Immobilien als Altersvorsorge und Kapitalanlage - Ratgeber von Stiftung Warentest - für Selbstnutzer und Immobilieninvestoren - aktualisierte Auflage 2022 E-Book

Nadine Oberhuber

• Herausgeber: Stiftung Warentest
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2022

Seitenzahl: 232

Beschreibung

In Immobilien investieren und im Alter mietfrei wohnen Sie träumen vom Eigenheim, in dem Sie endlich tun und lassen können, was Sie wollen? Sie möchten lieber in die eigene Immobilie investieren, statt jeden Monat die Miete an jemand anderen zu überweisen und wollen sich nicht länger fragen, ob Sie sich das wohl auch im Alter noch leisten können? Oder möchten Sie an den steigenden Immobilienpreisen mitverdienen? Der deutsche Häusermarkt gilt im internationalen Vergleich als einer der stabilsten und trotz steigender Preise sind Immobilienanlagen in vielen Städten noch eine gute Investition. Der Finanztest Ratgeber zeigt Ihnen alle Optionen auf und erklärt, wie Sie mit Deutschlands beliebtester Form der Vorsorge ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen und im Alter und Ruhestand mietfrei wohnen können. Erfahren Sie in diesem Buch unter Anderem, wie groß Ihr Budget sein sollte, das Wichtigste zu Immobilienfonds, was bei einer Ferienimmobilie zu beachten ist und wie ein Bausparvertrag funktioniert. Diese 2. Neuauflage zeigt auf, wie Sie auch mit weniger Vermögen durch Immobilieninvestments Gewinne erzielen können, gibt Ihnen die wichtigsten Tipps und leitet Sie Schritt für Schritt durch alle Fragen bei Ihrer Altersvorsorge und Kapitalanlage mit Immobilien. - Eigene Ziele bestimmen: Wieviel Erspartes ist da und was können Sie monatlich stemmen? - Prognosen und Kalkulation: So finden Sie lohnenswerte Schnäppchen - Geschäfts- und Vertragspartner: So leisten Ihnen Architekten, Makler oder Wertermittler wertvolle Unterstützung - Vom Handschlag zum Vertrag: Faire Verträge abschließen und sich gegen finanzielle Risiken absichern

Leseprobe

Nadine Oberhuber

Immobilien alsAltersvorsorgeund Kapitalanlage

Inhaltsverzeichnis

Was wollen Sie wissen?

Die eigenen Ziele bestimmen

Eigenheim oder Immobilieninvestment?

Wie groß ist Ihr Budget?

Wie viel Geld braucht man für den Hauskauf?

Das Eigenheim im Alter zu Geld machen

Mit wenig Geld an Immobilien verdienen

Immobilienaktien

Offene Immobilienfonds

Immobilien-Indexfonds (ETFs)

Geschlossene Immobilienfonds (AIFs)

Anteile an Wohnungsgenossenschaften

Crowdinvesting in Immobilien

Mikroapartments für Studenten und Senioren

Das Wunschobjekt finden

Will ich Selbstnutzer werden oder Vermieter?

Ferienimmobilien im In- und Ausland

Haus oder Wohnung?

Neu oder gebraucht?

Die Denkmalimmobilie

Viele Wege führen zur Traumwohnung

Schnäppchen in der Zwangsversteigerung?

Wer dabei hilft …

Makler

Banken und Kreditvermittler

Bausparkassen

Kaufpreisberater und Wertermittler

Architekten und Bauträger

Der Staat

Der Steuerberater

Immobilie gefunden, ran an die Verträge!

Die Finanzierung sichern

Die Verträge unterschreiben – Notar und Grundbuch

Mietverträge

Das Finanzamt will seinen Anteil

Welche Versicherungen sind nötig?

Hilfe

Stichwortverzeichnis

Was wollen Sie wissen?

Sie träumen vom eigenen Haus, in dem Sie endlich tun und lassen können, was Sie wollen? Oder würden Sie sich gern eine Eigentumswohnung zulegen, um sich nicht länger zu fragen, ob Sie die Miete wohl auch im Alter noch bezahlen können? Vielleicht wollen Sie nur an den ständig steigenden Immobilienpreisen mitverdienen? Was auch Ihr Antrieb ist: In diesem Buch bekommen Sie die wichtigsten Tipps, wie Sie mit Immobilien Ihr Alterseinkommen aufbessern können.

Sind Immobilien nicht die perfekte Art der Altersvorsorge?

Je niedriger die Zinsen, desto interessanter ist die Geldanlage in Immobilien. Kredite sind derzeit noch viel günstiger als zu Hochzinszeiten. Und langfristig zahlt sich der Haus- oder Wohnungsbesitz dadurch aus, dass man entweder selber darin wohnt oder Mieteinnahmen daraus zieht. Doch eines sollte klar sein: Die Kaufpreise sind enorm gestiegen, in vielen Städten haben sich die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren verdoppelt. Und der Kauf eines Hauses ist das größte Klumpenrisiko, das ein Anleger im Laufe seines Lebens eingehen kann. Ob Sie bereit sind für dieses Risiko, erfahren Sie ab Seite 11. Und wie Sie die Immobilie im Alter einsetzen können, lesen Sie ab Seite 28.

