Mietkosten im Griff E-Book

Otto N. Bretzinger

• Herausgeber: Verbraucherzentrale NRW
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2022

Seitenzahl: 362

Beschreibung

Bezahlbare Wohnungen – längst nicht nur in Ballungsräumen knapp. Mehr als ein Drittel des Einkommens geht vielfach für Miete und Mietnebenkosten drauf. Mieter:innen erfahren, wo sie die Kostenbremse ansetzen können – von der Wohnungssuche bis zum Check von Heiz- und Betriebskostenabrechnung. Fallbeispiele zeigen, wie finanziell günstige Regelungen aussehen. Dazu aktuelle Informationen zur Mietpreisbremse oder zur Kündigung bei Umwandlung in Eigentumswohnungen. In Kooperation mit dem DMB DEUTSCHER MIETERBUND. - Wann darf die Miete erhöht werden? - Wissenswertes zu Nachmieter, Abstand und Wohnungsübergabe - Fallstricke bei der Betriebskostenabrechnung - Miete mindern bei Wohnungsmängeln - Heizungs- und Warmwasserkosten entschlüsseln - Teure Vertragsklauseln bei Klein- und Schönheitsreparaturen

Leseprobe

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Otto Bretzinger, Ulrich Ropertz

Mietkosten im Griff

ISBN Print: 978-3-86336-163-1

ISBN E-Book: 978-3-86336-841-8

1. Auflage, Mai 2022

© Verbraucherzentrale NRW, Düsseldorf

Herausgeber

Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen e. V.

Mintropstraße 27, 40215 Düsseldorf

Telefon [phone] – 555

Fax [phone] – 235

[email protected]

www.verbraucherzentrale.nrw

DMB-Verlag – Verlags- und Verwertungsgesellschaft des Deutschen Mieterbundes mbh

Littenstraße 10, 10179 Berlin

Telefon [phone]

Fax [phone]

[email protected]

www.mieterbund.de

Text

Dr. Otto Bretzinger, Baden-Baden (Kapitel 1 bis 3, 5 bis 7)

Ulrich Ropertz, Berlin (Kapitel 4)

Koordination

Dr. Mechthild Winkelmann

Lektorat

Christina Seitz, Düsseldorf

www.christina-seitz.de

Layout und Satz

pagina GmbH, Tübingen

www.pagina.gmbh

Gestaltungskonzept

Grazyna Rojek, Essen

www.grazynarojek.de

Umschlaggestaltung

Ute Lübbeke, Köln

www.LNT-design.de

Redaktionsschluss: April 2022

Bildnachweis

Umschlagfotos: istockphoto/George Manga, istockphoto/ pop_jop, istockphoto/bubaone, istockphoto/Ankudi, istockphoto/Fourleaflover, istockphoto/LueratSatichob

Innenteil:

adobe stock

urbazon S. 6

macgyverhh S. 20

Joachim B. Albers S. 29

Halfpoint S. 36

Stadtratte S. 62

vicnt S. 120

Stadtratte S. 144

studio v-zwoelf S. 157

Dumebi S. 162

sevdastancheva S. 164

istock:

fizkes S. 13

Prostock-Studio S. 18

LightFieldStudios S. 131

Inhaltsverzeichnis

Was Sie schon vor Abschluss des Mietverhältnisses tun können

In diesem Kapitel erfahren Sie,

Wie Sie hohe Energiekosten vermeiden

Die Kosten einer Wohnungsvermittlung

Was sind Abstands-, was Ablösezahlungen?

Meist nicht zulässig: Vertrags- und Bearbeitungsgebühren

Wie hoch darf meine Miete sein?

In diesem Kapitel erfahren Sie,

Wann ist es Mietpreisüberhöhung?

Wann ist es Mietwucher?

Die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen

Was ist eine Staffelmiete?

Was ist eine Indexmiete?

Teure Vertragsklauseln

In diesem Kapitel erfahren Sie,

Ist mein Mietvertrag ein Formularmietvertrag oder eine Individualvereinbarung?

Welche Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten hat ein Vermieter?

Wann muss sich ein Mieter bei Bagatellschäden an den Kosten beteiligen?

Dürfen Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden?

Was ist eine Mietsicherheit?

Mietnebenkosten – die zweite Miete

In diesem Kapitel erfahren Sie:

Was sind Mietnebenkosten oder Betriebskosten?

Kalte Betriebskostenarten im Überblick

Die Betriebskostenabrechnung

Wie Sie die Abrechnung prüfen und Belegeinsicht nehmen

Heizung und Warmwasser

Die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung

Betriebskosten und Steuern

Betriebskosten vergleichen und sparen

Wie Sie bei Wohnungsmängeln die Miete mindern können

In diesem Kapitel erfahren Sie,

Was sind Wohnungsmängel?

Wie zeige ich einen Wohnungsmangel richtig an?

Wann ist eine Mietminderung nicht möglich?

Um wie viel darf ich die Miete mindern?

So mindern Sie Ihre Miete rechtssicher

Vorsicht, Falle: Unberechtigte oder überhöhte Mietminderung

Welche sonstigen Rechte hat ein Mieter bei Wohnungsmängeln?

Was Sie bei einer Mieterhöhung tun können

In diesem Kapitel erfahren Sie,

Welche Voraussetzungen muss eine rechtmäßige Mieterhöhung erfüllen?

Die maximale Erhöhung der Miete bis zur »ortsüblichen Vergleichsmiete«

Was bedeutet Sperrfrist, was Wartefrist?

Was ist eine »Kappungsgrenze«?

Welche Form und Begründung muss ein Mieterhöhungsverlangen haben?

Welche Fristen müssen eingehalten werden?

Wie können Sie als Mieter auf ein Mieterhöhungsverlangen reagieren?

Was Sie bei einer Modernisierungsmieterhöhung tun können

In diesem Kapitel erfahren Sie,

Welche Voraussetzungen benötigt eine Modernisierungsmieterhöhung?

Wie hoch darf eine Modernisierungsmieterhöhung sein?

Form, Inhalt und Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens

Der Einwand des Mieters wegen unzumutbarer (finanzieller) Härte

Wann ist die erhöhte Miete fällig?

Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren

Adressen

Mietrechtsberatung

Was Sie schon vor Abschluss des Mietverhältnisses tun können

Auf die Zeitungsanzeige eines Immobilienmaklers hin bewirbt sich Hannah Völker um die ausgeschriebene Zweizimmerwohnung. Sie besichtigt die Wohnung und schließt mit der Vermieterin Anja Karlsson den Mietvertrag ab. Danach stellt ihr der Makler seine Provision in Rechnung, obwohl ihn die Vermieterin beauftragt hat. Muss Hannah Völker die Provision zahlen? Mehr dazu ab Seite -->.

In diesem Kapitel erfahren Sie,

welche Bedeutung der vom Vermieter vorzulegende Energieausweis hat -->

auf welche Details Sie bei der Wohnungsbesichtigung wegen des Energieverbrauchs achten sollten -->

wer die Provision zahlen muss, wenn ein Makler die Wohnung vermittelt -->

wie hoch die Maklerprovision sein darf -->

auf was Sie achten müssen, wenn Abstands- oder Ablösezahlungen vereinbart werden sollen -->

dass Sie bereits bezahlte unzulässige Vertrags- und Bearbeitungsgebühren wieder zurückverlangen können -->

Wie Sie hohe Energiekosten vermeiden

Bei der Suche nach einer passenden Wohnung sollten Sie sich nicht zuletzt auch über die zu erwartenden Energiekosten informieren. Diese machen vor allem bei nicht sanierten Gebäuden einen immer größeren Teil der Wohnkosten aus.

Bei der Orientierung hilft der Energieausweis für Wohngebäude, der anhand verschiedener Kennziffern Aufschluss über die Energieeffizienz des Hauses gibt.

Darüber hinaus sollten Sie bei der Wohnungsbesichtigung auch auf weitere Details achten, die für den Energieverbrauch und die zu erwartenden Energiekosten von Bedeutung sind.

Das ist wichtig: Achten Sie darauf, dass der Vermieter Sie nicht mit niedrigen Betriebskostenvorauszahlungen »lockt« und Ihnen eine preiswerte Wohnung vorspiegelt. Als Mieter können Sie nicht darauf vertrauen, dass die vereinbarten Vorauszahlungen ausreichen, um die abzurechnenden Kosten zu decken.

Lassen Sie sich gegebenenfalls die Vorjahresabrechnungen zeigen. Beim örtlichen Mieterverein können Sie auch den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes einsehen und sich ein Bild über die realistische Höhe der Betriebskosten machen.

Der Energieausweis

Wer eine Wohnung vermieten möchte, braucht einen Energieausweis. Gesetzliche Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz. Das Dokument soll Mietinteressenten über die energetischen Kennwerte und die daraus resultierenden Treibhausgasemissionen des Gebäudes informieren. Den Energieausweis müssen Vermieter aber nur bei einem Nutzerwechsel vorlegen. Solange sie ihr Wohneigentum selbst nutzen oder nicht neu vermieten, brauchen sie keinen Energieausweis. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben daher keinen Anspruch, den Energieausweis einzusehen.

Spätestens bei der Wohnungsbesichtigung muss Mietinteressenten der Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorgelegt werden. Dieser Pflicht genügt der Vermieter, wenn er den Ausweis während der Besichtigung deutlich sichtbar aushängt oder auslegt. Findet keine Besichtigung statt, müssen Vermieter oder Wohnungsvermittler den Energieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens dann unverzüglich vorlegen, wenn der potenzielle Mieter sie hierzu auffordert. Spätestens beim Abschluss des Mietvertrags muss der Vermieter das Original oder eine Kopie des Ausweises dem Mieter übergeben. Andernfalls begeht er eine Ordnungswidrigkeit und riskiert ein Bußgeld.

Wird vor der Vermietung einer Wohnung eine Immobilienanzeige geschaltet und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Vermieter oder der Immobilienmakler – je nachdem, wer die Veröffentlichung verantwortet – sicherzustellen, dass in dieser die folgenden Angaben aus dem Dokument verpflichtend enthalten sind:

die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,

der Endenergiebedarf oder der Endenergieverbrauch für das Gebäude,

die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,

Baujahr und

Energieeffizienzklasse.

Der Energieausweis dokumentiert den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes. Er enthält allgemeine Angaben zum Haus, zu den verwendeten Heizstoffen (zum Beispiel Gas, Holzpellets oder Strom) sowie die Energiekennwerte des Gebäudes. Neuere Ausweise für Wohngebäude führen darüber hinaus, ähnlich wie bei Elektrogeräten, eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H auf.

Das ist wichtig: Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises können einem Mieter nicht als Betriebskosten berechnet werden.

Es ist zwischen dem verbrauchsorientierten und dem bedarfsorientierten Energieausweis zu unterscheiden. Diesen Ausweisen liegen unterschiedliche Bewertungsverfahren zugrunde. Vereinfacht ausgedrückt unterscheiden sich die beiden Ausweisarten wie folgt:

Beim Bedarfsausweis werden die Kennwerte für den Energiebedarf rechnerisch auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen (Gebäudetyp, Adresse, Anzahl der Wohnungen und Gesamtwohnfläche), den technischen Gebäude- und Heizungsdaten und unter standardisierten Rahmenbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) bestimmt. Die berechneten Kennwerte sind unabhängig vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten der Menschen, die in der Wohnung leben.

Für den Verbrauchsausweis müssen ebenfalls die üblichen Gebäudedaten, vor allem aber die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen. Hierzu gehören das Anfangs- und Enddatum der drei Abrechnungszeiträume. Längere Leerstände während dieser Zeit sollten berücksichtigt werden. Wichtig ist zudem, ob der Energieverbrauch für Warmwasser in den Verbrauchsdaten enthalten ist oder ob das Wasser dezentral, beispielsweise über elektrische Boiler oder Durchlauferhitzer, erwärmt wird. Aus den Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Verbrauchsmessungen werden die Kennwerte für den Energieverbrauch des gesamten Gebäudes ermittelt. Die Kennwerte sind abhängig vom individuellen Heiz- oder auch Lüftungsverhalten der dort Wohnenden und davon, wie oft sie anwesend sind. Leerstände im Gebäude oder die Gesamtnutzfläche werden manchmal nicht richtig erfasst. Das kann die Ergebnisse verfälschen.

Das ist wichtig: Grundsätzlich ist der Bedarfsausweis als sehr viel höherwertiger einzuschätzen als der Verbrauchsausweis, denn hier erfolgt eine objektive Berechnung des Energiebedarfs durch Fachleute. Der Verbrauchsausweis gibt den Energieverbrauch der letzten drei Jahre für Heizung und Warmwasser der Gebäudenutzer wieder. Er stellt also den tatsächlichen Energieverbrauch je Quadratmeter fest. Diese Form des Energieausweises steht daher in enger Abhängigkeit zum individuellen Nutzerverhalten. Über den eigentlichen Zustand des Gebäudes kann also ein sparsames und sehr energiebewusstes Nutzerverhalten hinwegtäuschen.

Bei der Erstellung eines Energieausweises müssen die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Vor allem, wenn ein Energieausweis von einem Onlineanbieter vorgelegt wird, sollten Mietinteressenten darauf achten, dass diese die Anforderungen an die Qualifikation des Ausweisausstellers erfüllen und mit realen Gebäudedaten gearbeitet wird. Sind die Angaben zum Energiebedarf oder -verbrauch grob fehlerhaft, kann dem Mieter Schadensersatz zustehen, wenn er die Wohnung auch wegen der günstigen Werte angemietet hat.

