Das Mieter-Set E-Book

Alexander Bredereck

• Herausgeber: Stiftung Warentest
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2021

Seitenzahl: 116

Beschreibung

So sind Sie als Mieter auf der sicheren Seite | Sie überlegen umzuziehen oder haben sich schon dazu entschieden? Sie wollen wissen, wie Sie das bestehende Mietverhältnis richtig beenden oder das neue am besten beginnen? Oder Sie haben einfach nur Ärger im laufenden Mietverhältnis, wollen aber noch keinen Anwalt hinzuziehen? Nebenkostenabrechnung, Wohnungsmängel, Vertragsauslegung und Mieterhöhungen sind die Themen, bei denen es am häufigsten Streit mit dem Vermieter gibt. Ohne theoretischen Ballast kommt das "Mieter-Set" direkt auf den Punkt und zeigt, wie Sie die wichtigsten Mieterrechte erfolgreich anwenden. Seit der ersten Auflage 2016 hat sich auf dem Wohnungsmarkt viel verändert. In der Neuauflage klärt die Stiftung Warentest über die aktuellen Regelungen zum Corona-Kündigungsschutz auf, der noch bis zum 30.6.2022 gilt. Außerdem gibt es alles Wissenswerte zur Mietbremse in Großstädten sowie zum Berliner Mietendeckel. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie der Makler als Vermittler einer Mietwohnung fungiert und wie Sie mit den richtigen Bewerbungsunterlagen punkten. Mit einem Vertrags-Checker sind Sie auf der sicheren Seite und erfahren, was außerdem zu regeln ist, damit der Umzug schnell und reibungslos erfolgt. Auch bei rechtlichen Fragen wie dem korrekten Kündigungsschreiben oder der Kautionserstattung sowie zu Modernisierung und Mieterhöhung sind Sie mit diesem Buch perfekt beraten. Wir geben Ihnen alle wichtigen Formulare und Musterschreiben an die Hand, um Ihr Recht effektiv durchzusetzen – von der Bewerbung mit Vertragsabschluss bis zur Kündigung mit Auszug und Übergabe von Wohnung oder Haus. Regeln Sie schnell und formal korrekt alle wesentlichen Vereinbarungen mit Ihrem Vermieter. Einführender Kurzratgeber: Antworten auf die zehn häufigsten Fragen von Mieterinnen und Mietern. Suchen und bewerben: Wie Sie bei Maklern mit perfekten Bewerbungsunterlagen punkten. Vertrags-Checker: Die Schritt-für-Schritt-Anleitung zu einem Mietvertrag ohne Fußangeln. Musterschreiben für alle Problemfälle: So schaffen Sie klare Verhältnisse mit dem Vermieter. Mietvertrag beenden: Wie Sie auf eine Kündigung reagieren oder den Vertrag beenden können. Zum Heraustrennen und Herunterladen: Formulare und Musterschreiben für alle Schritte von Wohnungssuche und Einzug bis zur Rückerstattung der Mietkaution.

Leseprobe

Inhalt

Einleitung

Kurzratgeber

Antworten auf die 10 häufigsten Fragen

Wichtige Grundlagen

Suchen und bewerben

Der Makler als Vermittler

Punkten mit Bewerbungsunterlagen

Mieten und anmelden

Der Mietvertrag

Die Hausordnung

Die Übergabe der Wohnung

Was passiert mit Ihren Daten?

Im laufenden Mietverhältnis

Zusätzliche Mitbewohner

Haustiere

Ärger mit dem Nachbarn

Die Nebenkostenabrechnung

Mietmängel und Mietminderung

Bauliche Veränderungen durch den Mieter

Modernisierung und Mieterhöhungen

Beendigung des Mietverhältnisses

Kündigung durch den Vermieter

Kündigung durch den Mieter

Abwicklung des Mietverhältnisses

Die Wohnungsrückgabe

Abrechnungen zum Mietende

Service

Mietminderungstabelle

Glossar

Register

Impressum

Formulare

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Wohnungsübergabeprotokoll für den Einzug/Auszug

Meldung neuer Mitbewohner

Antrag auf Zustimmung zur Untervermietung

Anfrage um Erlaubnis zur Haustierhaltung

Anschreiben an den Nachbarn

Beschwerde über Nachbarn beim Vermieter

Widerspruch gegen die Abrechnung der Nebenkosten

Meldung von Mietmängeln

Lärmprotokoll

Heizprotokoll

Lüftungsprotokoll

Ankündigung Mietminderung

Bitte um Zustimmung zu baulichen Veränderungen in der Mietwohnung

Auskunftsverlangen nach Art. 15 Absatz 1 Datenschutz-Grundverordnung

Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung

Ordentliche Kündigung durch Mieter

Außerordentliche fristlose Kündigung durch Mieter

Mietaufhebungsvereinbarung

Antwort auf Forderung von Schönheitsreparaturen

Antwort auf Forderung von Schadenersatz

Bitte um Vereinbarung eines Übergabetermins

Aufforderung zur Abrechnung der Nebenkosten und der Mietsicherheit zum Beendigungszeitpunkt

Sie können die Formulare auch kostenlos online herunterladen. Den Link finden Sie auf Seite 79.

