Handbuch Eigentumswohnung - die Immobilie als Investition E-Book

Eva Kafke

• Herausgeber: Stiftung Warentest
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2024

Seitenzahl: 478

Beschreibung

Die Vernunft erwirbt eine Immobilie, das Gefühl kauft ein Zuhause Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen, sei es als Kapitalanlage, Altersvorsorge, zur Vermögensbildung oder zur Erfüllung eines lang gehegten Wohntraums? Dann achten Sie auf die richtige Mischung aus Herz und Verstand. Das Handbuch Eigentumswohnung ist der umfassende Ratgeber für alle, die in Wohnimmobilien investieren wollen – sei es zur Eigennutzung oder zur Vermietung. Es vermittelt das notwendige Praxiswissen, um Ihre Investition optimal zu gestalten: von der gezielten Auswahl der Immobilie über eine auf Sie zugeschnittene Finanzierung bis hin zur effizienten Verwaltung und wertsteigernden Maßnahmen. Der Ratgeber beleuchtet die Vor- und Nachteile einer Immobilie als Kapitalanlage und zeigt, wie Sie die richtige Eigentumswohnung finden, die sowohl zu Ihren individuellen Ansprüchen als auch zu Ihren finanziellen Möglichkeiten passt. Sie erhalten wertvolle Informationen zur Finanzierung einschließlich der Nebenkosten und erfahren, wie Sie geschickt Steuern sparen können. Wenn Sie die Wohnung vermieten möchten, werden alle rechtlichen Grundlagen von der Verwaltung bis hin zum Verwaltervertrag praxisnah erklärt. Der verlässliche Ratgeber mit allen Details zur Eigentumswohnung: - Eigentumswohnung suchen, auswählen und kaufen: der umfassende Fahrplan für den Immobilienkauf - Solide Finanzierung: auf Ihre individuelle Situation anpassen und langfristig tragbar kalkulieren, inklusive Tipps zu Steuersparmöglichkeiten - Haus und Wohnung verwalten: professionell organisieren und nachhaltig managen - Wert steigern: Pflege und Modernisierung, um den Wert Ihrer Kapitalanlage zu erhalten und zu steigern

Leseprobe

Eigentumswohnung

Eva Kafke • Uwe Meilahn • Annette Schaller

Inhaltsverzeichnis

KAPITEL 1

Entscheidung für den Wohnungskauf

Die eigenen vier Wände

Sicherheit und Geborgenheit

Gestaltungsmöglichkeiten

Unabhängigkeit vom Vermieter

Auswahl auf dem Wohnungsmarkt

Wirtschaftliche Überlegungen

Wohnvorteil als Selbstnutzer

Kapitalanlage und Vermietung

Altersvorsorge

Eigentumsförderung

Nachteile vom Kauf

In die Zukunft denken

Bürokratischer Aufwand

Kaufnebenkosten

Grundsteuer

Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus?

Vor- und Nachteile einer Eigentumswohnung

Rechtliche Grundlagen

Besonderheiten in der WEG

Akteure in der Gemeinschaft

KAPITEL 2

Vorüberlegungen und Suche

Die künftige Nutzung

Selbstnutzung

Vermietung

Wechselnde Nutzungsphasen

Gewerbe in den eigenen Räumen

Bestandsimmobilie oder Neubau?

Eine gebrauchte Wohnung kaufen

Sonderfall Denkmalschutz

Zusammenarbeit mit dem Makler

Zwangsversteigerung

Erbschaft oder Schenkung

Mit einer Baugemeinschaft neu bauen oder sanieren

Neubau vom Bauträger

Anforderungen und Wünsche

Raumbedarf

Gebäude

Lage

Kassensturz

KAPITEL 3

Auswahl und Kauf

Prüfung von Kaufobjekten

Besichtigungen

Expertenbegleitung

Baulicher Zustand

Energetischer Standard

Energieausweis und Sanierungsfahrplan

Verbrauchsdaten der Wohnung

Vorsicht, Sanierungspflichten!

Ein Blick in die Unterlagen

Grundbuch

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die laufenden Geschäfte der WEG

Beim Neubau: Bau- und Leistungsbeschreibung, Zahlungsplan

Stimmt der Preis?

Überschlagen und vergleichen

Wertermittlung durch Gutachten

Geschickt verhandeln

Eigentumsübergang

Pflichten des Verkäufers

Kaufvertrag

Weitere rechtliche Schritte

KAPITEL 4

Die Finanzierung

Die Finanzierung richtig planen

Das Magische Dreieck der Finanzierungsziele

Niedriger Zinsaufwand

Aktuelle Zinskonditionen

Die beste Zinsbindung wählen

Hohe Zinsaufschläge vermeiden

Planmäßige Entschuldung

Die Kreditverhandlung

Finanzierungsplan und Höhe der monatlichen Belastung

Kreditgespräch auf Augenhöhe

Beleihungsprüfung der Bank

Der Darlehensvertrag

Bestellung und Eintragung der Grundschulden

Persönliche Haftung

Eventuelle Zusatzsicherheiten

Auszahlung des Darlehens

Finanzierung für Selbstnutzer

Vergleich „Eigentum statt Miete“

Ziel hohe Eigenkapitalquote

Eigenkapitalersatzmittel

KfW-Mittel für Selbstnutzer

Finanzierungsmix für Selbstnutzer

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Wohn-Riester

Vermietete Wohnung richtig finanzieren

Von der Miete zur Rendite

Mietrenditen brutto und netto

Niedrige Eigenkapitalquote

Niedriger Tilgungssatz

Zinsbindungsdauer 10 Jahre?

Der Bauträger geht pleite – was tun?

KAPITEL 5

Verwaltung von Eigentumswohnungen

Grundlagen für die Verwaltung

Die Teilungserklärung

Der Aufteilungsplan

Rechte, Pflichten und Kosten

Die Gemeinschaftsordnung

Gemeinschaftseigentum verwalten.

Rechtliche Grundlagen

Verwaltung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Der Wohnungseigentumsverwalter

Aufgaben im Rahmen der Eigentümerversammlung

Führen einer Beschlusssammlung

Wirtschaftsplan und Abrechnung

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

Bestellung und Verwaltervertrag

Der Verwaltungsbeirat

Verwaltung des Sondereigentums

KAPITEL 6

Besonderheiten bei Selbstnutzung

Finanzielle und steuerliche Hilfen

Steuervergütung für haushaltsnahe Dienstleistungen

Steuervergütung für Handwerkerleistungen

Steuerersparnis für häusliches Arbeitszimmer

Denkmal-Abschreibung

Bausparförderung

Lastenzuschuss für bedürftige Selbstnutzer

Mittel von Ländern, Kommunen und Kirchen

Belastung aus Bewirtschaftung

Betriebskosten

Verwaltungskosten

Erhaltungsaufwand und -rücklagen

Belastung aus Bewirtschaftungskosten

Gesamtbelastung aus Bewirtschaftung und Kapitaldienst

Sinkende Belastung durch Sondertilgungen

KAPITEL 7

Besonderheiten bei Vermietung

Steuern sparen als Vermieter

Steuern sparen durch Verluste aus Vermietung

Steuerpflichtige Mieteinnahmen inklusive Umlagen

Steuerlicher Schuldzinsenabzug

Steuerlich abzugsfähige Bewirtschaftungskosten

Steuerlich abzugsfähige Abschreibungen

Steuerfreier Veräußerungsgewinn bei Verkauf

Vermietung und Bewirtschaftung

Die Objektauswahl

Mietpreiskalkulation

Mietersuche und -auswahl

Der Mietvertrag

Betriebskostenabrechnung und Mietverwaltung

Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters

Vorgehen bei Mietrückständen

KAPITEL 8

In der eigenen Wohnung

Nach der Wohnungsübernahme

Versicherungen für die eigene Wohnung

Mängel und Verjährung

Mitwirkung in der Gemeinschaft

Den Wert der Immobilie erhalten und steigern

Juristische Begriffe

Energetische Sanierung des Gemeinschaftseigentums

Bauliche Maßnahmen im Sondereigentum

Umbauten

Finanzielle Härtefälle

Wohneigentum als Schonvermögen

Lastenzuschuss für bedürftige Selbstnutzer

Eingriffe in Wohneigentum in Sonderfällen

Spätere Nutzungswechsel

Erst Vermietung, dann Selbstnutzung

Erst Selbstnutzung, dann Vermietung

Vorübergehende Vermietung oder Selbstnutzung

Übergabe in der Familie

ANHANG

Service

Glossar

Stichwortverzeichnis

Impressum

ENTSCHEIDUNG FÜR DEN WOHNUNGSKAUF

Der Erwerb einer Eigentumswohnung ist eine der größten Investitionen im Leben. Bevor Sie diese tätigen, sollten Sie die Alternativen mit allen Vor- und Nachteilen betrachten: Kauf oder Miete? Wohnung oder Haus? Das sind zwei richtungsweisende Entscheidungen.

Die eigenen vier Wände

Wirtschaftliche Überlegungen

Nachteile vom Kauf

Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus?

Interview Makler Robert Vesely

Die eigenen vier Wände: Viele Immobilienkäufer wollen ihr Wohneigentum künftig selbst nutzen. Je nach Lebenssituation planen sie ein Nest für die junge Familie oder ein sicheres, komfortables Zuhause im Alter.

WAS ERFAHRE ICH?

Sicherheit und Geborgenheit

Gestaltungsmöglichkeiten

Unabhängigkeit vom Vermieter

Auswahl auf dem Wohnungsmarkt

Das Zuhause ist ein Ort der Zuflucht, ein Hort der Sicherheit. Das gilt für die selbst genutzte Immobilie ganz besonders. Schließlich kann uns die niemand so leicht wegnehmen. Zugleich steht Wohneigentum für Freiheit, manchmal sogar für die Verwirklichung eines Kindheitstraums. Die eigenen vier Wände kann man nach Gusto nutzen und auch gestalten. In einem Haus ist der Spielraum dafür gefühlt unbegrenzt. In einer Eigentumswohnung beschränkt die Gemeinschaft die Möglichkeiten an diversen Stellen. Dazu später mehr.

Sozialwissenschaftler der Universität Hohenheim haben in der Studie „Macht Wohneigentum glücklich?“ hinterfragt, wovon persönliches Glück abhängt. Auf einer Skala von 1 (völlig unwichtig) bis 5 (sehr wichtig) bewerteten die Teilnehmer die Antwort, ein eigenes Haus beziehungsweise eine eigene Wohnung zu haben, mit 3,42 Punkten deutlich über dem Mittelwert. Wohneigentum ist damit eine von den Basisbedürfnissen wie Gesundheit und finanzieller Sicherheit relativ unabhängige Voraussetzung für Glück, so das Fazit der Forscher. Diese Glücksdimension sei in allen Altersgruppen etwa gleich wichtig, habe jedoch für die Altersgruppe ab 66 eine besondere Bedeutung. In derselben Studie gaben 57 Prozent der befragten Mieter an, ihre Lebensqualität würde sich sehr oder etwas verbessern, wenn sie in ihrer eigenen Immobilie wohnen würden.

Sicherheit und Geborgenheit

Der Rückzug in die eigenen vier Wände ist besonders wichtig in Zeiten von ständigen Veränderungen, technologischen Neuerungen, aber auch Krisen wie Krieg und Klimawandel. Die Autoren des Freizeit-Monitors 2023 der Stiftung für Zukunftsfragen sprechen deshalb vom „Sofa als Epizentrum unserer Freizeit“. Die Gestaltung der Freizeit daheim gewinnt ihrer Einschätzung nach immer mehr an Bedeutung –„als Quelle der Erholung, der persönlichen Interessen und der zwischenmenschlichen Verbundenheit“.

Natürlich könnte auch eine Mietwohnung ein solcher Zufluchtsort sein – wenn da nicht das Risiko wäre, plötzlich ausziehen zu müssen. Diese Sorge ist der Hohenheimer Untersuchung zufolge für 38 Prozent der Mieter und 56 Prozent der Eigentümer ein Grund für den Immobilienkauf. In der Studie „Wohnen in Deutschland 2023“ der Sparda-Banken verwiesen sogar 65 Prozent der Befragten auf die Sicherheit vor Kündigung. Im Wohneigentum ist man ganz real vor diesem Risiko geschützt. Und man fühlt sich sicher und geborgen.

Gestaltungsmöglichkeiten

Zum Wohlgefühl im eigenen Zuhause gehört auch, die Räume nach den eigenen Vorstellungen einzurichten und zu gestalten. Auch als Mieter kann man Wände neu streichen und den Lieblingssessel im Wohnzimmer platzieren. Doch den vorhandenen Teppichboden durch Dielen ersetzen? Die Wohnraumtüren aus Holz gegen solche aus Glas tauschen? Das in die Jahre gekommene Bad auffrischen? Solch Veränderungen nimmt man als Mieter eher nicht in Angriff. Sie scheitern entweder am Vermieter oder auch an einer Einigung zu den Kosten. Wer will schon umfangreich in eine Wohnung investieren, die einem anderen gehört?

Im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung ist das etwas anderes. Gerade wer absehbar einige Jahre dort wohnen wird, will die Räume an die eigenen Wünsche und Bedürfnisse anpassen. Manch ein Heimwerker findet hier reichlich Raum zur Selbstverwirklichung. Doch Vorsicht: Bevor Sie eine Eigentumswohnung erwerben, weil sie deren Komplettumbau im Geiste vor sich sehen, sollten Sie sich mit den Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts befassen (siehe „Rechtliche Grundlagen“, ab Seite 139). Recht frei sind Sie nur bei der Gestaltung des Sondereigentums, also Ihrer eigenen Wohneinheit und weiteren Ihnen zugewiesenen Gebäudeteilen wie einem Abstellraum im Keller oder unterm Dach. Wenn es um das Gemeinschaftseigentum – vereinfacht gesagt: das Gebäude insgesamt und die Außenanlagen – geht, können Sie zwar nicht alleine entscheiden, aber sie haben Mit-Entscheidungsbefugnis. Das ist immerhin mehr als in jedem Mietverhältnis. Dort ist man vom Engagement oder eben auch Nicht-Engagement eines Vermieters abhängig. Solange er beispielsweise an der Gasheizung festhält, trägt jeder Mieter notgedrungen zu erheblichen Treibhausgas-Emissionen bei. Für mach einen Käufer einer Eigentumswohnung ist das ein Anreiz: Als Miteigentümer kann man – wenn auch in begrenzterem Maße als im Einfamilienhaus – auf den energetischen Standard Einfluss nehmen, an der Energiewende im Gebäudesektor mitwirken und – bei Selbstnutzung – die eigenen Betriebskosten senken.

WOHNEIGENTUMSQUOTE IN PROZENT

Die Wohneigentumsquote beschreibt die Zahl der Wohneinheiten, die von Eigentümern selbst bewohnt werden, im Verhältnis zur Gesamtzahl der Wohneinheiten.

Quelle: Destatis, Mikrozensus 2022

VERTEILUNG VON WOHNEIGENTUM AUF GEBÄUDEARTEN UND REGIONEN

Quelle: Destatis, Mikrozensus 2022

Unabhängigkeit vom Vermieter

Mieter sind nicht nur in Sachen Energieeffizienz von ihrem Vermieter und seinem Tun abhängig. Sie sind darauf angewiesen, dass der Vermieter sein Einverständnis zu Veränderungen gibt, und müssen hinnehmen, dass er mit der Hausordnung einen engen Rahmen setzt. Wenn er sich nicht um Missstände kümmert, mindert das den Wohnkomfort. Insbesondere die Angst vor Mieterhöhungen ist für viele Mieter ein Argument, sich nach einer Eigentumswohnung umzusehen. Schließlich sind Mieterhöhungen kaum vorhersehbar und somit schlecht finanziell planbar.

Auswahl auf dem Wohnungsmarkt

Eine für die eigenen Bedürfnisse passende Wohnung zu finden, ist nicht nur in den Metropolen und anderen angespannten Märkten schwer. Wer bereits monatelang vergeblich nach einer Mietwohnung gesucht hat, zieht früher oder später wohl auch den Immobilienkauf in Betracht. Damit ist die Auswahl insgesamt größer und oft um Segmente erweitert, die im Mietwohnungsmarkt vor Ort nicht angeboten werden.

Innerhalb Deutschlands ist das Wohneigentum – also die Zahl der Häuser und Wohnungen, die von ihren Eigentümern selbst bewohnt werden – ungleichmäßig verteilt. In der Mikrozensus-Zusatzerhebung des Statistischen Bundesamtes 2022 lag die durchschnittliche Wohneigentumsquote bei 42,0 Prozent. Die höchste Quote hatte das Saarland mit 60,1 Prozent. Die neuen Bundesländer haben in den letzten Jahren gegenüber dem Altbundesgebiet deutlich aufgeholt. Auffällig sind die sehr geringen Wohneigentumsquoten in den Stadtstaaten. Die Wohneigentumsquote sagt allerdings nichts über die tatsächlichen Eigentumsund Vermögensverteilungen oder auch den Umfang der verfügbaren Eigentumswohnungen aus. Sie spiegelt nur wider, wie viele Haushalte – im Vergleich zur Gesamtzahl der Haushalte – in den „eigenen vier Wänden“ leben. In manchen Publikationen wird der Anteil des Wohneigentums nicht im Verhältnis zur Gesamtheit der Haushalte, sondern im Verhältnis zur Bevölkerungszahl benannt. Dann ist die Quote meist höher, da Eigentümerhaushalte im Durchschnitt größer sind als Mieterhaushalte.

Von 16,5 Millionen Haushalten, die in einer selbst genutzten Immobilie leben, wohnen 11,7 Millionen in einem eigenen Haus und 4,7 Millionen in einer Eigentumswohnung. Naturgemäß sind im urbanen Raum Einfamilienhäuser mit großem Flächenverbrauch seltener. Das belegt der Zusammenhang zwischen der Gemeindegröße und der Eigenheim- bzw. Eigentumswohnungsquote.

Übrigens: In Eigentümerhaushalten steht den Bewohnern im Schnitt eine deutlich größere Wohnfläche zur Verfügung als in Mieterhaushalten. Das gilt nicht nur für Einfamilienhäuser sondern – in geringerem Maße – auch für Eigentumswohnungen.

Wirtschaftliche Überlegungen: Sowohl für Selbstnutzer als auch für Vermieter ist der Kauf von Wohneigentum unter finanziellen Gesichtspunkten interessant. Die einen sparen Ausgaben für die Miete, die anderen haben zusätzliche Einnahmen.

WAS ERFAHRE ICH?

Wohnvorteil als Selbstnutzer

Kapitalanlage und Vermietung

Altersvorsorge

Eigentumsförderung

Für immerhin 21 Prozent der Teilnehmer an der eingangs erwähnten Studie der Universität Hohenheim waren wirtschaftliche Gründe sogar der Anlass für den Immobilienerwerb. Zentrale Überlegungen sind: Welche Kosten entstehen durch das Wohneigentum? Welche Einnahmen daraus beziehungsweise welche Mietersparnis steht dem gegenüber? Aber auch die Frage nach dem Umgang mit dem eigenen Vermögen und die Planung der Absicherung im Alter spielen mit hinein.

Wohnvorteil als Selbstnutzer

Für Selbstnutzer fallen Mietzahlungen gänzlich weg. Stattdessen zahlen sie zwar einige Jahre lang eine monatliche Kreditrate. Doch dieses Geld ist – bis auf die Zinsen – nicht verloren. Wenn das Darlehen abbezahlt ist, gehört die Wohnung vollständig dem Eigentümer.

Bei einer 80 Quadratmeter großen Eigentumswohnung und einer ortsüblichen Nettokaltmiete von beispielsweise 13 Euro pro Quadratmeter im Monat müssen Sie als Mieter bereits 1 040 Euro netto an Ihren Vermieter zahlen. Hinzu kommen die Nebenkosten von beispielsweise 500 Euro, so dass Ihre Bruttowarmmiete auf 1 540 Euro steigt. Selbst mit den aktuellen Baugeldzinsen kann die monatliche Belastung für eine vom Eigentümer selbst genutzte Eigentumswohnung durchaus unter die Mietkosten für eine gleich große Wohnung fallen. Zwar müssen Sie als Wohneigentümer im Gegensatz zum Mieter zusätzlich die Erhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Hausgeld tragen und diese Posten im Geiste von der ersparten Nettokaltmiete abziehen. Nach Abzug einer Erhaltungsrücklage von beispielsweise monatlich 90 Euro, Verwaltungskosten von 34 Euro (jeweils nach II. Berechnungsverordnung für 2023) und Hausgeld von 50 Euro verbleibt Ihnen aber immer noch ein Wohnvorteil von 866 Euro. Mehr zum Langfrist-Vergleich Eigentum statt Miete erfahren Sie im Kapitel „Finanzierung für Selbstnutzer“ ab Seite 102.

Kapitalanlage und Vermietung

Als Kapitalanlage für Notfälle oder auch für die Nachkommen ist eine Eigentumswohnung für Selbstnutzer und für Vermieter gleichermaßen spannend. Schließlich bringen Bankkonten aktuell kaum Zinsen. Die teils rasante Inflation nach dem Beginn des Ukraine-Kriegs hat das Bedürfnis nach einer sicheren Wertanlage zusätzlich erhöht. Eine solche ist eine Eigentumswohnung, getreu dem Motto „Sachwert schlägt Geldwert“. In der Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2023“ nannten 58 Prozent der Befragten die vergleichsweise wertbeständige Kapitalanlage als Grund für den Erwerb von Wohneigentum.

RECHTLICHER RAHMEN

Veränderungen von rechtlichen Rahmenbedingungen können sich auf die Rentabilität einer vermieteten Wohnung auswirken.

Mietrecht: Mietpreisbremsen bei Neuvermietung, Grenzen für die Umlage von Investitionskosten

Steuerrecht: künftige Besteuerung von Veräußerungsgewinnen, Erhöhung der Grundsteuer, Verringerung von Abschreibungsmöglichkeiten

Bau- und Immobilienrecht: Sanierungspflichten, Erhöhung von energetischen und technischen Anforderungen

Wer die Wohnung nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchte, hat mit der Miete eine konstante zusätzliche Einnahme, so zumindest die Planung. Dann stellt sich die Frage, ob sich die vermietete Eigentumswohnung auf Dauer tatsächlich lohnt. Die Antwort hängt von den individuellen Anlagezielen und von den aktuellen Rahmenbedingungen für eine Kapitalanlage in vermietete Wohnimmobilien ab. Dabei gelten die drei Hauptkriterien jeder Geld- und Kapitalanlage: Rentabilität, Sicherheit und Liquidierbarkeit.

Festgelder und Bundesanleihen sind zwar sicher, werfen aber nur geringe oder gar negative Zinsen ab. Eine vermietete Eigentumswohnung bietet eine höhere Mietrendite, aber weniger Sicherheit. Das stellen Sie spätestens bei einem vorübergehenden oder sogar längeren Mietausfall fest. Ein eindeutiger Nachteil ist die mangelnde Liquidierbarkeit einer vermieteten Eigentumswohnung: Sie können diese nicht wie an der Aktienbörse heute kaufen und in einigen Tagen wieder mit Gewinn verkaufen. Das Kapital ist über einen meist längeren Zeitraum gebunden. Außerdem ist ein Wohnungsvermieter sehr viel stärker als ein bloßer Zinsanleger von den wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen abhängig. Ändern sich diese zu seinen Ungunsten, kann er schnell von der Gewinner- auf die Verliererseite geraten. Zu den wirtschaftlichen Leitplanken zählen insbesondere die Entwicklungen von Kaufpreisen, Mieten und Zinsen von Hypothekendarlehen.

Altersvorsorge

Das Rentenniveau – also das Verhältnis zwischen einer standardisierten Rente und dem durchschnittlichen Einkommen – sinkt seit Jahren. Laut Rentenversicherungsbericht 2023 der Bundesregierung wird das Netto-Rentenniveau im Jahr 2037 nur noch 45,0 Prozent betragen. Im Jahr 2005 lag es noch bei 52,7 Prozent. Viele Arbeitnehmer können oder wollen sich nicht allein auf die gesetzliche Rente verlassen. In ihrer zusätzlichen privaten Altersvorsorge ist eine Immobilie ein elementarer Baustein. Das belegt unter anderem eine Umfrage der DEVK Versicherungen aus dem Jahr 2023.

Auch in der erwähnten Sparda-Befragung gaben 68 Prozent der Befragten an, der Erwerb von Wohneigentum sei für sie ein wichtiger Beitrag zur Altersvorsorge. Inhaltlich überlappt dieses Argument sich mit den zuvor genannten Gründen für den Eigentumserwerb: Wer in den eigenen vier Wänden lebt, muss die Rente nicht für Mietzahlungen aufwenden. Im Idealfall ist die Immobilie zu Beginn des Ruhestandes schuldenfrei. Dann werden mit der gesparten Miete Betriebskosten und Rücklagen für Reparaturen für die eigene Immobilie bestritten. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) hat dazu 2019 Zahlen veröffentlicht: Die Wohnkostenbelastung für ältere Menschen beträgt in Mieterhaushalten 34 Prozent, in Eigentümerhaushalten jedoch nur 15 Prozent.

Wird das Wohneigentum zu groß, weil die Kinder ausgezogen sind oder ein Partner verstirbt, kann es entweder verkauft und mit dem Erlös eine kleinere Wohnung erworben oder eine Pflegeeinrichtung finanziert werden. Oder die Wohnung wird vermietet. Die Miete stellt dann – nach Abzug der laufenden Betriebs-, Erhaltungs- und Verwaltungskosten – quasi eine Zusatzrente dar.

Eigentumsförderung

Schon kurz nach ihrer Gründung begann die Bundesrepublik mit der gezielten Förderung der Wohneigentumsbildung, um den Wohnraummangel nach dem Zweiten Weltkrieg zu beseitigen und eine gleichmäßigere Vermögensverteilung zu erreichen. Seit 1952 ist die WOHNUNGSBAUPRÄMIE eine der Säulen der Wohnungsbauförderung. Unbeschränkt steuerpflichtige Personen erhalten staatliche Prämien, wenn sie beispielsweise Beiträge an Bausparkassen zahlen oder Aufwendungen für den Erwerb von Anteilen an Wohnungsgenossenschaften haben. Die Prämie umfasst zehn Prozent der jährlichen Sparleistung. Diese Förderung ist an Einkommensgrenzen gebunden. Aktuell dürfen Einzelpersonen ein maximal zu versteuerndes Einkommen von 35 000 Euro und Ehepaare von 70 000 Euro haben (Stand: 3/2024). In den Folgejahren wurden zunächst die Eigenheimzulage und dann das Baukindergeld als Förderinstrumente für Selbstnutzer entwickelt und wieder eingestellt. Seit 2008 fördert der Staat außerdem durch WOHN-RIESTER den Kauf oder Bau einer Immobilie zur Selbstnutzung oder auch die Tilgung eines Darlehens. Darüber hinaus vergibt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für Neubau, Erwerb oder Sanierung von Wohneigentum ZINSGÜNSTIGE KREDITE. Und schließlich verbessern STEUERVERGÜNSTIGUNGEN wie die Abzugsfähigkeit von Investitionen die Wirtschaftlichkeit des Immobilienerwerbs. All diese staatlichen Förderinstrumente sind kein Grund, aber ein Anreiz, Wohneigentum zu kaufen. Sie verbessern in jedem Fall die Wirtschaftlichkeit des Unterfangens erheblich.

AUF WELCHE WEISE SORGEN SIE FINANZIELL FÜR IHREN RUHESTAND VOR?

Mehrfachantwort möglich, Stat. Fehler Gesamtergebnis: 2,9 %, Stichprobengröße: 2018, Befragungszeitraum: 18.08.23−03.09.23, Mittelwerte Quartale. Quelle: DEVK

Nachteile vom Kauf: Den zahlreichen Vorteilen des Immobilienerwerbs stehen auch Nachteile gegenüber, die man nicht hat, solange man zur Miete wohnt. Schließlich bringt Eigentum nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten mit sich.

WAS ERFAHRE ICH?

In die Zukunft denken

Bürokratischer Aufwand

Kaufnebenkosten

Grundsteuern

Egal, ob es um Verkehrssicherung oder Erhaltung des Gebäudes, neue Verordnungen oder andere bürokratische Anforderungen geht – als Mieter bleibt man von solchen Belangen in aller Regel verschont. Als Eigentümer hingegen darf man sich nicht nur kümmern, man muss es auch. Deshalb sollte man auch die Pflichten kennen, die mit dem Eigentum im Paket erworben werden.

In die Zukunft denken

„Eigentum verpflichtet“ heißt es in Artikel 14 des Grundgesetzes. Konkret bedeutet das: Mit dem Erwerb von Wohneigentum geht auch eine Verantwortung der Gesellschaft gegenüber einher – die sogenannte Sozialpflichtigkeit. Eigentümer müssen dafür sorgen, dass das Allgemeinwohl durch ihr Eigentum nicht zu Schaden kommt und Dritte nicht gefährdet werden. Sie sind also beispielsweise bei Schnee und Eis verpflichtet, den Gehweg zu räumen. Mieter müssen sich um solche Dinge nicht kümmern, Wohnungseigentümer schon. Sie übernehmen diese Pflichten als Teil der Eigentümergemeinschaft. Die beschließt beispielsweise die Beauftragung eines Winterdienstes und den Abschluss einer Haftpflichtversicherung. Anteilig tragen alle Eigentümer die Kosten.

Wer seine Wohnung nicht selbst bewohnt, hat als Vermieter weitere Pflichten. Er muss beispielsweise regelmäßig Erhaltungsmaßnahmen durchführen, Baumängel entfernen, Nebenkostenabrechnungen erstellen und auf Beschwerden reagieren. Um diese Aufgaben erfüllen zu können, müssen sich Vermieter mit dem Mietrecht beschäftigen und auf dem Laufenden bleiben.

Soweit die formalen Pflichten. Hinzu kommt jedoch – vor allem für Selbstnutzer – die Bindung an die Immobilie. Die positive Seite davon ist das Gefühl von Sicherheit und Geborgenheit. Die Kehrseite ist, dass man unter Umständen an der Wohnung festhält, auch wenn sie den eigenen Bedürfnissen nicht mehr entspricht. Aus einer Mietwohnung zieht man leichter aus – wenn sie zu groß geworden ist, wenn sich die Umgebung verändert hat oder der Weg zu wichtigen Bezugspersonen ermüdend weit geworden ist. Manch ein Wohnungseigentümer hingegen bleibt im Alter in den eigenen vier Wänden wohnen, selbst wenn er den Balkon nicht mehr benutzen kann, weil die Schwelle zu hoch ist. Auch als vermietender Eigentümer ist man an seine Wohnung gebunden, schon allein aufgrund ihres Wertes. Eine Immobilie verkauft man nicht mal eben so.

Dabei geht es auch darum, die Zukunftsfähigkeit des Projektes Eigentumswohnung von Anfang an im Blick zu haben. Standortentscheidungen haben immer eine zeitliche Perspektive. Der Standort bleibt, aber die persönlichen Anforderungen an ihn ändern sich mit der Zeit. Ist beispielsweise die Berufslaufbahn mit Beschäftigungsverhältnissen an wechselnden Orten verbunden, so kann man sich zwar mit dem Wohneigentum auf einen Standort festlegen. Man braucht aber einen Plan B für den Fall, dass in wenigen Jahren ein Umzug notwendig ist. Schon in der Planung des Wohnungskaufs sind solche Aspekte wichtig. Auch die Lebensstadien können die Wohnbedürfnisse verändern. Wie werden Sie sich als Wohnungseigentümer fühlen, wenn Ihre Kinder erwachsen und zum Studium oder zur Arbeit „ausgeflogen“ sind? Welche Anforderungen an Barrierefreiheit müssten erfüllt sein, wenn Sie erkranken, verunfallen oder das Seniorenalter erreichen? Ist das Leben in der Großstadt dann immer noch die bessere Option, oder würde man dann eher ländliche Ruhe bevorzugen? Haben Sie umgekehrt die Entscheidung, in die Stadt zu ziehen, vielleicht in Ihren „besten Jahren“ schon im Hinblick auf den kommenden Ruhestand getroffen? Wenn Sie aus beruflichen Gründen in die Stadt gezogen sind, fragen Sie sich: Bietet der Standort selbst dann noch die Vorteile, wenn Sie Ihre berufliche Laufbahn beendet haben?

Bürokratischer Aufwand

Als Eigentümer einer Immobilie können Sie mit dem Gebäude nicht einfach tun und lassen, was sie wollen. Sie müssen zahlreiche gesetzliche Regelungen einhalten. Die zu kennen und korrekt anzuwenden, ist schon für Eigentümer von Einfamilienhäusern eine Herausforderung. Wohnungseigentümer jedoch müssen teils andere, vor allem jedoch deutlich mehr Vorschriften beachten. Zum einen betreffen sie das Miteinander in der Eigentümergemeinschaft und mit Mietern. Zum anderen gelten für Mehrfamilienhäuser an vielen Stellen andere Bestimmungen als für Ein- und Zweifamilienhäuser. Hier muss beispielsweise alle drei Jahre das Trinkwasser untersucht werden.

In der Eigentümergemeinschaft haben Sie zwar meist eine Verwaltung an Ihrer Seite, die sich mit allen bürokratischen Belangen auskennt. Dennoch sollten Sie sich mit den Grundzügen von rechtlichen und steuerlichen Vorgaben beschäftigen und bei Veränderungen auf dem Laufenden bleiben. Nur so können Sie in der Eigentümerversammlung verantwortungsvoll mitentscheiden und ihre Verwaltung auch ein Stück weit kontrollieren. Ganz ohne bürokratischen Aufwand geht es also nicht.

Die Pflichten und Bindungen, die aus dem Erwerb von Wohneigentum erwachsen, sind nicht per se ein Argument dagegen. Aber sie gehören in den Kanon der Vorüberlegungen.

Kaufnebenkosten

Die Transaktionskosten beim Erwerb einer Wohnung – von der Maklercourtage über die Notarkosten bis zur Grunderwerbssteuer – verteuern den reinen Preis oft um über 10 Prozent. Den Löwenanteil unter den Kaufnebenkosten macht die Grunderwerbsteuer aus. Seit der Föderalismusreform von 2006 können die Bundesländer deren Höhe selbst festsetzen. Inzwischen haben bis auf Bayern alle übrigen Bundesländer die Steuersätze teilweise drastisch angehoben. In acht Bundesländern betragen sie heute 6 oder gar 6,5 Prozent.

KAUFNEBENKOSTEN

Zur Grunderwerbsteuer, die von den Ländern unterschiedlich gewichtet wird, kommen Notar- und Grundbuchkosten von ca. 1,5-2 Prozent sowie der Käuferanteil an der Maklercourtage von 2,82 Prozent (Quelle: IVD, Januar 2024).

Bundesland

Grunderwerbsteuer

Baden-Württemberg

5,0 %

Bayern

3,5 %

Berlin

6,0 %

Brandenburg

6,5 %

Bremen

5,0 %

Hamburg

5,5 %

Hessen

6,0 %

Mecklenburg-Vorpommern

6,0 %

Niedersachsen

5,0 %

Nordrhein-Westfalen

6,5 %

Rheinland-Pfalz

5,0 %

Saarland

6,5 %

Sachsen

5,5 %

Sachsen-Anhalt

5,0 %

Schleswig-Holstein

6,5 %

Thüringen

6,5 %

Seit Jahren wird in Deutschland diskutiert, bei der Grunderwerbsteuer Erleichterungen für Erstkäufer einzuführen. Viele unserer Nachbarländer tun dies. Andere belegen Anleger und Investoren mit Aufschlägen. Und wieder andere – Großbritannien, Österreich oder Spanien beispielsweise – staffeln die Steuer nach dem Wert der Immobilie: Je teurer sie ist, umso höher die Steuer. In den Niederlanden wiederum wird die Grunderwerbsteuer für Käufer unter 35 Jahren erlassen, wenn sie ein Eigenheim für bis zu 440 000 Euro kaufen. Modelle gibt es also viele. Doch Veränderungen in Deutschland sind zumindest aktuell nicht absehbar.

Neben der Grunderwerbsteuer müssen Käufer Notar- und Grundbuchgebühren zahlen. Kommt dann noch der Anteil der Maklerprovision hinzu, müssen Sie in der Spitze rund 11,3 Prozent des Kaufpreises allein für „Papierkosten“ zahlen.

Die hohen Transaktionskosten treiben die Gesamtkosten in die Höhe und können somit das Zünglein an der Wage sein für die Entscheidung gegen eine bestimmte Wohnung. Sie gelten darüber hinaus als „versunkene Kosten“, weil sie bei jedem Eigentumsübergang von Neuem anfallen. Das führt auch dazu, dass sich die Haltedauer verlängert. Hohe „versunkene Kosten“ müssen von der Wertsteigerung einer Immobilie erst einmal kompensiert werden; ein Wiederverkauf nach kurzer Frist würde zu schmerzhaften Verlusten führen. Das verringert die Mobilität der Eigentümer. Hohe Transaktionskosten haben damit auch einen indirekten Einfluss auf den Arbeitsmarkt – und zwar genau auf das Segment des Arbeitsmarkts, in dem hoch qualifizierte und gut bezahlte Spezialisten gefragt sind. Zum anderen machen die hohen Kaufnebenkosten den Immobilienmarkt träge. Ertrags- oder Renditeunterschiede veranlassen den Wohnungseigentümer nicht automatisch zu einem Umzug oder motivieren ihn kaum, sich eine attraktivere Immobilie anzuschaffen.

Grundsteuer

Wohneigentümer werden alljährlich von ihren Gemeinden oder Städten über eine Grundsteuer zur Kasse gebeten. Mit ihr finanzieren die Kommunen beispielsweise Schulen, Kitas oder Büchereien und nehmen Investitionen in die örtliche Infrastruktur wie Straßen oder Radwege vor. Selbstnutzer sind von der Grundsteuer direkt im eigenen Geldbeutel betroffen. Vermieter können sie auf ihre Mieter abwälzen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dies schlägt mit höheren Nebenkosten für die Mieter zu Buche.

Bislang basiert die Berechnung der Grundsteuer auf drei Größen – dem sogenannten Einheitswert, der bundesweit einheitlichen Steuermesszahl und dem von der Kommune festgelegten Hebesatz. Als Einheitswert wird im Westen der Grundstückswert im Jahr 1964 berücksichtigt, im Osten der Wert aus dem Jahr 1935. Gegen diese Einheitsbewertung klagte ein Berliner Eigentümer vor dem Bundesverfassungsgericht. Das gab ihm im Jahr 2018 Recht: Das bisherige Bewertungssystem ist verfassungswidrig, weil es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt und so gegen das im Grundgesetz festgeschriebene Gleichheitsgebot verstößt. Der Gesetzgeber war also gezwungen, die Grundsteuer zu reformieren. Die neue Grundsteuer muss ab 1. Januar 2025 angewandt werden, so das Urteil.

Im Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts wurde festgelegt, dass der gesamte Grundbesitz in Deutschland bis zum 1. Januar 2022 neu bewertet werden musste. Nach dem Bundesmodell wird der Wert des Grundbesitzes mit diversen Parametern wie dem Wert des Bodens (Bodenrichtwert), der Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, der Grundstücksfläche und -art sowie dem Alter des Gebäudes errechnet. Den Ländern wurde durch eine sogenannte Öffnungsklausel das Recht eingeräumt, eigene landesrechtliche Regelungen zu treffen. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben das getan. Ihre Modelle unterscheiden sich in den Faktoren, die in die Berechnung Eingang finden. Niedersachsen, Hessen und Hamburg haben beispielsweise einen Lagefaktor eingeführt. Er soll abbilden, ob sich das Grundstück in einer teureren oder günstigeren Lage befindet.

Neben dem Wert der Immobilie wird weiterhin die Steuermesszahl hinzugezogen. Der Bund hat sie im Zuge der Reform für Wohngrundstücke von bislang 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent verringert. Das Saarland und Sachsen arbeiten zwar mit dem Bundesmodell, verwenden jedoch vom Bundesgesetz abweichende Steuermesszahlen.

Auch die kommunalen Hebesätze gibt es nach wie vor. Sie können über Ratsbeschlüsse verändert werden. Genau das ist in vielen Kommunen in den vergangenen Jahren geschehen. Sie wollten so sicherstellen, dass ihre Einnahmen auf der neuen Bemessungsgrundlage nicht niedriger ausfallen als auf der alten. Dem Statistischen Bundesamt zufolge hat sich der durchschnittliche Hebesatz der Gemeinden für die Grundsteuer B von 2018 – dem Jahr des Bundesverfassungsgerichtsurteils – bis 2022 um 14 Prozent Prozentpunkte erhöht. Er beträgt nun durchschnittlich 486 Prozent. Allerdings mussten Eigentümer in 25 der 701 deutschen Kommunen mit mehr als 20 000 Einwohnern im Jahr 2023 sogar Hebesätze von 800 Prozent und mehr zahlen, so die jährliche Realsteuer-Hebesatzumfrage 2023 der Deutschen Industrie- und Handelskammer (DIHK). Den geringsten Hebesatz unter Städten dieser Größe weist Ingelheim mit 80 Prozent aus.

Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude.

UNSER TIPP

Vergleichen Sie im Zuge der Festlegung des Suchradius für Ihre künftige Wohnung die HEBESÄTZE von mehreren benachbarten Gemeinden.

Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus? Wer eine Immobilie zur Selbstnutzung oder Vermietung erwerben will, muss sich auch mit den Unterschieden zwischen einer Eigentumswohnung und einem Einfamilienhaus beschäftigen. Hier geht es um eine Richtungsentscheidung.

WAS ERFAHRE ICH?

Vor- und Nachteile einer Eigentumswohnung

Rechtliche Grundlagen

Besonderheiten in der WEG

Akteure in der Gemeinschaft

Bei einem freistehenden Einfamilienhaus, einem Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte kann man als Eigentümer das Gebäude, die Wohnräume und das Grundstück nach Belieben nutzen, gestalten und auch umbauen. In einer Eigentümergemeinschaft hingegen verfügt man nur bedingt über ein „eigenes Reich“. Das endet schon an der Wohnungstür. Alles, was im Gemeinschaftseigentum steht, müssen die Eigentümer mit ihren Miteigentümern und Wohnungsnachbarn teilen und alle Entscheidungen dazu gemeinsam treffen. Das bringt Einschränkungen in der eigenen Freiheit mit sich und erfordert immer wieder Kompromisse. Manchen Kaufinteressenten wird das erst bewusst, wenn sie die Wohnung übernommen haben. Dann kann die Pflicht zum Miteinander zum Dauer-Ärgernis werden. Besser ist es, vorher zu wissen, auf was man sich einlässt. So kann man sich entweder gegen diese Form des Eigentums entscheiden oder auch manchen Fallstrick schon bei der Suche oder Besichtigung erkennen.

Vor- und Nachteile einer Eigentumswohnung

Eigentumswohnung oder Haus – das bleibt am Ende immer eine individuelle Entscheidung, die maßgeblich von persönlichen Lebensumständen und der weiteren Lebensplanung abhängt. Schon der gewünschte Standort kann die Richtung vorgeben. So gibt es etwa in zentralen Lagen in aller Regel ein größeres Angebot an Wohnungen. Wer in der Innenstadt arbeitet oder seinen Lebensmittelpunkt hat und Wert auf kurze Wege legt oder ganz auf ein Auto verzichten möchte, ist hier gut aufgehoben. Manche – insbesondere alleinstehende und ältere Wohneigentümer – schätzen die Kontaktmöglichkeiten zu ihren Nachbarn ebenso wie den Wegfall von lästiger Treppenhausreinigung und Gartenpflege. Jüngere Wohneigentümer hingegen erwerben oft erst mit der Familiengründung Wohneigentum, dann gerne in Form eines Einfamilienhauses. Das findet sich meist leichter am Stadtrand oder im ländlichen Raum und punktet mit Grün vor der Haustür. Unsere Tabelle zeigt Ihnen, welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung vor allem für Selbstnutzer gegenüber dem Einfamilienhaus aufweist.

Die Begriffe Eigentumswohnung, Wohnungseigentum und Wohneigentum werden gerne synonym verwendet. Dabei bezeichnen sie unterschiedliche Dinge.

EIGENTUMSWOHNUNG ist die umgangssprachliche Bezeichnung für eine rechtlich eigenständige, abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Gebäudes, die einzeln gekauft werden kann.

WOHNUNGSEIGENTUM ist der Rechtsbegriff für das Sondereigentum an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (§ 249 Abs. 5 Bewertungsgesetz und §1 WEG).

Als WOHNEIGENTUM wird eine Immobilie (Eigentumswohnung oder Haus) bezeichnet, die nicht vermietet, sondern vom Eigentümer selbst genutzt wird

Rechtliche Grundlagen

Das wichtigste Gesetz für Wohnungseigentümer ist das „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“, kurz Wohnungseigentumsgesetz oder WEG. Darüber hinaus sind jedoch zahlreiche weitere Gesetze und Verordnungen relevant.

WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZ

Als das WEG im Jahr 1951 erlassen wurde, war das Ziel, den gesetzlichen Rahmen für den bis dato nicht möglichen Erwerb von eigenheimähnlichen Teilen eines größeren Gebäudes zu schaffen. Das Gesetz umfasst unter anderem Bestimmungen zur Entstehung von Wohnungseigentum, der Verwaltung, der Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum, den Rechten und Pflichten der einzelnen Eigentümer und der Gemeinschaft sowie zur Eigentümerversammlung und zur Beschlussfassung. Ende 2020 trat eine umfangreiche Gesetzes-novelle in Kraft. Mit ihr wurden unter anderem die Anforderungen an die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen deutlich verringert.

EIGENTUMSWOHNUNG − PRO & CONTRA

Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, eine Wohnung zu erwerben, ist es sinnvoll, die Vor- und Nachteile dieser Anschaffung zu vergleichen. Wir haben wichtige Aspekte zusammengetragen.

Vorteile Eigentumswohnung

Nachteile Eigentumswohnung

große Auswahl vor allem in Ballungsräumen und Innenstädten

oftmals geringere Auswahl im Stadtrand und in dünner besiedelten Regionen

kurze Wege und Fahrtkostenersparnis bei zentraler Wohnlage

beengte Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und PKW

Flächensuffizienz

keine Ausbau- oder Abtrennmöglichkeiten bei familiären Veränderungen

geteilte Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum

Kompromisse bei Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum, eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten für das Sondereigentum

insgesamt höhere Investitionskosten, aber tendenziell geringerer eigener Anteil

viele Maßnahmen besonders zur Verbesserung des Energiestandards sind im MFH technisch schwerer umsetzbar als im EFH

wenig Aufwand für Wartung, Pflege und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

kein eigener Garten

anteilige Betriebskosten z.B. für Winterdienst, Gebäudezähler etc. Grundsteuer

zusätzliche Kosten für Verwaltung und Dienstleistungen, die man im EFH selbst übernehmen würde

soziales Miteinander

wenig(er) Privatsphäre, Einschränkungen durch Hausordnung und Rücksichtnahme

häufig höherer Sicherheitsfaktor durch direkte Nachbarn

Wohngefühl unterscheidet sich kaum von dem in einer Mietwohnung

Wohnen auf einer Ebene kann organisiert werden

Wohnen in einer oberen Etage kann ohne Fahrstuhl schwierig werden

kompliziertes Wohneigentumsrecht

WEITERE GESETZE UND VERORDNUNGEN

Ob es um Sanierungen oder die Installation einer PV-Anlage, den Beschluss über die Erhaltungsrücklage oder die Umlage von Kosten auf Mieter geht – als Eigentümer sind Sie ständig mit juristischen Fragen konfrontiert. Diese wichtigen rechtlichen Vorschriften sollten Sie in den Grundzügen kennen:

GEBÄUDEENERGIEGESETZ (GEG): definiert energetische Anforderungen an Gebäudehülle und Anlagentechnik

ERNEUERBARE-ENERGIEN-GESETZ (EEG): betrifft ausschließlich die Stromproduktion, regelt Einspeise- und Mieterstromvergütung

TRINKWASSERVERORDNUNG: enthält Schutzvorschriften für das Trinkwasser, unter anderem Legionellen-Prüfung

BETRIEBSKOSTENVERORDNUNG: regelt, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen

HEIZKOSTENVERORDNUNG: schreibt Details zur Verbrauchserfassung, Kostenverteilung und Abrechnung von Heizkosten und Warmwasser im Mietverhältnis und im Wohnungseigentümerverhältnis vor

II. BERECHNUNGSVERORDNUNG: wird vorrangig zur Wirtschaftlichkeitsberechnung im sozialen Wohnungsbau angewandt, kann als Orientierung für Verwalterkosten und Erhaltungspauschalen dienen

Besonderheiten in der WEG

Mitglieder von Eigentümergemeinschaften bezeichnen sich als Wohnungseigentümer und fühlen sich oft auch vorrangig als Eigentümer einer einzelnen Wohnung. Dabei sind sie zugleich auch Miteigentümer eines Gebäudes. Sie sind gemeinsam verantwortlich, können und müssen gemeinsam Entscheidungen treffen.

Das Eigentum jedes Mitglieds der Eigentümergemeinschaft setzt sich zusammen aus seinem Miteigentum am Gemeinschaftseigentum und aus seinem Sondereigentum. Der MITEIGENTUMSANTEIL (MEA) ist ein ideeller, rein rechnerischer Wert, der in der Teilungserklärung (siehe Seite 133) festgelegt und im Grundbuch eingetragen wird. Zur Berechnung der Miteigentumsanteile gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. In der Regel wird dazu das Wohn- und Nutzflächenverhältnis hinzugezogen. Einer kleinen Wohnung werden also weniger Miteigentumsanteile zugewiesen als einer großen Wohnung. Der Miteigentumsanteil wird in Bruchteilen am Gemeinschaftseigentum ausgedrückt. Üblich ist die Angabe der Miteigentumsanteile in 1 000stel.

Den Rahmen dafür, welche Gebäudeteile Gemeinschaftseigentum und welche Sondereigentum sind bzw. sein können, steckt das Wohnungseigentumsgesetz in § 5. Danach gehören alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, zum Gemeinschaftseigentum. Alle anderen Teile des Gebäudes können zum Sondereigentum erklärt werden. Das geschieht mit der Gründung des Wohneigentums in der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan. Dort ist genau definiert, was zum individuellen Sondereigentum gehört. Kern des Sondereigentums ist die zu Wohnzwecken genutzte, in sich abgeschlossene Einheit. Darüber hinaus können weitere, ebenfalls baulich abgeschlossene Einheiten im Sondereigentum stehen. Dazu zählen beispielsweise Abstellräume im Keller oder Dachgeschoss. Diese Einheiten werden juristisch als Teileigentum bezeichnet.

Die Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum ist maßgeblich dafür, welche Rechte und Pflichten der einzelne Eigentümer hat. Mit seinem Sonder- und Teileigentum kann jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich tun, was er will. Allerdings kann die Teilungserklärung Einschränkungen vorsehen. Die Erhaltung des Sondereigentums muss der Eigentümer immer eigenständig und auf eigene Kosten vornehmen. Für das Gemeinschaftseigentum hingegen sind alle Eigentümer verantwortlich. Sie können nur gemeinsam Entscheidungen treffen und müssen auch gemeinsam die Kosten tragen. Wie die Stimmen gewichtet und die Kosten verteilt werden, das ist meist in der Gemeinschaftsordnung geregelt.

GEMEINSCHAFTS- ODER SONDEREIGENTUM?

Zuordnung des Eigentums in der WEG nach §5 Wohnungseigentumsgesetz

Akteure in der Gemeinschaft

Wohnungseigentümer bilden in der Regel eine durchaus heterogene Gruppe aus Personen mit unterschiedlichem sozialen, familiären und beruflichen Hintergrund, Alter und finanziellen Möglichkeiten, persönlichen Präferenzen und personalen Kompetenzen. Daraus ergeben sich zwangsläufig jeweils sehr unterschiedliche Umgangsweisen mit dem Eigentum. Das macht die Beschlussfassung in nahezu jeder Gemeinschaft zu einem komplexen, oft konfliktbehafteten und meist langwierigen Prozess.

Gemeinsam ist Selbstnutzern und Vermietern das Interesse an einer möglichst zu Beginn des Ruhestandes schuldenfreien Wohnung, ihrer kostengünstigen Bewirtschaftung und einer guten Verwaltung der Eigentumswohnanlage. Und die geringe Bereitschaft, sich für Ihr Eigentum zu verschulden. Das liegt nicht zuletzt am Alter. Der durchschnittliche Wohnungseigentümer ist nach Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 58,3 Jahre alt. Komplettsanierungen lassen sich jedoch aus der Portokasse kaum stemmen. Entsprechend wird das Gebäude einer WEG meist eher kleinteilig saniert.

Zwischen den beiden Nutzergruppen gibt es auch deutliche Unterschiede: Wer in der eigenen Wohnung lebt, legt Wert auf Wohnkomfort und individuelle Aspekte wie altersgerechte Gestaltung. Viele Selbstnutzer planen, den Rest ihres Lebens in dieser Wohnung zu verbringen. Sie haben eine hohe emotionale Bindung an die eigenen vier Wände und ihre Umgebung. Auch das Miteinander der Hausgemeinschaft ist für sie wichtig. Häufig sind selbstnutzende Eigentümer die Treiber für Sanierungen oder andere Veränderungen. Vermietende Eigentümer haben vor allem bei der Bewertung der Wirtschaftlichkeit von Investitionen einen anderen Blickwinkel als Selbstnutzer. Für sie ist die langfristige Sicherung der Mieteinnahmen durch reibungslose Mietverhältnisse entscheidend.

Eine Sonderstellung nimmt in vielen Gemeinschaften der Verwaltungsbeirat ein. Er besteht oft aus drei Mitgliedern und wird durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung gewählt. Die Befugnisse dieses Gremiums sind gesetzlich geregelt (siehe Seite 164), können jedoch in der Gemeinschaftsordnung erweitert werden. Die Beiratsmitglieder können Anliegen, Bedenken und Anregungen, Fragen und Kritik von allen sammeln und in die Arbeit der Verwaltung einbringen.

Die zweite Akteursgruppe neben den Eigentümern sind die Mieter. Sie haben zwar keine Entscheidungskompetenz, sind aber eine wichtige Größe im Miteinander. Ein querulatorischer Mieter kann eine sonst harmonische Bewohnerschaft aufmischen oder dem direkt neben ihm wohnenden Selbstnutzer das Leben zur Hölle machen. Ein konstruktiver Mieter hingegen kann die Brücke zu seinem sonst schwer erreichbaren Vermieter schlagen.

Der dritte Player ist in den meisten Gemeinschaften eine gewerbliche Wohnimmobilienverwaltung. Die Rechte und Pflichten der Verwaltungen sind im Wohnungseigentumsgesetz festgeschrieben. Aus der Gemeinschaftsordnung, der Rechtsprechung, dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Eigentümerversammlung können sich weitere Aufgaben ergeben. Die Verwaltervergütung und besondere Verwalterleistungen sind im Verwaltervertrag geregelt.

Für Kaufinteressenten ist deshalb wichtig, sich möglichst ein Bild von den genannten sozialen Aspekten zu machen und genau hinzuschauen, ob sie selbst in das Gefüge passen. Allerdings kann das immer nur eine Momentaufnahme sein. Eigentümer und Mieter werden im Laufe der Jahre wechseln.

INTERVIEW

Gezielt nachfragen: Die Suche nach einer Eigentumswohnung birgt Fallstricke. Robert Vesely berichtet von seinen Erfahrungen.

Robert Vesely ist Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) und Inhaber des Maklerbüros „die immobilie“ in Magdeburg. Kerngeschäft seines Unternehmens ist die Vermittlung von Wohnimmobilien in der Landeshauptstadt, darunter vielen Eigentumswohnungen.

Gibt es so etwas wie einen typischen Kaufinteressenten für eine Eigentumswohnung?

Ich würde zwei große Kategorien unterscheiden – Kapitalanleger und Selbstnutzer. Die sind auf komplett unterschiedlichen Märkten unterwegs, haben unterschiedliche Motive und suchen nach unterschiedlichen Immobilien. Gemeinsam ist beiden Kategorien: Für sie zählen Zahlen, Daten, Fakten.

Wer sucht bei Ihnen nach Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage? Was macht diese Personengruppe aus?

Kapitalanleger kommen in aller Regel mit sehr konkreten Wünschen. Und sie sind meist sehr gut informiert, auch über die Besonderheiten des Wohnungseigentums. Sie wissen, warum ein Wirtschaftsplan notwendig ist und warum es sinnvoll ist, die letzten Hausgeldrechnungen genau zu prüfen. Unserer Beobachtung nach hat der Superzyklus, also die lange Niedrigzinsphase, für ein wachsendes Interesse an Geldanlage in Immobilien gesorgt. In dieser Zeit ist auch die Zahl der Informationsmöglichkeiten zum Beispiel in speziellen Internetkanälen deutlich gewachsen. Nicht zuletzt deshalb gibt es auch eine Gruppe sehr junger Käufer, die mit Mitte 20 zu uns kommen, mit einer soliden Finanzierung, die alle Steuervorteile ausnutzt.

Sehen Sie auch Unterschiede bei den Kapitalanlegern?

Je nachdem, wofür der Kunde die Kapitalanlage haben möchte, hat er ganz unterschiedliche Objekte im Visier. Ein Arztehepaar, das sein Geld als Altersvorsorge sicher anlegen möchte, sucht nach einer Immobilie in besonders guter Lage mit hohem energetischem Standard, die dann auch entsprechend teuer ist. Die Rendite ist damit zwar geringer, aber das Mietausfallrisiko auch. Wer jedoch maximalen Gewinn erzielen möchte, ist auf eine hohe Rendite aus. Die erreicht er mit einem günstigeren Objekt, das eher in der Peripherie gelegen ist.

Wie sieht es mit Selbstnutzern aus – wie ist deren Herangehensweise?

Unter den Selbstnutzern sind viele, die sich freistehendes Eigentum nicht leisten können und deshalb nach einer Wohnung suchen. Das ist allerdings beispielsweise für Familien gar nicht so einfach, weil es wenige große Eigentumswohnungen gibt, die dann entsprechend teuer sind. Auch viele etwas ältere Paare, die bisher entweder im Eigenheim oder zur Miete gewohnt haben, kommen zu uns, wenn die Kinder aus dem Haus sind. Unabhängig vom persönlichen Hintergrund ist allen Selbstnutzern gemeinsam, dass sie die Wohnung als Konsumgut betrachten müssen. Bei ihrer Entscheidung für oder gegen eine Eigentumswohnung spielen Emotionen eine große Rolle. Wenn eine Immobilie gefällt, sind sie bereit, mehr dafür zu bezahlen.

Wieviel Vorwissen haben Selbstnutzer über die Rechtsform des Wohnungseigentums?

Wir haben sehr viele Kunden, die zunächst ausschließlich die Wohnung im Blick haben. Ihnen ist gar nicht bewusst, dass sie nicht nur Eigentümer der Wohnung, sondern zugleich auch Miteigentümer des Gebäudes werden.

Hier ist oft Aufklärungsarbeit gefordert. Ich bespreche dann, was sich verändert, wenn man zuvor zur Miete oder im Eigenheim gewohnt hat. Die Verantwortung ist überschaubarer als die für ein eigenes Haus. Aber sie ist da.

Welche Fragen sollten Kaufinteressenten zur Eigentümergemeinschaft stellen?

Spannend ist nicht nur, wie viele Parteien es gibt, sondern auch, wie das Verhältnis Kapitalanleger versus Selbstnutzer aussieht. Erstere wollen möglichst wenig investieren, letztere wollen den Zustand der Immobilie und auch den Wohnkomfort mindestens erhalten oder verbessern. In einer Gemeinschaft, wo beide Gruppen annähernd gleich groß sind, gibt es damit bei den Entscheidungen über Investitionen oft nur ein Minimalkonzept, das dann vor allem für die Selbstnutzer unbefriedigend ist. Sie sind also gut beraten, auf eine homogene Gemeinschaft zu achten.

Haben potenzielle Käufer eine Möglichkeit, sich ein Bild vom Miteinander in der Gemeinschaft zu machen?

Elementar ist die Einsicht in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Die kann man auf Nachfrage in der Regel vom bisherigen Eigentümer oder dem Verwalter erhalten. Dabei sollten Daten Dritter geschwärzt sein. Die Mitschriften liefern mindestens Hinweise auf die Dynamik und auf viel diskutierte, vielleicht auch von einzelnen blockierte Themen.

Wie gehen Sie damit um, wenn Kunden bei einer Besichtigung laut über Umbauten nachdenken?

Es gibt tatsächlich immer wieder Kaufinteressenten, die invasive Maßnahmen planen. Die bremse ich dann etwas und weise sie darauf hin, dass sie zwar vieles in Erwägung ziehen können, aber bei den meisten Umbauten die Zustimmung der Gemeinschaft brauchen. Sie können problemlos Trockenwände einziehen, aber eben nicht einfach ein Fenster vergrößern oder einen Durchbruch durch die tragende Wand zwischen Küche und Esszimmer machen.

Wir haben sehr viele Kunden, die zunächst ausschließlich die Wohnung im Blick haben. Ihnen ist gar nicht bewusst, dass sie nicht nur Eigentümer der Wohnung, sondern zugleich auch Miteigentümer des Gebäudes werden.

VORÜBERLEGUNGEN UND SUCHE

Der Weg zur Traumwohnung beginnt mit der Analyse der eigenen Anforderungen, Bedürfnisse und Wünsche. Von der Suche über Besichtigungen bis zur Wahl der Immobilie und der Formulierung des Kaufvertrags ist das die Richtschnur.

Die künftige Nutzung

Bestandsimmobilie oder Neubau?

Anforderungen und Wünsche

Die künftige Nutzung Freiheit in den eigenen vier Wänden oder Kapitalanlage durch Vermietung? Vor dem Kauf der Wohnung – besser noch vor der Suche – sollten sich Eigentümer über die bevorzugte Nutzung Gedanken machen.

WAS ERFAHRE ICH?

Selbstnutzung

Vermietung

Wechselnde Nutzungsphasen

Gewerbe in den eigenen Räumen

Insgesamt rund neun Millionen Wohnungen in Deutschland gehören zu Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Das sind gut 22 Prozent aller Wohneinheiten. Sie verteilen sich auf 1,8 Millionen Gebäude. In offiziellen Statistiken gehören Wohnungseigentümergemeinschaften zu den Mehrfamilienhäusern und werden in aller Regel nicht als eigene Kategorie dargestellt. Die letzten umfangreichen Daten stammen aus dem Zensus 2011. Zum Zeitpunkt der Befragung waren 54 Prozent aller Eigentumswohnungen vermietet und 42 Prozent von den Eigentümern selbst genutzt. Die übrigen standen leer (3 Prozent) oder waren Ferien- und Freizeitwohnungen (1 Prozent).

Für den Kauf einer Eigentumswohnung gibt es oft einen konkreten Anlass – die Kündigung der bisherigen Wohnung, die Vergrößerung oder auch Verkleinerung der Familie, einen Umzug. Meist steht zu diesem Zeitpunkt fest, ob die Eigentumswohnung demnächst selbst genutzt oder aber vermietet werden soll. Allerdings reden wir von einer Investition in die Zukunft, oft für den Rest des Lebens. Die Nutzung kann sich also im Laufe der Jahre durchaus ändern. Manchmal ist das zum Zeitpunkt des Kaufs bereits absehbar. Oft jedoch ergibt es sich durch Veränderungen im eigenen Leben.

Deshalb ist es wichtig, sich darüber im Vorfeld Gedanken zu machen. Was sind Vor- und Nachteile von Selbstnutzung? Was spricht für oder gegen Vermietung? Nicht jedes Objekt ist für beide Nutzungen gleich gut geeignet. Also gilt es schon vor der Suche, langfristig Schwerpunkte zu setzen oder sich Kompromisse zu überlegen.

Selbstnutzung

Eine typische Wohnbiographie sieht so aus: Aus dem Elternhaus geht es zunächst in eine kleinere, möglichst preiswerte Mietwohnung. Mit einem Partner oder auch mit dem ersten Kind steht oft ein Umzug in ein etwas größeres Zuhause an. Das wird mit Homeoffice-Anforderungen oder einem zweiten Kind zu eng. Doch je größer die Wohnfläche, desto knapper ist vielerorts das Mietangebot und desto interessanter wird der Erwerb von Wohneigentum, zumal mittlerweile auch Eigenkapital angespart ist. Wer zu diesem Zeitpunkt auf die Suche nach einer Eigentumswohnung geht, will diese in der Regel – zumindest erst einmal – selbst bewohnen. Eine weitere große Käufergruppe mit dem Ziel Selbstnutzung sind Paare, die sich nach dem Auszug der Kinder verkleinern möchten, vielleicht auch mehr Kontakt zu Nachbarn oder ein eher städtisches Umfeld suchen.

Gemeinsam ist allen Selbstnutzern: Genau wie Eigentümer eines freistehenden Einfamilienhauses sparen sie die Miete. Sie sind unabhängig von den Entscheidungen eines Vermieters und geschützt vor einer möglichen Kündigung. Und sie haben – zumindest in den eigenen vier Wänden – weitgehend Gestaltungsfreiheit. Dabei ist der Pflegeaufwand überschaubarer als im Eigenheim.

Wer für die Selbstnutzung kauft, entscheidet sich damit immer auch für einen Ort, an dem man dauerhaft leben möchte, jetzt oder irgendwann. Dabei gilt es auch zu bedenken:

Eine Immobilie ist nicht nur immobil, sie macht unter Umständen auch den Eigentümer immobil.

Wer direkt einziehen will, kennt seine unmittelbaren Anforderungen und kann recht zielgenau eine Immobilie erwerben. Das gilt für den Standort, die Vorstellungen vom Gebäude, das Raumprogramm und vielleicht sogar die Ausstattung oder die Struktur in der Eigentümergemeinschaft.

Schwieriger ist hingegen der „Kauf auf Vorrat“, zum Beispiel für die Selbstnutzung in zwanzig Jahren. In einem solchen Zeitraum können sich die Wohnbedürfnisse, der Lebensmittelpunkt und die Zahl der Bewohner verändern. Bis zu einem gewissen Grad kann man versuchen, sich die künftige Lebenssituation vorzustellen. Wer eine Wohnung kauft, um darin später alt zu werden, kann natürlich bereits beim Kauf auf Barrierefreiheit, die Anbindung an öffentlichen Nahverkehr und eine gute medizinische und soziale Infrastruktur in der Nähe achten. Eine solche Herangehensweise ist unbedingt empfehlenswert.

Nur: Wenn der Partner plötzlich verstirbt und beide Kinder 500 Kilometer entfernt leben, kann es sein, dass sich die geplante Alterswohnung als zu groß erweist und vielleicht sogar in der falschen Stadt gelegen ist. Dann sind Eigentümer gut beraten, nicht an einer alten Idee zu kleben, sondern sich besser neu zu orientieren, die Wohnung zu vermieten oder gar zu verkaufen und eine passendere Wohnung zur Selbstnutzung zu kaufen.

Vermietung

Für den Kapitalanleger, der sich eine Eigentumswohnung ausschließlich als Vermietungsobjekt zulegt, ist die Rendite entscheidend. Sie hängt von den Finanzierungskosten, Steuervorteilen, der künftigen Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen und vor allem von der Mietrendite ab. Eine Wohnung wirft nur dann eine passable Mietrendite ab, wenn sie von einem solventen Mieter bewohnt wird, der regelmäßig den Mietzins bezahlt. Solvente Mieter sind aber bei allen Vermietern beliebt. Im Wettbewerb um sie spielt der Standort eine entscheidende Rolle. Anders als etwa die Ausstattung einer Wohnung lässt er sich nicht verändern. Wer den Kauf einer Eigentumswohnung vorrangig zur Vermietung plant, kommt daher nicht umhin, sich zunächst mit dem Mietwohnungsmarkt zu befassen.

VORSICHT BEIM ERWERB EINER VERMIETETEN WOHNUNG ZUR SELBSTNUTZUNG!

Der Käufer einer Wohnung kann den bisherigen Mietern wegen Eigenbedarf kündigen, sobald er selbst als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist. Das kostet Zeit. Außerdem besteht das Risiko, dass der Mieter nicht oder nicht zum gewünschten Termin zum Auszug bereit ist. Langfristig haben Eigentümer in einer solchen Konstellation gute Karten. Doch eine Räumungsklage bringt Verzögerungen und viel Ärger mit sich. Das lässt sich oft vermeiden, indem frühzeitig mit den Mietern nach einer Lösung gesucht wird. Denkbar ist beispielsweise, die Aufhebung des Mietvertrags zu einem bestimmten Zeitpunkt und eine Umzugskostenhilfe zu vereinbaren.

Es hat praktische Vorteile, den eigenen Wohnort als Mittelpunkt eines Suchradius zu wählen. In der eigenen Umgebung kennt man sich gut aus und kann das Wohnumfeld beurteilen. Bei der Suche an einem fremden Ort ist man stark vom Rat eines Maklers oder anderen Dienstleisters abhängig. Hinzu kommt: Liegt die Eigentumswohnung in erreichbarer Nähe, so kann man später ohne großen logistischen Aufwand an Eigentümerversammlungen teilnehmen oder dort vorbeischauen, wenn die Mieter ein Anliegen haben oder wenn es darum geht, sich vor Ort ein Bild über einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu machen. Natürlich kann man viele, aber eben nicht alle Aufgaben an die Verwaltung delegieren.

Neben dem Standort bestimmt die Ausstattung die Mietrendite. Das Portal immowelt hat im Herbst 2023 untersucht, wie bestimmte Merkmale die Höhe von Angebotsmieten beeinflussen: Eine offene Küche rechtfertigt in Großstädten mit mehr als 500 000 Einwohnern Zuschläge von durchschnittlich 13,2 Prozent, eine Einbauküche von 12,6 Prozent. Für eine Wohnung mit Terrasse oder Balkon sind die Mieten um 2,7 Prozent höher, ist ein Garten oder Wintergarten vorhanden, sogar um 3,6 Prozent. In kleineren Städten fallen diese Merkmale deutlich weniger ins Gewicht. Allerdings treiben genau dieselben Ausstattungsmerkmale auch den Angebotskaufpreis in die Höhe. Er liegt – ebenfalls einer immowelt-Studie zufolge – für eine Wohnung mit offener Küche 5,4 Prozent und für eine Einheit mit Balkon oder Terrasse 3,7 Prozent höher als für eine Standardwohnung. Solche Aspekte gilt es, bei der Renditeermittlung im Blick zu haben (siehe Kapitel „Vermietete Wohnung richtig finanzieren“, ab Seite 120).

Wechselnde Nutzungsphasen

Selbstnutzung durch Wohneigentümer und Fremdnutzung durch Mieter müssen keine Gegensätze sein. Es kommt sogar vor, dass ein und dieselbe Eigentumswohnung vom Eigentümer erst selbst genutzt, dann für ein paar Jahre an Dritte vermietet und danach wieder selbst genutzt wird. Oder die Wohnung wird irgendwann an eines der Kinder weitergereicht. Einen längeren Leerstand als bewusste Nichtnutzung der Eigentumswohnung aus Spekulationsgründen sollten Sie als verantwortungsvoller Eigentümer allerdings auf jeden Fall vermeiden. Wollen Sie trotz Nichtnutzung die laufenden Zins- und Bewirtschaftungskosten steuerlich absetzen, wird Ihnen das Finanzamt unter Berufung auf die steuerlich sogenannte „Liebhaberei“ einen Strich durch die Rechnung machen.

GESCHÄFTSMODELL VERMIETUNG

Was bei allen Überlegungen zur Rendite nicht vergessen werden darf: Vermietung ist ein Geschäft. Ohne mindestens Grundkenntnisse in Sachen Mietrecht geht es nicht. Gerade in Kombination mit dem Wohnungseigentumsrecht birgt das reichliche Tücken. Neulinge in der Gruppe der privaten Vermieter finden Beratung und Unterstützung beispielsweise in den Ortsvereinen von Haus & Grund oder beim Verband Wohneigentum. Und auch ein Steuerberater ist oft hilfreich. Viel Grundwissen erfahren Sie in unserem Ratgeber „Immobilien verwalten und vermieten“.

Die gewerbliche Nutzung von Wohnimmobilien ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Gewerbe in den eigenen Räumen

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, um darin nicht nur zu wohnen, sondern auch das eigene Steuerberatungsbüro oder einen Friseursalon einzurichten, muss diverse Regeln einhalten. Die gewerbliche (Teil-)Nutzung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.

Zum einen ist zu beachten, ob sich die Immobile in einem reinen Wohngebiet oder in einem ausgewiesenen Mischgebiet befindet. In einem reinen Wohngebiet kann das Bauamt die Ausübung eines Gewerbes nach der Baunutzungsverordnung untersagen. Bestimmte Berufe wie etwa Notare, Schriftsteller und Hebammen sind von diesen Einschränkungen ausgenommen. Für sie gilt das Recht auf freie Berufsausübung. Doch auch das hat Grenzen: Die gewerbliche Nutzung darf das Wohnen der übrigen Parteien nicht mehr als die zweckbestimmte Nutzung zu Wohnzwecken stören. Was das bedeutet, beschäftigt regelmäßig die Gerichte. Die müssen im Einzelfall die Beeinträchtigung durch Lärm, aber auch durch Publikumsverkehr bewerten.

Das Baurecht ist das eine, die Eigentümergemeinschaft das andere. Kaufinteressenten, die eine gewerbliche Nutzung vorsehen und die damit verbundene Mietersparnis und steuerliche Aspekte vielleicht sogar als einen Baustein in der Finanzierung einplanen, tun gut daran, frühzeitig die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu studieren.

Ist die Nutzungsart in der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich auf Wohnzwecke beschränkt, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft der Nutzungsänderung zustimmen. Verweigern darf sie das allerdings nur aus triftigen Gründen. Es kann auch niemand untersagen, wenn jemand in der eigenen Wohnung ein Arbeitszimmer oder Homeoffice einrichtet. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass eine Nutzung von Räumlichkeiten zu teilweise freiberuflichen Tätigkeiten jederzeit zulässig ist, wenn in einer Wohnung eines der Zimmer als Büro genutzt wird, um zu Hause zu arbeiten, und wenn dort keine Besucher empfangen werden.

Bestandsimmobilie oder Neubau? Je nachdem, ob eine bestehende Wohnung oder ein Neubau anvisiert wird, unterscheiden sich die Suchmöglichkeiten und Ansprechpartner. Auch auf die eigene Zeitplanung hat diese Entscheidung Auswirkungen.

WAS ERFAHRE ICH?

Eine gebrauchte Wohnung kaufen

Sonderfall Denkmalschutz

Zusammenarbeit mit dem Makler

Zwangsversteigerung

Erbschaft oder Schenkung

Mit einer Baugemeinschaft neu bauen oder sanieren

Neubau vom Bauträger

Wenn die grundsätzliche Entscheidung für eine Eigentumswohnung und damit gegen eine andere Immobilien- und Wohnform gefallen ist, steht die Frage an, ob eine Bestandsimmobilie oder eine Neubauwohnung erworben werden soll. Bestehende Immobilien sind entweder auf dem freien Markt, mit Hilfe eines Maklers oder bei einer Zwangsversteigerung zu finden. Oder sie werden durch Erbschaft oder Schenkung übernommen. Neben dem Neubau etwa mit einer Baugemeinschaft kommt der Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger oder Immobilienhändler in Frage. Alle Fälle haben unbestreitbare Vorzüge, aber auch einige Nachteile.

Eine gebrauchte Wohnung kaufen

Bestandsimmobilien punkten oft mit einer innerstädtischen Lage, einem gewachsenen Wohnumfeld und einer ausgeprägten Infrastruktur. Umfangreiche künftige Veränderungen in der Nachbarschaft sind hier eher die Ausnahme. Das Gebäude ist real und nicht nur in einem Projektexposé vorhanden, die Wohnung ebenfalls. Also kann die Immobilie erstens besichtigt und zweitens oft in einem überschaubaren Zeitraum übernommen oder bezogen werden.

Am beliebtesten unter den Bestandsimmobilien ist der sanierte Altbau. Er verbindet das Wohngefühl gediegener Bürgerlichkeit des ausgehenden 19. Jahrhunderts mit den Komfortansprüchen des 21. Jahrhunderts. Genau das ist es jedenfalls, was die meisten Immobilienkunden erwarten, die sich für ein solches Objekt interessieren. An Bestandsimmobilien der Jahrhundertwende faszinieren häufig Raumgrößen und -höhen, die heute bei einem Neubau gar nicht mehr wirtschaftlich herstellbar wären. Auch die Bauausführung – Fassadenschmuck oder Stuckdecken, kunsthandwerklich gearbeitete Türen und Treppen, Holztäfelungen und Ähnliches – kann zu den Qualitätsmerkmalen zählen. Nachteilig kann bei allen Altbauten der Zustand der Bausubstanz sein. Dabei geht es weniger um sichtbare Schäden und Abnutzungen wie etwa undichte Fenster oder eine veraltete Heizungsanlage, sondern vielmehr um jene Mängel, die man nicht sofort erkennt wie beispielsweise Wärmebrücken durch Balkone oder Loggien. Für den Laien ist es nahezu unmöglich, bei einer Objektbesichtigung alle kritischen Punkte zu sehen. Der unsanierte Zustand einer Bestandsimmobilie erfordert besondere Aufmerksamkeit, gibt aber Auskunft über seine „Macken“, die in frisch gestrichenem Zustand möglicherweise verdeckt sind. Ein Sanierungsstau bedeutet in der Regel immer ein großes Kostenpaket und in einer Eigentümergemeinschaft oft eine langwierige Umsetzung. Er kann aber auch die Chance bieten, bei einer umfassenden Sanierung die eigenen Vorstellungen einzubringen.

Sonderfall Denkmalschutz

Vor allem in bevorzugten Innenstadtlagen findet sich auch manch ein charmantes denkmalgeschütztes Gebäude. Ob ein Objekt unter Denkmalschutz gestellt wird, hängt nicht vom Alter oder Aussehen ab, sondern davon, ob seine Erhaltung im öffentlichen Interesse ist. Die 16 Bundesländer haben in ihren Denkmalschutzgesetzen jeweils festgelegt, welche Kriterien öffentliches Interesse begründen. Dazu zählt etwa die historische, wissenschaftliche, künstlerische, technische, städtebauliche oder kulturlandschaftliche Bedeutung eines Gebäudes.

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft, verpflichtet sich für die Zukunft.

Das Amt für Denkmalschutz der jeweiligen Gemeinde überwacht die Einhaltung des Denkmalschutzgesetzes. Die Behörde muss alle baulichen Veränderungen an der Denkmalimmobilie genehmigen; sie kann auch Maßnahmen untersagen oder Auflagen erteilen. Der Staat lässt es sich allerdings einiges kosten, wenn historische Gebäude von privaten Eigentümern saniert werden. Kapitalanleger können diese Sanierungskosten in voller Höhe zwölf Jahre lang absetzen; die Abschreibung für Abnutzung (AfA) Denkmal sieht für die ersten acht Jahre einen AfA-Satz von neun Prozent der Modernisierungs- und Renovierungskosten vor, danach weitere vier Jahre lang einen Satz von sieben Prozent. Zusätzlich können Vermieter die Anschaffungskosten der Immobilie steuerlich geltend machen. Wohngebäude, die vor 1924 errichtet wurden, können 40 Jahre lang zu zweieinhalb Prozent abgeschrieben werden, Altbauten, die nach 1925 zu Wohnzwecken entstanden sind, über 50 Jahre zu zwei Prozent. Eigennutzer dürfen 90 Prozent der Kosten verteilt über zehn Jahre mit jährlichen neun Prozenten steuerlich geltend machen. Voraussetzung ist, dass der Käufer das Objekt erworben hat, bevor die Sanierung beginnt. Die Förderung nach dem Einkommensteuergesetz erstreckt sich auf Baumaßnahmen, „die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind“. Eine sinnvolle Nutzung wird nur dann angenommen, „wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf Dauer gewährleistet ist.“ Mit diesen Einschränkungen wollte der Gesetzgeber Luxussanierungen und Fehlnutzungen hinter historischer Fassade auf Kosten des Steuerzahlers unterbinden.

BESTANDSIMMOBILIE ERWERBEN

Vorteile

Nachteile

je nach Lage niedrigerer Kaufpreis

höhere Reparatur- und Erhaltungskosten

gewachsene Umgebung, gute Infrastruktur

begrenzte Gestaltungsmöglichkeiten

bei Altbauten: besondere Atmsophäre

veraltete Haustechnik und Ausstattung

zeitnahe Übernahme / Einzug

Nachholbedarf bei Energieeffizienz

WISSENSWERTES ZUR MAKLERPROVISION

Dies sind die fünf Voraussetzungen dafür, dass ein Makler Anspruch auf eine Provision hat:

Es wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen.

Der Makler hat nachweislich eine Maklertätigkeit (je nach Auftrag als Nachweis- oder Vermittlungsmakler) erbracht.

Es wurde ein Kaufvertrag abgeschlossen.

Ursache für den Abschluss des Kaufvertrags war die Maklertätigkeit.

Der Kaufvertrag ist nicht im Nachhinein nichtig, beispielsweise, weil er aufgrund von arglistiger Täuschung angefochten wird.

Die umfangreichen Steuervergünstigungen haben zwei Haken: Sie setzen zunächst ein entsprechend hohes Einkommen voraus. Schließlich müssen Erwerb und Sanierung vorfinanziert werden. Zudem betreffen die geförderten Sanierungen in aller Regel das Gemeinschaftseigentum. Die ohnehin schwierige Willensbildung in der Gemeinschaft wird durch die Denkmalschutzauflagen zusätzlich erschwert. Wer sich auf ein solches Unterfangen einlässt, muss also neben einem guten Finanzpolster viel Geduld und gute Nerven mitbringen.

Zusammenarbeit mit dem Makler

Für die Suche nach einer geeigneten Bestandswohnung ist das Internet mittlerweile der einfachste und schnellste Weg. In Portalen wie immobilienscout24.de, immonet.de, planetho me.de und sogar auf einfach-kleinanzeigen.de findet sich eine Vielzahl von Verkaufsanzeigen. Sie werden von Privatpersonen, oft aber auch von Maklern geschaltet.

Für Eigentümer hat die Beauftragung eines solchen Dienstleisters viele Vorteile: Dank seiner Erfahrung und Marktkenntnis kann er den realistisch erzielbaren Verkaufspreis einschätzen. Je nach Inhalt des Auftrags kümmert sich der Makler um die Aufbereitung der Unterlagen und die Vermarktung des Objektes, organisiert Besichtigungen und hilft dabei, den besten Käufer zu finden. Käufer hingegen würden sich den Makler oft gern sparen, wenn sie ein geeignetes Kaufobjekt für sich entdeckt haben. Er oder sie kostet meist viel Geld und nutzt ihnen wenig bis gar nichts.

Wer allerdings seine Traumwohnung über einen Makler gefunden hat, muss in aller Regel einen Teil der Courtage bezahlen.

Die Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar. In der Vergangenheit mussten Immobilienkäufer vielerorts die gesamte Courtage alleine tragen. Das geht seit Inkrafttreten des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser Ende 2020 nicht mehr. Seither sollen sich Käufer und Verkäufer in der Regel die Kosten teilen. Details dazu sind in § 656 c, d BGB verankert. Für die Verteilung der Kosten gibt das Gesetz vier Möglichkeiten:

1. DOPPELPROVISION