Mieten und Vermieten für Dummies E-Book

Jutta Weber

• Herausgeber: Wiley-VCH GmbH
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: ...für Dummies
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2023

Seitenzahl: 466

Beschreibung

Ob Maklergebühr, Kaution, Renovierungsklauseln, Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhungen, Wohnungsmängel oder Kündigung - zwischen Mieter und Vermieter gibt es genügend Themen, die für Zündstoff sorgen können. Fast jeder hat das schon einmal erlebt. Aber wer kennt schon das Mietrecht bis ins letzte Detail? Die erfahrene Anwältin Jutta Weber erläutert die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter und bietet zahlreiche Checklisten und Mustervorlagen, die für Klarheit sorgen. So hilft dieses Buch, das Verhältnis zu Ihrem (Ver)Mieter so angenehm wie möglich zu gestalten und unnötige Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Leseprobe

Mieten und vermieten für Dummies

Schummelseite

STREITPUNKT NUMMER 1: NEBENKOSTENABRECHNUNG

Die Nebenkosten werden heute oft als »zweite Miete« bezeichnet. Kein Wunder angesichts der stetig steigenden Energie- und sonstigen Versorgungskosten. Selbst wenn der Mieter weiß, dass er seinen Vermieter normalerweise für diese Kosten nicht höchstpersönlich verantwortlich machen kann, schaut er heute mehr denn je hin, ob der Vermieter richtig abgerechnet hat. Irgendwo muss man ja mal anfangen zu sparen! Außerdem liest man immer wieder, dass so ziemlich jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch ist. Auch kein Wunder angesichts der zahlreichen Fallstricke, die eine Abrechnung mit sich bringt. Da ist es schnell passiert, dass der Vermieter

Kosten auf den Mieter umlegt, ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung getroffen zu haben,Kosten umlegt, die gar nicht umgelegt werden dürfen,den falschen Umlageschlüssel zugrunde legt,zu spät abrechnet,die Vorauszahlungen zu hoch oder zu niedrig ansetzt.

STREITPUNKT NUMMER 2: MIETERHÖHUNG

Mieterhöhungen sind bei Mietern besonders unbeliebt, hat man doch die Miete als einen festen Posten in seinem Haushaltsbudget eingeplant, der sich am besten bis in alle Ewigkeit nicht ändern sollte. Das läuft den Renditeinteressen des Vermieters zuwider, selbst wenn der nicht mit allen Mitteln herausholen will, was drin ist. Schließlich sind Vermieter in der Regel mehr an zufriedenen Dauermietern als an einer bloßen Renditeoptimierung interessiert. Andererseits kann und will ein Vermieter es sich nicht erlauben, die Miete jahrelang einzufrieren. Deshalb sollten beide Seiten wissen, wie

die ortsübliche Vergleichsmiete richtig ermittelt wird,wann eine Mieterhöhung im Zuge einer Modernisierung zulässig ist.

STREITPUNKT NUMMER 3: MIETMINDERUNG

Zeigen sich im Laufe eines Mietverhältnisses Mängel in der Wohnung, weil zum Beispiel etwas nicht so funktioniert, wie es sollte, die Wohnfläche bei Weitem nicht dem entspricht, was vertraglich ausgemacht war, oder weil der Baustellenlärm in der Nachbarschaft unerträglich ist, fragen sich Mieter

schnell, warum sie unter gegebenen Umständen die volle Miete zahlen sollen. Das müssen sie nicht immer, aber öfter als sie meinen. Generell dürfen Mieter zwar die Miete mindern, wenn sich die »Mietsache in einem nicht vertragsgemäßen Zustand« befindet. Das geht aber nur unter bestimmten Voraussetzungen:

Der Mangel muss erheblich sein,der Vermieter muss in der Regel informiert werden,der Mieter darf den Mangel nicht selbst verursacht haben,der Mieter muss durch den Mangel beeinträchtigt sein.

STREITPUNKT NUMMER 4: KÜNDIGUNG

Geht ein Mietverhältnis zu Ende, kann es zwischen Mietern und Vermietern noch mal so richtig knallen. Ist es der Mieter, der kündigt, ist die Kündigung als solche meistens kein großes Problem, seitdem die Fristen für ihn unabhängig von der Mietdauer auf drei Monate herabgesetzt worden sind. Anders sieht es bei der Kündigung durch den Vermieter aus. Der braucht fast immer einen triftigen Grund. Und weil das feste Dach über dem Kopf für die meisten Mieter von existenzieller Bedeutung ist, ist der Gesetzgeber hier sehr streng. Die häufigsten anerkannten Kündigungsgründe sind daher nur

der Eigenbedarf des Vermieters für sich oder nahe Angehörige,erhebliche Mietrückstände oderandere erhebliche Vertragsverstöße wie neuerdings unter anderem die Nichtzahlung der Kaution.

STREITPUNKT NUMMER 5: ENDRENOVIERUNG

Besonders viel Konfliktpotenzial steckt in dem Thema Renovierung der Wohnung. Am häufigsten tritt das Problem gegen Mietende auf, wenn der Mieter aus Kostengründen und mangels persönlicher Motivation kein besonderes Interesse mehr daran hat, die ehemalige Wohnung zu verschönern. Da kommt ihm zu Hilfe, dass die Rechtsprechung in Sachen Schönheitsreparaturen eher mieter- als vermieterfreundlich ist. Um sicherzugehen, was am Ende gilt, sollten Mieter und Vermieter wissen,

dass Mieter nicht automatisch zur Renovierung verpflichtet sind,wie eine rechtlich wirksame Übertragung der Renovierung im Vertrag formuliert sein muss,was überhaupt renoviert werden muss,wie die Arbeiten ausgeführt werden müssen.

STREITPUNKT NUMMER 6: RÜCKZAHLUNG DER KAUTION

Schlusspunkt in der Mieter-Vermieter-Beziehung bildet die Rückzahlung der Kaution. Das Problem dabei: Der Mieter, der die hohen Kosten eines Umzugs und womöglich schon einem anderen Vermieter eine Kaution zahlen muss, will so schnell wie möglich sein Geld zurückhaben. Viele Mieter sind sich nicht darüber im Klaren, dass der Vermieter die Kaution aber noch ein Weilchen behalten darf. Der Vermieter darf erst einmal schauen, ob

ordentlich renoviert wurde, soweit der Mieter dazu verpflichtet war,keine Schäden durch den Mieter verursacht wurden, die repariert werden müssen,ob die Nebenkostenabrechnung noch eine Nachzahlung zulasten des Mieters ergibt,ob noch aus anderen Gründen Forderungen gegen den Mieter offen sind.

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar.

3. Auflage 2023

© 2023 Wiley-VCH GmbH, Boschstraße 12, 69469 Weinheim, Germany

Wiley, die Bezeichnung »Für Dummies«, das Dummies-Mann-Logo und darauf bezogene Gestaltungen sind Marken oder eingetragene Marken von John Wiley & Sons, Inc., USA, Deutschland und in anderen Ländern.

Das vorliegende Werk wurde sorgfältig erarbeitet. Dennoch übernehmen Autoren und Verlag für die Richtigkeit von Angaben, Hinweisen und Ratschlägen sowie eventuelle Druckfehler keine Haftung.

Print ISBN: 978-3-527-71996-9ePub ISBN: 978-3-527-83967-4

Coverfoto: © Klaus Eppele - stock.adobe.comKorrektur: Frauke Wilkens, München, Johanna Rupp, Walldorf

Über die Autorin

Jutta Weber ist Rechtsanwältin und Fachjournalistin. Sie schreibt seit über 30 Jahren für Zeitschriften und verschiedene Ratgeberverlage – unter anderem für die Akademische Arbeitsgemeinschaft zu Verbraucherrechthemen. Dabei ist sie auf Mietrecht spezialisiert. Im Zusammenhang mit dieser Tätigkeit pflegt sie einen regen Austausch mit Mietrechtsspezialisten und wertet die umfangreiche Rechtsprechung und Fachliteratur aus. Auch der regelmäßige Kontakt zu ihren Lesern zeigt ihr, wo diese der Schuh drückt.

Darüber hinaus kommt der Autorin zugute, dass sie lange Zeit nicht nur Vermieterin war, sondern auch Mieterin. Sie kennt die typischen Probleme, die ein Mietverhältnis mit sich bringen kann, aus eigener Anschauung.

Inhaltsverzeichnis

Cover

Titelblatt

Impressum

Über die Autorin

Einführung

Über dieses Buch

Konventionen in diesem Buch

Was Sie nicht lesen müssen

Törichte Annahmen über den Leser

Wie dieses Buch aufgebaut ist

Wie es weitergeht

Teil I: Von der Wohnungssuche bis zum Einzug

Kapitel 1: Tipps zur Wohnungssuche und Mietersuche ohne Makler

Wohnung suchen und finden – gar nicht so einfach

Wie Wohnungssuchende mit Eigeninitiative fündig werden

Kapitel 2: Wohnungssuche per Makler

Wann Mieter Maklerprovision zahlen müssen

Makler geben nicht so schnell auf

Kapitel 3: Mietersuche und was Vermieter alles fragen dürfen

Drum prüfe, wer sich ewig bindet …

Wenn der Mietinteressent schummelt

Was Vermieter sich sonst noch einfallen lassen, um den idealen Mieter zu finden

Kapitel 4: Beim Abschluss des Mietvertrags

Formvorschriften einhalten

Wer im Vertrag genannt werden muss

Den Vertrag Punkt für Punkt durchgehen

Modernisierungen durch den Mieter vertraglich regeln

Per Widerruf wieder aus dem Vertrag aussteigen

Teil II: Wenn der Alltag in das Mietverhältnis eingezogen ist

Kapitel 5: Was Mieter in ihrer Wohnung dürfen und was nicht

Die zulässige Nutzung der Wohnung

Arbeiten in der Wohnung

Besuch in der Wohnung

So viel Lärm dürfen Mieter machen

Damit gutes Benehmen nicht zur Glückssache wird

Kapitel 6: Wenn Vermieterbesuch droht

Vermieter machen sich unter Umständen strafbar

Wann der Vermieter Ihre Wohnung betreten darf

Wann der Vermieter ein »Besichtigungsrecht« hat

Kapitel 7: Alle Jahre wieder: Die Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenumlage auf den Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung

Vorauszahlung und Pauschale nicht verwechseln

Wie eine korrekte Nebenkostenabrechnung aussehen muss

Bei falscher Abrechnung aktiv werden

Das ABC der umlegbaren Betriebskosten

Kapitel 8: Die Heizkostenabrechnung – (k)ein Buch mit sieben Siegeln

Heizkostenabrechnung versus Betriebskostenabrechnung

Die Heizkostenverordnung: Vermieter und Mieter in der Pflicht

Wie Mieter die Abrechnung prüfen können

Nachzahlung wird nicht sofort fällig

Neue Informationspflichten zum Verbrauch sollen aus Mietern Energiesparer machen

Wenn der Mieter auszieht

Heizen und Heizkosten ganz modern abrechnen

Kapitel 9: Modernisierungsmaßnahmen – des einen Freud, des anderen Leid

Reparatur oder Modernisierung, das ist hier die Frage

Keine Modernisierung ohne feste Spielregeln

Wann Mieter Modernisierungen ablehnen dürfen

Wie Mieter ihre persönliche Reißleine ziehen können

Kapitel 10: Mietminderung – das gute Recht des Mieters, wenn die Wohnung Mängel hat

Bei Mangel Minderung – aber nicht immer

Die Verantwortung für Mietmängel klären

Die Höhe der Minderung

Teil III: Mieterhöhung – das Schreckgespenst für Mieter

Kapitel 11: Die »ortsübliche Vergleichsmiete« als Maß aller Dinge

Mieterhöhungen: Was geht und was nicht geht

Was unter »ortsüblicher Vergleichsmiete« zu verstehen ist

Die fünf Kriterien der ortsüblichen Vergleichsmiete

Immer die Form wahren

Das Mieterhöhungsschreiben muss eine Aufforderung zur Zustimmung enthalten

Keine Mieterhöhung ohne vernünftige Begründung

Die Kappungsgrenze: Höher geht's nicht

Wie der Mietspiegel als Begründungsmittel funktioniert

Auf Mieterhöhungen richtig reagieren

Wenn die Mieterhöhung (teilweise) berechtigt ist

Eingeschränkte Zustimmung

Fristen einhalten

Kapitel 12: Mieterhöhung wegen Modernisierung

Keine Modernisierung ohne Mieterhöhung

Die Mieterhöhung kritisch prüfen

Was die Mieterhöhungserklärung enthalten muss

Die Berechnung der Mieterhöhung muss nachvollziehbar sein

Wie sich Mieter gegen eine Mieterhöhung nach Modernisierung wehren können

Kapitel 13: Ein Staffelmietvertrag lässt die Miete stetig steigen

Vor- und Nachteile von Staffelmietverträgen

Voraussetzungen für einen wirksamen Vertrag

Wie es nach Auslaufen der Vereinbarung weitergeht

Kapitel 14: Mit der Indexmiete die Miethöhe der allgemeinen Preisentwicklung anpassen

Vor- und Nachteile der Indexmiete

Wirksame Vereinbarung der Indexmiete

Teil IV: Das Ende des Mietverhältnisses

Kapitel 15: Den Mietvertrag formgerecht kündigen

Kündigung – Vermieter haben es schwer

Kapitel 16: Rechtfertigung einer ordentlichen Kündigung

Die ordentliche Kündigung: Für Mieter nur eine Formfrage

Vermieter brauchen überzeugende Kündigungsgründe

Sich gegen eine ordentliche Kündigungen wehren

Kapitel 17: Fristlose Kündigung: Die Rote Karte im Mietrecht

Wichtige Gründe für eine fristlose vermieterseitige Kündigung

Mietzahlungsverzug

Die Frage der Abmahnung

Wie sich Mieter gegen eine fristlose Kündigung wehren können

Wenn der Mieter fristlos aus dem Vertrag aussteigen will

Nicht immer wird auf die Kündigungsfrist verzichtet

Kapitel 18: Der letzte Rettungsanker: Die Sozialklausel

Das Widerspruchsrecht in Härtefällen

Weitere anerkannte Härtefallgründe

Formalien, die widerspruchswillige Mieter beachten müssen

Einen Kompromiss suchen

Kapitel 19: Wann Mieter mit Nachmietern aus dem Vertrag aussteigen können

Der vorzeitige Vertragsausstieg durch den Mieter

Wann ein Nachmietervorschlag den vorzeitigen Vertragsausstieg ermöglicht

Nachmieterstellung, wenn kein Anspruch darauf besteht

Kapitel 20: Schönheitsreparaturen: Nicht immer Sache des Mieters

Nicht alles, was die Wohnung verschönert, ist eine Schönheitsreparatur

Renovierung ist eigentlich Vermietersache, uneigentlich aber nicht

Wenn die Wohnung zu Mietbeginn unrenoviert übergeben wurde

Renovierungsarbeiten während des laufenden Mietverhältnisses

Auch Mieter können eine Zwischenrenovierung verlangen

Sinnlose Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nicht verlangen

Geld statt Endrenovierung

Schadensersatzansprüche des Vermieters trotz durchgeführter Endrenovierung

Schadensersatzansprüche des Mieters, wenn er renoviert hat, ohne dazu verpflichtet zu sein

Kapitel 21: Tod des Mieters

Wenn der Mieter verheiratet war

Wenn der verstorbene Mieter Kinder als Mitbewohner hatte

Wenn Mieter mit Verwandten oder einem Lebenspartner in der Wohnung gelebt haben

Wenn der verstorbene Mieter allein gelebt hat

Kapitel 22: Vom Auszug bis zur Zurückzahlung der Kaution

Der richtige Auszugszeitpunkt kann Probleme machen

Teil V: Der Top-Ten-Teil

Kapitel 23: Die zehn häufigsten Fehler bei der Betriebskostenabrechnung

Betriebskosten ohne einwandfreie Vereinbarung

Die Vorauszahlungen möglichst niedrig ansetzen, um Mieter anzulocken

Die Abrechnungsfrist nicht einhalten

Formale Fehler bei der Abrechnung

Die Betriebskosten mit einem falschen Schlüssel umlegen

Die Kosten für eine leer stehende Wohnung auf die übrigen Mieter verteilen

Alle Versicherungskosten auf den Mieter umlegen

Eigenleistungen mit Mehrwertsteuer abrechnen

Zu hohe Kosten für Wohnraummieter bei teilweise gewerblicher Vermietung einer Immobilie

Kapitel 24: Zehn hilfreiche Tipps für Mieter

Die Unwirksamkeit vieler Vertragsklauseln nutzen

Bei Mietminderungen nicht übertreiben

Bei Eigenbedarfskündigung Nachforschungen anstellen

Bei Vertragsabschluss lieber nicht schummeln

Besenrein heißt besenrein und nicht mehr

Behinderte Mieter haben Anspruch auf Barrierefreiheit

Mithilfe der Sozialklausel den Rauswurf trotz rechtmäßiger Kündigung verhindern

Wohngeld beantragen, wenn das Geld für die Miete nicht reicht

Im Winter die Heizung nie ganz abdrehen

Dienstleistungen aus der Betriebskostenabrechnung steuerlich geltend machen

Kapitel 25: Zehn hilfreiche Tipps für Vermieter

Mietminderung nicht immer vom ersten Tag an

Auch berufstätige Mieter müssen zur Vermeidung von Schimmel regelmäßig lüften

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur bei »absehbarem Bedarf« fünf Jahre lang unzulässig

Der neueste Stand der Technik ist kein Muss

Übliche Gasthermenwartungsklauseln sind zulässig

Bei nachträglicher Grundsteuerfestsetzung darf ein Vermieter trotz Fristablauf Nebenkosten nachberechnen

Tagespflegestelle für Kinder oder Musikunterricht in einer Mietwohnung nicht ohne Zustimmung des Vermieters