Einleitung

Sie überlegen umzuziehen oder haben sich schon dazu entschieden? Sie wollen wissen, wie Sie das bestehende Mietverhältnis richtig beenden oder das neue am besten beginnen? Oder Sie haben einfach nur Ärger im laufenden Mietverhältnis, wollen aber noch keinen Anwalt hinzuziehen?

Wir möchten Sie in die Lage versetzen, Ihre Rechtsposition als Mieterin und Mieter von vornherein zu stärken und juristische Auseinandersetzungen mit Ihren Vermietern wenn möglich zu vermeiden. Denn ein intaktes Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter lässt sich auch auf dem Rechtsweg nicht herstellen. Falls es später doch zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, soll die Verwendung der Musterschreiben in diesem Buch Ihre Position maximal stärken.

Wir erläutern Ihnen hier die gängigsten Probleme im Bereich der Wohnungsmiete und bieten Vorschläge für eine praktische Lösung. Neben fachlichen und rechtlichen Hinweisen stellen wir Ihnen eine Reihe von Checklisten und Musterschreiben zur Verfügung, die Ihnen helfen, alle wichtigen Punkte Ihres Mietverhältnisses im Blick zu behalten und einen sicheren und unkomplizierten Schriftwechsel mit Ihrem Vermieter zu führen.

In den „wichtigen Grundlagen“ ab Seite 15 geben wir Hinweise zur Zustellung von Schreiben. In der Praxis haben Mieter häufig Nachteile, weil sie den Zugang eines bestimmten Schreibens nicht beweisen können.

Wer zum Beispiel den Zugang einer Kündigung beim Vermieter nicht nachweisen kann, muss unter Umständen später für Monate Miete nachzahlen, obwohl er da schon längst in seiner neuen Wohnung gewohnt hat. Wir erklären Ihnen, wie Sie hier sicher vorgehen.

Im zweiten Teil werden alle wichtigen mietrechtlichen Konfliktfälle in zusammengefasster Form erläutert. Unsere Darstellung folgt Punkt für Punkt dem üblichen Verlauf eines Mietverhältnisses – vom Suchen und Bewerben bis zur Beendigung und Abwicklung. Wichtige Dokumente wie die Mieterselbstauskunft, Mietvertrag und Hausordnung, für die es nicht die eine einheitliche Vorlage gibt, werden ausführlich kommentiert und geläufige Formulierungen von Bestimmungen aus Sicht des Mieters bewertet. Hält das Buch zu einem Problem hinten ein Musterschreiben oder eine Checkliste bereit, wird durch ein Signet (siehe „Piktogramme in diesem Ratgeber“, Seite 7) auf das jeweilige Formular verwiesen.

Im anschließenden Formularteil finden Sie alle Musterschreiben und Checklisten in chronologischer Reihenfolge. Diese können Sie heraustrennen und direkt verwenden.

Das Mietrecht als Dauerbaustelle

In Ballungszentren ist der Wohnraum knapp, die Deutschen sind kein Volk der „Eigenheimbauer“. In der öffentlichen Darstellung gilt das Mietrecht als mieterfreundlich, zugleich scheint es gefühlt den Mieterinnen und Mietern immer weniger Schutz gegen „gewissenlose Immobilienhaie“ zu bieten. Die öffentlichen Klagen von Vermietern und Maklern sind an der Tagesordnung. Beklagt wird die stetig abnehmbare Nutzbarkeit von Eigentum zum Zwecke der Vermietung, aber auch ständig zunehmende Bürokratie. In der Politik scheint eine große Mietrechtsreform die nächste zu jagen. Wie sieht es aber tatsächlich aus?

Mit dem Bestellerprinzip im Maklerrecht wird die Pflicht zur Zahlung der Maklerprovision bezeichnet: Derjenige hat den Immobilienmakler zu zahlen, der die Dienstleistung in Auftrag gibt. Die Kritik ist nicht verstummt, dass die Mieter seitdem mit mehr versteckten Kosten belastet werden.

