Erfolgreich in Immobilien investieren - eine Frage der Strategie E-Book

Dominik Stamm

• Herausgeber: Books on Demand
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2018

Seitenzahl: 74

Beschreibung

Wenn ein privater Anleger in Immobilien investiert, so folgt diese Entscheidung in den seltensten Fällen einer Strategie. Vor allem bei direkten Immobilieninvestitionen kann das beobachtet werden. Diese Anlageklasse wird bei Anlageberatungen kaum in Betracht gezogen, da konkrete Umsetzungsmöglichkeiten von Finanzdienstleistern nicht angeboten werden können. Im Fokus stehen dann meistens Immobilienfonds und Immobilienaktien. Aus dieser Studie geht allerdings hervor, dass vor allem die Immobiliendirektanlagen in der Vergangenheit ein gutes Rendite-Risiko-Verhältnis aufwiesen. Um die geeignete Anlagestrategie herzuleiten, wird empfohlen, ein immobilienspezifisches Risikoprofil für den Anleger zu erstellen. Ein methodisches Vorgehen bietet einige Chancen, die durch ein risikobewusstes Handeln genutzt werden können.

Leseprobe

Vorwort

Die vorliegende Masterarbeit ist das Ergebnis unseres letzten, spannenden und lehrreichen Kapitels im Rahmen der Weiterbildung Master of Advanced Studies in Real Estate Management. Während mehr als drei Monaten haben wir uns intensiv mit dem Thema des methodischen Vorgehens bei Immobilienanlagestrategien von Privatanlegem auseinandergesetzt und viel neues Wissen dazugewonnen: Vertiefte Einblicke in die Bereiche der Portfolio- und Kapitalmarktmarkttheorie sowie das Anlegerverhalten, bei Rückschlägen zuversichtlich und motiviert zu bleiben und dabei die wesentliche Fragestellung nicht aus den Augen zu verlieren, sind nur einige der wertvollen Erfahrungen, die wir in dieser Zeit machen konnten.

Ausschlaggebend für unsere Motivation war die Konfrontation mit dieser Thematik im Daily Business. Aufgrund unserer beruflichen Tätigkeiten in der Immobilienberatung haben wir uns entschlossen, das methodische Vorgehen bei Immobilienanlagestrategien von Privatanlegem im Rahmen der Masterthesis zu untersuchen.

Entscheidend für die Bestätigung unserer These war eine historische Betrachtung verschiedener Anlagestrategien. Es hat sich dabei als erschwerend herausgestellt, vergleichbare Datengrundlagen über die Entwicklungen der Anlageklassen und Immobilienmärkte über längere Zeitperioden zu finden.

An dieser Stelle möchten wir all jenen danken, die durch ihre fachliche und persönliche Unterstützung zum Gelingen dieser Masterarbeit beigetragen haben. Unser besonderer Dank gilt Herrn Marco Böhi. Er hat sich bereit erklärt, unsere Arbeit zu betreuen und hat uns mit wertvollen Inputs sowie bei wichtigen Fragestellungen und Entscheidungen kompetent unterstützt. Des Weiteren bedanken wir uns bei Frau Dr. Stephanie Bergold für das Lektorieren unserer Arbeit.

Zürich, 29. September 2017

Dominik Stamm, Philipp Stüdi

Management Summary

Wenn ein privater Anleger in Immobilien investiert, so folgt diese Entscheidung in den seltensten Fällen einer Strategie. Vor allem bei direkten Immobilieninvestitionen kann das beobachtet werden. Diese Anlageklasse wird bei Anlageberatungen kaum in Betracht gezogen, da konkrete Umsetzungsmöglichkeiten von Finanzdienstleistem nicht angeboten werden können. Im Fokus stehen dann meistens Immobilienfonds und Immobilienaktien. Investiert der Privatanleger in direkte Immobilienanlagen, dann eifert er möglicherweise einem Trend nach, sieht in einer angebotenen Immobilie eine gute Gelegenheit oder hat eine oder mehrere Fiegenschaften geerbt. Anders ist dies bei institutioneilen Anlegern, welche bei der Asset Allocation strategische Vorgaben Umsetzern Diese wiederum entstammen einer Anlageklasseübergreifenden Planung. Nach den Grundsätzen der modernen Portfolio-Selection-Theorie wird dabei der Diversifikationseffekt aktiv genutzt.

Immobilienportfolios privater Anleger können einen Teil des übergeordneten Mischportfolios ausmachen. Weil Immobilienanlagen - vor allem die direkten - sich allerdings in wesentlichen Punkten von anderen Anlageklassen unterscheiden, wird die Herleitung der geeigneten Anlagestrategie mittels immobilienspezifischer Risikoprofile empfohlen.

Die Palette der Immobilienanlageprodukte ist vielseitig. Auch der private Immobilienanleger kann durch eine effiziente Portfoliozusammenstellung den Diversifikationseffekt für sich nutzen. Je nach Risikoprofil besteht eine optimale Gewichtung der Anlageklassen. Mittels einer historischen Betrachtung ausgewählter Immobilienanlagestrategien konnte der Nutzen dieses Ansatzes in der Masterthesis aufgezeigt werden. Im Zentrum der Strategien steht das risikobewusste Handeln bei Immobilieninvestitionen. Aus der Studie geht hervor, dass ein methodisches Vorgehen bei der Asset Allocation privater Anleger einige Chancen bietet.

Die wichtigsten Ergebnisse der Untersuchung sind:

Bei der Festlegung der Risikoneigung eines privaten Immobilienanlegers ist es wichtig, die spezifischen Aspekte der Anlageklasse zu berücksichtigen. Die individuelle Anlagestrategie leitet sich unmittelbar aus dem Risikoprofil ab.

Das optimale indirekte Immobilienportfolio besteht zu 70,2 Prozent aus Immobilienfonds und zu 29,8 Prozent aus Immobilienaktien. Werden direkte Immobilienanlagen beigemischt, so werden die Immobilienfonds beinahe vollständig dominiert. Der Anteil der Immobilienfonds beträgt beim Portfolio mit der besten Sharpe-Ratio demnach nur noch 1,7 Prozent. Die Immobilienaktien werden mit 12 Prozent gewichtet und die direkten Immobilienanlagen mit 86,3 Prozent.

Private Anleger können ihr Portfolio-Risiko mit direkten Immobilienanlagen theoretisch um bis zu 65 Prozent reduzieren.

Je höher die Risikofähigkeit des Anlegers ist, desto besser wird das Rendite-Risiko-Verhältnis seines Immobilienportfolios.

Bei den Immobiliendirektanlagen gilt es, eine risikoadjustierte Finanzierungsstrategie festzulegen und die Anlageklassifizierung zu beachten.

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Management Summary

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Einleitung

1.1 Problemstellung/Ausgangslage

1.2 Zielsetzung

1.3 Abgrenzung des Themas

1.4 Vorgehen und Methoden

Anleger und Märkte

2.1 Anlegerverhalten

2.2 Risikobewusstes Anlegen

2.3 Die Bedeutung der Immobilien im Anlagemarkt

Immobilienanlageformen

3.1 Direkte Immobilienanlagen

3.1.1 Buy-to-let

3.1.2 Crowdfunding

3.1.3 Renditeliegenschaften

3.2 Indirekte Immobilienanlagen

3.2.1 Immobilienfonds

3.2.2 Immobilienaktiengesellschaften

3.2.3 Real Estate Investment Trust (REIT)

3.2.4 Weitere indirekte Immobilienanlagen

Institutionelles Immobilienmanagement

4.1 Die Quadranten der Immobilienanlagen

4.2 Klassifizierung der Immobilienanlagen

These

Herleitung der Immobilienanlagestrategie bei privaten Anlegern

6.1 Risikofähigkeit

6.1.1 Immobilienkompetenz

6.1.2 Anlagevolumen

6.1.3 Anlagehorizont

6.2 Risikobereitschaft

6.3 Anlegerprofile und Immobilienanlagestrategien

6.4 Immobilien-Asset-Allocation: Top-down und Bottom-up

Portfolio- und Kapitalmarkttheorie

7.1 Portfolio-Selection-Theorie nach Markowitz

7.2 Capital-Asset-Pricing-Modell

7.3 Performancemessung

7.4 Anwendung im Immobilienportfoliomanagement

Historische Entwicklung ausgewählter Immobilienanlagestrategien

8.1 Effiziente Asset Allocation

8.2 Marktportfolio und Portfoliostrategien

8.3 Portfolioeffekte durch Leverage

Synthese

Schlusswort

Literaturverzeichnis

Anhang A: Immobilien-Risikoprofiler

Anhang B: Effiziente Immobilienportfolios

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Übersicht Immobilienanlageprodukte

Abbildung 2: Total Return der Renditeliegenschaften in der Schweiz

Abbildung 3: Portfolio-Management-Prozess

Abbildung 4: Immobilien Investitionsklassen

Abbildung 5: Beziehung zwischen Risikoneigung und optimalem Portfolio

Abbildung 6: Portfoliostrategien

Abbildung 7: Top-down-und Bottom-up-Approach

Abbildung 8: Möglichkeit der Risikoreduktion durch Diversifikation

Abbildung 9: CAPM-Kapitalmarktlinie

Abbildung 10: CAPM als Gleichgewichtsmodell

Abbildung 11: Marktentwicklung der Immobilienanlagen seit Januar 2008

Abbildung 12: Effiziente Immobilienportfolios (nach Markowitz)

Abbildung 13: Risikoreduktion durch direkte Immobilienanlagen

Abbildung 14: Zusammensetzung effizienter Immobilienportfolios

Abbildung 15: Sharpe-Ratios der Portfoliostrategien

Abbildung 16: Leverage-Effekt bei direkten Immobilienanlagen

Abbildung 17: Strategien im risikoneutralen Immobilienportfolio

Abbildung 18: Jahresrenditen im risikoneutralen Immobilienportfolio

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Die Quadranten der Immobilienanlagen

Tabelle 2: Portfolioplanung

Tabelle 3: Prämissen Portfoliotheorie

Tabelle 4: Prämissen vollkommener Kapitalmarkt

Tabelle 5: Portfoliostrategien und Gewichtung der Immobilienanlagen

Abkürzungsverzeichnis

ALM

Asset Liability Management

BIP

Bruttoinlandprodukt

BVV2

Verordnung über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge

CAPM

Capital Asset Pricing Modell

CHF

Schweizer Franken

CS

Credit Suisse

ETF

Exchange Traded Funds

FINMA

Eidgenössische Finanzmarktaufsicht

GPR

Global Property Research Index

HNWI

High Net Worth Individuals

IAZI

Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien

IPO

Initial Public Offering

KAG

Kollektivanlagengesetz

KGAST

Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen

MBS

Mortgage Backed Security

MRP

Maximum-Retum-Portfolio

MVP

Minimum-V arianz-Portfolio

REIT

Real Estate Investment Trust

SAA

Strategische Asset Allocation

SIX

Swiss Infrastructure and Exchange

SMI

Swiss Market Index

SR

Sharpe Ratio

SXI

Swiss Real Estate Index

TR

Total Return

UBS

Union Bank of Switzerland

USA

United States of America

YTD

Year-to-date

1 Einleitung

«Risk comes frorn not knowing what you’re doing.»

(Warren Buffett)

1.1 Problemstellung/Ausgangslage

Im Beratungsgeschäft stellen wir fest, dass Immobilien bei Privatkunden vielfach zu den grösseren Vermögenswerten gehören. Meistens handelt es sich dabei allerdings um selbstgenutzte Objekte wie das Eigenheim oder die Ferienresidenz. Beim Geldanlegen liegt der Fokus bei der Anlageklasse Immobilien nach wie vor auf Aktien und Fonds. Im aktuellen Tiefzinsumfeld spielen Privatanleger nun aber immer häufiger mit dem Gedanken in Liegenschaften zu investieren, welche zu Renditezwecken gehalten werden. Dabei stellt sich für uns die Frage, ob dieser Ansatz für alle Anleger gleichermassen geeignet ist.

1.2 Zielsetzung

Wird freies Vermögen zum Beispiel in Aktien oder Fonds investiert, werden die Anleger häufig mittels Risikoprofilen kategorisiert. Wir schlagen vor, dass auch bei Immobilienportfolios Anlegerprofile erarbeitet werden, da es bei dieser Anlageklasse sehr spezifische Aspekte zur Kategorisierung der Anleger zu beachten gilt. Mittels dieser individuellen Betrachtung soll nicht nur die Risikoneigung beurteilt werden, sondern auch gleich die passende Immobilienstrategie abgeleitet werden können. Dies würde es Anlegern erlauben, das Immobilienportfolio zielgerichtet und massgeschneidert aufzubauen, zu erweitern und zu steuern.

Anwendung findet das Thema im Beratungsgeschäft. Die Masterthesis soll einen Beitrag leisten, diesen Ansatz zu beleuchten und eine Basis für eine Umsetzung im Privatkundengeschäft von Immobilienberatem und Finanzdienstleistern liefern. Das Ziel ist es, dass der Kunde eine optimierte, risikoadjustierte Rendite mit seinem Immobilienportfolio erwirtschaften kann und er sich mit der hergeleiteten Strategie wohlfühlt.

1.3 Abgrenzung des Themas

Das Thema ist im Bereich der Finanzdienstleistung und insbesondere im Immobilienberatungsgeschäft angesiedelt. In der Immobilienwirtschaft wird die Immobilienstrategie vor allem bei institutioneilen Organisationen (Public- und Corporate Real Estate, Immobiliengesellschaften, Versicherungen, Pensionskassen, Anlagestiftungen, Immobilienfonds) thematisiert. Auch die Fachliteratur bezieht sich vornehmlich auf diese Gruppen. Diverse Fachbücher und Fachzeitschriften befassen sich mit der Strategie und dem Portfolio- respektive Asset-Management von Unternehmen. Vor allem im Wertpapierbereich ist das moderne Portfoliomanagement verbreitet. Im Immobilienbereich, vor allem bei privaten Anlegern, werden Anlageentscheidungen meist noch traditionell getroffen - das heisst sehr objektbezogen und ohne den Blick für das Portfolio und das Zusammenspiel von Rendite und Risiko.1 Der private Anleger formuliert allenfalls eine Zielrendite und sucht passende Anlagemöglichkeiten. Meist heisst die Devise kompromisslos «Buy and hold». Eine Strategie ist selten erkennbar. Wir untersuchen, ob ein methodisches Vorgehen beim Portfoliomanagement für den privaten Anleger Sinn macht und wie entsprechende Risikoprofile unter Berücksichtigung der Anlageziele aussehen könnten. Wir beobachten, dass dem Thema in diesem