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- Herausgeber: Haufe Lexware
- Kategorie: Fachliteratur
- Serie: Haufe Fachbuch
- Sprache: Deutsch
- Veröffentlichungsjahr: 2019
Dieses Buch zeigt Ihnen, wie Sie sich vor problematischen Mietern schützen. Von der Mietersuche über die Vertragsgestaltung bis zur Kündigung lernen Sie die rechtlichen Möglichkeiten kennen, um sich u. a. gegen zahlungsunfähige, querulatorische oder am Messie-Syndrom leidende Mieter zur Wehr zu setzen. Vermeidungsstrategien stellen Wege vor, auch ohne teuren Gerichtsprozess und zeitintensive Zwangsräumung schwierige Mietverhältnisse zu beenden. Und wenn alles zu spät ist, hilft Ihnen dieses Buch auch dann, wenn es keine Alternative mehr zu einer juristischen Auseinandersetzung gibt. Inhalte: - Aktuelle Mietrechtsänderungen zum Thema Mietnomaden - Welche Vorsichtsmaßnahmen Vermieter ergreifen können - Beispiele aus der Rechtsprechung zu Problemfällen - Wenn nichts hilft: Kündigung, Gerichtsverfahren und Zwangsvollstreckung - Der Mieter ist insolvent - die Handlungsmöglichkeiten - Neu: aktuelle BGH-UrteileArbeitshilfen online: - Musterbriefe - Musterveträge
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Seitenzahl: 614
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[7][5]Inhaltsverzeichnis
Hinweis zum UrheberrechtImpressum1 Schwierige Mietverhältnisse1.1 Die schwierigen Mieter1.1.1 Der Mietnomade1.1.2 Das Messiesyndrom 1.1.3 Querulatorische Charaktere1.1.4 Der Gewalttäter1.1.5 Der (Sucht-)Kranke1.1.6 Jedes Mietverhältnis kann zum »schwierigen« mutieren 1.2 Probleme für den Vermieter1.2.1 Der Vermieter als »Zustandsstörer«1.2.2 Probleme mit der Nachbarschaft1.2.3 Probleme mit anderen Mietern1.2.4 Probleme in der Eigentümergemeinschaft1.2.5 Probleme mit Behörden1.3 Reaktionen des Gesetzgebers 2 Vermeidung eines schwierigen Mietverhältnisses – wichtige Strategien2.1 Strategien bei Anbahnung des Mietverhältnisses2.1.1 Kommunikation – den Mieter kennen und einschätzen lernen2.1.2 Auskünfte von dem/über den Mieter2.1.3 Dokumentation der Mieterdaten 2.1.4 AGG beachten2.2 Strategien während der Durchführung und Beendigung des Mietverhältnisses2.2.1 Möglichkeiten und Grenzen der Vertragsgestaltung2.2.2 Übergabeprotokoll2.2.3 Versicherungsschutz/Mitgliedschaft in Vermietervereinen3 Das Mietverhältnis in der Krise3.1 Typische Störungen durch Mietnomaden3.1.1 Der Mieter übernimmt das Mietobjekt nicht3.1.2 Der Mieter leistet keine Kaution3.1.3 Der Mieter ist mit der Mietzahlung in Verzug3.1.4 Der Mieter zahlt die Miete unpünktlich3.1.5 Der Mieter gleicht Betriebskostenabrechnungen nicht aus3.1.6 Der Mieter begeht Sachbeschädigung/Vandalismus3.2 »Messietypische« Störungen des Mietverhältnisses3.2.1 Vermüllung und Verwahrlosung des Mietobjekts3.2.2 Fäkalien3.2.3 Übermäßige Tierhaltung3.2.4 Unterlassen von Schönheitsreparaturen3.2.5 (Sperr-)Müll außerhalb der Wohnung3.3 Störungen des Mietverhältnisses durch Querulanten 3.3.1 Falsche Anschuldigung und