Haus, Wohnung oder Grundstück kaufen E-Book

Otto N. Bretzinger

• Herausgeber: Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2022

Seitenzahl: 279

Beschreibung

Was muss man beim Wohnungs- und Hauskauf beachten? Der Entschluss, eine Immobilie zu kaufen, ist für die meisten von großer Tragweite. Falsches Vorgehen und fehlerhafte Entscheidungen beim Kauf von Grundstück, Eigentumswohnung oder eines Hauses können schwerwiegende rechtliche und finanzielle, unter Umständen sogar existenzbedrohende Folgen auslösen. Das richtige Vorgehen beim Immobilienkauf Wenn Sie sich für einen Immobilienkauf entscheiden, müssen Sie sich zwangsläufig mit der Frage der Finanzierung auseinandersetzen, ob Sie sich überhaupt eine Immobilie leisten können und wie viel Immobilie Sie sich leisten können? Vielleicht reicht es am Ende auch nicht für einen Hauskauf zusammen mit dem Grundstückskauf, sondern nur für eine Eigentumswohnung? Diese grundlegenden Fragen stehen am Anfang Ihrer Überlegungen. Erst danach können Sie entscheiden, welche Immobilie für Sie die Richtige ist. Hier setzt unser Ratgeber zum Erwerb von Immobilien an. Was ist vor und nach dem Immobilienkauf zu tun? Unser Ratgeber zum Immobilienkauf will Sie beim Kauf einer Immobilie, von der Vorbereitung über den Abschluss des Kaufvertrags bis zur Eintragung ihrer neu erworbenen Immobilie ins Grundbuch begleiten. Es werden Fallstricke und Risiken beim Kauf aufgezeigt, die Sie vor rechtlichen und finanziellen Nachteilen schützen sollen. Viele konkrete Tipps des Ratgebers sollen Ihnen helfen, eine für Sie günstige Rechtslage zu schaffen. Aber auch die Finanzierung mit der wichtigen Frage »Wie viel Haus bzw. Wohnung kann ich mir leisten?« werden erörtert. Die richtige Immobilie: Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung Bei den vielen Entscheidungen, die man vor dem Kauf treffen muss, bietet dieser Ratgeber vor dem Kauf einer Immobilie eine umfangreiche und unersetzliche Hilfe für den erfolgreichen Abschluss ihres Unterfangens. Folgende Themen werden in unserem Ratgeber »Haus, Wohnung oder Grundstück kaufen« eingehend für Sie erklärt und viele dringliche Fragen vor dem Hauskauf beantwortet: - Mieten oder Kaufen? Checkliste und Kriterien für die richtige Entscheidung - Was ist beim Kauf eines Grundstücks zu beachten? - Was ist beim Kauf eines Hauses zu beachten?  - Was ist beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten? - Wichtige Tipps zum Kauf eines Erbbaurechts - Was ist zu beachten, wenn man ein Haus von privat kauft? - Tipps und Vorgehen beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger - Kauf einer Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren - Checkliste mit wichtigen Stolperfallen beim Immobilienkauf - Kosten und Finanzierung der Immobilie inklusive Kaufnebenkosten - Die richtige Finanzierung finden (Wohnungskredit, Baufinanzierung etc.) - Tipps zum Makler und was es bei der Beauftragung zu beachten gibt - Häufige Fehler, Tipps und Tricks beim Kauf einer Immobilie - Tipps, um die Immobilie richtig zu versichern

Leseprobe

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Inhaltsübersicht

1   Vorwort

2   Die richtige Immobilie: Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung

2.1   Miete oder eigene vier Wände – Kriterien für die richtige Entscheidung

2.1.1   Pro Immobilie

2.1.2   Kontra Immobilie

2.2   Erwerb eines Grundstücks und Errichtung eines Hauses

2.2.1   Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus

2.2.2   Architektenhaus oder Fertighaus

2.3   Erwerb eines Erbbaurechts als Alternative zum Grundstückskauf

2.3.1   Erbbaurechtsvertrag

2.3.2   Inhalt

2.3.3   Erbbauzins

2.3.4   Erlöschen

2.4   Erwerb eines Hauses

2.4.1   Bestandsimmobilie

2.4.2   Neubau

2.5   Erwerb einer Eigentumswohnung

2.5.1   Kriterien für die richtige Entscheidung

2.5.2   Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

2.6   Die richtige Immobilie finden

2.6.1   Anzeigen studieren

2.6.2   Anzeigen aufgeben

2.6.3   Gemeindeverwaltungen ansprechen

2.6.4   Banken, Sparkassen und Bausparkassen ansprechen

2.6.5   Makler beauftragen

2.6.6   Bei Bauträgern nachfragen

2.6.7   Versteigerungen nutzen

3   Sie wollen ein Grundstück kaufen

3.1   Auswahl des Grundstücks

3.1.1   Kriterien für die Auswahl des Grundstücks

3.1.2   Informationen beschaffen

3.2   Abschluss des Kaufvertrags

3.2.1   Grundkonzept des Grundstückskaufvertrags

3.2.2   Vertragsparteien

3.2.3   Gegenstand des Kaufvertrags

3.2.4   Kaufpreis

3.2.5   Weitere Regelungen im Kaufvertrag

3.2.6   Form des Kaufvertrags

3.3   Erwerb des Eigentums

3.3.1   Auflassung

3.3.2   Eintragung im Grundbuch

3.4   Genehmigung des Grundstückserwerbs

3.4.1   Genehmigung des Erwerbs land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke

3.4.2   Genehmigung der Grundstücksteilung

3.4.3   Genehmigung des Grundstücksverkaufs durch den Betreuer

3.4.4   Genehmigung des Grundstücksverkaufs durch den gesetzlichen Vertreter

3.4.5   Genehmigung des Grundstücksverkaufs durch den Ehegatten

3.5   Sicherung der Ansprüche des Käufers

3.5.1   Sicherung der Übereignung des Grundstücks

3.5.2   Sicherungen bei der Zahlung des Kaufpreises

3.6   Haftung des Verkäufers bei nicht rechtzeitiger Erfüllung des Grundstückskaufvertrags

3.6.1   Überblick über die rechtlichen Folgen, wenn der Verkäufer seine Pflichten nicht rechtzeitig erfüllt