Die Rauchmelderpflicht gilt seit 1. Januar 2021 in allen Bundesländern uneingeschränkt.

Die Mietpreisbremse, eines der mietrechtlichen Großprojekte der letzten zehn Jahre, scheint mehr als löchrig. Tatsächlich sind die Umgehungsbemühungen täglich erkennbar. Mietwohnungen werden umgewandelt in Eigentumswohnungen. Wohnraum wird möbliert vermietet, um die Bindungen aus der Mietpreisbremse zu umgehen. Aufgrund der Unzulänglichkeiten der Bundesgesetzgebung zur Eindämmung der Mietsteigerungen ist der Berliner Landesgesetzgeber tätig geworden. Noch (Januar 2021) ist unklar, ob und in welchem Umfang die Regelungen einer verfassungsgerichtlichen Überprüfung standhalten werden. Die Mehrheit der Experten sieht dies eher skeptisch. Ausführungen zum höchst umstrittenen Berliner Mietendeckel finden Sie hier: www.test.de, Suche nach „Mietendeckel“.

Die energetische Sanierung von Wohnraum – grundsätzlich ein sinnvolles Projekt – scheint zum Bürokratiemonster zu werden und sorgt für mehr Ärger als Nutzen, zumindest im Moment. Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung (§ 559 BGB). Seit 1. Januar 2019 dürfen Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (mehr dazu auf www.test.de mit Suche nach „Modernisierung“).

UNSER RAT

Piktogramme in diesem Ratgeber

Schriftform zwingend. Besondere Formvorgaben gelten nur dann, wenn sie gesetzlich oder vertraglich vorgeschrieben sind.

Schriftform sinnvoll. Aus Beweisgründen ist in vielen Situationen eine schriftliche Erklärung vorzuziehen.

Zugangsbeweis notwendig.

Um eine Frage der Beweisbarkeit handelt es sich auch, wenn zu belegen ist, ob eine Erklärung – mündlich oder schriftlich – dem Empfänger tatsächlich zugegangen ist.

S. 79

Hält das Buch zu einem Problem im Abschnitt „Formulare“ ab Seite 79 ein Musterschreiben oder eine Checkliste bereit, wird durch ein Signet auf das jeweilige Formular verwiesen.

Bei Bestimmung der örtlichen Vergleichsmieten sollen die Bezugs- und Vergleichszeiträume größenmäßig definiert werden, so dass die ortsübliche Vergleichsmiete angeblich sinkt.

Da sich die Rechtslage ständig ändert und unser Ratgeber sich in erster Linie an juristische Laien wendet, stehen Ihnen im Konfliktfall spezialisierte Rechtsanwälte, Fachanwälte für Mietrecht, aber auch die Mieterverbände als kompetente Ansprechpartner zur Verfügung.

Kurzratgeber

Staffelmiete, Anspruch auf Kautionsabrechnung und Mängelanzeige: Das sind einige der Schlagworte, die Ihnen im Mietrecht täglich begegnen. Diese und viele weitere Fragestellungen finden Sie in diesem Buch behandelt. Wir schildern Ihnen, wie Sie damit als Mieter rechtssicher umgehen und geben Ihnen eine Reihe von Formularen an die Hand. Mit diesen können Sie die Problemfälle lösen, die Ihnen im Laufe Ihres Mietverhältnisses begegnen können. Vorab finden Sie zehn häufige und immer wieder aktuelle Fragen aus dem Mietrecht mit kurzen Antworten.

Antworten auf die 10 häufigsten Fragen

Eigentlich ist es doch ganz einfach. Man mietet ein Haus oder eine Wohnung, zahlt jeden Monat pünktlich seine Miete und möchte sich zuhause ansonsten einfach nur wohlfühlen. Dass es in der Realität so einfach nicht ist, belegen schon die folgenden Fragen und Antworten.

Frage 1Darf der Vermieter eine Staffelmiete verlangen?

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete erhöht sich die Miete nach bestimmten Zeiträumen automatisch um einen festgelegten Betrag. Der Vermieter darf diese nur verlangen, wenn er die Staffelmiete bereits im Mietvertrag ausdrücklich mit dem Mieter vereinbart hat. Die Vereinbarung muss auch wirksam sein. Hierbei sind diverse Formalien zu beachten. Gemäß § 557a BGB muss die Miete immer mindestens ein ganzes Jahr unverändert bleiben. Die Höhe der Miete oder der Erhöhungsbetrag müssen für jede geplante Erhöhung konkret ausgewiesen werden. In der Praxis werden hier häufig Formfehler gemacht. Ist die Vereinbarung formal unwirksam, bleibt es bei der anfänglichen Höhe der Miete.

