RechtsABC für Immobilienmakler E-Book

Rudolf Geser

• Herausgeber: Richard Boorberg Verlag
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2016

Seitenzahl: 282

Beschreibung

Grundlagen des Maklerrechts alfabetisch gegliedert Diese Einführung gibt einen kompakten Überblick über alle gesetzlichen Bestimmungen, die Immobilienmakler im Rahmen ihrer Tätigkeit beachten müssen – von der Gewerbezulassung über die Betriebsprüfung bis hin zur Makler- und Bauträgerverordnung. Das RechtsABC klärt Zweifelsfälle und hilft Immobilienmaklern mit einer Fülle an Informationen in ihrer täglichen Praxis. Anschaulich Die knappen und klaren Erläuterungen helfen, die Anforderungen rasch zu verstehen und problemlos einzuhalten. Das Buch ist auch für Fachkundige zur Vertiefung des Wissens sehr geeignet. Für die Praxis Praxisbezogene Beispiele sowie Hinweise auf entsprechende Formulare sind dabei eine wertvolle Unterstützung. Hervorgehobene Stichwörter am Rand der Erläuterungen sowie ein detailliertes Sachregister führen schnell zur gewünschten Regelung. Neu in der 10. Auflage Neu aufgenommen wurden Erläuterungen zur Verbraucherwiderrufsbelehrung und zu den Pflichten, die mit der Energieeinsparverordnung auf die Makler zukommen, sowie die Änderungen im Wohnungsvermittlungsgesetz (Einführung der Textform) und das Bestellerprinzip.

Leseprobe

RechtsABC für Immobilienmakler

Eine Einführung in die wichtigsten Rechtsvorschriften mit praktischen Beispielen und Formularen

Rudolf Geser

10., überarbeitete Auflage, 2016

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek | Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über www.dnb.de abrufbar.

10. Auflage, 2016

Print ISBN 978-3-415-05709-8 E-ISBN 978-3-415-05716-6

© 1987 Richard Boorberg Verlag

E-Book-Umsetzung: Datagroup int. SRL, Timisoara

Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung des Verlages. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

Titelfoto: © highwaystarz – Fotolia

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Vorwort

Im Rahmen der Gewerbefreiheit ist die Zulassung zum Beruf des Immobilienmaklers grundsätzlich jedermann möglich. Der Nachweis einer speziellen Sachkunde oder Fachkenntnis ist dabei nicht erforderlich. Ob dies letztendlich für den Gewerbetreibenden einen Vorteil bedeutet, muss dahingestellt bleiben, denn die Ausübung dieser Tätigkeit ist an eine Vielzahl gesetzlicher Vorschriften und eine kaum noch überblickbare Rechtsprechung gebunden. Hinzu kommt, dass einige dieser gesetzlichen Bestimmungen, wie etwa die Makler- und Bauträgerverordnung, so schwer verständlich und verwirrend aufgebaut sind, dass ihre ordnungsgemäße Einhaltung sogar dem »juristischen Fachmann« Schwierigkeiten bereiten kann.

Diese Einführung soll durch ihren systematischen Aufbau nicht nur einen Überblick über alle zu beachtenden gesetzlichen Bestimmungen verschaffen, sondern durch die jeweiligen Erläuterungen auch für deren Verständnis und Einhaltung Sorge tragen. Bei den jeweiligen Ausführungen wurde deshalb auf eine möglichst einfache und verständliche Beschreibung Wert gelegt. Beispiele, praxisbezogene Angaben sowie Hinweise auf entsprechende Formulare geben dabei eine wertvolle Hilfestellung. Ein ausführliches Sachregister sowie die Angabe von Stichwörtern zu den einzelnen Erläuterungen gewährleisten ein rasches Auffinden der jeweiligen Bestimmungen.

Die Tätigkeit des Immobilienmaklers ist zweifellos ein interessanter, abwechslungsreicher und vielseitiger Beruf. Letztlich durchsetzen wird sich jedoch nur, wer zielstrebig und seriös seinen Aufgaben und den gesetzlichen Verpflichtungen nachkommt.

Aufgrund meiner langjährigen Tätigkeit als Betriebsprüfer bei der Gewerbebehörde der Landeshauptstadt München sind mir die meisten Probleme, Fehler und Verstöße von Maklerbetrieben bekannt. In den seltensten Fällen resultieren diese aus einem vorsätzlichen, rechtswidrigen Handeln des Gewerbetreibenden, sondern vielmehr aus einer Unkenntnis der Vielzahl gesetzlicher Vorschriften, die gerade den Anfänger vor nicht unbeträchtliche Probleme stellen.

Mit dieser Einführung hoffe ich, nicht nur zu einer Klärung dieser Probleme beitragen zu können, sondern die zukünftigen oder bereits tätigen Immobilienmakler in die Lage zu versetzen, ihren Beruf ordnungsgemäß und ohne Konflikte mit Kunden und Behörden ausüben zu können.

Auch zu dieser, überarbeiteten, Auflage bin ich – wie bei den Vorauflagen – für praxisnahe Hinweise oder Anregungen dankbar.

München, Februar 2016

Rudolf Geser

Hinweise zur 10. Auflage

Mit der 10. Auflage dieses Ratgebers für Immobilienmakler wurden wesentliche Änderungen im Bereich des Maklerrechts aufgenommen. Die wichtigsten betreffen die Widerrufsbelehrung für Verbraucher, die Pflichten, die mit der Energieeinsparverordnung auf die Makler zukommen, das Wohnungsvermittlungsgesetz mit der neu eingeführten Vorschrift der Textform beim Abschluss von Mietverträgen über Wohnungen sowie die Einführung des sogenannten Bestellerprinzips.

In der Vergangenheit genügte es, wenn der Immobilienvermittler bei der Wohnungsvermittlung auf seinen Provisionsanspruch in seinem Exposé hinwies, oder ein vertragliches Verhältnis durch beiderseitiges zustimmendes Verhalten (stillschweigend) zustande kam, also wenn davon auszugehen war, dass die zu erwartende Leistung ohne Provision unterbleiben würde. Ein schriftlich geschlossenes Vertragsverhältnis war nicht notwendig. Mit der Einführung des Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 1. Juni 2015 hat sich dies geändert, der Vermittlungsvertrag bedarf nunmehr der Textform. Damit hat der Gesetzgeber auf die veränderten Anforderungen, die sich aus dem elektronischen Geschäftsverkehr ergeben, reagiert. Nunmehr hat der Wohnungsvermittler nur noch Anspruch auf seine Provision, wenn das Vertragsverhältnis in Textform abgeschlossen wurde.

Mit der Einführung des sogenannten Bestellerprinzips, welches im Gesetzestext zwar so nicht bezeichnet, in der Praxis aber so genannt wird, wurde festgelegt, dass derjenige die Maklerprovision bezahlt, der den Immobilienvermittler mit der Wohnungs- beziehungsweise Mietersuche beauftragt. Für die Vermittlung von Wohnungen an Mieter hat der Gesetzgeber jedoch so enge Voraussetzungen aufgestellt, dass damit de facto der Ausschluss des Wohnungssuchenden von einer Verpflichtung zur Provisionszahlung bewirkt wurde. Vergleichen Sie hierzu die Ausführungen zu § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz Seite 64.

Die Einführung des Bestellerprinzips wird einen nicht unerheblichen Rückgang bei den Aufträgen für die Vermittlung von Mietwohnungen, und damit Umsatzrückgang für den Makler, bedeuten. Insbesondere leistungsschwache Gelegenheitsmakler, denen es zuweilen an Professionalität und Sachkunde fehlt, werden sich vom Markt zurückziehen müssen. Allerdings bietet sich durch diese Marktbereinigung wiederum leistungsfähigen und kompetenten Immobilienvermittlern die Möglichkeit, sich durch Qualität und Spezialisierung von der Konkurrenz abzuheben.

Mit attraktiveren Konditionen, also etwa einer geringeren Vermittlungsgebühr bei Vermietungen, sowie mit verbesserten Serviceangeboten und neuen Geschäftsmodellen, kann der Makler versuchen, dem negativen Trend entgegenzusteuern.

Mit den für Immobilienmakler ebenfalls wesentlichen Ausführungen zu den Pflichtangaben nach der Energieeinsparverordnung (EnEV), wonach dieser verpflichtet ist, bei der Insertion in kommerziellen Medien, bestimmte Energiekennwerte anzugeben, sowie dem Widerrufsrecht bei ausschließlich unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln getätigten Immobiliengeschäften (Fernabsatzverträge) wurden zwei für den Immobilienvermittler wichtige gesetzliche Regelungen neu in diesen Ratgeber aufgenommen. Vergleichen Sie hierzu die Ausführungen in Abschnitt VII.

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

I. Behördliche Erlaubnis (§ 34c GewO)

II. Anzeige der gewerblichen Tätigkeit (§ 14 GewO)

III. Weitere Verpflichtungen des Maklers

1. Pflichtmitteilungen des Immobilienmaklers an seine Kunden

2. Pflichtangaben auf der Homepage im Internet von Immobilienmaklern

3. Auskunft und Nachschau (§ 29 GewO)

IV. Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

1. Anwendungsbereich (§ 1)

2. Sicherheitsleistung, Versicherung (§ 2)

3. Besondere Sicherungspflichten für Bauträger (§ 3)

4. Verwendung von Vermögenswerten des Auftraggebers (§ 4)

5. Hilfspersonal (§ 5)

6. Getrennte Vermögensverwaltung (§ 6)

7. Ausnahmevorschrift (§ 7)

8. Rechnungslegung (§ 8)

9. Anzeigepflicht (§ 9)

10. Buchführungspflicht (§ 10)

11. Informationspflicht und Werbung (§ 11)

12. Unzulässigkeit abweichender Vereinbarungen (§ 12)

13. Inseratensammlung (§ 13)

14. Aufbewahrung (§ 14)

15. Prüfung (§ 16)

16. Rechte und Pflichten der an der Prüfung Beteiligten (§ 17)

17. Ordnungswidrigkeiten (§ 18)

18. Anwendung bei grenzüberschreitender Dienstleistungserbringung (§ 19)

19. Besondere Hinweise zur MaBV

V. Besonderheiten des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVG)

1. Anwendungsbereich (§ 1)

2. Anspruchsvoraussetzungen, Ausnahmen, Vorschüsse (§ 2)

3. Entgelt (§ 3)

4. Vereinbarung bei Nichterfüllung vertraglicher Verpflichtungen (§ 4)

5. Abstands- und Ablösezahlungen (§ 4 a)

6. Rückforderung zu Unrecht gezahlter Entgelte (§ 5)

7. Vermittlungsauftrag, Werbung (§ 6)

8. Ausnahmen bei nicht gewerbsmäßiger Tätigkeit (§ 7)

9. Ordnungswidrigkeiten (§ 8)

VI. Maklerprovision

1. Allgemeine Beschränkungen

2. Rechtliche Grundlagen des Anspruchs auf Maklerprovision

VII. Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen

VIII. Pflichtangaben nach der Energieeinsparverordnung (EnEV)

IX. Vorschriften der Preisangabenverordnung (PAngV)

1. Grundvorschriften (§ 1)

2. Leistungen (§ 5)

X. Wichtige Entscheidungen zum Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG)

XI. Geldwäsche

XII. Geschäftsbedingungen des Immobilienmaklers

XIII. Häufigste Verstöße gegen gesetzliche Vorschriften und ihre Vermeidung

XIV. Schrifttum

XV. Anhang

Anhang 1 Gewerbeordnung (GewO)

Anhang 2 Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehens- und Anlagenvermittler, Bauträger und Baubetreuer (Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV)

Anhang 3 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVG)

Anhang 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Anhang 5 Handelsgesetzbuch (HGB)

Anhang 6 Gesetz zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts (Wirtschaftsstrafgesetz 1954 – WiStG)

Anhang 7 Preisangabenverordnung (PAngV)

Anhang 8 Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG)

Anhang 9 Gesetz über Unterlassungsklagen bei Verbraucherrechts- und anderen Verstößen (Unterlassungsklagengesetz – UKlaG)

Anhang 10 Verordnung über Informationspflichten für Dienstleistungserbringer (Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung – DL-InfoV)

Anhang 11 Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz – GWG)

Anhang 12 Wettbewerbsregeln für Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständige

Anhang 13 Gebührenstruktur im Freistaat Bayern

Anhang 14 Muster – Übersicht

Anhang 15 Formularhinweise

Sachregister

Abkürzungsverzeichnis

AG

Aktiengesellschaft

AO

Abgabenordnung

ber.

berichtigt

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGBl.I

Bundesgesetzblatt (Teil I)

BSpKG

Gesetz über Bausparkassen

BZRG

Bundeszentralregistergesetz

DL-InfoV

Verordnung über Informationspflichten für Dienstleistungserbringer (Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung)

DLRLUmsV

Verordnung zur Anpassung gewerberechtlicher Verordnungen an die Dienstleistungsrichtlinie

e. K.

eingetragener Kaufmann

e. V.

eingetragener Verein

EnEV

Energieeinsparverordnung

GewO

Gewerbeordnung

GmbH

Gesellschaft mit beschränkter Haftung

GmbH & Co. KG

Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Co. Kommanditgesellschaft

GwG

Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz)

HGB

Handelsgesetzbuch

HRA

Handelsregister Abteilung A (Personengesellschaften)

HRB

Handelsregister Abteilung B (Juristische Personen)

InsO

Insolvenzordnung

IVD

Immobilienverband Deutschland

KG

Kommanditgesellschaft

KGaA

Kommanditgesellschaft auf Aktien

KWG

Kreditwesengesetz

MaBV

Makler- und Bauträgerverordnung

MietNovG

Mietnovellierungsgesetz

MoMiG

Gesetz zur Modernisierung des GmbH-Rechts und zur Bekämpfung von Missbräuchen

MwSt.

Mehrwertsteuer

OHG

offene Handelsgesellschaft

PAngV (PrAngVO)

Preisangabenverordnung

RDM-Rspr.

Sammlung von Rechtsprechung zum Makler- und Immobilienrecht

RGBl.

Reichsgesetzblatt

StGB

Strafgesetzbuch

UG (haftungsbeschränkt)

Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)

UWG

Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb

v. H. (%)

vom Hundert (%)

WEG

Wohnungseigentumsgesetz

WGG

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

WiStG

Gesetz zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts (Wirtschaftsstrafgesetz 1954)

II. WoBauG

Zweites Wohnungsbaugesetz (s. jetzt WoFG)

WoFG

Wohnraumförderungsgesetz

WoVG

Wohnungsvermittlungsgesetz

ZPO

Zivilprozessordnung

ZwVollStrÄndG

Gesetz zur Reform der Sachaufklärung in der Zwangsvollstreckung

I. Behördliche Erlaubnis (§ 34c GewO)

Beginn der Tätigkeit

Vor dem Beginn der gewerblichen Tätigkeit als Immobilienmakler stehen die Einholung einer Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO) sowie (dazu unter II.) die Gewerbeanzeige nach § 14 Abs. 1 GewO.1

Rechtsgrundlage

Rechtsgrundlage für die Erlaubniserteilung ist § 34c GewO. Nach dieser Vorschrift benötigt derjenige eine Erlaubnis der zuständigen Behörde, der gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist.

Gewerbsmäßigkeit

Voraussetzung für eine Erlaubnispflicht ist, dass die beabsichtigte Tätigkeit auch gewerbsmäßig ausgeübt wird. Gewerbsmäßig bedeutet, dass sowohl Gewinnerzielungsabsicht als auch Fortsetzungsabsicht besteht und die Tätigkeit selbstständig, d. h. in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und eigene Gefahr betrieben wird.

Da die Absicht, einen Gewinn zu erzielen, bereits ausreicht, ist es für die Gewerbsmäßigkeit nicht entscheidend, dass auch tatsächlich ein Gewinn erzielt wird.

Die nur einmalige Vermittlung eines Objekts begründet dann keine Erlaubnispflicht, wenn nicht beabsichtigt ist, weitere Vermittlungen zu tätigen (fehlende Fortsetzungsabsicht).

Personen, die sich in einem Anstellungsverhältnis bei einem Immobilienvermittlungsunternehmen befinden, bedürfen dann einer Erlaubnis, wenn sie sich neben ihrer Angestelltentätigkeit noch selbstständig in diesem Gewerbe betätigen.

Vermittlung

Unter Vermittlung ist jede auf den Abschluss eines Vertrages abzielende Tätigkeit zu verstehen, d. h. mit Interessenten Verhandlungen über zu vermittelnde Immobilien führen und über Einzelheiten informieren. Eine Vermittlung liegt auch dann vor, wenn eine solche Tätigkeit erfolglos bleibt oder nur der Vorbereitung des Vertragsabschlusses dient. Voraussetzung ist jedoch, dass die Vermittlung sowohl objekt- als auch leistungsbezogen erfolgt. Eine Vermittlung liegt z. B. dann nicht vor, wenn sich der »Vermittler« jeglicher Verhandlungen und Informationen über das zu ermittelnde Objekt (z. B. Lage und Größe des Grundstücks) enthält.

Eine Vermittlung liegt auch dann nicht vor, wenn der Gewerbetreibende im eigenen Namen Verträge abschließt, da es hier an einem Dritten fehlt, der einen entsprechenden Auftrag erteilt. Ebenso liegt keine Vermittlung vor, wenn der Vertreter des Gewerbetreibenden lediglich in dessen Namen einen Vertrag abschließt, worin sich der Vertretene seinerseits zur Vermittlung verpflichtet.

Nachweis der Gelegenheit

Unter dem Nachweis der Gelegenheit versteht man, dass der Immobilienmakler dem Auftraggeber einen bisher unbekannten Interessenten oder ein Objekt und den künftigen Vertragspartner benennt, so dass der Auftraggeber von sich aus Vertragsverhandlungen aufnehmen kann.

Wie bei der Vermittlung liegt kein Nachweis vor, wenn der Immobilienmakler in eigenem Namen Verträge abschließt oder als Vertreter eines anderen Immobilienmaklers lediglich in dessen Namen einen Vertrag abschließt, worin sich der Vertretene seinerseits zum Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge verpflichtet.

Handelsvertreter nach § 84 Abs. 1 HGB

Da Vermittlung auch betreibt, wer Verträge auf Grund einer ihm von einer Vertragspartei (z. B. Grundstückseigentümer) erteilten Vollmacht auf deren Namen selbst abschließt, bedarf auch ein selbstständiger Handelsvertreter im Sinne des § 84 Abs. 1 Handelsgesetzbuch (HGB)2 einer Erlaubnis, soweit er Immobilien vermittelt.

»Freie Mitarbeiter«

»Freie Mitarbeiter« sind keine Arbeitnehmer des betreffenden Maklers, sondern selbstständige Gewerbetreibende, die in der Regel als sogenannte Unter- oder Zubringervermittler tätig werden. Sie unterliegen deshalb ebenfalls der Erlaubnispflicht.

Hausverwalter

Hausverwalter, die selbstständig Verträge über die von ihnen verwalteten Wohnräume vermitteln, bedürfen ebenfalls einer Erlaubnis. Dies gilt selbstverständlich auch für den Fall, dass sie Wohnungen außerhalb ihres Wohnungsbestandes vermitteln. Eine Erlaubnispflicht ist jedoch dann nicht gegeben, wenn die Vermittlungstätigkeit über die von ihnen verwalteten Wohnräume lediglich als unbedeutender Annex ihrer Tätigkeit anzusehen ist. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn von dem Hausverwalter jährlich insgesamt nur 2 bis 3 Wohnungen vermittelt werden. Zu beachten ist allerdings, dass Hausverwaltern nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVG)3 ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht zusteht, soweit es sich um die von ihnen verwalteten Wohnungen handelt.

Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes

Hier ist zu unterscheiden, ob dem Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) nur die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder auch die Verwaltung des Sondereigentums (Wohnung), einschließlich deren Vermittlung, vom Wohnungseigentümer übertragen wurde.

Obliegt ihm lediglich die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, benötigt er in jedem Fall eine Erlaubnis, wenn er sich über seine Verwaltertätigkeit hinaus gewerbsmäßig als Immobilienmakler betätigt.

Wurde ihm jedoch zusätzlich die Verwaltung des Sondereigentums (Wohnung), einschließlich deren Vermittlung übertragen, benötigt er hierfür nur dann eine Erlaubnis, wenn diese Tätigkeit nicht mehr als unbedeutender Annex seiner Verwaltertätigkeit angesehen werden kann, d. h. es sich um mehr als 2 oder 3 Wohnungsvermittlungen im Jahr handelt.

Das Verbot der Provisionsforderung nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVG trifft nur dann zu, wenn dem Verwalter vom Wohnungseigentümer zusätzlich auch die Verwaltung des Sondereigentums (Wohnung), einschließlich deren Vermittlung, übertragen worden ist. Obliegt dem Verwalter nur die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht jedoch die Verwaltung des Sondereigentums, findet § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVG keine Anwendung.

Verträge über Grundstücke

Dies sind Verträge über Verkauf, Belastung, Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Wohnungseigentum. Zu Verträgen dieser Art zählen auch die Verträge über die Vermittlung von Hypotheken und Grundschulden sowie über das sogenannte Immobilien-Leasing.

Grundstücksgleiche Rechte

Dies sind Rechte, die den Vorschriften über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht).

Verträge über gewerbliche Räume oder Wohnräume

Hierzu gehören alle Arten von Raumüberlassung einschließlich Pacht und Untermiete (Wohnungs- und Zimmervermittlung). Nicht unter diese Vorschrift fällt die Vermittlung oder der Nachweis von vorübergehend benützten Ferienwohnungen.

Ausnahmen v. d. Erlaubnispflicht

Die Ausnahmen von der Erlaubnispflicht nach § 34c GewO sind in Abs. 5 des § 34c GewO ausgeführt. Keiner Erlaubnis bedürfen demnach:

Organe d. staatl. Wohnungspolitik u. gemeinnützige Wohnungsunternehmen

Organe der staatlichen Wohnungspolitik und gemeinnützige Wohnungsunternehmen, die nach den §§ 1, 16, 28 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) anerkannt wurden.

Kreditinstitute Bausparkassen Sparkassen

Kreditinstitute, denen eine Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 des Gesetzes über das Kreditwesen (KWG) erteilt wurde. Da Bausparkassen Kreditinstitute im Sinne des § 1 des Gesetzes über Bausparkassen (BSpkG) ebenfalls einer Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 KWG bedürfen, findet § 34c GewO auf sie keine Anwendung. Nebenberufliche Zweigstellenleiter, z. B. von Sparkassen, unterliegen in der Regel ebenfalls nicht der Erlaubnispflicht. Sie sind meist soweit in die Organisation der Sparkasse eingegliedert, dass ihre Tätigkeit nicht als selbstständige Gewerbetätigkeit angesehen werden kann.

Teilzeitnutzung von Wohngebäuden

Immobilienmakler, die Verträge über die Teilzeit-Wohnrechtenutzung im Sinne des § 481 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nachweisen oder vermitteln. Unter Teilzeitnutzung versteht man dabei das Recht, gegen Zahlung eines Gesamtpreises, für die Dauer von mindestens drei Jahren ein Wohngebäude jeweils für einen bestimmten Zeitraum des Jahres zu Erholungs- und Wohnzwecken zu nutzen. Bei diesem auch als Time-Sharing bekannten Modell wird dem Erwerber in der Regel nur ein schuldrechtlicher Anspruch auf Nutzung einer Anlage (Zimmer, Appartement oder dgl.) eingeräumt. Da der Erwerber somit kaum mehr Rechte als ein Urlauber erwirbt, der jährlich in einem Hotel seiner Wahl ein Zimmer mietet, fallen die Veräußerer dieser Teilzeitnutzungsrechte nicht unter die Bestimmungen des § 34c GewO.

Ausnahmen von der Erlaubnispflicht für Immobilienmakler aus Staaten der Europäischen Union oder anderen Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum

Seit Inkrafttreten der Verordnung zur Anpassung gewerberechtlicher Verordnungen an die Dienstleistungsrichtlinie (DLRLUmsV) am 18.3.2010 sind Immobilienmakler, die von einer Niederlassung in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder von einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum aus vorübergehend selbstständig gewerbsmäßig in Deutschland tätig werden, von der Verpflichtung zur Einholung einer Erlaubnis nach § 34c GewO befreit.

Niederlassungsbegriff

Eine Niederlassung im Sinne dieser Bestimmung liegt vor, wenn eine selbstständige gewerbsmäßige Tätigkeit in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder von einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum aus, auf unbestimmte Zeit und mittels einer festen Einrichtung in stabiler und kontinuierlicher Weise von dieser aus, tatsächlich ausgeübt wird.

Vorübergehend tätig werden

Als Anhaltspunkt für die Begriffsbestimmung »vorübergehend« ist ein Urteil des Europäischen Gerichtshofes vom 30. November 1995 (C-55/94) heranzuziehen, wonach der vorübergehende Charakter der fraglichen Tätigkeit nicht nur unter Berücksichtigung der Dauer der Leistung, sondern auch ihrer Häufigkeit, regelmäßigen Wiederkehr oder Kontinuität zu beurteilen ist. Der vorübergehende Charakter der Leistung schließt dabei nicht die Möglichkeit für den Dienstleistungserbringer aus, sich im Aufnahmemitgliedstaat mit einer bestimmten Infrastruktur (einschließlich eines Büros) auszustatten, soweit diese Infrastruktur für die Erbringung der Leistung erforderlich ist.

Umgehung der Verpflichtung

Eine Umgehung liegt insbesondere dann vor, wenn ein Gewerbetreibender von einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder von einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum aus, ganz oder vorwiegend in Deutschland tätig wird.

Antragsberechtigt

Antragsberechtigt und damit Adressaten der Erlaubnis sind natürliche und juristische Personen.

Natürliche Personen

Als natürliche Personen bezeichnet man alle Gewerbetreibenden, die die gewerbliche Tätigkeit in eigener Person oder in einer Personengesellschaft ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, OHG, KG, eingetragener Kaufmann »e. K.«) ausüben. Handelsgewerbetreibende nach § 1 Abs. 2 HGB (Ist-Kaufmann) sowie Kann-Kaufleute nach § 2 HGB4, für die eine Firma im Handelsregister eingetragen ist, werden hinsichtlich der Antragsberechtigung den natürlichen Personen gleichgestellt. Werden mehrere Personen tätig, benötigt jeder von ihnen eine Erlaubnis. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit ist eine Erlaubnis für jeden geschäftsführungsberechtigten Gesellschafter erforderlich, es sei denn, ein geschäftsführungsberechtigter Gesellschafter wurde laut Handelsregistereintrag ausdrücklich von der Ausübung der erlaubnispflichtigen Tätigkeit ausgenommen. Dies gilt auch hinsichtlich der Kommanditisten, sofern sie Geschäftsführungsbefugnis besitzen und damit als Gewerbetreibende anzusehen sind.

Juristische Personen

Ist ein Gewerbetreibender eine juristische Person (z. B. GmbH, UG (haftungsbeschränkt), AG, KGaA, e. V.), so ist diese antragsberechtigt. Die erteilte Erlaubnis gilt nur für die juristische Person. Sie ist weder umwandelbar noch übertragbar. Wollen die nach Gesetz, Satzung oder Gesellschaftsvertrag vertretungsberechtigten Personen neben ihrer Tätigkeit z. B. als Geschäftsführer oder Vorstandsmitglied unter eigenem Namen tätig werden, bedürfen sie ebenfalls einer Erlaubnis.

Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)

Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des GmbH-Rechts und zur Bekämpfung von Missbräuchen (MoMig) kann eine juristische Person auch in Form einer Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt), umgangssprachlich auch als »Mini-GmbH« oder »1-Euro-GmbH« bezeichnet, geführt werden. Das Mindeststammkapital der haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft, abgekürzt UG (haftungsbeschränkt) beträgt 1,– Euro und darf den Betrag von höchstens 24.999,– Euro nicht übersteigen. Aufgrund des reduzierten Stammkapitals müssen mindestens 25% des Jahresgewinnes als Eigenkapitalrücklage zurückgelegt werden. Ist eine Höhe von 25.000,– Euro an Rücklagen erreicht, kann man die haftungsbeschränkte UG in eine Unternehmergesellschaft (ohne den Zusatz haftungsbeschränkt) umbenennen oder in eine »normale« GmbH umfirmieren. Die haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft darf aus maximal drei Gesellschaftern und einem Geschäftsführer bestehen. Bezüglich der Erlaubniserteilung nach § 34c GewO gelten für die UG (haftungsbeschränkt) die gleichen Voraussetzungen wie für eine GmbH.

GmbH & Co. KG

Komplementär einer KG kann (ebenso wie ein Gesellschafter bei einer OHG) auch eine juristische Person (z. B. GmbH) sein. Hier haftet die GmbH zwar persönlich, aber als juristische Person nur sie und nicht die hinter ihr stehenden GmbH-Gesellschafter (die dann meist identisch sind mit den Kommanditisten). Erlaubnisbedürftig ist hier die GmbH und, wenn neben dieser noch weitere Komplementäre tätig sind, auch diese.

Zuständige Behörde

In den jeweiligen Bundesländern wurde die Zuständigkeit für die Erlaubniserteilung auf folgende Behörden übertragen:

Baden-Württemberg:

Stadtkreise und Landratsämter

Bayern:

Landratsämter und kreisfreie Städte

Berlin:

Bezirksämter

Brandenburg:

Örtliche Ordnungsbehörden (bis zur Bildung der Ämter kreisangehörige Gemeinden über 5000 Einwohnern, für die übrigen kreisangehörigen Gemeinden die Landkreise): Ämter, amtsfreie Gemeinden und kreisfreie Städte.

Bremen:

Ortspolizeibehörden in Bremen und Bremerhaven

Hamburg:

Bezirksämter (Wirtschafts- und Ordnungsämter)

Hessen:

Kreisfreie Städte (Magistrat) und Landkreise (Landrat)

Mecklenburg-Vorpommern:

Kreisfreie Städte ([Ober]-Bürgermeister) und Landkreise (Landrat)

Niedersachsen:

Kreisfreie Städte sowie die großen selbstständigen Städte und selbstständigen Gemeinden. Ansonsten liegt die Zuständigkeit beim jeweiligen Landkreis.

Nordrhein-Westfalen:

Kreisordnungsbehörden der Kreise und kreisfreien Städte

Rheinland-Pfalz:

Ortspolizeibehörden (Verbandsgemeinden und die Verwaltungen der verbandsfreien Gemeinden – Städte)

Saarland:

In Mittelstädten und kreisfreien Städten die Oberbürgermeister. Im Stadtverband Saarbrücken der Präsident des Stadtverbandes. Ansonsten liegt die Zuständigkeit beim jeweiligen Landrat.

Sachsen:

Kreisfreie Städte und Landkreise

Sachsen-Anhalt:

Kreisfreie Städte und Landkreise

Schleswig-Holstein:

In kreisfreien Städten und kreisangehörigen Städten mit mehr als 20 000 Einwohnern die Bürgermeister. Ansonsten liegt die Zuständigkeit beim jeweiligen Landrat.

Thüringen:

Kreisfreie Städte und Landkreise.

Örtlich zuständig ist die jeweilige Behörde, in deren Bereich der Immobilienmakler seine Betriebsstätte hat.

Ist noch keine Betriebsstätte vorhanden, kann ebenfalls eine Erlaubnis beantragt werden. Zuständig ist dann die Behörde, in deren Bereich der Antragsteller seinen Wohnsitz hat.

Kosten

Nach dem Kostengesetz sind für die Erlaubniserteilung nur Rahmengebühren (in Bayern z. B. zwischen 100,– Euro und 1750,– Euro) vorgesehen. Die jeweiligen Kosten sind deshalb je nach Gemeinde unterschiedlich. In München z. B. liegt die Gebühr für natürliche Personen ebenso wie für juristische Personen bei 300,– Euro.

Erforderliche Unterlagen

Der Antrag auf Erteilung der Erlaubnis ist unter Verwendung eines Antragsformulars (s. Muster 1, Anhang 14) bei der zuständigen Behörde einzureichen. Vom Antragsteller sind beizubringen:

Auszug aus dem Handels- oder Genossenschaftsregister, soweit das Unternehmen im Register eingetragen ist.

Bei einer GmbH & Co. KG ist ein entsprechender Auszug für die GmbH und die KG einzureichen.

Führungszeugnis für Behörden gemäß § 30 Abs. 5 BZRG (Belegart OG) und Auskunft aus dem Gewerbezentralregister (bei manchen Behörden auch für den Ehegatten, falls dieser nicht getrennt lebt), sowie gegebenenfalls für die mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen (anzufordern beim Einwohnermeldeamt des Wohnsitzes). Bei juristischen Personen sind diese Unterlagen für alle nach Gesetz, Satzung oder Gesellschaftsvertrag vertretungsberechtigten Personen (z. B. Geschäftsführer, Vorstandsmitglieder) beizubringen.

Manche Behörden übernehmen im Rahmen des Antragsverfahrens die Anforderung des Führungszeugnisses und die Auskunft aus dem Gewerbezentralregister, so dass die Anforderung durch den Antragsteller entfallen kann.

Dauer der Erlaubniserteilung

Da die Behörden über die oben genannten Auskünfte hinaus noch Anfragen an die Wohnsitzgemeinde (soweit nicht mit dem Geschäftssitz identisch und wenn der Antragsteller in den letzten fünf Jahren vor Antragstellung bereits in einer anderen Gemeinde gewerblich tätig war), die Industrie- und Handelskammer (wenn bereits eine Gewerbeanmeldung vorliegt) sowie die Insolvenz- und Vollstreckungsgerichte bei den Amtsgerichten, in deren Bezirk der Antragsteller in den letzten fünf Jahren vor der Antragstellung einen Wohnsitz oder eine gewerbliche Niederlassung gehabt hat, stellt, ist mit zwei bis vier Wochen zu rechnen, bis die Erlaubnis erteilt wird.

Wichtig erscheint dabei darauf hinzuweisen, dass die Antragstellung noch nicht zur Aufnahme der gewerblichen Tätigkeit berechtigt. Diese darf erst nach der Erlaubniserteilung aufgenommen werden.

Versagung der Erlaubnis

Auf die Erteilung der Erlaubnis besteht ein Rechtsanspruch, wenn nicht ein Versagensgrund des § 34c Abs. 2 GewO gegeben ist. In jedem Fall wird die Erlaubnis versagt, wenn

über das Vermögen des Antragstellers ein Insolvenzverfahren eröffnet worden oder er in das vom Insolvenzgericht oder vom Vollstreckungsgericht zu führende Verzeichnis (Schuldnerverzeichnis) eingetragen ist (§ 26 Abs. 2 Insolvenzordnung, § 882b Zivilprozessordnung),

der Antragsteller die in § 807 der Zivilprozessordnung erwähnte Vermögensauskunft abgegeben hat oder gegen ihn Haft zur Erzwingung der Abgabe der Vermögensauskunft angeordnet worden ist,

der Antragsteller in den letzten 5 Jahren vor Stellung des Antrages wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betruges, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist.

Insolvenzverfahren

Ein Insolvenzverfahren kann auf Antrag des Schuldners oder seiner Gläubiger beim Amtsgericht beantragt werden, wenn der Antragsteller nicht mehr in der Lage ist, seine fälligen Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen, d. h. zahlungsunfähig ist. Ziel des Insolvenzverfahrens ist dabei, dem Schuldner Gelegenheit zu geben, sich von seinen restlichen Verbindlichkeiten zu befreien, indem sein Vermögen verwertet und der Erlös zur Befriedigung seiner Schulden verwendet wird. Das Nähere hierzu regelt die Insolvenzordnung.

Schuldnerverzeichnis

Weist das Insolvenzgericht den Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens ab, weil das Vermögen des Schuldners voraussichtlich nicht ausreichen wird, um die Kosten des Verfahrens zu decken, erfolgt eine Eintragung in das Schuldnerverzeichnis (§ 26 Abs. 2 InsO).

Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform der Sachaufklärung in der Zwangsvollstreckung (ZwVollStrÄndG) zum 1. Januar 2013 werden Schuldner, welche die Versicherung an Eides statt gemäß § 807 ZPO oder nach § 284 Abgabenordnung (AO) über ihre Vermögensverhältnisse abgegeben haben, oder gegen die Haft zur Erzwingung der Abgabe dieser Versicherung angeordnet worden ist (§ 802g ZPO) nunmehr in einem Gemeinsamen Vollstreckungsportal der Länder nach §§ 882b ff. ZPO eingetragen.

Geltungsdauer der Erlaubnis

Die Erlaubnis wird grundsätzlich auf Lebenszeit erteilt. Sie erlischt bei natürlichen Personen mit deren Tod, bei juristischen Personen mit deren Wegfall (Löschung im Register). Sie erlischt ebenfalls durch einen der Erlaubnisbehörde ausdrücklich oder schlüssig erklärten Verzicht sowie durch Rücknahme oder Widerruf der Behörde.

Die Gültigkeit der Erlaubnis ist jedoch unabhängig von einer eventuellen Einstellung bzw. Abmeldung der gewerblichen Tätigkeit.

Rücknahme der Erlaubnis

Die Erlaubnis kann zurückgenommen werden, wenn bereits bei der Erteilung der Erlaubnis einer der genannten Versagungsgründe vorgelegen hat. Da in einem solchen Fall die Behörde ohnehin keine Erlaubnis erteilt, hat diese Bestimmung wohl kaum praktische Bedeutung.

Widerruf der Erlaubnis

Die Erlaubnis kann widerrufen werden, wenn nachträglich Tatsachen bekannt werden, die die Behörde berechtigt hätten, die Erlaubnis nicht zu erteilen, und das öffentliche Interesse gefährdet ist.

Diese Tatsachen sind im Regelfall mit den Gründen, die eine Versagung der Erlaubnis rechtfertigen, identisch.

Die Behörde ist in einem solchen Fall zum Widerruf der Erlaubnis nicht verpflichtet, wird dies jedoch im Rahmen ihres pflichtgemäßen Ermessens tun.

II. Anzeige der gewerblichen Tätigkeit (§ 14 GewO)

Rechtsgrundlage

Immobilienmakler haben den Beginn ihrer Tätigkeit der für den betreffenden Ort zuständigen Behörde anzuzeigen. Ebenfalls anzeigepflichtig sind die Verlegung des Betriebes, der Wechsel des Gegenstandes des Gewerbes oder die Ausdehnung auf Waren oder Leistungen, die bei Gewerbebetrieben der angemeldeten Art als nicht geschäftsüblich anzusehen sind, sowie die Aufgabe des Betriebes.

Das Gleiche gilt für den Betrieb einer Zweigniederlassung oder einer unselbstständigen Zweigstelle.

Steht die Aufgabe des Betriebes eindeutig fest und erfolgt innerhalb eines angemessenen Zeitraums keine Abmeldung, kann die Behörde die Abmeldung von Amts wegen durchführen.

Zeitpunkt der Anzeige

Die Anzeigepflicht entsteht mit dem Beginn der Tätigkeit, d. h., wenn der Immobilienmakler erstmals z. B. durch Inserate, Verkaufs- oder Werbegespräche nach außen hin tätig wird.

Die Gewerbeanzeige soll unter Verwendung eines entsprechenden Vordrucks (s. Muster 2, Anhang 14) erstattet werden.

Die Anzeige genügt gleichzeitig der steuerlichen Anzeigepflicht gemäß § 138 Abs. 1 der Abgabenordnung.

Zuständige Behörde

In den jeweiligen Bundesländern wurde die Zuständigkeit für die Gewerbeanzeige auf folgende Behörden übertragen.

Baden-Württemberg:

Gemeinden

Bayern:

Gemeinden und kreisfreie Städte

Berlin:

Bezirksämter

Brandenburg:

Örtliche Ordnungsbehörden der Ämter, amtsfreien Gemeinden und kreisfreien Städte (bis zur Bildung der Ämter die kreisangehörigen Gemeinden über 5000 Einwohnern, für die übrigen kreisangehörigen Gemeinden die Landkreise).

Bremen:

Ortspolizeibehörden in Bremen und Bremerhaven

Hamburg:

Bezirksämter (Wirtschafts- und Ordnungsämter)

Hessen:

Magistrat/Gemeindevorstand

Mecklenburg-Vorpommern:

Kreisfreie Städte ([Ober-]Bürgermeister) und Landkreise (Landrat)

Niedersachsen:

Gemeinden

Nordrhein-Westfalen:

Gemeinden

Rheinland-Pfalz:

Ortspolizeibehörden (Verbandsgemeinden und die Verwaltungen der verbandsfreien Gemeinden – Städte)

Saarland:

Gemeinden

Sachsen:

Kreisfreie Städte und Landkreise

Sachsen-Anhalt:

Kreisfreie Städte und Landkreise

Schleswig- Holstein:

Bürgermeister der Städte und amtsfreien Gemeinden sowie Amtsvorsteher als örtliche Ordnungsbehörden

Thüringen:

Kreisfreie Städte und Landkreise

Örtlich zuständig ist diejenige Behörde, in deren Bereich der Immobilienmakler seine Betriebsstätte hat. Sind mehrere Betriebsstätten (z. B. Zweigniederlassungen oder unselbstständige Zweigstellen) in Bereichen verschiedener Behörden vorhanden, ist eine Anzeige in jeder Behörde erforderlich.

Betriebsstätte

Betriebsstätte kann auch die Wohnung sein, soweit diese zur Geschäftstätigkeit genutzt wird.

Verlegung des Betriebes

Eine Verlegung ist nur innerhalb des Zuständigkeitsbereichs einer Behörde möglich. Wird der Betrieb in den Zuständigkeitsbereich einer anderen Behörde »verlegt«, ist eine Gewerbeabmeldung in der bisher zuständigen Behörde sowie eine Gewerbeanmeldung in der für diesen Bereich zuständigen Behörde durchzuführen.

Wechsel oder Ausdehnung des Gegenstandes des Gewerbes

Ein Wechsel im Gegenstand des Gewerbes liegt z. B. vor, wenn der Immobilienmakler diese Tätigkeit aufgibt und Versicherungs- oder Bausparkassenverträge vermittelt. Eine Ausdehnung auf Leistungen, die bei der angemeldeten Tätigkeit nicht geschäftsüblich sind, liegt z. B. vor, wenn ein Immobilienmakler zusätzlich Darlehen vermittelt oder als Bauträger tätig wird.

Aufgabe des Betriebes

Eine Aufgabe liegt bei einer vollständigen Beendigung eines Betriebes, einer Zweigniederlassung oder einer unselbstständigen Zweigstelle vor.

Die Aufgabe lediglich eines Teils der bisher angemeldeten Tätigkeiten ist jedoch nicht anzeigepflichtig.

Ein »Ruhenlassen« oder eine »vorübergehende Einstellung« der gewerblichen Tätigkeit ist gewerberechtlich nicht vorgesehen:

Wird die Tätigkeit als Immobilienmakler nicht mehr ausgeübt, ist eine Gewerbeabmeldung vorzunehmen.

Die Gültigkeit der Erlaubnis nach § 34c GewO wird von der Gewerbeabmeldung nicht berührt. Es genügt somit zur Wiederaufnahme der Maklertätigkeit die erneute Gewerbeanmeldung unter Vorlage der erteilten Erlaubnis.

Zweigniederlassung

Eine Zweigniederlassung liegt vor, wenn ein Betrieb mit selbstständiger Organisation, selbstständigen Betriebsmitteln und gesonderter Buchführung besteht, dessen Leiter Geschäfte selbstständig abzuschließen und durchzuführen befugt ist.

Unselbstständige Zweigstelle

Der Begriff unselbstständige Zweigstelle umfasst jede feste örtliche Anlage oder Einrichtung, die der Ausübung des Immobilienmaklerbetriebes dient.

Anzeigepflichtige Personen

Bei nicht im Handelsregister eingetragenen Unternehmen ist anzeigepflichtig der jeweilige Gewerbetreibende. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit sind die geschäftsführungsberechtigten Gesellschaften anzeigepflichtig, bei juristischen Personen die nach Gesetz, Satzung oder Gesellschaftsvertrag vertretungsberechtigten Personen (z. B. Geschäftsführer, Vorstandsmitglieder).

Abmeldung von Amts wegen

Grundsätzlich ist der Gewerbetreibende zur Abmeldung seines Gewerbes verpflichtet. Kommt dieser seiner Verpflichtung jedoch nicht ordnungsgemäß nach und stellt die Behörde, z. B. durch Nachschau und unzustellbare Postsendungen, eindeutig fest, dass das Gewerbe nicht mehr ausgeübt wird, und ist keine neue Anschrift zu ermitteln, kann sie das Gewerbe auch ohne entsprechende Anzeige des Gewerbetreibenden von Amts wegen abmelden.

Kosten

Nach dem Kostengesetz sind für die Gewerbeanmeldung, -ummeldung und -abmeldung nur Rahmengebühren vorgesehen. Im Bereich Münchens z. B. beträgt die Gebühr für eine Gewerbeanmeldung für natürliche Personen 45,– Euro, für eine juristische Person 45,– Euro. Eine Erweiterung der Tätigkeit bzw. Verlegung kostet für natürliche Personen 25,– Euro; für eine juristische Person 25,– Euro und eine Gewerbeabmeldung einheitlich 22,– Euro.

Ausnahmen von der Anzeigepflicht für Immobilienmakler aus Staaten der Europäischen Union oder anderen Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum

Seit Inkrafttreten der Verordnung zur Anpassung gewerberechtlicher Verordnungen an die Dienstleistungsrichtlinie (DLRLUmsV) am 18.03.2010 sind Immobilienmakler, die von einer Niederlassung in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder von einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum aus vorübergehend selbstständig gewerbsmäßig in Deutschland tätig werden, von der Verpflichtung zur Anzeige der gewerblichen Tätigkeit gem. § 14 GewO befreit.

Diese Befreiung gilt nicht, wenn die Tätigkeit aus einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder von einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum heraus zur Umgehung der Verpflichtung zur Anzeige der gewerblichen Tätigkeit gem. § 14 GewO erbracht wird.

Niederlassungsbegriff

Eine Niederlassung im Sinne dieser Bestimmung liegt vor, wenn eine selbstständige gewerbsmäßige Tätigkeit in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder von einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum aus, auf unbestimmte Zeit und mittels einer festen Einrichtung in stabiler und kontinuierlicher Weise von dieser aus, tatsächlich ausgeübt wird.

Vorübergehend tätig werden

Als Anhaltspunkt für die Begriffsbestimmung »vorübergehend« ist ein Urteil des Europäischen Gerichtshofes vom 30. November 1995 (C-55/94) heranzuziehen, wonach der vorübergehende Charakter der fraglichen Tätigkeit nicht nur unter Berücksichtigung der Dauer der Leistung, sondern auch ihrer Häufigkeit, regelmäßigen Wiederkehr oder Kontinuität zu beurteilen ist. Der vorübergehende Charakter der Leistung schließt dabei nicht die Möglichkeit für den Dienstleistungserbringer aus, sich im Aufnahmemitgliedstaat mit einer bestimmten Infrastruktur (einschließlich eines Büros) auszustatten, soweit diese Infrastruktur für die Erbringung der Leistung erforderlich ist.

Umgehung der Verpflichtung

Eine Umgehung liegt insbesondere dann vor, wenn ein Gewerbetreibender von einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder von einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum aus, ganz oder vorwiegend in Deutschland tätig wird.

III. Weitere Verpflichtungen des Maklers

1. Pflichtmitteilungen des Immobilienmaklers an seine Kunden

Inhalt der Bestimmung

Nach der am 17.5.2010 in Kraft getretenen Verordnung über Informationspflichten für Dienstleistungserbringer (Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung – DL-InfoV)5 sind Immobilienmakler vor Abschluss eines schriftlichen Vertrages oder, sofern kein schriftlicher Vertrag geschlossen wird, vor Erbringung ihrer Vermittlungstätigkeit, verpflichtet, ihren Kunden nachfolgend aufgeführte Informationen in klarer und verständlicher Form zur Verfügung zu stellen:

Pflichtmitteilungen Ziffern 1 bis 10

ihren Familien- und Vornamen, bei rechtsfähigen Personengesellschaften und juristischen Personen die Firma unter Angabe der Rechtsform,

die Anschrift ihrer Niederlassung oder, sofern keine Niederlassung besteht, eine ladungsfähige Anschrift sowie weitere Angaben, die es dem Kunden ermöglichen, schnell und unmittelbar mit ihm in Kontakt zu treten, insbesondere eine Telefonnummer und eine E-Mail-Adresse oder Faxnummern,

falls der Immobilienmakler in ein solches eingetragen ist, das Handelsregister, Vereinsregister, Partnerschaftsregister oder Genossenschaftsregister unter Angabe des Registergerichts und der Registernummer,

Name und Anschrift der zuständigen Behörde, welche die Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung ausgestellt hat,

die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer nach § 27a des Umsatzsteuergesetzes, falls Umsatzsteuerpflicht gegeben ist,

die gegebenenfalls verwendeten allgemeinen Geschäftsbedingungen,

die gegebenenfalls verwendeten Vertragsklauseln über das auf den Vertrag anwendbare Recht oder über den Gerichtsstand,

gegebenenfalls bestehende Garantien, die über gesetzliche Gewährleistungsrechte hinausgehen,

die wesentlichen Merkmale der Dienstleistung, soweit sich diese nicht bereits aus dem Zusammenhang ergeben,

falls eine Berufshaftpflicht besteht, Angaben zu dieser, insbesondere den Namen und die Anschrift des Versicherers und den räumlichen Geltungsbereich.

Form der Informationspflicht

Der Immobilienmakler kann die oben genannten Pflichtinformationen wahlweise dem Kunden von sich aus mitteilen, am Ort der Leistungserbringung oder des Vertragsabschlusses so anbringen, dass sie dem Kunden leicht zugänglich sind, sie dem Kunden über eine von ihm angegebene Adresse elektronisch leicht zugänglich machen oder in alle von ihm dem Kunden zur Verfügung gestellten ausführlichen Informationsunterlagen über die angebotene Vermittlungstätigkeit aufnehmen.

Verstoß gegen die Informationspflicht

Verstöße gegen die Informationspflicht sind Ordnungswidrigkeiten, die gemäß § 146 Absatz 2 Nummer 1 der Gewerbeordnung mit Bußgeld bis zu 5.000 Euro geahndet werden können.

2. Pflichtangaben auf der Homepage im Internet von Immobilienmaklern

Immobilienmakler, die im Internet eine eigene Homepage besitzen, müssen auf dieser Homepage bestimmte Pflichtangaben machen. Geregelt werden diese allgemeinen Informationspflichten in § 5 Telemediengesetz (TMG) vom 26. Februar 2007 (BGBl. I 179).

Inhalt der Bestimmung

(1) Diensteanbieter haben für geschäftsmäßige, in der Regel gegen Entgelt angebotene Telemedien folgende Informationen leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar zu halten: