Umsatzsteuerliche Geschäftsveräußerung bei nur teilweiser Fortführung von Mietverträgen gekaufter Immobilien E-Book

Axel Jansen

• Herausgeber: BookRix
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2017

Beschreibung

Die Urteilsanmerkung befasst sich mit den Urteilen des Bundesfinanzhofs vom 6.7.2016 und vom 24.2.2021, die sich mit der umsatzsteuerlichen Behandlung des Verkaufs von Geschäftsgrundstücken auseinandersetzen. Im ersten Urteil bestanden vor der Veräußerung mehrere Mietverhältnisse, von denen jedoch nicht alle vom Erwerber übernommen wurden. Im zweiten Urteil führte der Erwerber eine bereits vor dem Erwreb bestehende (Unter-) vermietung unverändert fort und nutzte einen Teil des Grundstücks weiterhin selbst. Es stellte sich die Frage, ob hinsichtlich der weiter vermieteten Teilflächen eine nicht der Umsatzsteuer unterliegende sog. Geschäftsveräußerung in Ganzen vorliegt oder ob das gesamte Objekt als umsatzsteuerfreier Grundstücksverkauf behandelt werden muss. Letzteres hätte erhebliche Nachteile für die Verkäuferin gehabt, da sie hohe Vorsteuerbeträge an das Finanzamt hätte zurückzahlen müssen. Der Beitrag stellt beide Urteile und die umsatzsteuerlichen Grundlagen sowie Folgen dar und geht auf ausgewählte Praxisfälle ein.  

Leseprobe

Axel Jansen

Umsatzsteuerliche Geschäftsveräußerung bei nur teilweiser Fortführung von Mietverträgen gekaufter Immobilien

Urteilsanmerkungen zu den BFH-Urteilen vom 6.7.2016 XI R 1/15, 24.2.201 XI R 8/19 und Praxisfolgen

BookRix GmbH & Co. KG80331 München

Vorbemerkung

Geschäftsveräußerung im Ganzen bei nur teilweise unternehmerisch weiter genutzter Immobilie – Anmerkung zu den BFH-Urteilen vom 6.7.2016 XI R 1/15 und vom 24.2.2021 XI R 8/19

Von Dipl.-Kfm. StB Axel Jansen, Neuss (Fn 1 - alle Fußnoten am Ende des Beitrags)

Die nachfolgende Urteilsanmerkung befasst sich zunächst mit dem o.g. BFH-Urteil aus 2016 (Fn 2), das sich mit der umsatzsteuerlichen Behandlung des Verkaufs eines Geschäftsgebäudes auseinandersetzt, in dem vor der Veräußerung mehrere Mietverhältnisse bestanden hatten, von denen jedoch nicht alle vom Erwerber übernommen wurden. Am Ende dieses Beitrages wird auf das Urteil des BFH vom 24.2.2021 eingegangen, das einen ähnlichen Sachverhalt betrifft und zum gleichen Ergebnis kommt, jedoch ein paar zusätzliche umsatzsteuerlich interessante Aspekte beleuchtet.

Hintergrund des Urteils aus 2016: Das Erdgeschoss des Gebäudes nutzte der Erwerber für eigengewerbliche Zwecke, der zuvor bestehende Mietvertrag 1 mit dem Ehemann der Veräußerin wurde nicht übernommen. Die übrigen Mietverhältnisse mit den gewerblichen Mieter C und D wurden fortgeführt. Fraglich war die umsatzsteuerliche Behandlung des Verkaufs als entweder insgesamt steuerfreier Grundstücksumsatz (was Vorsteuerkorrekturen zu Lasten der Verkäuferin auslöst) oder als zumindest teilweise Geschäftsveräußerung im Ganzen, die insoweit keine Nachteile auf Verkäuferseite nach sich zieht.

Umsatzsteuerliche Problematik des Sachverhalts aus 2016

Nachfolgend werden die Unterschiede in der umsatzsteuerlichen Behandlung von umsatzsteuerfreien Grundstücksverkäufen und nicht steuerbaren Geschäftsveräußerungen bezogen auf den urteilsfall dargestellt.

Umsatzsteuerfreier Grundstücksverkauf

Bei der Veräußerung des Gebäudes an den Erwerber wurden keine ausdrücklichen Regelungen zur umsatzsteuerlichen Behandlung in den Kaufvertrag aufgenommen. Da anscheinend keine USt in Rechnung gestellt wurde (nach heutiger Rechtslage käme die Verlagerung der Steuerschuldnerschaft auf den Käufer nach § 13b UStG zum Tragen, worauf in der Rechnung hinzuweisen ist) und auch kein Verzicht auf die USt-Befreiung für den Umsatz ausgesprochen wurde, ging das Finanzamt von einer umsatzsteuerfreien Lieferung des Grundstücks aus.

Nach § 4 Nr. 9a UStG sind Grundstücksverkäufe grundsätzlich ust-frei, sofern nicht nach § 9 UStG zur USt-Pflicht optiert wird, wenn die dort geregelten Voraussetzungen erfüllt sind. Im Sachverhalt wäre eine solche USt-Option möglich gewesen, da an einen anderen Unternehmer verkauft wurde. Der Erwerber wird durch seine Vermietungstätigkeit automatisch Unternehmer im Sinne des USt-Rechts, selbst, wenn er vor dem Erwerb noch nicht unternehmerisch tätig gewesen sein sollte; durch die Nutzung des EG für eigenbetriebliche Zwecke war der Erwerber anscheinend schon zuvor unternehmerisch tätig.

Der Nachteil eines ust-freien Verkaufs ist, dassVorsteuern, die der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung abgezogen hat, zeitanteilig an das Finanzamt zurückgezahlt werden müssen. Dies kann zu erheblichen finanziellen Schäden führen, die entweder durch die Option zur USt-Pflicht vermieden werden können oder die der Verkäufer normalerweise im Kaufpreis berücksichtigen würde, wenn dies wirtschaftlich durchsetzbar ist.