Die Mappe für den Hausmeister E-Book

Matthias Nöllke

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 273

Veröffentlichungsjahr: 2022

Beschreibung

Hausmeisterinnen und Hausmeister sind dazu verpflichtet, innerhalb ihres Zuständigkeitsbereichs regelmäßige Kontrollen durchzuführen, Mängel zu melden bzw. zu beheben und Gefahrenstellen ordnungsgemäß abzusichern, damit niemand zu Schaden kommt. Sie müssen jederzeit nachweisen können, dass sie ihren Prüf-, Wartungs- und Dokumentations-pflichten nachgekommen sind. Vorschriften und rechtliche Neuerungen wie die neue FLL Baumkontrollrichtlinie 2020 oder die überarbeitete Normenreihe DIN EN 1176 für Spielplatzgeräte müssen sie kennen. Die Hausmeister-Mappe beinhaltet Vorlagen und Checklisten für die Wartung und Prüfung im Gebäudebetrieb und der Instandhaltung. Sie stehen auch kostenlos zum Download zur Verfügung. Die Mappe unterstützt Sie bei der Planung, Durchführung und lückenlosen Dokumentation ihrer Aufgaben. So sind Sie immer auf der sicheren Seite. Inhalte: - Der Hausmeistervertrag: was sollte er enthalten, gefährliche Klauseln, nachträgliche Vereinbarungen, Instandhaltungsauftrag - Planen und organisieren: Tätigkeitsnachweis, Kalkulieren von Leistungen, Reinigungsplan, Schlüsselverzeichnis, Räum- und Streupflicht, Winterdienst, Personalplan - Prüfen: Objektbegehung, Prüffristen, Begehungsplan Schimmelbefall, Außenbeleuchtung, Brandschutz, Inspektion Spielplatz/Spielgeräte, technische Prüfung, Baumkontrolle, Verkehrssicherung, Fluchtwege, Gasleitungen und -geräte, Spülen von Trinkwasserleitungen - Kommunikation: Formulare für Mängelliste, Hausmeistersprechstunde, Gesprächsprotokoll, Aushänge Verzeichnis wichtiger Kontakte, Annahme von Sonderaufträgen - Ausrüstung und Arbeitsmaterial: Checkliste Geräte, Arbeitskleidung, Werkstatt des Hausmeisters, Hilfsmittel, Leitern, Einkaufsliste Material, persönliche Schutzausrüstung - Wissen: Gefahrstoffe, Erste Hilfe, Hausordnung, Pflanzen, Entsorgung - Haustechnik: Reparaturen, Notfallplan Aufzug, Heizung, Belüftung, Klima, Sanitär, Elektrik - Gesetze und Verordnungen: Betretungsrecht, Betriebssicherheitsverordnung, Arbeitsstättenverordnung, betrieblicher Brandschutz, Trinkwasserverordnung - Mieter und Vermieter: Übergabe (Checkliste und Protokoll), Wohnungsbesichtigung, Abnahme, Schlüsselverwahrung, Basiswissen MietrechtMit digitalen Extras: - Muster für Formulare: Wartung, Instandhaltung, Haustechnik, DIN-Normen - Formulare für Hausmeisterverträge - Gesetze 

