Wohnimmobilien E-Book

Franz Netter

• Herausgeber: FinanzBuch Verlag
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2015

Seitenzahl: 244

Beschreibung

Wohnungen, Grundstücke, Häuser: Die Deutschen haben die Wohnimmobilie wieder entdeckt. Nach über einem Jahrzehnt Stagnation am Markt ziehen die Preise seit 2012 kräftig an – vor allem in den Toplagen. Sind es nur die extrem niedrigen Zinsen und die Sorge vor der Entwertung des Euros, die immer mehr Menschen dazu bringen, in Betongold zu investieren? Werden die Mieten in vielen Großstädten für Normalverdiener bald unbezahlbar? Droht Deutschland sogar eine geplatzte Immobilienblase wie in Spanien oder in den USA? Wohl kaum, denn von Euphorie unter den Käufern ist wenig zu spüren. Außerdem scheint der Boom noch lange nicht vorbei zu sein. Dieses Buch erklärt, warum und wo die Preise steigen werden. Es stellt die besten Anlagechancen vor und erläutert die verschiedenen Möglichkeiten, um vom Immobilienboom in Deutschland zu profitieren.

Leseprobe

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie. Detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://d-nb.de abrufbar.

Für Fragen und Anregungen:

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1. Auflage 2016

© 2016 by FinanzBuch Verlag

ein Imprint der Münchner Verlagsgruppe GmbH,

Nymphenburger Straße 86

D-80636 München

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Redaktion: Judith Engst

Korrektorat: Leonie Zimmermann

Umschlaggestaltung: Laura Osswald, München

Umschlagabbildung: Shutterstock

Satz: inpunkt[w]o, Haiger

ISBN Print 978-3-89879-889-1

ISBN E-Book (PDF) 978-3-86248-683-0

Inhalt

Einleitung: Mehr Wohnungen müssen her – und zwar schnell!

Kapitel 1: Mietwahnsinn in den Schwarmstädten

Der globale Schuldenberg wird immer höher ...

... doch das Wirtschaftswachstum bleibt schwach

Die Reichen profitieren, die Mittelschicht zahlt drauf

Ein Drittel des Vermögens gehört dem reichsten Prozent der Haushalte

Hohe Abgaben zahlten nur Arbeitnehmer und Dumme

Der Immobilienboom hat schon vor Jahren begonnen

Die Deutschen sterben aus, aber Deutschland nicht

Der Wohnflächenverbrauch wächst unaufhaltsam

Wohnimmobilien können ein teurer Spaß sein

Das Leben in Großstädten erfordert hohe Einkommen

Baugrundstücke sind in Schwarmstädten enorm teuer

Strafzinsen auf Bankguthaben drohen

Trotz hoher Preise (noch) keine Blase auf dem Immobilienmarkt

Statistische Tricks verbessern das Wohnungsangebot nicht

Kapitel 2: Der beste Weg zur eigenen Immobilie

In Metropolen steigen die Preise am stärksten

Der Wertzuwachs von Wohnimmobilien bleibt noch steuerfrei

Eine globale Vermögensteuer ist unrealistisch

Das Vertrauen ins Papiergeld schwindet 37

Die Kapitalmärkte ertrinken im Geld 38

Aktienmärkte sind nichts für Anleger mit schwachen Nerven

Lebensversicherer leiden massiv unter dem Zinstief

Überzogene Anforderungen behindern den Wohnungsbau

Das Eigenheim ist oft ein Verlustgeschäft

Nicht umzuziehen wird vom Gesetzgeber belohnt

Sozialwohnungen verschwinden vom Markt

Dagegen werden immer mehr Luxuswohnungen gebaut

Ein erprobtes Anlagemodell wird noch attraktiver

Rückwirkende Gesetzesänderungen sind in Deutschland möglich

Clevere Vermieter nutzen die Gesetzeslücken der Mietpreisbremse

Immobilienkredite ohne regelmäßige Tilgung sind europaweit üblich

In der Krise müssen Spekulanten als Erstes verkaufen

Japans Konjunkturprogramme verpuffen seit einem Vierteljahrhundert

Steigende Zinsen führen in den Staatsbankrott

Die Furcht vor dem sozialen Absturz wächst im Mittelstand

Die Sozialisten gewinnen in ganz Europa an Einfluss

Der Staat könnte für mehr Wohnungsbau in den Großstädten sorgen

Kapitel 3: Die USA machen es vor – Elendsquartiere und Reichenghettos

Die USA avancierten in den 90er-Jahren zur globalen Führungsnation

Hypotheken finanzierten den Konsumboom der Vorstädte

Die US-Immoblase platzte 2007 und verursachte die globale Finanzkrise 2008

Die Oberschicht lässt es sich in Reichenghettos gut gehen

Kapitel 4: Lage, Lage und nochmals Lage

Die Emotionen spielen eine wichtige Rolle beim Immobilienkauf

Schnäppchenpreise in Berlin

Hamburg vom Klimawandel bedroht

Die Finanzmetropole Frankfurt am Main

Die weltbekannte Messestadt Köln

Das Juristen-Eldorado Düsseldorf

Die Autostadt Stuttgart

München – die Spitze des Booms

Kapitel 5: Das leidige Thema Geld

Auch beim Hauskauf Reserven zurückhalten!

Bausparverträge bieten dem Kunden viel Handlungsfreiheit, sind aber teuer

Der Zweck heiligt die Mittel

Staatliche Prämien machen Bausparen attraktiv

Riester: Das Wohnförderkonto bestimmt die spätere Besteuerung

Finanzrisiken während Kreditlaufzeit niemals unterschätzen!

Versicherungen bieten die längsten Zinsbindungen

Förderkredite sind oft nur mit vollem Eigenkapitaleinsatz zu bekommen

Annuitätendarlehen sind bei Immobilienfinanzierungen üblich

Immobilienfinanzierungen ziehen sich oft über Jahrzehnte hin

Ohne Notar läuft nichts bei Immobilienkäufen

Kapitel 6: Immobilien als Altersvorsorge

Die eigene Immobilie bietet mehr Flexibilität als eine Mietwohnung

Von Verkäufergeschwätz lassen sich nur Trottel beeindrucken

Kapitel 7: Immobilien als Inflationsschutz – nur ein Mythos?

Nach dem Ende des Goldstandards explodierte die Inflation

Nach der Wende avancierte die DDR zum Eldorado Europas

Steuervorteile lockten Anleger auf den ostdeutschen Immobilienmarkt

Bei einer Hyperinflation hilft nur die Flucht in Sachwerte

Die Nullzinspolitik macht eine deflationäre Abwärtsspirale wahrscheinlicher

Kapitel 8: Sind die Preise in den Schwarmstädten schon zu hoch?

Wohnungen hierzulande sind im internationalen Vergleich günstig

Wohnungsnot lässt Haushalten keine andere Wahl als den Immobilienkauf

Eigenbedarfskündigungen treiben Mieter aus ihrer Wohnung

Happige Nebenkosten beim Handel mit Immobilien

Auf die Altlastenfreiheit eines Grundstücks achten!

Genossenschaftswohnung als Alternative zu Kauf- oder Mietwohnung

Einheimischen-Modelle bieten hohe Kaufpreisnachlässe

Baugemeinschaften helfen Bauherren sparen, sind jedoch riskant

Langfristige Förderdarlehen für Familien

Vorsicht: Der Immobilienkauf gegen Leibrente hat viele Fallstricke

Die Tilgung finanziert das Finanzamt

Große Grundstücke günstig kaufen, darauf kommt es an!

Langfristig konstante Miete bei Genossenschaftswohnungen

Kapitel 9: Drei Fallbeispiele

Fallbeispiel 1: Junges, noch kinderloses Paar plant Wohnungskauf

Fallbeispiel 2: Gut verdienender Single beabsichtigt Immobilienerwerb

Fallbeispiel 3: Ehepaar mit hohem Eigenkapital überlegt Anschaffung eines Mietobjekts

Stufe 3: Wohin mit der Liquidität?

Kapitel 10: Kapitalmarkt statt Wohnungsmarkt

Geschlossene Immobilienfonds: Das Risiko ist groß

Offene Immobilienfonds: eine gute Idee, aber manchmal schwer verkäuflich

Wohnimmobilienaktien mit grandioser Performance

Aktienkurse von DAX-Aufsteigern legen deutlich zu

Satte Gewinne durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Niedrige Zinsen machen Wohnungsbestände besonders lukrativ

German Stupid Money

Wachstum, Ertragskraft und Vermögen eines Unternehmens

Der Nettovermögenswert – Net Asset Value

Politik und Management unter der Lupe

Übernahmeschlachten im MDAX

Mit Eisenbahnerwohnungen fing alles an

LEG nur in Nordrhein-Westfalen aktiv

WCM war einst ein DAX-Kandidat

TAG Immobilien setzt auf Aktienrückkäufe

In manchen Brauereien stecken die Gewinne von Jahrhunderten

GAG-Aktie gibt es für geduldige Kleinanleger zum Schnäppchenpreis

Landesbanken verscherbelten riesige Wohnungsbestände an Patrizia

Immobilienzertifikate: ein kurzes Intermezzo

Immobilien-ETFs: Sondervermögen sind bei Insolvenz des Emittenten sicher 170

ETFs boomen

Kapitel 11: Die richtige Strategie für die nächste Krise

Vorbereitungen für Inflation und Deflation gleichermaßen

Ein kleiner Schritt weg von der Nullzinspolitik

US-Kapitalmarktzinsen könnten ein wenig anziehen

Höhere Abgaben auf Vermögen werden wohl kommen

Turbulenzen an den Börsen drohen

Streuung des Vermögens auf verschiedene Sachwerte ratsam

Kapitel 12: Wann kommt die nächste Währungsreform?

Die Schuldenkrise auszusitzen wird diesmal nicht funktionieren

Ein Szenario von vielen

Geld ist immer politisch

Einleitung: Mehr Wohnungen müssen her – und zwar schnell!

Gibt es eine Blase am deutschen Immobilienmarkt oder gibt es keine? Darüber streiten sich Branchenexperten seit Jahren. Schon 2013 warnte die Bundesbank, dass in einigen Ballungsräumen Wohnungen und Häuser zu teuer seien. Zweifellos steigen in manchen Regionen Deutschlands die Immobilienpreise stärker als die Haushaltseinkommen und Mieten. Das könnte ein wichtiger Indikator für eine Übertreibung sein. Deshalb raten vorsichtige Anlageberater davon ab, jetzt noch Wohnimmobilien in begehrten Lagen als Kapitalanlage zu kaufen. Denn der Preisanstieg sei vor allem durch die extrem niedrigen Zinsen verursacht und den fehlenden Alternativen am Kapitalmarkt geschuldet. Sobald die Hypothekenzinsen wieder ein übliches Niveau erreichten, gehe die Nachfrage spürbar zurück und die Immobilienpreise stagnierten oder fielen sogar. Selbst Optimisten halten eine Preiskorrektur auf mittlere Sicht für möglich, wenn auch für wenig wahrscheinlich: In manchen Vierteln sind die Preise gewiss überzogen. Aber die Anlagealternativen fehlen eben. Also wird das Papiergeld in Immobilien gepumpt. Prinzipiell raten die Branchenexperten Häuslebauern unisono dazu, Kreditkonditionen möglichst langfristig festzuschreiben. Warum sollten Häuslebauer auch ein unnötiges ­Risiko eingehen? Gibt es doch im Frühjahr 2015 Hypotheken mit 20-jähriger Zinsbindung schon für weniger als 2 Prozent Zinsen pro Jahr. Viel tiefer können die Kreditzinsen für Immobiliendarlehen kaum mehr sinken, sonst wäre die Marge zwischen Kredit- und Sparzinsen für die Gläubiger zu knapp.

Anders sieht es aus, wenn negative Sparzinsen auf breiter Front ein­geführt werden. Dieser Tabubruch wäre ohne flankierende Maßnahmen durch Bundesregierung und Europäische Union schwer realisierbar, da sie nur mit rigiden Kapitalverkehrskontrollen und einer Abschaffung des Bargelds erfolgreich umgesetzt werden könnte. Denn normale Sparer könnten ihre liquiden Mittel andernfalls problemlos in Banknoten, ausländische Devisen und Gold stecken. Für eine Handelsnation wie Deutschland mit seiner extrem exportorientierten Industrie wären aber Kapitalverkehrskontrollen eine Horrorvision. Die große Koalition in Berlin wird zu einem solchen Schritt kaum bereit sein. Unter einer sozialistischen Regierung wäre das möglicherweise anders. Eine politische Mehrheit für eine Regierung unter Beteiligung der Linken ist derzeit jedoch nicht absehbar. An der Abschaffung oder zumindest massiven Einschränkung des Bargeldgebrauchs wird allerdings bereits gearbeitet. Es dürfte jedoch noch einige Jahre dauern, bis die entsprechenden Maßnahmen umgesetzt sind.

Hierzulande ist der Leidensdruck für einen politisch derart risikoreichen Schritt noch längst nicht groß genug. Schließlich floriert die Wirtschaft. Der vom globalen Zinstief forcierte Aufschwung setzt sich fort und führt die ohnehin prosperierenden Branchen Auto, Maschinenbau, Chemie und Finanzen zu neuen Umsatz- und Ertragsrekorden. Hohe Unternehmensgewinne erlauben steigende Gehälter, zumindest für Spitzenkräfte auf dem globalen Arbeitsmarkt. Ob in Vertrieb, Management oder Forschung: Die Krise von 2008 ist für eine winzige Elite der weltweit etwa fünf Milliarden Arbeitskräfte, der rund 200 Millionen Arbeitslosen sowie der Profiteure der boomenden Aktien- und Immobilienmärkte längst Geschichte. Ihre Kaufkraft, ihr Vermögen und damit ihre Kreditwürdigkeit steigen. Politiker und Journalisten lamentieren zwar in TV-Talkshows über die zunehmende Ungleichheit in der Gesellschaft, die ein großer Teil der Bevölkerung als ungerecht empfinden mag. Aber das ist lediglich PR-Geschwafel.

Denn die ausufernde Staatsverschuldung, welche die Nullzinspolitik der Notenbanken erforderlich machte, erzeugte erst die rasant wachsende Geldmenge, die weltweit das Vermögen der Reichen explodieren ließ. Und wer trägt dafür die Verantwortung, wenn nicht die Politiker? Zudem verbilligt die Nullzinspolitik der Notenbanken auch kreditfinanzierte Investitionen. Diese wiederum dienen in den Industriestaaten seit Langem vorrangig der Rationalisierung sprich Kostensenkung. Teure Arbeitskräfte werden durch billigere Maschinen ersetzt. Neu ist dieser Trend nicht. Das geschieht seit über 200 Jahren. Aber das Tempo nimmt offensichtlich zu. Zum einen verschärft die Globalisierung den Wettbewerbsdruck. Zum anderen können Firmen mit fast kostenlosem und praktisch unbegrenzt verfügbarem (Kredit-)Kapital äußerst leistungsfähige Roboter kaufen, mit denen Industriearbeiter immer seltener konkurrieren können. Dabei ist die Industrie der letzte Wirtschaftssektor, der den Großteil seiner Beschäftigten noch ordentlich entlohnt. Im Dienstleistungsbereich dagegen schuften Millionen deutsche Arbeitnehmer oder Scheinselbstständige für einen Hungerlohn. Gleichzeitig nimmt das globale Arbeitskräfteangebot zu, da die Weltbevölkerung rasant wächst. Die Vereinten Nationen rechneten 2013 mit einem Anstieg bis 2050 auf neun bis elf Milliarden Menschen – rund drei Milliarden Menschen mehr als heute.

Die Regierungen der reichen Industrienationen versuchen, die zunehmende Arbeitslosigkeit mit höheren Sozialleistungen und steigenden Staatsausgaben abzufedern. Doch dieser Weg führt entweder in den Staatsbankrott, wie er Griechenland droht, oder in den real existierenden Sozialismus: Wer sich an den Überwachungsstaat und die Mangelwirtschaft in der Deutschen Demokratischen Republik nicht mehr erinnert oder zu jung dafür ist, sollte im nächsten Urlaub Streifzüge durch Kuba oder Venezuela unternehmen. Dort sind fast alle Menschen gleich – und zwar gleich arm, aus deutscher Sicht sogar bitterarm. Außer den Parteibonzen, versteht sich. Noch sind die allermeisten Bürger hierzulande im Vergleich dazu nur ungleich reich.

Weshalb zieht es wohl jeden Monat Zigtausende von Migranten nach Deutschland, einen Staat, der nicht gerade für seine Ausländerfreundlichkeit weltweite Berühmtheit erlangte? Rechtssicherheit, Eigentumsgarantien, bürgerliche Freiheiten und ein hoher Lebensstandard selbst bei relativ armen Bevölkerungsschichten werden noch Millionen von Einwanderern aus aller Welt hierher locken: Legal, illegal, scheißegal – nichts wird diese Völkerwanderung aufhalten, solange hier Freiheit, Frieden und Wohlstand herrschen, während weltweit Unterdrückung, Krieg und Armut dominieren. Je länger Deutschland ignoriert, dass es sich in ein Einwanderungsland mit vernünftigen und klaren Regeln verwandeln muss, desto schwieriger wird die Situation. In der zweiten Hälfte dieses Jahrhunderts wird die Lage erst richtig ernst: Zum einen wird die Welt­bevölkerung mit großer Wahrscheinlichkeit weiter wachsen, sich also der 15-Milliarden-Marke nähern. Zum anderen wird der Klimawandel Milliarden von Menschen aus den Küstenregionen vertreiben, weil der Meeresspiegel steigt und katastrophale Sturmfluten häufiger werden. Ob wir künftig Mauern mit Selbstschussanlagen und Wachtürme mit Maschinengewehren gegen Migranten bauen oder Wohnungen, Schulen und Straßen für Einwanderer, liegt an uns.

Kapitel 1: Mietwahnsinn in den Schwarmstädten

Griechenland ist nach dem politischen Linksruck im Januar 2015 mal wieder reif für einen Schuldenschnitt. Denn dem Land geht das Geld aus: Die Steuereinnahmen sind zu gering und die Ausgaben zu hoch. Deshalb ist auch immer häufiger von einem Ausstieg Griechenlands aus der Euro-­Zone die Rede: Selbst Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble lehnt einen Grexit nicht mehr kategorisch ab. Für Europas Bankensystem hätte das zwar gravierende Folgen, weil Griechenland die Zahlungen auf seine Euro-Anleihen einstellen würde. Auch ein Staatsbankrott wäre in diesem Fall nicht auszuschließen. Wahrscheinlich dürfte in der folgenden Re­strukturierung der griechischen Staatsfinanzen ein ansehnlicher Teil der Verbindlichkeiten in neue Anleihen umgewandelt werden, die eine unendliche Laufzeit und keine feste Verzinsung aufweisen. Aber was sind Anleihen wert, die weder beim Zins noch bei den Tilgungsmodalitäten Sicherheit aufweisen? Nicht viel. Nach modernen Rechnungslegungsvorschriften, die mit dem guten alten Handelsgesetzbuch etwa so viel zu tun haben wie ein Tretroller mit einem Formel-1-Rennwagen, können Banken diese Papiere aber weiter als werthaltig bilanzieren.

Eine neue Bankenkrise in der EU droht also erst einmal nicht. Vermutlich ist den Regierungen der Europäischen Union das Risiko eines Domino­effekts nach einem griechischen Staatsbankrott einfach zu hoch. Notfalls wird der Schuldendienst Griechenlands für ein paar Jahre ausgesetzt, um die soziale Lage im Land zu stabilisieren. Mit neuen Krediten werden dann nur noch Altschulden samt Zinsen refinanziert. Danach würden die Zahlungen vermutlich an bestimmte Kennzahlen, beispielsweise an das Wirtschaftswachstum, gekoppelt. Aber wann Geld aus Athen fließt und welche Summen da wohl zusammenkommen werden, ist nicht seriös zu prognostizieren. Viel wird es vermutlich nicht sein. Außer Tourismus hat das Land auf dem Weltmarkt kaum etwas zu bieten. Und die lukrativen Reedereien bleiben dank bester Kontakte zum griechischen Regierungsapparat vom Fiskus unbehelligt. Letztlich werden die Westeuropäer die Tatsache akzeptieren müssen, dass Hellas den Großteil seiner Schulden real nie mehr zurückzahlen wird.

Der globale Schuldenberg wird immer höher ...

Das ist bei den meisten anderen Staaten, Unternehmen und Privathaushalten auf dem Globus auch nicht anders. Der globale Schuldenberg wurde nämlich nach der Finanzkrise von 2008 nicht abgetragen, sondern massiv aufgestockt. Einer Studie des McKinsey Global Institute zufolge erreichte die globale Verschuldung Mitte 2014 die schwindelerregende Höhe von 199 Billionen US-Dollar (umgerechnet rund 180 Billionen Euro). Damit ist jedes Mitglied der Weltbevölkerung mit durchschnittlich 27.600 US-Dollar verschuldet. Ende 2007 war der Schuldenberg »nur« 141 Billionen US-Dollar hoch. Dieser fantastischen Kreditmenge steht ein mindestens genauso hohes Geldvermögen gegenüber. Das liegt an unserem Papiergeldsystem: Geld wird durch die Vergabe von Krediten geschöpft. Was der eine an Schulden hat, hat der andere an Vermögen. Bei hohen Zinsen lohnt sich das Sparen und die Schuldenrückzahlung, bei niedrigen Zinsen ist dagegen die Kreditaufnahme attraktiv und nicht das Sparen. Mit diesem simplen Automatismus steuerten die Notenbanken seit den 70er-Jahren Kreditmenge und Sparvolumen. Wuchs die Geldmenge (= das Kreditvolumen) zu schnell, kletterten die Inflationsraten. Also wurden die Zinsen erhöht, um die Kreditvergabe der Geschäftsbanken zu drosseln. Das funktionierte eine Zeit lang leidlich. Je weiter sich die Geld- und Kapitalmärkte international verbreiteten, desto problematischer wurde die Steuerung. Denn Kapitalströme aus dem Ausland konnten die Wirkung geldpolitischer Maßnahmen bis zur Unkenntlichkeit verzerren. Zudem mischten sich die Regierungen immer wieder bei den Notenbanken ein, weil ihnen steigende Verbraucherpreise lieber waren als Massenarbeitslosigkeit. Schließlich profitieren von hoher Inflation verschuldete Staaten enorm. Entsprechend rasant wuchsen die Defizite in den Staatshaushalten. Es entstanden riesige Schuldenberge: Über 2 Billionen Euro in Deutschland, mehr als 18 Billionen US-Dollar in den USA. Allein zwischen 2004 und 2014 wuchs der Schuldenberg der Vereinigten Staaten um 10.488 Milliarden US-Dollar. Und es zeichnet sich kein Ende des Schuldenwachstums ab. Denn die Nullzinspolitik der Notenbanken ist für Schuldner ungemein attraktiv. Also werden sie immer neue Schulden machen und alte nicht zurückzahlen.

... doch das Wirtschaftswachstum bleibt schwach

Leider verfehlen die Notenbanken trotz dieses größten geldpolitischen Experiments aller Zeiten ihr wichtigstes Ziel: das Wirtschaftswachstum anzukurbeln, das Europas Krisenstaaten aus Rezession und Überschuldung herausführen sollte. Die Steigerungsraten bleiben seit Jahren hinter den Erwartungen zurück. Dabei mühen sich die Statistikämter der EU-Regierungen redlich, die Wirtschaftsleistung herauf- und die Preissteigerung herunterzurechnen. Böse Zungen reden dann von Manipulation und Betrug. So einfach ist das jedoch nicht. Fragwürdig sind diese Maßnahmen schon, die im Kapitel 7 »Immobilien als Inflationsschutz – nur ein Mythos?« erläutert werden, aber nicht illegal. Probleme verursachen diese Tricks trotzdem: Ist die Inflation tatsächlich einmal niedrig, wie etwa wegen stark gefallener Ölpreise im zweiten Halbjahr 2014, lassen die Notenbanker gleich den Schachtelteufel Deflation aus der Kiste springen und rechtfertigen damit weitere unkonventionelle geldpolitische Maßnahmen. Mit unkonventionell ist die direkte Staatsfinanzierung gemeint: Hierzulande ist sie eigentlich wegen der katastrophalen Erfahrungen mit der Hyperinflation von 1923 illegal, aber in den USA und Japan üblich, also auch für die EZB alternativlos. Wie sollte der Euro auch anders im globalen Währungskrieg mit Dollar, Yuan und Yen bestehen können? Einen ersten Erfolg kann sich EZB-Chef Mario Draghi jedenfalls auf die Fahne schreiben: Der Erwerb von Staatsanleihen in Billionenhöhe durch die EZB schwächte den Euro massiv. Die deutsche Exportwirtschaft profitiert davon und prompt kletterte der DAX, Leitindex des deutschen Aktienmarktes, auf neue Rekordhöhen. Wem nützt das? Da nur wenige Prozent der Deutschen Aktien besitzen, natürlich wieder vor allem den Reichen. Das höhere Vermögen erweitert den Kreditspielraum, mit dem die Wohlhabenden noch mehr Aktien und Häuser kaufen können. Deren Wert legt immer weiter zu, solange die Zinsen niedrig bleiben – für den globalen Geldadel ein Perpetuum mobile der Vermögensmehrung, für Sozialpolitiker ein Teufelskreis!

Die Reichen profitieren, die Mittelschicht zahlt drauf

Schuldenmachen ist nämlich nicht für alle Menschen in Deutschland gleichermaßen attraktiv. Nur wer über Werte verfügt, die er beleihen kann, bekommt problemlos günstige Kredite. Die anderen müssen mangels Sicherheiten entweder deutlich höhere Zinsen zahlen (zum Beispiel für ihren Überziehungskredit) oder bekommen erst gar kein Darlehen. Letzteres trifft vor allem Firmengründer und Senioren (kein Wunder – bei der derzeitigen Rentenentwicklung). Deshalb profitiert von der ungewöhnlichen Zinssituation der globale Geldadel am meisten: Börsennotierte Wertpapiere wie beispielsweise Aktien, Unternehmensbeteiligungen und Immobilien dominieren die Anlagen der Reichen. Das alles sind Werte, die sich prima als Kreditsicherheiten eignen. Mies oder gar nicht ver­zinste Sparguthaben, ertragsschwache Lebensversicherungen, von Kündigung bedrohte Bausparverträge und das marode Häuschen weit draußen auf dem Land – diese Anlagewerte überwiegen bei den restlichen 99 Prozent der Haushalte, wenn überhaupt Geld zum Sparen übrig bleibt. Auf den ersten Blick scheinen sich Vor- und Nachteile für Hausbesitzer in etwa aufzuheben, aber das ist nicht so. Denn die Zinsverluste der Bankguthaben gleichen die ersparten Kreditzinsen bei der eigenen Immobilie mitnichten aus: Die Objekte in Zuzugsregionen werden immer teurer werden; in Regionen mit Abwanderungstendenzen ist eine Immobilie dagegen immer zu teuer, ganz egal wie niedrig ihr Preis auch sein mag. Die Armen bleiben bei dieser Betrachtung außen vor: Da sie weder größeres Geld- noch Sachvermögen besitzen, berührt sie die Zinsproblematik nicht. Etwa die Hälfte der deutschen Haushalte verfügt über ein Nettovermögen von maximal 17.000 Euro je Haushaltsmitglied im Alter über 17 Jahren. Das ergab eine Auswertung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin. Herangezogen wurden vom DIW die Daten des Sozio-ökonomischen Panels (SOEP) von 2012. Weitere Ergebnisse: 27,6 Prozent der befragten Personen hatten kein Nettovermögen oder steckten in Schulden. Dagegen besaß das oberste Zehntel der deutschen Haushalte 2012 den Großteil des Vermögens von 6,3 Billionen Euro. Dazu zählen übrigens Haushalte, deren Mitglieder über 17 Jahre im Schnitt ein Nettovermögen von mindestens 217.000 Euro aufweisen. Die Grenze zum obersten Prozent wurde von den Forschern bei gut 817.000 Euro geschätzt.

Ein Drittel des Vermögens gehört dem reichsten Prozent der Haushalte

Dass die Wohlhabenden die größten Nutznießer der Niedrigzinspolitik sind, ruft Neider und Gerechtigkeitsapostel auf den Plan, die staatliche Eingriffe fordern. Denn eine derartige Ungleichheit kann nicht gerecht sein. Sie muss umverteilt werden, um den sozialen Frieden zu sichern. Thomas Pikettys Bestseller Das Kapital im 21. Jahrhundert und so manch andere Analyse liefern dazu eine Unmenge von Zahlen, Daten und Fakten. Im Februar 2015 veröffentlichte das DIW eine Studie (erstellt im Auftrag der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung), dass die bisherigen Umfragen das Vermögen der Superreichen viel zu gering ausgewiesen hätten. »Die reichsten Deutschen verfügen über einen deutlich größeren Anteil am Gesamtvermögen der Deutschen, als bisher geschätzt«, sagte DIW-Forscher Markus M. Grabka der Süddeutschen Zeitung. Dem reichsten Prozent der Haushalte hierzulande gehörten nicht 18 Prozent, sondern 31 bis 34 Prozent des Gesamtvermögens. Das oberste Zehntel der Haushalte nennt sogar bis zu 74 Prozent des Gesamtvermögens sein eigen. Diese Schätzungen seien allerdings mit Unsicherheiten behaftet, das räumt Grabka freimütig ein. Schließlich gebe es keine amtlichen Steuerdaten, weil die Vermögensteuer, die es zum Beispiel in den USA gibt, in Deutschland seit 1997 ausgesetzt ist.

Eine höhere Besteuerung von Vermögen und Kapitalerträgen ist das Ziel dieser Kampagne. Das verlangen SPD und Gewerkschaften seit Langem. Die Belastung der Arbeitnehmer hat hierzulande ein kaum mehr erträgliches Niveau erreicht: Selbst ein Durchschnittsverdiener (Vollzeit, Steuerklasse 1, 3600 Euro Bruttomonatsgehalt) muss für Sozialabgaben sowie direkte und indirekte Steuern gut und gern die Hälfte seines Einkommens abgeben. Noch mehr Steuern und Abgaben zur Umverteilung auf Reiche (Bankenrettung) und Arme (Sozialausgaben) erträgt die Mittelschicht vermutlich nicht. Also sollen nun die Vermögenden bluten: Das eigene Häuschen und ein gewisses Maß an Altersvorsorge werden die Politiker wohl unangetastet lassen, um die wachsende Wählergruppe der Senioren nicht zu verprellen. Zudem hat die Altersgruppe ab 50 Jahren am meisten Vermögen, wäre also von einer höheren Steuerbelastung am stärksten betroffen. Mit einem Schonvermögen von einer Viertelmillion Euro pro Erwachsenen blieben über 90 Prozent der Haushalte von einer Vermögensteuer verschont. Es würde also nur die Wohlhabenden treffen, wenn eine Vermögensteuer oberhalb dieses Freibetrags abzuführen wäre. Wie viel so eine Steuer tatsächlich einbringt, ist schwer zu sagen. Denn die wirklich Reichen haben schon immer Möglichkeiten gefunden, ihre Steuer­belastung zu minimieren. Sonst wären sie ja nicht so reich geworden. In der Vor-Computer-Ära der Bundesrepublik Deutschland ging der wohlhabende Teil der Bevölkerung den Umverteilungspropheten leicht aus dem Weg.

Hohe Abgaben zahlten nur Arbeitnehmer und Dumme

Exzellente Steuerberater und Lobbyisten in Bonn wie in Berlin bohrten (trotz optisch hoher Grenzsteuersätze) unzählige Schlupflöcher ins Steuer­recht, um mehr oder weniger wohlverdiente Gewinne am Fiskus vorbeizuschleusen. Wem das als Steuerpflichtigem nicht ausreichte, der besorgte sich Konten in Steueroasen und »vergaß«, diese in der eigenen Steuererklärung anzugeben. Mangels technischer und juristischer Möglichkeiten war das für Steuersünder noch im vergangenen Jahrtausend eine relativ gängige Strategie. Erwischt wurden die wenigsten. Aber die goldenen Zeiten nahezu risikoloser illegaler und steuerfreier Auslandskonten gehen zu Ende. Steuer-CDs mit brisantem Inhalt und automatisierte Kontenabfragen (spätestens ab 2017) lassen immer mehr Reiche vom Saulus zum Paulus mutieren. Sie legalisieren ihre Auslandsvermögen mehr oder weniger freiwillig. 2014 dürften die Selbstanzeigen bei den Finanzämtern auf ein Rekordniveau gestiegen sein. Laut Umfrage der Tageszeitung Die Welt von Anfang Januar 2015 sollen es fast 40.000 Steuer­pflichtige gewesen sein, die Schwarzgeld und unversteuerte Erträge nachdeklarierten. Dafür werden zwar happige Geldbußen und empfindliche Nachzahlungen fällig, aber in der Regel bleibt dennoch ein erkleckliches Sümmchen übrig. Nun stellt sich für viele ehemalige Steuersünder die bange Frage: Wohin mit dem weißgewaschenen Kapital? Anleihen bringen kaum Zinsen, Kurse an den Aktienmärkten schwanken heftig. Bleiben also nur Immobilien als relativ konservatives Investment.

Der Immobilienboom hat schon vor Jahren begonnen

Seit 2010 strömt immer mehr Geld nach Deutschland, das in Häuser und Wohnungen investiert wird. Es treibt die Kaufpreise mancherorts in ungeahnte Höhen. Dass wohlhabende Bürger nicht in irgendeinem Kaff residieren wollen, ist kaum zu übersehen. Sie greifen vorrangig an etablierten und seit Langem begehrten Standorten zu: In den sieben größten Städten Deutschlands sowie den schmucken Universitätsstädten im Westen und Süden der Republik (den sogenannten Schwarmstädten) ziehen die Preise für Wohnimmobilien in Spitzenlagen rasant an. Aber auch Kapital­anlagen wie Mietshäuser, Studentenapartments und Immobilienaktien sind begehrt. Statussymbole wie die Villa auf Sylt und eine Stadtwohnung in Finanzmetropolen wie Zürich, London oder New York ergänzen das Portfolio der deutschen Immobiliensparer.

In weiten Teilen Deutschlands bekommen die Menschen vom Immobilienboom allerdings so gut wie nichts mit, abgesehen von Fernsehreportagen oder Zeitungsartikeln. Die seit Langem üblichen Monats-Nettokaltmieten von 5 bis 6 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verändern sich in vier Fünfteln Deutschlands nur in winzigen Schritten, die Kaufpreise stagnieren oder legen allenfalls leicht zu. Die Zuwachsraten liegen meist unter der Inflationsrate. Kein Wunder: Die Nachfrage hält sich dort in engen Grenzen. Denn die Einwohnerzahl schrumpft stärker, als der Pro-Kopf-Verbrauch an Wohnfläche zunimmt. Diese zwei Faktoren bestimmen entscheidend die Immobilienpreise einer Gegend. Dass in Deutschland zu wenig Kinder geboren werden, um ohne Zuwanderung die Bevölkerungszahl konstant zu halten, ist bekannt. In der Regel wird die Kinderzahl von den Statistikern mit 1,4 pro Frau angegeben. Allerdings ist diese Zahl mit einer gewissen mathematischen Unsicherheit behaftet, weil Frauen in vorgerücktem Alter über 45 durchaus noch Kinder bekommen können. In den statistischen Auswertungen werden aber meist die Frauen im Alter zwischen 15 und 45 Jahren nach ihrer Kinderzahl befragt. Mehr als 1,6 Kinder pro Frau werden aber derzeit sicher nicht auf dem Staatsgebiet der Bundesrepublik Deutschland geboren. Ohne Einwanderung würde die inländische Bevölkerungszahl also zurückgehen, und zwar immer stärker, je länger die Geburtenzahl unter der Reproduktionsrate von 2,1 Kindern pro Frau liegt. Die Demografie-Experten unter den Immobilienanalysten verweisen deshalb gebetsmühlenartig darauf, dass die Immobilienpreise in Deutschland aufgrund dieser Tatsache langfristig fallen könnten. Schließlich werde die Bevölkerungszahl zurückgehen, irgendwann. Die Alterspyramide scheint in diesem Punkt völlig eindeutig: Die Babyboomer-Generation ist aktuell zwischen 45 und 55 Jahre alt. Alle nachfolgenden Generationen sind kleiner. Und die Geburtenzahl ist derzeit nur noch halb so hoch wie vor 50 Jahren.

Die Deutschen sterben aus, aber Deutschland nicht

Als Argument werden dann die Prognosen des Statistischen Bundes­amtes herangezogen, das in regelmäßigen Abständen eine »koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung« veröffentlicht. Journalisten machen dann aus einer 60-Seiten-Studie einen Artikel mit 20 Sätzen. Diese Studie berücksichtigt wohlgemerkt verschiedene Szenarien mit unterschiedlichsten Ergebnissen, Modellen, Annahmen und Varianten. Viel Platz für eine differenzierte Berichterstattung bleibt da nicht, sie wäre aber sinnvoll. Denn das Statistische Bundesamt veröffentlicht gar keine Prognosen. Die Mathematiker treffen lediglich gewisse Annahmen für Geburten- und Einwanderungszahlen sowie für die durchschnittliche Lebenserwartung. In der jüngsten koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (übrigens der 13., die 12. wurde 2009 publiziert) entwarfen die Rechenkünstler zwei Szenarien auf Basis des Mikrozensus 2011, der eine Million Bundesbürger statistisch ausgelöscht hatte: Im Wesentlichen werden dabei die aktuellen Trends bei Geburten und Lebenserwartung fortgeschrieben, nur die Annahmen über die Migration ändern sich. Die jährliche Nettozuwanderung von derzeit 500.000 Personen pro Jahr wurde in beiden Varianten relativ bald deutlich reduziert. Das heißt, das Statistische Bundesamt ging bei Erstellung der Vorausberechnung noch von einer schrumpfenden Zahl von Migranten aus. Blieben die Migrationszahlen nämlich in dieser Höhe, würde die Einwohnerzahl Deutschlands rasant wachsen, da das jährliche Geburtendefizit (mehr Todesfälle als Geburten) unter 200.000 Personen liegt. Auf Basis der aktuellen Rechtslage ist das Szenario sinkender Migration in den nächsten zwei Jahrzehnten verständlich. Denn problemlos bekommen gemäß bestehendem Gesetz hierzulande eine dauerhafte Aufenthaltsberechtigung nur Bürger der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes. In diesem Szenario sieht die Bevölkerungspyramide also noch folgendermaßen aus:

Abbildung 1: Alterspyramide Deutschland 2013

In den Mitgliedstaaten der EU und des Europäischen Wirtschaftsraumes sind die Geburtenraten ähnlich niedrig wie in Deutschland. Wird nun ein Rückgang der Einwanderung auf 100.000 Menschen pro Jahr angenommen, fällt die Bevölkerungszahl bis 2060 von derzeit 81 auf 67,6 Millio­nen. Bleibt die Einwanderung auf einem Niveau von durchschnittlich 200.000 Personen pro Jahr, ist der Rückgang nicht so stark. In 45 Jahren könnte Deutschland demnach 73,1 Millionen Einwohner haben. Ange­sichts der aktuellen Flüchtlingsdebatte merken Sie aber selbst: Diese beiden Prognoserechnungen sind längst überholt.

Interessanter als der Blick auf 2060 – das Jahr werden viele der potenziellen Immobilienkäufer von heute nicht mehr erleben – ist jedoch die Aussage, dass die Bevölkerung Deutschlands mindestens bis 2020 wachsen wird. Denn die Nettozuwanderung aus europäischen Staaten, Asylbewerbern sowie Kriegs- und Wirtschaftsflüchtlingen dürfte noch einige Zeit zwischen 500.000 und einer Million Menschen liegen. Dagegen verharrt das Geburtendefizit in den kommenden Jahren relativ stabil bei 200.000 Neugeborenen.

Der Wohnflächenverbrauch wächst unaufhaltsam

Zweiter elementarer Faktor für die Wohnungsnachfrage ist der steigende Pro-Kopf-Verbrauch an Wohnfläche, der sich seit 1975 in den alten Bundesländern in etwa verdoppelt hat. Zwischen 1999 und 2013 stieg er immerhin von 39 Quadratmetern auf 46,3 Quadratmeter pro Kopf (Quelle: Statistisches Bundesamt). Eine zunehmende Zahl von Single-Haushalten und überdimensionierte ehemalige Familienheime treiben die Zahl Jahr für Jahr nach oben. Daneben wandern aus ländlichen Regionen und den neuen Bundesländern die Menschen tendenziell ab. Vor allem junge und gut ausgebildete Familien sehen ihre Zukunft in den Schwarmstädten: Hohe Gehälter, exzellente Karrierechancen für Männer und Frauen, eine glänzend ausgebaute Infrastruktur, international anerkannte Eliteschulen und -hochschulen, faszinierende kulturelle Angebote und medizinische Versorgung vom Feinsten zeichnen diese Städte aus.

Dagegen ist auf dem Land manchmal sogar die Grundversorgung in Gefahr: Ärzte geben auf, Schulen schließen, die Straßen gleichen Schlaglochpisten. Unternehmen sind in das Umfeld der nächsten größeren Stadt abgewandert, um endlich ein schnelles Internet und eine zuverlässige Verkehrsanbindung zu bekommen. In solchen Orten lassen sich Häuser oder Wohnungen ganz schwer losschlagen, egal zu welchem Preis. Aber auch in vielen Städten finden Immobilien keinen Nutzer mehr. Bundesweit stehen ca. 4,4 Prozent der 38,8 Millionen Wohnungen und Häuser leer, im Osten deutlich mehr als im Westen. Das milliardenschwere Programm »Stadtumbau Ost«, bei dem jedes Jahr Tausende von Wohnungen abgerissen werden, wird auch in den alten Bundesländern bald ein intensiv diskutiertes Thema werden. Noch konzentriert sich der Bevölkerungsverlust vor allem auf ländliche Regionen weitab von den Schwarmstädten. Die Häuser verfallen in aller Stille und die zugenagelten Fenster des letzten Dorfladens fallen kaum jemandem auf. Wenn die Jungen abwandern und die Alten allmählich wegsterben, gehen die Dörfer zugrunde und die Kleinstädte stagnieren bestenfalls. Wer will bei solchen Perspektiven schon investieren?

Wohnimmobilien können ein teurer Spaß sein