Strafanzeige3.3.2 Beleidigung3.4 Störungen durch psychisch kranke Mieter3.4.1 Grundsätze3.4.2 Gesteigerte Rücksichtnahme3.4.3 Wann das Maß voll ist3.5 Mieter und Drogen3.5.1 Aufbewahrung von Drogen und Drogenhandel3.5.2 Anbau und Eigenkonsum3.5.3 Der drogenabhängige Mieter3.6 Störungen durch den insolventen Mieter3.6.1 Grundsätze3.6.2 Rücktritt vom Mietvertrag3.6.3 Anfechtung des Mietvertrags3.6.4 Kündigung/Freigabe-/Enthaftungserklärung durch Insolvenzverwalter3.6.5 Forderungen des Vermieters in der Insolvenz3.6.6 Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter3.7 Störungen durch den gewalttätigen Mieter3.7.1 Grundsätze3.7.2 Vermieter als Opfer3.7.3 Bedienstete des Vermieters als Opfer3.7.4 Andere Mieter als Opfer3.7.5 Nachbar als Opfer3.7.6 Mitbewohner als Opfer3.7.7 Zurechnung des Verschuldens von Mitbewohnern3.8 Sonstige Störungen des Mietverhältnisses3.8.1 Prostitution/Bordellbetrieb3.8.2 Lärm3.8.3 Rauchen3.8.4 Stromdiebstahl3.8.5 Prozessbetrug3.8.6 Vertragswidrige Nutzung3.8.7 Umgestaltung des Mietobjekts3.8.8 Unberechtigte Untervermietung3.8.9 Überbelegung4 Wege aus der Krise4.1 Dokumentation4.2 Kommunikation4.3 »Umzugshilfe«4.4 Parteivereinbarungen4.5 Hausverbot4.6 Abmahnung4.6.1 Was ist eine Abmahnung?4.6.2 Form4.6.3 Erfordernis einer Abmahnung4.6.4 Gleichartige Pflichtverletzung4.6.5 Exkurs: Abmahnung vor ordentlicher fristgemäßer Kündigung4.6.6 Zeitlicher Zusammenhang4.6.7 Abhilfefrist 4.6.8 Abmahnungsberechtigter 4.6.9 Abmahnungsempfänger4.6.10 Rechtsschutz gegen Abmahnung4.6.11 Zugang der Abmahnung4.7 Beendigung des Mietverhältnisses4.7.1 Mietaufhebungsvertrag4.7.2 Anfechtung des Mietvertrags4.7.3 Kündigung des Mietvertrags4.7.4 Fortsetzungswiderspruch 4.7.5 Klageandrohung 4.7.6 Zugang von Abmahnung, Anfechtung und Kündigung4.8 Versorgungssperre 4.9 Der Gang zum Anwalt4.9.1 Wann ist der Anwalt sinnvoll, wann unabdingbar?4.9.2 Der »Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht«4.9.3 Was kostet der Anwalt?4.9.4 Gesprächsvorbereitung5 Das Mietverhältnis vor Gericht5.1 Die »goldenen Regeln« der Verfahrensbeschleunigung5.1.1 Konzentration auf das Wesentliche5.1.2 Wege zur Beschleunigung5.1.3 Umfassende Information des Anwalts5.2 Obligatorische Streitschlichtung 5.2.1 Grundsätze5.2.2 Verfahren5.3 Der Mietprozess im Überblick5.3.1 Örtliche und sachliche Zuständigkeit5.3.2 Die wesentlichen Verfahrensgrundsätze5.3.3 Verfahrensbeschleunigung in Räumungssachen5.3.4 Rechtsmittel5.3.5 Verfahrenskosten5.4 Räumung5.4.1 Besitzaufgabe des Mieters5.4.2 »Sibirische« Räumung5.4.3 »Kalte« Räumung5.4.4 Exkurs: Verjährungsfalle des § 548 Abs. 1 BGB5.4.5 Die Räumungsklage5.4.6 Klage auf künftige Räumung5.4.7 Einstweilige Verfügung auf Räumung5.4.8 Räumungsschutz5.5 Zahlung von Forderungen des Vermieters5.5.1 Das Mahnverfahren 5.5.2 Der Urkundenprozess5.5.3 Die »normale« Zahlungsklage5.5.4 Klage auf zukünftige Leistung5.6 Die Sicherungsanordnung5.6.1 Voraussetzungen für die Sicherungsanordnung5.6.2 Weiteres Verfahren5.6.3 Verfahrensende5.7 Unterlassung6 Der Titel und seine Durchsetzung6.1 Räumung6.1.1 Grundsätze6.1.2 »Klassische« bzw. »preußische« Räumung6.1.3 »Berliner« Räumung6.1.4 »Hamburger Räumung«6.1.5 »Frankfurter« Räumung6.2 Zahlung6.3 Unterlassung7 Anhang: Arbeitshilfen7.1 Mieterselbstauskunft 7.2 Vollmacht zur Abmahnung und zur Beendigung eines Mietverhältnisses7.3 Anfechtung eines Mietvertrags7.4 Abmahnungen7.5 Mietstundungs- und Ratenzahlungsvereinbarung 7.6 Musterschreiben Kündigung7.7 Mietaufhebungsvertrag7.8 ÜbergabeprotokolleStichwortverzeichnisArbeitshilfen OnlineHinweis zum Urheberrecht
Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg
[6][6]Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek
Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen
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Alexander C. Blankenstein
Schwierige Mietverhältnisse
2., aktualisierte Auflage, 2019
© 2019 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg
www.haufe.de
Produktmanagement: Jallad, Jasmin
Lektorat: Text und Design Jutta Cram
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1.3 Reaktionen des Gesetzgebers
Insbesondere die Diskussionen über zunehmendes Mietnomadentum hatten den Gesetzgeber auf den Plan gerufen. Mit dem am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen »Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln« (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG 2012/213, BGBl. I 2013, 434 – im Folgenden »kleine Mietrechtsreform« genannt) wurden mehr oder weniger sinnvolle Regelungen zur Bekämpfung des Mietnomadentums geschaffen.
Neu eingefügt wurden folgende Instrumentarien:
die fristlose Kündigung bei Verzug mit Kautionszahlung (§ 569 Abs. 2a BGB – siehe Kap. 3.1.2),die Beschleunigung des Gerichtsverfahrens bei Räumungsklagen (§ 272 Abs. 4 ZPO – siehe Kap. 5.3.3),die Sicherungsanordnung (§ 283a ZPO – siehe Kap. 5.6),der Räumungstitel gegen unbekannte Dritte und bei Nichtbefolgung der Sicherungsanordnung im einstweiligen Verfügungsverfahren (§ 940a Abs. 2 u. 3 ZPO – siehe Kap. 5.4.7.2) sowiedie »Berliner«-Räumung (§ 885a ZPO – siehe Kap. 6.1.3).Diese Neuregelungen stellten zwar einen Reflex auf das Phänomen des Mietnomadentums dar, sind hierauf freilich nicht beschränkt. Konkret also kommt die Kündigung im Fall des Verzugs mit Kautionszahlungen auch dann in Betracht, wenn der Mieter, ohne Mietnomade zu sein, die Mietsicherheit nicht erbringen kann – z. B. aufgrund von unverschuldeter Arbeitslosigkeit. Die Beschleunigungsmaxime des § 272 Abs. 4 ZPO [31]ist bei sämtlichen Räumungsverfahren zu beachten und nicht nur in Fällen nach vorangegangener Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Ein möglichst gestrafftes Verfahren ist durchaus auch in anderen Fällen angezeigt. Man denke nur an die erheblichen Belästigungen, die von Mietern ausgehen, die am Messie-Syndrom leiden, oder aber gar an gewaltbereite Mieter. Auch hier ist ein beschleunigtes Räumungsverfahren angezeigt.