Wie viel Geld braucht man eigentlich für den Hauskauf?

Es hängt natürlich vom Standort ab und von der Art der Immobilie. An manchen Orten bekommt man mit viel Glück noch für fünfstellige Summen frei stehende Häuser (meist renovierungsbedürftige), in Großstädten ist in den begehrtesten Lagen für 300 000 Euro gerade noch ein Einzimmerapartment drin. Zudem muss man beim Kauf einen beträchtlichen Teil Eigenkapital aufbringen. Später sind immer wieder Reparaturen fällig, daher sollten Immobilienkäufer nie am finanziellen Limit operieren. Wo Ihr persönliches Kostenlimit ist und wie viel Eigenkapital Sie mitbringen sollten, lesen Sie ab Seite 24. Realistische Erfahrungswerte und Preisniveaus erhalten Sie auch bei Finanzinstituten, Kaufpreisermittlern und weiteren Ansprechpartnern (ab Seite 93).

Ich habe noch nicht so viel gespart. Ist der Immobilienmarkt jetzt für mich tabu?

Auch mit wenig Eigenkapital kann man trotzdem vom boomenden Immobilienmarkt profitieren und im Idealfall ein Leben lang ein Zusatzeinkommen daraus erzielen. Denn es gibt auch eine Reihe von Wertpapieren, mit denen man an steigenden Hauspreisen oder an der Bewirtschaftung großer Wohnanlagen mitverdienen kann. Und sie haben Vorteile: Fondsanteile muss man nicht pflegen und instand halten, sondern nur kaufen und lange genug liegenlassen. Oder beteiligen Sie sich doch an einer Wohnungsgenossenschaft, das erspart Ihnen im Alter hohe Mieten. Mehr darüber ab Seite 35.

Ganz neue Beteiligungsmodelle bietet zum Beispiel das Crowdinvesting. Hier findet man aber neben seriösen Anbietern auch windige Geschäftsmodelle. Sie müssen hier also mit vergleichsweise hohen Risiken rechnen (ab Seite 50).

Die Preise steigen wie verrückt und die Konkurrenz ist hart. Lohnt sich der Kauf überhaupt? Und wie finde ich mein Traumobjekt?

Trotz steigender Preise sind Immobilienanlagen in vielen Städten noch eine gute Idee. Doch Sie müssen erst einmal festlegen, wie Ihr Traumobjekt aussehen soll: Haus oder Wohnung? Stadt oder Land? Kaufen oder selber bauen? Unter Umständen ist es sinnvoller, nicht nach dem ausgefallenen Schmuckstück zu suchen, sondern auch Objekte in die engere Wahl zu ziehen, die sich ohne großen Aufwand zum Wohntraum machen lassen. Und ist am Wunschstandort partout nichts Passendes zu bekommen: Warum nicht ein verfügbares Objekt nehmen und es einfach vermieten? Ab Seite 57 erarbeiten Sie Ihre Strategie.

Vermieten – das ist doch nur etwas für Reiche und Risikofreudige?

Natürlich muss man finanziell in Vorleistung gehen, wenn man eine Wohnung kauft, die man vermietet. Dafür vergeben Banken auch restriktiver Kredite. Zudem hat man nur in einem Fall absolute Sicherheit über die Güte der Bewohner – wenn man selber der Bewohner der Immobilie ist.

Doch wenn sich die eigenen Lebensumstände ändern und plötzlich nicht mehr zur gekauften Immobilie passen; oder wenn man ein Objekt erst später nutzen will, wenn man älter ist; oder wenn man lieber vier Wände besäße als gar keine Immobilie, warum dann nicht vermieten? Sicher darf man als Privatvermieter keine gigantischen Renditen erwarten und muss mit Leerstand und Renovierungen rechnen. Regelmäßige Einnahmen lassen sich dennoch generieren, wenn ein Kauf gut durchkalkuliert ist. Zudem sind die Steuerregeln ausgesprochen vermieterfreundlich. Alle Tipps ab Seite 59

Makler, Banken, Bauträger – die wollen alle nur mein Geld. Oder helfen die auch bei der Suche?

Sie können tatsächlich beides. Die allermeisten Immobilienkäufer benötigen einen Kredit, daher sollte die erste Anlaufstelle ein Finanzierungsberater bei der Bank oder einem unabhängigen Kreditvermittler sein. Er stellt vorläufige Kreditzusagen aus, die Käufer als ernsthaft interessiert und solvent ausweisen. Und er kann auch bei den Formalitäten helfen. Makler bieten Käufern, die bei einem Objekt nicht zum Zuge gekommen sind, oft Alternativimmobilien an, bevor diese in die offizielle Vermarktung kommen. Und Bauträger führen Interessentenlisten, denen sie Projekte bereits in der Planungsphase vorstellen, bevor der offizielle Verkauf beginnt.

Je mehr Hilfe Sie von Profis in Anspruch nehmen, desto professioneller können Sie selber bei der Suche auftreten. Die richtige Aufgabenverteilung für die Helfer ab Seite 93.

Wie behalte ich den Überblick im Dickicht der Bürokratie?

Das Wichtigste ist der Kreditvertrag. Dessen Konditionen muss man noch einmal gründlich durchrechnen, bevor man unterschreibt. Denn viele Details werden erst festgelegt, wenn man der Bank den finalen Auftrag für die Darlehensvermittlung erteilt.

Dann erst kommt der Kaufvertrag. Ein Entwurf des Verkäufers ist in wichtigen Details immer noch verhandelbar. Der Notar muss beide Seiten dabei unparteiisch beraten.

Jetzt erst treten Grundbuchamt und Finanzamt auf den Plan. Danach gilt es beim Immobilienkauf, die nötigen Versicherungen abzuschließen, und zu guter Letzt werden Sie als Kapitalanleger noch einen geeigneten Mieter suchen. Eigentlich gar nicht so schwer, wie man ab Seite 127 nachlesen kann.

Die eigenen Ziele bestimmen

Ein Immobilieninvestment ist eine gute Idee, wenn Sie Ihr Geld langfristig und sicher anlegen wollen. Denn der deutsche Häusermarkt gilt als einer der stabilsten. Das Wohnen in der eigenen Immobilie bietet unabhängig von Preissteigerungen auch einen Wert an sich.

Eine Idee steckt derart in den Köpfen der Bevölkerung, als wäre sie dort in Stein gemeißelt worden: Fragt man, was die beste Form der Altersvorsorge ist, antworten mindestens zwei von drei Deutschen in repräsentativen Umfragen: die eigene Immobilie. Was sonst? Genau das sagen sie schon seit Jahren.

Ein eigenes Haus, das ist für rund zwei Drittel der Bundesbürger die sicherste Art fürs Alter vorzusorgen. Denn wer im eigenen Haus lebt, der muss keine Miete mehr zahlen, dadurch fällt ein riesiger Kostenblock weg; zumeist der größte Etatposten für Familien und Paare, für Alleinlebende erst recht. Und Immobilienbesitzer müssen auch keine Mietsteigerungen mehr befürchten. Sieht man sich an, welche Höhen die Mieten in Großstädten bereits jetzt erreicht haben, mag man sich die Entwicklung der kommenden 20 oder 30 Jahre gar nicht ausmalen. Zumal die künftigen Renten alles andere als groß ausfallen werden, das ahnen alle. Bezeichnenderweise ist deshalb die Angst vor der Altersarmut zurzeit genauso groß wie der Wunsch nach dem Eigenheim, beides treibt zwei von drei Bundesbürgern um. Die Sorge um den Lebensabend und der Wille zum Eigenheim – sie entsprechen sich zahlenmäßig genau.

Viele halten Immobilien zudem auch für das berechenbarere Vermögen im Vergleich zur gesetzlichen Rente. Wer weiß schon, was nach jahrzehntelanger Einzahlung und Inflation später zu erwarten ist? Was dagegen lockt, wenn man jahrelang einen Immobilienkredit abgezahlt hat, ist klar: Man besitzt die eigenen vier Wände und kann darin wohnen. Das Geld, das bis dahin Mieten oder Kreditraten jeden Monat verschlingen, kann man dann anderweitig ausgeben oder sogar Mieten von anderen einstreichen. So jedenfalls wünschten es sich viele. Könnten sie es sich aussuchen, würden 84 Prozent der Bundesbürger laut Umfragen des Meinungsforschungsinstituts Civey lieber in der eigenen Wohnung wohnen als zur Miete. Fast zwei Drittel der Unter-Dreißigjährigen hegen auch bereits Pläne zum Immobilienkauf, sagen sie selbst. Eindeutiger geht es kaum. Doch warum lebt dann nicht einmal jeder Zweite hierzulande auch den Eigenheimtraum?

HÄTTEN SIE’S GEWUSST?

Ersterwerber werden immer älter. Nicht mehr mit 39 Jahren (wie noch vor zehn Jahren) finanzieren die Bundesbürger im Schnitt ihre erste Immobilie, sondern erst im Alter von 49 Jahren.

Und immer weniger Mietern gelingt der Einzug ins Eigenheim. Im Jahr 2020 haben nur noch rund 240 000 Mieterhaushalte unter 40 Jahren den Sprung ins Wohneigentum gemacht, sagen Zahlen von LBS und Empirica. Zehn Jahre zuvor waren es noch doppelt so viele.

Besonders in Großstädten und deren Umland gingen die Käuferquoten bei den Familien zurück.

69 Prozent der Haushalte, die zum ersten Mal ein Haus oder eine Wohnung kaufen, sind kinderlose Ältere mit überdurchschnittlich hohem Einkommen.

Quelle: Studien des Wirtschaftsforschungsinstituts IW

Die Eigentümerquote ist klein

Insgesamt schafften es hierzulande nur rund 45 Prozent der Haushalte ins Eigenheim, der Großteil der Bundesbürger ist und bleibt also Mieter. Traum und Realität klaffen deshalb so weit auseinander, weil auch hohe Immobilienpreise mittlerweile zur Realität gehören, ebenso wie in ihrem Schlepptau stark steigende Kaufnebenkosten. Sie machen den Eigenheimerwerb für viele zunehmend unerschwinglich. Denn Wohneigentum wird in den meisten Regionen von Jahr zu Jahr teurer. In Ballungsräumen haben sich die Immobilienpreise allein innerhalb der letzten fünf Jahre teilweise verdoppelt. Mit dieser Entwicklung können die Gehälter längst nicht mehr Schritt halten.

Abseits der Metropolen

In vielen Regionen wie hier in Gernrode (Sachsen-Anhalt) sind Kaufpreise noch günstig.

Viele Kaufwillige fragen sich zurzeit: Lohnt sich der Kauf überhaupt noch? Oder sind die Preise nicht längst übertrieben? Droht demnächst gar der große Immobiliencrash? Schließlich warnte selbst die Bundesbank schon vor dem Ende des Immobilienbooms.

Leicht ist die Frage nicht zu beantworten. Denn was heißt lohnen? Ist man auf den Gewinn durch späteren Verkauf aus? Oder „nur“ auf die Mietersparnis durch Eigennutzung und den Werterhalt? Insgesamt halten viele Ökonomen vor allem für Eigennutzer die Immobilienanlage auch in diesen Tagen noch für eine gute Idee. Sie sehen nicht die große Blase: Der Markt hat in Deutschland vielerorts zuletzt zum großen Teil nur aufgeholt, was er zuvor jahrelang an Wertsteigerung nicht verzeichnen konnte.

Denn erst seit 2008 steigt der Wohnpreisindex, zuletzt um zehn Prozent jährlich, doch zuvor war er abgesunken. Zwischen 1994 und 2009 – also nach dem letzten Immobilienboom zur Wiedervereinigung – verloren Käufer mit Immobilien real Geld, also nach Abzug der Inflation. Langfristig gesehen schaffte man aber mit Wohneigentum seit 1970 real den Werterhalt. Das gilt zumindest für den Bundesdurchschnitt. Denn während die Metropolen der Republik derzeit die große Wohnraumknappheit erleben, weil so viele Menschen in die Städte ziehen, schrumpft in ländlichen Gegenden die Bevölkerung. Die Hauspreise stiegen dort zwar zuletzt auch stark, aber längst nicht überall. Käufer dürfen daher nicht davon ausgehen, dass die Preise automatisch weiter steigen wie bisher und ihr Investment dadurch „wie von selbst“ an Wert gewinnt. Vor allem nicht, wenn der Boom am Häusermarkt zu Ende gehen sollte, womit Ökonomen rechnen. Wenn die Notenbanken die Zinsen anheben und der Konjunkturzyklus dreht, werden die Hauspreise zuerst dort fallen, wo sie zuletzt begonnen haben anzuziehen. Zudem schützt Immobilienbesitz nicht automatisch vor Inflation: Steigt die Inflation, dann steigt nicht notwendigerweise der Hauswert, weil der Kauf von Wohneigentum durch steigende Zinsen teurer wird und auch die Nachfrage abschwächt. Wohl aber steigen dann die Kosten für Hausverwaltung, Strom und Heizung sowie für Reparaturen und Instandhaltung kräftig. Das zehrt an der Rendite.

Doch besonders in den Großstädten werden wohl die Preise und Mieten erst einmal weiter steigen, ebenso in vielen Mittelstädten und Universitätsstandorten. Denn der Zuzug von außerhalb in die Ballungsräume hält unvermindert an, auch wenn immer mehr Menschen aus den Städten inzwischen wegen der hohen Preise in die Speckgürtel abwandern oder in Kleinstädte und ins entfernte Umland fliehen. Unternehmen schaffen aber weiter Arbeitsplätze, wo es schon viele gibt, also in den Metropolen. Zudem ist das Baugeld im Vergleich zu früheren Jahren immer noch billig und Niedrigzinsen sowie die neue Inflation treiben weiter Anleger in den Häusermarkt. Und der großen Nachfrage nach Wohnungen steht in den Großstädten viel zu wenig Angebot gegenüber, weil noch immer viel zu wenig gebaut wird – obwohl die Republik derzeit den größten Bauboom der vergangenen 20 Jahre erlebt. Daher sind die Aussichten für Immobilien in Metropolen und gefragten Regionen nach wie vor gut. Für ländliche Regionen mit Bevölkerungsrückgang und ohne Touristenbonus gilt das dagegen nicht.

Nun sind aber in vielen Großstädten Immobilien schon so teuer, dass für Normalverdiener trotz billiger Zinsen ans Kaufen kaum noch zu denken ist. Selbst Kapitalanleger müssen inzwischen genauer rechnen, denn:

Üppige Renditen können Anleger nicht mehr erwarten.

Unter drei Prozent liegt gemeinhin selbst die Bruttorendite für Wohnimmobilien in den sieben deutschen Metropolen. An vielen Standorten können Käufer nach Abzug aller Kosten nur noch mit Erträgen unter zwei Prozent rechnen. Für Kapitalanleger werden Wohnimmobilien zumindest in den größten Städten Deutschlands uninteressanter. Denn die Mieten steigen zwar auch, aber längst nicht im selben Maße wie die Kaufpreise.

Ist es also schon zu riskant, seine gesamten Ersparnisse in eine – vielleicht schon viel zu teure – Immobilie zu stecken? In Ballungsräumen mit guter Beschäftigungslage und hohen Einkommen werden die Mieten weiter steigen, wenn auch langsamer als die Kaufpreise zurzeit. Hier wäre es vertretbar, eine Wohnung zu kaufen, selbst wenn sie das 30- bis 40-fache ihrer Jahresmieteinnahmen kostet. Wenn man dann noch selber darin wohnt, um sich gegen hohe Mieten abzusichern, kann man höhere Preise erst recht in Kauf nehmen, finden Ökonomen, in schrumpfenden Städten und Regionen dagegen gilt das nicht. Zukunftstrends und die Bevölkerungsentwicklung sind also wichtiger als derzeitige Preise und Bausubstanz. Inzwischen fürchtet dennoch mehr als die Hälfte der Bundesbürger: „Ich werde es mir wahrscheinlich nie leisten können, ein Haus zu kaufen“, sagen sie. Bleibt es ihnen nun verwehrt, mit Immobilien fürs Alter vorzusorgen? Nein, das tut es nicht.

Der Blick voraus

Es gibt durchaus gewichtige Indikatoren für die künftige Wertentwicklung.

Denn man muss nicht gleich Hausbesitzer sein, um Einnahmen aus Immobilieninvestments zu erzielen. Man besitzt dann eben „nur“ eine finanzielle Beteiligung an einem Wohnobjekt. Oder man hält Genossenschaftsanteile, mit denen man die eigene Miete gering halten kann.

Und es ist ja auch nicht gesagt, dass Eigenheimbesitzer wirklich die finanziell beste Vorsorgeform gewählt haben. Denn ob sich der Hauskauf rentiert, hängt auch davon ab, wie lange man die Immobilie behält, welche Kosten langfristig für den Erhalt und Reparaturen anfallen – und was man damit macht, wenn man älter wird. Hält man ein Haus, das im Alter viel zu groß und pflegeaufwendig wird? Verkauft oder vermietet man es, wenn man in ein kleineres Objekt ziehen will? Vielleicht lässt es sich ja auch mit einer Umkehrhypothek wieder zu Geld machen, oder man verkauft es und lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht dabei einräumen. Beantworten Sie sich also zuerst folgende Grundfrage ganz ehrlich:

Eigenheim oder Immobilieninvestment?

Wer Immobilien für die Altersvorsorge nutzen will, der muss sich zuerst fragen, ob er tatsächlich am Grundbesitz interessiert ist, oder ob ihm nicht eher Wertpapiere liegen würden.

Geht es Ihnen tatsächlich darum, die eigenen vier Wände zu besitzen? Also mit allen Rechten und Pflichten Haus- oder Wohnungsbesitzer zu werden, auch wenn das mit Folgekosten verbunden ist?

Wenn Sie diese Frage mit „Ja“ beantworten, sollten Sie auch folgende stellen: Wollen Sie darin im Alter selber wohnen und sich so Mietausgaben ersparen? Dann wissen Sie auch sicher schon, wo Sie im Alter leben werden und wie Ihr Traumhaus aussehen soll. Legen Sie bei einer undichten Dachrinne am liebsten gleich selbst Hand an und macht es Ihnen nichts aus, mit Handwerkern zu verhandeln? Bringen Sie plötzliche Kosten von 2 000 Euro für die kaputte Heizung nicht aus der Ruhe, obwohl Sie einen laufenden Kredit abzahlen? Dann sind Sie als Käufer geeignet. Und Sie sind ein klassischer Selbstnutzer. Für Sie wird sicherlich die Immobiliensuche und das Finden Ihres Traumobjekts die größte Herausforderung sein, neben der passenden Finanzierung natürlich.

Oder verbinden Sie den Immobilienbesitz etwas pragmatischer mit der Aussicht, später in erster Linie zusätzliche Einnahmen als Vermieter aus dem Besitz zu erzielen und Ihre Rente dadurch aufzubessern? Vielleicht wollen Sie auch ein großes Haus später „verrenten“, also wieder zu Geld machen, und selber wieder in eine kleinere Wohnung oder ein Seniorenstift ziehen? Auch das ist möglich. Ebenso wie ein späterer Verkauf der Immobilie mit Rückmietung. Dann können Sie darin wohnen bleiben, haben aber einen größeren Betrag im Alter zur Verfügung.

Über solche Konstruktionen können vor allem Käufer nachdenken, die ihre Immobilie später nicht unbedingt vererben, sondern lieber wieder zu Geld machen wollen. Sie sollten dann ganz besonderen Wert auf die Lage legen, aber auch auf den aktuellen Kaufpreis, der nicht zu hoch sein sollte. Außerdem sollte der Gebäudezustand so gut sein, dass die Immobilie nicht vor ihrem Besitzer zum betreuungsaufwendigen Pflegefall wird. Insgesamt sollte Ihre Wohnung – außer Ihnen – auch viele andere Interessenten finden, damit Sie Ihnen sichere Einnahmen bringt.

Rechnen Sie selbst

Auf www.test.de finden Sie über die Suche nach „Rechner Eigenheimfinanzierung“ mehrere Rechner für Ihre eigene Abschätzung, zum Beispiel „Immobilien: Kaufen oder mieten?“, „Immobilien: Lohnt der Kauf einer vermieteten Wohnung?“ und den Bausparrechner.

Der Langfristvergleich

Selbstnutzer werden oder Mieter bleiben – was lohnt sich auf Dauer mehr? Im langfristigen Vermögensvergleich liegen mal die Mieter vorn, mal die Eigentümer. Aber eines steht fest: Im Alter geben Eigentümer viel weniger Geld fürs Wohnen aus.

Wohl jeder Mieter und jede Mieterin hat sich irgendwann schon einmal gefragt, ob es nicht sinnvoller wäre, jeden Monat das Geld an eine Bank zu überweisen – und davon einen Kredit zu tilgen –, statt es jahrzehntelang einem Vermieter zu „schenken“. Aufs Leben gesehen zahle jeder Bürger mindestens eine Immobilie ab – entweder die eigene oder die des Vermieters, so behaupten Bausparkassenexperten gern plakativ. Nun braucht man für Kauf und Darlehen viel Eigenkapital und gesicherte Einkommensverhältnisse. Selbst wenn man beides hat, steht die nächste Frage im Raum: Kann man sich zu derzeitigen Preisen überhaupt noch eine Immobilie leisten? Schließlich sind die Hauspreise in vielen Städten zuletzt derart in die Höhe geschossen, dass viele doch wieder ins Grübeln kommen: Lohnt sich der Eigenheimkauf da überhaupt noch? Die Kreditzinsen ziehen ja allmählich auch wieder an. Oder ist nicht doch Mieten die bessere Variante?

Ökonomen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) haben es durchgerechnet: Sie haben die Kosten beider Seiten aufaddiert, bei Eigennutzern also den Kaufpreis, die Nebenkosten, die Instandhaltungsaufwendungen sowie die Finanzierungskosten für den Kredit und dafür, dass keine alternativen Geldanlagen getätigt werden können – und bei den Mietern entsprechend die Mietausgaben und die Erträge, die sie aus einer alternativen Geldanlage erzielen könnten.

Zudem gingen sie davon aus, dass es in den Folgejahren moderate Preissteigerungsraten bei Mieten und Kaufpreisen geben wird und zwar in dem Maße, in dem sie auch langjährig üblich waren. Sie nahmen also die Preissteigerungen aus der eher durchschnittlichen Marktphase der Jahre 2006 bis 2010 als Grundlage.

Das Ergebnis war: Die Rechnung ging in den vergangenen Jahren eindeutig zugunsten der Eigentümer aus, auch 2021 noch. Die durchschnittlichen Wohnkosten für Selbstnutzer (= Kosten der Finanzierung ohne Tilgung, entgangene Zinsen aus alternativer Verwendung des Eigenkapitals, Steuern, Gebühren und Instandhaltungskosten, verrechnet mit Wertänderungen der Immobilie) lagen demnach derzeit bei gut 4 Euro pro Quadratmeter (Stand Juni 2021), Tendenz sinkend. Dagegen lagen die Wohnkosten der Mieter (Nettokaltmieten bei Bestandsmiete bzw. Neuvermietung) bei 7 und knapp 10 Euro im Schnitt, Tendenz steigend. Selbst wenn man also zu den inzwischen hohen Kaufpreisen eine Immobilie erwirbt, liegen laut IW-Berechnungen die Wohnkosten der Selbstnutzer derzeit noch rund 40 Prozent unter denen der Mieter – und zwar selbst in den sieben Großstädten. Ihre Begründung: Die anhaltenden Niedrigzinsen machten den Immobilienerwerb nach wie vor attraktiv und die Zinsen seien zuletzt stärker gefallen als die Kaufpreise im Vergleich gestiegen seien. Zudem hätten ja auch die Mieten einen Sprung nach oben gemacht, das verschlechtere die Bilanz für Mieter. Was man auch sehen müsse: Eigenheimkäufer leisteten sich häufig größere Wohnungen, Mieter beschränken sich dagegen im Platz. Auch das lässt die Wohnkosten pro Quadratmeter trotz hoher Finanzierungskosten für Eigentümer geringer ausfallen. „Derzeit können Immobilien nicht nur finanziert, sondern auch abbezahlt werden, ohne dass die Haushalte während des Erwerbslebens stärker als vergleichbare Mieter belastet werden“, folgert das IW, „damit ist der Vermögensaufbau faktisch ohne Mehrkosten verbunden.“ Allerdings ist entscheidend, wie schnell die Immobilie abbezahlt werden soll. Gerade auf lange Sicht sei die Finanzierung für Käufer derzeit leicht zu stemmen: „In fast der Hälfte der Großstädte ist Wohneigentum innerhalb von 35 Jahren abbezahlt“, ohne dass Selbstnutzer stärker belastet seien als Mieter, sagt das IW. Das heißt: Jung anfangen zahlt sich aus.

Aber wie sieht es nun mit den Gesamtkosten von Mietern und Eigentümern aus? Für den einzelnen Haushalt ist ja weniger entscheidend, was ihn jeder Quadratmeter kostet, denn für ihn zählt, wie viel das Wohnen insgesamt vom monatlichen Budget wegfrisst – oder übrig lässt. Dazu hat das Immobilien-Analysehaus Empirica Berechnungen angestellt. Es hat dabei nur die Wohnkosten von Miet- und Eigentümerhaushalten mit ähnlichem Nettoeinkommen verglichen (zwischen 2 000 und 3 000 Euro). Somit fällt bei dieser Auswertung – anders als bei anderen Durchschnittsberechnungen – nicht ins Gewicht, dass Immobilienkäufer im Schnitt besser verdienen und daher üblicherweise auch mehr Geld monatlich aufbringen. Betrachtet man also bei Normalverdienern die monatlichen Wohnkosten und Ausgaben von Eigentümern gegenüber Mietern, dann sieht es so aus: Ja, Eigentümer haben monatlich höhere Gesamtwohnkosten.

Bei Kauf und Wartung sparen

Wer gerne selbst Hand anlegt, kann bei Kauf und Unterhalt eines Eigenheims kräftig sparen.

Aber nur in jungen Jahren, während sie noch hohe Kredite abtragen und entsprechend hohe Zinszahlungen leisten müssen. Unter 40-jährige Selbstnutzer wendeten zuletzt monatlich etwa ein Drittel ihres verfügbaren Nettoeinkommens für Wohnkosten auf, im Median 735 Euro, in Großstädten wie Köln oder Düsseldorf eher 1 250 Euro, sagen Zahlen des IW. Bei jenen, die gerade erst einen Kredit aufgenommen hatten, lag der Wohnkostenanteil sogar eher bei knapp 40 Prozent. Jüngere Mieter dagegen (bis 40 Jahre) zwackten nur rund 25 Prozent vom Netto fürs Wohnen ab. Doch in späteren Lebensjahren, wenn die Kredite weitgehend getilgt sind, liegen die Eigentümer deutlich vor den Mietern. Dann zahlen Selbstnutzer nur noch rund 500 Euro monatlich (inklusive aller Reparaturrücklagen, Nebenkosten und Steuern), schuldenfreie Selbstnutzer sogar nur 400 Euro.

Dagegen müssen Mieter dann rund 700 Euro fürs Wohnen aufbringen. Jetzt berappen sie rund ein Drittel ihres freien Einkommens. Die Selbstnutzer nur noch einen Bruchteil davon.

Die Analysten von Empirica betrachteten auch die Sparquoten von Eigentümern und Mietern: Eigentümer sparen demnach in allen Lebensphasen deutlich mehr als Mieter, wenn man sowohl die Darlehensraten als auch das freie Sparen zusammenzählt: im Schnitt rund das Doppelte, nämlich etwa 20 Prozent ihres verfügbaren Einkommens. Und davon fließt längst nicht alles nur in den Immobilienkredit, sondern sie sparen auch rund ein bis zwei Prozentpunkte mehr in freien Sparanlagen an als Mieter. Mieter legen über alle Lebensphasen maximal zehn Prozent ihres Einkommens zurück, eher weniger.

Unterm Strich blieben Immobilienbesitzern so rund 57 Prozent vom Nettoeinkommen für den Alltagskonsum. Mietern dagegen rund 68 Prozent, also deutlich mehr.

Wie Immobilienbesitzer das kompensieren? Indem sie sich bei einigen Ausgaben einschränken: Abstriche machen die Wohneigentümer am ehesten bei den Ausgaben für Autokauf oder Autoleasing, bei Restaurantbesuchen, und sie geben auch weniger für Pauschalreisen aus. Was nicht heißt, dass sie den Urlaub insgesamt einschränken, sie urlauben eben anders. Auch Taxi -oder Zugfahrten leisten sie sich seltener. Dafür gönnen sie sich häufiger Gebrauchsgeräte für Haus und Garten und geben im Schnitt mehr Geld fürs Heimkino in Form von Fernsehen oder Video aus.

Hauseigentümer sparen übrigens auch dann noch weiter Geld, wenn der Kredit längst abbezahlt ist. Weil sie insgesamt langfristiger dächten, so deutet es Empirica, und weil sie sich gegen Reparaturen wappnen wollten. Grundsätzlich nutzen sie auch weniger das klassische Sparbuch als Geldanlage, sondern legen fast doppelt so häufig in Wertpapiere an wie Mieter. Insgesamt ist es daher nicht überraschend, dass Eigentümer im Alter auf ein deutlich höheres durchschnittliches Gesamtvermögen kommen, zumal wenn man Immobilienbesitz und sonstiges Vermögen zusammenrechnet. Häufig hört man das Argument, Mieter könnten im Alter ebenso vermögend sein oder sogar noch wohlhabender, da sie ja monatlich sehr viel Geld frei anlegen könnten. Zudem sparten sie sich ja die Zinsbelastung durch einen Kredit. Das klingt schön – in der Theorie. Doch in der Praxis trifft das nicht zu. Da sparen Mieterhaushalte viel weniger konsequent und auch viel kleinere Summen als Eigentümer.

Immobilien verleiten also anscheinend automatisch lebenslänglich zum Geldhorten.

Lässt man diesen Fakt außen vor und rechnet anhand der reinen Zahlen durch, wie sich das Vermögen von Eigentümern und Mietern entwickeln würde, wenn beide tatsächlich monatlich exakt die gleiche Summe insgesamt sparten, dann kommen Berechnungen zu folgendem Ergebnis: Angenommen, der Immobilienwert stiege um ein Prozent pro Jahr, die Mieten auch und der Anlagezins für Guthaben bliebe tief bei maximal 2,5 Prozent, dann läge in 30 oder 40 Jahren der Eigentümer deutlich vorn. Auch wenn die Immobilien keine Wertsteigerung erleben würden, ginge die Rechnung am Ende für ihn aus. Etwas weniger deutlich dann eben. Selbst wenn die Rendite für Geldanlagen deutlich größer wäre und 5 Prozent jährlich betrüge, würde immer noch der Immobilienbesitzer gewinnen.

Der Mieter dagegen steht in zwei Fällen besser da: Wenn der Anlagezins hoch ist und er von Beginn an eine sehr niedrige Miete zahlt, also deutlich weniger als die übliche Vergleichsmiete – und wenn das in Zukunft auch so bleibt.

Und wenn es beim Käufer dazu käme, dass er die Immobilie schon nach ein paar Jahren wieder verkaufen müsste. Dann nämlich hätte er angesichts der hohen Kaufnebenkosten und womöglich auch wegen eines schlechten Verkaufspreises so viel Verlust gemacht, dass ihm der Mieter überlegen wäre. Kaufen also lohnt sich immer nur auf lange Sicht.

Finden Sie dagegen, dass es „nicht unbedingt“ eigene vier Wände für Sie selbst sein müssen – weil Sie eher Ihr Geld gut unterbringen wollen, aber selber schon sehr wohnlich untergebracht sind? Dann sind Sie ein reiner Kapitalanleger. Wenn Sie also einfach Profit aus dem boomenden Immobiliensektor ziehen wollen, dann bringt Sie wahrscheinlich das nächste Kapitel zum Ziel. Dort geht es um rein finanzielle Immobilieninvestments, die mit jedem Geldbeutel realisierbar sind. Denn wenn „nur“ möglichst stetige Erträge fließen sollen, die später mal Ihre Rente aufstocken, bietet der Immobiliensektor noch viele andere Möglichkeiten als den direkten Kauf. Auch Immobilienfonds sind dann eine gute Anlageform oder Aktien von Immobilienfirmen. Die alles entscheidende Frage ist aber diese:

Wie groß ist Ihr Budget?

Der Traum vom Eigenheim ist schnell ausgeträumt, wenn man zu wenig Eigenkapital mitbringt – und auch nicht Geld für Reparaturen zur Seite legen kann. Daher heißt es zuerst: rechnen.

Fangen wir beim kleinen Geldbeutel an: Wer „nur“ mit einem Finanzinvestment im Immobiliensektor liebäugelt, dem reicht zunächst schon eine monatliche Sparrate von 50 oder 100 Euro oder eine kleine vierstellige Summe. So viel lässt sich recht mühelos vom Gehalt abknapsen, um es in Immobilienwertpapiere zu investieren, in Aktien, Anleihen oder Fonds zum Beispiel. Haben Sie mehr flüssig? Vielleicht sogar eine fünf- oder sechsstellige Summe durch eine Erbschaft oder Bonuszahlung? Dann bietet sich eventuell eine unternehmerische Beteiligung an oder ein Investment in Mikroapartments oder Seniorenwohnanlagen. Doch Vorsicht, hier ist auch das Risiko viel höher! Denn Sie werden quasi zum Mitunternehmer.