3.6.2   Geltendmachung des Verzögerungsschadens

3.6.3   Rücktritt vom Kaufvertrag

3.6.4   Schadensersatz statt der Leistung

3.6.5   Aufwendungsersatz

3.7   Haftung des Verkäufers für Grundstücksmängel

3.7.1   Grundstücksmängel

3.7.2   Mängelrechte des Käufers

3.7.3   Ausschluss der Haftung

3.8   Belastungen des Grundstücks

3.8.1   Grundbuch

3.8.2   Einzelne dingliche Lasten im Grundbuch

3.8.3   Belastungen des Grundstücks außerhalb des Grundbuchs

4   Sie wollen ein Erbbaurecht kaufen

4.1   Begriff des Erbbaurechts

4.2   Entstehung des Erbbaurechts

4.2.1   Erbbaurechtsvertrag

4.2.2   Einigung

4.2.3   Eintragung im Grundbuch

4.3   Inhalt des Erbbaurechts

4.3.1   Gesetzlicher Mindestinhalt

4.3.2   Weitere mögliche Inhalte

4.4   Wirkungen des Erbbaurechts

4.5   Erbbauzins

4.5.1   Sicherung des Anspruchs

4.5.2   Wertsicherungsklausel

4.6   Belastungen des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten

4.7   Veräußerung des Erbbaurechts

4.7.1   Schuldrechtliche Vereinbarung

4.7.2   Dingliche Übertragung

4.7.3   Folgen der Übertragung

4.8   Rechte des Erbbauberechtigten bei Pflichtverletzungen des Grundstückseigentümers

4.9   Beendigung des Erbbaurechts

4.9.1   Aufhebung

4.9.2   Zeitablauf

5   Sie wollen ein Haus kaufen

5.1   Erwerb einer Bestandsimmobilie

5.1.1   Erwerb des Eigentums

5.1.2   Haftung des Verkäufers bei nicht rechtzeitiger Erfüllung des Grundstückskaufvertrags

5.1.3   Haftung des Verkäufers für Mängel

5.2   Besonderheiten beim Erwerb eines neuen Hauses

5.2.1   Abnahme

5.2.2   Haftung des Verkäufers für Sach- und Rechtsmängel

6   Sie wollen eine Eigentumswohnung kaufen

6.1   Rechtliche Konstruktion und Entstehung des Wohnungseigentums

6.1.1   Rechtliche Konstruktion

6.1.2   Entstehung des Wohnungseigentums

6.2   Erwerb der Eigentumswohnung

6.2.1   Wichtige Dokumente vor dem Erwerb

6.2.2   Abschluss des Kaufvertrags

6.2.3   Erwerb des Eigentums

6.3   Haftung des Verkäufers bei nicht rechtzeitiger Erfüllung des Kaufvertrags

6.4   Haftung des Verkäufers für Wohnungsmängel

6.4.1   Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung (Bestandswohnung)

6.4.2   Besonderheiten beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung

6.5   Belastungen der Eigentumswohnung

6.5.1   Belastungen im Grundbuch

6.5.2   Belastungen außerhalb des Grundbuchs

7   Sie wollen eine Immobilie vom Bauträger kaufen

7.1   Risiken beim Kauf vom Bauträger

7.2   Auswahl des Bauträgers

7.3   Bauträgervertrag

7.3.1   Form

7.3.2   Errichtung des Bauwerks

7.3.3   Kaufpreis

7.3.4   Einbeziehung der VOB/B

7.4   Abnahme

7.5   Haftung des Bauträgers für Mängel

8   Erwerb einer Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren

8.1   Gegenstand der Zwangsversteigerung

8.2   Ort der Zwangsversteigerung

8.3   Vorbereitung auf den Versteigerungstermin

8.3.1   Informationen einholen

8.3.2   Finanzierung sichern

8.3.3   Beglaubigte Vollmacht bei Stellvertretung

8.3.4   Bietstrategie

8.4   Ablauf des Versteigerungstermins

8.4.1   Bekanntmachungsteil

8.4.2   Bietzeit

8.4.3   Verhandlung über den Zuschlag

8.5   Zuschlag

8.5.1   Eigentumsübergang

8.5.2   Ausschluss der Mängelhaftung

8.5.3   Eintritt in Mietverträge

8.5.4   Räumung und Herausgabe der Immobilie

8.5.5   Zahlung an Gericht

8.5.6   Eintragung ins Grundbuch

9   Kosten des Immobilienerwerbs

9.1   Notar- und Grundbuchkosten

9.1.1   Notarkosten

9.1.2   Grundbuchkosten

9.2   Grunderwerbsteuer

9.2.1   Höhe der Steuer

9.2.2   Steuerschuldner

9.2.3   Entstehung und Fälligkeit der Steuer

9.2.4   Steuerbefreiungen

9.3   Beiträge

9.3.1   Anschlussbeiträge

9.3.2   Erschließungsbeiträge

9.3.3   Straßenbaubeiträge

9.4   Vermessungskosten

9.5   Maklerprovision

9.5.1   Höhe der Provision

9.5.2   Voraussetzungen für den Provisionsanspruch

9.5.3   Schuldner der Provision

9.5.4   Verjährung des Provisionsanspruchs

9.5.5   Ausschluss der Maklerprovision

10   Stolperfallen beim Immobilienerwerb

10.1   Kaufvertrag sorgfältig prüfen

10.2   Kaufnebenkosten richtig einschätzen

10.3   Keine Vertragsunterzeichnung ohne Darlehenszusage

10.4   Im Kaufvertrag korrekten Kaufpreis angeben

10.5   Grundbuch einsehen

10.6   Auf Vertragspartner achten

10.7   Keinen unseriösen Makler beauftragen

10.8   Ansprüche durch Vormerkung sichern

10.9   Erbbaurecht momentan nicht sinnvoll

10.10   Vor Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung über Finanzsituation der Eigentümergemeinschaft informieren

10.11   Bestandsimmobilie auf Herz und Nieren prüfen

10.12   Auf Erschließungsbeiträge achten

10.13   Erwerb des Gebäudezubehörs vereinbaren

10.14   Fehler bei der Bauabnahme vermeiden

10.15   Zwangsversteigerungen sind nicht zwangsläufig eine »Schnäppchenbörse«

10.16   Immobilie ausreichend versichern

11   Immobilie richtig versichern

11.1   Überblick

11.1.1   Privathaftpflichtversicherung

11.1.2   Wohngebäudeversicherung

11.1.3   Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung

11.1.4   Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung

11.1.5   Glasversicherung

11.2   Privathaftpflichtversicherung

11.2.1   Versicherungsschutz

11.2.2   Leistungen

11.3   Wohngebäudeversicherung

11.3.1   Versicherungsschutz

11.3.2   Leistungen

11.4   Elementarschadenversicherung als Zusatzpolice für die Wohngebäudeversicherung

11.5   Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung

11.5.1   Versicherungsschutz

11.5.2   Leistungen

11.6   Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung

11.6.1   Versicherungsschutz

11.6.2   Leistungen

11.7   Glasversicherung

11.7.1   Versicherungsschutz

11.7.2   Leistungen

Haus, Wohnung oder Grundstück kaufen: Was Sie von Auswahl bis Versicherung beim Immobilienkauf beachten müssen

1   Vorwort

Wenn Sie sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden erfüllen wollen, werden Sie sich zunächst mit einem sicheren Finanzierungskonzept beschäftigen müssen. Danach werden Sie aber zwangsläufig auch mit vielen rechtlichen Fragen konfrontiert werden. Dabei können falsche Entscheidungen schwerwiegende rechtliche und finanzielle, unter Umständen sogar existenzbedrohende Folgen auslösen.

