El estudio de títulos E-Book

Ismael Arévalo

• Herausgeber: Universidad Externado
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Spanisch
• Veröffentlichungsjahr: 2024

Seitenzahl: 1940

Beschreibung

El estudio de títulos es el conjunto de conocimientos requeridos para determinar la factibilidad jurídica de cualquier operación sobre un bien inmueble. Lo anterior implica un amplio panorama, pues las relaciones que se presentan respecto de los inmuebles son múltiples y por lo tanto abarcarlas de manera absoluta resulta una labor casi que imposible. Pero a pesar de lo anterior, presentamos una serie de temas que consideramos los más relevantes o de mayor sentido práctico para un abogado que se enfrenta a esta tarea, bien sea ocasional o de manera permanente, pero también para todas aquellas personas que se dedican a la actividad de la finca raíz. Todo lo anterior encaminado a buscar una línea de interpretación que permita, de uno u otro modo, cierta estabilidad jurídica y por ende la búsqueda y desarrollo de un principio de justicia.

Leseprobe

EL ESTUDIO DE TITULOSEL PRECEDENTE JURISPRUDENCIAL

Arévalo Guerrero, Ismael Hernando

El estudio de títulos : el precedente jurisprudencial / Ismael Hernando Arévalo Guerrero. -- Tercera edición -- Bogotá : Universidad Externado de Colombia, 2023.

1004 páginas

Incluye referencias bibliográficas e índice.

ISBN: 9786287676800 (impreso)

1. Actos administrativos 2. Obligaciones (Derecho) 3. Compraventa 4. Derecho comercial 5. Hacienda pública 6. Registros públicos 7. Instrumentos públicos 8. Notariado y registro 9. Escrituras públicas 10. Plusvalía 11. Derecho de propiedad 12. Propiedad horizontal 13. Restitución de tierras 14. Tenencia de la tierra 15. Títulos valores I. Universidad Externado de Colombia II. Título

346 SCDD 15

Catalogación en la fuente -- Universidad Externado de Colombia. Biblioteca. MRJ

noviembre de 2023

ISBN 978-628-7676-80-0

© 2023, 2019, 2014, ISMAEL HERNANDO ARÉVALO GUERRERO

© 2023, 2019, 2014, UNIVERSIDAD EXTERNADO DE COLOMBIA

Calle 12 n.º 1-17 Este, Bogotá

Teléfono ([phone]

[email protected]

www.uexternado.edu.co

Primera edición: noviembre de 2014

Segunda edición: agosto de 2019

Tercera edición: noviembre de 2023

Diseño de cubierta: Departamento de Publicaciones

Corrección de estilo: José Curcio

Composición: Marco Robayo

Impresión y encuadernación: Xpress Estudio Gráfico y Digital S.A. - Xpress Kimpres

Tiraje: de 1 a 1.000 ejemplares

Prohibida la reproducción o cita impresa o electrónica total o parcial de esta obra, sin autorización expresa y por escrito del Departamento de Publicaciones de la Universidad Externado de Colombia. Las opiniones expresadas en esta obra son responsabilidad del autor.

Diseño epub:Hipertexto – Netizen Digital Solutions

CONTENIDO

INTRODUCCIÓN

CAPÍTULO 1TÍTULO Y MODO

I. Elementos generales

A. Sistema romano

B. Sistema francés

II. Definición

A. Justo título

1. Introducción

2. Concepto

3. Títulos injustos

4. Título posesorio justo

B. Título falso

C. El justo título decae al decretarse su nulidad

D. La sola presencia de una escritura no constituye justo título

E. El justo título permite la tradición

F. Variedad de títulos

G. El título como prueba

H. Otras expresiones de título

III. Fuentes de las obligaciones

A. La fuente y el título

1. Obligaciones generadas del título

2. Títulos traslaticios y constitutivos

a. Promesa de compraventa

b. En la posesión el justo título debe ser traslaticio

c. El título falso no es traslaticio

3. Sentencias judiciales

a. Las decisiones judiciales como título

4. Efectos del registro cuando no hay nuevo título (partición)

a. Lesión enorme en la partición de una comunidad

b. Participación de la comunidad y solicitud de ventas ante la alcaldía

5. Títulos universales y singulares

6. Títulos gratuitos y títulos onerosos

7. Venta de cosa ajena y justo título

a. Pronunciamientos de la Corte Suprema de Justicia

CAPÍTULO 2MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO

I. Generalidades

II. Modos originarios y derivados

III. La tradición

A. Definición

B. Origen

1. La traditio en el derecho romano

C. La tradición como negocio jurídico

D. Elementos de la tradición

1. Tradente

2. Adquirente

3. Consentimiento de las partes

a. Capacidad para intervenir en la tradición

4. Nueva presentación

a. Realización de un negocio jurídico inicial u otro acto

b. Efectos de este negocio jurídico o acto

c. Acto administrativo de registro

d. El acto de registro no transfiere el derecho de dominio o cualquier otro derecho real

e. Efectos de suprimir la tradición en los bienes inmuebles

5. Objeto de la tradición

6. Eventos de la tradición

a. Solemnidades de la tradición

b. Tradición sujeta a modalidades

c. Exigibilidad de la tradición

d. Tradición de cosa ajena

7. Tradición de las cosas muebles

a. Tradición material

b. Tradición indirecta

c. Tradición de productos y frutos de un predio

8. Tradición de las cosas inmuebles

a. Modo de hacer el registro

b. Archivo del registro

c. La matrícula inmobiliaria

d. Entrega material de los inmuebles

e. Tradición de inmuebles en materia comercial

9. Transmisión del dominio en la herencia

10. Sentencias como título en la prescripción adquisitiva

11. Responsabilidad estatal por falsedad en una escritura

a. Existencia del daño

b. Documento de identificación en nuestro ordenamiento

c. Idoneidad de la cédula de ciudadanía como documento de identificación

d. Caso concreto

12. Tradición de los bienes baldíos

a. Determinación de los bienes baldíos

b. Imprescriptibilidad de los bienes baldíos

13. Pérdida de ejecutoriedad de actos que impiden la inscripción en registro de una extinción de dominio

a. Derecho de acceso a la propiedad de la tierra de los trabajadores agrarios

IV. Índice de jurisprudencia

CAPÍTULO 3REGISTRO

I. Definición

A. Objetivos del registro

1. Función de registro de instrumentos públicos

B. Principios del registro

1. Rogación

a. Principio de rogación en actos en que intervienen entidades financieras

b. Rogación e identificación de los intervinientes

2. Especialidad

3. Prioridad o rango

4. Legalidad

5. Legitimación

6. Tracto sucesivo

C. Actos, títulos y documentos sujetos a registro

1. Actas de conciliación que contienen derechos reales

2. Estatuto de conciliación

3. Inscripción de bienes administrados por la Sociedad de Activos Especiales

D. Lugar donde ha de realizarse el registro

E. Unificación tecnológica

1. Transversalidad del servicio registral

2. Accesibilidad a servicios virtuales de registro

a. Transformación digital

3. Facilitación de las relaciones del ciudadano con el registro inmueble

4. Integración del proceso de registro

5. Aplicación de tecnologías de información en el servicio público registral

6. Modelos de prestación del servicio

7. Diversificación de canales de prestación de servicios

a. Radicación de documento o título vía electrónica en las notarías, despachos judiciales o entidades estatales

F. Registro móvil

G. Impuesto de registro

H. Impedimentos para ser registrador de instrumentos públicos

1. Reserva de ley respecto de las inhabilidades

2. Condiciones de acceso y desempeño del cargo de registrador de instrumentos públicos

II. Elementos constitutivos del registro

A. La matrícula

1. Folio de matrícula inmobiliaria

2. Ubicación del inmueble en dos o más círculos registrales

3. Matrícula inmobiliaria y cédula catastral

4. Propiedad horizontal

5. Reconstrucción de folios de matrícula

6. Cosas prescritas

7. Cosas baldías

a. Prescripción de dominios y bienes baldíos

8. Ingreso al Registro Único de Predios y Territorios Abandonados (RUPTA)

a. Ingreso del predio al Registro Único de Predios y Territorios Abandonados (RUPTA)

b. Radicación

c. Calificación

d. Inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria

B. Radicadores

C. Índices

D. Archivo de los documentos antecedentes

E. Actas de visitas

III. Cédula catastral

A. Definición

1. Objetivos generales

2. Aspecto físico

3. Aspecto jurídico

4. Aspecto económico

5. Aspecto fiscal

6. Avalúo catastral

a. Límite al impuesto predial unificado

b. Revisión de los avalúos catastrales

c. Recurso de reconsideración y agotamiento de los recursos en la actuación administrativa

d. Avalúos comerciales (Instituto Geográfico Agustín Codazzi)

7. Predio

a. Predios baldíos

b. Predios ejidos

c. Predios vacantes

IV. Relación entre registro y catastro

V. Apertura y contenido del folio de matrícula inmobiliaria

A. Apertura

B. Contenido

1. Tradición

a. La compraventa

b. Promesa de compraventa

c. Otros eventos de la compraventa

d. Leasing habitacional

e. Arrendamiento y arrendamiento con opción de compra

f. Hábitat y vivienda

g. Acción y actuación urbanística

2. Gravámenes

a. Hipoteca

b. Prenda

3. Limitaciones y afectaciones

a. Usufructo

b. Uso y habitación

c. Servidumbres

d. Condición

e. Arras confirmatorias penales y cláusula penal

f. Propiedad horizontal

g. Patrimonio de familia

h. Afectación a vivienda familiar

4. Medidas cautelares, prohibiciones y otras limitaciones

a. Valorización

b. Plusvalía

5. Tenencia

a. Arrendamiento por escritura pública

b. Comodato

c. Anticresis

6. Falsa tradición

a. Definición

b. Posesión inscrita

c. Artículo 946 del Código Civil que trata de la reivindicación

d. Liquidación de la sociedad conyugal

e. Saneamiento de la falsa tradición y otorgamiento de títulos de propiedad

f. Nulidad de pleno derecho

g. Aplicación retrospectiva de la ley

C. Solicitud del acto de registro

1. Actos generales o particulares

2. Cómo se realiza el registro

a. Actos susceptibles de ser registrados

b. Cesión de posición contractual en servidumbres

c. Impuesto de registro

3. Radicación

a. Radicación por vía electrónica

4. Calificación

a. Requisitos de identificación de un inmueble

b. Calificación de instrumentos con título ejecutivo

c. Registro parcial

d. Suspensión del trámite de registro de documento de autoridad judicial

e. Suspensión del trámite de registro por falsedad

f. Inadmisibilidad del registro

g. Título antecedente

h. Restitución de turnos

i. Devolución sin registrar. Orden judicial

5. Inscripción

6. Constancia de inscripción

7. Registro definitivo

a. Notificación de los actos de inscripción

b. Notificación de los actos administrativos de no inscripción

c. Notificación y firmeza del acto administrativo

d. Prueba del derecho de propiedad de bienes inmuebles

8. Desistimiento del registro

9. Alcances del estudio de legalidad y validez de contenidos en las escrituras públicas

10. Registro de actos judiciales o administrativos

a. Prohibición judicial de realizar actos de inscripción

b. Concurrencia de embargos

c. Efectos del embargo

d. Registro de la cesión de bienes fiscales

11. La prelación de turnos y las decisiones judiciales

12. Registro de hipotecas y patrimonios de familia

13. Registro provisional

a. Alcances del antiguo registro provisional

14. Corrección de errores

a. Término para la corrección

15. Firmeza del acto administrativo de registro y publicidad

16. Recursos

17. Cancelación del registro

a. Cancelación judicial

b. Caducidad de medidas cautelares o contribuciones especiales

18. Revocatoria directa o corrección de errores

a. Desconocimiento de la revocatoria directa

b. Cierre de folios

19. Certificados

a. Certificados especiales

20. Restitución de tierras

a. Despojo y abandono forzado de tierras

b. Restitución jurídica

c. Titulares del derecho de restitución

d. Registro de tierras despojadas y abandonadas

e. Registro Único de Predios y Territorios Abandonados por la Violencia (RUPTA)

f. Procedimiento del registro de tierras despojadas, abandonadas o en peligro

g. Registro Único de Predios y Territorios Abandonados (RUPTA)

h. Limitación para el fraccionamiento de predios rurales

21. Hecho superado

22. Títulos de propiedad al poseedor de pequeña entidad

VI. Índice de jurisprudencia

CAPÍTULO 4DE LA FUNCIÓN NOTARIAL

I. Definición

A. Apuntes sobre la fe notarial

1. Otras notas sobre la fe pública

2. La función notarial es una función pública

a. Otros conceptos sobre la función notarial

b. En lo atinente a la responsabilidad, el Consejo de Estado ha puntualizado

c. Sobre el concepto de autoridad, la Corte se ha pronunciado de la siguiente manera

d. Naturaleza de la función notarial

e. Función notarial como servicio público

f. Función notarial como forma de organización administrativa

g. Función fedante de la actividad notarial

h. La función notarial implica el ejercicio de autoridad

i. Los notarios no son servidores públicos

3. Calidades para ser notario

4. Competencia de los notarios

a. La función pública de llevar el registro civil puede ser confiada a los notarios

b. Autenticaciones

c. Actuación y ejercicio de las funciones de los notarios

d. Control de legalidad que realizan los notarios

e. Regularidad formal de los instrumentos autorizados

f. Neutralidad y autonomía de los notarios

g. La desviación de poder

h. Incompatibilidades notariales

i. Ventanilla Única de Registro

5. Régimen de insolvencia de la persona natural no comerciante

a. Definiciones

b. Competencia

c. Supuestos de la insolvencia

d. Requisitos de la solicitud de trámite de negociación de deudas

e. Efectos de la aceptación de la solicitud

f. Procesos ejecutivos alimentarios en curso

g. Terceros garantes y codeudores

h. Convalidación del acuerdo privado

i. Liquidación patrimonial

j. Acciones revocatorias y de simulación

k. Negociación de bienes sobre los que se ha constituido patrimonio de familia

CAPÍTULO 5DE LAS ESCRITURAS PÙBLICAS

I. Elementos generales

A. Definición

B. Es un instrumento

C. Es solemne

D. Es pública

II. Proceso de perfeccionamiento de una escritura pública

A. Inexistencia de una escritura

B. Subsanación de otras irregularidades por falta de firma del notario

C. Nulidad de una escritura pública

D. Efectos de la nulidad para el instrumento y para los actos contenidos en él

E. Competencia para declarar la nulidad de una escritura pública

F. Causales de nulidad de la escritura pública

1. Cuando el Notario actúa fuera de los límites territoriales del respectivo círculo notarial

2. Cuando falta la comparecencia ante el notario de cualquiera de los otorgantes, bien sea directamente o por representación

a. Suplantación de una de la partes dentro de un contrato

b. Comparecencia por fuera de la notaría ante funcionario distinto del notario (delegación)

3. Cuando los comparecientes no han prestado aprobación al texto del instrumento extendido

4. Cuando no aparecen la fecha ni el lugar de la autorización, la denominación legal del notario, los comprobantes de la representación, o los necesarios para autorizar la cancelación

a. Comprobantes de la representación

5. Cuando no aparece debidamente establecida la identificación de los otorgantes o de sus representantes, o la forma de aquellos o de cualquier compareciente

6. Cuando no se han consignado los datos y circunstancias necesarios para determinar los bienes objeto de las declaraciones

a. Extensión lineal

7. Otras causales de nulidad

a. Ausencia de los comprobantes fiscales

b. Resolución del contrato por incumplimiento

c. Lesión enorme y simulación

d. Embargo y registro de la escritura

e. Declaración de propiedad y acción reivindicatoria

f. Certificado de Registro de Deudores Alimentarios Morosos

8. Nulidad y casación

a. Causal primera

b. Causal segunda

III. Otros elementos de la escritura pública

A. Redacción

B. Fines de la declaración

C. El acto y sus elementos

D. Lenguaje

E. Medios y forma de extender la escritura

F. Comparecencia

1. Identificación de los comparecientes

2. Documento de identidad

3. Huella dactilar

G. Determinación del valor comercial en la enajenación de inmuebles

IV. Datos que deben consignarse en la escritura

A. Datos generales

B. Representación

1. Facultades del representante

2. Formalidades del mandato

C. Algunas reglas relativas a la compraventa

1. Prohibición al mandatario

2. Facultad inherente en el poder para recibir

3. Facultad para hipotecar

4. Interpretación de las facultades del mandante

5. Requisitos formales del poder tratándose de inmuebles

6. Requisitos de los poderes para la afectación a vivienda familiar

7. Representación de incapaces

8. Capacidad legal de las personas con discapacidad, mayores de edad

a. El derecho al reconocimiento de la personalidad jurídica

b. La capacidad jurídica

c. Nuevas reglas relacionadas con la capacidad jurídica

V. De las estipulaciones del instrumento público

A. Redacción

B. Documentos para identificar los inmuebles

1. Identificación de los inmuebles

a. Clasificación de los diferentes tipos de inmuebles

b. Certificado catastral

c. Nomenclatura

d. Linderos

e. Cabida

f. Mutaciones de los predios

g. El reglamento de propiedad horizontal no necesita ser protocolizado

h. Corrección y/o inclusión de cabida y corrección de áreas y/o linderos

2. Título de adquisición

3. Información sobre limitaciones del dominio

4. Precio de la cosa

a. Renta bruta

b. Determinación de la renta bruta en la enajenación de activos

5. Algunas notas sobre la vivienda de interés social y prioritario

a. Patrimonio de familia en vivienda prioritaria

b. Restitución del subsidio familiar de vivienda

6. Exenciones en vivienda de interés prioritario

a. Cancelaciones especiales

b. Cesión o transferencia a título gratuito de bienes fiscales

7. Leasing habitacional y subsidio de vivienda

8. Cesión del leasing habitacional y de los créditos hipotecarios

a. Cesión del leasing habitacional

b. Cesión de créditos hipotecarios

9. Transferencia de inmuebles fiscales para VIS

a. Imprescriptibilidad de los bienes fiscales

b. Actos de transferencia

c. Reparto de actos en los que intervienen el Fondo Nacional del Ahorro y las entidades territoriales

VI. Otorgamiento de la escritura pública

A. Lectura y aprobación de la escritura

B. Firma de la escritura

1. Firma a ruego

2. Firma de la escritura

3. Autorización

C. Responsabilidad del notario

D. Sistema nacional de anti lavado de activos, contra la financiación del terrorismo y la financiación de la proliferación de armas de destrucción masiva

VII. De las cancelaciones

A. Cancelación por parte de los otorgantes

B. Cancelación de una escritura decretada judicialmente

C. Extinción de las obligaciones que consten en escritura pública

D. Cancelación de gravámenes, limitaciones, condiciones o hipotecas

VIII. Protocolizaciones

IX. Del reconocimiento de documentos privados

A. Diligencia de reconocimiento para personas que no saben o no pueden firmar

B. Diligencia de reconocimiento para personas sordas, ciegas o que no sepan leer

C. Comparecientes absolutamente incapaces

X. Autenticaciones

XI. De las copias

A. Expedición de copias parciales o totales de escrituras o documentos

B. Derecho a obtener copias auténticas de las escrituras públicas

C. Cesión de crédito constituido por escritura pública

D. Contenido de la nota de expedición de las copias

E. Forma de corregir errores en las copias

XII. Certificados

XIII. De las notas de referencia

XIV. Corrección de errores y reconstrucción de escrituras

A. Correcciones o salvedades en las escrituras antes de ser firmadas

B. Escrituras de corrección

1. Corrección de errores aritméticos

2. Cambio del inmueble

3. Errores relacionados con los datos de un inmueble

a. Error en la nomenclatura

b. Error en la denominación y descripción del inmueble

c. Actual titular del derecho de dominio

d. Error en el número de folio de matrícula inmobiliaria y/o cédula catastral

e. Error en los linderos

f. Error en los linderos por cambio en los inmuebles

g. Error en los nombres o apellidos

h. Error en los títulos antecedentes

i. Error en la fecha o número de escritura o del funcionario

j. Error por falta de anotación de un comprobante fiscal

4. Escrituras de corrección y/o aclaración de acuerdo con la Superintendencia de Notariado y Registro

C. Cancelación de las escrituras de ratificación de hipoteca

XV. Responsabilidad de los notarios

A. Algunos ejemplos en torno a la responsabilidad de la función notarial

1. Responsabilidad por ir en contra de la fe notarial

2. Errores en el contenido y en la forma de una escritura

3. El notario no puede excusarse bajo el pretexto del cumplimiento de una circular o instrucción administrativa que no contiene un acto obligatorio

4. Autonomía notarial

5. Función notarial

6. Actos administrativos en una escritura pública

7. Vigilancia de la Superintendencia de Notariado y Registro

XVI. Notas, constancias y advertencias consignadas en las escrituras públicas

XVII. Índice de jurisprudencia

ÍNDICE DE MATERIAS

NOTAS AL PIE

INTRODUCCIÓN

El estudio de títulos comporta una mayor responsabilidad que la inicialmente planteada; sin embargo, de acuerdo con la costumbre, se le denomina de esta manera, lo cual no implica realizar una actividad más extensa y detallada y no limitada a la confrontación de las escrituras de la tradición.

Para decantar lo anterior, se hizo en primer término el análisis de lo que es un título y la crítica a nuestro actual sistema de los llamados modos de adquirir, a fin de determinar y delimitar nuestro campo de estudio.

Entonces, los actos, hechos jurídicos y administrativos, y sentencias judiciales que pueden constituir un título tienen un contenido que es variado y es el que precisamente también debe verificarse, lo cual implica recurrir a diversas ramas del derecho para su comprensión.

Lo anterior supone una información que en ocasiones puede ser extensa y con variadas dificultades, por lo cual se requiere de una seguridad jurídica y un mínimo de interpretaciones subjetivas, labor que en gran parte es auxiliada por lo que hemos llamado el precedente jurisprudencial, es decir, los diferentes fallos de las altas cortes en relación con un punto o varios en particular.

CAPÍTULO 1

Título y modo

I. ELEMENTOS GENERALES

Es necesario tener en cuenta que nuestra legislación y nuestro derecho contemplan este binomio para que pueda adquirirse un derecho real; se trata de la teoría del título y del modo de adquirir sin los cuales no es posible realizar este ejercicio jurídico, pues no todos los sistemas jurídicos recogen esta compleja forma que necesariamente ha de agotarse en dos pasos fundamentales: por un lado el título y por otro el modo de transmitir.

