Mein Feld, mein Wald, mein Teich E-Book

Udo Ulfkotte

• Herausgeber: Kopp Verlag
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2016

Seitenzahl: 271

Beschreibung

Diese Empfehlung an intelligente Investoren stammt von Henry Ford, dem legendären Gründer der gleichnamigen Automarke. Immer mehr Menschen sehen das heute wieder so.

Wohin mit den Ersparnissen in Zeiten der globalen Wirtschaftskrise? In diesem Buch stehen nicht die hohen Renditen, sondern der Werterhalt im Vordergrund. Ackerland, Wald und Teichanlagen sind als Geldanlage langfristig gesehen mindestens so sicher wie Gold. In Zeiten von Geldentwertung, Staatsbankrotten und Bankenpleiten interessieren sich immer mehr Menschen für die traditionelle Kombination von Kapitalanlage und Krisenvorsorge. Es geht ihnen dabei nicht nur um Wertstabilität und Inflationsschutz. Die Möglichkeit, sich und seine Familie selbst versorgen zu können, spielt eine immer größere Rolle. Statt unsicherer Lebensversicherungen und Riester-Renten muss es jetzt bei immer mehr Menschen fruchtbarer Ackerboden, ein Forellenteich oder Wald für den eigenen Brennholzbedarf sein. Sicherheit steht heute wieder im Vordergrund.

Was haben der Großinvestor George Soros, der frühere Porsche-Chef Wendelin Wiedeking und der amerikanische Medienmogul Ted Turner gemeinsam? Sie kauften riesige Flächen Ackerland. Doch es sind nicht nur Millionäre und Milliardäre, die auf einmal wieder landwirtschaftliche Nutzflächen erwerben. In diesem Buch erfahren Sie, wie man auch mit wenig Geld Parzelle für Parzelle zu einem Grundbesitzer werden kann, der mit einer Kombination von Ackerland, Grünflächen, Wald und Teichen allen Krisen gelassen entgegensehen kann. Sie erhalten nicht nur praktische Tipps und Hinweise, die in Bezug auf dieses sichere und langfristige Investment zu berücksichtigen sind, sondern Sie erfahren auch, wie man mit Agrarflächen, Wald oder Teichen stolze Gewinne erzielen kann:

• Nach welchen Kriterien kauft man Wald, Ackerland oder Teichanlagen?
• Die Tricks der Makler - worauf müssen Sie achten?
• Geld wie Heu: Wie kann man Gewinne mit Grünland machen?
• Welche Böden bringen welche Erträge?
• Welche Bäume bringen welche Rendite?
• Wie legt man Streuobstwiesen an?
• Wo beantragt man welche Fördermittel?
• Wie spart man Steuern mit Agrarflächen?
• Welche juristischen Hürden muss man nehmen?
• Wie wird man Nebenerwerbslandwirt?
• Warum sind eigene Fischteiche zunehmend eine lohnende Geldanlage?
• Welche alten Traktoren versprechen die größten Wertsteigerungen?

Der Autor ist selbst Eigentümer von Wald, Ackerland und Teichflächen. Er kennt die Tricks der Makler und Landverkäufer. Als Praktiker leitet er Investoren verlässlich um alle Hürden und Klippen und zeigt auf, wie man mit eigenen Agrarflächen nicht nur wohlhabender, sondern in Krisenzeiten auch innerlich gelassener wird.

Leseprobe

1. Auflage März 2012 Copyright © 2012 bei Kopp Verlag, Bertha-Benz-Straße 10, D-72108 Rottenburg Alle Rechte vorbehalten Lektorat: Thomas Mehner Korrektorat: Dr. Renate Oettinger Umschlaggestaltung: Jennifer Hellwagner Satz und Layout: Agentur Pegasus, Zella-Mehlis ISBN E-Book 978-3-86445-350-2 eBook-Produktion: GGP Media GmbH, Pößneck

Gerne senden wir Ihnen unser Verlagsverzeichnis Kopp Verlag Bertha-Benz-Straße 10 D-72108 Rottenburg E-Mail: [email protected] Tel.: [phone] Fax: [phone]Unser Buchprogramm finden Sie auch im Internet unter:www.kopp-verlag.de

Vorwort

Henry Ford (1863 bis 1947) war der legendäre Gründer der gleichnamigen Automarke. Er empfahl intelligenten Investoren zum Ende seines Lebens: »Land sollte man kaufen, denn das Produkt wird nicht mehr hergestellt.« Immer mehr Menschen sehen das heute wieder so. Da ist etwa der niedersächsische Agrarstaatssekretär Friedrich-Otto Ripke, der sagt: »Die Preise für Wald und Acker steigen immer weiter. Wald ist als Geldanlage sogar sicherer als Gold.«

Abgesehen von Wertstabilität und Inflationsschutz gibt es im Gegensatz zu allen von Banken auf Papier angepriesenen Finanzprodukten auch einen emotionalen Aspekt bei einer Investition in Land: Man kann es in der Realität sehen, anfassen und betreten. Statt totes Geld in die Hand zu nehmen, muss es jetzt bei immer mehr Menschen fruchtbarer Ackerboden oder sauerstoffspendender Wald sein. Vor allem: Dort, wo in Europa Landwirtschaft betrieben wird, sind die Preise seit den 1950er-Jahren deutlich stärker gestiegen als etwa im Vergleich dazu Aktienkurse oder der Goldpreis. Und: Selbst bei den verlustreichsten Aktiencrashs seit der Finanzkrise 2008 haben Farmland und Wald nicht im Preis nachgegeben. Vor allem: Viele Menschen investieren bedenkenlos in Aktien, kaufen etwa Beteiligungen der Automobilindustrie, weil diese ja ein riesiger Beschäftigungszweig ist. Was sie nicht wissen und berücksichtigen: Allein die gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Forst- und Holzwirtschaft ist in Deutschland mit 2,7 Millionen Beschäftigten weit größer als die Automobilindustrie. Holzwirtschaft ist also ein gigantischer Industriezweig. Das verdrängen viele Menschen, die nur auf Börsenkurse achten.

Wer in Wald- oder Landwirtschaftsflächen investiert, der muss auch keine Angst vor einem Totalverlust haben. Bei vielen anderen Geldanlagen ist das völlig anders. Die Finanzkrise hat das vielen Anlegern deutlich gezeigt. Und wer behauptet, eine Landwirtschaftsfläche werfe keinerlei Rendite ab, der hat von Investitionen nicht die geringste Ahnung. Ein Beispiel: Ein Hektar (10000 Quadratmeter) Weideland kostete beispielsweise 2012 im Hohen Westerwald zwischen 5000 und 20 000 Euro, je nach Lage, Größe der Gesamtfläche, Bodenqualität und Erreichbarkeit und ob man das Land von einer Gemeinde oder von einem Privatmann kaufte. Von einem Hektar bestem Grünland kann man im Frühsommer in einem guten Jahr bis zu 20 große Rundballen Heu einfahren (in einem schlechten 15), bei einem weiteren Schnitt im Herbst abermals etwa zehn große Rundballen. Der Preis für einen großen Rundballen betrug im Westerwald im Jahr 2009 durchschnittlich 35 Euro, 2011 etwa 65 Euro und 2012 immerhin schon 90 Euro. Auch das ist eine Form der Rendite. Und je mehr Mais oder Raps angebaut wird, umso weniger Fläche steht für die Heuernte zur Verfügung. Die von vielen Städtern spöttisch belächelten Heuballen sind also auf absehbare Zeit begehrt und immer schwieriger zu bekommen. Und mit 20 bis 30 großen Rundballen Heu, die man pro Jahr (!) von einem Hektar Grünland gewinnt, erwirtschaftete man somit beispielsweise 2011 immerhin zwischen 1800 und 2700 Euro. Wer also einen Hektar Grünland zum Beispiel für 10000 Euro kauft, der erzielt damit bei Selbstbewirtschaftung im Nebenerwerb Renditen, von denen viele Anleger an den Börsen nur träumen.

Wer die notwendigen Maschinen nicht besitzt, der lässt die Arbeit von einem anderen Bauern erledigen und gibt diesem dafür einige Ballen ab. Klar ist somit: Einfaches Weideland wirft in einem durchschnittlichen Jahr garantiert mehr Rendite ab als eine Geldanlage auf dem Sparbuch. Man muss die speziellen Chancen nur zu nutzen wissen. Es gibt viele Möglichkeiten, mit Landwirtschaftsflächen nebenher Geld zu verdienen. Das Vorgehen hängt immer auch von den jeweiligen Flächen ab. Man kann sie auch verpachten, um dort Pferde, Kühe oder Schafe grasen zu lassen. Beim zuständigen Amt für Landwirtschaft kann man die Pachtpreise erfragen, die von der Beschaffenheit der Fläche abhängig sind (etwa Hanglage und Unkraut). Durchschnittlich erhielt man - mit großen regionalen Unterschieden – 2012 für einen Hektar Agrarland bis zu 400 Euro Pachtzins im Jahr. Und je abgelegener die Flächen sind, umso begehrter sind sie bei Saatgutkonzernen, die neue Sorten unter verschiedenen klimatischen Bedingungen in Mitteleuropa dort testen wollen, wo möglichst kein Konkurrent vorbeikommt.

Auch der Wald erwirtschaftet Erträge. Man kann die Bäume fällen (lassen) und die Stämme entweder an ein Sägewerk verkaufen oder in seiner Freizeit Brennholz daraus machen und dieses mit großem Gewinn verkaufen (oder es selbst verheizen).Wussten Sie, dass ein Raummeter trockenen Fichtenholzes einen Energiegehalt von 1319 Kilowattstunden und ein Liter Heizöl einen Energiegehalt von zehn Kilowattstunden haben? Ein Raummeter getrockneten Fichtenholzes ersetzt also rund 130 Liter Heizöl. Diese 130 Liter Heizöl kosteten zur Jahreswende 2011/2012 mindestens 100 Euro. Zeitgleich wurden für einen Raummeter getrockneten ofenfertigen Fichtenbrennholzes nur 55 Euro bezahlt. Wer Arbeit und Zeit scheut, der kann auch Genehmigungen zum Einschlag vergeben und einen Raummeter Fichtenholz dann für etwa zehn Euro verkaufen. Man nennt das Ganze »Selbsterwerbung« (das Brennholz wird vom Käufer im Wald eingeschlagen, selbst herausgetragen und heimgefahren, oder es ist Leseholz von Holzeinschlagsresten). Ofenfertiges Brennholz (gesägt und gespalten, zwei Jahre gelagert) kostete 2012 zwischen 55 Euro (Nadelholz) und 60 Euro (Laubholz). Es gibt also viele Möglichkeiten, mit Wald oder Acker-/Weideland Geld zu verdienen.

Die Frage nach dem Wohin mit dem Ersparten stellt sich nur für jene, die zu viel vor dem Fernseher sitzen und geistig vor allem in den Anlageprojekten der Finanzbranche gefangen sind. Gibt es noch eine Alternative zu jenen Anlagen, die Banken anpreisen? Diese Frage ist im Zeichen von Geld- und Schuldenkrise für immer mehr Menschen aktueller denn je. Während Politiker behaupten, der Geldwert sei stabil, sieht die Realität völlig anders aus. Nach dem Abzug der Inflation entsteht für den Sparer etwa beim klassischen Sparbuch in jedem Fall ein Verlustgeschäft. Auch Aktien haben sich ebenso wie die lange Zeit als absolut sicher geltenden Staatsanleihen europäischer Staaten als riskantes Geschäft erwiesen. Wohin also mit dem Geld? In meinem Buch Mit Gold durch die Krise habe ich im Jahr 2011 den Werterhalt durch Edelmetalle dargestellt. Es gibt allerdings weitere interessante Alternativen, mit denen man unabhängig von Wirtschaftskrisen und Inflation auf eine dauerhafte und langfristige Rendite hoffen kann: Ackerland, Waldflächen und Teiche. Es sind jene werterhaltenden Investitionen, die viele Generationen unserer Vorfahren über alle Krisen hinweggerettet und am Leben erhalten haben.

Nach Jahren der virtuellen Papiergeldwetten, die sich nicht selten als Rendite-Luftschlösser entpuppt haben, findet jetzt auch im deutschsprachigen Raum eine Rückbesinnung bei der Geldanlage statt. Die Sicherheit einer solchen steht heute wieder im Vordergrund. Menschen, die Ersparnisse haben, vertrauen Kontoauszügen und Versprechungen von Banken und Versicherungen immer weniger. Sie wollen die Früchte ihrer Arbeit jetzt wieder anfassen können. Wenn nicht in Form von Gold, dann als Immobilie, Ackerland oder Wald. Anleger, die Wald, Ackerland oder Teichflächen kaufen wollen, sollten wissen, dass ihre Investition eine langfristige ist. Anders als etwa bei Gold gibt es weder einen Tageskurs für den Rückkauf noch einen Markt, an dem Agrarflächen zentral gehandelt werden. Wald und Ackerland sind also (vor allem im Notfall) schwer handelbare Vermögenswerte. Wer zu einem bestimmten Zeitpunkt dringend Geld braucht, der hat dann schlechte Karten. Klar ist also: Ein intelligenter Mensch wird nur einen Teil seiner Ersparnisse werterhaltend in Farmland, Wald oder Teichflächen anlegen.