Leseprobe

[7]Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumVerzeichnis der Formulare, Muster und ChecklistenEinführung1 Angebot und Kalkulation1.1 Vorgespräch1.2 Objektbesichtigung1.3 Pauschale oder Einzelabrechnung?1.4 Kostentransparenz und schlüssige Preisstruktur1.5 Leitplanken für die Preisfindung1.6 Kostenrechnung1.7 Anfrage zu den Hausmeisterleistungen2 Hausmeister-Verträge2.1 Service-Vertrag2.2 Hausmeistervertrag2.3 Leistungsverzeichnis2.4 Verträge mit Mitarbeitern3 Ausrüstung und Material3.1 Arbeitskleidung3.2 Leitern und Tritte3.3 Werkzeuge, Geräte und Maschinen3.4 Reinigungsmittel, Streugut und andere Materialien4 Haustechnik4.1 Hausanschlussräume4.2 Heizungskeller4.3 Wasserversorgung4.4 Beleuchtung4.5 Belüftung und Klimaanlagen4.6 Strom- und Gasleitungen4.7 Fahrstuhl4.8 Fahrstuhlkontrolle4.9 Schließsysteme und Alarmanlagen4.10 Technische Begehung5 Brandschutz5.1 Zuständigkeiten und Anforderungen5.2 Brandschutz im Treppenhaus5.3 Flucht- und Rettungswege5.4 Türen und Brandschutztüren5.5 Notausgänge5.6 Fahrstühle5.7 Keller und Dachböden5.8 Garagen5.9 Grillplätze und Müllcontainer5.10 Feuerlöscher und Wandhydranten5.11 Löschdecken5.12 Rauchwarnmelder5.13 Brandschutzplan6 Treppenhaus reinigen6.1 Vorbereitung6.2 Von oben nach unten6.3 Wasser und Putzmittel richtig dosieren6.4 Einsatzplanung absichern6.5 Was ist Grundreinigung, was Intensivreinigung?6.6 Einsatzplanung7 Fenster-, Fassaden- und Dachrinnenreinigung7.1 Fensterreinigung7.2 Fassadenreinigung und Graffiti-Entfernung7.3 Dach- und Dachrinnenreinigung7.4 Außenanlagen reinigen8 Abfallmanagement8.1 Hausmüll für die Müllabfuhr8.2 Mülltrennung8.3 Reinigung der Tonnen und Container8.4 Biomüll8.5 Sperrmüll und Entrümpeln8.6 Wild abgestellter Sperrmüll8.7 Grünschnitt und Gartenabfälle8.8 Elektroschrott und Sondermüll8.9 Komplettpaket8.10 Fahrradentrümpelung9 Spielplatzkontrolle9.1 Sichtkontrolle9.2 Verschleißkontrolle9.3 Jahreshauptinspektion9.4 Dokumentation besonderer Vorkommnisse9.5 Neu eingerichtete und modernisierte Spielplätze9.6 Fallschutz9.7 Schaukeln9.8 Rutschen9.9 Wippen10 Gartenpflege10.1 Heckenschneiden10.2 Rasenpflege10.3 Komposthaufen10.4 Baumkontrolle10.5 Sträucher und Büsche zurückschneiden10.6 Unkraut und Schädlinge bekämpfen10.7 Pflanzen bewässern10.8 Herbstlaub zusammenkehren10.9 Den Garten winterfest machen10.10 Inventar an Gartengeräten11 Winterdienst11.1 Räum- und Streupflicht11.2 Flächen festlegen11.3 Streugut11.4 Geräte und Maschinen11.5 Die passende Kleidung11.6 Haftpflichtversicherung11.7 Mitarbeiter11.8 Einsatzplanung11.9 Den Wetterbericht verfolgen11.10 Dokumentation der Einsätze11.11 Wo hakt es noch beim Winterdienst?12 Kommunikation12.1 Austausch mit der Hausverwaltung und den Eigentümern12.2 Austausch mit den Hausbewohnern12.3 Schilder, Hinweiszeichen und Markierungen13 Erste Hilfe13.1 Die Rettungskette13.2 Erste Hilfe bei Schockzustand13.3 Stabile Seitenlage13.4 Wunden versorgen13.5 Herz-und-Lungen-Wiederbelebung13.6 Erste Hilfe nach einem Sturz13.7 Stromschläge14 Gesetze, die der Hausmeister kennen muss14.1 Verkehrssicherungspflicht14.2 Örtliche Verordnungen14.3 Mietrecht für Hausmeister14.3.1 Besitz und Eigentum14.3.2 Schlüsselfragen14.3.3 Betriebskostenverordnung (BetrKV)14.4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)14.5 Geräte- und Maschinenlärmverordnung (32. BImSchV)14.6 Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO)15 Mieterbetreuung15.1 Kleinreparaturen15.2 Schönheitsreparaturen und Malerarbeiten15.3 Leerstandsbetreuung15.4 »Schlüsseldienst«15.5 Wohnungsbesichtigungen15.6 Übergabe und Rückgabe16 Handwerker- und Fremdfirmenmanagement16.1 Handwerkerbetreuung16.2 Koordination der Arbeiten16.3 Die Handwerker der Hausbewohner16.4 Leistungsabnahme16.5 HandwerkernetzwerkeAbkürzungsverzeichnisStichwortverzeichnisDer AutorDigital Extras

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Hinweis zum Urheberrecht:

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Dafür vielen Dank!

Haufe Lexware GmbH & Co KG

[6]Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de/ abrufbar.

Print:

ISBN 978-3-648-15379-6

Bestell-Nr. 16083-0001

ePub:

ISBN 978-3-648-15380-2

Bestell-Nr. 16083-0100

ePDF:

ISBN 978-3-648-15381-9

Bestell-Nr. 16083-0150

Matthias Nöllke

Die Mappe für den Hausmeister

1. Auflage, Januar 2022

© 2022 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

haufe.de

[email protected]

Bildnachweis (Cover): © New Africa, adobe

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

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[11]Verzeichnis der Formulare, Muster und Checklisten

Formular: Vorgespräch

Formular: Besichtigung vor Angebot

Formular: Werkzeuge, Maschinen, Geräte – Abschreibung

Formular: Angebot zu Hausmeisterleistungen

Muster: Angebot zu Hausmeisterleistungen

Formular: Hausmeister-Service-Vertrag

Formular: Leistungsverzeichnis

Formular: Arbeitsvertrag für geringfügig Beschäftigte

Formular: Arbeitskleidung

Formular: Kontrollblatt zur Überprüfung von Leitern und Tritten

Formular: Werkzeuge, Maschinen und Geräte – Inventar

Formular: Reinigungsmittel, Streugut und andere Verbrauchsmaterialien

Formular: Legionellenprüfung

Formular: Kontrolle der Beleuchtung

Checkliste: Gas- und Stromleitungen

Formular: Notfallplan für die Aufzugsanlage

Formular: Fahrstuhlkontrolle

Formular: Fahrstuhlkontrolle

Formular: Technische Begehung

Formular: Überprüfung der Feuerlöscher

Formular: Installation von Rauchwarnmeldern

Formular: Kontrolle und Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern

Formular: Brandschutzkontrolle

Übersicht: Was tun, wenn es brennt?

Formular: Treppenhausreinigung

Formular: Einsatzplanung für die Treppenhausreinigung

Formular: Reinigungskräfte für die Treppenhausreinigung

Formular: Aushang zur Treppenreinigung

Formular: Fenster-, Fassaden- und Dachrinnenreinigung

Formular: Reinigung der Außenflächen

Formular: Müllabfuhr

Formular: Wild abgestellter Sperrmüll

Muster: Wild abgestellter Sperrmüll

Formular: Bestandsaufnahme zum Abfallmanagement

Formular: Fahrräder entrümpeln

Formular: Sichtkontrolle am Spielplatz

[12]Formular: Verschleißkontrolle am Spielplatz

Formular: Besondere Vorkommnisse auf dem Spielplatz

Formular: Austausch von Sand, Holzhackschnitzeln, Rindenmulch und anderen Materialien.......

Formular: Heckenschneiden

Formular: Rasenpflege

Formular: Baumkontrolle

Checkliste: Den Garten winterfest machen

Formular: Inventar an Gartengeräten

Checkliste: Vorbereitung für den Winterdienst

Formular: Schneedepots

Formular: Räum- und Streuplan

Formular: Einsatzkräfte für den Winterdienst

Formular: Einsatzplanung für den Winterdienst

Formular: Winterdienst

Formular: Was kann beim Winterdienst besser laufen?

Formular: Notizen zu Gesprächen mit der Hausverwaltung

Muster: Aushang für Mängelanzeigen

Muster: Hinweis für die Hausbewohner – Wasser wird abgestellt

Muster: Hinweis für die Hausbewohner – Keller muss belüftet werden

Muster: Antrag auf Ausnahmegenehmigung nach § 7 Abs. 2 BImSchG

Muster: Zustimmungserklärung zur Datenverarbeitung

Muster: Verzeichnis zur Datenverarbeitung

Formular: Kleinreparaturen

Muster: Bestätigung von Reparaturen

Formular: Schönheitsreparaturen und Malerarbeiten

Formular: Leerstandsbetreuung

Muster: Erklärung des Mieters zur Schlüsselverwahrung

Formular: Verzeichnis der verwahrten Schlüssel

Formular: Wohnungsbesichtigung

Formular: Übergabeprotokoll

Formular: Rückgabeprotokoll

Formular: Handwerkerbetreuung

Muster: Abnahmeerklärung

Formular: Verzeichnis von Handwerkern und Fremdfirmen

[13]Einführung

Hausmeister übernehmen sehr unterschiedliche Aufgaben: Sie kümmern sich um die Haustechnik, prüfen und überwachen Fahrstühle, Heizung und Sanitäranlagen, führen kleine Reparaturen durch, montieren Klingelschilder, überwachen die Müllentsorgung, arbeiten mit externen Handwerkern zusammen, entfernen Graffitis, reinigen Flure und das Treppenhaus, übernehmen den Winterdienst, pflegen die Außenanlagen, sind Ansprechpartner für die Hausbewohner, die Eigentümer und die Hausverwaltung. Zudem müssen Hausmeister die aktuellen Bestimmungen, Gesetze und Verordnungen kennen und brauchen Grundwissen über Brandschutz, Erste Hilfe und Gartenpflege.