De acuerdo con Planiol y Ripert1 existen diferencias entre el derecho romano y el derecho francés respecto de la enajenación voluntaria del derecho de propiedad, veamos:

A. SISTEMA ROMANO

El derecho romano había organizado modos especiales para la transmisión de la propiedad: inicialmente se servían de la emancipatio y de la in jure cessio, desaparecidos en el derecho de Justiniano y remplazados por la tradición. Los contratos eran impotentes para transferir la propiedad pues servían solamente para producir obligaciones, simples derechos de crédito. Así, en la venta romana el comprador no llegaba a ser propietario de la cosa en virtud del contrato; únicamente era acreedor del vendedor ya que para transferirle la propiedad, éste debía emancipársela o hacerle la tradición, según el tiempo y la naturaleza de la cosa. Por eso los jurisconsultos romanos decían: “Traditionibus et usucapionibus dominia rerum, non nudis pactis, transferuntur”.

B. SISTEMA FRANCÉS

Abandona el antiguo principio que se exigía para la transmisión. El contrato en nuestras leyes no solamente es productivo de obligaciones, como en el derecho romano, sino que, además, es traslativo de la propiedad: vender es enajenar. Estas dos cosas, muy diferentes en la antigüedad, se confunden actualmente en una sola. La transmisión de la propiedad ha llegado a ser un efecto tan directo e inmediato del contrato como la creación de las obligaciones. El comprador, el permutante o el donatario son propietarios de la cosa al mismo tiempo que acreedores del enajenante; la obligación de transmitir la propiedad, contratada en su favor por la otra parte, se ejecuta al mismo tiempo que se forma; se cumple, por decirlo así, automáticamente. Este resultado se expresa diciendo que en Francia la propiedad se transmite sólo por el consentimiento2.

En los dos sistemas anteriores es coincidente el uso del término contrato como generador de obligaciones, pero hemos de observar que tiene unas limitaciones en cuanto a la magnitud que podría presentar al estar supeditando su campo de acción al contrato mismo y, si quisiéramos ampliarlo modernamente, sería quizá al negocio jurídico; es decir que tanto para los romanos como para los franceses no se presenta propiamente una dualidad título/modo, la cual sí es recogida en nuestro derecho y especialmente por nuestra doctrina.

Cabe preguntarse si para todos los eventos en que ha de transmitirse o constituirse la propiedad se hace necesaria la existencia de un título o si, por el contrario, este requerimiento es exclusivo para los casos de los negocios traslaticios del dominio y no para los constitutivos del mismo; de una u otra manera trataremos de determinar en principio lo que ha de entenderse por título y con posterioridad, y en cada caso concreto, analizaremos la pertinencia del correspondiente modo.

II. DEFINICIÓN

Según el profesor José J. Gómez, “Título es el hecho del hombre generador de obligaciones o la sola ley que lo faculta para adquirir el derecho real de manera directa”3. Encontramos también otra definición según la cual es el “origen o fundamento jurídico de un derecho u obligación y demostración auténtica del mismo”4; otra más es la siguiente: “Como quiera que el título es la causa o fundamento jurídico de un derecho, la tarea de distinguir los títulos tiene importancia”5.

Es común pensar que la palabra título tiene relación con algo material, quizás inclusive con un documento, lo cual constituye una forma externa, su materialidad, pero no su esencia, por cuanto se trata precisamente de una creación jurídica que permite originar una obligación que, de acuerdo con sus características, podrá o no ser pertinente para la transmisión de derechos reales o su constitución.

Es así como, por ejemplo, según el artículo 745 del Código Civil, en la tradición existe la “necesidad de título”, es decir, “Para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de dominio, como el de venta, permuta, donación, etc.”. En este caso son claramente distinguibles el uno y el otro, el título y el modo, con la salvedad de que no es factible la utilización de cualquier título, pues ha de ser necesariamente uno que tenga vocación de ser traslaticio, esto es, que el mismo genere obligaciones en este sentido.

Comúnmente se escucha la expresión “título de propiedad”, con lo cual se considera que “realmente” se tiene este derecho, pero lo que sucede es que simplemente se trata de una facultad que conlleva esa vocación de transmitir. Expresión que es más usual en las negociaciones de bienes inmuebles, con lo cual el título viene a confundirse con la escritura pública, es decir, con un documento.

Se podría pensar que el título es básicamente una facultad que se tiene para la realización de un derecho real, pero no resulta tan fácil esta presentación, por cuanto, por ejemplo, si se toma un contrato de compraventa plasmado en una escritura de compraventa no se puede decir simplemente que se tiene una facultad, pues en este caso existe un contrato que se encuentra definido, que es válido y que se ha perfeccionado como tal; a más que tratándose de bienes inmuebles no se necesita ejercer ninguna facultad para proceder al registro (tradición), pues se trata de un simple acto administrativo que puede ser realizado directamente por el comprador sin que se requiera el concurso del vendedor. En este caso es posible decir que el derecho real de dominio se consolida mediante un contrato (negocio jurídico) más un acto de carácter administrativo, por lo que en últimas podría afirmarse que el título es un negocio jurídico.

Al afirmar que el título es un negocio jurídico se indica también que tiene como vocación la transmisión de un derecho real, negocio que en sí mismo es perfecto y por lo tanto produce una serie de efectos independientes al registro, el cual, como ya se ha indicado, tiene un carácter administrativo, sin desconocer que este acto, a más de quedar en firme, debe cumplir también con una serie de requisitos.

Ahora bien, si se está, por ejemplo, ante una decisión judicial, un remate y un acto aprobatorio del mismo, no se está frente a un acto de autonomía individual sino todo lo contrario, frente a un acto forzado que no tiene contraparte a la cual exigir ninguna actividad, entonces, en este caso se trata de un título que surge de una decisión judicial y que, al igual que en el caso anterior no reporta una facultad que se pueda ejercer contra nadie, quedando pendiente el acto administrativo del registro, el cual podría hacerse incluso oficiosamente por la misma rama jurisdiccional. Otra decisión judicial que tiene la misma fuerza y reporta el mismo trámite es la que declara la prescripción adquisitiva, caso en el cual también se convierte en el título.

Tratándose de otros derechos reales como la hipoteca, que también es un negocio jurídico, ésta presenta las mismas circunstancias anteriores, y la limitación de contar con un lapso de tiempo determinado para su registro no cambia su calidad de título; ahora bien, se trata de un derecho real de garantía que, como los anteriores, requiere de este trámite, el cual también puede ser realizado por cualquier persona y, por lo tanto, tampoco se está frente a una facultad que pueda ser ejercida, a más que no se está realizando una transferencia sino una constitución de un derecho. En la hipoteca se trata de un título diferente, es decir un negocio jurídico con una vocación ejecutiva.

Cuando ya no se está frente a un acto de autonomía privada sino ante los llamados “modos originarios” de adquirir, respecto de los cuales se ha indicado que tienen como título la misma ley, se encuentra que se trata de un hecho normalmente de la naturaleza, esto es, que se produce sin intervención del hombre y que está cumpliendo una doble función: ser tomado como hecho generador del título y como modo de transferir. Respecto de lo anterior habría que indicar que es un hecho reconocido por la ley y por lo tanto es un hecho jurídico, por lo cual el título está dado por el hecho y no simplemente por la ley, entonces se considera que por tratarse de un hecho jurídico es éste el que constituye el título.

De lo anterior es más ajustado indicar que no se trata propiamente de modos originarios ni de títulos originarios, sino de hechos jurídicos que constituyen el título. Ahora bien, una vez constituido este título cabría preguntarse cuál es el modo. Tradicionalmente, por ejemplo, y en lo que respecta a los inmuebles se ha indicado que el modo es propiamente la accesión, pero si observamos lo anteriormente expuesto es posible indicar que de una u otra forma se va a requerir del registro, por lo cual la accesión sería más el hecho jurídico que el modo originario, y una vez producido este hecho y dadas las condiciones exigidas se puede proceder al registro. Pero este registro, ¿qué es? Pues un acto jurídico que produce efectos hacia los terceros.