Bei der Wohnungsbesichtigung

Wer eine Wohnung mieten will, sollte sich im Hinblick auf zu erwartende Energiekosten nicht nur auf den Energieausweis verlassen. Sinnvoll ist es, bereits bei der Wohnungsbesichtigung auf bestimmte Details zu achten oder gezielt danach zu fragen.

Wichtig ist eine ausreichende Wärmedämmung der Außenwände, der Kellerdecke und (bei einem ausgebauten Dachgeschoss) auch der obersten Geschossdecke beziehungsweise des Dachstuhls. Die Fenster sollten isolierverglast, besser noch wärmeschutzverglast sein. Auch die Art der Heizung beziehungsweise der eingesetzte Brennstoff beeinflusst die Energiekosten maßgeblich.

Wird die Heizungsanlage mit fossilen Brennstoffen (Gas, Öl, Fernwärme) beheizt, müssen Sie mit steigenden Energiepreisen rechnen. Unabhängiger sind Sie, wenn erneuerbare Energieträger (zum Beispiel Holzpellets, Erdwärme, Solar, Fotovoltaik) zum Einsatz kommen. Mehr Heizenergie wird benötigt, wenn die Wohnung großflächig an Außenwände oder an unbeheizte Gebäudeteile grenzt. Besser ist immer eine von beheizten Räumen umgebene Wohnung.

Bei häufigem und hohem Warmwasserverbrauch ist die zentrale Erwärmung kostengünstiger. Bei niedrigem Warmwasserbedarf dagegen kann eine elektrische Erwärmung durch moderne, elektronisch geregelte Durchlauferhitzer die günstigere Variante sein.

Die Kosten einer Wohnungsvermittlung

Häufig werden es Mietinteressenten bei der Wohnungssuche mit einem Makler zu tun haben – entweder weil der Vermieter ihn eingeschaltet hat oder sie diesen selbst beauftragt haben. Nicht alle Unternehmen, die vorgeben, Wohnungen zu vermitteln, arbeiten seriös. Wie überall sind auch bei den Wohnungsvermittlern Geschäftemacher am Werk, die keine akzeptable Gegenleistung erbringen. »Makler« ist zudem keine geschützte Berufsbezeichnung. Im Prinzip kann sich jeder, der ein entsprechendes Türschild an seinem Büro anschraubt, so nennen.

Vorsicht ist insbesondere dann geboten, wenn der Vermittler vorab Geld verlangt. Und ganz wichtig: Seit 2015 gilt bei der Wohnungsvermittlung das sogenannte Bestellerprinzip, also wer bestellt, zahlt auch.

Wann Sie eine Maklerprovision zahlen müssen

Wenn bei der Wohnungsvermittlung ein Makler eingeschaltet ist, findet zu Ihrem Schutz das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) Anwendung. Dem Wohnungsvermittler steht nur dann Anspruch auf eine Vermittlungsgebühr von Ihnen als Wohnungssuchendem zu, wenn (§ 2 Abs. 1 WoVermRG)

Sie den Makler beauftragt haben,

der Makler ausschließlich aufgrund dieses Auftrags tätig wird,

zwischen Ihnen und dem Makler in Textform ein Maklervertragzustande gekommen ist und

der Makler eine Wohnung beschafft, über die anschließend ein Mietvertrag zustande kommt.

Für Maklerverträge zur Wohnungsvermittlung gilt seit dem 1. Juni 2015 das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, muss zahlen. Wird der Makler für Sie als Wohnungssuchenden tätig, so muss zunächst ein Vertrag in Textform geschlossen werden (zum Beispiel schriftlich oder per E-Mail). Daraufhin muss der Makler ausschließlich auf der Grundlage dieses Suchauftrags nach einer passenden Mietwohnung Ausschau halten.

Der Makler muss also nach Abschluss des Maklervertrags ein Vermietungsangebot einholen. Er muss entweder eine Wohnung nachweisen (in der Regel durch die Angabe des Namens und der Anschrift des Vermieters) oder eine Wohnung vermitteln, das heißt so auf den Vermieter einwirken, dass ein Vertragsabschluss zustande kommt (zum Beispiel durch Verhandlungen mit dem Vermieter). Die Maklerprovision ist also eine Erfolgsprovision; solange kein Mietvertrag zustande kommt, besteht auch kein Provisionsanspruch (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Konkret gilt Folgendes:

Wer eine Wohnung sucht und sich dazu auf ein Inserat hin bei einem vom Vermieter beauftragten Makler meldet, muss keine Maklerprovision entrichten.

Der Vermieter ist auch dann »Besteller«, wenn Sie zum Zweck der Wohnungssuche einen Vermittlungsvertrag geschlossen haben, und der Wohnungsvermittler ein Wohnungsangebot des Vermieters aus der Schublade zieht. Der Mieter muss auch keine Provision zahlen, wenn er beim Termin zur Wohnungsbesichtigung einen Maklervertrag unterschreibt. Denn für diese Wohnung hatte der Makler längst den Auftrag des Vermieters.

Ein Makler hat eine Wohnung nicht nachgewiesen oder vermittelt, wenn der Mietinteressent die Wohnungsadresse schon vorher kannte (zum Beispiel, weil er vom Vormieter wusste, dass ein neuer Mieter gesucht wird).

Provisionspflichtig werden Wohnungsinteressierte erst dann, wenn der Vermittler in deren Auftrag eine Anzeige schaltet und sich ein Vermieter daraufhin mit einer passenden Mietwohnung meldet und ein Mietvertrag zustande kommt. Keine Provisionspflicht besteht aber, wenn ein solcher Mietvertrag wegen eines Formmangels oder wegen Sittenwidrigkeit unwirksam ist oder der Mietvertrag wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung angefochten wird.

So entschieden die Gerichte:Die Vereinbarung eines Maklerlohns mit dem Wohnungssuchenden ist unwirksam, wenn der Makler bereits vor dem Vertragsabschluss mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag eingeholt hatte, dessen Wohnung anzubieten (AG Freiburg, Az. 5 C 1869/16).

Die vertragliche Leistung des Maklers ist dann erbracht, wenn ein entsprechender Mietvertrag zwischen den Vertragsparteien zustande gekommen ist. Wird der Mietvertrag nicht vollzogen (zum Beispiel, weil er nach kurzer Zeit gekündigt oder einvernehmlich aufgehoben wird), muss der Makler die Provision nicht zurückzahlen (BGH, Az. IIIZR45/05).

Das ist wichtig:Unwirksam ist eine Vereinbarung, durch die Wohnungssuchende verpflichtet werden, eine vom Vermieter geschuldete Provision zu zahlen. Das gilt insbesondere für eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter beim Abschluss des Mietvertrags.

Wann Sie keine Maklerprovision zahlen müssen

Der Makler bekommt in keinem Fall eine Provision, wenn er eine Sozialwohnung vermittelt oder nachgewiesen hat (§ 2 Abs. 3 WoVermRG). Entsprechendes gilt für eine Wohnung, die mit Aufwendungszuschüssen gefördert wurde. Ein Provisionsanspruch besteht auch nicht, wenn durch den Mietvertrag, den er vermittelt hat, ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 WoVermRG).

So entschieden die Gerichte:Ein Verwalter darf auch dann keine Provision verlangen, wenn der Wohnungsvermittler Gehilfe des Verwalters ist (BGH, Az. I ZR38/17) oder wenn ein Angestellter des Maklers die Verwaltung der Wohnung übernommen hat (BGH, Az. IIIZR5/03).

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, also der Eigentümergemeinschaft, kann aber eine Provision für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Wohnungsmietvertrags verlangen. Bedingung ist, dass er lediglich die gesamte Wohnanlage betreut (BGH, Az. IIIZR299/02). Wenn er zusätzlich Verwalter der vermittelten Eigentumswohnung ist, steht ihm kein Provisionsanspruch zu.

Ein Makler hat keinen Anspruch auf eine Vermittlungsprovision, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Makler ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG). Problematisch ist in diesem Zusammenhang der Begriff des Verwalters; es gibt nämlich den Hausverwalter, den Verwalter einer Eigentumswohnung als Sondereigentum und den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage als Gemeinschaftseigentum. Sowohl ein Hausverwalter als auch die Verwaltung einer Eigentumswohnung als Sondereigentum kann für den Nachweis oder für die Vermittlung einer Wohnung keine Provision verlangen.

Einen Anspruch auf Vermittlungsprovision hat ein Makler auch dann nicht, wenn der Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist (zum Beispiel eine GmbH), an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermRG). Keinen Provisionsanspruch kann also der Geschäftsführer einer Maklergesellschaft geltend machen, wenn er gleichzeitig Eigentümer der Wohnung ist.

Wie hoch darf die Provision sein?

Makler dürfen vom Wohnungssuchenden grundsätzlich nur zwei Monatsmieten Provision (zuzüglich Mehrwertsteuer) verlangen. Monatsmiete ist die Nettokaltmiete. Nebenkosten, über die gesondert abgerechnet wird, bleiben bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt (§ 3 Abs. 2 WoVermRG). Vermittelt der Makler eine überteuerte Wohnung (zum Beispiel bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse; siehe dazu Seite -->), wird die Maklerprovision nicht nach der vom Vermieter geforderten, sondern nach der maximal zulässigen Miete berechnet.

Es ist dem Makler untersagt, Vorschüsse zu vereinbaren oder Vergütungen anderer Art (zum Beispiel Auslagenerstattungen oder Schreibgebühren) zu verlangen (§ 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermRG).

So entschieden die Gerichte:Servicegebühren, Übergabegebühren und Verwaltungspauschalen sind unzulässig. Diese Gebühren können zurückgefordert werden (BGH, Az. IIIZR153/09). Ebenfalls unzulässig sind Gebühren für durchgeführte Objektbesichtigungen (LG Stuttgart, Az. 38 O 73/15 KfH und 38 O 10/16 KfH).

Zulässig ist es, dass für nachgewiesene Auslagen des Maklers, die eine Monatsmiete übersteigen, eine Erstattungspflicht für den Fall einer erfolgreichen Wohnungsvermittlung vereinbart wird (§ 3 Abs. 3 Satz 2 WoVermRG).

Für den Fall, dass kein Mietvertrag zustande kommt, kann eine Erstattung der nachweisbar entstandenen Auslagen vereinbart werden. Hierzu zählen dann nur der konkrete Aufwand für den bestimmten Vermittlungsauftrag (zum Beispiel Porto, Telefongebühren, Reisekosten, Kosten für Inserate), nicht dagegen Gemeinkosten wie beispielsweise Büromiete oder Personalkosten (§ 3 Abs. 3 Satz 3 WoVermRG).

Wie Sie eine unzulässige oder überhöhteProvision zurückfordern

Wurde dem Makler ein ihm nicht zustehendes Entgelt bezahlt (zum Beispiel eine überhöhte Provision oder eine Provision, ohne dass ein Mietvertrag zustande gekommen ist) oder wurden ihm unzulässige Auslagen erstattet, können diese Zahlungen wieder zurückverlangt werden (§ 5 Abs. 1 WoVermRG). Der Anspruch auf Rückforderung der Provision verjährt in drei Jahren: Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Kalenderjahres zu laufen, in dem der Wohnungssuchende davon Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt haben müsste, dass der Makler keinen Anspruch auf die Provision hat (§§ 195, 199BGB).

Was sind Abstands-, was Ablösezahlungen?

Nicht selten ist bei der Anbahnung eines Mietverhältnisses von Abstands- und/oder Ablösezahlungen die Rede. Dabei handelt es sich um Zahlungen, die vom Mieter als Gegenleistung für das Freimachen der Wohnung durch den Vormieter beziehungsweise für die Übernahme von Einrichtungsgegenständen oder Inventarstücken entrichtet werden sollen.

Abstandszahlungen

Unter einer Abstandszahlung wird eine Zahlung des Nachmieters an den Vormieter mit dem Zweck verstanden, diesen zur Aufgabe der Wohnung zu bewegen (zum Beispiel in Form einer Auszugsprämie oder der Erstattung der Maklerprovision). Dabei handelt es sich um eine Art Vermittlungsentgelt, das nur deshalb gezahlt wird, weil der Vormieter auszieht, ohne dass der Wohnungssuchende eine Gegenleistung erhält. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam (§ 4a Abs. 1 Satz 1 WoVermRG). Dabei ist gleichgültig, ob die Vereinbarung mit dem bisherigen Mieter, mit dem Vermieter oder einem sonstigen Dritten geschlossen wird.

Wirksam ist eine Abstandsvereinbarung, nach der dem bisherigen Mieter die nachweislichen Kosten für den Umzug erstattet werden (§ 4a Abs. 1 Satz 2 WoVermRG). Hierunter fallen nicht nur die reinen Umzugskosten (zum Beispiel Kosten für den Möbelspediteur), sondern auch alle umzugsbedingten Aufwendungen wie etwa Maklerkosten oder Kosten für die Renovierung der alten oder der neuen Wohnung.