[33]2 Vermeidung eines schwierigen Mietverhältnisses – wichtige Strategien
Zusammenfassung
»Schwierige« Mietverhältnisse können ruinöse Folgen haben, egal ob für den privaten Kleinvermieter oder den gewerblichen Großvermieter. Oberstes Gebot für alle Vermieter ist es zunächst, nicht übereilt Mietverhältnisse zu begründen. In aller Regel werden Gründe für einen übereilten Vertragsschluss auch nicht vorliegen – es sei denn, der Vermieter hat schlicht die ihm zur Verfügung stehende Zeit nicht genutzt und ist nun plötzlich auch in finanzieller Hinsicht auf Mieteinnahmen angewiesen.
Kündigt etwa ein Mieter das Wohnraummietverhältnis ordentlich, bleiben dem Vermieter nahezu drei Monate, sich intensiv um einen neuen Vertragspartner zu kümmern. Selbst wenn der Vermieter ggf. infolge außerordentlicher Kündigung einen neuen Mieter benötigt, bleibt ihm zumindest dann ausreichend Zeit für die Suche, wenn er selbst gekündigt hat und der Mieter nicht zum freiwilligen Auszug bereit ist, also eine ohnehin zeitintensive Räumungsklage erforderlich ist. Lediglich dann, wenn der bisherige Mieter von sich aus das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigt, könnte der Vermieter in die Lage versetzt sein, relativ zeitnah ein neues Mietverhältnis zu begründen.
Bei überstürztem Vertragsabschluss werden in aller Regel die zur Verfügung stehenden Mittel zur Vermeidung »schwieriger« Mietverhältnisse nicht genutzt. Entsprechende Prophylaxe kann im Einzelfall aber lohnenswert sein, auch wenn sie durchaus mit Zeitaufwand und Mühen verbunden ist.
BEISPIEL
Ein Ehepaar erwirbt zur Alterssicherung eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro. Die monatliche Belastung für Zins und Tilgung beträgt 700 Euro. Zur Gegenfinanzierung soll die Wohnung für 800 Euro zzgl. 200 Euro Betriebskostenvorauszahlung vermietet werden.
Das Ehepaar beauftragt eine Maklerin, einen geeigneten Mieter zu finden. Nach kurzer Zeit präsentiert die Maklerin einen »seriösen Geschäftsmann«. Der Mietvertrag wird zum 1. Juli 2019 geschlossen. Die Maklerin stellt eine Provision von zwei Netto-Monatsmieten zzgl. USt. in Höhe von 1.904 Euro in Rechnung.
Der »Geschäftsmann« zahlt die erste Kautionsrate in Höhe von 800 Euro (vgl. § 551 BGB) und auch die erste Monatsmiete. Das Ehepaar freut sich, da quasi schon die Maklerprovision »wieder reingekommen« ist. Die Freude währt allerdings nur kurz, da der Mieter keinerlei weitere Zahlungen mehr leistet. Im Vorfeld der Vermietung hatte sich das Ehepaar intensiv mit dem geltenden [34]Mietrecht vertraut gemacht. Da zum Fälligkeitstermin am 6. August 2019 und am 5. September 2019 weder eine weitere Kautionsrate noch Mietzahlungen geleistet wurden, kündigt das Ehepaar das Mietverhältnis noch am 5. September 2019 außerordentlich fristlos. Dem »Geschäftsmann« wird eine Ziehfrist bis zum 14. September 2019 eingeräumt. Die Frist verstreicht erfolglos. Am 15. September 2019 beauftragt das Ehepaar einen Anwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage. Dieser reicht bereits am 17. September 2019 unter gleichzeitiger Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein. Der Amtsrichter – beeindruckt von Konsequenz und Schnelligkeit der Vermieter und des Anwalts – besinnt sich der Bestimmung des § 272 Abs. 4 ZPO und behandelt die Räumungsklage entsprechend bevorzugt. Das Räumungsurteil ergeht bereits am 18. Dezember 2019.
Im Rechtsstreit hatte sich ergeben, dass der Mieter schlicht pleite ist und kurz vor Einzug in die Wohnung die Vermögensauskunft abgegeben hatte. Dem Mieter wird wegen der bevorstehenden Weihnachtsfeiertage und dem kommenden Jahreswechsel eine Räumungsfrist von einem Monat bis zu 18. Januar 2020 gewährt.