De aquí se desprenden dos posiciones: la primera, que se está ante un hecho y un acto jurídicos que en conjunto permiten la adquisición de un derecho de dominio y, la segunda, que se trata de un título (el hecho jurídico) con un modo (el registro) que estaría produciendo los mismos efectos de la tradición. La primera posición presenta la dificultad de que quedaría por fuera del esquema que normalmente se ha manejado de título y modo pero, de todas maneras, se estaría constituyendo un derecho de dominio. Con la segunda posición se conserva el esquema, pero se replantea, por cuanto lo que era un modo pasa a ser un título; pero, sea la una o la otra, nos parece que los modos originarios no tienen teóricamente fundamento para permanecer como doctrina.

Bien es cierto que la posesión regular no necesariamente dimana de un título traslaticio de dominio; también puede tener por hontanar uno de aquellos denominados constitutivo u originario de dominio, cual expresión paladina de que se sirvió el artículo 764 del Código Civil. Y sin que el caso de ahora importe utilidad para detenerse en la crítica que a tal nomenclatura se hace a propósito de que los meros títulos no constituyen dominio, cumple anotar que es verídico que la misma norma pasa por tal, al lado de la ocupación y la accesión, la prescripción. Se comprende perfectamente la mención que de los dos primeros allí se hace, supuesto que no queda difícil imaginar a un ocupante que se convierta en poseedor regular después de descubrirse, por ejemplo, que la cosa no era en verdad, y pese a todo lo que parecía, res nullius, o que la propiedad del árbol a la que acceden los frutos era apenas aparente. No sucede lo propio con que figure la prescripción, pues refulge que si la posesión es el fundamento de la prescripción, ésta no puede hacer las veces de antecedente de aquella; en el punto una de las dos cosas, pero no ambas a la vez. La doctrina critica el punto así: “En efecto, de los títulos constitutivos de dominio sólo la ocupación y la accesión sirven para adquirir la posesión. La prescripción, al contrario, supone la posesión, es resultado de ella cuando ha durado el tiempo señalado por la ley; y por la prescripción basada en la posesión se adquiere el dominio; la posesión es necesariamente anterior a la prescripción y no puede ser a la vez causa y efecto de ella”6.

De tal modo que causa extrañeza el hecho de que no haya quedado lo del proyecto de Bello de 1853, en cuyo artículo pertinente no figuraba la prescripción. Mas incluida como quedó, la única explicación racional es que sólo se mirará como título tal una vez que se haya consumado, y nunca antes; porque cumplida la prescripción, será entonces el mejor título de la posesión subsiguiente.

Visto lo cual, ningún asidero jurídico asiste a la parte recurrente cuando invoca la posesión como camino recorrido para llegar a la prescripción, y al propio tiempo que el título de aquella es ésta7.

A partir de lo anterior se descubre el justo título que es constitutivo o traslaticio de dominio, teniendo como constitutivo aquel que no depende de dominio anterior, tal el caso de la ocupación, la accesión y la prescripción, y como traslaticio de dominio el que sí requiere de este antecedente como, por ejemplo, la venta, la permuta o la donación entre vivos8. Normalmente el título constitutivo representa un hecho jurídico, en cambio el traslaticio es un acto jurídico; el constitutivo es del todo taxativo, en cambio en el traslaticio la figura es pertinente en cualquier título que pueda tener esa vocación.

A pesar de los planteamientos al respecto, al momento de determinar si existe diferencia entre el título y el modo, en los constitutivos ésta no existe, veamos:

Como consecuencia de los dos primeros, es ostensible que el proceso reivindicatorio adelantado por el titular del dominio, por su propia naturaleza, implica un conflicto de intereses entre el propietario y el poseedor de la cosa disputada, en el que aquel deberá acreditar que con anterioridad a la fecha en la que este entró a detentarla con ánimo de señor y dueño, adquirió la propiedad por haber operado a su favor uno de los modos establecidos en el artículo 673 del Código Civil, esto es, “la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte [o] la prescripción”, de los cuales, siguiendo los criterios establecidos en el artículo 765 ibídem, los dos primeros y el último –ocupación, accesión y prescripción– son constitutivos u originarios, y los restantes –tradición y sucesión por causa de muerte– son derivativos, caso en el cual es menester que el modo de que se trate esté precedido del título que le sirva de antecedente9.

Sin embargo, a pesar de lo anterior, y como se ha indicado, en gran cantidad de casos no se pueden diferenciar dos momentos, como son el título y el modo, por lo que en estos eventos el hecho generador se convierte en un título constitutivo, a diferencia de lo que ocurre en los modos traslaticios.

De acuerdo con lo anterior tenemos la siguiente definición:

Título es todo hecho jurídico, acto jurídico, administrativo o decisión judicial que genera facultad(es), bien sea que se realice de manera directa o mediante alguna formalidad, y que permiten a quien la(s) adquiere(n) ejercer un derecho.

A. JUSTO TÍTULO

1. INTRODUCCIÓN

Para abordar el asunto, es de verse que de acuerdo con el artículo 2518 del Código Civil, en armonía con los artículos 2527, 2528 y 2529 ibídem, se gana por prescripción ordinaria el dominio de los bienes corporales que están en el comercio humano y se han poseído con las condiciones legales; éstas consisten esencialmente en el ejercicio de una posesión regular no interrumpida durante diez años, si se trata de bienes raíces –hoy 5, artículo 4° Ley 791 de 2002–, entendiéndose que esta especie de posesión es “la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión, cual lo señala el artículo 764 ejusdem”10.

2. CONCEPTO

En cuanto al justo título, ha de decirse que no pocas han sido las discusiones generadas alrededor de su concepto, al igual que sobre las razones por las cuales se sustrae de la posesión regular al poseedor propietario y, a su turno, se reserva para el que no tiene el dominio, todas ellas suscitadas, en alguna medida, por la circunstancia de que la ley civil no define la institución11.

Sobre el particular, la jurisprudencia nacional ha sostenido que es “todo hecho o acto jurídico que, por su naturaleza y por su carácter de verdadero y válido, sería apto para atribuir en abstracto el dominio. Esto último, porque se toma en cuenta el título en sí, con prescindencia de circunstancias ajenas al mismo, que, en concreto, podrían determinar que, a pesar de su calidad de justo, no obrase la adquisición del dominio” (G.J. t. CVII, pag. 365; en similar sentido, G.J. t. CXLII, pag. 68, y CLIX, 347, entre otras); asimismo, díjose en otra oportunidad que “es aquel constituido conforme a la ley y susceptible de originar la posesión para el cual nace, lo que supone tres requisitos, a saber: a) Existencia real y jurídica del título o disposición voluntaria pertinente, pues de lo contrario mal puede hablarse de justeza de un título que no existe. Luego, no habrá justo título cuando no ha habido acto alguno o éste se estima jurídicamente inexistente. b) Naturaleza traslativa (v.gr. venta, permuta, donación, remate, etc.) o declarativa (v.gr. sentencia aprobatoria de partición o división, actos divisorios, etc.) de dominio, porque solo en virtud de estos actos o negocios aparece de manera inequívoca la voluntad de transferir o declarar el derecho en cuya virtud el adquirente adquiere la posesión, aun cuando no adquiera el derecho de propiedad (art. 753 C.C.) ... c) Justeza del título, esto es, legitimidad, la que se presume, salvo que se trate de título injusto conforme al art. 766 C.C.”12 (sentencia de 9 de marzo de 1989, no publicada oficialmente)13.

Igualmente, a partir del último comentario es dable exponer que salvo los títulos que la propia ley descalifica como justos –artículo 766 del Código Civil–, entre los que se resalta, por lo pertinente, “el falsificado, esto es, no otorgado realmente por la persona que se pretende”, entre otros, los demás seguirán haciendo parte de tal categoría.