Hier will unsere Mappe helfen. Sie liefert nicht nur die nötigen Informationen – in einer Sprache, die leicht verständlich ist –, sondern enthält auch Formulare zum Ausfüllen und Checklisten zum Abhaken. Diese sollen den Hausmeister bei seiner täglichen Arbeit unterstützen. Wer diese Mappe erwirbt, schafft die besten Voraussetzungen, um als Hausmeister planvoll und professionell zu agieren.

Die Mappe richtet sich gleichermaßen an den Hausmeister-Service und den angestellten Hausmeister – mit oder ohne Dienstwohnung. Auch wenn es in einigen Abschnitten um gewerblich genutzte Einheiten geht, so liegt der Fokus eindeutig auf den Hausmeistertätigkeiten in einer Wohnanlage oder einer Anlage mit gemischter Nutzung. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie als Hausmeister direkt mit dem Eigentümer zu tun haben oder mit einer Hausverwaltung, die im Auftrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.

In dieser Mappe finden Sie Checklisten und Planungshilfen unter anderem zu den Themen Haustechnik, Ausrüstung und Material, Abfallmanagement, Treppenhausreinigung, Brandschutz und Spielplatzkontrolle. Wir geben Ihnen auch Hinweise, welche Gesetze Sie kennen sollten, dabei geht es um Verkehrssicherungspflicht, Mietrecht und Geräte, die Palette reicht von der Maschinenlärmverordnung bis hin zur Datenschutz-Grundverordnung. Zudem erfahren Sie mehr über Erste Hilfe sowie Handwerker- und Fremdfirmenmanagement. Wir unterstützen Sie darüber hinaus bei einem Thema, das oft unterschätzt wird, doch eine immens wichtige Rolle spielt: die Kommunikation. Damit ist nicht nur die Verständigung mit den Hausbewohnern gemeint, sondern auch die mit der Hausverwaltung oder den Eigentümern.

Für dieses Buch haben wir mit verschiedenen Experten gesprochen und viele Quellen herangezogen. Unser besonderer Dank gilt Michael Oberste-Wilms von der mchˆ Private Immobilien & Vermögensverwaltung GmbH und Martin Berg, Chef eines Hausmeister-Services in Isen bei München. Für etwaige Fehler tragen sie selbstverständlich keine Verantwortung. Das führt uns zum letzten Punkt: Die Mappe für den Hausmeister wurde nach bestem Wissen und Gewissen gestaltet. Das schließt aber nicht aus, dass sich der ein oder andere Fehler oder Irrtum eingeschlichen hat. Wenn Ihnen etwas auffällt, lassen Sie es uns wissen. Die Leser der Neuauflage werden es Ihnen danken (und wir freuen uns natürlich ebenfalls über jeden Hinweis). Schließlich kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass sich die Gesetzeslage und/oder die Rechtsprechung ändert. Daher weisen wir ausdrücklich auf Folgendes hin: Redaktionsschluss war der 6.11.2021.

Und nun wünschen wir Ihnen viel Erfolg mit dieser Mappe!

Dr. Matthias NöllkeMünchen im November 2021

[31]2Hausmeister-Verträge

Für Hausmeister gibt es zwei Arten von Verträgen: den Dienstleistungs- oder den Arbeitsvertrag. Beim Dienstleistungsvertrag bleibt der Hausmeister selbstständig. Es kommt also kein Arbeitsverhältnis zustande, sondern der Hausmeister organisiert sich selbst und erbringt für seinen Auftraggeber bestimmte Dienstleistungen. In der Regel handelt es sich dann nicht um eine Einzelperson, sondern um einen Hausmeister-Service, der mehrere Objekte betreut und seine eigenen Angestellten und Hilfskräfte beschäftigt.

Vertragspartner sind in beiden Fällen: Hausmeister oder Hausmeister-Service einerseits, Eigentümer, Eigentümergemeinschaft, Haus- oder Wohnungsverwaltung andererseits. Während der Arbeitsvertrag in aller Regel von dem Eigentümer oder der Verwaltung stammt, ist es beim Dienstleistungsvertrag nicht selten der Hausmeister-Service, der das Vertragsformular vorlegt. Allerdings gibt es auch Hausverwaltungen, die ihre eigenen Standardverträge für Dienstleister vorhalten. In diesem Fall können Sie unser Vertragsformular als eine Art Checkliste benutzen und bei Bedarf Veränderungen für den Einzelfall aushandeln.

Ein wichtiger Bestandteil vieler Hausmeister-Verträge ist das Leistungsverzeichnis. Hier wird festgelegt, welche Leistungen Sie erbringen müssen und in welchem Turnus. Das Leistungsverzeichnis dient auch der Kalkulation und bildet die Grundlage für die Abrechnung und den Leistungsnachweis.

Weiterhin finden Sie in diesem Kapitel das Muster für einen Arbeitsvertrag. Womöglich beschäftigen Sie Mitarbeiter und Aushilfen. Die Vorlage können Sie nach Ihren Bedürfnissen anpassen.

2.1Service-Vertrag

Der Service- oder Dienstleistungsvertrag bildet die Grundlage Ihrer Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung und/oder den Eigentümern. Darin werden die wichtigsten Aspekte festgelegt und die nötigen Vereinbarungen getroffen, mit denen Sie sich absichern. Unser Formular ermöglicht Ihnen, die Vertragsklauseln auf Ihren Bedarf abzustimmen.

[32]Formular: Hausmeister-Service-Vertrag

DIGITALE EXTRAS

SERVICE-VERTRAG

❶

Zwischen dem Auftraggeber:

(Vorname, Name/Firmenname)

in:

(Adresse)

und

dem Hausmeister-Service als Auftragnehmer:

(Vorname, Name/Firmenname)

in:

(Adresse)

wird der folgende Hausmeister-Service-Vertrag geschlossen.

§1 Objekt/Wohnanlage

❷

1.1 Der Hausmeister-Service übernimmt die Betreuung des Objekts/der Wohnlage

(Bezeichnung, Adresse)

mit Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten.

Dazu gehören:

(Sondereinrichtungen, Grünanlagen, Spielplätze, Nebengebäude, Garagen etc.)

1.2 Der Vertrag bezieht sich auf das Objekt. Ein Eigentümerwechsel beendet nicht das Vertragsverhältnis. Vielmehr tritt der neue Eigentümer in diesen Vertrag ein.

[33]Kommentar zum Hausmeister-Service-Vertrag

❶

»Zwischen dem Auftraggeber«

Auftraggeber sind nicht die Bewohner, sondern die Eigentümer des Objekts. Ebenso können Haus- oder Wohnungsverwaltungen Hausmeister-Verträge abschließen, wenn sie von den Eigentümern dazu bevollmächtigt sind.

❷

»… die Betreuung des Objekts/der Wohnanlage«

Hier geht es darum, das Objekt präzise zu erfassen. Was gehört dazu? Müssen Sie sich um besondere Einrichtungen kümmern? Nebengebäude, Spielplätze, Gartenanlagen? All das sollte hier erfasst werden, um späteren Meinungsverschiedenheiten vorzubeugen. Auch sollte vermerkt werden, wenn Sie die Straßenreinigung oder den Winterdienst auf öffentlichen Flächen übernehmen müssen.

[34]§ 2 Laufzeit des Vertrags

❸

2.1 Ab dem beginnt der Hausmeister-Service mit seiner Tätigkeit. Der Vertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Alternativ: Der Vertrag endet am

2.2 Der Vertrag kann von beiden Seiten mit dreimonatiger Frist zum Monatsende gekündigt werden. Spätestens am letzten Werktag des vorhergehenden Monats muss die Kündigung bei der Gegenseite eingehen. Sie muss schriftlich erfolgen.

§ 3 Vereinbarte Leistungen

❹

Der Hausmeister-Service verpflichtet sich, alle Arbeiten, die im Leistungsverzeichnis aufgeführt sind, im festgelegten Turnus ordentlich und gewissenhaft zu erledigen. Das Leistungsverzeichnis ist diesem Vertrag beigefügt. Es ist Bestandteil dieses Vertrags.

§ 4 Materialien, Werkzeuge, Maschinen

❺

4.1 Die Materialien, Werkzeuge und Maschinen, die für die Arbeiten erforderlich sind, stellt der Hausmeister-Service. Ausnahmen:

Diese Hilfsmittel werden dem Hausmeister-Service vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt.

4.2