Nachdem die Wohnung erwartungsgemäß zum Fristablauf nicht geräumt wurde, beauftragt der Anwalt am 19. Januar 2020 den Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung der Wohnung. Da das Ehepaar bereits einen Nachmieter hat und ihm zur Unterbringung der vom zu räumenden Mieter eingebrachten Gegenstände kein Lagerraum zur Verfügung steht, beauftragt es den Gerichtsvollzieher mit der »klassischen« Räumung der Wohnung. Der Gerichtsvollzieher begehrt einen Kostenvorschuss von insgesamt 4.000 Euro für Räumung und Einlagerung des Mietermobiliars. Die Wohnung ist schließlich am 20. Februar 2020 geräumt. Allerdings befindet sie sich aus Mieterfrustrationsgründen in keinem besonders guten Zustand. Mit Müh und Not kann die Wohnung für 2.000 Euro durch ein Fachunternehmen wieder in einen brauchbaren Zustand versetzt werden, sodass sie zum 1. März 2020 dem Nachmieter übergeben werden kann.
Im Zeitraum Juli 2019 bis Februar 2020 musste das Ehepaar freilich zusätzlich Zinsen und Tilgung für den Erwerb der Wohnung in einer Gesamthöhe von 5.600 Euro finanzieren.
Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass dieses Ergebnis nahezu ruinös für einen Vermieter ist. Aufgrund der Vermögenslosigkeit des Mieters ist auch in absehbarer Zeit nicht damit zu rechnen, dass der Verlust erfolgreich gegen ihn zu realisieren sein wird. Nahe liegt vielmehr, dass entsprechende Ansprüche überhaupt nicht mehr zu realisieren sein werden. Selbst bei einer »Berliner Räumung« nach der Bestimmung des § 885a ZPO (siehe Kap. 6.1.3) hätte das Ehepaar einen Verlust von 12.500 Euro, da »nur« die Kosten des Abtransports und der Lagerung des Räumungsguts erspart worden wären. Dieses Beispiel stellt im Übrigen noch einen äußerst »harmlosen« Fall dar. Im Einzelfall können Schäden jenseits des Zigfachen des Beispielfalls in Abhängigkeit von Miethöhe, Wertigkeit der vorhandenen Einrichtung und etwa noch Gewährung von Räumungs- und Vollstreckungsschutz (siehe Kap.5.4.8) entstehen.
2.1 Strategien bei Anbahnung des Mietverhältnisses
»Schwierige Mietverhältnisse« würden in aller Regel erst gar nicht entstehen, sähe man es dem potenziellen Mieter an, dass es sich bei ihm um einen Mietnomaden, Messie oder Querulanten handelt. Entsprechend ihrem Duktus und ihrer psychischen Veranlagung handelt es sich hier aber um wahre Verwandlungskünstler und Blender. Dies gilt insbesondere auch für all diejenigen, die ohne wie oben zu charakterisieren sind, schlicht ihre finanziellen Möglichkeiten überschätzen.
[36]Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zur »kleinen« Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 (Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 – MietRÄndG –, seit 1. Mai 2013 in Kraft) wurde die Forschungsstelle für Immobilienrecht der juristischen Fakultät der Universität Bielefeld im Jahr 2011 vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung sowie dem Bundesministerium der Justiz beauftragt, ein Sondergutachten »Mieterschutz und Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau/Mietausfälle durch sog. Mietnomaden« zu erstellen. Ergebnis: Die privaten Kleinvermieter sind überdurchschnittlich häufig mit schwierigen Mietern konfrontiert. Der Grund ist ein einfacher: Private Vermieter holen in aller Regel weniger Auskünfte über ihre künftigen Mieter ein als etwa Großvermieter oder Mietverwaltungsunternehmen. Nach den Ergebnissen des Gutachtens holen so gut wie alle Großvermieter oder Zwangsverwalter Informationen über potenzielle Mieter ein. Bei den privaten Vermietern lag der Wert hingegen lediglich bei einem Drittel. Viele Vermieter holen also überhaupt keine Informationen über ihre künftigen Mieter ein.
Aktuellere Zahlen sind zwar nicht verfügbar, die Lage dürfte sich allerdings auch sicherlich nicht verändert haben. Gerade die privaten Vermieter, die in aller Regel die Mietverwaltung in Eigenregie erbringen, können sich zwar der Hilfe eines Maklers zwecks Abwicklung des Anbahnungsverhältnisses bedienen. Wichtig ist jedoch insbesondere die persönliche Kontaktaufnahme mit potenziellen Mietern, um deren Kommunikationsfähigkeit zu testen. Wer hier Vertragsanbahnung und Abwicklung des Mietvertragsabschlusses allein dem Makler überlässt, kennt seinen Vertragspartner größtenteils gar nicht.
2.1.1 Kommunikation – den Mieter kennen und einschätzen lernen
Freilich schützen auch noch so akribische Recherchen im Vorfeld des Mietvertragsabschlusses nicht vor dem schwierigen Mieter. Auch wenn im Idealfall im Laufe des Mietverhältnisses keinerlei Probleme entstehen, sollte die Kommunikation von Beginn an eine zentrale Rolle spielen. Damit der Vermieter seinen Mieter kennenlernen kann, muss er mit ihm sprechen. Gerade in der Anbahnungsphase können hier wichtige Erkenntnisse gewonnen werden, die ggf. einen problematischen Mieter entlarven helfen. Hier kann sich bereits querulatorisches Potenzial des Gesprächspartners offenbaren.
Wichtig
Oberstes Gebot also vor Unterzeichnung des Mietvertrags: ein möglichst langes Gespräch mit dem potenziellen Mieter. Es schadet in keinem Fall, auch mehrere Gespräche vor Vertragsabschluss zu führen.
[37]Erste Gesprächsgelegenheit bietet der Besichtigungstermin. Gerade private Vermieter, die nur wenige oder nur ein Objekt zur Vermietung anbieten, sollten persönlich mit ihrem potenziellen Mieter kommunizieren. Selbstverständlich kann sich der Vermieter eines Maklers bedienen. Dennoch aber sollte der Vermieter selbst so viel persönlichen Kontakt mit seinem potenziellen Mieter suchen wie möglich.
Wichtig
Der Makler ist von seinem Provisionsinteresse getrieben. Für ihn ist die Person des Mieters zweitrangig, er ist am schnellen Abschluss des Mietvertrags interessiert, weshalb er auch von sich aus wenig Interesse an zeitaufwendigen Kontakten mit dem Mietinteressenten hat. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund des seit 2015 geltenden Bestellerprinzips, wonach der Makler gegenüber dem Mietinteressenten nur noch im Ausnahmefall einen Provisionsanspruch realisieren kann, wenn er ausschließlich im Auftrag des Mietinteressenten tätig wird und ihm das vermittelte Objekt nicht bereits vom Vermieter zur Vermittlung zur Verfügung gestellt wurde. Dies ist aber der Regelfall, weshalb der Makler keinen Provisionsanspruch gegen den Mieter hat.
Grundsätzlich also sollte der Vermieter bereits bei dem – ggf. vom Makler organisierten und begleiteten – Besichtigungstermin anwesend sein. Eine weitere Gesprächssituation kann dadurch herbeigeführt werden, dass der Vermieter mit dem Mietinteressenten den Mietvertrag gemeinsam besprechen möchte. Der Vermieter kann dabei durchaus anbieten, den Mieter auch in dessen jetziger Wohnung zu besuchen, um ihm den Weg zu ersparen. Ein Besuch beim potenziellen Mieter in seinen derzeitigen Mieträumen kann äußerst aufschlussreich sein.