Für Ihren Wunsch nach der eigenen Immobilie stehen Ihnen verschiedene Wege zur Verfügung. Sie können ein Grundstück erwerben und darauf Ihr Eigenheim errichten. Statt ein Grundstück zu kaufen, können Sie ein Erbbaurecht erwerben und auf dem Erbbaugrundstück ein Haus errichten. Und statt ein Grundstück oder ein Erbbaurecht zu erwerben, können Sie auch ein Grundstück erwerben, auf dem bereits ein Haus steht. In diesem Fall müssen Sie entscheiden, ob Sie ein gebrauchtes Haus (sogenannte Bestandsimmobilie) oder ein neu errichtetes Haus (im Regelfall vom Bauträger) kaufen. Schließlich haben Sie die Möglichkeit, Ihren Traum von den eigenen vier Wänden durch den Erwerb einer Eigentumswohnung zu erfüllen.

Egal, für welchen Weg des Immobilienerwerbs Sie sich entscheiden: Sie müssen die jeweiligen rechtlichen Rahmenbedingungen kennen. Je nachdem findet nämlich für das Rechtsgeschäft nicht nur Kauf-, sondern unter Umständen auch Werkvertragsrecht Anwendung. Ihr Entschluss, eine Immobilie zu erwerben, ist regelmäßig von großer rechtlicher und finanzieller Tragweite. Falsche Entscheidungen kommen Sie unter Umständen teuer zu stehen.

Dieser Ratgeber will Sie beim Erwerb einer Immobilie von der Vorbereitung über den Abschluss des Kaufvertrags bis zur Eintragung des Erwerbs ins Grundbuch begleiten. Berücksichtigt werden dabei auch die Besonderheiten des Immobilienerwerbs von einem Bauträger und im Wege des Zwangsversteigerungsverfahrens. Ebenso wird auf die Kosten des Erwerbs und die richtige Versicherung der Immobilie eingegangen. Es werden Fallstricke und Risiken aufgezeigt, die Sie vor rechtlichen und finanziellen Nachteilen schützen sollen. Viele konkrete Tipps sollen Ihnen helfen, eine für Sie günstige Rechtslage zu schaffen.

Otto N. Bretzinger

2   Die richtige Immobilie: Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung

Einführung

Die erste Entscheidung, die Sie treffen müssen, ist, ob Sie in Ihren eigenen vier Wänden wohnen oder ob Sie eine Mietwohnung beziehen wollen. Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden, müssen Sie sich zwangsläufig mit der Frage auseinandersetzen, ob Sie sich überhaupt eine Immobilie und wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Diese grundlegenden Fragen stehen am Anfang Ihrer Überlegungen. Erst danach müssen Sie entscheiden, welche Immobilie für Sie die richtige ist.

2.1   Miete oder eigene vier Wände – Kriterien für die richtige Entscheidung

Wenn Sie Ihr Leben lang zur Miete wohnen, zahlen Sie einige Hunderttausend Euro an Ihren Vermieter. Wenn Sie dagegen auf Wohneigentum setzen, zahlen Sie die Miete in die eigene Tasche und bauen ein beträchtliches Vermögen auf. Ob Bauen bzw. Kaufen oder Mieten die bessere Alternative ist, hängt von den Lebensumständen ab. Und dabei spielen nicht nur finanzielle Aspekte eine Rolle.

Wenn Sie sich entschließen, ein Haus zu bauen oder zu kaufen oder eine Eigentumswohnung zu erwerben, und diese Investition mit Fremdkapital finanzieren müssen, müssen Sie sich mutig drei Wahrheiten stellen:

Wahrheit 1: Bis der letzte Cent der Schulden getilgt ist, dauert es im Schnitt 30 Jahre.

Wahrheit 2: Am Ende müssen Sie damit rechnen, dass Sie den doppelten Kaufpreis an die Bank gezahlt haben.

Wahrheit 3: Vor allem in den ersten zehn Jahren heißt es, eisern sparen und auf teure Anschaffungen und Ausgaben verzichten, während Mieter fröhlich konsumieren.

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Tipp: Doch dann kommt's. Wer das durchsteht, hat gewonnen. Denn die Bilanz kehrt sich um. Der Vorteil der Mieter schwindet mit jedem Jahr, in dem die Mieten steigen und Eigentümer ihre Schulden abbauen. Eigentümer stehen am Ende besser da als Mieter mit vergleichbarem Einkommen. Denn sie besitzen nicht nur eine schuldenfreie Immobilie als Vermögenswert, sondern sie wohnen auch noch mietfrei. Wertsteigerungen der Immobilie nicht eingerechnet, stehen Eigentümer am Ende finanziell wesentlich besser da als Mieter.

2.1.1   Pro Immobilie

Die Immobilie bietet finanzielle Sicherheit im Alter. Durch die eingesparte Miete verbessert sich die Einkommenssituation von Eigentümern um rund 30 %, das heißt, sie haben fast ein Drittel »mehr« von ihrer Rente als Mieter mit vergleichbarem Einkommen. Ihre Rente ist zwar nicht höher, aber nach Abzug aller Kosten fürs Wohnen haben sie mehr im Portemonnaie als Mieter, die eine gleich hohe Rente beziehen und in einer vergleichbaren Wohnung wohnen. Dieser Effekt wirkt lebenslang. Eigentümer sind außerdem vor Mieterhöhungen sicher.

Die Immobilie ist ein Sachwert und von bleibendem Wert. Und in den eigenen vier Wänden kann man tun und lassen, was man will. Man kann seine individuellen Wohnwünsche umsetzen, man hat mehr Freiraum und ist von einem Vermieter unabhängig.

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Tipp: Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmer-Sparzulage und Wohn-Riester sind staatliche Fördermittel, die im Rahmen der Baufinanzierung die Darlehensbelastung des Eigentümers senken. Ferner wird der private Wohnungsbau in Deutschland nach wie vor durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert. Wohnungseigentümer sparen Steuern, denn mietfreies Wohnen im Alter ist steuerfrei. Und sie können die Immobilie steuerfrei an ihre Angehörigen vererben.

2.1.2   Kontra Immobilie

Eigentümer müssen die Unterhaltungskosten für die Immobilie selbst tragen. Kleinere und größere Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen verursachen Kosten. Diese sind nicht vorab kalkulierbar.

Wer sein gesamtes Geld in eine Immobilie steckt, verzichtet auf eine Risikostreuung bei der Kapitalanlage. Der Verlust des Arbeitsplatzes, eine Ehescheidung, ein Unfall oder eine schwere Krankheit können zur Folge haben, dass die Finanzierung nicht mehr gesichert ist und die Immobilie mit Wertverlusten verkauft werden muss.