Ahora, en lo que toca con la buena fe, es decir, la “conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos, exentos de fraudes y de todo otro vicio”, tema pacífico en esta ocasión, basta decir que, como se desprende del artículo 764 ibídem, ella habrá de estar presente cuando se adquiera la posesión, y esta condición, acompañada del justo título, tornará regular aquélla14.

Se trata, pues, de requisitos acumulativos, pero diversos, lo que se aprecia cuando la última disposición indica que “se puede ser poseedor regular y poseedor de mala fe, como viceversa, el poseedor de buena fe puede ser poseedor irregular”; o, como lo ha dicho la Corporación, si se observa que “el justo título y la buena fe inicial, como requisitos de la posesión regular, son factores distintos, cada uno con contenido propio, no obstante ser relacionables entre sí hasta el punto de que el justo título pueda servir para explicar la buena fe del poseedor, cuando no incida circunstancia alguna contraindicante” (G.J. t. CVII, pág. 365).

Las ideas precedentes, en particular, cuando se señala que el título, para ser justo, debe ser válido y verdadero, y que en ciertos eventos la ley tilda algunos títulos de injustos, corresponden al raciocinio elaborado por el ad quem cuando no halló colmadas las exigencias para usucapir ordinariamente, prevalido de que la posesión aducida por los demandantes no era regular, en tanto no procedía de un título justo, sino de uno falso15.

Evidentemente, si no es justo título el falsificado, no es tal aquel sobre el que se demuestra que el propietario del inmueble ha sido suplantado por otro, quien lo ha vendido haciéndose pasar por él; resulta inobjetable, entonces, que una vez establecida la falsificación del título desaparece la causa o fuente de la adquisición de la posesión, sin perjuicio, claro está, de que el poseedor engañado pueda instaurar acciones indemnizatorias frente al suplantador.

3. TÍTULOS INJUSTOS

De modo general, la autorizada doctrina ha pregonado que los títulos injustos “adolecen de vicios o defectos que impiden la transferencia del dominio, por causas que miran a la regularidad del acto mismo y no a la calidad de dueño que invista o pueda investir el otorgante” (J.Verdugo A., citado por Alessandri Rodríguez Arturo y Somarriva Undurraga Manuel, Curso de Derecho Civil, Los Bienes y Los Derechos Reales, Nascimento, 3ª ed., Santiago, 1974, pag. 466). Y, concretamente, sobre el título falsificado, se ha sostenido que “en realidad ... no existe título, sino que se pretende dar el carácter de tal a un acto que no se ha realizado y que se establece por un instrumento falso. Aunque se trate de un título que por su naturaleza es translaticio de dominio, y no obstante la buena fe del que adquiere la posesión, de creer que el título se lo confiere realmente la persona a quien se atribuye, tal título no podría considerarse justo, ni regularizar la posesión, porque en el hecho no emana de la persona a quien se atribuye. Es necesario que el título exista realmente emanado de la persona que debe transferir el dominio; y por lo tanto, el título no podría suplirse por la creencia de su existencia por parte del poseedor, o de que el título falsificado que se ha entregado a éste, es verdadero”. (Claro Solar Luis, Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado, Vol. III, T. séptimo, Editorial Jurídica de Chile, 1979, pag. 485)16.

4. TÍTULO POSESORIO JUSTO

Acorde con lo que se viene exponiendo, podría decirse entonces que el título posesorio seguirá siendo justo siempre que su único defecto sea el de provenir de un non dominus. (en este sentido, Josserand Louis, Derecho Civil, T. I, Vol. III, Europa - América - Bosch, Buenos Aires, 1952, pag. 314, y Valencia Zea Arturo, Derecho Civil, T. II., Temis, Bogotá, 1987, pag. 308).

En suma, como con antelación lo ha comentado esta Corporación, el título justo no puede ser “un título cualquiera, sino uno que, teniendo simiente en un acto jurídico del enajenante, posea virtualidad para una ulterior transmisión de la propiedad ... Porque solamente es justo el título que hace creer razonadamente en que se está recibiendo la propiedad; y que si a la propiedad no se llegó a la postre, se debió, antes que por defecto del título, a la falencia en la tradición ... En una palabra, recibe el nombre de justo título traslaticio el que consistiendo en un acto o contrato celebrado con quien tiene actualmente la posesión, seguido de la tradición a que él obliga (inc. 4 del art. 764 del Código Civil), da pie para persuadir al adquirente de que la posesión que ejerce en adelante es posesión de propietario. Precisamente por esta condición especial es que la ley muestra aprecio por tal clase de poseedores, distinguiéndolos de los que poseen simple y llanamente; y denominándolos regulares los habilita para que el dominio que, en estrictez jurídica no les llegó, puedan alcanzarlo mediante una prescripción sucinta ... Salta al punto la esclarecedora idea que Andrés Bello quiso que en materia posesoria figurase en el Código Civil chileno, pues el artículo 830 del proyecto correspondiente al año 1853 establecía tres clases de posesión, a saber: la que va unida al dominio, que es la ejercida por el verus domino; la que ejerce quien no es dueño, pero tiene justo título y buena fe, denominada posesión civil; y, por último, la que ejerce quien ni es dueño ni tiene justo título o buena fe, llamada posesión natural. Y aunque finalmente no quedó consagrada esa brillante división tripartita de la posesión, el caso es que la mencionada en segundo término quedó a la postre denominada como posesión regular” (sentencia de 4 de julio de 2002, exp. 7187, no publicada aun oficialmente)17.

Vamos a ver algunos eventos de lo que se puede entender con respecto a este tema, bien sea por que corresponde o no a los denominados justos títulos, de la siguiente manera:

B. TÍTULO FALSO

En este evento se trata de cuando se consignan datos que no corresponden en la escritura pública, en especial aquellas manifestaciones que corresponden a los otorgantes, como la manifestación de su estado civil y las consecuencias que esta información tiene para los actos que integran el instrumento.

A lo anterior no sobra añadir que conforme a lo preceptuado en la ley no constituye justo título, el falsificado, esto es, el no otorgado realmente por la persona que se pretende. No puede dejarse de tener en cuenta que el señor Salcedo Salgar para efectuar la tradición a la Comunidad mintió ante el señor notario, respecto a su estado civil. En la correspondiente escritura de venta efectuada a la Comunidad, que obra a folios 2, 3 y 4 del cuaderno 1 A al encabezamiento de la escritura aseveró ser casado y tener su sociedad conyugal vigente, de otra parte la Comunidad era conocedora del estado de viudez del vendedor, como lo acredita la evasiva que dio el representante legal de la Comunidad, dentro del interrogatorio que se le efectuó y a la pregunta de: si era conocedor del estado de viudez del vendedor, como obra a folio 6 del cuaderno 5, su respuesta evasiva y a cuyo requerimiento lo sometió el juzgado, sin haberlo atendido en ningún momento, hace presumir que efectivamente tenía tal conocimiento.

La venta de cosa ajena es válida entre los contratantes sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida mientras no se extinga por el lapso de tiempo; en el caso que se debate no se propuso como excepción la prescripción extintiva de los derechos de dominio del propietario y la prueba de ello, aunque en derecho no podría declararse oficiosamente, no puede concluirse del material aportado. Para otra de las hipótesis que se hubieran podido tener en cuenta, la parte demandada no procedió a presentar la demanda de reconvención, en consecuencia resulta improcedente el pensar que la sucesión pueda haber perdido su derecho de propiedad al declarar probada el Tribunal una excepción tan ajena y mal propuesta18.