Der Großinvestor George Soros, der frühere Porsche-Großverdiener Wendelin Wiedeking und der amerikanische Medienmogul Ted Turner haben eines gemeinsam: Sie kauften riesige Flächen Ackerland. Doch es sind nicht nur Millionäre und Milliardäre, die auf einmal wieder landwirtschaftliche Nutzflächen erwerben. Auch Normalbürger sehnen sich nach Grund und Boden als ehrlicher Investition. Wer eine Immobilie hat, der überlegt sich heute allerdings zweimal, weitere zu erwerben. Denn Häuser und Wohnungen müssen alle 20 bis 30 Jahre grundrenoviert werden. Im Gegensatz dazu sind Ackerland und Wald über Jahrzehnte hin wertstabil und benötigen kaum weitere Investitionen. Sie sind zudem pflegeleicht. Pachtverträge laufen meist fünf bis 20 Jahre und erfordern deutlich weniger Verwaltungsaufwand als Mietverträge. Hinzu kommt: Betrachtet man Wohnimmobilien vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung (also einer sinkenden Bevölkerungszahl im deutschsprachigen Raum), so muss man sich genau überlegen, wo man überhaupt noch investiert. Bei Ackerland und Wald hingegen sehen die Prognosen genau umgekehrt aus. Sie sind eine Anlageklasse mit Zukunft. Die Preise für hochwertiges Ackerland liegen im Westen Deutschlands (Stand 2012) bei 20 000 bis maximal 30 000 Euro pro Hektar, in den neuen Bundesländern beläuft sich der Wert auf noch weniger als die Hälfte. Dabei sind die Böden dort mindestens genauso gut. Im Laufe der nächsten Jahrzehnte werden sich die Preise wahrscheinlich langsam angleichen. Wir sprechen hier nicht etwa von Investitionen für Großverdiener. Denn Ackerflächen sind in den alten Bundesländern häufig kleine Parzellen von 1000 oder 2000 Quadratmetern Größe. 1000 Quadratmeter gutes Agrarland bekommt man etwa im Westerwald, in der Eifel, im Hunsrück, in der Warburger Börde oder im Harz mitunter schon für weniger als 3000 Euro. Das kann sich auch ein ganz normaler Sparer leisten. Verpachtet er das Land, dann erzielt er neben dem langfristigen Werterhalt eine Rendite von etwa drei Prozent.

Seit mehreren Jahren schon hat weltweit eine stille Flucht von Investoren in Ackerland und Waldflächen eingesetzt. Die Gründe dafür sollten auch Skeptiker schnell überzeugen: Auf der Erde leben mehr als sieben Milliarden Menschen, Tag für Tag wächst die Erdbevölkerung um 220 000 Köpfe. Sie alle wollen ernährt werden. Und sie verbrauchen viel Holz, sei es als Bau- und Möbelholz oder Brennholz. Zugleich nimmt aber die weltweit landwirtschaftlich nutzbare Fläche von Jahr zu Jahr ab. Gab es beispielsweise in Deutschland nach Angaben des Statistischen Bundesamts im Jahr 2008 noch 11,932 Millionen Hektar Ackerfläche, so waren es 2011 noch 11,909 Millionen Hektar. Das sind allein in drei Jahren 23 000 Hektar Ackerfläche, die entweder zu Bauland erklärt, für Straßen- oder Schienenbau benötigt oder zum Landschafts- oder Naturschutzgebiet umgewidmet wurden. Das scheint nicht viel zu sein. Betrachtet man das Ganze aber für einen Zeitraum von einer Generation hinweg, verliert ein Land wie Deutschland rund eine Million Hektar Ackerfläche. Anstelle der Landwirtschaftsfläche besitzen wir nun beispielsweise Straßen, Parkplätze, Einkaufszentren, Wohnhäuser, Kraftwerke, Bahntrassen, Windräder, Biogasanlagen, Strommasten oder Start- und Landebahnen für Flugzeuge. Diese Situtation wird zusätzlich durch die Europäische Union (EU) verschärft, denn diese sorgt mit Hochdruck dafür, dass Agrarflächen immer knapper und somit auch teurer werden. Die Brüsseler Pläne, nach denen von 2014 an sieben Prozent des Agrarlandes zu »ökologischen Vorrangflächen« avancieren sollen, bedeuten die Verknappung des Agrarlandes um weitere sieben Prozent. Allein in Bayern müssen ab 2014 rund 100000 Hektar Ackerland stillgelegt werden. Und das ist nur eine Zahl für ein einziges Bundesland. Nun liefert ein einziger Hektar Land beispielsweise genug Getreide für mehr als 10000 Laib Brot. Diese von der EU vorgeschriebene Stilllegung von Flächen wird also ganz sicher zu einem weiteren deutlichen Anstieg der Lebensmittelpreise führen. Und auch der Preis für frei nutzbares Agrarland wird anziehen.

In diesem Buch stehen jedoch nicht Renditen, sondern der Werterhalt im Vordergrund. Wer mit Acker-, Weideland, Wald oder Wasserflächen spekulieren will, der sollte dieses Buch jetzt zur Seite legen, denn es wurde für jene geschrieben, bei denen die langfristige Sicherheit von Ersparnissen im Vordergrund steht und nicht etwa eine jährlich zu erwartende Gewinnausschüttung. Der Autor dieses Buches warnt zudem ausdrücklich vor Spekulationen mit Agrar- und Bodenfonds. Gewiss, mit solchen Investitionen ließ sich in der Vergangenheit in vielen Fällen schnelles Geld verdienen. Doch das Risiko steht in keinem Verhältnis zur Gefahr des möglichen Geldverlustes. Ein Beispiel: In den Niederlanden hat sich der Preis für Agrarflächen in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt. Unter 35 000 Euro ist dort kein Hektar Land mehr zu bekommen. Nun haben aber die Niederlande unbestritten einen großen Absatzmarkt für die auf ihren Landwirtschaftsflächen produzierten Nahrungsmittel. Der Preis für die dortigen Landwirtschaftsprodukte muss Jahr für Jahr auch bei solchen extrem hohen Bodenpreisen eine Rendite abwerfen. Je teurer die Landwirtschaftsflächen in den Niederlanden werden, umso teurer werden also die dort angebauten Produkte. Teilweise kostete ein Hektar Ackerland bei unseren Nachbarn 2012 schon 50000 Euro. Es ist klar nachvollziehbar, dass Agrarfonds bei solch hohen Bodenpreisen mit Land dort im Portfolio keine Gewinne mehr erwirtschaften können. Also machen sie den Interessenten Landwirtschaftsflächen in Ländern der Dritten Welt (beispielsweise in Afrika) oder wirtschaftlich rückständigen Staaten in den Außenbereichen der EU (etwa in Rumänien oder Bulgarien) schmackhaft. Dort ist es unbestritten möglich, mit Landwirtschaftsflächen Gewinne zu erzielen, aber ebenso auch große Verluste. Das verschweigen gern jene, die solche Flächen als Mittler verkaufen – denn die Gewinne gibt es nur, solange die Produktionsbedingungen dort extrem günstig sind und der Transport der Landwirtschaftsprodukte in reichere Staaten Gewinn verspricht. Wie schnell diese Gewinnerwartungen zusammenbrechen können, belegte 2011 eindrucksvoll die EHEC-Krise. Deren Ursache waren Fäkalienabwässer, die in Ägypten auf Felder geleitet wurden. Von dort gelangten die gefährlichen und mitunter tödlichen Keime mit importierten Sprossen nach Europa. Die Preise für Landwirtschaftsprodukte brachen mit dem Beginn der EHEC-Krise sofort zusammen. Erst die Niederländer und dann auch die Spanier konnten ihre Agrarprodukte nicht mehr absetzen und fuhren so hohe Verluste ein. Die EU half den betroffenen europäischen Bauern. Am Ende traf es dann vor allem jene Investoren, die in Afrika (wie etwa in Ägypten) in Landwirtschaftsflächen investiert hatten – die Preise für ägyptische Früchte haben sich beispielsweise lange Zeit nicht vom EHEC-Schock erholt. Jedes Land, das nicht unter höchsten hygienischen Standards produziert, läuft somit im Agrarbereich schnell Gefahr, Verluste zu machen. Und die großen Agrarfonds investieren nun einmal bevorzugt in Regionen der Welt, in denen das Hygieneverständnis mitunter ein völlig anderes ist als in Europa. Angesichts dieser Tatsache kann sich die den Investoren versprochene Rendite über Nacht in nichts auflösen. Auch hinsichtlich der Lohnkosten der Landwirtschaft könnten viele Investoren in Bezug auf die Dritte Welt noch ein böses Erwachen erleben: Alle Produkte, die unter halbwegs menschenwürdigen Bedingungen dort produziert und mit hohen Energiekosten in Richtung unseres Kontinents transportiert werden, kann man in Europa letztlich günstiger produzieren (wenn man die Transportkosten mit einrechnet). Man sieht das etwa an afrikanischen Blumen, die als »Fair-Trade-Produkte« in Deutschland verkauft werden – sie sind teurer als die aus den Niederlanden importierten. Letztlich handelt es sich bei solchen Agrarfonds also um eine Form der Entwicklungshilfe, aber ganz sicher nicht um eine werterhaltende Investition im Agrarbereich. Die Renditen sind hierbei keinesfalls so sicher, wie es die Verkäufer solcher Fonds gern behaupten. Und deshalb wenden wir uns in den folgenden Kapiteln nur noch den werterhaltenden Investitionen vor der eigenen Haustüre zu.

Wer bei der Geldanlage auf Ackerland setzt, der braucht einen langen Anlagehorizont, damit sich die Investition auch rentiert. Doch darum geht es vielen Anlegern gar nicht. Sie wollen vor allem Sicherheit – und das bietet eine Geldanlage in Agrarflächen, Wald oder Teiche, wie wir sehen werden, auf jeden Fall.

Teil I Acker- und Weideland

Am Agrarmarkt gelten andere Regeln als am Immobilienmarkt

Seit dem Beginn der Wirtschafts- und Finanzkrise drängt ein neuer Käuferkreis von Nachfragenden auf den Markt für Agrarböden: ganz normale Durchschnittsbürger, die zwar von Landwirtschaft häufig keine oder nur wenig Ahnung haben, aber in unsicheren Zeiten plötzlich wieder nach traditionellen Sicherheiten suchen. Wer in Grund und Boden investiert, der setzt Sicherheit vor Rendite. Zwar steigen die Bodenpreise, aber sie steigen langsam. Für Zocker, die schnelle Gewinne erzielen wollen, sind Investitionen in Agrarböden somit garantiert die falsche Anlageentscheidung. Zwar berichtete die Bild-Zeitung im Mai 2010, die Preise für Landwirtschaftsflächen und Forstgrundstücke seien angeblich um bis zu 50 Prozent gestiegen. Und die Zeitung Euro am Sonntag titelte reißerisch: »Das nächste große Ding: Land. Zurück zu Grund und Boden«. Doch mit dem reinen Kauf von Weideland oder Forstflächen ist es nicht getan. Wer heute einen Acker kauft, um damit morgen reich wie ein Ölscheich zu werden, der wird eine böse Überraschung erleben: Am Agrarmarkt gelten nun einmal andere Regeln als am Immobilienmarkt für Bürogebäude oder Wohnhäuser. Man benötigt Know-how, muss Bodentypen kennen, Pachteinnahmen und Ausgaben beurteilen und wissen, dass man mit Agrarflächen eben auch Verluste einfahren kann. Doch auch als Nichtfachmann kann aus dem Kauf von Agrarflächen durchaus das »Gelobte Land« werden, wenn man mit Bedacht kauft und die Investition langfristig betrachtet.

Seit 2010 haben Privatleute und Finanzinvestoren die Landwirte als wichtigste Käufergruppe bei Agrarflächen in Deutschland überholt. Das belegte eine Umfrage, die das Anlegermagazin Börse Online unter 70 Fachmaklern durchführte. Dieser zufolge sind seither bis zu 85 Prozent der Käufer von Agrarflächen Privatleute oder Investoren. Die Umfrage zeigt auch, warum Anleger auf Ackerland setzen. Fast 90 Prozent der Käufer nennen Angst vor Inflation als Grund, 75 Prozent suchen nach einem Sachwert, und jeweils 40 Prozent wollen nur vom Boom bei Agrarrohstoffen profitieren. Die Makler selbst setzen auf steigende Bodenpreise. 50 Prozent der Befragten beurteilen die künftige Preisentwicklung als gut, 40 Prozent sogar als sehr gut und lediglich zehn Prozent als durchschnittlich.

Frei nutzbares Acker- und Weideland wird immer knapper. Dafür sorgt, wie schon erwähnt, vor allem auch die Politik. Die Europäische Union will Bauern nach 2015 nur noch Subventionen (Direktzahlungen) geben, wenn sie mindestens sieben Prozent ihrer Landwirtschaftsflächen dem »EU-Greening-Programm« unterwerfen. Das bedeutet im Klartext: Sieben Prozent der Fläche sollen »ökologische Vorrangfläche« werden, eine Art kleine Naturschutzgebiete, auf denen höchstens zweimal im Jahr Gras geschnitten und nicht mehr gedüngt werden darf. Und es geht hier wohlgemerkt nicht um schon bestehende Naturschutzflächen oder sogenannte FFH-Gebiete (Flora, Fauna, Habitat), sondern um weitere sieben Prozent Landwirtschaftsfläche, die aus der Erzeugung von Lebensmitteln herausgenommen werden. Klar ist: Je knapper die Agrarfläche wird, umso begehrter werden jene Parzellen, die noch frei für die Produktion genutzt werden dürfen.

Der Autor dieses Buches hat in den vergangenen Jahren zunächst bei wohlhabenden Menschen die Tendenz beobachten können, dass Agrarflächen gekauft wurden. So erwarb einer der größten Zulieferer der Lufthansa einen alpinen Bergbauernhof mit vielen Hektar Bergwiesen. Brillenkaufmann Günther Fielmann ist inzwischen Eigentümer des rund 1600 Hektar großen Gutshofes Schierensee. Ihm gehören auch das 470 Hektar große Gut Marutendorf in Achterwehr, der 180 Hektar große Hof Möglin in Krummwisch und der Hof Lütjensee im Kreis Stormarn in Schleswig-Holstein. Der frühere Deutsche-Bank-Chef Hilmar Kopper lebt heute zusammen mit Brigitte Seebacher-Brandt (der früheren Frau von Willy Brandt) auf einem ländlichen Anwesen im Hohen Westerwald. Und die CDU-Politikerin Ursula von der Leyen zählt unter den Bundestagsabgeordneten zu den größten Eigentümern von Agrarflächen in Deutschland.

Mit dem Kauf eines Ackers ist es nicht getan

In diesem Abschnitt wollen wir uns mit den Vor- und vor allem den Nachteilen von Investitionen in Landwirtschaftsflächen befassen. Denn ein Investment in Agrarflächen bindet Kapital auf sehr lange Zeit. Wer irgendwann überraschend verkaufen muss, der muss auch damit rechnen, dass Preise nicht nur ständig steigen, sondern wie bei anderen Anlageformen durchaus auch einmal fallen können. Es gibt viele Dinge, mit denen Landkäufer häufig nicht rechnen. Denken Sie nur an jene Mitbürger, die nachts gern illegal ihren Müll entsorgen. Eine auf den ersten Blick idyllisch anmutende, nicht einsehbare Ackerfläche inmitten einer großen Waldlichtung am Rande eines Feldweges kann schnell zur Müllkippe werden. Die Kosten der Müllbeseitigung trägt dann der Grundstückseigentümer. Zudem verursacht jede Investition in Agrarflächen – im Gegensatz zum Sparbuch - Arbeit. Wer Weidefläche oder Ackerland nicht mäht oder pflügt, der wird zwar schnell eine ökologische Nische schaffen, aber damit halten dann eben auch Pflanzen Einzug, die den Gebrauchswert oder Ertrag (Rendite) der Fläche deutlich mindern. Vielleicht lieben Sie die Blüte der lilafarbenen großen Ackerdistel. Doch wo diese sich ansiedelt, da kann man das Heu anschließend kaum noch verkaufen. Wer im Winter Pferde mit einem so »verseuchten« Heu füttern muss, der sortiert jede einzelne Distel von Hand aus, weil die Tiere ansonsten keinen Halm anrühren. Der Heuballen von einer solchen »kontaminierten« Grünfläche wird für den Verkauf wertlos. Zudem spricht es sich unter den Aufkäufern schnell herum, wer Ackerdisteln nicht frühzeitig bekämpft hat. Und wenn Sie eine schöne Weide mit einem Bestand an Fuchs-Seggen kaufen, dann sollten Sie wissen, dass diese Pflanze auf der Roten Liste steht. Auch mit einer Orchideenwiese werden Sie wenig Freude haben, sondern stattdessen bald mehr Kontakt zum Naturschutz pflegen als je zuvor.

Nun will Ihnen dieses Buch die Kapitalanlage in Agrarflächen nicht ausreden, sondern lediglich auch die von Maklern gern verschwiegenen Schattenseiten beleuchten. Wenn goldgelbe Ähren sich im Wind wiegen, Kühe auf saftigen Weiden grasen und der Blick über das eigene fruchtbare Acker- oder Weideland schweift, dann ist das entstehende Gefühl ganz sicher nicht mit Geld zu bezahlen. Wer Ackerland als profitable Investition nutzen will, der muss es entweder selbst nutzen oder aber die Nutzung kaufmännisch veranlassen können – im Klartext: werben. Wer sich das zutraut, der kann beruhigt in Ackerland investieren. Als reines Spekulationsobjekt jedoch kann der Schuss auch nach hinten losgehen. Wer die Flächen nicht beurteilen kann, der wird die Investmentchancen trotz gegenteiligen Bauchgefühls nicht kennen. Denn die Unterhaltung oder Bewirtschaftung von Agrarflächen erfordert Geld, viel Geld. Ein Mähdrescher kostet etwa 320000 Euro, ein Rübenroder 380000 Euro und ein Traktor zwischen 60 000 und 120 000 Euro. Das alles sind gewaltige Investitionen. Mit dem Kauf eines Ackers ist es eben ganz sicher nicht getan, wenn man jährliche Erträge erwirtschaften möchte.

Grundregel: Je größer die Fläche, desto teurer wird der Quadratmeter

Der Besitz von Grund und Boden war im deutschsprachigen Raum über viele Jahrhunderte hinweg eine absolut unverzichtbare Lebensgrundlage der Menschen. Wer außerhalb der Städte kein Land besaß, der dufte sein Vieh zumindest auf der Allmende (Weiden und Land im Gemeindeeigentum) weiden lassen, um überleben zu können. In jedem Dorf gab es eine solche Allmende – junge Menschen wissen heute mit dem Begriff nichts mehr anzufangen. Nachdem sich im 15. und 16. Jahrhundert an vielen Orten die weltlichen Herrscher die Allmende aneigneten, kam es zu den Bauernkriegen. Aus der verarmten Landbevölkerung, die ohne Landeigentum und Allmende vor sich hinvegetierte, rekrutierte sich später das Reservoir an Arbeitskräften für die industrielle Revolution. Schaut man sich die Geschichte der Menschheit in Zentraleuropa an, dann waren stets nur jene Familien dauerhaft unabhängig und auch in Krisenzeiten überlebensfähig, die zumindest so viel Grund und Boden besaßen, dass sie sich davon ernähren konnten.

Eine der häufigsten Fragen bei Interessenten, die zum ersten Mal Acker- oder Grünland kaufen wollen, ist die nach dem Preis. Die Grundregel lautet: Je größer eine zusammenhängend verkaufte Fläche ist, umso höher ist der Quadratmeterpreis. Je kleiner die Fläche, desto günstiger der Preis für einen Quadratmeter. Warum das so ist, kann man leicht erklären: Früher haben Bauern Pferde oder Ochsen vor den Pflug gespannt. Man bewirtschaftete kleine Flächen. Ein Morgen Land war über viele Jahrhunderte jene Fläche, die ein Bauer an einem Vormittag pflügen konnte. Nach heutiger Flächenrechnung entsprach ein Morgen Land einem Viertelhektar – also 2500 Quadratmetern. Die heutigen Traktoren erledigen die gleiche Arbeit, für die der Bauer früher einen Morgen (Vormittag) gebraucht hat, in wenigen Minuten. Damit die modernen Landwirtschaftsmaschinen effektiv eingesetzt werden können, benötigen sie möglichst große, zusammenhängende Flächen, auf denen sie ununterbrochen arbeiten können. Und zwar ohne Gefahr, ständig die Grenzen der Agrarflächen des Nachbarbauern zu überfahren. Kein vernunftbegabter EU-Bauer kauft demzufolge heute einen Morgen Land, also 2500 Quadratmeter, wenn die angrenzenden Flächen ihm nicht gehören oder er diese nicht pachten kann. Er sucht möglichst große Flächen – weshalb kleine Agrarflächen erheblich günstiger sind als große Flächen. Makler verschweigen das gern.

Wer 20 Hektar zusammenhängendes Ackerland verkaufte, der erzielte damit 2011 pro Hektar (10 000 Quadratmeter) durchschnittlich 3500 Euro mehr als beim Verkauf von nur einem Hektar. Bei größeren Flächen steigt der Preis somit je Quadratmeter schnell um 3,50 Euro, obwohl der Boden die gleiche Beschaffenheit und Qualität aufweist wie eine benachbarte Kleinfläche. Wer also bei den großen Agrarimmobilienfirmen als unbefangener Interessent Listen mit tatsächlich erzielten Hektarpreisen von Großflächen als Beleg für den örtlichen Bodenpreis präsentiert bekommt, aber dann zum annähernd gleichen Quadratmeterpreis eine kleine Fläche kaufen soll, der wird deftig und dreist übers Ohr gehauen, im Klartext: betrogen. Und das geschieht häufiger, als man denkt. Die erste Regel lautet demnach: Wer sich für Flächen unterhalb einer Größe von zehn Hektar Acker- oder Grünland interessiert, der sollte die überall lauernden Makler umgehen und selbst auf die Suche gehen. Seit dem Beginn der Wirtschafts- und Finanzkrise verkaufen viele Gemeinden aus dem Gemeindeeigentum Grünflächen, weil sie Geld brauchen, um Kindergärten, Fußwege oder Sportplätze instandzuhalten. Die Preise liegen deutlich unter jenen, die Bauern oder Privatleute beim Verkauf erwarten. Mitunter bekommt man 1000 Quadratmeter Weideland bei kleinen Gemeinden schon für 500 Euro (unterhalb von 2000 Euro fällt beim Kauf keine Grunderwerbsteuer an).

Ein zweiter Weg sind regionale Kleinanzeigen, Bauernverbände, der Raiffeisen-Markt und die persönliche Nachfrage bei Dorfbewohnern. Ein intelligenter Investor wird dort, wo er Land kaufen will, Einsicht in die regionalen Flurkarten nehmen und mithilfe der Grundbücher Eigentümer vieler kleiner Parzellen ausfindig machen, die seit längerer Zeit nicht mehr genutzt werden. Das ist zwar viel Arbeit, und es erfordert viel Zeit. Aber man kann so nach wenigen Monaten Vorarbeit einen oder gar mehrere Hektar Land in kleinen Parzellen Stück für Stück aufkaufen, ohne Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Am Ende hat man schließlich einige Hektar Land für einen Bruchteil dessen erhalten können, was dieser nun beim zusammenhängenden Verkauf erzielen würde. Hinzu kommt: Die Ackerlandpreise sind 2010 in Deutschland um 4,3 Prozent und 2011 um 5,1 Prozent gestiegen.

Bodenbonität: Kriterien für den Kauf von Acker- und Grünland

Doch nach welchen Kriterien kauft man Acker- und Grünland? Wo bleiben die Preise stabil, und wo sollte man keinesfalls Land kaufen? Ist der Preis nur von der Bodenqualität abhängig?

Die wichtigste Empfehlung werden Sie niemals von einem Agrarmakler hören: Schauen Sie zunächst beim zuständigen Regierungspräsidium in den Raumordnungs- und bei der Gemeinde in den Flächennutzungsplan. Was nutzen Ihnen der beste Boden und die herrlichste Umgebung, wenn dort eine Autobahntrasse, eine 380 000-Volt-Hochspannungsleitung, eine Kläranlage oder eine ICE-Eisenbahntrasse in der langfristigen Planung sind? Irgendwann werden Sie zumindest einen Teil Ihres Grundstücks verkaufen oder wertmindernde Belastungen ins Grundbuch eintragen lassen müssen – und zwar zu dem von der öffentlichen Hand vorbestimmten (niedrigen) Preis. Und wenn Sie sich weigern, dann beginnt das Enteignungsverfahren. Jede Sekunde werden in Deutschland elf Quadratmeter Acker- oder Weideland durch Raumordnungs- oder Flächennutzungsverfahren vernichtet. Das sind stündlich immerhin mehr als 39 Hektar! Wenn Sie mit ihrem neu erworbenen Land nicht auch von solchen Maßnahmen betroffen sein wollen, dann sollten Sie sich gründlich über alle langfristigen Planungen in der Region informieren (von Umgehungsstraßen bis zu Abwasserkanälen zum nächsten Klärwerk).

Nun fallen unter die soeben genannten 39 Hektar auch Flächen, die zu Bauland werden. Doch Sie werden mit großer Wahrscheinlichkeit als Fremder niemals zu jenen Glückspilzen gehören, deren Weideland erst zu Bauerwartungs- und dann zu Bauland wird. Denn jene, die darüber entscheiden und im Gemeinde- oder Stadtrat sitzen, bedienen sich zuvor selbst. Sie müssen vielmehr als Kaufinteressent vorrangig darauf achten, nicht zu den Verlierern zu gehören, deren Grundstücke wegen Änderungen des Raumordnungsplans an Wert einbüßen oder ganz enteignet werden.

Als Nächstes müssen Sie sich im Klaren darüber sein, welche Art von Land Sie kaufen wollen. Aus einer grünen Weide dürfen Sie beispielsweise nicht einfach einen Kartoffelacker machen. Wenn Sie wissen, wofür Sie das Land nutzen wollen, dann brauchen Sie eine Bodenbewertung. Unter dieser öffentlich zugänglichen Bodenschätzung, auch Bonitierung genannt, versteht man die Bewertung der Ertragsfähigkeit und damit die Schätzung des Wertes landwirtschaftlicher Grundstücke (Acker- oder Grünlandböden). Dazu wird die Ertragsfähigkeit des Grundstücks beurteilt, die sich allein aus dem Boden und bei Grünland zusätzlich aus dem Klima ergibt. Danach erfolgen Zu- oder Abschläge, die die Geländeeigenschaft (etwa die Hangneigung) berücksichtigen.

Sand-, Ton-, Lehm-, Mergel-, Kalk- und Humusboden

Bei den Bodenarten unterscheidet man zwischen Sand-, Ton-, Lehm-, Mergel-, Kalk- und Humusboden. Jede Bodenart erfordert eine andere Behandlung. Ein normaler Sandboden trocknet schnell aus, und auch der Dünger wird hier rasend schnell zersetzt. Sandboden ist von Natur aus nährstoffarm. Seine Anteile an Feinerde und Humus sind niedrig; der Sandanteil ist entsprechend hoch. Im Vergleich mit dem Lehm- und Tonboden ist seine Wasserhaltefähigkeit gering. Auf den ärmsten Sandböden gedeihen nur Nadelhölzer. Auf den besseren Böden mit höherem Feinerdeanteil wachsen auch Nutzpflanzen, vor allem Roggen, Kartoffeln, Mais und Lupinen. Im Frühjahr erwärmt sich der Sandboden schneller als der Lehm- oder Tonboden. Er wird (nach entsprechender Düngung) häufig für den Kartoffel- oder Spargelanbau genutzt.

Tonboden ist das Gegenteil des Sandbodens. Er ist zäh und fest. Er besitzt einen großen Anteil an Feinerde, ist nährstoffreich und kann viel Wasser speichern. Doch das Wasser wird von den Bodenteilchen so festgehalten, dass nur ein Teil von ihm den Pflanzen zur Verfügung steht. Zudem fehlt es dem Tonboden an der nötigen Bodenluft. Das zeigt sich auch an der dunkleren Färbung in der Tiefe. Tonboden ist gut geeignet als Weidestandort für Rinder und Schafe. Es kostet viel Kraft, diesen Boden zu bearbeiten. Die Geräte müssen robust und langlebig sein, damit nicht ständig neue gekauft werden müssen. Hier kommt es vor allem auf den richtigen Zeitpunkt der Bodenbearbeitung an, der dann als optimal gelten kann, wenn der Boden weder zu trocken noch zu feucht ist. Im Frühling muss – im Vergleich zum Sandboden – länger mit der Bestellung des Feldes gewartet werden, und zwar so lange, bis der Boden etwas abgetrocknet ist. Das verschiebt den Erntezeitpunkt nach hinten.

Lehmboden entstand aus einer Kombination von Ton und Sand. In ihm sind die guten und schlechten Eigenschaften beider Bestandteile vereint. Die Korngrößenverteilung von Lehmboden nimmt zwischen dem Sand- und Tonboden eine Mittelstellung ein. Er enthält 20 bis 50 Prozent abschlämmbare Teilchen. Lehmböden lassen sich gut mit Landmaschinen bearbeiten und sind für viele Kulturpflanzen (Zuckerrüben, Weizen, Gerste, Rotklee) ein guter Standort. Lehmboden eignet sich somit für den Anbau jeder Kulturpflanze. Es ist der ideale Boden für den Ackerbau.

Kaum schlechter ist der sogenannte Mergelboden, der aus einem Gemisch von Ton, Kalk und Sand besteht. Er enthält besonders viele Pflanzennährstoffe und eignet sich deshalb gut für den Anbau von Klee und Luzerne. Mergel ist beispielsweise in Schleswig-Holstein vor allem im östlichen Hügelland, unter den Sanderflächen und in den Altmoränen der hohen Geest im Westen des Landes weit verbreitet. Im 18. Jahrhundert wurde erkannt, dass erschöpfte, entmineralisierte Ackerflächen und bis dahin unfruchtbare sandige und moorige Böden durch das Untermischen von Mergel kultiviert werden konnten. Mergel liefert die Stoffe, die beispielsweise den armen Böden der Geest fehlen: Pflanzen können wieder gedeihen, weil die feinen Tonteile das Wasser im Boden halten und der Kalk den pH-Wert senkt, also Säure bindet. In der zweiten Hälfte des 18. und auch noch zu Beginn des 19. Jahrhunderts begannen einzelne Bauern mit dem »mergeln«. Von 1894 bis 1914 wurden allein auf der schleswigschen Geest 100000 Hektar »bemergelt«. Erst der Kunstdünger beendete das Zeitalter des heute längst vergessenen »Mergelns«, mit dem jene Nährstoffe in das nährstoffarme Erdreich gelangten, die reiche Ernten erst möglich machten.

Eine Unterart des Mergelbodens ist der Löss, der sehr kalkhaltig ist. Er ist hervorragend geeignet für den Getreideanbau. Lössgebiete werden in Süddeutschland auch als Gäulandschaften, in Norddeutschland als Börden bezeichnet. Die deutschen Lössgebiete nördlich der Mittelgebirge gehören zur mitteleuropäischen Lösszone, die sich von Belgien bis in die Westukraine erstreckt. Bekannte deutsche Lössgebiete sind:

Norddeutsche Mittelgebirgsschwelle:

Jülicher Börde und Zülpicher Börde der Kölner Bucht (Nordrhein-Westfalen)

Soester Börde und Westenhellweg (Nordrhein-Westfalen)

Ravensberger Hügelland (Nordrhein-Westfalen)

Calenberger Lössbörde im Calenberger Land (Niedersachsen)

Braunschweig-Hildesheimer Börde (Niedersachsen)

Magdeburger Börde (Sachsen-Anhalt)

Leipziger Tieflandsbucht (Sachsen)

Oberlausitz (Sachsen)

Lommatzscher Pflege (Sachsen)

Großenhainer Pflege (Sachsen)

Mittelgebirge und Becken:

Goldene Mark (Eichsfeld)

Warburger Börde (Ostwestfalen)

Rheingau, das Taunus-Vorland und die Wetterau (Hessen)

Limburger Becken (Hessen/Rheinland-Pfalz)

Amöneburger Becken und Hessische Senke (Hessen)

Thüringer Becken (Thüringen)

Oberes Mittelrheintal (Rheinland-Pfalz/Hessen)

Süddeutschland:

Kaiserstuhl (Baden)

Kraichgau in Südwestdeutschland

Gäu (Baden-Württemberg), bestehend aus Korn-, Schlehen-, Hecken- und Strohgäu

Mainzer Becken beziehungsweise Rheinhessen (Rheinland-Pfalz)

Gäuboden beziehungsweise Dungau (Niederbayern)

Kalkboden ist für den Ackerbau ungeeignet, weil er zu trocken ist und kaum Humusanteile aufweist. Er erfordert ständige Bewässerung und kann lediglich durch die Mischung mit Ton zumindest teilweise für den Ackerbau genutzt werden.

Humusboden ist nur aus der Sicht eines Städters der ideale Ackerboden. Er besitzt zwar einen hohen Nährstoffgehalt, aber nur wenig mineralische Bestandteile. Humusboden ist häufig für den Ackerbau viel zu feucht.

Boden und Acker dürfen nicht dauerhaft stehendes Wasser aufweisen. Die Dränage der Flächen ist wichtig, um mooriges Versumpfen zu vermeiden. Ackerflächen sollten auch nicht längere Zeit brach dem Wetter ausgeliefert sein. Jede Form von Bewuchs kann dem Auslaugen (und Ausschwemmen von Stickstoff) entgegenwirken.

Fruchtbare Böden sind reich an Nährstoffen. Diese sind wichtige Komponenten, die für Stoffwechsel und Wachstum der Pflanzen eine entscheidende Rolle spielen. Die angebauten Pflanzen nehmen die benötigten Nährstoffe aus dem Boden auf, was eine Auslaugung der Böden zur Folge haben kann, wenn die Nährstoffe nicht wieder ersetzt werden. Ausgelaugte Böden verringern die Ernteerträge und gefährden damit letztlich die Existenz des landwirtschaftlichen Betriebes. Traditionell wurde durch Fruchtwechsel, regelmäßige Brachezeiten sowie durch das Ausbringen von Tierdung ein Teil der Fruchtbarkeit wiedergewonnen. Heutzutage ist die Verwendung von Mineraldüngemitteln die meistverbreitete Methode, um den Böden Nährstoffe wiederzuzuführen und die Ernteerträge zu erhöhen. Der Stickstoff in Handelsdünger ist besonders leicht löslich, um die Aufnahme durch die Pflanzen zu erleichtern. Die problemlose Lagerung und Handhabung ermöglichen eine einfache Ausbringung zu den Zeiten, in denen die Pflanzen den Dünger am meisten benötigen. In den EU-Mitgliedsstaaten sind Mineraldüngemittel inzwischen die Hauptquelle für die den Böden zugeführten Nährstoffe, obwohl auch das Ausbringen von Dung weiterhin wichtig ist, insbesondere in Regionen mit hohem Tierbestand. Die übermäßige Zufuhr von Nährstoffen kann jedoch die Umwelt und in Extremfällen auch die Fruchtbarkeit des Bodens selbst gefährden.

Bodenleben: Sie kaufen auch die Organismen im Ackerland

Eine kleine Hand voll Ackerboden enthält Milliarden von Lebewesen: Bakterien, Pilze, Amöben, Geißel- und Wimperntierchen, Fadenwürmer, Collembolen (millimeterkleine sogenannte Springschwänze), Regenwürmer und viele andere Organismen verarbeiten die organische Substanz, sie mineralisieren die Nährelemente für die im Boden wurzelnden Pflanzen, gestalten und festigen das Bodengefüge. Und sie bieten selbst die Nahrungsgrundlage für Insekten, Vögel und Säuger.

Das sich unauffällig im Verborgenen abspielende Bodenleben ist die Basis für all die sichtbare Vielfalt des Lebens. Genau dieses in der Erde Verborgene ist auch wichtig, wenn Sie Agrarland kaufen wollen. Dem flüchtigen Betrachter des Agrarbodens erschließen sich meist nur die größeren Organismen, wie Käfer und Spinnen, Regenwürmer, Maulwürfe und Wühlmäuse. Doch es gibt auch Pilze, Bakterien und Mikroorganismen. Das summierte Gewicht aller auf einem einzigen Hektar Agrarland lebenden Regenwürmer, Insekten, Collembolen und anderer kleiner Bodentiere kann unter günstigen Umständen mehr als eine Tonne betragen – oder auch nur zehn Kilogramm. Es hängt vom Boden ab.

Beeindruckend ist auch die Zahl der Bodenmikroben. In der oberen Schicht (die 30 Zentimeter dick ist) eines fruchtbaren Agrarbodens leben pro Quadratmeter etwa eine Billiarde Bakterien. Aneinandergereiht zu einer langen Kette könnte man diese 25 Mal um den Erdball legen. Eine Vielzahl von Nahrungsketten greift im Agrarboden reibungslos ineinander. Bereits am Abbau von Stroh und anderen Ernterückständen sind unzählige Organismen beteiligt. Regenwürmer, Tausendfüßler, Insektenlarven, Asseln und Springschwänze fressen die Pflanzenreste, zerkleinern sie mechanisch und bieten so weiteren Tieren und Pilzen Angriffspunkte. Andere Organismen haben sich auf den noch immer nährstoffreichen Kot von »Primärzersetzern« spezialisiert und bauen ihn weiter ab; ihre Hinterlassenschaft wiederum bietet Bakterien die Lebensgrundlage, die daraus mineralische Pflanzennährstoffe formen. Bakterien stellen ihrerseits die Nahrung von Einzellern dar, diese wiederum werden von größeren Räubern erbeutet. Hundertfüßer, Spinnen, Laufkäfer und schließlich der Maulwurf stehen an der Spitze dieser Nahrungskette im Boden, bis auch deren Körper wieder in den Kreislauf der Stoffumsetzungen eingehen. Böden mit Monokulturen (etwa Maisfelder) sind weitgehend tot. Es sind keine hochwertigen Agrarböden. Sie bringen nur noch Ertrag, wenn man gewaltige Mengen an Kunstdünger ausbringt.

Im Klartext: Die mikrobiologischen Untersuchungen von Grünland, Ackerböden oder Wald lassen deutliche nutzungsbedingte Unterschiede erkennen. Zwischen den Nutzungen Acker, Grünland und Wald gibt es in Bezug auf nahezu alle bodenmikrobiologischen Parameter vielfache signifikante Unterschiede, die auch preisliche Unterschiede darstellen. Jahrelang überdüngte, weitgehend tote Böden, auf denen ohne kostenintensive Maßnahmen kaum noch etwas wächst, werden Städtern von gewieften Agrarmaklern gern als »Zukunftsinvestition mit großen Renditechancen« aufgeschwatzt. Der Einzige, der damit tatsächlich sofort Rendite macht, ist allerdings der Makler.

Ackerland ist teurer als Weideland

Die weiter oben schon erwähnte Bodenschätzung berücksichtigt die deutlichen Unterschiede zwischen den Gegebenheiten der einzelnen Böden. Nicht zuletzt für die Besteuerung der landwirtschaftlich genutzten Böden auf Basis ihrer natürlichen Fruchtbarkeit/Ertragsfähigkeit wurde in den 1930er-Jahren deutschlandweit die Reichsbodenschätzung eingeführt und nach 1945 in Westdeutschland und nach der Wiedervereinigung auch in Ostdeutschland als Bodenschätzung weitergeführt. Die Bodenschätzung obliegt den Finanzämtern. Sie ist beispielsweise Grundlage für die Bemessung des Grundbesitzwertes für die Erbschaftsteuer in Landwirtschaftsbetrieben. Man erfährt durch die Ergebnisse der behördlich vorgenommenen Bodenschätzung von Agrarflächen auch ohne aufwendige Einzelprüfung als Interessent einer Agrarfläche, ob die Böden sandig, lehmig, mit Ton versetzt oder moorig sind, ob sie schwer oder leicht sind, gesteinshaltig, trocken oder feucht und wie die Ertragsfähigkeit eingeschätzt wird. Man kann die Bodenschätzung im Liegenschaftskataster einsehen, das Liegenschaftsbuch enthält bei vielen Flurstücken die entsprechenden geschätzten Angaben.

Während die Bodenqualität nicht verhandelbar ist, sind die Bodenpreise für Acker- und Grünland variabel. Sie orientieren sich an Bodenqualität, Nutzungsart, Größe des Flurstücks, Lage, klimatischer Beschaffenheit, Zugänglichkeit und zu erzielenden möglichen Pachteinnahmen. Allein in einem Bundesland wie Sachsen gibt es extreme Unterschiede für am Markt zu erzielende Agrarbodenpreise. Sie variierten dort (abhängig von den zuvor genannten Kriterien) 2011 zwischen 17 Cent und 2,62 Euro pro Quadratmeter.

Wie wenig aussagekräftig statistische Werte zu Bodenverkaufspreisen in Deutschland sind, mag folgendes Beispiel verdeutlichen: Im Jahr 2007 lag der durchschnittliche Kaufpreis von Agrarfläche je Hektar nach Angaben des Statistischen Bundesamtes bei 8909 Euro. Mit dieser Zahl kann man allerdings rein gar nichts anfangen, denn die Bandbreite reicht von 2729 Euro in Brandenburg bis hin zu 25973 Euro in Nordrhein-Westfalen. Wer in Rheinland-Pfalz, Sachsen oder Bayern Agrarfläche kaufen will, der verfügt mit der erwähnten statistischen Durchschnittsgröße des Statistischen Bundesamtes leider nicht über die geringste Orientierungshilfe.

Zudem muss man wissen, dass es bei Acker- und Grünland, Wald und Teichen in der Realität zudem beinahe immer zwei Preise gibt: Der offizielle (und auch in alle Statistiken eingehende) ist der Preis, der beim Notar angegeben wird (und nach dem richten sich die Notarkosten, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer). Und dann gibt es da noch den tatsächlichen Preis, denn zum offiziellen Preis kommt meist noch der »Briefumschlag« mit dem Geldbetrag hinzu, der zusätzlich unter der Hand bezahlt wird. Solange es Bargeld gibt, wird sich an dieser Gepflogenheit wohl kaum etwas ändern, wenn Kleinbauern oder Erben solche Flächen verkaufen.