Der Eigentümer einer Immobilie verzichtet unter Umständen auf Flexibilität. Muss der Arbeitsplatz gewechselt werden, kann die eigene Immobilie eher zur Fessel werden.

2.2   Erwerb eines Grundstücks und Errichtung eines Hauses

Wenn Sie in Ihren eigenen vier Wänden wohnen wollen, haben Sie mehrere Möglichkeiten:

Sie können ein Grundstück erwerben und darauf Ihr Eigenheim errichten (vgl. dazu 2.).

Statt ein Grundstück zu kaufen, können Sie ein Erbbaurecht erwerben und auf dem Erbbaugrundstück ein Haus errichten (vgl. dazu 1.3 und 3.).

Statt ein Grundstück zu erwerben, können Sie ein Haus mit Grundstück erwerben. In diesem Fall müssen Sie entscheiden, ob Sie ein gebrauchtes Haus (sogenannte Bestandsimmobilie) oder ein neu errichtetes Haus (im Regelfall vom Bauträger) kaufen (vgl. dazu 1.4 und 4.).

Schließlich haben Sie die Möglichkeit, eine Eigentumswohnung zu erwerben (vgl. dazu 1.5 und 5.).

Wenn Sie sich dafür entscheiden, ein Grundstück zu kaufen, um darauf Ihr Eigenheim zu errichten, können Sie sich für ein frei stehendes Einfamilienhaus, ein Doppel- oder Reihenhaus entscheiden. Und zur Auswahl steht auch, ob Sie Ihr Eigenheim individuell mit einem Architekten planen oder ein Fertighaus errichten wollen.

2.2.1   Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus

Ihr Eigenheim können Sie als frei stehendes Einfamilienhaus, als Doppelhaushälfte oder als Reihenhaus errichten. Wegen der Einzelheiten im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks für die Errichtung dieser Häuser vgl. auch 2.

Frei stehendes Einfamilienhaus

Das frei stehende Einfamilienhaus ist die teuerste Variante und das optimale Eigenheim für Familien mit Kindern. Der Wohnwert ist sehr hoch. Das Eigenheim bietet viel Platz. Sie können individuell entscheiden, wie die Räumlichkeiten aufgeteilt werden, wenn Sie neu bauen. Die Grundstücksgrenze liegt im Gegensatz zur Doppelhaushälfte und zum Reihenhaus etwas vom Haus entfernt. Sie haben viel Privatsphäre und wenig Einschränkungen. In guter Lage ist beim frei stehenden Einfamilienhaus auch von einer guten Wertentwicklung auszugehen.

Allerdings wird für das Eigenheim eine Fläche von mindestens 400 m2 benötigt. In guter Lage sind solche Grundstücke knapp und teuer. Die Erschließung des Grundstücks und der Hausanschluss verursachen beim frei stehenden Einfamilienhaus die höchsten Kosten. Die Unterhaltungskosten sind beim frei stehenden Einfamilienhaus höher. Das gilt auch für die Heizkosten aufgrund von vier Außenwänden. Zu beachten ist, dass Einfamilienhäuser oft in zentrumsfernen Wohngebieten mit schwacher Infrastruktur liegen.

Doppelhaushälfte

Der Platzbedarf für eine Doppelhaushälfte ist wesentlich geringer. Eine Grundstücksfläche von 300 m2 genügt. Da die Grundstückspreise in den letzten Jahren sehr angezogen haben, besteht der Vorteil des geteilten Grundstückspreises. Die Baukosten sind gegenüber dem frei stehenden Einfamilienhaus niedriger. Das gilt auch für die Erschließungskosten, weil durch gemeinsame Anschlüsse an das Wasser- und Abwassernetz Geld gespart werden kann. Das Grundstück ist in der Regel größer als beim Reihenhaus.

Bei der Doppelhaushälfte ist allerdings der Kontakt zum Nachbarn zwangsläufig enger. Es besteht eine verhältnismäßig enge Nachbarschaft mit den Bewohnern der angrenzenden Haushälfte. Bei der Grundrissplanung und der Ausrichtung des Gebäudes muss der Bauherr Kompromisse eingehen. Es bleibt wenig Raum für eine individuelle Gestaltung. Die Privatsphäre ist im Vergleich zum frei stehenden Einfamilienhaus eingeschränkt. Gartengestaltung und größere bauliche Veränderungen müssen mit dem Nachbarn abgestimmt werden. Der Wiederverkauf einer Doppelhaushälfte ist im Regelfall leichter möglich als beim Reihenhaus.

Reihenhaus

Den geringsten Baulandverbrauch hat das Reihenhaus. 150 m2 bis 200 m2 Grundstücksfläche genügen. Das Reihenhaus ist im Vergleich mit den anderen Einfamilienhaustypen preisgünstig. Die Erschließungskosten sind bei Reihenhäusern am geringsten. Die Heizkosten sind bei nur zwei Außenwänden niedrig. Bei dichter Besiedlung ist die Infrastruktur oft besser als in anderen Wohngebieten.

Dem Bauherrn sind allerdings beim Reihenhaus Grenzen gesetzt. Es besteht nur ein geringer Gestaltungsspielraum. Reihenmittelhäuser besitzen nur an zwei Seiten Fenster, Bäder und WC-Räume manchmal gar keine. Der Garten ist klein. Das Bauen in der Gruppe erfordert einen hohen Aufwand zur Koordination der Leistungen aller Bauherren. Gegenseitige Rücksichtnahme und ein gutes Einvernehmen mit dem Nachbarn sind beim Reihenhaus wichtig. Die direkte Nachbarschaft zu zwei anderen Parteien birgt nämlich kein geringes Konfliktpotenzial. Die Wertentwicklung eines Reihenhauses ist gegenüber dem frei stehenden Einfamilienhaus deutlich geringer. Der Wiederverkauf ist also schwieriger als bei den anderen Haustypen.

2.2.2   Architektenhaus oder Fertighaus

Auf Ihrem Grundstück können Sie Ihr Eigenheim als Architektenhaus oder als Fertighaus bauen.

Architektenhaus

Entschließen Sie sich für ein Architektenhaus, können Sie in der Planungsphase sämtliche Wünsche und Ideen einbringen. Dem Architekten obliegt es dann, Ihre Vorstellungen auf die Mach- und Finanzierbarkeit zu prüfen. Beim Fertighaus hat der Bauherr deutlich weniger Auswahlmöglichkeiten. Ihm bleibt nichts anderes übrig, als sich mit vordefinierten Modulen zu begnügen.

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Tipp: Individuell geplanter Hausbau eignet sich besonders für frei stehende Eigenheime und Zweifamilien- oder Doppelhäuser.

Die Ausführung des Architektenhauses erfolgt meist im Massivbau. Eigenleistungen des Bauherrn können entsprechend eingeplant und mit der Bauausführung koordiniert werden.