Frage 2Darf der Vermieter Kaution und Bürgschaft verlangen?

Ob und welche Mietsicherheiten Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, bleibt ihnen überlassen. Kaution und Bürgschaft sind grundsätzlich beide zulässig. Der Vermieter darf nur die Mietsicherheit verlangen, die im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskostenvor auszahlungen (bzw. Pauschale für Betriebskosten) betragen. Fazit: Vereinbarungen, die insgesamt die gesetzlich zulässige Höhe überschreiten, sind unwirksam. Mieter können in diesen Fällen die Vereinbarung unterzeichnen und später die Leistung der Mietsicherheit verweigern bzw. die bereits geleistete Mietsicherheit im laufenden Mietverhältnis zurückverlangen.

Frage 3Darf der Vermieter einen Schlüssel der vermieteten Wohnung behalten?

Nein, der Vermieter muss dem Mieter sämtliche existierenden Schlüssel der Wohnung übergeben. Er hat auch kein Recht, nachträglich einen Schlüssel zurückzufordern, zum Beispiel wenn der Mieter längere Zeit verreist.

In solchen Fällen muss der Mieter allerdings dafür sorgen, dass bei begründeten Notfällen Dritte auf Verlangen Zutritt zur Wohnung gewähren können. Es empfiehlt sich deshalb, einen Schlüssel für die eigene Wohnung bei einem Nachbarn oder Bekannten zu deponieren. Informieren Sie den Vermieter hierüber und geben Sie ihm die Kontaktdaten Ihrer Vertrauensperson.

Frage 4Darf der Vermieter in die vermietete Wohnung?

Es gibt kein gesetzliches Besichtigungsrecht. Der Vermieter darf die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters nur in absoluten Notfällen wie bei Wohnungsbränden oder Rohrbrüchen betreten. Ansonsten muss er zunächst die Zustimmung des Mieters verlangen.

Auch eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter eine jederzeitige Besichtigung ohne konkreten Anlass gestattet, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 04. Juni 2014, Az. VIII ZR 289/13 –, juris). Der Vermieter darf den Zutritt verlangen, wenn er einen konkreten und berechtigten Grund hat. Den Termin sollte er in der Praxis 10 bis 14 Tage vorher mit Ihnen vereinbaren. Das gilt zum Beispiel bei der anstehenden Ablesung der Messgeräte (Heizung, Strom, Wasser, Gas), bei notwendigen Reparaturmaßnahmen, zur Erforschung von Schadensursachen, aber auch dann, wenn der Vermieter Kaufinteressenten oder möglichen Nachmietern die Wohnung zeigen will.

Ein unberechtigtes Zutrittsverlangen darf der Mieter ablehnen. Dabei ist Vorsicht geboten. Verweigert der Mieter zu Unrecht den Zutritt, kann dies eine (fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter begründen.

Frage 5Darf der Vermieter Haustiere verbieten?

Auch hier kommt es auf die Regeln im Mietvertrag an. Pauschale Verbote aller Arten von Haustieren sind allerdings auch im Mietvertrag unwirksam. Kleintiere, von denen keinerlei Belästigungen anderer Mieter oder Gefahren für die Mietsache ausgehen, darf der Mieter in angemessener Zahl ohne Genehmigung des Vermieters halten. Daher sind Zierfische und Hamster in der Regel unproblematisch.

Bei Ratten und lärmenden Kanarienvögeln kann dies schon wieder anders aussehen. Wilde oder gar gefährliche Tiere bedürfen in jedem Fall der Erlaubnis. Problematischer ist die Rechtslage bei Katzen und Hunden. Hier sollte vorab die Zustimmung des Vermieters eingeholt und bei entsprechender Verweigerung zunächst die Rechtslage geprüft werden. Weitere Informationen zum Thema finden Sie unter „Haustiere“, Seite 51.

Frage 6Wie funktioniert der besondere Kündigungsschutz für Mieter in der COVID-19-Pandemie?

Auf die COVID-19-Pandemie und deren wirtschaftliche Auswirkungen auf zahlreiche Arbeitsverhältnisse hat der Gesetzgeber zum Schutz von finanziell besonders belasteten Mieterinnen und auch Pächtern reagiert. Klar ist: Mieter bleiben grundsätzlich zur pünktlichen Zahlung der geschuldeten Miete verpflichtet. Andernfalls kann der Vermieter die Miete (gerichtlich) einfordern und der Mieter muss die dafür entstehenden Kosten tragen.