Keine Mietminderung wegen Baulärms in der Nachbarschaft

Die Kündigungssperrfrist nach Wohnungsumwandlung gilt nicht immer

Der nächste Winter kommt bestimmt – früh über die Räum- und Streupflicht informieren

Stichwortverzeichnis

End User License Agreement

Tabellenverzeichnis

Kapitel 3

Tabelle 3.1: Wonach ein Vermieter fragen darf und wonach nicht

Kapitel 10

Tabelle 10.1: Die Mietminderungsliste

Kapitel 11

Tabelle 11.1: Fristen, die bei Mieterhöhungen eingehalten werden müssen

Kapitel 12

Tabelle 12.1: Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen

Tabelle 12.2: Die Fälligkeit von Mieterhöhungen nach Eingang ihrer Erklärung

Kapitel 13

Tabelle 13.1: Staffelmietvereinbarung mit konkreten Erhöhungsbeträgen

Tabelle 13.2: Staffelmietvereinbarung mit konkreten Mietbeträgen

Orientierungspunkte

Cover

Titelblatt

Impressum

Über die Autorin

Inhaltsverzeichnis

Einführung

Fangen Sie an zu lesen

Stichwortverzeichnis

End User License Agreement

Seitenliste

1

2

3

7

8

9

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

47

48

49

50

51

53

54

55

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73

74

75

76

77

79

80

81

82

83

84

85

86

87

88

89

90

91

92

93

95

96

97

98

99

100

101

103

104

105

106

107

108

109

110

111

112

113

114

115

116

117

118

119

120

121

123

124

125

126

127

128

129

130

131

132

133

134

135

136

137

138

139

140

141

142

143

144

145

147

148

149

150

151

152

153

154

155

156

157

158

159

160

161

163

164

165

166

167

168

169

170

171

172

173

174

175

176

177

178

179

180

181

182

183

185

186

187

188

189

190

191

192

193

194

195

196

197

198

199

200

201

203

204

205

206

207

208

209

210

211

212

213

214

215

216

217

218

219

220

221

222

223

224

225

226

227

228

229

230

231

232

233

234

235

236

237

238

239

240

241

242

243

244

245

246

247

248

249

250

251

252

253

254

255

256

257

258

259

260

261

262

263

264

265

266

267

268

269

270

271

273

274

275

276

277

278

279

280

281

282

283

284

285

286

287

288

289

290

291

292

293

294

295

296

297

298

299

300

301

302

303

304

305

306

307

308

309

311

312

313

314

315

316

317

318

319

320

321

322

323

324

325

326

327

328

329

330

331

332

333

334

335

336

337

338

339

340

341

342

343

344

345

346

347

348

349

350

351

352

353

354

355

356

357

359

360

361

362

363

364

365

Einführung

Wenn Sie sich für dieses Buch entschieden haben, sind Sie entweder Mieter oder Vermieter und haben womöglich ein mietrechtliches Problem. Das ist kein Wunder angesichts des Umstands, dass die Deutschen zu rund 60 Prozent Mieter sind. Das Wohnen in den eigenen vier Wänden ist gerade in Deutschland weniger verbreitet als in anderen vergleichbaren Ländern Europas, obwohl der Erwerb von Eigentumswohnungen in den letzten Jahren angesichts der steigenden Mieten zugenommen hat und die Anlage in sicherem »Betongold« ebenfalls an Beliebtheit zunimmt. Letzteres hat wiederum zur Folge, dass immer mehr private Investoren sich heute in der Rolle des Vermieters wiederfinden, wenn sie ihr Renditeobjekt Eigentumswohnung vermieten. Da bleibt es nicht aus, dass beide Seiten sich hin und wieder mit Fragen des Mietrechts beziehungsweise mit der Gegenseite auseinandersetzen müssen.

Alles in allem Grund genug, sich über das Dauerschuldverhältnis Mietvertrag schlauzumachen. Denn für Mieter ist es mit einziehen, wohnen und am Ende wieder ausziehen nicht getan. Im Laufe eines oft langjährigen Mietverhältnisses gibt es selbst für ruhige, friedliebende Mieter immer wieder mal einen Anlass, sich nach der Rechtslage zu erkundigen. Dasselbe gilt für Eigentümer, gerade wenn sie mehr als ein Objekt vermieten. Hier ist Streit mit dem einen oder anderen Mieter nicht vermeidbar. Eines ist jedenfalls sicher: Die Kenntnis der Rechtslage hilft, manchen unnötigen Streit zu vermeiden und bestehende Rechte erfolgreich durchzusetzen.

Über dieses Buch

Ihr Dasein als Mieter oder Vermieter gliedert sich in drei Phasen – die Wohnungs- beziehungsweise die Mietersuche, das laufende Mietverhältnis und dessen Ende. In allen Phasen gibt es zahlreiche rechtliche Fragen, deren Beantwortung selbst Juristen Kopfzerbrechen bereitet.

So fragen sich Mieter und Vermieter oft schon beim ersten Kontakt, wie weit der Vermieter gehen darf, wenn er einen Mietinteressenten auf Herz und Nieren prüfen möchte, beziehungsweise ob man als Mieter jede neugierige Frage brav und ehrlich beantworten muss. Kommt es zum Vertragsschluss, haben beide Seiten die Möglichkeit, die Weichen in ihrem Sinne richtig zu stellen. Allerdings muss man wissen wie. Hauptstreitpunkte während eines laufenden Mietverhältnisses bieten

die Nebenkostenabrechnung, die angesichts der allgemein steigenden Kosten von Mietern heute kritischer denn je geprüft wird, und

der Wunsch der Vermieter, die Miete im Laufe der Jahre zu erhöhen.

Richtig Ärger gibt es aber vor allen Dingen, wenn es um die Kündigung und den Auszug geht.

Selbst bei einem ansonsten harmonischen Mietverhältnis ist die Endrenovierung immer wieder ein Grund, nicht im Guten auseinanderzugehen.

Die mit Mietsachen beschäftigten Richter haben jedenfalls, was diese Punkte betrifft, gut zu tun. Damit Sie nicht ohne Not eines Tages vor dem Kadi stehen, um juristische Raufhändel gegeneinander durchzustehen, sollten Sie sich über die verschiedenen Rechtsprobleme beizeiten informieren. Das spart nicht nur Zeit und Ärger, sondern auch Geld. Denn Bescheid zu wissen, was rechtens ist, erspart Ihnen manchen Anwaltsbesuch. Andererseits sollten Sie sich weder als Mieter noch als Vermieter die Butter vom Brot nehmen lassen, wenn die Durchsetzung Ihrer Rechte unerlässlich ist.

Dabei wird Ihnen dieses Buch gute Dienste leisten, wenn Sie als juristischer Laie wissen wollen, wie die Rechtslage ist und welche Aussicht auf Erfolg Sie im Streitfall haben. Denn recht haben und recht bekommen sind bekanntermaßen zweierlei. Die einschlägige Fachliteratur ist hier normalerweise ungeeignet. Sowohl die Begrifflichkeiten wie auch die besondere Ausdrucksweise der Juristen sind für Nichtjuristen schwer verdauliche Kost. Kein Wunder, schließlich haben die Juristen selbst jahrelang studiert, um sich so auszudrücken zu können.

Deshalb habe ich aufgrund meiner langjährigen Erfahrung als juristische Fachjournalistin im Bereich Mietrecht diesen Ratgeber geschrieben, der Ihnen Hilfe zur Selbsthilfe bietet. Schließlich ist es weder persönlich noch wirtschaftlich sinnvoll, bei jedem Mietrechtsproblem gleich einen Juristen zu bemühen. Das hat gerade zwischen Mietern und Vermietern den unerwünschten Nebeneffekt, dass sich die Fronten schnell verhärten.

Damit Sie mein Buch auch wirklich als Do-it-yourself-Anleitung für Mieter und Vermieter nutzen können, hole ich Sie da ab, wo Sie sich befinden – in einer konkreten Lebenssituation, die juristische Probleme bereitet. Nicht die abstrakte Schilderung einer Rechtsfrage hilft Ihnen weiter. Besser ist es, wenn Sie beim Lesen einen Aha-Effekt haben und feststellen »Genau, das ist mein Problem«. Dabei kommt mir zugute, dass ich sowohl als Mieterin wie auch als Vermieterin die Probleme aus beiderlei Warte kennengelernt habe und weiß, dass sich die meisten Streitfälle mit ein bisschen gutem Willen beilegen lassen.

Unter www.downloads.fuer-dummies.de finden Sie die Musterschreiben als Download, sodass Sie sie ganz einfach abändern und verwenden können.

Konventionen in diesem Buch

Dieser Ratgeber für Mieter und Vermieter weist Ihnen den Weg durch den Dschungel des Mietrechts – und zwar in der Chronologie der Ereignisse aufgeteilt in die vier Hauptteile des Buches. Sie erfahren alles Wichtige von

der Wohnungs- beziehungsweise Mietersuche,

über den Abschluss des Mietvertrags,

die Wohnungsnutzung im Rahmen des Erlaubten,

die Nebenkostenabrechnung,

die verschiedenen Möglichkeiten der Mieterhöhung,

das Recht zur Mietminderung bis hin zum

Ende des Mietverhältnisses.