Ein Vorteil des Architektenhauses besteht darin, dass der Bauherr Vertragspartner sämtlicher Handwerker ist. Ein entschlossener Bauherr hat somit die volle Kontrolle über den Bau. Wer eine gewisse Erfahrung am Bau hat, ist dabei deutlich besser bedient als bei der Abnahme von einem Generalunternehmer.

Ein wesentlicher Nachteil des Architektenhauses gegenüber dem Fertighaus sind die erhöhten Kosten. Ein Fertighaus muss nur einmal geplant und kann anschließend zigfach gebaut werden. Die Baukosten können beim Architektenhaus ausufern, wenn der Kostenrahmen nicht eindeutig bestimmt ist und Bauzeiten überschritten werden. Trotz Beauftragung eines Architekten muss der Bauherr viel Zeit aufwenden, um die Arbeiten zu kontrollieren und den Bau zu überwachen.

Fertighaus

Der entscheidende Vorteil des Fertighauses ist der Preis. Fertighäuser gibt es für jeden Geldbeutel. Der günstige Preis kommt dadurch zustande, dass einzelne Elemente eines Fertighauses bereits in speziellen Fabriken vorproduziert werden. Da diese Einzelteile normiert und in höheren Stückzahlen fabriziert sind, werden günstige Komplettpreise angeboten. Der Hausbau in Fertigbauweise bietet eine hohe Planungssicherheit für den Bauherrn, wenn alle wichtigen Punkte mit dem Fertighaushersteller vertraglich geregelt sind, das heißt ein fester Einzugstermin, ein Festpreis für die jeweilige Ausstattung der Auf- bzw. Ausbaupakete und Zusatzkosten. In diesem Fall ist ein Fertighaus einfacher zu planen. Durch einen fixen Einzugstermin spart man außerdem doppelte Miet- und Finanzierungskosten.

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Tipp: Heutige Fertighäuser sind Energiesparhäuser. Die physikalischen Eigenschaften des natürlichen Baustoffes Holz werden in Verbindung mit der durchdachten Konstruktion voll ausgenutzt.

Nachteilig wirkt sich bei Fertighäusern aus, dass die Gestaltungsmöglichkeiten von Grundriss und Materialien eingeschränkt und bei einem Änderungsbedarf mit hohen Zusatzkosten verbunden sind. Häufig ist auch die Beleihung durch Banken aufgrund der geringer erwarteten Lebensdauer ungünstiger. Und der Wiederverkaufswert von Fertighäusern ist ungünstiger als bei Architektenhäusern.

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Tipp: Wenn Sie Ihr Haus schnell und günstig und ohne teures Einbringen eigener architektonischer Elemente bauen wollen, liegen Sie mit einem guten Fertighaus sicher nicht verkehrt. Wenn Sie jedoch gestalterische Ideen umsetzen wollen und ausgefallene Wünsche für die Verwirklichung Ihrer Wohnträume haben, sollten Sie sich besser für ein Architektenhaus entscheiden.

2.3   Erwerb eines Erbbaurechts als Alternative zum Grundstückskauf

Baugrund ist mittlerweile außerordentlich teuer und für den Durchschnittsverdiener kaum noch finanzierbar. Eine Alternative ist das sogenannte Erbbaurecht. Statt das Grundstück zu kaufen, gestattet der Eigentümer dem Erbbauberechtigten, auf dem Grundstück ein Eigenheim zu errichten und das Grundstück zu nutzen. Einzelheiten zum Erbbaurecht erfahren Sie unter 3.

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Tipp: Erbbaurechte vergeben vor allem Kirchen, Gemeinden und Stiftungen.

2.3.1   Erbbaurechtsvertrag

Der Eigentümer schließt mit dem Erbbauberechtigten einen Erbbaurechtsvertrag ab. Darin wird eine längere Vertragsdauer (in der Regel zwischen 75 und 99 Jahren) vereinbart. Ferner werden die Nutzungs- und Bebauungsrechte für den Erwerber und die Modalitäten der späteren Rückgabe geregelt.

2.3.2   Inhalt

Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht. Auch wenn der Erbbauberechtigte nicht Eigentümer ist, so hat er praktisch zeit seines Lebens keine Nachteile im Vergleich zu einem Käufer. Weder der Grundstückseigentümer noch der Erbbauberechtigte können vom Vertrag zurücktreten. Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer und Besitzer des von ihm errichteten Gebäudes. Er kann dieses Gebäude verkaufen oder vermieten. Das Erbbaurecht selbst darf er veräußern und auch vererben.

Im Grundbuch wird das Erbbaurecht im ersten Rang eingetragen. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung des Grundstücks, bleiben die Rechte des Erbbauberechtigten davon unberührt. Wegen dieser hervorragenden Absicherung kann der Erbbauberechtigte die Immobilie auch beleihen. Ebenso ist es möglich, im Grundbuch ein Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigten einzutragen.

2.3.3   Erbbauzins

Als Gegenleistung erhält der Eigentümer vom Erbbauberechtigten einen Erbbauzins, der für die gesamte Laufzeit des Vertrags festgelegt wird. Dieser beträgt meist 4–5 % des Bodenrichtwertes zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts. Die Höhe des Erbbauzinses steht für die gesamte Laufzeit des Vertrages fest. Er kann allerdings an wirtschaftliche Rahmenbedingungen geknüpft sein. Bei Erbbauverträgen mit privaten Bauherren kann eine Koppelung an die Entwicklung des Lebenshaltungsindex vorgesehen werden.

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Tipp: Der Vorteil für den Erbbauberechtigten liegt in der Höhe der Differenz zwischen dem niedrigen Erbbauzins und dem marktüblichen Hypothekenzins. Der Vorteil ist umso größer, je höher der Unterschied zwischen Erbbau- und Hypothekenzinsen ausfällt. In einer Niedrigzinsphase erscheint das Erbbaurecht wenig verlockend. Das kann sich aber ganz schnell ändern, wenn die Zinsen am Kapitalmarkt steigen. Schon bei der nächsten Kreditverlängerung nach Ablauf der ersten Bindungsfrist können die Kreditzinsen deutlich höher liegen.

Achtung: In der aktuellen Niedrigzinsphase ist das Erbbaurecht weniger interessant. Weil sich die Bauzinsen auf einem sehr geringen Niveau von teilweise unter 2 % bewegen, ist der Erbbauzins fast immer (deutlich) höher.

2.3.4   Erlöschen

Erlischt das Erbbaurecht nach Ablauf der Frist, muss der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten einen Ausgleich für das errichtete Bauwerk bezahlen. Die Höhe der Entschädigung und die Berücksichtigung der inzwischen eingetretenen Wertentwicklung werden beim Abschluss des Erbbauvertrages vereinbart.

