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- Herausgeber: Walhalla Digital
- Kategorie: Fachliteratur
- Sprache: Deutsch
- Veröffentlichungsjahr: 2024
Sparen Sie Geld und Ärger!
Der seit Jahren bewährte Ratgeber ABC des Mietrechts informiert zuverlässig über:
- Fallstricke in Formularverträgen
- Korrekte Nebenkostenabrechnung
- Kündigungsrecht, insbesondere Eigenbedarfskündigung
- Mangel der Mietsache
- Möglichkeiten der Mieterhöhung
- Recht zur Mietminderung
- Renovierungspflicht des Mieters
- Regelungen zur Haustierhaltung
- Schadensersatzansprüche
- Widerrufsoptionen
Zahlreiche Querverweise auf angrenzende Begriffe und Erläuterungen gewährleisten umfassende Information. Berücksichtigt sind die Neuerungen durch das Gebäudeenergiegesetz, etwa hinsichtlich des Einbaus einer neuen Heizungsanlage oder anderen Maßnahmen (z. B. PV-Anlage, Solartherme, Blockheizkraftwerk, Wärmepumpe).
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Seitenzahl: 587
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26., aktualisierte. Auflage
© WALHALLA Fachverlag, Regensburg
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Kurzbeschreibung
Sparen Sie Geld und Ärger!
Der seit Jahren bewährte Ratgeber ABC des Mietrechts informiert zuverlässig über:
Fallstricke in FormularverträgenKorrekte NebenkostenabrechnungKündigungsrecht, insbesondere EigenbedarfskündigungMangel der MietsacheMöglichkeiten der MieterhöhungRecht zur MietminderungRenovierungspflicht des MietersRegelungen zur HaustierhaltungSchadensersatzansprücheWiderrufsoptionenZahlreiche Querverweise auf angrenzende Begriffe und Erläuterungen gewährleisten umfassende Information. Berücksichtigt sind die Neuerungen durch das Gebäudeenergiegesetz, etwa hinsichtlich des Einbaus einer neuen Heizungsanlage oder anderen Maßnahmen (z. B. PV-Anlage, Solartherme, Blockheizkraftwerk, Wärmepumpe).
Autor
Karl-Friedrich Moersch ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht; anerkannter Experte sowie erfolgreicher Fachautor.
Schnellübersicht
Vorwort
A
B
C
D
E
F
G
H
I
K
L
M
N
O
P
Q
R
S
T
U
V
W
Z
Auszüge aus referenzierten Vorschriften
Vorwort
Wegweiser für Mieter und Vermieter
Abkürzungen
Wegweiser für Mieter und Vermieter
Das deutsche Wohnraummietrecht wird nicht nur durch die Wohnungsnot in den Ballungszentren geprägt, sondern auch in der Fläche. Die Mietpreisbremse z. B. ist ein regulatorisches Ansinnen des Bundesgesetzgebers, die Wohnungsnot und den drastischen Anstieg der Mieten in den Griff zu bekommen. An günstigem Wohnraum herrscht erheblicher Mangel, was sich am Ruf nach „bezahlbaren Mieten“ verdeutlicht. Es gilt nach wie vor die alte Weisheit: Je geringer das Angebot, desto höher der Preis. Das vorliegende Kompendium will die Leserschaft durch den mietrechtlichen Dschungel (etwas) leiten.
Das deutsche Mietrecht betrifft den weitaus größten Teil unserer Bürgerinnen und Bürger: Derzeit sind etwa 58 % Mieter, und die meisten Vermieter sind keineswegs große Wohnungsbaugesellschaften, sondern Privatleute mit einem kleinen bis mittleren Wohnungsbestand. Da bleibt es nicht aus, dass nahezu jeder zweite Bürger regelmäßig mit einer mietrechtlichen Frage befasst ist. Es muss dabei gar keinen Streit geben; oft möchte man einfach nur wissen:
was dieser oder jener Begriff in einem Mietvertrag bedeutet
welche Rechte
welche Pflichten einem Mietverhältnis erwachsen
Der bewährte Ratgeber „Abc des Mietrechts“ hilft zuverlässig weiter. In Lexikonform werden alle wichtigen rechtlichen Sachverhalte und relevanten Urteile erklärt.
Das Kompendium bzw. kleine Lexikon betrifft nicht nur die rein mietrechtlichen Vorschriften, sondern berücksichtigt auch die Verbraucherschutzvorschriften, die die Mieter und Vermieter seit einigen Jahren beachten müssen. Bei den Verbrauchergeschäften (Unternehmer/Verbraucher) sind Vorschriften zu beachten, die das Wohnraummietrecht weiter verkomplizieren.
Meiner Meinung nach sollte das Mietrecht vereinfacht und entrümpelt werden, damit es für private Mieter und Vermieter einfacher handhabbar wird.
Angesichts der Vielzahl an gesetzlichen Neuerungen und Gerichtsentscheidungen kann der kompakte Ratgeber keine Vollständigkeit beanspruchen. In speziellen Einzelfragen und wenn es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, ist professioneller Rat zu empfehlen: Vermieter- oder Mietervereine oder ein Rechtsanwalt helfen weiter – am besten ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Karl-Friedrich MoerschRechtsanwalt und Fachanwaltfür Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Abkürzungen
Abs.Absatza. F.alte Fassung (geltendes Mietrecht bis 31.08.2001)AGAmtsgerichtAGBGGesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen GeschäftsbedingungenAGGAllgemeines Gleichbehandlungsgesetza. M.anderer MeinungArt.ArtikelAz.AktenzeichenBDSGBundesdatenschutzgesetzBGBBürgerliches GesetzbuchBGBl.BundesgesetzblattBGHBundesgerichtshofBGHZEntscheidungen des Bundesgerichtshofs in ZivilsachenBVII. BerechnungsverordnungDBDer BetriebDNRDauernutzungsrechtDSGVODatenschutz-GrundverordnungDWEDer WohnungseigentümerDWRDauerwohnrechtEGBGBEinführungsgesetz zum Bürgerlichen GesetzbuchEStGEinkommensteuergesetzEuGHEuropäischer GerichtshofFGGGesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen GerichtsbarkeitGBOGrundbuchordnungGbRGesellschaft bürgerlichen RechtsGEGrundeigentumGEGGebäudeenergiegesetzGEZGebühreneinzugsstelleGGGrundgesetzGKGGerichtskostengesetzHeizkVOHeizkostenverordnungi. V. m.in Verbindung mitKGKammergericht/KommanditgesellschaftLGLandgerichtLPartGLebenspartnerschaftsgesetzMDRMonatsschrift für Deutsches RechtMHGMiethöhegesetzMietenWoG BlnGesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin n. F.neue Fassung (geltendes Mietrecht ab 1.9.2001)NJWNeue Juristische Wochenschrift (juristisches Fachblatt)NJW RRRechtsprechungsreport der NJWNZMNeue Zeitschrift für Miet- und WohnungsrechtOHGOffene HandelsgesellschaftOLGOberlandesgerichtOLGZEntscheidungen der Oberlandesgerichte in Zivilsachen einschließlich der freiwilligen GerichtsbarkeitPKHProzesskostenhilfeRVGRechtsanwaltsvergütungsgesetzSchlHASchleswig-Holsteinische AnzeigenSchuldRAnpGSchuldrechtsanpassungsgesetzStGBStrafgesetzbuchTKGTelekommunikationsgesetzVOBVerdingungsordnung für BauleistungenVOB/AVOB Teil AVOB/BVOB Teil BWEGWohnungseigentumsgesetzWiStGWirtschaftsstrafgesetzWMWohnungswirtschaft und MietrechtWobindGWohnungsbindungsgesetzWoFlVWohnflächenverordnungWoGGWohngeldgesetzWoVermGWohnraumvermittlungsgesetzZGBZivilgesetzbuch (der ehemaligen DDR)ZMRZeitschrift für Miet- und RaumrechtZPOZivilprozessordnungZVGZwangsversteigerungsgesetzA
Ablesung von Betriebskosten
Abmahnung
Abnutzung
Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)
Alternativwohnung
Anbietpflicht
Anfechtung
Angemessene wirtschaftliche Verwertung
Anzeigepflicht
Aperiodische Betriebskosten
Aufhebungsvertrag
Aufrechnung
Aufwendungsersatz
Auskunftspflicht (Selbstauskunft)
Außerordentliche befristete Kündigung
Ausstattungsmerkmale
Auszug des Mieters
Ablesung von Betriebskosten
Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten beruhen oder auf einer Schätzung (BGH vom 12.11.2014, Az. VIII ZR 112/14). Wenn der Vermieter bei der Abrechnung der Heizkosten eine Schätzung vorgenommen hat, sollte diese § 9a HeizkVO entsprechen. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es grundsätzlich nicht. Es bedarf keiner Erläuterung, ob die Kosten geschätzt oder gemessen wurden.
Eine Betriebskostenabrechnung ist dann ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Das bedeutet, die Betriebskostenabrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Ein- und Ausgaben enthalten. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kosten gedanklich und rechnerisch nachprüfen zu können.
In dem Fall, den der BGH entschieden hat, nahm der Vermieter eine prozentuale Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs vor. Das betraf die Heizkosten und hinsichtlich des Warmwasserverbrauchs hatte er anstatt einer Messung eine Schätzung anhand vergleichbarer Räume vorgenommen. Damit ist die Betriebskostenabrechnung formell in Ordnung. Vor allem muss der Mieter nicht informiert werden, wie das Ergebnis ermittelt wurde. Er muss weder die Vorjahresabrechnung beifügen, noch weitere Angaben oder Erläuterungen machen.
Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist es dem Vermieter trotzdem zu empfehlen, in der Abrechnung darauf hinzuweisen, dass einzelne Positionen geschätzt wurden. Es ist jedem Vermieter zu empfehlen, gegenüber dem Mieter darzulegen, wie und auf welcher Grundlage die Schätzung zustande gekommen ist. Je klarer und transparenter eine Betriebskostenabrechnung ist, umso weniger Streitigkeiten gibt es zwischen Vermieter und Mieter.
Weitere Stichwörter: Betriebskosten, Heizkostenabrechnung, Nebenkosten
Abmahnung
Unter einer Abmahnung versteht man im Mietrecht eine mündliche oder schriftliche Aufforderung des Vermieters an den Mieter, einen ganz bestimmten vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache künftig zu unterlassen. Möchte der Vermieter gerichtlich durchsetzen, dass der Mieter bestimmte Tätigkeiten unterlässt, oder möchte der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs aussprechen, ist die Abmahnung von Gesetzes wegen vorgeschrieben (§§ 541,543 BGB).
Die Abmahnung muss konkret und bestimmt sein. Insbesondere muss dem Mieter klar sein, welche vertragswidrigen Verhaltensweisen und Störungen der Vermieter bemängelt und in Zukunft abgestellt haben möchte. Gehen die Störungen von Besuchern des Mieters oder anderen Personen aus, ist die Abmahnung trotzdem an den Mieter zu richten. Der Mieter ist dann seinerseits verpflichtet, die geltend gemachten Beanstandungen zu beseitigen und den Dritten entsprechend zur Unterlassung aufzufordern. Eine schuldhafte Verletzung der Vertragspflichten liegt vor, wenn der Mieter beispielsweise trotz einer berechtigten Abmahnung sein Verhalten nicht ändert. Der Vermieter kann dann entweder eine Unterlassungsklage erheben oder eine außerordentlich fristlose Kündigung aussprechen. Zahlt der Mieter trotz einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung auch nur ein einziges Mal erneut verspätet, kann das die Kündigung (§§ 543 oder 573 BGB) des Vermieters rechtfertigen (BGH vom 11.01.2006, Az. VIII ZR 364/04).
Folgende Bereiche sind häufig von Abmahnungen begleitet: Verstöße gegen die Hausordnung, wie übermäßiger Lärm, Verletzung der Reinigungspflichten und fehlerhaftes Heizen und Lüften. Abgemahnt wird auch wegen verspäteter Mietzahlung oder unerlaubter Tierhaltung.
Weitere Stichwörter: Fristlose Kündigung, Haustiere,Überbelegung, Unpünktliche Zahlung
Abnutzung
Unter diesem Stichwort versteht man die „Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache“. So steht es in § 538 BGB. Werden die Veränderungen oder Verschlechterungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt, braucht der Mieter sie nicht zusätzlich zu erstatten, da die Abnutzung mit der Miete abgegolten ist (z. B. normale Abnutzung von Teppichboden durch Laufspuren).
Andersherum ausgedrückt: Ein Mieter, der seine Wohnung vertragsgemäß nutzt, muss nicht für Verschlechterungen und Veränderungen der Wohnung aufkommen. Allerdings: Rotweinflecken und Brandlöcher z. B. zählen nicht mehr zur normalen vertragsgemäßen Abnutzung, da diese nicht durch gewöhnlichen Gebrauch entstanden sind.
Dass eine Mietsache pfleglich zu behandeln ist, steht zwar nicht ausdrücklich im BGB, folgt aber aus der Obhutspflicht des Mieters und ist eine Selbstverständlichkeit.
Weitere Stichwörter: Ersatzansprüche des Vermieters, Fehler der Mietsache, Modernisierung, Schönheitsreparatur, Teppichboden
Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)
Die gesetzlichen Vorschriften zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen regeln unter anderem, dass solche AGB nicht Vertragsbestandteil werden, die so ungewöhnlich sind, dass der andere Vertragspartner mit ihnen nicht zu rechnen braucht (§ 305c Abs. 1 BGB).
Weiter sind allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam, die den Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 2 BGB). Diese Regelungen bzw. ihre Auslegung werden durch zahlreiche Urteile konkretisiert. Das gilt insbesondere für Formularmietverträge, für die das AGB-Recht genauso anwendbar ist wie auf andere Formularverträge (z. B. Autokaufvertrag).
Wer sich auf AGB berufen will, muss den Vertragspartner entsprechend darauf hinweisen. AGB werden nicht Vertragsbestandteil, wenn sie dem Vertragspartner erst später mitgeteilt werden. Sie müssen dem Vertragspartner vor Vertragsschluss zur Kenntnis gebracht werden.
Weitere Stichwörter: Formularvertrag, Mustermietvertrag
Alternativwohnung
Nach Maßgabe von § 573 BGB kann Wohnraum nur wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn der Vermieter den Wohnraum „benötigt“. Natürlich müssen die anderen Kündigungsvoraussetzungen für den Eigenbedarf ebenfalls vorliegen. Hat der Vermieter eine geeignete Alternativwohnung in seinem Bestand und steht diese leer, entfällt das gesetzliche Merkmal „benötigen“. Die Alternative muss dann so beschaffen sein, dass der Vermieter seinen Wohnbedarf – so jedenfalls das BVerfG (Urteil vom 14.02.1989, Az. 1 BvR 308/88) – „ohne wesentliche Abstriche“ decken kann.
Kündigt ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs, muss er seinem Mieter eine andere Wohnung als Alternativwohnung aus seinem eigenen Bestand – sofern vorhanden – anbieten, wenn die Alternativwohnung spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird (BGH vom 09.07.2003, VIII ZR 311/02), natürlich nur dann, wenn die Alternativwohnung mit der gekündigten Wohnung vergleichbar ist und sich in demselben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (BGH vom 04.06.2008, Az. VIII ZR 292/07).
Der Vermieter muss die Alternativwohnung auch anbieten, wenn er die Wohnung ohnehin (erneut) vermieten möchte (BVerfG vom 23.11.1993, Az. 1 BvR 904/93). Auch dürfen keine Umstände vorliegen, die die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit dem Mieter als unzumutbar erscheinen lassen (OLG Karlsruhe vom 27.01.1993, Az. 3 ReMiet 2/92).
Hat der Vermieter diese definierte Anbietpflicht einer Alternativwohnung verletzt, war die Eigenbedarfskündigung unwirksam. Das hat sich geändert:
Dieser Rechtsprechung hat der BGH nun mit Urteil vom 14.12.2016 (Az. VIII ZR 232/15) eine Absage erteilt und entschieden, dass sich die Verletzung der Anbietpflicht nicht auf die Wirksamkeit der Kündigung auswirkt. Da es sich bei der Anbietpflicht um eine vertragliche Rücksichtnahmepflicht im Sinne des § 241 Abs. 2 BGB handele, stehe dem Mieter – so der BGH in seinem Urteil vom 14.12.2016 – im Falle einer Verletzung der Anbietpflicht nur ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu, wie es auch bei einem Verstoß gegen sonstige Nebenpflichten der Fall sei.
Weitere Stichwörter: Eigenbedarf, Kündigung aus wichtigem Grund, Unabdingbare Mieterrechte, Vorgetäuschter Eigenbedarf
Anbietpflicht
Wer eine Wohnung kauft und in diese einziehen möchte, muss in der Regel, wenn die gekaufte Wohnung vermietet ist, eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 BGB aussprechen. Im Zusammenhang mit der Kündigung sind bestimmte Formalien einzuhalten.
Diese ergeben sich zum Teil aus dem Gesetz und zum Teil aus der Rechtsprechung. Die sog. Anbietpflicht gehört auch dazu. Der BGH hat sich in drei Entscheidungen dazu geäußert (Urteil vom 09.07.2003, Az. VIII ZR 311/02; Urteil vom 04.06.2008, Az. VIII ZR 292/07; Urteil vom 30.10.2010, Az. VIII ZR 78/10).
Der BGH hat den Rechtssatz postuliert, dass der Vermieter, der seine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, dem Mieter eine freistehende Wohnung, die ebenfalls in seinem Besitz ist oder in seiner Verfügung steht, anzubieten hat.
Wenn also eine Alternativwohnung aus dem Bestand des Vermieters zur Verfügung steht, ist sie dem Mieter, der ausziehen soll, anzubieten, wenn die angebotene Wohnung zum Ende der Kündigungsfrist frei und die angebotene Wohnung in etwa vergleichbar ist, möglichst im selben Gebäude oder im gleichen Gebäudekomplex.
Wird die Alternativwohnung allerdings erst nach Ausspruch und Zugang der Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs (zufällig) frei, ist sie dem Mieter nicht mehr – noch – nachträglich anzubieten. Wird im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung gegen die vom BGH statuierte Anbieterpflicht verstoßen, wird die Kündigung insgesamt nicht unwirksam, sondern der Mieter hat (nur) einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen Verstoß gegen vertragliche Nebenpflichten.
Weitere Stichwörter: Alternativwohnung, Eigenbedarf, Kündigungsfristen
Anfechtung
In Ausnahmefällen kann ein Mietvertrag durch Anfechtung beendet werden, wenn sich die Vertragspartner beim Vertragsabschluss entweder über wesentliche Umstände geirrt haben oder der Vertragsabschluss durch arglistige Täuschung oder Drohung zustande gekommen ist. Das heißt allerdings nicht, dass ein bloß nachteiliger oder unvorteilhafter Mietvertrag bereits angefochten werden kann. Es muss vielmehr ein Irrtum im Sinne des § 119 BGB vorliegen. Das heißt, der Vertragsschließende hat sich über den Inhalt seiner Willenserklärung geirrt bzw. wollte eine Erklärung diesen Inhalts überhaupt nicht abgeben. Die Anfechtung ist aber nur zulässig, wenn sie gemäß § 121 BGB unverzüglich erfolgt, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund erfahren hat. Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung oder Drohung muss § 124 BGB binnen Jahresfrist erfolgen. Diese Frist beginnt im Fall der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, zu dem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, im Fall der Drohung mit dem Zeitpunkt, zu dem die Zwangslage aufhört (§ 124 Abs. 2 BGB). Des Weiteren muss der Anfechtende beachten, dass er die Beweislast trägt und gemäß § 122 BGB eventuell der anderen Seite den Schaden zu ersetzen hat, den diese dadurch erleidet, dass sie auf die Gültigkeit der Erklärung vertraut.
Ein Anfechtungsrecht des Mieters besteht z. B. dann, wenn der Vermieter diesem auf Befragen wesentliche Mängel der Mietwohnung verschweigt wie Feuchtigkeit, Ungeziefer, Hausschwamm etc. Die Aufklärungspflicht des Vermieters besteht jedoch nicht unbeschränkt, wenn der Mieter vor Abschluss des Mietvertrags ausreichend Gelegenheit hatte, die Wohnung zu besichtigen und zu prüfen.
Auch der Vermieter kann den Mietvertrag anfechten oder fristlos kündigen, wenn auf sein Befragen hin der Mieter nachweislich falsche Auskünfte z. B. in einer Mieterselbstauskunft erteilt – immer vorausgesetzt, die Fragen waren zulässig. So ist z. B. die Frage nach den einziehenden Personen zulässig, die Frage nach der Familienplanung dagegen nicht.
Für den Fall, dass der Mietvertrag ein Rücktrittsrecht vorsieht, verhindert § 572 BGB die einfache Auflösung des Mietverhältnisses zulasten des Mieters, indem auch in diesem Fall der gesetzliche Kündigungsschutz Anwendung findet.
Weitere Stichwörter: Auskunftspflicht (Selbstauskunft), Fristlose Kündigung, Kündigungsschutz
Angemessene wirtschaftliche Verwertung
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Zu den berechtigten Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses gehört neben dem Eigenbedarf auch die „angemessene wirtschaftliche Verwertung“. In § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB heißt es:
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (…) der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; (…).
Häufig ist der Verkauf einer Immobilie wirtschaftlich nur dann sinnvoll, wenn das Haus oder die Wohnung leer steht. Andernfalls reduziert sich der Verkaufserlös meistens. Dennoch kann ein Mietvertrag nicht einfach zur besseren wirtschaftlichen Verwertung gekündigt werden. Diese Art der Kündigung ist nur selten möglich, die Gerichte stellen hier strenge Anforderungen an die Kündigungsgründe. Ausgeschlossen ist eine Kündigung der vorgenannten Art auf jeden Fall, wenn der Vermieter mit anderen Mietern ein neues Mietverhältnis eingehen möchte, um eine höhere Monatsmiete zu erzielen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 2. Halbsatz BGB).
Die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG lässt es dem Vermieter als Eigentümer der Immobilie frei, diese zu vermieten, zu verkaufen oder anderweitig zu nutzen. Der Eigentümer ist aber gehalten, auf die Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen, sodass er nicht bei jedem wirtschaftlichen Nachteil eine Räumung der Mietwohnung fordern kann.
Die wirtschaftlichen Einbußen oder Nachteile nehmen einen unzumutbaren Umfang an. Das ist der Fall, wenn die Nachteile beim Vermieter größer sind als die Nachteile, die dem Mieter dadurch entstehen, dass er seine Wohnung verliert.
Anerkannt wurde die Verwertungskündigung in einem Fall, in dem dem Eigentümer einer alten sanierungsbedürftigen Heidelberger Villa nur eine „Minimalsanierung” möglich gewesen wäre, obwohl nur eine umfassende Sanierung oder ein Abriss mit anschließendem Neubau infrage kam. Selbst die dringendsten Maßnahmen wären hier mit erheblichen Kosten verbunden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe (BGH vom 08.04.2009, Az. VIII ZR 231/07).
Der Vermieter muss allerdings erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden, wenn das zu verkaufende oder zu verwertende Grundstück über längere Zeiten keine Nutzungen erbringt und überwiegend Kosten verursacht oder ein geringer Kaufpreis zu erzielen ist, wenn die im Gebäude befindliche Wohnung nicht geräumt ist. Die Voraussetzungen, Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und dadurch entstehende erhebliche Nachteile, muss der Vermieter im Rahmen eines Prozesses in vollem Umfang darlegen und beweisen.
Die Verwertungskündigung ist dagegen ausgeschlossen, wenn es dem Vermieter nur darum geht, die Wohnung neu zu vermieten, und zwar zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken. Soll die Wohnung einer neuen Nutzung zugeführt werden, ist außerdem möglicherweise eine behördliche Genehmigung erforderlich. Die Genehmigung muss dann schon zum Zeitpunkt der Kündigung vorhanden sein.
Als Gründe für eine Verwertungskündigung kämen z. B. folgende Fallkonstellationen in Betracht:
Das Haus oder die Wohnung muss aus finanziellen Gründen verkauft werden.
Es sind grundlegende Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen dringend erforderlich.
Die Zusammenlegung mehrerer Kleinwohnungen zu einer großen Wohnung oder die Aufteilung einer Großwohnung in mehrere Kleinwohnungen ist wirtschaftlich sinnvoll und nachvollziehbar.
Der Abriss des Gebäudes bietet sich an, um auf dem Grundstück einen Neubau zu errichten.
Der BGH hat zum Thema Folgendes gesagt:
Bei einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen eines geplanten Abrisses und Neubaus ist dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB Genüge getan, wenn dem Mieter mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant. Damit erhält der Mieter eine ausreichende Grundlage für die von ihm zu treffende Entscheidung, ob er der Kündigung widersprechen oder sie hinnehmen will. Es bedarf zur Begründung einer Verwertungskündigung im Rahmen des § 573 Abs. 4 BGB keiner Vorlage von Wirtschaftlichkeitsberechnungen, etwa zu einer Sanierungsalternative.
Weitere Stichwörter: Eigenbedarf, Kündigungsfristen, Kündigungsschreiben, Mietaufhebungsvereinbarung, Zweckentfremdung
Anzeigepflicht
Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der gemieteten Sache oder wird eine Schutzmaßnahme gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, hat der Mieter den Vermieter unverzüglich davon zu informieren (§ 536c BGB).
Unterlässt der Mieter die Anzeige, das heißt die Mitteilung an den Vermieter, macht er sich unter Umständen schadensersatzpflichtig. Er ist, soweit der Vermieter infolge der unterbliebenen Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte, nicht berechtigt, die in § 536 BGB geregelte Mietminderung geltend zu machen. Grundgedanke dieser Vorschrift ist, dass dem Vermieter Gelegenheit gegeben werden soll, die Mängel zu beseitigen und den zu befürchtenden Schaden möglichst zu begrenzen. Die Anzeigepflicht ist an keine bestimmte Form gebunden, es reicht eine mündliche Information des Vermieters aus. Im Fall eines Prozesses ist allerdings der Mieter beweispflichtig, dass er seiner Anzeigepflicht nachgekommen ist. Insofern ist es besser, die Mitteilung schriftlich zu machen.
Der Vermieter kennt den Mangel oder müsste ihn kennen. Eine Mängelanzeige kann auch dann entfallen, wenn der Vermieter den Mangel selbst gar nicht abstellen kann. Dann wäre die Anzeigepflicht des Mieters eine nutzlose Forderung, die als unsinnig anzusehen ist. Das ist z. B. der Fall, wenn die Wohnfläche geringer ist als vertraglich vereinbart, sodass der Vermieter den Mangel nicht beseitigen kann, schließlich kann er die Mietfläche nicht vergrößern oder verkleinern..
Weitere Stichwörter: Fehler der Mietsache, Höhe der Mietminderung, Instandhaltung, Instandsetzung, Mietminderung, Schönheitsreparatur
Aperiodische Betriebskosten
Mancher Mieter wundert sich, dass es in den jährlichen Betriebskostenabrechnungen immer mal wieder Positionen gibt, die in den Vorjahren nicht vorhanden waren, plötzlich auftauchen und dann wieder verschwinden. Dabei handelt es sich um aperiodische Betriebskosten. Das sind Bewirtschaftungskosten der Immobilie, die nicht jährlich, aber trotzdem einigermaßen regelmäßig anfallen. Dazu zählen etwa die Kosten für die Eichung der Kalt- und Warmwasserzähler, die nur alle sechs bzw. fünf Jahre erforderlich ist oder die Kosten für das Zurückschneiden von Büschen und Bäumen, die nicht jedes Jahr durchgeführt werden, sondern nur alle zwei oder drei Jahre. Auch das sind Betriebskosten. Auch diese Art von Betriebskosten können auf den Mieter in der Jahresabrechnung umgelegt werden. In welcher Form ist die Umlage vorzunehmen? Nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungs- und Zeitabgrenzungsprinzip? Was ist darunter zu verstehen?
Grundsätzlich gilt im Betriebskostenrecht das sog. Abflussprinzip. Das heißt, die Ausgaben sind in das Rechnungsjahr einzustellen, in dem sie bezahlt worden sind. Die Kosten fallen also in voller Höhe in dem Jahr an, in dem die Kosten (Eichung, Zurückschneiden) vom Vermieter beglichen wurden.
Oder sind solche Kosten zeitanteilig auf die Mieter umzulegen? Das wäre z. B. für die Eichkosten für den Warmwasserzähler nur pro Jahr 1/5, da er (nur) alle fünf Jahre geeicht werden muss. Das wäre dann keine Abrechnung nach dem Abflussprinzip, sondern nach dem sog. Leistungs- und Zeitabgrenzungsprinzip. Die Abrechnung nach dem (reinen) Abflussprinzip benachteiligt den Mieter wirtschaftlich, wenn es innerhalb einer Abrechnungsperiode einen Mieterwechsel gibt. Ansonsten würde der wohnungswechselnde Mieter (aperiodische) Betriebskosten aus einer Abrechnungsperiode bezahlen, in der er gar nicht mehr in der Wohnung gewohnt hat.
Weitere Stichwörter: Betriebskosten, Heizkostenabrechnung, Nebenkosten
Aufhebungsvertrag
Ein bestehendes Wohnraummietverhältnis kann vonseiten des Vermieters oder natürlich auch des Mieters, wenn die Voraussetzungen gegeben sind, fristgemäß ordentlich gekündigt werden.
Wenn die Beendigung des Wohnraummietverhältnisses ohne Streit erfolgen soll, empfiehlt es sich, dass sich Vermieter und Mieter an einem Tisch setzen und einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren. Darin sollten der Beendigungszeitpunkt des Mietvertrags geregelt sein sowie die Modalitäten über die Herausgabe, der Rückgabe der Kaution, der Zeitpunkt der Betriebskostenabrechnung und Ähnliches. Häufig gibt es auch Zahlungen des Vermieters, wenn der Mieter weichen soll, die in der Regel als Umzugsbeihilfen bezeichnet werden. Es empfiehlt sich Schriftlichkeit.
Eventuell ist der Verbraucherschutz nach §§ 312 ff. BGB zu beachten, wenn der Aufhebungsvertrag als Verbrauchervertrag zu qualifizieren ist und er per Telekommunikation oder außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen wurde. Dann besteht bei fehlender oder falscher Belehrung zugunsten des Mieters ein Widerrufsrecht für den Aufhebungsvertrag.
Weitere Stichwörter: Betriebskosten, Kaution, Kündigung durch Mieter
Aufrechnung
Nach Maßgabe von §§ 387 ff. BGB kann der Mieter gegen Mietforderungen des Vermieters mit eigenen Geldforderungen gegen den Vermieter aufrechnen. Dabei spielt es keine Rolle, woher die Gegenforderung rührt, z. B. aus einer überhöhten Mietzahlung, einem Schadensersatzanspruch wegen eines Mangels der Mietsache, einer unerlaubten Handlung oder aus einem sonstigen Grund.
Zum Nachteil des Wohnraummieters dürfen dessen Rechte auf Ausübung der Aufrechnung und eines Zurückbehaltungsrechts nicht ausgeschlossen werden. Der Mieter muss die Geltendmachung der Rechte allerdings vorher ankündigen. Betroffen sind Schadensersatzansprüche aus § 536a Abs. 1 BGB, Aufwendungsersatzansprüche aus § 536a Abs. 2 BGB sowie aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel bezahlter Miete aus § 539 BGB.
Nach Maßgabe von § 273 BGB kann der Mieter auch die Zahlung der Miete verweigern und ein Zurückbehaltungsrecht (§ 556b BGB) daran geltend machen. Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht so lange, als der Mieter gegen den Vermieter einen fälligen Anspruch hat (z. B. auf Mängelbeseitigung). Dieses Recht endet, wenn der Vermieter diesen Anspruch erfüllt.
Bei der Ausübung der Aufrechnung und des Zurückbehaltungsrechts im Wohnraummietrecht ist der Wortlaut des § 556b BGB zu beachten. Es muss die geplante Aufrechnung oder die beabsichtigte Zurückbehaltung bei Wohnraummietverhältnissen einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt werden (§ 556b Abs. 2 BGB). Diese Vorschrift beschränkt damit die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts. Die Aufrechnung kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, wie § 556b Abs. 2 Satz 2 BGB ausdrücklich regelt.
Weitere Stichwörter: Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), Fehler der Mietsache, Mietminderung, Mietpreisüberhöhung, Rückforderung, Zurückbehaltungsrecht
Aufwendungsersatz
Aufwendungen sind freiwillige „Vermögensopfer“, die jemand zu einem bestimmten Zweck erbringt. Im Gegensatz dazu ist Schadensersatz eine unfreiwillige Vermögenseinbuße. Insbesondere hat der Vermieter dem Mieter Aufwendungen, die er infolge von Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen machen musste, in angemessenem Umfang zu erstatten. Der Vermieter ist sogar auf Verlangen des Mieters zum Vorschuss verpflichtet (§ 555a Abs. 3 BGB bei Erhaltungsmaßnahmen und § 555d Abs. 6 BGB bei Modernisierung). Hierzu ein paar Praxisbeispiele: Kosten für die Reinigung, Kosten für die Einlagerung von Möbeln, Schönheitsreparaturen, Unterbringungskosten, wenn die Mietwohnung während der Bauarbeiten unbewohnbar ist.
Weitere Stichwörter: Erhaltungsmaßnahmen, Modernisierung, Modernisierung (energetische)
Auskunftspflicht (Selbstauskunft)
Immer wieder stellt sich die Frage, ob der Mieter den Vermieter anlügen darf. Hat der Mieter vor Vertragsschluss Auskunftspflichten nachzukommen? Häufig möchte sich der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters erkundigen. Für den Wohnungssuchenden ist dabei von Interesse, ob er die Fragen des Vermieters ohne rechtliche Folgen wahrheitswidrig beantworten darf. Grundsätzlich darf der Vermieter einen abgeschlossenen Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, wenn der Mieter in einer von ihm erklärten Selbstauskunft unrichtige Angaben, die einen wesentlichen Punkt betreffen, gemacht hat. Zumindest kann der Mietvertrag auch außerordentlich fristlos gekündigt werden, da falsche Angaben einen wichtigen Grund zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses darstellen.
Rechtlich zulässige Fragen des Vermieters müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden. Sagt der Mieter die Unwahrheit, hat der Vermieter die Möglichkeit, sich von dem abgeschlossenen Mietvertrag ohne Kündigung durch Anfechtung zu lösen. Umstritten ist in diesem Zusammenhang eigentlich nur das Problem, welche Fragen rechtlich zulässig sind.
Sicherlich zulässig sind alle Fragen nach den Einkommensverhältnissen, nach Bonität, Beruf (z. B. derzeitigem Arbeitgeber) und Familienstand sowie nach der Anzahl der Familienmitglieder, die einziehen wollen. Unzulässig sind dagegen Fragen nach der „Rasse“ (wörtlich!), der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität (§ 1 AGG).
§ 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG definiert den Geltungsbereich dieses Gesetzes:
(1) Benachteiligungen aus einem in § 1 genannten Grund sind nach Maßgabe dieses Gesetzes unzulässig in Bezug auf:
(…) 8. den Zugang zu und die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen, die der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen, einschließlich von Wohnraum.
Hier laufen Vermieter sogar Gefahr, sich wegen Verstoßes gegen das Antidiskriminierungsverbot nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) entschädigungspflichtig zu machen. Das LG Köln erkannte darauf, dass einem homosexuellen Paar eine Entschädigung von 1.700 EUR wegen Ablehnung der Vermietung einer Villa für die Hochzeit bezahlt werden müsse, da es sich um eine unzulässige Benachteiligung wegen der sexuellen Identität handle (LG Köln vom 13.11.2015, Az. 10 S 137/14).
Weitere Stichwörter: Eheähnliche Lebensgemeinschaft, Ehegatten, Mietvertrag
Außerordentliche befristete Kündigung
Der Tod eines Mieters, dessen Mitmieter auch Mietpartei ist, kann für den laufenden Mietvertrag Folgen haben: Der überlebende Mieter kann (§ 563a Abs. 2 BGB) das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das ist insbesondere bei Zeitmietverträgen (§ 575 BGB) mit längerer Laufzeit oder einem vereinbarten Kündigungsverzicht für mehrere Jahre (zulässig sind höchstens vier Jahre) relevant, da während dieser Zeit normalerweise eine „ordentliche“, das heißt fristgerechte Kündigung ausgeschlossen ist. Die gesetzliche Frist bestimmt sich nach § 573c BGB für Wohnraum.
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Eine „außerordentliche befristete Kündigung“ gibt es auch in § 564 BGB; diese Regelung beinhaltet, dass der Erbe des verstorbenen Mieters ein Mietverhältnis, in das er aufgrund der Erbschaft automatisch als „Rechtsnachfolger“ des Verstorbenen eingetreten ist, beenden kann. Dieses Sonderkündigungsrecht steht dem Angehörigen auch zu, wenn er zwar nicht Erbe geworden ist, aber ebenfalls in der Wohnung gelebt hat und so schnell wie möglich ausziehen möchte.
Die Lebensgefährtin kann sich die gemeinsam bewohnte Wohnung nach dem Tod des Mieters nicht mehr leisten.
Diese Möglichkeit zur vorzeitigen Beendigung eines Mietverhältnisses hat der Vermieter gegenüber dem „überlebenden“ Mieter nicht, wohl aber gegenüber dem Erben, wenn dieser nicht in der Wohnung wohnt.
Weitere Stichwörter: Kündigungsfristen, Kündigungsschreiben, Lebenspartnerschaft/Ehe für alle, Mieterkündigung in Todesfällen
Ausstattungsmerkmale
Möchte ein Vermieter eine Mieterhöhung eines frei finanzierten Wohnraums durchsetzen, wird er in der Regel zur Begründung auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel zurückgreifen. Bei dessen Anwendung wird eine Wohnung einer von drei bis vier Kategorien zugeteilt. Eine Kategorie sind die sog. Ausstattungsmerkmale. Mietrechtlich sind die Ausstattungsmerkmale einer Wohnung ein wesentlicher Aspekt zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die anderen Merkmale zur Bestimmung der Vergleichsmiete sind die Art der Wohnung, Lage, Größe und Beschaffenheit (§ 558 Abs. 2 BGB).
Unterschieden wird in der Regel zwischen einfacher, normaler und guter Ausstattung: So zählen Wohnungen mit Einzelöfen statt Zentralheizung, einfach verglasten Fenstern, Toilette außerhalb der Wohnung zu den einfach ausgestatteten Wohnungen.
Wohnungen mit Bad (Dusche) oder Zentralheizung zählen zu Wohnungen mit mittlerer Ausstattung. Weiter ist bei der mittleren Ausstattung anzunehmen, dass Dusche und/oder Küche gefliest sind, Versorgungsleitungen überwiegend unter Putz liegen. Außerdem sollte eine solche Wohnung über Doppelfenster zumindest auf der Windseite verfügen und einen gut nutzbaren Zuschnitt haben.
Zentralheizung, Isolierfenster, Parkettboden, Balkon und moderne Bäder sowie separate Toiletten kennzeichnen demnach eine Wohnung mit guter Ausstattung. Wohnungen mit guter Ausstattung entsprechen neuesten Ansprüchen des zeitgerechten Wohnens. Im Jahr 2013 hat der Gesetzgeber das Merkmal „energetische Ausstattung und Beschaffenheit“ aus Umweltgründen hinzugefügt. Gemäß dem neu gefassten § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB gilt auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit als wohnwertbildend.
Weitere Stichwörter: Bodenbeläge, Miethöhe, Mietspiegel (qualifizierter), Wohnlage
Auszug des Mieters
Mit Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters aus der Mietwohnung stellt sich die Frage, in welchem Zustand der Mieter die angemieteten Räume zu verlassen hat. Diese Frage ist nicht leicht zu beantworten. Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des BGH, in welchem Dekorationszustand der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses die Mieträume übernommen hat, (frisch/neu) renoviert oder unrenoviert, also in einem Zustand, wie ihn der Vormieter hinterlassen hat. Dabei sind mehrere Varianten strikt zu unterscheiden: War die Mietwohnung zu Mietbeginn unrenoviert, wird eine Klausel im Mietvertrag unwirksam, die vom Mieter verlangt, dass er auf seine Kosten Schönheitsreparaturen durchführt. Bei Unwirksamkeit muss der Vermieter die Wohnung renovieren (§ 535 BGB – Erhaltungspflicht des Vermieters). Dieses Ergebnis kann anders aussehen, wenn der Vermieter dem Mieter zu Mietbeginn eine angemessene Entschädigung für Renovierungsarbeiten gewährt hat. Wurde die Wohnung frisch renoviert oder neu übergeben, kommt es für die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel auf die exakte Formulierung an. Wenn hier der Vermieter Fehler begeht, muss der Mieter auch nicht bei Auszug renovieren. Grundlegende Entscheidungen zu diesem Thema hat der BGH mit den Urteilen vom 08.07.2020 getroffen (Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
Sind zwischen Vermieter und Mieter keine Schönheitsreparaturen vereinbart, braucht der Mieter die Wohnung nur sauber und besenrein zurückzugeben, muss aber Sachschäden beseitigen oder entsprechenden Schadensersatz bezahlen.
Weitere Stichwörter: Kaution, Nachmieter, Räumung, Schönheitsreparatur, Umzugskosten
B
Bagatellschaden
Barrierefreiheit/Barrierereduzierung
Belegeinsicht
Beleuchtungskosten
Berliner Mietendeckel
Besenreine Rückgabe
Besichtigung
Bestellerprinzip
Besucher
Betriebsbedarf
Betriebskosten
Betriebskostenspiegel
Beweismittel
Bodenbeläge
Bagatellschaden
In Mietverträgen wird nicht selten geregelt, dass der Mieter für kleine Instandsetzungen und zur Beseitigung von Bagatellschäden die Kosten der Reparatur selbst zu tragen hat. Eine derartige formularmäßige Bagatellschadensklausel, auch Kleinreparaturklausel genannt, ist nur in eng umgrenzten Fällen wirksam. So dürfen Vermieter Bagatellreparaturen nur bis zu einer Größenordnung von ca. 75 bis 100 EUR (AG Braunschweig vom 17.03.2008, Az. 116 C 196/05) pro Einzelfall auf den Mieter abwälzen und dies auch nur unter der Voraussetzung, dass insgesamt keine höheren Kosten als 8 bis 10 % der Jahresmiete entstehen. Bagatellschadensklauseln, die keinen Begrenzungsbetrag vorsehen, sind unwirksam.
Stellt sich erst nach Durchführung der Reparaturarbeiten heraus, dass die Behebung der Bagatellschäden die Wertgrenze überschreitet, kann der Mieter den kompletten Betrag vom Vermieter zurückverlangen, wenn er die Kostenüberschreitung nicht voraussehen konnte.
Die Vereinbarung einer quotenmäßigen Kostenbeteiligung des Mieters für diesen Fall macht die gesamte Klausel unwirksam, sodass er bei Bagatellschäden überhaupt nichts zahlen muss. Der Vermieter darf auch eine an sich wirksame Bagatellschadensklausel nicht dadurch umgehen, dass er eine größere Reparaturrechnung in mehrere kleinere Rechnungen aufteilt.
Des Weiteren muss die Bagatellschadensklausel den Umfang der Gegenstände, die sie betrifft, bestimmen, damit der Mieter seine Kostentragungspflicht überschauen und kalkulieren kann. Schließlich darf die Klausel nur solche Teile der Mietwohnung betreffen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (z. B. Armaturen, Rollladengurte).
Somit sind solche Klauseln im Mietvertrag unwirksam, die keine betragsmäßige Höchstgrenze für Reparaturmaßnahmen, die eine Begrenzung im Einzelfall von bis zu 20 % der monatlichen Miete oder aber bis zu 3 % der Jahresmiete vorsehen, und den Mieter verpflichten, sich an allen Reparaturen anteilig oder mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen.
Weitere Stichwörter: Anzeigepflicht, Instandsetzung, Kleinreparaturen, Mietminderung, Rückforderung, Verjährung
Barrierefreiheit/Barrierereduzierung
§ 554 BGB (in Kraft seit 01.12.2020) gibt dem Mieter das Recht, vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen zu verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder deren Zugang erforderlich sind. Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse daran haben. Überwiegt allerdings das Interesse des Vermieters an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern:
Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann.
Der Vermieter kann seine Zustimmung zur Herstellung einer barrierefreien Wohnung von einer Zahlung einer angemessenen Sicherheit – zusätzlich zur normalen Mietkaution – verlangen. Die Höhe der Sicherheitsleistung darf davon abhängig gemacht werden, welche Kosten zum Rückbau erforderlich wären. Denn nach Beendigung der Mietzeit ist der Mieter mangels einer anderen ausdrücklichen Regelung dazu verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und etwaige Schäden zu beseitigen. Diese Rückbaupflicht ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB.
Weitere Stichwörter: Kaution, Kleinreparaturen, Mietermodernisierung
Belegeinsicht
Im Zusammenhang mit der Vorlage einer Betriebskostenabrechnung des Vermieters gegenüber dem Mieter hat dieser einen Anspruch auf Einsicht in die Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen. Der BGH hat hierzu in seinem Urteil vom 07.02.2018 (Az. VIII ZR 189/17) das Thema, wer was beweisen muss, geklärt. Bei einer Nachforderung von Betriebskosten liege die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Nachforderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, ausschließlich beim Vermieter. Darüber hinaus müsse es dem Mieter möglich sein, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen: Die Abrechnung muss in sich schlüssig sein. Dazu gehöre es auch, so der BGH, dass der Vermieter im Anschluss dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Betriebskostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen für den Mieter erforderlich ist.
In diesem Zusammenhang könne der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer (Mieter der gleichen Abrechnungseinheit) eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.
Das Einsichtsrecht des Mieters in die Belege, die die anderen Mieter betreffen, tangiert den Datenschutz nicht. Zwar sind die Verbrauchsdaten personenbezogene Daten im Sinne von Art. 4 Nr. 1 DSGVO (Datenschutzgrundverordnung), aber die notwendige Rechtsgrundlage für die Datenverarbeitung (Weitergabe der Verbrauchsdaten) findet sich in Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO (Vertragserfüllung), weil die Datenerhebung zur Erfüllung der mietvertraglichen Abrechnungspflicht des Vermieters erforderlich ist. Allerdings sind die betroffenen Mieter, deren Daten weitergegeben werden, über die Datenerhebung zu informieren (Art. 14 DSGVO).
Und noch ein Hinweis zu eingescannten Belegen: Das Recht eines Mieters auf Einsicht in die einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege erstreckt sich auf die Originalbelege. Der Vermieter muss im Einzelnen darlegen, welche Belege vorhanden sind und diese vorlegen. Ein Mieter muss sich nur dann auf eingescannte Belege verweisen lassen, wenn die vom Vermieter gewählte Dokumentenspeicherung fälschungssicher ist. Die Vorlage von eingescannten Belegen reicht aber allenfalls dann aus, wenn keine Originalbelege mehr vorhanden sind. Nur Belege, die sich ausschließlich auf nicht umlagefähige Kosten beziehen, muss ein Vermieter nicht vorlegen (LG Hamburg vom 30.04.2020, Az. 418 HKO 117/18).
Weitere Stichwörter: Betriebskosten, Heizkostenabrechnung, Nebenkosten, Verbrauchserfassung, Vorauszahlungen
Beleuchtungskosten
In § 2 Nr. 11 BetrKV sind die Kosten der Beleuchtung aufgeführt. Welche Kosten meint der Verordnungsgeber damit?
die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen
Nach dieser Bestimmung sind ausschließlich die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen einer Wohnanlage umlagefähig. In den Neben- bzw. Betriebskostenabrechnungen wird aber meistens von Allgemeinstrom gesprochen. Das ist insofern falsch, da diese Position „Kosten der Beleuchtung“ heißt. Eine Nebenkostenart „Allgemeinstrom“ ist in der Betriebskostenverordnung nicht zu finden.
Die Stromkosten selbst setzen sich wiederum aus verschiedenen Positionen zusammen. Dazu gehören die Grundgebühren, die tatsächlichen Verbrauchskosten und die Miete für die Zähler sowie etwaige Ablesekosten.
Nicht dazu zählen die Kosten für den Austausch defekter Lichtschalter und Sicherungen. Das wären Instandsetzungskosten. Die Kosten für den Strom, den die Heizungsanlage benötigt, wird über die Heizkosten abgerechnet.
Weitere Stichwörter: Betriebskosten, Heizkostenabrechnung, Nebenkosten
Berliner Mietendeckel
Was ist mit dem Begriff Mietendeckel gemeint? Es ist die sprachliche Kurzfassung für das in Berlin geltende Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln). Dieses Regelwerk soll die öffentlich-rechtliche Begrenzung von Wohnraummieten ermöglichen. Zu den wesentlichen Regelungen gehören ein Mietenstopp, Mietobergrenzen, Mietabsenkungen und die Begrenzung der Modernisierungsumlage.
Für bestimmte Wohnräume gilt das Gesetz nicht, insbesondere nicht für Wohnraum, der ab dem 01.01.2014 erstmals bezugsfertig (Neubau) oder öffentlich gefördert wurde. Das Gesetz ist auf fünf Jahre befristet. Am 23.02.2020 traten die Mietpreisobergrenzen des Mietendeckels in Kraft. Es gibt unterschiedliche Auffassungen über die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes, insbesondere hinsichtlich der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin, unter anderem mit dem Argument, dass das Mietrecht nur bundeseinheitlich geregelt werden könne.
§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln verbietet es, eine Miete zu fordern, die die am 18.06.2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet, es sind grundsätzlich keine Mieterhöhungen mehr möglich. Wörtlich: „Vorbehaltlich der nachfolgenden Regelungen ist eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.“ Mieterhöhungen etwa wegen vereinbarter Staffel- oder Indexmieten und die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sind verboten. Ab 01.01.2022 ist ein begrenzter Inflationsausgleich möglich. Unter dem Begriff „Miete“ wird in Berlin die Kaltmiete einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände verstanden.
Der BGH hat entschieden, dass vor dem im Gesetz erwähnten Stichtag 18.06.2019 begonnene Mieterhöhungsverfahren nicht tangiert sind. In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung zum Beginn des dritten, auf das Erhöhungsverlangen im August 2015 folgenden Monats verlangt. Das Mieterhöhungsverlangen wird vom Berliner Mietendeckel nicht erfasst, da der Vermieter eine Mieterhöhung verfolgte, die vor dem Stichtag des Mietendeckels am 18.06.2019 lag. Der Mietendeckel soll lediglich Mietsteigerungen ab dem Stichtag 18.06.2019 verhindern. Bereits davor laufende Mieterhöhungsverfahren werden hiervon nicht erfasst (BGH vom 29.04.2020, Az. VIII ZR 355/18).
Das Gesetz sieht ferner Mietobergrenzen und eine Kappung der Mieten vor: Für die Einstufung der einzelnen Wohnungen sind zwölf Kategorien gebildet worden, anhand derer die Höchstmiete aus einer Tabelle (§ 6 MietenWoG Bln) entnommen werden können. Seit November 2020 sind auch sog. überhöhte Mieten im Bestand verboten.
Das Gesetz formuliert das so:
Eine überhöhte Miete im Sinne dieses Gesetzes ist verboten. Eine Miete ist überhöht, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze aus den §§ 6 oder 7 Absatz 1 um mehr als 20 Prozent überschreitet und nicht nach § 8 genehmigt ist. Zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohnlagen 0,28 Euro und bei mittleren Wohnlangen 0,09 Euro von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind 0,74 Euro auf die Mietobergrenze aufzuschlagen.
Bei Überschreiten dieser Grenze begeht der Vermieter eine Ordnungswidrigkeit und dem Mieter entsteht ein Rückforderungsanspruch.
Nach § 559 BGB kann der Vermieter die Miete im laufenden Mietverhältnis erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen (z. B. Maßnahmen zum Energiesparen oder zur Verbesserung der Wohnverhältnisse, § 555b BGB) durchführt. Die Erhöhung beträgt 8 % der Modernisierungskosten. Diese Erhöhung wird durch § 5 MietenWoG Bln nur für ganz bestimmte Modernisierungsmaßnahmen möglich und auf 1 EUR/qm begrenzt.
Das Gesetz lässt auch Ausnahmen (sog. Härtefälle) zu, wie sich aus § 8 MietenWoG Bln ergibt:
Die Investitionsbank Berlin kann zur Vermeidung einer unbilligen Härte auf Grund dieses Gesetzes auf Antrag der Vermieterinnen und Vermieter für das laufende Mietverhältnis sowie alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine höhere als die nach den §§ 3 bis 6 zulässige Miete genehmigen, soweit dies aus Gründen, die nicht im Verantwortungsbereich der Vermieterinnen und Vermieter liegen, erforderlich ist. Im Verantwortungsbereich der Vermieterinnen und Vermieter können dabei zum Beispiel liegen: Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen, Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen, Ertragserwartungen, denen auch unabhängig von diesem Gesetz überhöhte Mieten zugrunde liegen, Verluste, die durch die Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen.
Gegen dieses Gesetz sind verfassungsgerichtliche Bedenken erhoben worden. Das BVerfG hat mit Beschluss vom 25.03.2021 (Az. 2 BvF 1/20; 2 BvL 5/20; 2 BvL 4/20) das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin („Berliner Mietendeckel“) für nichtig erklärt. Dieses Gesetz sei nicht mit dem Grundgesetz vereinbar.
Weitere Stichwörter: Miethöhe, Mietpreisbremse, Ortsübliche Vergleichsmiete, Vergleichsmiete bei Mieterhöhung
Besenreine Rückgabe
Hat sich der Mieter verpflichtet, die Räumlichkeiten bei Mietende in einem besenreinen Zustand zurückzugeben, hat er „grobe Verschmutzungen“ zu beseitigen; auch muss er „Spinnweben“ entfernen. Die Reinigung der Fenster und der Fensterrahmen zählt jedoch nicht dazu, auch dann nicht, wenn sie Nikotinablagerungen aufweisen (BGH vom 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05).
Weitere Stichwörter: Ersatzansprüche des Vermieters, Räumung, Schönheitsreparatur
Besichtigung
Bevor eine Wohnung angemietet wird, ist es üblich, die Räumlichkeiten zu besichtigen und erst dann über die eigentlichen Vertragsgestaltungen zu verhandeln. Der bei der Besichtigung vorhandene Zustand der Räumlichkeiten ist dann nach den Vorstellungen der Vertragsparteien der „vertragsgemäße Zustand“ im Sinne von § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Später wird sich der Mieter nicht darauf berufen können, die Miete sei zu mindern, da Einflüsse von außen (z. B. laute Hauptverkehrsstraße oder Fabrik in der Nachbarschaft) die Nutzbarkeit der Mietsache beeinträchtigen. Er ist, da er die Mängel bei Vertragsschluss kannte, mit seinen Gewährleistungsrechten ausgeschlossen.
Besteht ein Mietvertrag, kann der Vermieter regelmäßig etwa alle zwei Jahre nach entsprechender Vorankündigung die Mietsache besichtigen und auf Schäden kontrollieren. Im Rahmen seines mietvertraglichen Besichtigungsrechts ist dem Vermieter zur Beweissicherung auch gestattet, das Mietobjekt ohne Zustimmung des Mieters zu fotografieren. Allerdings darf das Persönlichkeitsrecht des Mieters dadurch nicht beeinträchtigt werden. Möchte der Vermieter die Wohnung in kürzeren Zeitabständen besichtigen, kann er dies nur tun, wenn es erforderlich ist, um die Notwendigkeit unaufschiebbarer Instandsetzungsarbeiten festzustellen.
Ein wichtiger Grund für eine Besichtigung ist z. B. der Verdacht, dass die Mietsache vertragswidrig genutzt wird (z. B. Untervermietung an Touristen) oder der Mieter seine Obhutspflichten vernachlässigt. Ein besonderer Anlass für eine Besichtigung kann unterstellt werden, wenn ein Vermieter eine Mietwohnung auf Schäden oder Gefährdungen überprüfen will. Zur Besichtigung kann ein Vermieter auch eine weitere Person mitbringen. Wegen des in Art. 13 GG garantierten Rechts der Unverletzlichkeit der Wohnung muss es sich dabei jedoch um eine Person handeln, welche entsprechend dem Anlass der Besichtigung befähigt ist. Zu einem Besichtigungstermin zum Zweck der Mangelüberprüfung darf ein Vermieter (nur) eine fachkundige Person, z. B. einen Handwerker oder einen Sachverständigen mitbringen, nicht aber eine beliebige Person (LG Nürnberg-Fürth vom 18.06.2018, Az. 7 S 8432/17).
Der Mieter hat sogar eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter zusammen mit einem Sachverständigen den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, um eine Mieterhöhung vorzubereiten (BGH vom 28.11.2023, Az. VIII ZR 77/23). Auch besteht die vertragliche Nebenpflicht ( § 242 BGB) des Mieters, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Mietwohnung zu verkaufen; das wäre dann ein fachlicher Grund für das Zutrittsrecht des Vermieters (BGH vom 26.04.2023, Az. VIII ZR 420/21).
Ohne Wissen und Wollen des Mieters darf der Vermieter die Wohnung nicht betreten (BVerfG vom 16.01.2004, Az. 1 BvR 2285/03). Ausnahme: Es handelt sich um einen Notfall (z. B. Wasserrohrbruch).
§ 314 Abs. 2 Satz 2 BGB regelt, dass das Verbraucherwiderrufsrecht entfällt, wenn vor Abschluss des Wohnraummietvertrags eine Besichtigung der Örtlichkeit durchgeführt wurde. Unter Besichtigung versteht man dabei die Inaugenscheinnahme der angebotenen Mieträumlichkeiten. Dazu zählt nicht nur die Wohnung selbst, sondern dazu gehören auch Nebenräume wie Trockenraum, Waschküche, Fahrradabstellraum und Garagenstellplatz usw.
Lediglich eine Teilbesichtigung lässt das gesetzliche Widerrufsrecht des Mieterinteressenten nicht entfallen (die Besichtigung muss vor Vertragsabschluss erfolgen, sodass wir eigentlich nur vom Mietinteressenten oder vom zukünftigen Mieter sprechen können). Auch müssen alle (zukünftigen) Mieter besichtigen, da jeder einzelne Mietinteressent ein individuelles Widerrufsrecht hat. Kann die Besichtigung nicht vollständig durchgeführt werden, weil Räume verschlossen sind, bleibt das Widerrufsrecht bestehen. Das ist ein Problem für den Vermieter. Auch eine (falsche) Bestätigung, dass eine Besichtigung stattgefunden habe, reicht nicht aus. Die Besichtigung muss tatsächlich stattgefunden haben.
Der zukünftige Mieter kann nicht auf seine Besichtigung bzw. auf das Widerrufsrecht verzichten. Ein solcher Verzicht ist gemäß § 312k BGB unwirksam.
Wenn der zukünftige Mieter von sich aus die Besichtigung abbricht oder auf die Besichtigung weitere Räume verzichtet, gilt die Ausnahmeregelung des § 312 Abs. 4 Satz 2 BGB. Er hatte die Möglichkeit, sich ein ausreichendes Bild zu verschaffen bzw. Inaugenschein zu nehmen und hat darauf teilweise verzichtet. Dann entfällt das Widerrufsrecht des Mieters (Verbrauchers).
Kann allerdings nur eine Person von mehreren zukünftigen Mietern besichtigen, ist es denkbar, dass die einzelne Person in Vollmacht der anderen Person gehandelt hat. Der Vermieter selbst muss bei der Besichtigung nicht anwesend sein. Er kann sich ebenfalls vertreten oder den Mieter allein besichtigen lassen.
Weitere Stichwörter: Hausordnung, Hausrecht, Instandhaltung, Instandsetzung, Mieterabwesenheit
Bestellerprinzip
Nach Maßgabe des Bestellerprinzips regelt § 2 Abs. 1a WoVermG, dass ein Provisionsanspruch des Maklers gegen den Mietinteressenten nur dann gegeben ist, wenn ein Wohnungsvermittlungsvertrag zwischen Makler und dem Wohnungssuchenden besteht und der Vermittler nur für dessen Erfüllung den Auftrag zum Angebot einer Wohnung im Sinne von § 6 Abs. 1 WoVermG vom Vermieter „einholt“. Im Ergebnis bedeutet das, dass der Makler, wenn Wohnungssuchende nach Wohnungen aus seinem Bestand bei ihm anfragen, nur dann eine Provision verlangen darf, wenn er tatsächlich im Auftrag des Wohnungssuchenden bei einem ihm noch unbekannten Vermieter nachfragt, ob Wohnungen angeboten werden. Wohnungen aus dem Bestand „helfen“ dem Wohnungsvermittler nicht. Der Vermittlungsvertrag zwischen dem Wohnungssuchenden und dem Wohnungsvermittler bedarf der Textform (§ 2 Abs. 1 Satz 1 WoVermG). Mündliche Abreden sind in diesem Vertragsverhältnis unwirksam.
Der Wohnungsvermittler (Makler) kann nur in den seltensten Fällen eine Provision vom Wohnraumsuchenden verdienen. Er muss auf dem Wohnungsmarkt eine noch niemanden angebotene Wohnung eines Vermieters ausfindig machen und diese dann seinem Auftraggeber (zukünftigen Mieter) anbieten. Wenn der Mietinteressent einverstanden ist, hat der Makler eine Provision verdient. Aber nur dann. Im Verhältnis Makler/Vermieter ist das Wohnungsvermittlungsgesetz nicht anwendbar. Das Wohnungsvermittlungsgesetz schützt nur den Wohnungssuchenden. Vom Vermieter kann der Makler eine Provision gemäß § 652 BGB geltend machen, wenn alle Voraussetzungen gegeben sind: Maklervertrag, Maklertätigkeit, Kausalität und Wohnraummietvertrag.
Dieses System wird in der Gesetzessprache Bestellerprinzip genannt.
Weitere Stichwörter: Maklerprovision, Widerruf des Mietvertrags
Besucher
Der Vermieter darf seinem Mieter keine Vorschriften darüber machen, welche Besucher der Mieter empfangen darf. Der Mieter hat das grundsätzliche Recht, Besucher zu empfangen; er hat in seiner angemieteten Wohnung das alleinige Hausrecht. Der Vermieter kann deshalb keinem bestimmten Besucher ein Hausverbot erteilen oder den Zutritt zur Mietwohnung bzw. zum Haus verweigern. Ausnahmen sind möglich, wenn es sich bei dem Besucher z. B. um einen stadtbekannten Randalierer handelt.
Ein allgemeines Besuchsverbot ist unzulässig, auch wenn es im Mietvertrag schriftlich so vereinbart worden ist. Andererseits braucht der Vermieter eine missbräuchliche Benutzung seiner Wohnung nicht zu dulden, z. B. gewerbliche Nutzung der Wohnung für Prostitution, professionelle Maklertätigkeit (BGH vom 14.07.2009, Az. VIII ZR 165/08) oder zum Treffen einer verbotenen politischen Gruppierung.
Selbst wenn der Vermieter sittliche und moralische Bedenken hat, sind Herrenbesuche bei alleinstehenden Damen, oder umgekehrt, auch bis spät in die Nacht hinein zulässig. Einwände der anderen Hausbewohner sind unerheblich.
Es handelt sich um Fälle geschäftsmäßiger Prostitution. Diese Form der Zweckentfremdung der Wohnung muss der Vermieter nicht akzeptieren.
Besucher dürfen auch übernachten; ebenso ist ein längerer Aufenthalt zulässig. Der Mieter kann seinem Besucher auch Haus- und Wohnungsschlüssel überlassen, und der Besucher darf sich auch bei Abwesenheit des Mieters in der Mietwohnung aufhalten. Allerdings hat der Vermieter nach ca. sechs Wochen Besuchsdauer das Recht nachzufragen, ob der „Besucher“ nicht tatsächlich schon Mitbewohner oder Untermieter geworden ist. In diesen Fällen müsste der Vermieter informiert und um Erlaubnis gefragt werden.
Weitere Stichwörter: Abmahnung, Hausfriedensbruch, Hausordnung
Betriebsbedarf
Der Vermieter von Wohnraum muss keine natürliche Person, sondern kann auch eine juristische Person, z. B. eine GmbH oder eine AG sein. Ist der Vermieter eine Gesellschaft, kann diese bei einem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses keinen „Eigenbedarf“ gemäß § 573 Abs. 1 BGB geltend machen, denn eine Gesellschaft hat keine „Familienangehörigen“ im Sinne dieser Vorschrift.
Trotzdem sind Gesellschaften als Vermieter zur Kündigung berechtigt. Sie können statt Eigenbedarf „Betriebsbedarf“ geltend machen. Der Kündigungsgrund „Betriebsbedarf“ gilt aber nur in engen Grenzen. Dieser Kündigungsgrund ist gegeben, wenn die zu kündigende Wohnung an einen Betriebsangehörigen vermietet werden soll und die Vermietung an den Betriebsangehörigen aus betriebsbedingten und wirtschaftlichen Gründen unbedingt notwendig ist.
Ein Kündigungsinteresse besteht nicht, wenn die zu räumende Wohnung nur zur Erweiterung des Betriebs dienen soll.
Eine Kündigung wegen „Betriebsbedarfs“ nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines „Concierge“ übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt (BGH vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16).
Weitere Stichwörter: Eigenbedarf, Funktionsgebundene Werkwohnung, Kündigungsschutz
Betriebskosten
In den letzten Jahren sind die Betriebskosten noch schneller gestiegen als die Mieten. Aus diesem Grund werden die Betriebskosten auch als „zweite Miete“ bezeichnet. Immer wieder wird von den Mietvertragsparteien die Höhe der Betriebskosten unterschätzt. Zu den Betriebskosten einer Wohnung zählen alle Kosten, die mit dem Betrieb des Gebäudes zu tun haben. Grundsätzlich trägt der Vermieter die Betriebskosten, er hat nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der „Mietsache ruhenden Lasten zu tragen“. Das sind im Wesentlichen folgende Belastungen:
Grundsteuer, Kosten für Wasser und Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung (Immissionsmessungen), Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeister, maschinelle Wascheinrichtung und Gemeinschaftsantennen. Die gesetzliche Grundlage findet sich in der Betriebskostenverordnung. Dazu zählen auch die Kosten für das sog. Wärmecontracting (§ 556c BGB). Näheres dazu unter dem Stichwort „Wärmecontracting“.
Die Betriebs- oder Nebenkosten muss grundsätzlich der Vermieter bezahlen, sie zählen zu den Kosten der Mieträume. Der Vermieter kann, bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag (§ 556 BGB), diese Betriebskosten oder Teile davon auf den Mieter umlegen.
In einer solchen Vereinbarung, die in einem Mustermietvertrag oder in einem Formularvertrag enthalten ist, müssen nicht (mehr) die einzelnen Lasten und Kosten genau aufgeführt werden. Es ist völlig ausreichend, wenn der Vermieter mit dem Mieter vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, so jedenfalls der BGH in seinem Urteil vom 10.02.2016 (Az. VIII ZR 137/15):
In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die Vereinbarung, dass dieser ‚die Betriebskosten’ zu tragen hat. Eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder das Beifügen des Betriebskostenkataloges ist nicht erforderlich.
Wie werden die Betriebskosten umgelegt bzw. verteilt?
Es besteht die Möglichkeit, die Betriebskosten nach Köpfen, nach Prozentzahlen und nach Quadratmetern zu verteilen oder nach tatsächlichem Verbrauch. Ist keine Vereinbarung getroffen worden, erfolgt die Umlage nach der Wohnfläche, dem gesetzlichen Verteilerschlüssel (§ 556a Abs. 1 BGB).
Der BGH erleichterte die Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung: Es sind keine hohen formalen Anforderungen zu stellen und eine Erläuterung des Umlageschlüssels ist für Betriebskostenabrechnungen nur ausnahmsweise erforderlich. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Betriebskostenabrechnung bereits dann formell ordnungsgemäß, wenn sie folgende Mindestangaben enthält: (a) Angabe der Gesamtkosten; (b) Angabe des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels; (c) Berechnung des Anteils des Mieters; (d) Abzug der geleisteten Vorauszahlungen; (e) Guthaben oder Nachzahlungsbetrag.
Eine Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels ist laut BGH nur dann erforderlich, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung unabdingbar ist (BGH vom 29.01.2020, Az. VIII ZR 244/18).
Gesetzlich ist es zulässig, dass der Vermieter für die im laufenden Wirtschaftsjahr anfallenden Betriebskosten eine angemessene monatliche Vorauszahlung vom Mieter verlangt. Diese Abschlagszahlungen müssen zusätzlich zur Kaltmiete vom Mieter bezahlt werden.
Über die Betriebskosten muss der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Abrechnung vorlegen (§ 556 Abs. 3 BGB); versäumt der Vermieter diese Frist, ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen (Ausnahme: Das Versäumnis ist unverschuldet bzw. der Vermieter hat es nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Problematisch ist die Frage, ob ein Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine fehlerhafte Abrechnung noch nachbessern kann. Ist die Abrechnung formell nicht in Ordnung, ist keine Nachbesserung möglich; hat sie jedoch materielle Fehler (z. B. Rechenfehler), kann nachgebessert werden (BGH vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04) – allerdings nicht zulasten des Mieters.
Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zulasten des Mieters ändern. Nur in besonderen Ausnahmefällen kann aber doch noch eine Korrektur zulässig sein. Keine Regel ohne Ausnahme: Der Vermieter konnte die Abrechnung im vorliegenden Fall korrigieren. Der Fehler war für den Mieter nämlich auf den ersten Blick erkennbar. Zwischen den tatsächlichen und den ausgewiesenen Vorauszahlungen bestand eine erhebliche Differenz. Außerdem hatten die Parteien gerade einen Prozess über die Höhe der berechtigten Vorauszahlungen geführt. Unter diesen Umständen ist es dem Mieter nach Treu und Glauben verwehrt, den Vermieter an seinem offensichtlichen Versehen, das dieser kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat, festzuhalten (BGH vom 30.03.2011, Az. VIII ZR 133/10).
Der Mieter muss Einwendungen seinerseits gegen die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Zugang vorbringen, sonst wird er nicht mehr mit seinem Vorbringen gehört.
Die Verspätung ist unverschuldet. In der Abrechnung sind dann auch die angemessenen Vorauszahlungen entsprechend zu berücksichtigen, ein eventuelles Guthaben ist dem Mieter zurückzubezahlen.
Waren die Vorauszahlungen zu gering, muss der Mieter nachzahlen. Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern deutlich unterschreiten (BGH vom 11.02.2004, Az. VIII ZR 195/03). Anders sieht es aus, wenn der Vermieter die Vorauszahlungen bewusst zu niedrig angesetzt hat, um Mieter anzulocken. Dann kann der Mieter die „überhöhte“ Nachforderung verweigern.
Die zwölfmonatige Ausschlussfrist für Nachforderungen seitens des Vermieters gilt nicht für nicht geleistete Vorauszahlungen. Betriebskostenvorauszahlungen, die der Mieter nicht geleistet hat, sind dem Vermieter auch nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist zuzubilligen. Insofern handelt es sich nicht um eine Nachforderung im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB, sondern um nicht geleistete Vorauszahlungen (BGH vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06).
Bei der Abrechnung der Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung aus zentralen Anlagen ist die Verordnung über die Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen (HeizkVO).
Der Vermieter darf Erhöhungen der Betriebskosten im Zusammenhang mit der Abrechnung durch schriftliche Erklärung ankündigen und anteilig auf die Mieter umlegen. Er darf die Betriebskosten auch dann erhöhen, wenn diese bisher pauschaliert in der Miete enthalten waren (§§ 556a Abs. 2, 560 BGB), sich aber als nicht kostendeckend erwiesen haben.
Umlagefähig ist jedoch nur der zusätzliche Betrag, geteilt durch zwölf. Ein „Sicherheitszuschlag“ z. B. von pauschal 10 % im Hinblick auf allgemein erwartete Kostensteigerungen seitens der Versorger ist nicht erlaubt (BGH vom 28.09.2011, Az. VIII ZR 294/10). Das Erhöhungsverlangen ist nur dann wirksam, wenn der Vermieter es begründet und erläutert. Durch Vereinbarung im Mietvertrag kann ausgeschlossen werden, dass Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. In gewissen Ausnahmefällen ist auch eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten möglich (§ 560 Abs. 2 BGB).
Weitere Stichwörter: Heizkostenverordnung, Kaltmiete, Nettomiete, Schadenspauschale, Verbrauchserfassung, Verwaltergebühren
Betriebskostenspiegel
Länder, Landkreise und Gemeinden in Deutschland erfassen statistisch durch Umfragen bei Mietern und Vermietern von Wohnraum die Höhe und die Art der Betriebskosten für die einzelnen Wohnungen. Mit diesem Zahlenmaterial wird statistisch ein Betriebskostenspiegel erstellt. Es gibt z. B. in Bayern einen Betriebskostenspiegel und der Deutsche Mieterbund veröffentlicht regelmäßig einen Betriebskostenspiegel für Gesamtdeutschland. Doch wem oder was nutzt ein solcher Betriebskostenspiegel?
Anhand eines solchen Betriebskostenspiegels – eine Art Transparenzinstrument – lassen sich die eigenen Betriebskosten als Wohnraummieter vergleichen und prüfen, ob die Betriebskosten deutlich über den Durchschnitt der üblichen Verbrauchskosten (in der vergleichbaren Region) liegen. Die regionalen Unterschiede sind sehr groß. Deshalb kann ein Betriebskostenspiegel immer nur ein Anhaltspunkt für überteuerte Betriebskosten sein.
In jedem Gebiet sind verschiedene Faktoren vorhanden, die die Betriebskosten erheblich verändern können. Ein solcher Betriebskostenspiegel kann daher grundsätzlich nur als Orientierung dienen. Mithilfe dieses Betriebskostenspiegels kann zumindest ansatzweise überprüft werden, ob das Gebot der Wirtschaftlichkeit, das dem Vermieter auferlegt ist, bei der Bewirtschaftung seiner Immobilie verletzt ist. Im Einzelfall muss aber das Wirtschaftlichkeitsgebot konkret verletzt sein bzw. der Mieter muss nachweisen, dass es wirtschaftlichere Bewirtschaftungsmöglichkeiten der angemieteten Wohnung gegeben hätte. Für den Mieter in der Regel ein schwieriges Unterfangen.
Weitere Stichwörter: Betriebskosten, Mietspiegel (einfacher), Nebenkosten, Wirtschaftlichkeitsgebot
Beweismittel
Wird ein Rechtsstreit geführt, müssen die eigenen Behauptungen bewiesen werden. Eine Beweisführung ist immer dann erforderlich, wenn die Gegenseite die aufgeführten Tatsachen als unrichtig bestreitet. Oft genügt dabei nicht die bloße Behauptung, eine Tatsache entspreche nicht der Wahrheit, sondern der Prozessgegner muss seinerseits vortragen, was an der Behauptung falsch ist. Die gegnerische Partei muss dann vor Gericht ihre Gegendarstellung eingehend begründen. Daher ist es zur Vorbereitung eines Prozesses außerordentlich wichtig, das Beweismaterial rechtzeitig zu sichern. Es besteht die Möglichkeit, Fotos zu machen und Belege zu sammeln. Außerdem können bei einer Wohnungsbesichtigung zur Ermittlung von Schäden an den Wohnräumen Zeugen hinzugezogen werden. Die Würdigung der Beweise ist dann Sache des Gerichts.
Gerade Schäden an der Mietsache müssen oft schnell beseitigt werden, um die Wohnung wieder in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Deshalb bietet sich hier vor allen Dingen das sog. Selbstständige Beweisverfahren zur Sicherung des aktuellen Zustands an.
Weitere Stichwörter: Sachverständiger, Selbstständiges Beweisverfahren
Bodenbeläge
§ 558 Abs. 2 BGB („Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“) spricht von „Ausstattung“ der Wohnung. Es ist ein „Wohnwertmerkmal“ zur Ermittlung und Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Ausstattung der Mietwohnung umfasst die Einrichtung der Wohnung, die der Vermieter ohne besonderes Entgelt dem Mieter zur Verfügung stellt, z. B. die Bodenbeläge, Sanitäreinrichtungen oder die Kücheneinrichtung.
So gilt z. B. ein hochwertiger Bodenbelag wie Parkett als wohnwertbildend und zwar „werterhöhend“ im Rahmen der Spannen eines Mietspiegels, um vom mittleren Segment in einen etwas höheren Bereich zu kommen. Hat dagegen der Mieter den Bodenbelag (Teppichboden, Parkett) selbst auf eigene Kosten verlegt, bleibt dieser Einrichtungsgegenstand bei der Feststellung der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ außer Betracht. Der Vermieter soll keinen Vorteil aus den finanziellen Aufwendungen des Mieters ziehen.