Ablösevereinbarung

Bei einer Ablösevereinbarung handelt es sich um einen Vertrag zwischen dem Wohnungssuchenden und dem Vermieter oder dem Vormieter, durch den sich der Nachmieter verpflichtet, Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände (zum Beispiel eine Einbauküche) in der Wohnung vom Vermieter oder vom Vormieter zu erwerben. Eine solche Vereinbarung kann sinnvoll sein, wenn zum Beispiel der Mieter die fast neue Küche des Vormieters übernehmen will. Eine Ablösevereinbarung ist zulässig und im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass der Mietvertrag zustande kommt (§ 4a Abs. 2 Satz 1BGB). So ist der Wohnungssuchende rechtlich geschützt, weil er sich auf eine derartige Vereinbarung regelmäßig nur dann einlassen wird, um die betreffende Wohnung anmieten zu können.

Die Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventars steht (§ 4a Abs. 2 Satz 2BGB).

So entschieden die Gerichte:Von einem auffälligen Missverhältnis ist auszugehen, wenn der Kaufpreis mehr als 50 Prozent über dem tatsächlichen Wert liegt. Bis zu dieser Höhe bleibt der Vertrag wirksam (BGH, Az. VIIIZR212/96).

Maßgebend ist in diesem Zusammenhang nicht der Zeitwert der Einrichtung, sondern deren Gebrauchswert, also der Wert, den die Einrichtung gerade in der Wohnung hat, ferner auf den speziellen Nutzen der Gegenstände für den Erwerber (OLG Düsseldorf, Az. 14 U 117/96).

Dieselben Grundsätze gelten auch dann, wenn sich der Wohnungssuchende vertraglich verpflichtet, Aufwendungen des Vormieters zur Verbesserung der Mietsache (zum Beispiel Kosten von Modernisierungsarbeiten) zu erstatten.

Meist nicht zulässig: Vertrags- und Bearbeitungsgebühren

Gelegentlich finden sich in Mietverträgen, die dem Mieter zur Unterzeichnung vorgelegt werden, Klauseln wie: »Vereinbarungsgemäß zahlt der Mieter bei Vertragsabschluss an den Vermieter eine einmalige Bearbeitungsgebühr in Höhe von … Euro«.

So entschieden die Gerichte:Eine solche Klausel zur Bearbeitungsgebühr ist grundsätzlich in einer Individualvereinbarung zulässig und wirksam, wenn sie sich in einem angemessenen Rahmen hält, nach überwiegender Meinung (zum Beispiel LG Hamburg, Az. 307 S 144/08) dagegen ist sie in einem Standardmietvertrag, auch Formularmietvertrag genannt, nicht zulässig.

Einige Gerichte (zum Beispiel AG Hamburg, Az. 37 B 298/98) halten Vertrags- und Bearbeitungsgebühren allerdings auch in einem Formularmietvertrag für zulässig. Unwirksam mangels Bestimmtheit ist in jedem Fall aber eine Vertragsklausel, die die Kosten nicht genau angibt, sondern die lediglich regelt, dass »Kosten und Abgaben, die mit dem Abschluss des Mietvertrags verbunden sind, zulasten des Mieters gehen« (OLG Celle, Az. 2 U 200/88).

Für seine gesetzlichen Verpflichtungen darf der Vermieter kein besonderes Entgelt verlangen. Die üblichen Verwaltungskosten für die Ausfertigung des Vertrages, Anlage der Mietsicherheit, Besichtigungstermin und anderes sind Bestandteil der eigentlichen Miete und bedürfen keiner gesonderten Zahlung durch den Mieter. Durch eine entsprechende Klausel im Formularmietvertrag wird der Mieter unangemessen benachteiligt. Auch über die Betriebskostenabrechnung sind diese Verwaltungskosten nicht umlagefähig, weil es sich dabei nach der Betriebskostenverordnung nicht um Betriebskosten handelt.

Das ist wichtig:Eine unzulässige oder überhöhte Zahlung können Sie als Mieter zurückverlangen. Der Anspruch auf Rückforderung verjährt in drei Jahren: Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Kalenderjahres zu laufen, in dem Sie davon Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt haben müssten, dass der Vermieter keinen Anspruch auf die Zahlung hat.

Zusammengefasst – das ist wichtig:

Spätestens bei der Wohnungsbesichtigung muss der Vermieter dem Wohnungsinteressenten einen Energieausweis vorlegen. Ein Energieausweis ist sowohl für Neubauten als auch für bestehende Gebäude vorgeschrieben.

Achten Sie bereits bei der Wohnungsbesichtigung auf bestimmte Details wie zum Beispiel auf eine ausreichende Wärmedämmung, damit Sie die entstehenden Energiekosten einschätzen können.

Wenn Sie den Makler nicht beauftragt haben, müssen Sie auch nichts zahlen. Denn für Maklerverträge zur Wohnungsvermittlung gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Nur wer den Makler bestellt, muss zahlen.

Sie müssen nicht mehr als zwei Monatsmieten Provision (ohne Nebenkosten) zahlen. Makler dürfen vom Wohnungssuchenden grundsätzlich nur zwei Monatsmieten Provision verlangen. Monatsmiete ist dabei die Nettokaltmiete. Nebenkosten, über die gesondert abgerechnet wird, bleiben bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt.

Sie haben drei Jahre Zeit, fälschlich geleistete Zahlungen zurückzuverlangen. Wurde dem Makler ein ihm nicht zustehendes Entgelt bezahlt, können Sie die Zahlung wieder zurückfordern. Der Anspruch verjährt in drei Jahren.

Ein Vermieter oder ein Vormieter darf von einem wohnungssuchenden Mieter weder eine Auszugsprämie noch eine Abstandszahlung fordern. Eine entsprechende Vereinbarung ist unwirksam.

Überzogene Ablöseforderungen sind unwirksam. Zulässig ist der Abschluss einer Ablösevereinbarung zwischen dem Nachmieter und dem Vermieter oder dem Vormieter, durch die sich der Nachmieter verpflichtet, Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände in der Wohnung vom Vermieter oder vom Vormieter zu erwerben. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam, wenn das Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventars steht.

Beim Abschluss eines Mietvertrags dürfen Ihnen regelmäßig keine Vertrags- und Bearbeitungsgebühren berechnet werden.

Wie hoch darf meine Miete sein?

Das Ehepaar Sonja und Michael Peters hat eine Altbauwohnung angemietet. Im Mietvertrag ist eine Nettomiete von 6,50 Euro pro Quadratmeter vereinbart. Ihr Vormieter hat nur eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,50 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Bauliche Veränderungen in der Wohnung vor der Neuvermietung wurden vom Vermieter nicht vorgenommen. Müssen die beiden nun die erhöhte Miete zahlen? Mehr dazu auf Seite -->.

In diesem Kapitel erfahren Sie,

wann eine Mietpreisüberhöhung oder eine Wuchermiete vorliegt und welche Folgen dies hat  -->

welche Miete der Vermieter bei einer Neuvermietung unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse verlangen darf  -->

was Sie tun müssen, wenn der Vermieter gegen die Mietpreisbegrenzung verstößt  -->

welche Besonderheiten bei der Staffelmiete und der Indexmiete gelten  -->

dass Mieterhöhungen im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zulässig sind, wenn eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist  -->

wie ein Mieter im laufenden Mietverhältnis vor zu häufigen und zu drastischen Mieterhöhungen geschützt ist  -->

Wann ist es Mietpreisüberhöhung?

Dem Vermieter ist es nach dem Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) untersagt, bei der Vermietung von Wohnraum eine unangemessen hohe Miete zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen.

Verboten ist es, eine Miete zu vereinbaren, die mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wenn die Vereinbarung darauf beruht, dass das geringe Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausgenutzt wird. Die Mietpreisüberhöhung wird mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet, wenn sie den Wohnungsämtern angezeigt wird.

Das ist wichtig:Fälle von Mietpreisüberhöhungen sind in der Praxis sehr selten. Der Nachweis, dass der Vermieter ein im gesamten Stadtgebiet existierendes geringes Angebot ausgenutzt hat, ist kaum zu erbringen. Erst recht wird dies nicht als Ordnungswidrigkeit verfolgt und eine Geldbuße verhängt. Denn der Mieter muss nachweisen, dass der Vermieter vorsätzlich oder leichtfertig gehandelt hat.

Die Miete ist unangemessen hoch

Unangemessen hoch sind Mieten, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigen. »Übliche Entgelte« sind diejenigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind (§ 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG). Der Maßstab, nach dem die sogenannte Wesentlichkeitsgrenze beurteilt wird, ist die ortsübliche Vergleichsmiete (siehe dazu auch Seite -->).

Das ist wichtig:Eine Mietpreisüberhöhung ist nicht nur bei Abschluss des Mietvertrags unzulässig, sondern gilt grundsätzlich auch bei einer Mieterhöhung im Rahmen des laufenden Mietverhältnisses und einer Staffelmietvereinbarung. Letztlich kann also die Miete zu jedem Zeitpunkt des Mietverhältnisses überprüft werden, unabhängig davon, ob der Mietvertrag gerade abgeschlossen wurde, eine Mieterhöhung verlangt oder die Miete bereits seit Jahren vom Mieter in unveränderter Höhe gezahlt wird.

In Städten und Gemeinden, in denen es einen Mietspiegel gibt, kann die ortsübliche Miete aus dem Mietspiegel abgelesen werden. Der entsprechende Wert des Mietspiegels zuzüglich eines Zuschlags von 20 Prozent ergibt die Grenze, deren Überschreitung zu einer Mietpreisüberhöhung führt.

Ausnahmsweise kann es gerechtfertigt sein, eine Miete von mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete zu verlangen, wenn die Miete zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist (§ 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG). Zu den laufenden Aufwendungen gehören unter anderem die Verzinsung des Eigenkapitals oder die Kosten einer Modernisierung. In diesem Ausnahmefall darf die Miete dann zwar auch um mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sie darf allerdings nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen. Das bedeutet auch, dass die Miete nicht um mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Das geringe Angebot wird ausgenutzt

Ein geringes Angebot an Wohnraum bedeutet nicht, dass der Wohnungsmarkt mit freien Wohnungen »unterversorgt« sein muss. Vielmehr ist damit eine Situation gemeint, bei der das vorhandene Angebot an Wohnraum bei Abschluss des Mietvertrags die Nachfrage nur gering, das heißt um höchstens fünf Prozent übersteigt. Ein geringes Angebot besteht auch dann, wenn für eine bestimmte Gruppe (zum Beispiel für Wohngemeinschaften) ein Engpass auf dem Wohnungsmarkt besteht.

Bei der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, kommt es stets auf das gesamte Stadtgebiet an, also nicht nur auf den Stadtteil, in dem sich auch die Mietwohnung befindet.

So entschieden die Gerichte: Ein »geringes Angebot« ist deshalb nicht gegeben, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist (BGH, Az. VIIIZR44/04).

Ihr Rückforderungsrecht

Liegt die Miete über der 20-Prozent-Grenze, oder im Ausnahmefall über 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, und wurde vom Vermieter ein geringes Angebot an Wohnraum ausgenutzt, ist die Mietzinsvereinbarung insoweit nichtig, als die Miete die Wesentlichkeitsgrenze übersteigt. Sie als Mieter haben in diesem Fall einen Anspruch auf die Senkung der Miete auf die Höhe der Wesentlichkeitsgrenze, nicht aber auf Reduzierung der Miete auf das ortsübliche Niveau.

Ein Mieter kann den Betrag zurückfordern, der um mehr als 20 beziehungsweise 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der geschlossene Mietvertrag bleibt trotz Mietpreisüberhöhung bestehen. Der Rückforderungsanspruch verjährt nach drei Jahren.

Das ist wichtig: Ein Rückforderungsanspruch steht einem Mieter auch gegen den Käufer zu, der in einen Mietvertrag mit überhöhter Miete eingetreten ist und deshalb zu viel Miete erhalten hat.

Wann ist es Mietwucher?

Mietwucher nennt man es, wenn der Vermieter die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines Mieters ausnutzt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn er sich von ihm für die Vermietung von Wohnräumen oder damit verbundenen Nebenräumen Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen (§ 138 Abs. 2BGB). Ein solches auffälliges Missverhältnis ist zum Beispiel, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent überschritten wird. Mietwucher, in der Praxis eher ein Ausnahmefall, kann mit einer Freiheitsstrafe oder mit Geldstrafe bestraft werden.

Eine Wuchermiete führt automatisch zur Anpassung der vereinbarten Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete. In der Vergangenheit überbezahlte Beträge können Sie zurückfordern. Auf die Wirksamkeit Ihres Mietvertrags hat die Wuchermiete keine Auswirkungen.

Die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen

Seit 1. Juni 2015 gilt eine Mietpreisbremse bei der Wiedervermietung von Wohnungen. Danach darf – bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen – die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden (§ 556d Abs. 1BGB).

Die Mietpreisbremse gilt aber nicht flächendeckend. Für welche Gebiete sie gelten soll, können die Bundesländer per Rechtsverordnung festlegen. Die Landesregierungen werden durch sie zunächst ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Mieten dort deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht (§ 556d Abs. 2BGB). Viele Bundesländer haben von dieser Möglichkeit inzwischen Gebrauch gemacht und Städte definiert, in denen die Mietpreisbremse gilt oder eingeführt wird.

In Städten und Gemeinden mit einem Mietspiegel lässt sich die ortsübliche Miete aus diesem Mietspiegel entnehmen. Viele Großstädte haben sogenannte qualifizierte Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sind. In den meisten Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, wird es zumindest einfache Mietspiegel geben. Auch diese sind eine gute Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung. Wo es keinen Mietspiegel gibt, können gegebenenfalls Auskünfte der Mietervereine helfen.

Die höchstzulässige Miethöhe

Dem Grundsatz nach legt die Mietpreisbremse fest, dass der Vermieter bei der Wiedervermietung einer Wohnung als zulässige Miete höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent verlangen darf.

Beispiel: Laut Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung 7,00 Euro pro Quadratmeter netto kalt. Nach einem Mieterwechsel kann der Vermieter die Miete auf höchstens 7,70 Euro pro Quadratmeter anheben.

Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter vor der Neuvermietung eine Miete erzielte, die über der Grenze »ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent« lag. In diesem Fall genießt der Vermieter grundsätzlich Bestandsschutz und kann weiterhin die vorherige Miete verlangen. Allerdings schreibt das Gesetz vor, dass Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, nicht mitzählen (§ 556e Abs. 1BGB). Auch Mietminderungen bleiben bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt.

Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 7,00 Euro pro Quadratmeter. Der Vermieter hat vom Vormieter bisher schon 8,20 Euro pro Quadratmeter verlangt. Vermietet er die Wohnung weiter, muss er die Miete nicht auf 7,70 Euro pro Quadratmeter (Vergleichsmiete + 10 Prozent) senken. Der Vermieter darf auch vom neuen Mieter 8,20 Euro pro Quadratmeter verlangen.

Eine weitere Ausnahme besteht bei Modernisierungen: Hat der Vermieter während des vorherigen Mietverhältnisses die Wohnung modernisiert, die mögliche Mieterhöhung aber nicht geltend gemacht, darf er die ortsübliche Vergleichsmiete für die nicht modernisierte Wohnung plus zehn Prozent verlangen. Dazu darf er den Modernisierungszuschlag von acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete, wie er auch in einem laufenden Mietverhältnis vom Mieter gezahlt werden müsste, fordern (§ 556e Abs. 2BGB). Dasselbe gilt, wenn der Vermieter zwischen der Beendigung des bisherigen und dem Abschluss des neuen Mietvertrags entsprechende bauliche Veränderungen vornimmt.

Beispiel: Mit dem Vormieter war eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,00 Euro pro Quadratmeter vereinbart. Nach dem Auszug des Mieters hat der Vermieter die Wohnung modernisiert. Die anteiligen Modernisierungskosten für die betreffende 70 Quadratmeter große Wohnung betragen 6.000 Euro. Der Modernisierungszuschlag beträgt 0,57 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Wiedervermietung darf der Vermieter 7,17 Euro pro Quadratmeter verlangen (6,00 Euro/qm + 10 Prozent + 0,57 Euro/qm).

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Die Mietpreisbremse gilt nicht, wenn eine Wohnung erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurde (§ 556f Abs. 1BGB). Auch nach einer umfassenden Sanierung gilt die Mietpreisbegrenzung für die unmittelbar anschließende Sanierung nicht (§ 556f Abs. 2BGB). Umfassend ist eine Sanierung regelmäßig dann, wenn die Räumlichkeiten unter wesentlichem Bauaufwand wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden. Davon ist grundsätzlich auszugehen, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Zusätzlich muss auch berücksichtigt werden, ob die Wohnung auch in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) verbessert wurde.

Das ist wichtig: Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme von der Mietpreisbegrenzung (zum Beispiel höhere Vormiete, durchgeführte Modernisierung, erstmalige Nutzung nach dem 1. Oktober 2014), muss er dies seinem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags mitteilen.

Nur wenn die Auskunft in Textform erteilt wird, kann sich der Vermieter bei einer späteren Rüge des Mieters auf die Ausnahme berufen. Allerdings kann der Vermieter eine unterlassene Auskunft nachholen. Dann wird die höhere »Ausnahmemiete« erst zwei Jahre nach dem Monat der nachgeholten Auskunft fällig. Der Mieter hat sich in einem solchen Fall also mindestens für 24 Monate Miete erspart. Hat der Vermieter die Auskunft seinerzeit mündlich erbracht und kann er das beweisen, hat die in Textform nachgeholte Auskunft allerdings zur Folge, dass die höhere Miete schon ab dem Monat der nachgeholten Auskunft zu zahlen ist (§ 556g Abs. 1a BGB).

Mit der »einfachen Rüge« überhöhte Miete zurückverlangen

Der Mieter kann eine wegen der Mietpreisbremse nicht geschuldete Miete vom Vermieter nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die entsprechenden gesetzlichen Vorschriften in Textform gerügt hat. Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen (§ 556g Abs. 2BGB).

Das ist wichtig: Seit 1. Januar 2019 genügt eine sogenannte einfache Rüge, um die zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen (zum Beispiel der Satz: »Ich rüge die Höhe der Miete«). Der Mieter muss also nicht mehr darlegen, warum die verlangte Miete seines Erachtens nach zu hoch ist.

Hat der Vermieter allerdings bei Vertragsschluss unaufgefordert eine Auskunft darüber erteilt, dass er sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft (zum Beispiel, weil er die Wohnung modernisiert hat; siehe dazu Seite -->), muss die Rüge sich auf diese Auskunft beziehen. Der Mieter muss also erklären, dass er daran zweifelt, dass eine Ausnahme von der Mietpreisbegrenzung gilt (§ 556g Abs. 2BGB).

So machen Sie es richtig:

Rüge wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse

Sehr geehrte/-r ,

die von Ihnen am an uns vermietete Wohnung befindet sich nach der Rechtsverordnung der Landesregierung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Miete darf deshalb gemäß § 556d Abs. 1BGB von bestimmten Ausnahmen abgesehen höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wir haben für die Wohnung eine Miete von Euro monatlich vereinbart; das sind Euro/m2. Auf der Grundlage des bei Vertragsabschluss geltenden Mietspiegels beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die genannte Wohnung jedoch nur Euro/m2. Damit übersteigt die vereinbarte Miete die Vormiete um mehr als 10 Prozent und verstößt gegen § 556d Abs. 1BGB.

Hiermit verlangen wir für die Zeit vom Vertragsbeginn die zu viel gezahlte Miete zurück und fordern Sie auf, uns den überzahlten Betrag von bis spätestens auf das Konto zu überweisen. Ab kommenden Monat werden wir die fällige Miete um den nichtigen Teil der vereinbarten Miete kürzen und mithin nur noch Euro monatlich zuzüglich der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen zahlen.

Unterschrift

Die Auskunftspflicht des Vermieters

Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu geben, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Er muss dies allerdings nicht tun, wenn diese Tatsachen allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann (§ 556g Abs. 3BGB).