Daneben leiten Sie die aussagekräftigen Überschriften so gezielt durch die Kapitel, dass langes Suchen zur Abklärung von Einzelfragen nicht erforderlich ist. Ebenfalls ganz hilfreich ist das Stichwortverzeichnis, das nicht nur die typischen Fachbegriffe enthält, sondern auch Begriffe berücksichtigt, die juristische Laien suchen. Besonders wichtige und interessante Stellen sind mit den für die Bücher der … für Dummies-Reihe typischen Symbolen markiert:

Dieses Symbol kennzeichnet einen Tipp oder Ratschlag, der über die Darstellung der reinen Rechtslage hinaus einen Zusatznutzen bringt, wie etwa Geldersparnis oder Zeitersparnis. Mal ist ein solcher Tipp dem Mieter nützlich, mal dem Vermieter, mal beiden.

Hinter diesem Symbol befindet sich in der Regel ein Hinweis auf mietrechtliche Besonderheiten, die Sie unbedingt kennen und beachten sollten.

Hier finden Sie hauptsächlich Informationen, die zwar schon an anderer Stelle im Buch auftauchen, aber aus Gründen der leichteren Lesbarkeit noch einmal erwähnt werden.

Hinter diesem Symbol verbergen sich Informationen, deren Nichtbeachtung richtig Ärger bis hin zu massiven finanziellen Schäden verursachen kann.

Zahlreiche aus dem wahren Leben gegriffene Beispiele veranschaulichen den Text. So wird die nicht immer ganz vermeidbare abstrakte Darstellung der Rechtslage auf den Vermietungsalltag übertragen.

Gerade im Mietrecht gilt es, gesetzlich vorgegebene Fristen einzuhalten. Deshalb mache ich Sie mit diesem Symbol auf alle wichtigen Fristen aufmerksam.

Mit diesem Symbol sind Definitionen juristischer Fachbegriffe gekennzeichnet, die sich nicht allein aus dem Gesetzestext ergeben, die aber zum besseren Verständnis des Textes unerlässlich sind.

In hervorgehobenen Textkästen finden Sie wichtige und nützliche Zusatzinformationen zum jeweiligen Thema. Das heißt, Sie können den Text lesen, müssen es aber nicht.

Tipps zu interessanten und hilfreichen Internetseiten finden Sie im fortlaufenden Text in dieser Schrift.

Was Sie nicht lesen müssen

Dank der klaren Einteilung des Buches in die verschiedenen Phasen und Probleme eines Mietverhältnisses müssen Sie nicht alles von der ersten bis zur letzten Seite durchlesen. Schließlich wollen die meisten Leser nur eine Lösung für ihr aktuelles Problem finden. Wer schon lange zufrieden in seiner Wohnung wohnt, wird sich in der Regel nicht für die Probleme eines Wohnungssuchenden interessieren, umgekehrt denken Wohnungssuchende nicht so schnell über die Fragen rund um eine Mieterhöhung nach – manchmal aber doch. Schlagen Sie einfach das Kapitel auf, das Ihren Fall behandelt. Die einzelnen Kapitel stehen jeweils für sich beziehungsweise verweisen nur auf andere Kapitel, soweit die Probleme zusammenhängen wie etwa die Wohnungsmodernisierung mit der Mieterhöhung wegen der Modernisierung.

Nichtsdestotrotz werden Sie beim Durchblättern auch auf viele Fragestellungen stoßen, bei deren näherer Betrachtung Sie sagen werden: »Ach, das ist ja interessant, das hätte ich nicht gedacht!« So können Sie, ohne persönlich betroffen zu sein, kompetent mitreden, wenn zum Beispiel im Freundes- und Bekanntenkreis mietrechtliche Fragen diskutiert werden. Besonders interessant sind in dem Zusammenhang die Listen im Top-Ten-Teil zu verbreiteten Mieter- und Vermieterirrtümern.

Törichte Annahmen über den Leser

Juristen sind Fachleute für Recht. Da es sich dabei aber um ein sehr weites Feld handelt, haben sich selbst die meisten Juristen trotz jahrelangen Studiums im Laufe ihres Berufslebens auf ein bestimmtes Rechtsgebiet spezialisiert. So gibt es unter anderem auch den Fachanwalt für Mietrecht. Das zeigt deutlich, dass allein die Materie Mietrecht nichts für juristische Allrounder ist.

Kein Wunder also, wenn die juristischen Laien unter den … für Dummies-Lesern mit ihrem Alltagswissen in mietrechtlichen Fragen oft nicht weiterkommen, obwohl sie selbst wahrscheinlich Spezialisten in ihrem erlernten Metier sind. Gerade … für Dummies-Leser zählen ja zu der Spezies Mensch, die bereit ist, sich auf unbekannte Sachgebiete zu begeben, um ihr Wissen zu erweitern und ihre Probleme selbst zu lösen.

Wie dieses Buch aufgebaut ist

Mieten und vermieten für Dummies ist in die verschiedenen Phasen eines Mietverhältnisses gegliedert und deshalb auch chronologisch aufgebaut. Es fängt mit der Wohnungssuche durch den Mieter beziehungsweise mit der Mietersuche durch den Vermieter an bis hin zum Vertragsabschluss. Dann geht es weiter mit allem, was der Mieteralltag während eines laufenden Vertragsverhältnisses so zu bieten hat.

Dem schwierigen Thema Mieterhöhung habe ich einen eigenen Teil gewidmet. Der vierte Teil befasst sich mit dem Ende des Mietverhältnisses – von der Kündigung bis zum Auszug. Im bewährten Top-Ten-Teil werden die mietrechtliche Besonderheiten noch einmal kurz angerissen gezeigt, wobei die typischen Mieter- wie Vermieterirrtümer besonders interessant sind.

Teil I: Von der Wohnungssuche bis zum Einzug

Die richtige Wohnung zu finden, sie bezahlen zu können und sie zu bekommen, ist für einen Mieter gar nicht so einfach. Aber auch Vermieter tun sich schwer, unter all den Mietinteressenten den idealen Mieter zu finden. Beide sollten deshalb wissen, wie man hier am besten vorgeht – angefangen bei der Annonce bis hin zu zulässigen Fragen an den künftigen Vertragspartner. Außerdem erfahren Sie in diesem Teil, wie Sie schon bei Vertragsschluss alles Wichtige juristisch wasserdicht festklopfen können.

Teil II: Wenn der Alltag in das Mietverhältnis eingezogen ist

In diesem Teil erkläre ich Ihnen, was Ihr alltägliches Miteinander an juristischen Tücken in sich birgt und wie man mit ihnen fertigwird. Da steht das leidige Thema Nebenkostenabrechnung an erster Stelle, dicht gefolgt von den typischen Dauerstreitpunkten, was der Mieter in der Wohnung alles machen darf und was nicht. Ebenfalls wenig Grund zur Freude bietet das Thema Mietminderung. Dieses mietrechtliche Instrument, mit dem der Mieter den Vermieter wegen Wohnungsmängeln zum Handeln zwingen kann, kommt gottlob nicht so oft zum Einsatz.

Selbst die Modernisierung einer Wohnung gibt immer wieder Anlass, unterschiedlicher Ansicht zu sein. Das hängt im Wesentlichen damit zusammen, dass der Vermieter gleichzeitig die Miete erhöhen wird. Aber auch die eingeschränkte Möglichkeit, bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen die Miete zu mindern, trägt sicherlich einen Teil dazu bei. Der Mieteralltag verursacht also auf beiden Seiten ein hohes Informationsbedürfnis.

Teil III: Mieterhöhung – das Schreckgespenst für Mieter

In diesem Teil erfahren Sie, welche Arten der Mieterhöhung es gibt. Denn die allgemein bekannte Mieterhöhung aufgrund von Mietspiegeln auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur eine Möglichkeit. Zunehmend an Bedeutung gewinnt die Mieterhöhung wegen Modernisierung. Das liegt allein schon daran, dass durch die aktuelle Mietrechtsreform die energetische Modernisierung, zum Beispiel durch Fensteraustausch und Fassadensanierung, für Vermieter attraktiver geworden ist. Dass der Vermieter auf den Kosten nicht sitzen bleiben will, ist aber auch klar. Er darf den Mieter per Mieterhöhung daran beteiligen.

Weniger verbreitet ist die Staffelmiete, mit der automatische Mieterhöhungen vereinbart werden können. Nichtsdestotrotz sollten Mieter und Vermieter wissen, worauf sie hier einlassen. Denn was auf den ersten Blick gut aussieht, muss nicht immer eine gute Lösung sein. Dasselbe gilt für die immer beliebter werdende Indexmiete, mit der die Miethöhe an die Inflationsrate angepasst werden kann.

Teil IV: Das Ende des Mietverhältnisses

In diesem Teil geht es um das Ende des Mitverhältnisses. Beide Seiten müssen strenge Formalien einhalten. Schließlich hat das feste Dach über dem Kopf für Mieter eine besondere Bedeutung. Deshalb sind die Anforderungen, die an einen kündigenden Vermieter gestellt werden, erheblich höher als bei Mietern. Und das betrifft nicht nur die längeren Kündigungsfristen. Vermieter brauchen in der Regel einen triftigen Grund. Tatsächlich ist mit dem Vertragsende die Beziehung zwischen Mietern und Vermietern noch lange nicht zu Ende. Beliebte Streitpunkte sind hier die Schlussrenovierung und die Kautionsrückgabe. Wer die Spielregeln in diesen Situationen nicht kennt, hat schnell ein Problem.

Teil V: Der Top-Ten-Teil

In diesem Teil habe ich die juristischen Highlights Ihres Vertragsverhältnisses in Zehnerpäckchen für Sie zusammengefasst. So finden Sie hier die zehn häufigsten Mieterirrtümer und die zehn häufigsten Vermieterirrtümer. Denn Gerüchte wie zum Beispiel die Sache mit den drei Nachmietern, die reichen, um vorzeitig aus einer Wohnung zu kommen, halten sich besonders hartnäckig. Das mag daran liegen, dass man gern daran glauben möchte, weil dann vieles einfacher wäre. Außerdem zeige ich Ihnen, welche zehn Fehler Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit Nebenkostenabrechnungen häufig machen. Wer sie kennt und nicht in die Fallen tappt, spart viel Geld. Auf beiden Seiten.

Wie es weitergeht

Nach der Lektüre dieses Buches beziehungsweise einzelner Kapitel können Mieter wie Vermieter im Großen und Ganzen die Rechtslage richtig einschätzen und entsprechend handeln. Das kann im Einzelfall bedeuten, klein beigeben oder sein gutes Recht weiter verfolgen zu müssen. Vieles lässt sich dabei mit den abgedruckten Musterschreiben erledigen oder durch eine einvernehmliche Regelung mit dem Gegenüber lösen.

Manchmal müssen aber auch schwerere Geschütze aufgefahren werden, weil eine Lösung im Guten nicht mehr möglich ist. Dann muss ein Profi hinzugezogen werden. Denn endet ein zunächst noch harmloser Rechtsstreit vor Gericht, sollten Mieter wie Vermieter von do it yourself Abstand nehmen, auch wenn vor dem Amtsgericht in Mietsachen kein Anwaltszwang herrscht. Die Gefahr, vor Gericht etwas falsch zu machen, ist doch zu groß. Damit Sie den richtigen Profi finden, gibt es verschiedene Möglichkeiten. So sind sicherlich Fachanwälte für Mietrecht schon aufgrund ihrer Spezialisierung die besten Interessenvertreter – und zwar für Mieter wie für Vermieter. Fachanwälte finden Sie zum Beispiel über

die örtlichen Anwaltskammern,

die Gelben Seiten oder

die verschiedenen Internetportale zur Anwaltssuche.

Auch nicht schlecht: Weiterempfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis. Bei einer persönlichen Verbundenheit zum Anwalt sollten Sie sich allerdings gut überlegen, ob Sie da nicht doch lieber zwischen privat und Geschäft trennen.

Teil I

Von der Wohnungssuche bis zum Einzug

IN DIESEM TEIL …

Mieter und Vermieter müssen von Natur aus keine Feinde sein, auch wenn man manchmal den Eindruck hat. Kein Vertragsverhältnis verursacht so viele Rechtsstreitigkeiten vor den Gerichten wie das Mietverhältnis. Das liegt zum einen daran, dass das deutsche Mietrecht im Vergleich zu anderen Ländern sehr mieterfreundlich ist und dem Mieter viele Ansprüche zugesteht, die er verständlicherweise durchsetzt. Zum anderen liegt es in der Natur der Sache eines »Dauerschuldverhältnisses«, dass es über Jahre hinweg immer mal den einen oder anderen Streitpunkt gibt.

Deshalb sollten Mieter und Vermieter, wenn sie an einer einigermaßen harmonischen Dauerrechtsbeziehung interessiert sind, die Erkenntnis »Drum prüfe, wer sich ewig bindet …« beherzigen. Denn schon bei der Auswahl des Vertragspartners gibt es Möglichkeiten, die Weichen von Anfang an richtig zu stellen.

Das fängt beim Mieter schon mit der Suche nach der für ihn geeigneten Wohnung an. Ein Mieter hat nichts davon, wenn er sich die schicke Wohnung nur gerade so eben leisten kann. Schnell ist der Punkt erreicht, dass er mit der Mietzahlung nicht mehr hinterherkommt. Das freut den Vermieter wenig.

Und Vermieter haben nichts davon, einen Mieter zu finden, der zwar das nötige Kleingeld hat, eine hohe Miete zu zahlen, aber womöglich nicht ins Haus passt, weil er Ruhe sucht, die sie aufgrund der Lage der Wohnung nicht bieten können.

Deshalb sollten Mieter und Vermieter von Anfang an darauf bedacht sein, dass nicht nur die Chemie zwischen ihnen stimmt, sondern auch der Rest. So lassen sich Konflikte unkompliziert lösen und Rechtsstreitigkeiten vermeiden. Wie man dazu am besten vorgeht, erfahren Sie im ersten Teil dieses Buches.

Kapitel 1

Tipps zur Wohnungssuche und Mietersuche ohne Makler

IN DIESEM KAPITEL

Bei der Wohnungssuche wissen, was man will und was man suchtNicht nur in den Immobilienteil schauenBesichtigungstermin wie ein Vorstellungsgespräch angehenBei Mietersuche nicht auf den Zufall hoffenRichtig inserierenWas von Nachmieterangeboten zu halten istWer die Wahl hat, hat die Qual

Manchmal kommt man von jetzt auf gleich in die Situation, sich eine neue Bleibe suchen zu müssen. Ein neuer Job in einer anderen Stadt, die Trennung vom Partner, Familienzuwachs und, und, und … Wohl dem, der Zeit hat und warten kann, bis er seine Traumwohnung gefunden hat. Wenn es aber schnell gehen muss, gibt es ein paar Dinge, die bei der Suche nach der richtigen Wohnung äußerst nützlich sind.

Nicht nur die wichtigsten Tipps und Tricks zur Wohnungssuche sollten Sie kennen. Wichtig ist vor allen Dingen, die Balance zwischen Traumwohnung und den eigenen finanziellen Möglichkeiten zu halten. Aber selbst wenn Geld keine Rolle spielt, läuft man gerade als Ortsfremder schnell Gefahr, in der falschen Ecke zu landen. Damit das nicht passiert, gibt es ein paar Suchkriterien, die Sie Punkt für Punkt abhaken sollten. Bei guten Wohnungen sind Sie allerdings meistens nicht der einzige Interessent. Deshalb sollten Sie bei ernsthaftem Interesse den Vermieter von Ihren Mieterqualitäten überzeugen – vom pünktlichen Erscheinen zum Besichtigungstermin bis hin zu geputzten Schuhen.

Auch Vermieter suchen – und zwar den Idealmieter. Hier gibt es ebenfalls einiges zu beachten, um die Spreu vom Weizen zu trennen. Schon das richtige Inserat kann dabei gute Dienste leisten. Und beim Vorstellungsgespräch sollte man die Blender von seriösen Interessenten unterscheiden können. Deshalb erfahren Sie im Folgenden, wie Sie als Mieter und Vermieter zueinanderfinden, damit Sie dauerhaft zueinanderpassen.

Wohnung suchen und finden – gar nicht so einfach

Damit Wohnung und Mieter perfekt zusammenpassen, gibt es ein paar Grundsätze, die ein Wohnungssuchender von Anfang an beherzigen sollte. Dann kann eigentlich nicht viel schiefgehen. Man kann zwar nicht jeden Schicksalsschlag wie etwa plötzliche Arbeitslosigkeit einkalkulieren, eine gewisse Vorausschau ist aber immer gut.

Kosten im Blick behalten

»Think big!« ist nicht immer ein guter Rat. Schon bei der Größe der Wohnung sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass mit der Größe auch die Betriebskosten steigen. Selbst wenn Sie noch so sparsam heizen und am Licht sparen. Die Quadratmeterzahl ist oftmals die Berechnungsgrundlage für viele Betriebskostenarten. Auf jeden Fall sollte die Wohnung zu Ihrem persönlichen Budget passen. Wer mehr als 50 Prozent seines Nettoeinkommens fürs Wohnen ausgibt, läuft schnell Gefahr, nicht mehr viel fürs Leben übrig zu haben.

Die Nebenkosten können heutzutage sehr hoch sein. Deshalb sollten Sie unbedingt zwischen Kaltmiete und Warmmiete unterscheiden. Manchmal ist auch von Brutto- oder Nettomiete die Rede. Fragen Sie nach den Betriebskosten.

Erst dann wissen Sie genau, was Sie dem Vermieter Monat für Monat zahlen müssen. Bedenken Sie auch, dass die Stromkosten noch dazukommen, weil der Stromliefervertrag meistens mit dem Versorger direkt geschlossen wird.

Wegen der Nebenkosten lohnt es sich, nach dem Energieausweis zu fragen. Alle Vermieter müssen inzwischen einen vorweisen können. Wenn sie keinen haben, droht ihnen ein Bußgeld. Wurde die Wohnung inseriert, müssen Makler und Vermieter die Angaben zum Energieverbrauch schon in der Anzeige nennen oder spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen.

Ein weiterer Kostenpunkt ist die Kaution, die die meisten Vermieter gleich zu Mietbeginn fordern. Die kann allein bis zu drei Monatsmieten ausmachen. Allerdings haben Sie das Recht, die Kaution in drei Raten zu zahlen. Den gesamten Betrag auf einen Schlag müssen Sie, selbst wenn der Vermieter das mit Ihnen so vereinbart, nicht zahlen. Eine derartige Vereinbarung ist unwirksam.

Auch die Einrichtung kann zur Herausforderung werden. Überlegen Sie deshalb, was Sie an (schon vorhandenem) Mobiliar unterbringen wollen oder gar müssen.

Erkundigen Sie sich anhand des örtlichen Mietspiegels der Gemeinde, wie hoch die Mieten in welchem Stadtteil sind. So erhalten Sie einen guten Überblick, insbesondere wenn Sie nicht aus der Gegend stammen. Den Mietspiegel bekommen Sie beim Wohnungsamt oder über den Internetauftritt der Gemeinde.

Der Vermieter ist aber bei der Neuvermietung nicht daran gebunden. Erst wenn er die ortsübliche Miete um zehn Prozent überschreitet, sind ihm Grenzen gesetzt. In Gebieten mit »überhitztem Wohnungsmarkt« gilt die sogenannte Mietpreisbremse. Betroffen sind inzwischen nicht nur die Metropolen und Universitätsstädte, sondern auch kleine Gemeinden im jeweiligen Speckgürtel großer Städte.

Ob sie dort gilt, wo Sie suchen, erfahren Sie ebenfalls beim örtlichen Wohnungsamt oder über den Internetauftritt der Gemeinde. Wer erst nach dem Einzug merkt, dass der Vermieter zu viel Miete verlangt, kann die überhöhte Miete zurückverlangen.

Ebenfalls ganz wichtig: Die Lage

Überprüfen Sie, was Sie für sich persönlich brauchen. Nicht immer ist die idyllische Waldrandlage für Familien mit heranwachsenden Kindern das Richtige. Und wer Ruhe sucht, sollte nicht in die lärmende Altstadt einer Studentenstadt ziehen, selbst wenn die zentrale Lage und das historische Ambiente noch so schön sind.

Gehen Sie am besten folgende Punkte checklistenartig durch:

Entfernung zum Arbeitsplatz

Bus- oder Bahnstationen

Autobahnanschluss

Parksituation

Kindergarten

Spielplätze

Schulen

Sportmöglichkeiten

ärztliche Versorgung

Einkaufsmöglichkeiten

grüne Umgebung

kulturelle Einrichtungen wie Bibliotheken oder Theater

Wie Wohnungssuchende mit Eigeninitiative fündig werden

Ein eigenes Inserat kann bei der Objektsuche ebenfalls hilfreich sein. Dabei sollten Sie sich nicht scheuen, Ihre Vorzüge anzupreisen wie etwa »Ruhiges Ehepaar mit gesichertem Einkommen … «. Das wirkt oft Wunder. Nur falsche Angaben sollten Sie dabei nicht machen.

Nutzen Sie auch den »verdeckten Markt«. Gute Wohnungen gehen oft unter der Hand weg. Sagen Sie deshalb allen Bekannten, Verwandten, Freunden und gegebenenfalls auch den neuen Arbeitskollegen, dass Sie auf Wohnungssuche sind und was Sie suchen. Irgendwer kennt immer irgendwen, der gerade was Passendes zu vermieten hat. Nutzen Sie außerdem Netzwerke von Social Media bis hin zum Serviceclub wie den Lions Club oder Ähnliches – den eigenen oder von Freunden. Auch ein Aushang an der Pinnwand in den Supermärkten des von Ihnen bevorzugten Wohngebiets schadet nicht.

Wer sich, aus welchen Gründen auch immer, verkleinern will, kann sein Glück auch an Wohnungstauschbörsen versuchen. Das ist allerdings nicht ganz umsonst zu haben. Derartige Tauschbörsen finden Sie im Internet oder in den Gelben Seiten.

Haben Sie keine Hemmungen, auf gut Glück bei Wohnungsunternehmen, Wohnungsverwaltungen und Wohnungsgenossenschaften anzurufen. Selbst wenn es dort nicht auf Anhieb das Richtige für Sie gibt, können Sie sich vormerken lassen.

Beim Besichtigungstermin dem künftigen Vermieter die beste Seite zeigen

Kommt der erste Kontakt mit einem potenziellen Vermieter zustande, gilt es, sich als Idealmieter zu präsentieren – jedenfalls wenn Sie nach dem ersten Eindruck halbwegs an der Wohnung interessiert sind. Gehen Sie das Gespräch wie ein Vorstellungsgespräch an.

Hauen Sie beim Vorstellungsgespräch nicht zu sehr auf die Pauke, indem Sie sich als Kenner der Materie »Mietrecht« ausgeben, weil Sie zum Beispiel als Jurist damit zu tun haben. Das schreckt Vermieter eher ab.

Zumindest in Städten mit Wohnungsknappheit sind Vermieter wählerisch, weil sie es sich erlauben können. Deshalb kommt es immer häufiger vor, dass sie Mietinteressenten auf Herz und Nieren prüfen. Da ist es gut, vorbereitet zu sein, um den teils sehr neugierigen Fragen souverän begegnen zu können. Rechnen Sie damit, dass man Sie fragt,

bei welchem Arbeitgeber Sie beschäftigt sind,

welchen Beruf Sie ausüben,

wie lange Sie in der Wohnung bleiben wollen,

wie hoch Ihr Einkommen ist,

ob Sie beim vorherigen Vermieter Mietschulden haben,

warum Sie auf Wohnungssuche sind,

welcher Nationalität Sie sind,

wie Ihr Familienstand ist,

ob Sie schwanger sind,

ob Sie rauchen.

Lesen Sie am besten in Kapitel 3 nach, was von solchen Fragen zu halten ist, ob Sie immer wahrheitsgemäß antworten müssen, und was passiert, wenn Sie schummeln.

Stellen Sie nach dem Gespräch fest, dass Ihnen der Vermieter zu neugierig ist oder aus sonstigen Gründen die Chemie zwischen Ihnen nicht stimmt, können Sie immer noch einen Rückzieher machen.

Eigene Neugierde kann nicht schaden

Wer eine Wohnung sucht, sollte seinerseits alles fragen, was für ihn wichtig ist und was ihn interessiert. Mögen Sie es zum Beispiel ruhig, ist es gut zu wissen, ob in der Wohnung darüber eine kinderreiche Familie wohnt oder ein Berufsmusiker dort sein tägliches Übungsprogramm absolviert.

Sind Sie feierfreudig und haben gerne Gäste, sollten Sie sich nach dem Alter der Mitbewohner erkundigen. Haben Sie selbst Kinder, ist es nicht nur aus akustischen Gründen von Vorteil, wenn Sie nicht die einzigen Mieter mit Kindern im Haus sind.

Im Übrigen empfiehlt es sich, durch geschicktes Fragen herauszubekommen, wie sich der Vermieter mit seinen Mietern im Allgemeinen verträgt. Wenn Sie den Eindruck haben, dass er mit einigen Mietern über Kreuz liegt, können Sie sich darauf einstellen, dass er längerfristig auch Ihnen gegenüber nicht immer freundlich reagieren wird.

Achten Sie beim Besichtigungstermin außerdem auf folgende Punkte, die manchmal untergehen. Machen Sie sich am besten eine Checkliste zum Mitnehmen zu folgenden Punkten, soweit sie Ihnen wichtig sind.

Öffnen Sie die Fenster und achten Sie darauf, was Sie wahrnehmen an Geräuschen, Gerüchen und so weiter.

Schauen Sie sich die Räume gut an, um zu überprüfen, ob Ihr Mobiliar hineinpasst. Nehmen Sie am besten gleich ein Metermaß mit.

Lassen sich große, nicht zerlegbare Möbelteile bis in die Wohnung bringen.

Schauen Sie sich um, ob für Ihren persönlichen Bedarf genügend Steckdosen, ein Fernseh- und ein Telefonanschluss vorhanden sind.

Klären Sie ab, wo Sie Waschmaschine und gegebenenfalls einen Trockner unterbringen können.

Fragen Sie nach der Renovierung, ob am Anfang oder Ende der Mietzeit.

Fragen Sie nach Garage oder Kfz-Stellplatz und gegebenenfalls nach der Möglichkeit, eine Wallbox für Elektroautos zu installieren.

Klären Sie, ob Möbel vom Vorgänger wie zum Beispiel eine Einbauküche übernommen werden sollen.

