Kunde absolut im Mittelpunkt steht. Ich erarbeite mit ihm gemeinsam eine auf ihn persönlich zugeschnittene Strategie, die natürlich Immobilieninvestments als Schwerpunkt hat.

Über die Bauer Investment Holding (zu 100 Prozent in meinem Besitz) halte ich Beteiligungen an sieben Unternehmen mit insgesamt 50 Mitarbeitern:

FB Management Consulting GmbH (100 Prozent)

Bauer Immobilien GmbH: Beratung, liefert geprüfte Immobilien, Mietverwaltung (100 Prozent)

Akandus Investment: Ankauf, Entwicklung und Verkauf von Immobilien (50 Prozent);

Zinsoptimum GmbH: Vermittlung von Finanzierungen, Spezialist für Kapitalanlagefinanzierungen, Vergleich von mehr als 400 Banken (50 Prozent);

Optimarum Hausverwaltung: WEG-Verwaltung (33 Prozent)

Primaro Multiservice GmbH.: Handwerkernetzwerk, Hausmeisterservice, Instandhaltung und Ausbau von Objekten (33 Prozent)

Office Park Leverkusen GmbH (30 Prozent)

Alles, was ich in diesem Buch beschreibe, habe ich persönlich umgesetzt. Sie bekommen hier zwar auch eine Menge Theorie vermittelt, aber alles ist praxiserprobt und mit etlichen Beispielen hinterlegt. Ich schildere aus eigener Erfahrung, wie ich zum Immobilienmillionär geworden bin und auf dem Weg dorthin viele Immobilien selbst ohne Eigenkapital gekauft habe.

Zur Seite stehen mir zwei Paare: Yvonne (34 Jahre), angestellt als Vertriebsassistentin, und Sebastian (46), leitender Angestellter aus Köln. Sie haben zwei Kinder und zusammen erzielen sie ein Haushaltsnettoeinkommen von 7300 Euro. Sie sind sehr offen für Immobilien, aber nicht unkritisch, und investieren regelmäßig. Über die Jahre haben sie sich von mir überzeugen und begleiten lassen und haben sich so ein Portfolio mit sechs Immobilien aufgebaut, fünf davon mit meiner Hilfe. Die in diesem Buch beschriebenen Objekte und Zahlen sind alle real.

Das andere Paar besteht aus Andrea (35) und Peter (38) aus Düsseldorf, Lehrerin und Ingenieur. Sie haben ebenfalls zwei Kinder und erreichen ein ähnliches Nettomonatseinkommen von 7000 Euro. Auch sie wollen seit Jahren investieren. Yvonne und Sebastian sehen sie als Vorbild. Das nötige Geld ist da, doch irgendetwas kommt immer dazwischen. Sie haben zwar schon ein paar Objekte besichtigt, sehen aber letztendlich nur Probleme.

Andrea und Yvonne kennen sich bereits seit Schulzeiten. Einmal im Jahr kommen beide Paare für ein verlängertes Wochenende oder einen gemeinsamen Urlaub zusammen. Dieses Mal, im Mai 2023, machen sie für zwei Wochen eine Rundreise in Spanien. Die Kinder sind zu Hause bei den Großeltern.

Teil 1

Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland

»Ihr seid wirklich mutig«, greift Andrea den Gesprächsfaden wieder auf, als sie bei der Hauptspeise sind.

»Warum mutig?«, fragt Sebastian zurück.

»Na ja, bei all der Unsicherheit – der Krieg, die Preise, die Wirtschaft, alles geht doch drunter und drüber«, sagt sie.

»Und die Zinsen sind auch ordentlich gestiegen. Sie haben sich vervierfacht. Ob sich da noch alles lohnt?«, gibt Peter zu bedenken.

»Ja, das passt alles«, erwidert Yvonne, »wir haben uns wie immer alles genau angeschaut und durchgerechnet. Außerdem ist es inzwischen unsere fünfte, genau genommen sogar unsere sechste Immobilie. Da kennen wir uns schon ganz gut aus.«

»Nicht, dass deshalb alles garantiert ist«, schränkt Sebastian ein. »Aber selbst wenn die Zinsen so hoch sind wie jetzt – solange über die Mieten Geld reinkommt, können wir den Kredit bedienen und schrittweise alles abbezahlen. Das sind ja langfristige Investments.«

»Aber was zahlt ihr denn da allein an Zinsen? Wie hoch ist euer Kredit?«

»185 000 Euro, das macht bei 4 Prozent Zinsen 7400 Euro, im ersten Jahr natürlich nur«, sagt Yvonne ungerührt und schneidet sich noch ein Stück Chorizo ab.

Andrea und Peter schauen sich an. »185 000«, rufen sie gleichzeitig. »Und das ist ja nur für die eine Wohnung. Das muss doch langsam in die Millionen gehen«, schiebt Peter hinterher.

»Es ist natürlich eine beeindruckende Summe. Davor haben wir großen Respekt. Doch alles wird schrittweise abbezahlt. Die Vermietung steht, jedes Jahr erhöht sich die Miete aufgrund von Staffelmietverträgen um ein paar Prozent und im Wert steigen die Objekte auch. Wir haben euch ja schon ein paarmal davon erzählt. Ihr solltet euch auch langsam mal trauen.«

»Also ich weiß nicht. Vor zwei Jahren vielleicht. Da lag der Zins sogar unter 1 Prozent. Aber nun? Außerdem fahren doch die Märkte Achterbahn. Ob wir da einen fairen Preis bekämen?«, sinniert Peter und isst den letzten Happen seiner frittierten Calamari.

»Das sagt ihr nun schon seit Jahren! Auch wenn es derzeit wahrlich nicht rundläuft im Land und in der Wirtschaft – gewohnt wird immer. Ihr solltet euch endlich einen Ruck geben.«

Zinsen, Inflation und Preise

»Alles hängt mit allem zusammen« ist ein oft dahingesagter Spruch. Wie wahr er tatsächlich ist, zeigt die Entwicklung am Immobilienmarkt in den Jahren 2022/2023. Als wäre es eine perfekte Versuchsanordnung eines Volkswirtschaftsprofessors, zeigten die Geschehnisse, wie sich alle Aspekte und Faktoren eines Marktes gegenseitig beeinflussen, verstärken und obendrein einen gesamten Wirtschaftsbereich um 180 Grad drehen können. Die Variablen: Inflation, Zinsen, Preise (von Immobilien, Baumaterialien, aber auch als Miete), verfügbares Kapital, die sich daraus ergebenden Konsequenzen für eine Finanzierung, (welt)politische Ereignisse sowie das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Ich werde gleich genauer darauf eingehen.

Trotz der Dramatik und der Krise bedeutet all dies nach wie vor enorme Chancen besonders für Käufer. Und: Man muss immer differenzieren. All das, was ich in diesem Buch darstelle, ist nie pauschal für alle Immobilien in ganz Deutschland zu sehen. Es gibt Unterschiede zwischen Eigenheimen, Bestandsapartments und neu gebauten Eigentumswohnungen, zwischen A-, B- und C-Lagen, zwischen Stadt und Land. Außerdem kann sich das alles auch immer (schnell) wieder ändern. Was ich zu aktuellen Zahlen berichte – nicht aber über allgemeine Mechanismen und Zusammenhänge –, sind naturgemäß oft Momentaufnahmen und es reflektiert lediglich den Zeitraum bis zum Redaktionsschluss des Buches im Frühsommer 2023.

Anders als viele meinen, hat nicht der 24. Februar 2022, der Beginn des Ukrainekriegs, die historische Niedrigzinsphase am Immobilienmarkt beendet. Vielmehr endete diese konkret durch einen Erlass der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), durch den die Banken gezwungen wurden, bei Finanzierungen mehr Eigenmittel zu hinterlegen. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat schließlich im Sommer 2022 den Leitzinssatz angepasst. Danach ging es weiter nach oben, aber erste Zinsanstiege gab es bereits vor der EZB-Erhöhung. Allerdings wird der Krieg bei der BaFin-Entscheidung sicher auch eine Rolle gespielt haben.

Zudem nahm die Inflation an Fahrt auf. Sie hatte sich zwar schon in den Monaten zuvor nach oben bewegt, und zwar wegen der Energiepreise, die nicht erst mit dem Krieg Putins aus dem Ruder liefen. Doch nun beschleunigte sich alles – und schaukelte sich gegenseitig hoch. Was aber bedeutet Inflation? Wir alle wissen zwar, dass es eine Teuerung darstellt; vor 100 Jahren hat sie traumatische Erinnerungen im kollektiven Gedächtnis unseres Landes hinterlassen. Doch für die meisten von uns ist der Begriff mittlerweile recht abstrakt. Schließlich hatte es in den vergangenen Jahren keine nennenswerte Inflation mehr gegeben. Auch das hat sich nun fundamental geändert. Wir spüren es alle in unserem Geldbeutel und im großen Maßstab an den wirtschaftlichen Verwerfungen.

Für das Thema dieses Buches bedeutet Inflation aber noch mehr: Wenn alles teurer wird, haben die Leute weniger Geld in der Tasche, sofern ihr Gehalt nicht eins zu eins mitzieht. Sie können sich deshalb weniger leisten, ja manche Wünsche wie etwa der Kauf oder Bau einer Immobilie müssen sogar ausfallen – oder man muss seine Ziele quadratmetermäßig herunterschrauben.

Zum anderen drückt sich Inflation ebenfalls durch eine Steigerung der Preise am Bau aus beziehungsweise diese sind ein Treiber der Inflation. Auch das hatte es bereits in den Jahren zuvor gegeben: Denn die hohe Verfügbarkeit von Kapital aufgrund der Niedrigzinspolitik der Zentralbanken und der Coronahilfen sowie die teils verzweifelte Suche nach Anlagemöglichkeiten, »um sein Geld in Sicherheit zu bringen«, hatten ja gerade den Bau befeuert. Dieser Aufschwung traf auf begrenzte Kapazitäten an Maschinen, Handwerkern, Material und Transportkapazitäten. Die Folge war, dass alles mehr kostete – Frachtraten von Containerschiffen stiegen sogar exorbitant an, was Material zusätzlich verteuerte.

Das billige Geld hat damit einerseits den Bauboom angeheizt, gleichzeitig aber auch die Kalkulationen von Investoren dahingehend geprägt, dass sich trotzdem alles rechnet. Ab dem Frühjahr 2022 änderte sich dann die Zinspolitik, sodass sich die Bauzinsen vervierfachten. Bekam man im Januar 2022 noch einen Kredit zu 0,8 Prozent p. a., waren es im Sommer schon 3,6 Prozent. Auch die Zinsen erlebten also eine Inflation, und zwar von satten 400 Prozent. Das wiederum hieß, dass viele Käufer die Segel streichen mussten. Damit brach die Nachfrage ein, was unter anderem dafür sorgte, dass die Kaufpreise für Immobilien teilweise ins Rutschen kamen (aber nicht überall und auch nicht langfristig, wie wir gleich sehen werden).

Gleichzeitig gibt es bei Neubauten das Dilemma, dass ein bestimmter Preis erzielt werden muss, weil ihm entsprechend hohe Kosten gegenüberstehen. Es ist nahezu unmöglich, in Großstädten günstiger als für 5000 Euro pro Quadratmeter zu bauen und zu verkaufen. Alles andere würde einen Verlust bedeuten. Freilich führt diese Notwendigkeit noch lange nicht dazu, dass die Leute auch Immobilien kaufen – und so haben sich der Immobilienmarkt und die Bauwirtschaft binnen eines Jahres in einer handfesten Krise befunden.

Je nach Position innerhalb des Marktes bringt dies allerdings auch enorme Chancen mit sich: leicht gesunkene Preise bei gleichzeitig hohen oder sogar steigenden Mieten. Allerdings passen wegen der gestiegenen Zinsen die Angebotspreise und Finanzierungen nicht mehr zusammen. Anfang 2023 brach daher laut Marktbeobachtern und Analyseunternehmen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stark ein – was ich aus eigenem Erleben nicht bestätigen kann. »Immobilienentwickler bangen um ihr Geschäftsmodell«, berichtete die Welt am Sonntag.1 Demnach gingen die Anfragen pro angebotener Eigentumswohnung allein im Februar gegenüber dem Vergleichsmonat des Vorjahres um 43 Prozent zurück, so die Zahlen des Immobilienportals »Immowelt«. Im Januar waren es gar 46 Prozent. Die Folge: Es sind »mehr Objekte auf dem freien Markt«, und die Konkurrenz mit anderen Käufern ist »geringer als in der Niedrigzinsphase«.2 Allerdings gibt es einen gewaltigen Unterschied zwischen Objekten für Eigennutzer und jenen für Kapitalanleger (dort, wo sich dies eindeutig ausmachen lässt), auf den ich noch eingehen werde.

Das bedeutet aber nicht, dass Immobilien keinen Käufer finden, sondern nur, dass sich weniger Interessenten eine Wohnung beziehungsweise ein Mietshaus anschauen. Man könnte dies auch als Normalisierung ansehen. Schließlich waren jahrelang manche Anleger nur auf einen sicheren Hafen für ihr Geld aus. Wer sich also eine Finanzierung sichern kann oder ausreichend Kapital hat, für den haben sich gerade jetzt einige Türen geöffnet.

So waren laut Finanzierungsdienstleister Europace und dem von ihm herausgegebenen Hauspreisindex EPX die Preise von Eigentumswohnungen im Februar 2023 um knapp 8 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat gesunken. Ebenso mussten die Werte von bestehenden Eigenheimen (die allerdings nicht im Fokus dieses Buches stehen) Federn lassen, und zwar ebenfalls um mehr als 6 Prozent, anders als bei Neubauten, die wiederum im Preis stiegen.3

Hierbei ist natürlich eingepreist, dass neue Häuser die jeweils aktuellen Energieauflagen, Dämmungsanforderungen und Ähnliches erfüllen. Letzteres ist ein heikler Punkt: Die drastische Politik in Bund und EU bezüglich Modernisierungsauflagen, Heizungssystemen und Energie hat kurzerhand dafür gesorgt, dass ein großer Teil der deutschen Bestandsimmobilien im Wert extrem gesunken ist. Hierzu schrieb Die Welt: »Viele Eigentümer könnten – ohne es zu wissen – auf sogenannten ›Stranded Assets‹ sitzen, also Bestandsimmobilien, die aus mehreren Gründen fast unverkäuflich sind: Sie entsprechen beispielsweise nicht mehr den aktuellen Anforderungen von Nachhaltigkeit oder sie liegen abgelegen, in Regionen mit hoher Abwanderung. Schlimmstenfalls sogar beides: demografisch fehlplatziert und stark sanierungsbedürftig.«4

Laut Europace-Hauspreisindex EPX erzielten Eigentumswohnungen ihren höchsten Wert im Mai 2022 mit 231,29 und brachen bis Februar 2023 auf 208,55 ein.5 Über Europace werden nach eigener Aussage 20 Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland abgewickelt. Zu einem ähnlichen Urteil kam auch das Handelsblatt, das Daten von JLL, der FMH-Finanzberatung und andere Marktdaten auswertete. Demnach gingen zwischen drittem und viertem Quartal 2022 auch die Preise von Neubauwohnungen um 6,4 Prozent zurück, und zwar auf 3901 Euro pro Quadratmeter. Bestehende Wohnungen erzielten nur 2916 Euro pro Quadratmeter. Wie gesagt, das sind Durchschnittspreise für ganz Deutschland. Einzelne Lagen weichen und wichen jeweils davon ab. Diese Entwicklung dauerte allerdings nicht lange an – die Verwertungschancen als Kapitalanlage angesichts steigender Mieten sind einfach zu gut. In jedem Fall hat sich jedoch die Marktlage zugunsten von Käufern leicht gedreht, sie sitzen nun am etwas längeren Hebel.

Fundamentale Probleme habe ich aber zu keinem Zeitpunkt gesehen, denn bei der Vermietung ist die Nachfrage extrem hoch, zumindest in Großstädten, und sie wird weiter steigen. Schließlich kann der Wohnungsbau gar nicht Schritt halten. Hinzu kommt, dass Leute, denen die Zinsen zu hoch geworden sind oder die aus anderen Gründen keine Finanzierung stemmen können, in ihren Wohnungen bleiben und diese »blockieren«. Wir haben daher zu keinem Zeitpunkt bemerkt, dass die Preise nennenswert zurückgehen, da weiterhin kräftig vermietet werden kann. Wir hatten und haben kein Problem im Abverkauf. Allerdings muss man heute mehr Eigenkapital einsetzen.

Da, wo die Bewertungen zurückgegangen sind, waren zuvor die Preise möglicherweise übertrieben. Dort war es eine Korrektur. Bei Immobilien für Eigennutzer haben die Preise durchaus 10 Prozent und teilweise mehr nachgelassen. Diese Zielgruppe ist generell bereit, bei Liebhaberobjekten – die in der Regel vorrangig für Selbstnutzer infrage kommen – mehr zu bezahlen. Durch den höheren Zins ist diese Bereitschaft zum Bonus jedoch gesunken, da sie die Zinsen nicht von der Steuer absetzen können und insofern bei Zinserhöhungen sensibler reagieren. Der Hintergrund bei dieser Klasse von Immobilien ist, dass manche Wohnungen und Häuser aufgrund ihrer Mikrolage und Qualität sehr begehrt sind, um darin selbst zu wohnen. Das sind oft Perlen und da spielt der emotionale Faktor mit hinein. Jeder möchte darin leben, und wenn so etwas auf den Markt kommt, schlägt schnell jemand zu. Da sind oft 20 Prozent mehr drin, während auf der anderen Seite bei solchen Objekten die Mieteinnahmen womöglich nicht ausreichen würden, um den Kaufpreis wieder einzuspielen. Das muss man als Verkäufer jeweils herauskitzeln, und das klappte am besten, als die Zinsen niedrig waren.