Inhaltlich ist die Auskunftspflicht beschränkt auf Umstände, die dem Mieter nicht zugänglich sind. Ihm wiederum ist es nämlich zumutbar, zur Feststellung der zulässigen Miete zunächst allgemein zugängliche Quellen zu nutzen, insbesondere den örtlichen Mietspiegel. Die Auskunftspflicht erfasst also solche Umstände, die in der Sphäre des Vermieters liegen und die der Vermieter bereits kennt oder ohne Weiteres ermitteln kann (zum Beispiel die Baualtersklasse oder dem Mieter nicht zugängliche Ausstattungsmerkmale wie etwa die Beschaffenheit der zentralen Heizkessel, soweit diese für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Rolle spielen).

Das Auskunftsverlangen des Mieters muss in Textform (zum Beispiel schriftlich oder per E-Mail) dargelegt werden, genauso wie die Erteilung der Auskunft durch den Vermieter (§ 556g Abs. 4BGB).

Was ist eine Staffelmiete?

Bereits bei Abschluss des Mietvertrags können Vermieter und Mieter vereinbaren, in welchem Umfang die Miete künftig steigen darf. Ein solcher Staffelmietvertrag ist ein ganz normaler Mietvertrag mit der Besonderheit, dass die Miete innerhalb der im Vertrag festgelegten Zeiträume steigt. Damit stehen die Mietsteigerungen während der Laufzeit des Mietverhältnisses bereits bei Mietbeginn fest. Dies bietet sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter Kalkulationssicherheit.

Das ist wichtig: Nach Unterzeichnung des Mietvertrags kann eine Staffelmiete nur dann vereinbart werden, wenn der Mieter damit einverstanden ist. Gegen den Willen des Mieters kann also der Vermieter keine Staffelmietvereinbarung durchsetzen.

Voraussetzungen

Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart und von allen Vertragspartnern unterschrieben sein. Eine mündliche Vereinbarung oder eine Vereinbarung in Textform genügt nicht. Es muss entweder die jeweils zu zahlende monatliche Miete genannt oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag angegeben werden (§ 557a Abs. 1BGB). Unwirksam ist die Vereinbarung, dass die Miete jedes Jahr um einen bestimmten Prozentsatz steigt. Auch die Erhöhung der Miete in Form eines gestaffelten Quadratmeterpreises ist nicht ausreichend. Eine Begrenzung der Anzahl der Mietstaffeln besteht gesetzlich nicht.

Beispiel:

Auszug aus einem Staffelmietvertrag

Die in § ___ vereinbarte Nettomiete erhöht sich

a) ab ___ auf ___ Euro monatlich,

b) ab ___ auf ___ Euro monatlich,

c) ab ___ auf ___ Euro monatlich,

d) ab ___ auf ___ Euro monatlich.

Die Miete muss jeweils für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 2 Satz 1BGB). Ein Staffelmietvertrag, der eine Mieterhöhung in kürzeren Zeitabschnitten vorsieht, ist unwirksam. Längere Zeitabschnitte sind dagegen möglich.

Eine Staffelmietvereinbarung, die diesen Voraussetzungen nicht entspricht, ist insgesamt unwirksam. Zahlt der Mieter trotz nichtiger Vereinbarung die vorgesehenen Erhöhungen, kann er diese zurückfordern. Der Rückzahlungsanspruch verjährt in drei Jahren.

Ist eine Mieterhöhung in der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung möglich?

Haben Vermieter und Mieter eine Staffelmiete vereinbart, sind alle anderen Mieterhöhungen ausgeschlossen. Hat sich der Vermieter bei der Festlegung der Mietstaffeln verkalkuliert, kann er die Miete während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung nicht bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (siehe dazu Seite -->). Ebenso ist auch eine Mieterhöhung wegen Modernisierung (siehe dazu -->) während dieser Zeit ausgeschlossen, selbst wenn der Vermieter (zum Beispiel wegen behördlicher Auflagen) modernisieren muss.

So entschieden die Gerichte: Wenn eine Staffelmietvereinbarung abgeschlossen wurde und der Vermieter dennoch modernisiert, kann er die Mieterhöhung nach Ablauf der Staffelmiete nicht nachholen (LG Berlin, Az. 65 S 225/17).

Ist allerdings im Rahmen einer Staffelmiete eine Bruttokaltmiete mit Erhöhungsvorbehalt vereinbart, können Betriebskostensteigerungen an den Mieter weitergegeben werden. Um wie viel erhöht werden darf, ergibt sich aus den Steigerungen der Betriebskosten seit der letzten Staffelmieterhöhung.

Die für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltende Kappungsgrenze, wonach die Miete um nicht mehr als 20 Prozent steigen darf (siehe dazu Seite -->), muss der Vermieter bei der Staffelmiete nicht beachten. Theoretisch kann also eine vereinbarte Ausgangsmiete von 400 Euro monatlich nach einem Jahr um 120 Euro auf 520 Euro im Monat erhöht werden, es darf allerdings keine Mietpreisüberhöhung vorliegen (siehe dazu Seite -->). Und der Vermieter muss auch die Vorschriften über die Mietpreisbegrenzung in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten beachten (siehe dazu Seite -->), und zwar sowohl für die Miethöhe bei Mietbeginn als auch für die einzelnen Mietstaffeln (§ 557a Abs. 4BGB). Daher darf die Ausgangsmiete in Gebieten mit Mietpreisbremse maximal zehn Prozent über der bei Vertragsschluss gültigen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für die Mietpreisbremse bei den einzelnen Mietstaffeln ist jeweils die ortsübliche Vergleichsmiete zu dem Zeitpunkt maßgeblich, ab dem die jeweilige Mietstaffel gelten soll.

Das ist wichtig: Gerät eine Mietstaffel in den Bereich der Mietpreisüberhöhung oder verstößt sie gegen die Mietpreisbremse, wird dadurch nicht die gesamte Staffelmietvereinbarung unwirksam. In diesem Fall bezieht sich die Unwirksamkeit nur auf den jeweils überhöhten Betrag.

Bei einer wirksamen Staffelmietvereinbarung erhöht sich die Miete zum vereinbarten Zeitpunkt automatisch. Als Mieter müssen Sie also vom Vermieter nicht gesondert aufgefordert werden, die höhere Miete zu entrichten. Der Vermieter kann also ohne Weiteres die höhere Miete gerichtlich durchsetzen.

Mieterhöhung nach Auslaufen der Staffelmietvereinbarung

Nach Ende des Zeitraums, in dem eine Staffelmiete vereinbart wurde, gilt die zuletzt vom Mieter zu zahlende Miete weiter. Der Vermieter kann die Miete sowohl bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete als auch wegen einer Wohnungsmodernisierung erhöhen.

Eine Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete