Leitfaden für Hausverwalter zur Erstellung von Jahresabrechnungen gemäß WEG ... E-Book
Jürgen H. Lietz
4,99 €
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- Herausgeber: BoD - Books on Demand
- Kategorie: Fachliteratur
- Sprache: Deutsch
- Veröffentlichungsjahr: 2024
Die Erfahrung des Autors hat gezeigt, dass viele Jahresabrechnungen der Verwalter für Wohnungseigentümer fehlerhaft sind. Des Autors Leitfaden für Verwalter soll den Verwaltern helfen, dem Wohnungseigentumsgesetz voll entsprechende Jahresabrechnungen zu erstellen. Der Leitfaden des Autors versetzt Wohnungseigentümer in die Lage, die Jahresabrechnung ihres Verwalters auf Richtigkeit zu überprüfen und ob sie dem Gesetz entspricht.
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Seitenzahl: 40
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Inhaltsverzeichnis
Vorwort
Wohnungseigentumsgesetz 2020
Rechtsprechung
Die Einnahmen- und Ausgaben-Rechnung
Vermögens-Status
Das Konto für Instandhaltungsrücklage
Beispiel einer fehlerhaften Abrechnung
Insolvenz eines Eigentümers
Eigentümer mit Sonder-Status
Abrechnung der Kosten von Gerichtsverfahren
Wirtschaftsplan
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Gemeinschaftseigene Waschmaschine und Trockner
Prüfung der Jahresabrechnung
Praxis der Rechnungsprüfung durch Eigentümer
Vorwort
Ich habe jahrzehntelang die als Wohnungseigentümer erhaltenen Jahresabrechnungen eher als ein lästiges Übel angesehen und nicht als ein nützliches Instrument zur Überwachung der Kostenentwicklung der Wohnanlage und zur Kontrolle der Tätigkeit des Verwalters.
Manchmal habe ich das Zahlenwerk nur betrachtet, um zu wissen, ob ich eine Nachzahlung zu leisten habe oder eine Guthabenauszahlung zu erwarten habe. Es wird wohl alles richtig sein, so dachte ich.
Ich vermute, dass die meisten Eigentümer in gleicher oder ähnlicher Weise mit ihrer Jahresabrechnung umgehen. Fehler in der Jahresabrechnung des Verwalters werden daher weit überwiegend nicht erkannt und somit auch nicht festgestellt.
Dann traten Ereignisse ein, die mich veranlassten, die Jahresabrechnung meines Verwalters genauer anzusehen. Meine Analysen der Jahresabrechnungen der letzten Jahre haben zu der Feststellung geführt, dass alle Jahresabrechnungen nicht die Vorschriften des Gesetzgebers erfüllten. Nun könnte man meinen, es ist nur dieser eine Verwalter, der keine ordnungsgemäße Jahresabrechnung erstellt. Ich habe daraufhin auch die letzte Jahresabrechnung des vorangegangenen Verwalters überprüft. Auch seine Abrechnung war fehlerhaft und war eigentlich nicht genehmigungsfähig. Nur zwei Verwalter lieferten gute Arbeit.
Meine Erfahrungen mit fehlerhaften Jahresabrechnungen haben mich veranlasst, diesen kleinen Leitfaden in Kurzform zu schreiben. Der Leitfaden soll eine Hilfe sein für Verwalter, dass sie eine dem Gesetz entsprechende Jahresabrechnung erstellen können.
Die Eigentümer sollen in die Lage versetzt werden, das Zahlenwerk ihrer Jahresabrechnung auf Schlüssigkeit zu prüfen. Es wurden einige Fragen aufgelistet, mit denen sie überprüfen können, ob der Verwalter sich bei der Aufstellung der Jahresabrechnung an die gesetzlichen Vorschriften gehalten hat. Die Broschüre soll auch den von den Eigentümern gewählten Rechnungsprüfern Anregungen für ihre Prüfungsaufgabe geben. Die aktualisierte Broschüre basiert auf WEG 2020.
Wohnungseigentumsgesetz 2020
Der Gesetzgeber hat verschiedene Änderungen vorgenommen und insgesamt die Stellung des Verwalters gestärkt. Für die Jahresabrechnung hat sich aber nur geändert, dass nunmehr nicht mehr die Jahresabrechnung als Ganzes angefochten werden kann, sondern nur die Abrechnungsspitze.
Die Abrechnungsspitze ist der Saldo zwischen den Soll-Vorauszahlungen gemäß gültigem Wirtschaftsplan und den tatsächlichen Kosten für das Sondereigentum. So hat es der BGH mit Urteil vom 10.02.2017, V ZR 166/16 entschieden. Die Ausgaben müssen den von Eigentümern beschlossenen Soll-Vorschüssen gemäß Wirtschaftsplan gegenübergestellt werden. Ein Überschuss beim Eigentümer führt zu einem Guthaben, ein Fehlbetrag ist als Nachschuss zu leisten.
Rechtsprechung
Die Jahresabrechnung ist insgesamt für ungültig zu erklären, wenn sie für einen durchschnittlichen Eigentümer ohne sachkundige Hilfe nicht mehr nachvollziehbar ist. LG München I, Beschluss v. 10.11.2008, Az.: 1 T 4472/08.
Ungültigkeit der Jahresabrechnung bei fehlender rechnerischer Schlüssigkeit, wenn Diskrepanzen in den Erläuterungen nicht aufgeklärt werden können, wenn die Jahresabrechnung für einen durchschnittlichen Eigentümer ohne sachkundige Hilfe nicht vollständig und nachvollziehbar ist, insbesondere bei fehlender rechnerischer Schlüssigkeit, bei einer Diskrepanz zwischen tatsächlicher Kontenentwicklung und der Ein- und Ausgabendarstellung. LG München I, Urteil v. 30.11.2009, Az.: 1 S 23229/08.
Entsprechend dem neuen WEG 2020 kann die Jahresabrechnung nur angefochten werden, wenn die Abrechnungsspitze fehlerhaft berechnet wurde.
Für die Jahresabrechnung von Eigentumswohnanlagen wird vom Gesetzgeber gefordert, jährlich eine Einnahmen- und Ausgaben-Rechnung aufzustellen und den Eigentümern zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen. Aus der Rechtsprechung (WEG-Kommentar Bärmann, 1. Aufl. Rz 85) ergibt sich:
„Vom Verwalter ist für die einzelne Wohnanlage eine Gesamtabrechnung aufzustellen, aus der die jeweiligen Einzelabrechnungen abzuleiten sind. Gemäß dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel ist der auf den einzelnen Eigentümer entfallende Anteil an den Gesamtausgaben festzustellen. Diesem Anteil sind die vom Eigentümer geleisteten Hausgeld- oder Beitragsvorschüsse gegenüberzustellen. Die Kostenarten in Gesamt-und Einzelabrechnung müssen übereinstimmen (OLG Düsseldorf ZMR, 2007, 129).
In der Einzelabrechnung dürfen nur Beträge auftauchen, die auch in der Gesamtabrechnung enthalten sind (BayObLG NJW-RR 1992), mit der Ausnahme der Heizkosten. Die Heizkosten sind nicht nach Geldabfluss zu buchen, sondern nach tatsächlichem Verbrauch gemäß der Aufstellung des Abrechnungsunternehmens. Aus der Differenz zwischen Soll-Vorauszahlung und tatsächlicher Kostenbelastung in der Einzelabrechnung ergibt sich entweder eine Nachzahlungsverpflichtung oder ein Rückzahlungsanspruch. Liegt ein entsprechender Eigentümerbeschluss vor, so können auch Zahlungsverpflichtungen und Rückzahlungsansprüche mit zukünftigen Vorauszahlungen verrechnet werden.“
§ 16 WEG legt fest, dass jeder Wohnungseigentümer einen seinem Miteigentumsanteil entsprechenden Anteil an den Nutzungen, Kosten und Lasten der Wohnanlage zu tragen hat. Für die Umlage der Kosten werden vom Verwalter verschiedene Umlageschlüssel verwendet. In der Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung ist in der Regel festgelegt, welche verschiedenen Umlageschlüssel anzuwenden sind, z.B. Miteigentumsanteil, Wohnflächenanteil in qm oder Ähnliches.
Umlageschlüssel können aber auch durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer oder eine Vereinbarung oder durch einen gerichtlichen Vergleich festgelegt werden.
Die Einnahmen- und Ausgaben-Rechnung
Die Einnahmen- und Ausgaben-Rechnung ist ex definitione keine doppelte Buchführung.
