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Die wichtigen Informationen über die in der ImmoWertV normierten Verfahren Das handliche Fachbuch informiert über die Grundzüge der Verkehrswertermittlung. Anschaulich werden die drei in der ImmoWertV normierten Verfahren Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren dargestellt. Dabei zeigen die Autoren, allesamt erfahrene Praktiker und bekannte Namen ihrer Branche, anhand von Beispielen auch die Anwendung der Methoden auf. Insgesamt ergibt sich für den Leser so ein rundes Bild der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Mit diesem Buch verstehen Sie Verkehrswertgutachten zu Immobilien Der Leitfaden eignet sich vor allem für Leser, die sich zur Verkehrswertermittlung von Immobilien einen Überblick verschaffen möchte, ohne dabei zu tief ins Detail zu gehen. Er spricht damit Eigentümer von Grundstücken, Häusern und Wohnungen an. Gleichzeitig richtet er sich an Leser, die sich in der Ausbildung in der Grundstückswirtschaft befinden und eine Gesamtdarstellung der Wertermittlung erhalten wollen. Außerdem finden hier zum Beispiel Rechtsanwälte, Steuerberater und Mitarbeiter von Banken einen sachkundigen Einstieg in die Materie. In die 10. Auflage wurden Randstichwörter eingefügt, die einen schnelleren Überblick über die Textpassagen verschaffen. Nach der Lektüre des Leitfadens verstehen Sie Verkehrswertgutachten. Auf neuestem Stand Das Buch bezieht die neuen Richtlinien detailliert ein, die nach und nach die WertR 2006 (in Teilen) ersetzt haben. Damit ist diese Publikation auf dem neuesten Stand. Zur Vertiefung Zur anschließenden oder alternativen vertieften Auseinandersetzung mit der Grundstücksbewertung empfiehlt sich das von denselben Autoren verfasste Buch "Verkehrswertermittlung von Immobilien – Praxisorientierte Bewertung". "Marktorientierte Immobilienbewertung" ist ein Auszug aus dem "Kompendium für Immobilienberufe".
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Seitenzahl: 141
Veröffentlichungsjahr: 2018
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Marktorientierte Immobilienbewertung
Grundriss für die Praxis
Hauke Petersen, Dipl.-Volkswirt Jürgen Schnoor, Dipl.-Ing. (FH) Wolfgang Seitz, M. Sc.
10., überarbeitete Auflage, 2019
Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek | Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über www.dnb.de abrufbar.
10. Auflage, 2019
Print ISBN 978-3-415-06375-4 E-ISBN 978-3-415-06382-2
© 1993 Richard Boorberg Verlag
E-Book-Umsetzung: Datagroup int. SRL, Timisoara
Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung des Verlages. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.
Titelfoto: Andrey Popov – stock.adobe.com
Richard Boorberg Verlag GmbH & Co KG | Scharrstraße 2 | 70563 Stuttgart Stuttgart | München | Hannover | Berlin | Weimar | Dresdenwww.boorberg.de
Die Bewertung von Grundstücken ist ein spannendes, vielseitiges und marktnahes Aufgabengebiet, das interessante Beschäftigungsmöglichkeiten bietet. Der Sachverständige (m/w/d)1 bewegt sich im Rahmen seiner Tätigkeit in einem Umfeld, das bei den derzeit stark steigenden Preisen noch mehr als sonst ein zentrales Element des täglichen Lebens bildet.
Zur vertiefenden Beschäftigung mit diesem Thema steht umfangreiche Fachliteratur zur Verfügung. Sie dient dem Sachverständigen zur grundlegenden Einführung, der detaillierten Auseinandersetzung mit den Verfahren und Klärung spezieller Fragen sowie dem schnellen Auffinden von Vergleichsdaten und Tabellen.
Im Gegensatz dazu ist dieses Buch nicht an Fachleute gerichtet. Wir wollen damit Gelegenheit geben, sich zunächst einen Überblick über die Materie zu verschaffen und so Zugang zur Verkehrswertermittlung von Immobilien zu erhalten. Das Buch richtet sich an Grundstückseigentümer, Steuerberater und Rechtsanwälte, die – ohne zu tief in das Thema einzusteigen – zunächst eine allgemeine Einführung in die Grundstücksbewertung bekommen möchten. Darüber hinaus ist es an Interessenten adressiert, die sich mit dem Gedanken befassen, eine Ausbildung zum Sachverständigen zu beginnen. Auch den Studierenden in immobilienwirtschaftlichen Fächern kann es eine hilfreiche Handreichung sein.
Das Buch ist in drei Teile gegliedert. Zuerst beleuchten wir die Grundlagen der Verkehrswertermittlung (begriffliche Klärungen, Gesetze und Verordnungen, Sachverständigenwesen), geben anschließend einen Überblick über die drei normierten Wertermittlungsverfahren und vertiefen die Erläuterungen im dritten Abschnitt, der sich detailliert mit den einzelnen Verfahren auseinandersetzt.
Mittlerweile erscheint dieses Buch in der 10. Auflage. Es erfreut sich anhaltenden Interesses. Das Grundgerüst dazu ist ein Auszug aus dem Kompendium für Immobilienberufe, das gerade in der 13. Auflage erschienen ist und damit ebenfalls auf eine rege Nachfrage trifft. Wir haben den dort abgedruckten Text zur Aktualisierung in einigen Teilen überarbeitet.
Mit dem marktorientierten Ansatz folgen wir dem Weg, den der Begründer dieses Werks, Hauke Petersen, eingeschlagen und vorgegeben hat. Verkehrswertermittlung ist – trotz der modelltheoretischen Ansätze – keine Aufgabe für Rechenkünstler, sondern für Experten, die sich durch vertiefte Kenntnis des Marktes mit seinen Mechanismen und der Einstellung der Akteure am Immobilienmarkt auszeichnen. Eine von der Marktorientierung abweichende Herangehensweise kann nicht zum richtigen Verkehrswert führen, der schon im Rahmen seiner Definition im Baugesetzbuch synonym als Marktwert bezeichnet wird.
Wir wünschen allen Leserinnen und Lesern auch mit diesem Buch eine anregende, wegweisende Lektüre und einen guten Überblick über die wesentlichen Aspekte der Verkehrswertermittlung.
Jürgen Schnoor und Wolfgang Seitz Schönkirchen, Bötzingen, im September 2018
Vorwort
Abkürzungsverzeichnis
1 Verkehrswertermittlung
1.1 Allgemeines
1.1.1 Der Verkehrswert
1.1.2 Bewertungsgegenstand
1.1.3 Wert und Preis
1.1.4 Bewertungsanlässe
1.2 Auftraggeber
1.3 Wertermittlungsverfahren und Objektzuordnung
1.4 Entwicklungslinien am Immobilienmarkt
1.5 Marktbeobachtung
2 Gesetze und Verordnungen
3 Sachverständigenwesen
3.1 Die Gutachterausschüsse
3.2 Der „Sachverständige“
3.2.1 Privates Sachverständigenwesen
3.2.2 Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
3.2.3 Einige kritische Anmerkungen
3.3 Die praktische Tätigkeit
3.3.1 Außendarstellung des Sachverständigen
3.3.2 Regionales Betätigungsgebiet
3.3.3 Parallele Maklertätigkeit des Sachverständigen
4 Die Wertermittlungsverfahren im Überblick
4.1 Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren
4.2 Vergleichswertverfahren
4.3 Ertragswertverfahren
4.4 Sachwertverfahren
4.5 Kritische Betrachtung der normierten Verfahren
4.6 Grundsatz der Modellkonformität
5 Die Wertermittlungsverfahren im Einzelnen
5.1 Vergleichswertverfahren
5.1.1 Zur Bedeutung des Vergleichswertverfahrens
5.1.2 Probleme bei der Durchführung des Vergleichswertverfahrens
5.1.3 Aufgaben des Sachverständigen
5.1.4 Mathematisch-statistische Verfahren
5.1.5 Allgemeiner Verfahrensablauf des Vergleichswertverfahrens
5.1.6 Zeitliche Anpassung (Indexierung)
5.1.7 Vergleichsfaktoren
5.1.8 Bodenwertermittlung
5.1.9 Bodenrichtwerte
5.1.10 Modellkonformität bei der Bodenwertermittlung
5.2 Ertragswertverfahren
5.2.1 Grundsätzliches
5.2.2 Modellannahmen im Ertragswertverfahren
5.2.3 Verrechnungsweise im Ertragswertverfahren
5.2.4 Verfahrensbeschreibung für das Ertragswertverfahren
5.2.5 Dynamische und statische Betrachtung
5.2.6 Liegenschaftszinssatz
5.3 Sachwertverfahren
5.3.1 Zur Bedeutung des Sachwertverfahrens
5.3.2 Verfahrensbeschreibung
5.3.3 Flächenbezüge bei der Sachwertermittlung
5.3.4 Kritik am Sachwertverfahren
5.3.5 Brutto-Grundfläche (BGF) als Berechnungsbasis
5.3.6 Ermittlung der Normalherstellungskosten (NHK)
5.3.7 Berücksichtigung von Modernisierungen
5.3.8 Übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung (SW-RL)
5.3.9 Alterswertminderung
5.3.10 Gebäudealter und fiktives Baujahr
5.3.11 Eine kritische Würdigung der aktuell möglichen Marktanpassung (Sachwertfaktoren)
6 Fazit
Fachliteratur
Seminaranbieter
Über die Autoren
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Formelverzeichnis
Stichwortverzeichnis
II. BV
Zweite Berechnungsverordnung (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz)
AGG
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz
AGVGA.NRW
Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen
AWM
Alterswertminderung
BAnz
Bundesanzeiger
BauGB
Baugesetzbuch
BauNVO
Baunutzungsverordnung (Verordnung über die bauliche Nutzung von Grundstücken)
BbauG
Bundesbaugesetz
BelWertV
Beleihungswertermittlungsverordnung (Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes)
BewG
Bewertungsgesetz
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BGBl.
Bundesgesetzblatt
BGF
Brutto-Grundfläche
BGH
Bundesgerichtshof
BoW
Bodenwert
BRI
Brutto-Rauminhalt
BRW-RL
Bodenrichtwertrichtlinie (Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten)
BST
Bewertungsstichtag
DAkkS
Deutsche Akkreditierungsstelle
DCF
Discounted Cash Flow
DF
Diskontierungsfaktor
DIA
Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg GmbH
DIN
Deutsches Institut für Normung e.V.
e
einfach
EFH
Einfamilienhaus
ErbbauRG
Erbbaurechtsgesetz (Gesetz über das Erbbaurecht)
EW
Ertragswert
EWV
Ertragswertverfahren
GAVO NRW
Gutachterausschussverordnung Nordrhein-Westfalen (Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte)
GewO
Gewerbeordnung
GFZ
Geschossflächenzahl
ggf.
gegebenenfalls
GND
Gesamtnutzungsdauer
GrEStG
Grunderwerb-Steuergesetz
GuG
Grundstücksmarkt und Grundstückswert (Zeitschrift)
i
Zinssatz
IfS
Institut für Sachverständigenwesen e.V.
IHK
Industrie- und Handelskammer
ImmoWertV
Immobilienwertermittlungsverordnung (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken)
IMV
Immobilien-Marktdaten-Vertriebs GmbH
IVD
Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
KP
Kaufpreis
MSVO
Mustersachverständigenordnung
mRND
modifizierte Restnutzungsdauer
n
Anzahl Perioden (im jeweiligen Kontext)
n
Größe der Stichprobe (im jeweiligen Kontext)
NHK
Normalherstellungskosten
NRW
Nordrhein-Westfalen
PG
Personenzertifizierung Grundstücksbewertung
RBF
Rentenbarwertfaktor
rd.
rund
RE
Reinertrag
RohE
Rohertrag
RND
Restnutzungsdauer
S
Seite (im jeweiligen Kontext)
S
Standardabweichung (im jeweiligen Kontext)
sog.
sogenannte(r)/(s)
StGB
Strafgesetzbuch
SW
Sachwert
SWF
Sachwertfaktor
SW-RL
Sachwertrichtlinie (Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts)
TMG
Telemediengesetz
V
Vervielfältiger (im jeweiligen Kontext)
V
Variationskoeffizient (im jeweiligen Kontext)
VPI
Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts
VW
Verkehrswert
VW-RL
Vergleichswert-Richtlinie (Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts)
WEG
Wohnungseigentumsgesetz (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht)
WertR
Wertermittlungsrichtlinien (Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte [Marktwerte] von Grundstücken)
WertV
Wertermittlungsverordnung (Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken)
WGFZ
wertrelevante Geschossflächenzahl
WoFl.
Wohnfläche
WoFlV
Wohnflächenverordnung (Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche)
WST
Wertermittlungsstichtag
ZFH
Zweifamilienhaus
Im allgemeinen Grundstücksverkehr (Kauf/Verkauf, Schenkung/Erbschaft, Bewertung in Familiensachen, z. B. Scheidung) ist der Verkehrswert nach dem Baugesetzbuch (BauGB) die maßgebliche Größe. Im Gegensatz zur Beleihungswertermittlung, die im Regelfall von bankinternen Gutachtern durchgeführt wird, ist die Verkehrswertermittlung die Hauptaufgabe freier Gutachter.
Die in § 194 BauGB enthaltene maßgebliche Definition für den Verkehrswert lautet wie folgt:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Verkehrswertgutachten beziehen sich immer auf einen bestimmten Wertermittlungsstichtag, weil der Wert ausschließlich zeitpunktbezogen festgestellt werden kann.
Grundstück ≠ Boden
Im Rahmen der Immobilienbewertung wird verallgemeinernd von Grundstücken gesprochen. Damit sind gleichermaßen bebaute wie unbebaute Grundstücke oder auch grundstücksgleiche Rechte (zum Beispiel Wohnungseigentum, Erbbaurecht) gemeint. Wird in diesem Buch der Begriff Grundstück verwendet, so ist mit dieser Bezeichnung ebenfalls dieses gesamte Spektrum der Immobilienrechte umfasst. Der umgangssprachlich als Grundstück verstandene Teil der Erdoberfläche wird hier präzisierend als Boden bezeichnet.
Der Verkehrswertermittlung liegt keine Transaktion am Immobilienmarkt zu Grunde. Deshalb handelt es sich beim Verkehrswert um eine theoretische Größe, was in der Bezeichnung Wert zum Ausdruck kommt.
Preis ≠ Wert
Vom Wert zu unterscheiden ist der Preis, der im Rahmen eines entgeltlichen Geschäfts zwischen einem Verkäufer und einem Käufer vereinbart wird. Der Preis muss nicht mit dem Wert identisch sein. Manchmal wird am Markt ein über dem Wert liegender Preis erzielt, in anderen Fällen liegt er darunter. Maßgeblich ist der Gegenwert, den der Käufer dem Kaufgegenstand beimisst. Diese Wertvorstellung muss nicht mit den allgemeinen Maßstäben übereinstimmen.
Verkehrswertermittlung wegen:
• Grundsteuer
• Verkauf
• Erbschaft
• Schenkung
• Einkommensteuer
• Körperschaftsteuer
Der mit Abstand häufigste Grund für die Verkehrswertermittlung ist die Bewertung zu steuerlichen Zwecken. Prinzipiell unterliegt nämlich jedes Grundstück der Grundsteuerpflicht und ist deshalb unabhängig von einem Verkauf zu bewerten. Bei einer entgeltlichen Grundstückstransaktion, üblicherweise also bei einem Verkauf, wird die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung berechnet (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Weiterhin werden Grundstücke zu Zwecken der Erbschaft- und Schenkungsteuer, der Einkommensteuer und der Körperschaftsteuer der steuerlichen Bewertung unterzogen. Grundlage für die steuerliche Einwertung ist das Bewertungsgesetz (BewG).
Daneben werden Grundstücke besonders häufig zu Beleihungszwecken im Rahmen einer Finanzierung bewertet. In diesem Fall erfolgt die Wertermittlung nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Im Unterschied zur konsequent am Markt orientierten Verkehrswertermittlung folgt die Beleihungswertermittlung einem risikoorientierten Ansatz, welcher der Begrenzung bzw. Vermeidung von Risiken in der Bankbilanz dient. Dadurch ergeben sich gravierende Unterschiede zur Verkehrswertermittlung.
Abbildung 1 gibt einen Überblick über die Bewertungsanlässe und die dafür relevanten Vorschriften
Abbildung 1: Zweck, Anlässe und Vorschriften für die ImmobilienbewertungQuelle: Seitz, I., Keller, C., Seitz, W. (2014), S. 416
Die Abbildung zeigt, dass für die unterschiedlichen Bewertungszwecke und Bewertungsanlässe prinzipiell die gleichen Vorschriften gelten, nämlich die ImmoWertV und die WertR (mit den neueren Einzelrichtlinien). Es bestehen allerdings je nach Zweck und Anlass unterschiedliche, teilweise zusätzliche Regeln für die Anwendung dieser Vorschriften.
Auftraggeber z. B.:
• Privatleute
• Steuerberater
• Rechtsanwälte
Dem Bewertungszweck entsprechend können Auftraggeber für Verkehrswertgutachten z. B. Privatleute, Steuerberater und Rechtsanwälte sein. Im Rahmen der Zwangsversteigerung wird die Verkehrswertermittlung vom Gericht beauftragt. Beleihungswertermittlungen dürfen nur von der finanzierenden Bank und nicht vom Darlehensnehmer in Auftrag gegeben werden (§ 5 Abs. 2 Satz 3 BelWertV).
Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren bei Eigennutzung
Ertragswertverfahren bei Renditeüberlegungen
Die Frage, nach welchem der drei in der ImmoWertV geregelten (normierten) Verfahren zu bewerten ist, hat der Markt zu beantworten. Er fordert grundsätzlich das aus Mangel an Vergleichsobjekten nicht immer anwendbare Vergleichswertverfahren. Nur dann, wenn nach dieser Methode nicht zuverlässig bewertet werden kann, stellt sich die Frage nach den Alternativen, dem Sachwert- oder dem Ertragswertverfahren. Wird ein Objekt üblicherweise eigengenutzt, ist das Sachwertverfahren die richtige Wahl. Wenn dagegen Renditeüberlegungen die Gedanken der Käufer prägen, ist das Ertragswertverfahren anzuwenden. Davon gibt es nur wenige Ausnahmen.
Plausibilisierung
Kann ein Ertragswert- oder Sachwertobjekt ausnahmsweise nach dem Vergleichswertverfahren bewertet werden, sollte zusätzlich eine Wertermittlung nach Ertragswertverfahren bzw. Sachwertverfahren durchgerechnet werden, um das Ergebnis abzusichern oder zumindest auf Plausibilität zu prüfen. Voraussetzung dafür ist, dass örtlich aktuell abgeleitete Liegenschaftszinssätze bzw. vom zuständigen Gutachterausschuss veröffentlichte Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) zur Verfügung stehen.
Preise steigen
Bisher wurden allen Überlegungen zur Grundstücksbewertung normalerweise steigende Preise unterstellt. Das war auch über mehrere Jahrzehnte richtig. Dabei war zu beachten, dass – meistens – das steuerfreie Preiswachstum sehr für den Erfolg bestimmend war, sodass die eigentliche Objektrendite zum Teil zweitrangig wurde. Stetig sinkende Liegenschaftszinssätze bestimmen derzeit an den Hotspots das Bild. Die Preise waren, gemessen am Reinertrag, schon in den weiter zurückliegenden Jahren relativ hoch. Das gilt im Jahr 2018 umso mehr, da die Mietpreise in den interessanten Regionen nicht im gleichen Maß wie die Kaufpreise gestiegen sind. Die Mietpreisbremse nach dem Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) wird dazu ein Übriges tun.
Vor etwa zehn Jahren war der Zeitpunkt, sich ein Eigenheim zur Eigennutzung oder eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen, historisch günstig. Zwar haben an den attraktiven Standorten die Preise seit 2008 schon deutlich angezogen; sie werden kurz- bis mittelfristig noch weiter steigen. Von einer Preisblase am deutschen Immobilienmarkt ist derzeit (2018) trotzdem nicht zu sprechen. Die Finanzierungsbedingungen in Deutschland, die neben einer nachhaltigen Kapitaldienstfähigkeit einen angemessenen Eigenkapitaleinsatz von 20 % bis 30 % und eine regelmäßige Tilgung vorsehen, stehen dem entgegen. Aber die Finanzierungsmittel sind, aufgrund des Zinsniveaus, so günstig wie nie zuvor.
Betongold
Die hohe Staatsverschuldung wird zu Unsicherheiten in Bezug auf die Währungen und so zu steigenden Preisen führen. Sachwerte sind gefragt, „Betongold“ ist zu einer der wenigen attraktiven Anlageformen geworden. Das ist – in Verbindung mit den niedrigen Zinsen – ein wesentlicher Faktor für die große Immobiliennachfrage und das relativ geringe Angebot – zumindest am Anlegermarkt. Inzwischen werden in einzelnen Regionen sogar landwirtschaftliche Grundstücke zur Kapitalanlage erworben – hier steht nicht die laufende Verzinsung im Vordergrund, sondern der Kapitalerhalt.
An attraktiven Standorten ist auf dem Miethausmarkt die Nachfrage erheblich größer als das Angebot. Für marktgängige Objekte werden hohe Preise gezahlt – trotz der zu erwartenden Modernisierungsnotwendigkeiten, trotz der zunehmend restriktiveren Rechtslage bei den Schönheitsreparaturen und trotz Mietpreisbremse. Ein Ende des Preiswachstums ist nicht in Sicht.
Anders sieht es an den Standorten aus, die durch demographische Entwicklungen benachteiligt sind. Teilweise bluten ganze Regionen aus, was sich naturgemäß negativ auf die Preisentwicklung auswirkt. Demnach gilt es zu unterscheiden zwischen aufstrebenden, anhaltend guten und abfallenden regionalen Teilmärkten.
Marktforschung ≠ Marktbeobachtung
In Ermangelung qualifizierter Marktforschung bedienen sich die Sachverständigen hin und wieder der Ergebnisse aus der Marktbeobachtung. Beide Tätigkeiten dürfen jedoch nicht miteinander verwechselt werden. Handelt es sich bei der Marktforschung um eine empirisch abgesicherte und nach wissenschaftlichen Methoden durchgeführte Auswertung, wird bei der Marktbeobachtung lediglich ein Abbild der am Markt wahrnehmbaren Aktivitäten geliefert.
Kaufpreissammlung
Trotzdem sind die Ergebnisse brauchbar, wenngleich nicht als Grundlage der Verkehrswertermittlung geeignet. Nach den einschlägigen Vorschriften sind ausdrücklich nur die Daten des Gutachterausschusses dafür heranzuziehen. Dazu steht in der Vergleichswertrichtlinie (Nr. 4.1 Abs. 1), dass zur Ableitung von Vergleichspreisen geeignete Kaufpreise und Daten vorrangig aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zu verwenden sind. Geeignete Kaufpreise oder Daten aus anderen Quellen sollen verwendet werden, wenn sie hinsichtlich Aktualität, Vollständigkeit der Beschreibung der Vergleichsgrundstücke und Repräsentativität den maßgeblichen Grundstücksmarkt zutreffend abbilden (Nr. 4.1 Abs. 2 VW-RL). Das scheint im Widerspruch zu stehen zu der gerade getätigten Aussage, dass nur die Daten des Gutachterausschusses für die Verkehrswertermittlung heranzuziehen sind. Bei der Würdigung der Öffnungsklausel ist aber zu bedenken, dass andere Quellen gerade hinsichtlich
Aktualität,
Vollständigkeit der Beschreibung der Vergleichsgrundstücke und
Repräsentativität
den maßgeblichen Grundstücksmarkt in aller Regel nicht abbilden und deshalb originär für die Verkehrswertermittlung nicht brauchbar sind.
Marktdaten
Da die Kaufpreise regelmäßig nicht veröffentlicht werden, ist ein vollständiger Überblick über den Grundstücksmarkt, wie er bei den Gutachterausschüssen vorhanden ist, anderweitig nicht gegeben. Trotzdem können die von den Marktbeobachtern publizierten Daten vorsichtig und unter WürdSigung der Rahmenbedingungen zur Beurteilung der ermittelten Ergebnisse dienen oder zur Plausibilitätskontrolle verwendet werden. Vor allem ist zu prüfen, ob es sich bei den genannten Preisen um Angebotsdaten (zum Beispiel bei IMV,2 on-geo3 und ImmobilienScout24)4 oder um eine Einschätzung der Kaufpreise (zum Beispiel beim IVD)5 handelt.
Wertermittlung:
• Grundstück
• Grundstücksteil
• Grundstücksbestandteil
• grundstücksgleiches Recht
Bei der Wertermittlung von Immobilien sind eine Reihe von Gesetzen und Verordnungen zu beachten. Zu unterscheiden sind grundsätzlich
allgemeine Grundsätze der Wertermittlung und
einzelfallbezogene Gesetze, Verordnungen und Normen.
Gegenstand der Wertermittlung ist im Regelfall ein Grundstück, ein Teil eines Grundstücks, ein Grundstücksbestandteil oder ein grundstücksgleiches Recht. Insofern sind zunächst allgemeine Kenntnisse zum Sachenrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) über die rechtliche Stellung eines Wertermittlungsobjekts erforderlich.
allgemeine Grundsätze der Wertermittlung
Die allgemeinen Grundsätze der Wertermittlung finden ihren Ursprung im Baugesetzbuch (BauGB). Sie werden unterlegt durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Wertermittlungsrichtlinien (WertR). BauGB und nachgeordnet ImmoWertV sowie WertR (mit ergänzenden Einzelrichtlinien) sind das Grundgerüst des Gesetzgebers, das jeder Wertermittlung zugrunde liegt. Im Falle kreditwirtschaftlicher Wertermittlungen treten hinzu das Pfandbriefgesetz (PfandBG) und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), steuerliche Wertermittlungen unterliegen dem Bewertungsgesetz (BewG). In jedem Wertermittlungsfall wird darüber hinaus die Beachtung gesetzlicher Verordnungen, Richtlinien und Normen verlangt, die auf die Besonderheiten des Einzelfalls abstellen. Neben Standardsituationen der Wertermittlung können in besonderen Fällen Kenntnisse selten benötigter oder auch nicht mehr rechtskräftiger Gesetze (bei zurückliegenden Stichtagen) erforderlich sein.
Bauplanungsrecht
Das Bauplanungsrecht ist in nahezu jedem Wertermittlungsfall von Bedeutung. Im Wesentlichen sind Aussagen über die Zulässigkeit von Bauvorhaben zu treffen, einschlägig sind hier die §§ 30 bis 35 BauGB sowie die Baunutzungsverordnung (BauNVO). So vorhanden, ist ein rechtskräftiger Bebauungsplan zu beachten. Besonderes Augenmerk gilt den Angaben des Planungsrechts zu Art und Maß der baulichen Nutzung, die mit den tatsächlichen Gegebenheiten eines Bewertungsgrundstücks abgeglichen werden müssen – jeweils zum betreffenden Wertermittlungsstichtag.
Bauordnung
Ein Grundstück hinsichtlich des geltenden Baurechts zu beurteilen, schließt u. U. auch bauordnungsrechtliche Belange ein. Die Bauordnungen der Bundesländer enthalten die einschlägigen Festlegungen, beispielsweise zu den nötigen Abstandsflächen, den erforderlichen Stellplätzen oder auch zur Definition von Vollgeschossen. Von Bundesland zu Bundesland kann es Abweichungen geben.
Immobiliennutzung