2.4   Erwerb eines Hauses

Statt ein Grundstück zu erwerben und darauf ein frei stehendes Eigenheim, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus zu errichten, können Sie diese Immobilien auch mit Grundstück erwerben. Dabei können Sie entscheiden, ob Sie die Immobilie neu oder gebraucht kaufen. Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften hat der Erwerb der Immobilie von einem Bauträger große praktische Bedeutung.

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Tipp: Die Frage, welcher Weg der richtige ist, um zu Wohneigentum zu gelangen, lässt sich nicht allgemeingültig beantworten. Wer allerdings wenig Zeit hat, die Errichtung eines Eigenheims zu begleiten und wer keine Erfahrungen mit dem Abschluss komplexerer Verträge hat, kann beim Bauen schnell an seine Grenzen stoßen. Für den ist der Erwerb einer Immobilie mit Grundstück eine sinnvolle Alternative. Wegen der Einzelheiten vgl. 4.

2.4.1   Bestandsimmobilie

Wegen des großen Immobilienbestands in Deutschland handelt es sich beim überwiegenden Teil des Immobilienangebots um gebrauchte Immobilien, sogenannte Bestandsimmobilien. Vor allem, wenn es nur wenige oder nicht überzeugende Neubauangebote gibt, wird eher eine gebrauchte Immobilie in Betracht kommen. So kann der Kauf eines gebrauchten Hauses von privat an privat eine sinnvolle Entscheidung sein. Die Preise sind oft günstig und Risiken hinsichtlich der Lage bestehen kaum. Wichtig ist es allerdings dabei, einen Überblick über den Markt der Gebrauchtimmobilien zu haben. Unter keinen Umständen sollte der Erwerb unter Zeitdruck erfolgen. Und wer auf Schnäppchenjagd geht, kann schnell sein blaues Wunder erleben. Nicht die billigste Bestandsimmobilie ist die beste, sondern die preiswerteste, also das Angebot, das seinen Preis auch tatsächlich wert ist. Eine Bestandsimmobilie können Sie entweder direkt vom Eigentümer oder durch Vermittlung eines Maklers erwerben. Wegen der Maklerprovision vgl. 8.5.

Das größte Risiko beim Erwerb einer Bestandsimmobilie besteht beim Zustand des Gebäudes. Und nicht selten ist dieser auf den ersten Blick nicht feststellbar. Ein scheinbarer Schnäppchenkauf kann sich schnell ins Gegenteil verkehren, wenn die Immobilie Mängel und Schäden aufweist, die für den Käufer über Jahre hinweg größere Investitionen erfordern.

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Tipp: Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie erwerben wollen, müssen Sie das Objekt vom Keller bis zum Dach bei Tageslicht sorgfältig besichtigen. Dafür müssen Sie sich ausreichend Zeit nehmen. Nach einer ersten groben Besichtigung kann es, das Kaufinteresse vorausgesetzt, sinnvoll sein, bei einer weiteren Besichtigung einen Fachmann hinzuzuziehen.

Auf folgende Anzeichen von schlechter Bausubstanz sollte bei der Besichtigung geachtet werden:

Keller: Modergeruch, nasse Außenwände, aussandende Fugen, Schimmel und Moder in den Ecken, Abplatzungen von Betondecken, verrostete Stahlträger bei Kappdecken, keine Wärmedämmung der Kellerdecke.

Außenwände und Fassade: Durchfeuchtung des Mauerwerks, Ausblühungen als Folge von nassen Wänden, Risse, die den Mauerfugen folgen, Betonabplatzungen und rostende Stahleinlagen, schadhafte Blechabdeckungen an vorstehenden Teilen, aussandende Fugen am Sichtmauerwerk, korrodierte Halteelemente an Vorhangfassaden, schadhafte Wärmedämmsysteme, durch die Wasser eindringt, hohl liegender Außenputz.

Innenwände: Ablösung größerer Putzflächen, Risse an Fenstern und Türen, schlechte Wärme- und Schalldämmung, Moder und Schimmel als Folge schlechter Wärmeisolierung der Außenhülle.

Dach und Schornstein: versottete Kaminzüge und schadhafte Schornsteinköpfe, schadhafte Dacheindeckung, lockere Ziegel, fehlende Unterspannbahn unter der Dacheindeckung, keine Wärmeisolierung unter der Dachhaut, Schädlingsbefall an Dachstühlen, durchhängende Balken, Schäden an Giebeln, Gauben und Dachfenstern, schadhafte Dachrinnen und Fallrohre.

Geschossdecken: durchhängende Holzbalkendecken, angefaulte Balkenköpfe an den Auflagen in der Mauer, Abplatzungen von Betondecken, Ablösung von Deckenputz an Spalierplatten, Wärmebrücken mit Kondensatbildung im Bereich der Balkone, Abplatzungen und Hohlliegen von Belägen auf Balkonen, Terrassen und Loggien, Nässespuren an den Unterdecken, mangelhafte Trittschalldämmung.

Fenster und Außentüren: schadhafte Fensterbankabdeckungen, verzogene oder verfaulte Holzrahmen, schadhafte Rollläden und Klappläden, Einfach- und Mehrfachverglasungen mit geringer Wärmedämmung, schadhafte Beschläge und Verschlüsse, Kondensatbildung an Isolierglasfenstern, versprödete Dichtungen.

Fußböden und Treppen: lockere, ausgetretene und knarrende Holzdielen, Risse und Löcher im Estrich, mangelnder Trittschallschutz, schadhafte Fliesen und Beläge, ausgetretene und knarrende Holztreppen, Befall durch Holzschädlinge, mangelnder Brandschutz, schadhafte Platte an Massivsteintreppen, wackelige Treppengeländer.

Wasser- und Abwasserleitungen: unterdimensionierte Zu- und Ableitungen, zugesetzte Zu- und Ableitungen, Wasserrohre aus Blei, Geräusche im Leitungsnetz, Rost im Trinkwasser, verrottete Wasserzähler, marode Grundleitungen im Kellerboden.

Elektroinstallation: unterdimensionierter Hausanschluss, Elektroleitungen aus Aluminium oder Stahldraht, unzureichende Absicherung, nicht ausreichende und erneuerungsbedürftige Dosen, Schalter und Brennstellen, fehlender Schutzschalter.

Heizungsanlage: Heizkessel ohne Brennwerttechnik, Heizkörper ohne Thermostatregler, überdimensionierte und veraltete Heizkörper und Rohrleitungen, Einzelofenheizung, Nachtspeicheröfen, versottete Kaminzüge.

2.4.2   Neubau

Wenn Sie eine neue Immobilie mit Grundstück erwerben, wurde unter Umständen noch gar nicht mit dem Bau begonnen. In diesem Fall erwerben Sie eine Immobilie, die es noch gar nicht gibt. Angeboten wird die Immobilie meist von einem Bauträger, der mit Prospekten und Plänen wirbt. Beim Erwerb eines Hauses von einem Bauträger in Verbindung mit einem Grundstück sind nicht Sie als Erwerber, sondern der Bauträger Bauherr im rechtlichen Sinne. Als Käufer beteiligen Sie sich an der Errichtung des Eigenheims allenfalls in geringem Maße (z. B. durch handwerkliche Eigenleistungen im vertraglich vereinbarten Umfang). Als Anbieter treten insbesondere Wohnungsbau- und Immobiliengesellschaften, Bauunternehmer, gewerblich tätige Architekten und Makler auf. Wegen der Einzelheiten zum Vertrag mit einem Bauträger vgl. 6.

Ein wichtiger Bestandteil des Kaufvertrags über eine noch zu errichtende Immobilie ist neben den Bauplänen die Bau- und Leistungsbeschreibung. Diese Unterlagen bedürfen der sorgfältigen Prüfung. Verbraucherschützer beklagen eine durchgängig schlechte Qualität der Baubeschreibungen, weil an sie keine gesetzlichen Mindestanforderungen gestellt werden. Auch Notare müssen Baubeschreibungen, die sie zur Anlage des Kaufvertrags annehmen, inhaltlich nicht prüfen. Wer nicht vom Fach ist, sollte diese Unterlagen vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags unbedingt von einem Fachmann prüfen lassen.

Achtung: Von der Bau- oder Leistungsbeschreibung hängt es ab, welche Leistungen der Bauträger erbringen muss. Dieser schuldet nur die darin aufgeführten Leistungen. Ist in der Bau- oder Leistungsbeschreibung beispielsweise nicht aufgeführt, dass die Wände verputzt werden, hat der Käufer darauf keinen Anspruch. Für den Käufer entstehen eine Reihe von Mehrkosten durch Leistungen, die in der Baubeschreibung fehlen. Und die bunten Verkaufsprospekte vom Bauträger werden häufig nicht Vertragsbestandteil.

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Tipp: Achten Sie unbedingt auf eine vollständige Bau- und Leistungsbeschreibung. Diese liegt nur dann vor, wenn sie zu jeder Bauleistung eindeutige und erschöpfende Angaben zu Material, Ausführung, gegebenenfalls Farbe, Hersteller, Fabrikat und Preis oder preisbeeinflussende Umstände liefert.

Von einem Bauträger müssen Sie den Generalübernehmer und den Generalunternehmer unterscheiden. Der Generalübernehmer erstellt in Ihrem Auftrag ein Wohngebäude (im Regelfall ein Typenhaus aus eigener Planung) auf Ihrem Grundstück. Seine Leistung umfasst damit den Hausbau inklusive der Planungsleistungen. Der Generalunternehmer dagegen erbringt in der Regel keine Planungsleistungen, sondern führt nur die Bauleistungen aus. In beiden Fällen sind Sie als Baukunde in der Regel für den Grunderwerb, die Bebaubarkeitsprüfung, die Erschließung und die Baugenehmigung selbst verantwortlich.

2.5   Erwerb einer Eigentumswohnung

Statt ein Grundstück zu erwerben und darauf selbst ein Eigenheim zu errichten oder ein Haus mit Grundstück zu erwerben, können Sie eine Eigentumswohnung kaufen. In diesem Fall müssen Sie entscheiden, ob Sie eine Neubauwohnung (im Regelfall von einem Bauträger) oder eine gebrauchte Wohnung (Bestandswohnung) erwerben. Vor dem Erwerb sollten Sie in jedem Fall die Vor- und Nachteile einer Eigentumswohnung sorgfältig abwägen. Näheres zum Erwerb einer Eigentumswohnung erfahren Sie unter 5.

2.5.1   Kriterien für die richtige Entscheidung

Jeder, der in die eigenen vier Wände investieren will, steht vor der Entscheidung, ob er ein eigenes Haus oder besser eine Eigentumswohnung kaufen sollte. Maßgebend sind in erster Linie die konkreten Wünsche und Lebensumstände.

Standort

Wer in einer Stadt mit nahe gelegenen Einkaufs- und Ausgehmöglichkeiten leben und wohnen und eine möglichst kurze Anfahrt zu seinem Arbeitsplatz haben will, wird sich eher für eine Eigentumswohnung entscheiden. Ein Haus in der Stadt dürfte nur in Ausnahmefällen erschwinglich sein.

Für ein Haus im Grünen wird sich entscheiden, wer bewusst das Stadtleben meiden will. Die Grundstückspreise sind auf dem Land noch einigermaßen finanzierbar. Die Entscheidung für das Landleben geht allerdings häufig zulasten der Mobilität.

Zur Verfügung stehendes Kapital

Die Anschaffungs- und Unterhaltungskosten sind bei einem Eigenheim im Regelfall höher als bei einer Eigentumswohnung. Beim Eigenheim hat der Eigentümer Bauplatzkosten, Reparatur- und Instandhaltungskosten allein zu tragen. Diese Kosten fallen bei einer Eigentumswohnung geringer aus, weil sie von allen unter einem Dach versammelten Wohnungseigentümern zu tragen sind.

Zeitlicher Aufwand

Die Unterhaltung eines Eigenheims kostet unter Umständen viel Zeit. Reparaturen und Instandhaltung müssen entweder selbst durchgeführt oder Handwerker müssen gesucht und kontrolliert werden. Und auch das Gelände um das Haus will gepflegt sein.

Weniger Zeit aufwenden müssen Besitzer einer Eigentumswohnung. Dort kümmern sich der Hausmeister und der Verwalter um das Nötige. Allerdings muss man sich in Eigentümerversammlungen mit den anderen Wohnungseigentümern auseinandersetzen.

Gestaltungsfreiheiten

Besitzer von Eigentumswohnungen genießen nur in beschränktem Maße Gestaltungsfreiheiten. Sie können zwar ihre Innenräume nach ihrem persönlichen Geschmack ohne Einschränkungen einrichten, bei den sichtbaren Bestandteilen ihrer Wohnung dürfen sie allerdings nicht schalten und walten, wie sie wollen. Hier müssen sie sich an den Rahmen halten, den die Eigentümergemeinschaft vorgibt.

Eigenheimbesitzer haben in diesem Zusammenhang wesentlich mehr Freiheiten. Sie entscheiden innerhalb der gesetzlichen und technischen Grenzen über Umfang, Zuschnitt und das äußere Erscheinungsbild der eigenen vier Wände. Sie können das Haus und den Garten allein nutzen und nach Belieben schalten und walten.

2.5.2   Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Das Wohnungseigentum setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil des Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum zusammen. Wenn Sie sich eine Eigentumswohnung anschaffen wollen, müssen Sie sich zwangsläufig mit diesen Begriffen beschäftigen. Was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, ergibt sich aus der Teilungserklärung.

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Tipp: Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei der Kostenverteilung. Während beim Sondereigentum vom jeweiligen Eigentümer die Kosten allein zu tragen sind, werden die Kosten des Gemeinschaftseigentums auf alle Eigentümer umgelegt.

Sondereigentum

Das Sondereigentum ist ein Recht an einer Eigentumswohnung, das dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt ist. Es gehört dem Wohnungseigentümer. Damit kann der Eigentümer nach Belieben verfahren, sofern nicht das Gesetz oder Rechte Dritter, insbesondere der anderen Sondereigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft, entgegenstehen. Als Sondereigentümer dürfen Sie also Ihre Wohnung bzw. die Räume bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen sowie andere von Einwirkungen ausschließen.

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Beispiel: Dem Sondereigentum können nicht tragende Innenwände, Zwischenwände, die Verkleidung von Wänden und Decken, der Fußbodenbelag, Innentüren, Heizkörper, Öfen, Einbauschränke, Stellplätze mit dauerhaften Markierungen und Einzelgaragen zugeordnet werden.

Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern zusammen. Alles, was damit geschieht, muss von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich beschlossen werden. Alles, was nicht zum Sondereigentum gehört, ist dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet.

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Beispiel: Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Fundament des Gebäudes, Außenanlagen, Zufahrten und -wege, Einfriedungen, Zäune, Hecken, die äußere Gebäudehülle, bestehend aus Wänden, Dach, Decken, Böden, Außenfenster, tragende Wände, Gemeinschaftsräume wie Treppenhäuser oder Keller.

2.6   Die richtige Immobilie finden

Sinnvoll ist es, sich zunächst einen Überblick über den Immobilienmarkt zu verschaffen. In diesem Zusammenhang können Sie sich bei den infrage kommenden Gemeinden erkundigen. Über das regionale Immobilienangebot können Sie sich auch im Immobilienteil der Tageszeitungen sowie in Aushängen und Angeboten von Maklern und Banken informieren.

Wenn Sie konkrete Kaufabsichten haben, stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung:

2.6.1   Anzeigen studieren

In den Immobilienbeilagen der Tageszeitungen an Wochenenden inserieren Makler, Bauträger, Baufirmen, Fertighausanbieter, öffentliche Anbieter (Kommunen, Treuhand-Liegenschaften, Bund), Gerichte (bei Zwangsversteigerungen), Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Privatpersonen.

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Tipp: Wenn Sie Immobilienanzeigen lesen, sollten Sie sich auch in der Sprache der Inserate auskennen. Denn hinter bestimmten Formulierungen stecken meist bestimmte Eigenschaften, die das Haus, das Grundstück oder die Wohnung haben oder eben nicht haben, ohne dass dies der Inserent explizit mitteilen möchte. Im Folgenden finden Sie einige Beispiele.

»Eigenheim« (ohne Zusatz »frei stehend«): Reihenhaus

»Etagenwohnung«: wahrscheinlich Hochhauswohnung

keine Angabe des Baujahrs: sehr altes Gebäude

»gut erhalten«: renovierungsbedürftig

»renovierungsbedürftig«: eine vornehme Umschreibung für »abbruchreif«

»teilrenoviert«: von den notwendigen Renovierungsarbeiten ist eher der kleinste als der größte Teil erledigt

»frei nach Absprache«: Das Haus oder die Wohnung ist noch vermietet; unter Umständen ist der Mieter nicht bereit, freiwillig auszuziehen

»zentrale Lage«: vermutlich sehr laut

»verkehrsgünstig«: an der Autobahn oder Straßenkreuzung

»in unberührter Natur«: sehr einsam außerhalb des Orts

»nur wenige 100 m bis zum Ortskern«: eher 1 km als 200 m

»nur 10 km Luftlinie bis zur City«: Fahrzeit aber erheblich länger

»Wohnlage mit Zukunft«: jahrelange Bauarbeiten in der Nachbarschaft

»für schnell Entschlossene«: Objekt seit Langem unverkäuflich

»individuelle Bauweise«: ungünstiger Wohnungsgrundriss

»historisch«: Das Gebäude kann unter Denkmalschutz stehen; in diesem Fall sind bauliche Änderungen kaum möglich

»Altbau mit hohen Stuckdecken«: Vorsicht – hohe Heizkosten

»Haus mit Flachdach«: Eine teure Dachsanierung ist absehbar; ob das Dach jemals dicht wird, ist fraglich.

2.6.2   Anzeigen aufgeben

Sie können selbst eine Suchanzeige aufgeben. Wichtig ist, dass die Anzeige bei potenziellen Verkäufern Aufmerksamkeit erregt. Beschreiben Sie deshalb genau Ihre Kaufwünsche. Geben Sie an, ob Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung suchen und in welcher Region sich die Immobilie befinden soll.

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Tipp: Bei einer Anzeige muss gewährleistet sein, dass Sie schnell und bequem erreichbar sind. Verzichten Sie deshalb auf eine Chiffreanzeige. Zwar müssen Sie dann unter Umständen damit rechnen, dass Sie Anrufe von Maklern erhalten, die ihre Dienste gegen Provision anbieten, andererseits sind Sie schnell erreichbar, wenn Sie Ihre Telefonnummer oder Ihre E-Mail-Adresse angeben. Bevor Hausverkäufer einen Brief schreiben, greifen Sie lieber zum Telefon oder nehmen Kontakt zum Kaufinteressenten auf.

2.6.3   Gemeindeverwaltungen ansprechen

Bei den Gemeindeverwaltungen erfahren Sie, wo Baugebiete ausgewiesen sind. Ferner erhalten Sie auch Informationen über die Grundstückspreise, die von den Gutachterausschüssen ermittelt werden. Baugrundstücke werden auch von den Gemeinden selbst angeboten.

2.6.4   Banken, Sparkassen und Bausparkassen ansprechen

Geldinstitute verfügen häufig über eigene Immobiliengesellschaften. Diese informieren durch Aushänge in den Filialen über aktuelle Angebote.

Achtung: Banken, Sparkassen und Bausparkassen haben ein Interesse daran, neben dem Verkauf der Immobilie auch die Finanzierung zu übernehmen. Das ist allerdings für den Kunden nicht immer die günstigste Variante. In jedem Fall sollten alternative Finanzierungsangebote von anderen Kreditinstituten eingeholt werden.

2.6.5   Makler beauftragen

Ein Makler ist häufig die erste Adresse, wenn es um Immobiliengeschäfte geht. Allerdings sind bei der Auswahl des qualifizierten Immobilienvermittlers einige wichtige Dinge zu beachten, damit dessen Dienste zum gewünschten Erfolg führen und vor allem das Geld wert sind, das sie kosten. Wann und welche Gebühren der Makler verlangen darf, erfahren Sie unter 8.5.

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Tipp: Nicht irgendeinen, sondern einen erfahrenen Makler brauchen Käufer von Immobilien. Weil die Bezeichnung Makler nicht geschützt ist, darf diesen Beruf in Deutschland jeder ausüben. Deshalb gilt es, die Spreu vom Weizen zu trennen.