Ansonsten gilt: Pünktliches Erscheinen ist Pflicht! Der äußere Eindruck darf nicht unterschätzt werden. Ordentliche und saubere Kleidung und eine gepflegte Frisur gehören dazu, aber keine Übertreibungen. Vermieter sind auch nur Menschen. Geschenke wie Blumen oder Sekt sollte man bei unbekannten Vermietern lieber sein lassen. Das erweckt den Eindruck, man hielte den Vermieter für bestechlich.

Mieter suchen und finden – gar nicht so einfach

Es gibt verschiedene Gründe, weshalb sich Vermieter ihre Mieter gern selbst aussuchen und keinen Makler beauftragen. Zum einen ist der Ruf von Wohnungsmaklern nicht der beste. Es entsteht schnell der Eindruck, dass Wohnungsvermittler ihr Geld, also die Provision, zu leicht verdienen. Hauptgrund ist allerdings eher der Umstand, dass der Vermieter den Makler zahlen muss, wenn er ihn mit der Mietersuche beauftragt.

Juristen nennen das »Bestellerprinzip«: Wer den Makler bestellt, soll ihn auch bezahlen. Aber wer will schon für eine Dienstleistung zahlen, wenn es ohne geht? Außerdem verlassen sich viele Vermieter lieber bei der Mieterauswahl auf ihr Bauchgefühl. Schließlich wollen sie ihr Eigentum nicht jedermann überlassen.

Wie aber richtig vorgehen, wenn man vermeiden möchte, an Mietnomaden zu geraten? Was ist von Nachmieterangeboten des Vormieters zu halten? Oder wie geht man am besten bei der Suche nach dem Idealmieter vor? Da kann schon das richtige Inserat entscheidend sein und natürlich auch das persönliche Kennenlernen.

Vorsicht vor Mietnomaden

Wer die Zeitung aufschlägt oder Fernsehen schaut, sieht manchmal Dinge, die kaum zu glauben sind: Bilder von vermüllten Wohnungen, die sogenannte Mietnomaden hinterlassen haben. Tatsächlich gibt es sie, aber nicht so oft, wie durch die Medien vermittelt wird.

Kriminelle Mietinteressenten sind eher die Ausnahme

Viele Fernsehsendungen oder Zeitungsberichte zum Thema Mietnomaden sind gestellt oder maßlos übertrieben. Denn echte Mietnomaden sind kriminell, wie man der Definition unschwer entnehmen kann. Was sie betreiben, sind eindeutig betrügerische Machenschaften, die strafrechtlich verfolgt werden. Und so viele Verbrecher sind dann letztlich doch nicht unter dem Gros der Wohnungssuchenden! Sie bilden eher die Ausnahme. Dennoch heißt es »Aufgepasst!«. Wen es als Vermieter trifft, den trifft es hart.

Mietnomaden sind Personen, die mit der Absicht in eine Mietwohnung einziehen, keine Miete zu zahlen, und nach Aufdeckung der Zahlungsunwilligkeit weiterziehen, ohne die Mietschulden zu begleichen. Mal handelt es sich um sozial schwache Familien, die unter Umständen ohne Verschulden in diese Situation geraten sind, mal sind es zahlungsunwillige Personen, die das mieterfreundliche deutsche Recht mit erheblicher krimineller Energie missbrauchen. Sie mindern die Wohnungsmiete wegen angeblicher Mängel und bleiben dabei stets etwas weniger als zwei Monatsmieten im Rückstand, sodass eine Kündigung juristisch nicht ganz einfach ist. Häufig werden dabei vor dem Einzug dem Vermieter falsche oder unzureichende Angaben gemacht (etwa die Verschleierung des Einkommens). Da sich solche Leute nicht für die Wohnung verantwortlich fühlen und sie häufig fluchtartig bei Nacht und Nebel verlassen, sieht die Wohnung hinterher dementsprechend aus.

Typische Mietnomaden haben ein paar Tricks im Repertoire. Die werden ihnen aber nichts mehr nützen. Denn der Gesetzgeber hat dem illegalen Treiben einen Riegel vorgeschoben. Daher sollten Vermieter auf jeden Fall wissen, wie sie im Fall des Falles am effektivsten gegen Mietnomaden vorgehen können. Im Kasten »Was Vermieter gegen Mietnomaden unternehmen können« erfahren Sie, welches Instrumentarium Ihnen der Gesetzgeber im Kampf gegen Mietnomaden an die Hand gegeben hat.

Was Vermieter gegen Mietnomaden unternehmen können

Seit 2013 können Vermieter die Wohnung leichter räumen lassen. So ist der bei Mietnomaden beliebte Trick, den großen Unbekannten vorzuschieben, um die Räumung zu verhindern, ein Auslaufmodell. Man überließ die Wohnung einer anderen Person, ohne den Vermieter darüber zu informieren, geschweige denn eine Genehmigung einzuholen. Das war für den Vermieter äußerst misslich, denn bisher brauchte er einen Titel gegen alle erwachsenen Personen, die in der Wohnung lebten. Nur dann ließ sich ein Räumungsurteil praktisch umsetzen. Das ist jetzt nicht mehr erforderlich, wenn er erst in der Gerichtsverhandlung von dem großen Unbekannten erfährt.

Außerdem muss der säumige Mieter jetzt Geld hinterlegen, wenn der Vermieter eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Mietverhältnis verbindet. Dann ordnet das Gericht für die nach der Klageerhebung fällig werdenden Mietzahlungen die Hinterlegung eines bestimmten Geldbetrags an. Zahlt der Mieter nicht, kann das Gericht die Räumung durch einstweilige Verfügung anordnen. Der Vermieter muss nicht mehr warten, bis über seine Räumungsklage entschieden wird, und sich die Mietrückstände immer mehr anhäufen.

Als Vermieter sollten Sie sich, wenn Sie sich zu dieser Art der Zwangsräumung entschließen, unbedingt von einem Fachanwalt für Mietrecht vertreten lassen, damit die richtigen Anträge beizeiten bei Gericht gestellt werden. Bei der Gelegenheit sollten Sie dem Anwalt alle Ihnen bekannten Personen nennen, die in der Wohnung leben.

Vermieter sollten versuchen, Mietnomaden und eventuell säumige Mieter schon im Vorfeld auszumustern, zum Beispiel indem sie von ihnen Bonitätsauskünfte verlangen.

Um heikle Fälle unter den Mietinteressenten herauszufiltern, ist zum Beispiel die Schufa-Eigenauskunft eine ganz gute Methode. Näheres dazu und was man sonst noch tun kann, erfahren Sie in Kapitel 3. Auch über Mietnomadendateien lassen sich besonders schlimme Exemplare dieser Spezies ausfindig machen.

Unabhängig von der Zahlungsunwilligkeit und mangelndem Ordnungssinn gibt es für Vermieter noch einige Gründe mehr, warum sie den einen Mietinteressenten einem anderen vorziehen. Das ist ihr gutes Recht. Deshalb gilt es hier, systematisch vorzugehen.

Das ist aber gar nicht so einfach, denn beim Besichtigungstermin zeigen sich die meisten Mietinteressenten von ihrer besten Seite – zumindest wenn sie den Empfehlungen aus diesem Kapitel folgen. Deshalb gilt es für Vermieter, zunächst mehrere mögliche Mieter finden, um eine Auswahl zu haben. Und dazu muss man wissen, welche Möglichkeiten infrage kommen.

Nachmietervorschlag durch den Vormieter

Auszugswillige Mieter haben oft im Freundes- und Bekanntenkreis Leute, die an der frei werdenden Wohnung interessiert sind. Da bietet es sich für den Nochmieter an, dem Vermieter die betreffende Person zusammen mit der Kündigung zu präsentieren. Ist ja auch für alle Beteiligten durchaus interessant.

Der Neue kennt die Wohnung schon, weiß also, was ihn erwartet. Außerdem übernimmt er unter Umständen Einbauten wie zum Beispiel die Küche vom Vormieter, weil beide sich untereinander schon geeinigt haben. Und der Vermieter kann sich die aufwendige Mietersuche sparen. Das ist auch wunderbar, wenn die Chemie und der Rest stimmen. Allerdings sollten sich die Beteiligten über die rechtliche Seite der Nachmieterstellung im Klaren sein.

Oft falsche Vorstellungen über Nachmieter

Der Nachmieter tritt nicht automatisch in den bestehenden Vertrag ein, der endet mit Ablauf der Kündigungsfrist des alten Vertrags. Es muss ein neuer Mietvertrag geschlossen werden. Der Nachmieter kann zwar auch in den alten Vertrag eintreten, aber nur wenn der Vermieter damit einverstanden ist. Das wird selten vorkommen. Schließlich ist jede Neuvermietung eine willkommene Gelegenheit, die Miete anzuheben.

Auszugswillige Mieter sollten potenziellen Nachmietern nicht den Mund unnötig wässrig machen mit der bisherigen Miethöhe. Das kann zu einer falschen Erwartungshaltung beim Interessenten führen. Und Vermieter reagieren verärgert, wenn man sich in ihre Vertragsverhandlungen einmischt.

Der Vermieter muss mitspielen

Die Nachmieterreglung funktioniert nur, wenn der Vermieter mitmacht. Generell haben Mieter nur ausnahmsweise das Recht, einen Nachmieter zu stellen. Das ist zum Beispiel so, wenn der Mietvertrag eine sogenannte Ersatzmieterklausel enthält. Dann kann der Vormieter verlangen, dass der Vermieter einer vorzeitigen Vertragsaufhebung vor Ablauf der regulären Kündigungsfrist von drei Monaten zustimmt oder seine Zustimmung zum Eintritt eines Nachmieters in den bestehenden Mietvertrag erteilt. Derartige Vertragsvereinbarungen kommen aber in normalen Wohnraummietverträgen selten vor.

Über das Recht, einen Nachmieter stellen zu dürfen, um vorzeitig aus einem Mietvertrag herauszukommen, bestehen auf Mieterseite immer noch erhebliche Fehlvorstellungen. Zum Beispiel glauben viele, es genüge, drei Nachmieter zu benennen. Dass dem nicht so ist, können Sie in Kapitel 19 zum Thema Kündigung nachlesen.

Bei der Mietersuche aktiv vorgehen

Wenn sich kein vom Vormieter empfohlener Nachmieter findet oder der Vermieter sich lieber selbst um die Nachfolge kümmert, ist aktives Suchen angesagt. Die normale Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate. Das gilt auch, wenn der Vertrag schon ein bisschen älter ist und eine längere Kündigungsfrist vorsieht.

Außerdem müssen Mietinteressenten, die infrage kommen, selbst oft Kündigungsfristen einhalten, sodass ein nahtloser Übergang von Aus- und Einzug nicht immer klappt. Das führt unter Umständen zu kostspieligen Leerständen. Der Vermieter hat nicht nur Mietausfälle. Er bleibt auch auf den fixen Nebenkosten der leer stehenden Wohnung sitzen. Die darf er nicht auf die übrigen Mieter umlegen, auch wenn dies oft aus Unwissenheit geschieht.

In den meisten Fällen unerlässlich: Inserat aufgeben

Von allein findet sich selten ein Mieter, wenn es sich nicht gerade zufällig herumgesprochen hat, dass die Wohnung demnächst frei wird. Und Mieter aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis können problematisch werden. Denn auch hier haben Vermieter keine Garantie, dass das Verhältnis immer ungetrübt sein wird. Und dann wird es besonders unangenehm, wenn man sich zum Beispiel wegen einer Mietminderung oder -erhöhung vor Gericht wiedersieht.

Deshalb werden Vermieter in vielen Fällen nicht umhinkommen, ein Inserat aufzugeben, mit dem sie ihre Wohnung anbieten. Wer sich das ersparen will, kann einen Makler einschalten. Lesen Sie hierzu in Kapitel 2, wie dann die Wohnungs- beziehungsweise Mietersuche abläuft.

Wer per Inserat selbst sucht, unterliegt in Sachen Energieverbrauchsangaben strengen Regeln. Sie gehören seit 2014 in jedes Inserat, seit 2015 wird ein Bußgeld fällig, wenn sie fehlen. Die Angaben ergeben sich aus dem Energieausweis, den Sie sich unbedingt beschaffen sollten. Haben Sie noch keinen, wenn Sie die Anzeige schalten, müssen Sie ihn spätestens bei der Erstbesichtigung vorlegen. Die Angaben in dem Inserat müssen wahr sein, dürfen die Wohnung aber durchaus positiv darstellen – nur nicht besser, als sie in Wirklichkeit ist. Das ist genauso wie beim Gebrauchtwagenangebot. Falsche Angaben können zur Haftung führen.

Sparen Sie nicht an der falschen Stelle. Geben Sie Ihrem Inserat eine Überschrift, die die Aufmerksamkeit Ihres Wunschkandidaten erregt. Sprechen Sie ihn gezielt an, um eine gewisse Vorauswahl zu erreichen. Eine hochpreisige Wohnung in Bestlage einer Großstadt lässt sich als »luxuriöse Wohnung in Promilage« anpreisen, eine Wohnung in einem sanierten Altstadtteil eher als »Wohnen im Szeneviertel«.

Meist inserieren Vermieter in der Lokalpresse. Wer diesen Weg geht, sollte nicht nur zum Wochenende, sondern zweimal in der Woche inserieren. Dann ist die Ausbeute größer, was zumindest in Gegenden mit Wohnungsüberschuss unverzichtbar ist. Auch die vielen örtlichen Anzeigenblätter werden von Mietinteressen durchgesehen. Hier sind die Inserate außerdem oft günstiger. Immer beliebter sind zudem Internetplattformen wie Immoscout, Wohnungsbörse oder Ähnliche, die privaten Vermietern kostenloses Inserieren ermöglichen.

Wenn Ihnen die Inspiration für eine attraktiv formulierte Anzeige fehlt, hilft vorab ein Blick in den Immobilienteil der infrage kommenden Blätter oder in die einschlägigen Internetportale. Hier finden Sie originelle Anzeigen und pfiffige, aber auch absolut nichtssagende Inserate.

Auf jeden Fall sollte das Inserat unabhängig von seiner Originalität bestimmte Informationen enthalten, um von Anfang an bei den Wohnungssuchenden die Spreu von Weizen zu trennen. Dazu zählen:

Lage der Wohnung

Größe der Wohnung

Anzahl der Zimmer

Höhe der Miete

Nebenkostenvorauszahlung

Höhe der Kaution

möglicher Mietbeginn

Übernahmen von Einbauten

Zustand der Wohnung beziehungsweise Renovierungsbedürftigkeit

besondere Vorteile wie etwa Kfz-Stellplatz oder Fahrstuhl

Bloß nicht die Bude einrennen lassen

Je nachdem, wo das zu vermietende Objekt liegt, ist das Interesse groß. In diesem Fall müssen Sie als Vermieter damit rechnen, dass Ihnen die Bude eingerannt wird. Deshalb bietet es sich in vielen Fällen an, von vornherein »Sammeltermine« zu machen, an denen Sie mit mehreren Interessenten gleichzeitig durch die Wohnung gehen beziehungsweise im zeitlichen Abstand von jeweils 15 Minuten. Dennoch sollten Sie vermeiden, dass Karawanen durch die Wohnung ziehen. Das ist dem Nochmieter nicht zumutbar.

Dulden muss er es aber, dass Mietinteressenten die Wohnung bis ins letzte Eck besichtigen. Zu diesem Zweck haben der Vermieter beziehungsweise Makler und der Interessent ein Betretungsrecht. Ein Mieter, der sich hier querstellt, läuft Gefahr sich schadensersatzpflichtig zu machen, wenn etwa die Wohnung später als geplant vermietet werden kann. Fotos dürfen bei der Gelegenheit aber ohne Zustimmung des Nochmieters nicht gemacht werden.

Selbst wenn die Nachfrage nicht riesig ist, sollten Vermieter nicht gleich aus Bequemlichkeit den Erstbesten nehmen. Besser ist es, zunächst eine Vorauswahl zu treffen. Mehr als zwei bis drei Kandidaten pro Termin sollten aber nicht eingeladen werden, es sei denn, die Wohnung steht leer. Dann braucht der Vermieter jedenfalls nicht mit dem Widerstand eines genervten Nochmieters zu rechen.

Außerdem ist ein persönliches Kennenlernen leichter möglich, wenn das erste Treffen etwas individueller gestaltet wird. Für so ein erstes Gespräch zwischen den künftigen Vertragsparteien sollte man sich Zeit nehmen. Zwischen Tür und Angel lassen sich »gute« Mietinteressenten auch nicht gern abfertigen.

Unterscheiden Sie zwischen dem ersten Eindruck binnen weniger Sekunden und dem zweiten Eindruck nach dem Kennenlerngespräch. Ist der erste Eindruck negativ, sollten Sie nicht gleich »Nein« sagen. Ist der zweite auch negativ, sollten Sie lieber einen anderen Mieter suchen. Ein gesundes Bauchgefühl täuscht selten.

Kapitel 2

Wohnungssuche per Makler

IN DIESEM KAPITEL

Dann wird Maklerprovision fälligWann sich die Provision vermeiden lässtOhne Hauptvertrag läuft gar nichtsKeine Zahlungspflicht bei Schlechtberatung

Die Wohnungssuche kann sich für Mieter ganz schön schwierig gestalten, selbst wenn sie den Empfehlungen aus Kapitel 1 folgen. Zwar gibt es in jeder Lokalzeitung mindestens einmal die Woche einen großen Anzeigenteil, in denen Vermieter ihre Wohnungen provisionsfrei feilbieten, und auch das Internet kann sehr hilfreich sein. Wenn es aber schnell gehen muss, lässt sich die Einschaltung eines Maklers nicht vermeiden – auch wenn die Provision oder Courtage besonders schmerzt.

Tatsächlich verfügen Makler oft über einen größeren Bestand an Mietobjekten und können Mietinteressenten oft etwas Passendes anbieten. Dem neu ernannten Chefarzt eine Villa im Grünen, dem Studenten eine möblierte Bude.