C. EL JUSTO TÍTULO DECAE AL DECRETARSE SU NULIDAD

Pretende, entonces, quedarse con el fundo, sin percatarse, como él mismo lo acepta, que el bien lo recibió por la ejecución del contrato de promesa de compraventa que la jurisdicción del Estado declaró nulo, desconociendo por completo el contenido del artículo 1746 del Código Civil, norma en la que precisamente se apoyó el

Tribunal para restituir a las partes contratantes al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo. Es decir, si por virtud de la promesa declarada nula, el recurrente recibió el inmueble objeto del contrato prometido, ello ineludiblemente implicaba que debía despojarse del mismo, como si nunca lo hubiere recibido, independientemente de cualquier consideración antecedente a la fecha de la promesa, pues, entre otras cosas, antes de esa data nunca lo ostentó, ni tampoco lo entregó en virtud de los “actos jurídicos” o “títulos”, cuya nulidad absoluta impetró19.

D. LA SOLA PRESENCIA DE UNA ESCRITURA NO CONSTITUYE JUSTO TÍTULO

El acto o actos que integran una escritura no constituyen de manera automática un justo título, por cuanto deben cumplir, primero que todo, con los requisitos de validez del acto y de la escritura pública y, en segundo lugar, que dicho acto corresponda a un contenido verdadero para evitar ser determinado como falso título. Lo anterior indica que el título no está constituido por un documento ni debe confundirse con el mismo, por lo tanto debe remitirse a un acto o a un hecho.

De conformidad a las pruebas aportadas la parte demandante acreditó la adquisición del inmueble con anterioridad al fallecimiento de la cónyuge del señor Salcedo Salgar y en consecuencia habiendo fallecido ella sin que hasta el momento se haya efectuado la liquidación de la sociedad conyugal, las escrituras públicas aportadas por la parte demandada en nada afectan el derecho de propiedad deferido a la sucesión, como consecuencia de ello se ha probado a lo largo del proceso que de conformidad con el artículo 752 del Código Civil, la venta que efectuó el señor Alfonso Salcedo a la Comunidad no permite aseverar que se ha cumplido con la tradición, el contrato y escrituras presentados por la Comunidad demandada para justificar su propiedad constituyen contratos inoponibles a quien continúa siendo el propietario por tratarse de la venta de cosa ajena, además de conformidad al artículo 766 del Código Civil se ha probado con la documentación aportada que los títulos de la Comunidad demandada no constituyen justos títulos de conformidad al numeral primero del artículo citado y que expresamente nos dice: “1. El falsificado, esto es no otorgado realmente por la persona que se pretende”20.

E. EL JUSTO TÍTULO PERMITE LA TRADICIÓN

Se destaca que solamente un justo título permite la tradición, esto indica que debe superarse este primer requisito para que el modo tenga efectos, veamos:

En efecto, mientras que para el ad quem no puede prosperar la excepción de prescripción ordinaria planteada por la recurrente, “no sólo por no proceder de justo título, sino, también, porque falta un requisito indispensable cual es la tradición”, para ésta su título es justo, ya que en él no concurre ninguna de las hipótesis consagradas en el artículo 766 del Código Civil. Sobre tal aspecto dice literalmente la demanda de casación: “Encuentra el juzgador un TÍTULO que no es JUSTO. Sin embargo, no se detiene en el examen legal de lo que constituye TÍTULO INJUSTO. En efecto, la norma del artículo 766 del Código Civil, establece que no es JUSTO TÍTULO: a) El falsificado; b) El conferido por una persona que no tiene calidad para representar a otra; c) El que adolece de vicio de nulidad y d) El puramente putativo. Ninguno de los anteriores encuadra dentro del título que para poseer tenía la señora Ana Bertilde Martínez Amaya. En efecto: ni era falsificado, ni otorgado por medio de representante, ni adoleciendo de vicio de nulidad ni mucho menos putativo.

Luego, si como consecuencia del análisis de los medios de convicción el fallador llegó a la conclusión que la posesión de la demandada no provenía de justo título, ilógico resulta que el recurrente parta de un aserto contrario, la existencia del título, es decir, de una premisa fáctica ajena al raciocinio del Tribunal. Además, es obvio que la discrepancia que existiría entre el fallador y la demandada no es jurídica sino fáctica, ya que cada uno de ellos ve la situación de manera diferente y aún contradictoria, pues mientras para el Tribunal la posesión no procede de justo título, para la censura sí, pese a que no indica cuál es ese título, sino que se limita a decir que no es injusto21.

F. VARIEDAD DE TÍTULOS

Los títulos en su forma tienden a ser limitados pero en su contenido a ser ilimitados, salvo cuando hacen referencia a un derecho real, caso en el cual no se pueden utilizar de manera indiscriminada, sino que tienen una vocación especial y en razón de ello se les denomina traslaticios o constitutivos.

En cuanto a la forma encontramos actos jurídicos, actos administrativos y hechos jurídicos, y en cuanto al contenido pueden ser tan variados como la imaginación del hombre, pero limitados en los derechos reales a aquellos que permiten transmitir o constituir derechos reales; veamos un ejemplo de lo anterior.

En este punto nótese, por vía de ejemplo, que en la Resolución No. 5937 de 20 de noviembre de 1972, mediante la cual se le adjudicó al señor Sanabria el terreno baldío denominado Campo Alegre, el Incora precisó que “el adjudicatario viene explotando el predio desde hace CINCUENTA años” (fl. 19, cdno. 1), lo que remontaría la ocupación de aquél al año de 1922, es decir, con anterioridad al matrimonio celebrado con la señora Cely, ocurrido el 25 de abril de 1947 (fl. 5. Ib). Por consiguiente, como los bienes adquiridos durante la sociedad conyugal no pertenecen a ella, cuando la causa ha precedido a su formación, como es el caso de “las especies que uno de los cónyuges poseía a título de señor antes de ella, aunque la prescripción o transacción con que las haya hecho verdaderamente suyas se complete o verifique durante ella” (num. 1º, art. 1792 C.C.), de esa resolución, en principio y sin que ello en manera alguna implique una definición, no podría inexorablemente colegirse que el inmueble es social, con todo lo que ello comporta. De ahí la importancia de que el censor hubiere demostrado su simple aseveración, como se acotó22.

G. EL TÍTULO COMO PRUEBA

A pesar de la necesidad del binomio título/modo para la transferencia de derechos reales o la constitución de gravámenes o limitaciones, en ciertos casos se requiere la presentación del título para poder ejercer el derecho, requisito que no puede ser sustituido por otros medios como, por ejemplo, una constancia notarial o un certificado de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, sino que en virtud de sus especiales características, por ejemplo la de título ejecutivo, se requiere de la presencia física de dicho título.

Justamente la Corte, al ocuparse de la prueba del dominio por parte de quien ejerce la acción reivindicatoria –que fue la ventilada en el proceso que culminó con la sentencia objeto de censura–, señaló que, “Cuando la acción en comento verse sobre inmuebles, ese deber probatorio sólo se logra, según lo imperado por los artículos 745, 749 y 756 del Código Civil; 43, 44 del Decreto 1250 de 1970, y 253, 256 y 265 del Código de Procedimiento Civil, mediante la escritura publica debidamente registrada, o el título equivalente a ella, con lo cual caracteriza su mejor derecho que el demandado a poseer la cosa” (sent. de 14 de diciembre de 1977). Por tanto, “la prueba de un título sobre inmuebles, sometido a la solemnidad del registro, no puede hacerse por medio de una simple certificación del registrador”, desde luego que esta “será prueba de haberse hecho la inscripción del título, pero no demuestra el título en sí mismo, cuando este ha de acreditarse, lo cual solo puede hacerse mediante la aducción del propio título, esto es, de su copia jurídicamente expedida” (se subraya; sent. del 12 de febrero de 1963. G.J, CI, pp. 100 a 102)23.

H. OTRAS EXPRESIONES DE TÍTULO

Como consecuencia de una demanda y dentro de la sentencia se puede condenar a título de mejoras, a título de expensas y a título de frutos, con lo cual se está indicando que se genera un derecho a favor de una persona24; el título en este caso es la sentencia. Pero también se presenta otra situación consistente en un título ejecutivo que se reconoce en una sentencia, en este caso la decisión judicial solamente tiene un alcance limitado y no constituye un título.

De lo anterior podría pensarse que el título constituye un documento en el cual se otorga un derecho o se establece una obligación25, pero esto es apenas una parte, por cuanto no siempre hay un documento, pues también los títulos pueden ser “hechos”, en caso de aceptar, en los llamados modos originarios, la identidad entre el título y el modo.

III. FUENTES DE LAS OBLIGACIONES

Este tema debe ser expuesto sin dejar de recordar, como se indicó anteriormente, que en muchas ocasiones el título no es una obligación sino un derecho consolidado, pues se pueden presentar obligaciones de dar o de hacer e incluso de no hacer, pero éstas propiamente no constituyen el título, y las facultades que se desprenden no son títulos en sí mismas, sino que una vez ejercidas viene a generarse el acto jurídico. Sin embargo, y por la importancia del tema, mencionaremos algunas ideas en torno a las fuentes de las obligaciones.

Es importante resaltar las diferentes situaciones que dan origen a las obligaciones, lo cual a su vez permite determinar el recorrido inicial que ha de adelantarse para llegar al título, por eso encontramos que las obligaciones se originan “… bien de la iniciativa particular, bien de la necesidad de resarcir el daño ocasionado”26; es decir, nos estamos refiriendo al negocio jurídico y al daño resarcible o, para decirlo de otra manera, al contrato y al ilícito, o a la autonomía privada y al daño27.

Pueden definirse así: “Fuentes de las obligaciones son los hechos que las generan o las producen, los antecedentes de donde emana una obligación, las circunstancias que producen una obligación”28. La teoría clásica trae como fuentes el contrato, el cuasicontrato, el delito, el cuasidelito y la ley, pero esta clasificación puede también ser reducida a dos que, según Alessandri Rodríguez29, vendrían siendo el contrato y la ley.

A. LA FUENTE Y EL TÍTULO

En este punto es importante destacar lo expresado por el profesor J. J. Gómez, de la siguiente manera30:

Toda obligación tiene su origen en una de las fuentes, ya es sabido. No hay obligación que no provenga de allí. Los actos del hombre obran en esas fuentes para producir los títulos. No se distingue al respecto entre las obligaciones de dar, hacer o no hacer.

Toda adquisición de derechos reales tiene también su origen en las fuentes de las obligaciones puesto que antes que la adquisición se realice, debió preceder, en la mayoría de los casos, una obligación de dar.

Las fuentes de las obligaciones son unas cuantas. Los títulos son innumerables. Serán tantos, cuantos sean los actos jurídicos y los hechos delictuosos o simplemente culposos. El título no es otra cosa que la fuente en actividad. Si compro un automóvil, el título es la venta que celebré con Pedro, y la fuente, el acto jurídico. Es decir, cuando la fuente funciona en la vida real, nos hallamos ante el título es, por esto, la fuente en acción.

Entre fuente y título hay el mismo espacio que separa la piedra y la obra de arte que en ella se labra. La materia espera la acción del artista, como las fuentes la voluntad del hombre. La obra de arte es ya la materia en función estética; el título, la fuente en ejercicio, en función creadora de obligaciones. La fuente, por sí sola nada crea, porque es abstracción y posibilidad jurídicas. Es la voluntad del hombre, con sus hechos lícitos o ilícitos, el factor que sobre las fuentes plasma el título.

Encontramos así una trilogía, si así pudiéramos describirlo, compuesta por la fuente de las obligaciones, la obligación propiamente dicha y el derecho, todo lo cual gira en torno al título. Entonces, todo título contiene un derecho, y a su vez todo título es una expresión de una determinada fuente de las obligaciones, es por esto que depende de la visión que pudiéramos tener de estas fuentes.

Respecto a este punto debemos comenzar por lo que el Código Civil trae en su artículo 765 al indicar cuál es el justo título, veamos:

El justo título es constitutivo o traslaticio de dominio.

Son constitutivos de dominio la ocupación, la accesión y la prescripción.

Son traslaticios de dominio los que por su naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la permuta, la donación entre vivos.

Pertenecen a esta clase las sentencias de adjudicación en juicios divisorios y los actos legales de partición.

Las sentencias judiciales sobre derechos litigiosos no forman nuevo título para legitimar la posesión.

Las transacciones en cuanto se limitan a reconocer o declarar derechos preexistentes no forman nuevo título; pero en cuanto transfieren la propiedad de un objeto no disputado, constituyen un título nuevo.

Artículo que es comentado en sentencia de la Corte Suprema de Justicia de la siguiente manera:

En amplia acepción, por justo título se entiende la causa que conforme a derecho permite integrar la adquisición del dominio. Así, es justo título la ocupación o la accesión, como la venta o la prescripción, que, cuando tiene categoría extraordinaria, constituye el dominio sin necesidad de otro título. Por ello también, para que sea justo, se exige que si el título es traslaticio de dominio se realice y ejecute por la tradición del objeto31.

Respecto a lo anterior deben hacerse lo siguientes comentarios:

1. OBLIGACIONES GENERADAS DEL TÍTULO

Se ha expresado tradicionalmente que el título surge de la fuente por cuanto se ha confundido obligación con título y al respecto hemos manifestado que el título hace parte de la fuente; así sucede con el negocio jurídico que es la fuente y del cual se desprenden obligaciones que no constituyen el título, por lo que la sola obligación no es suficiente, entonces, es posible que surjan obligaciones de un negocio jurídico pero esta circunstancia no es un título sino que colabora con el mismo o, para mejor decir, hace parte de él.

Por lo tanto supongamos lo que implica una compraventa: por un lado la entrega de una cosa y por el otro el pago de una suma de dinero; de este contrato se desprende que el vendedor debe hacer entrega de la cosa, esto es, hacerlo con el ánimo de transferir el derecho de dominio, lo cual es una obligación que surge del negocio jurídico pero que no es un título, sino que el título surge precisamente de este negocio.

Entonces, el título es la fuente de la obligación plasmada en la realidad jurídica, la cual puede implementarse por la determinación directa de la ley, por la voluntad de las personas, por un hecho de la naturaleza, de las cosas, o por un hecho ajeno a su voluntad: esta condensación, sin importar cual sea su forma jurídica, es lo que podemos denominar título.

2. TÍTULOS TRASLATICIOS Y CONSTITUTIVOS

Esta expresión parecería tener una clara influencia del derecho francés pero, como se ha observado, la necesidad del título está dada cuando se trata de una trasmisión del derecho de dominio de manera voluntaria, es decir, a través de un negocio jurídico. Entonces, para adquirir un derecho de propiedad32 podrían presentarse varias maneras, de tal forma que en algunos eventos se realizaría por el solo efecto de las obligaciones, es decir, por el solo consentimiento de las partes contratantes, entonces

El consentimiento perfecciona la obligación de entregar la cosa; no hay necesidad de tradición real, para que el acreedor deba ser considerado como propietario. En consecuencia la perfección de la obligación consiste en que se considera ejecutada por la sola voluntad de las partes33.

Un punto interesante es el de las obligaciones de dar y la tradición, esto es, cuándo se considera perfeccionada la obligación, si con la sola voluntad o en el momento en que debería hacerse la tradición, aclarando que no se hace referencia a la tradición cumplida sino al acuerdo que se haya definido respecto a ésta. En este caso, como se ha indicado, lo importante es el perfeccionamiento del negocio jurídico, es decir, el negocio se perfecciona con la entrega, por lo tanto, la tradición, desde el punto de vista del modo, se confunde plenamente con este momento y entonces surge nuevamente el cuestionamiento de la pertinencia de esta duplicidad (título y modo).