Aber: Zugunsten der Mieter wurden Kündigungsbeschränkungen eingeführt. Zahlungsrückstände für Miete und Pacht aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen den Vermieter nicht zur Kündigung – für die Dauer von 24 Monaten. Diese Einschränkung gilt für die Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist dem Vermieter glaubhaft zu machen. Erst wenn die Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände bis zum 30. Juni 2022 noch nicht beglichen haben, kann ihnen wieder gekündigt werden. Mit Stand Januar 2021 hat der Gesetzgeber diese Regelung nicht verlängert (aktuell jeweils: www.bundesregierung.de, Suche nach „Corona Miete“).

Wenn Sie in 2021 als Folge der Corona-Pandemie in ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten kommen, können Sie nicht mehr die gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen in Anspruch nehmen. Informieren Sie trotzdem umgehend den Vermieter. In vielen Fällen wurden in der Praxis nämlich bereits kulante Regelungen getroffen, um eine Kündigung zu vermeiden.

Frage 7Darf Ihnen der Vermieter den Strom abstellen?

Eine Versorgungssperre ist im laufenden Mietverhältnis regelmäßig unzulässig. Der Vermieter muss dem Mieter während des Mietverhältnisses die Mietsache zu Verfügung stellen und diese im vertraglich geschuldeten Zustand halten. Dazu gehört regelmäßig auch die Bereitstellung von Versorgungsleistungen wie Strom, Wasser oder auch Heizung. Der Vermieter darf diese Leistungen daher nicht einfach unterbrechen. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter seinen eigenen Verpflichtungen (Zahlung der Miete oder der Nebenkosten) nicht oder nur unvollständig nachkommt.

Auch im bereits beendeten Mietverhältnis darf der Vermieter, von Ausnahmefällen abgesehen, nicht einfach die Versorgung beenden, zum Beispiel um den Mieter aus der Wohnung zu drängen.

Frage 8Darf der Vermieter dem Mieter einfach so kündigen und ihn rauswerfen?

Mieter von Wohnraum sind gesetzlich sehr gut geschützt. Der Vermieter braucht für eine wirksame Kündigung einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund. In der Praxis am häufigsten ist sicher die Kündigung wegen Mietrückstands oder anderen schweren Vertragsverstößen des Mieters (zum Beispiel unerlaubte Untervermietung, Beleidigung des Vermieters, unerlaubte Zutrittsverweigerung usw.). Der sich vertragstreu verhaltende Mieter muss vor allem die Eigenbedarfskündigung fürchten (mehr hierzu bei „Kündigung durch den Vermieter“, Seite 64). Wer als Mieter eine Kündigung erhält, sollte diese zunächst rechtlich überprüfen lassen.

Aber unabhängig davon, ob die Kündigung wirksam ist oder nicht: Der Vermieter darf den Mieter niemals einfach so vor die Tür setzen. Hierfür benötigt er einen Räumungstitel, den er nur nach vorheriger Räumungsklage vor dem Amtsgericht erhält. Eigenmächtige Inbesitznahmen durch den Vermieter sind regelmäßig Straftaten (Hausfriedensbruch) und müssen vom Mieter nicht geduldet werden.

Frage 9Darf der Vermieter eine Renovierung verlangen?

Grundsätzlich nur dann, wenn die Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Angesichts der sehr strengen Vorgaben des Bundesgerichtshofs zu solchen Vereinbarungen besteht eine Verpflichtung nur noch im Ausnahmefall. Vereinbarungen, die starre Fristen für die Vornahme der Schönheitsreparaturen (feste Intervalle) oder konkrete Ausführungsbestimmungen (zum Beispiel Raufasertapete, weiß gestrichen) vorsehen, führen dazu, dass der Mieter nicht renovieren muss. Gleiches gilt, wenn die Wohnung ursprünglich vom Vermieter unrenoviert übergeben wurde beziehungsweise der Mieter keine adäquate Gegenleistung für die Vornahme der Schönheitsreparaturen erhalten hat. Eine Renovierung kann aber ausnahmsweise dann geschuldet sein, wenn der Mieter die Mietsache stark beschädigt hat. Mehr dazu unter „Abwicklung des Mietverhältnisses“ (Seite 67).

Frage 10Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Während des laufenden Mietverhältnisses nur dann, wenn die Kaution wirksam vereinbart wurde (siehe dazu Frage 2