Es kann, muss aber keine Alarmzeichen sein, wenn der potenzielle Mieter dieses Angebot ausschlägt. Der Vermieter sollte jedoch bei geringsten Zweifeln an der Person des Mieters von einem Mietvertragsabschluss absehen. Der Vermieter kann ebenso wie der Mieter noch kurz vor Vertragsunterzeichnung einen Rückzieher machen. Es besteht kein Kontrahierungszwang.
Achtung
Selbstverständlich sollte der Vermieter im Vorfeld beim potenziellen Mieter nicht das berechtigte Vertrauen erwecken, er werde das Mietverhältnis sicher mit dem Mietinteressenten begründen. Wenn diesem im Vertrauen auf die verbindliche Zusage Schäden entstanden sind, ist der Vermieter zum Ersatz verpflichtet. Hierin würde nämlich eine vorvertragliche Pflichtverletzung liegen.
[38]2.1.2 Auskünfte von dem/über den Mieter
Zwar sind Auskünfte vom Mieter selbst – die klassische »Selbstauskunft« – und Auskünfte Dritter stets vergangenheitsbezogen und ihr Aussagewert für die Zukunft relativ, dennoch kann aus einem bestimmten Verhalten oder bestimmten Vorkommnissen in der Vergangenheit vorsichtig auf die Zukunft geschlossen werden. Ausgehend von dem allgemeinen Grundsatz, dass jede Partei ihre Interessen selbst wahrzunehmen hat, sollte sich der Vermieter die für seine Entscheidung über den Vertragsschluss notwendigen Informationen auch beschaffen. Freilich sind die datenschutzrechtlichen Hürden nicht gerade leicht zu nehmen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der seit 15. Mai 2018 geltenden Datenschutzgrundverordnung (DSGVO).
Oberstes Gebot dennoch: Der Vermieter sollte sämtliche rechtlich zulässigen Möglichkeiten der Informationsbeschaffung nutzen. In bestimmten Fällen muss der potenzielle Mieter sogar Umstände von sich aus offenbaren, die für die Willensbildung des Vermieters von ausschlaggebender Bedeutung sind. Hierzu zählen solche Umstände,
die den Vertragsschluss vereiteln,die den Vertragsschluss erheblich gefährden oderdie geeignet sind, dem Vermieter erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls.
2.1.2.1 Probleme des Datenschutzes
Die seit 1. Mai 2018 geltende Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) hat die Anforderungen an den Datenschutz erheblich verschärft. Maßgebliche Zulässigkeitskriterien von Auskünften des Mietinteressenten sind in Art. 6 Ziffer 1 Buchstaben b) und f) DSGVO geregelt:
KRITERIEN FÜR DIE RECHTMÄSSIGKEIT DER VER ARBEITUNG
Art. 6 Ziff. 1 b): »Die Verarbeitung ist für die Erfüllung eines Vertrags, dessen Vertragspartei die betroffene Person ist, oder zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen erforderlich, die auf Anfrage der betroffenen Person erfolgen.«
Art. 6 Ziff. 1 f): »Die Verarbeitung ist zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich, sofern nicht die Interessen oder Grundrechte und Grundfreiheiten der betroffenen Person, die den Schutz personenbezogener Daten erfordern, überwiegen, insbesondere dann, wenn es sich bei der betroffenen Person um ein Kind handelt.«
[39]Soweit in den Bestimmungen jeweils von einer Verarbeitung der Daten die Rede ist, gelten diese aber bereits auch für die Erhebung der Daten, also die entsprechende Nachfrage des Vermieters beim Mietinteressenten.
Wichtig: Stets ist zu berücksichtigen, dass die Auskunft des Mietinteressenten bzw. bestimmte Mitteilungen von diesem gegenüber dem Vermieter eine wirksame Einwilligung nach Art. 4 Nr. 11, Art. 7 Abs. 4 DSGVO und somit eine freie Entscheidung des Mietinteressenten erfordert. Allgemein wird allerdings der Abschluss des Mietvertrags von den Angaben des Mieters zu bestimmten Kriterien abhängig gemacht. Insoweit befindet er sich eher in einer Zwangslage und trifft keine freiwillige Entscheidung über seine Einwilligung in die Datenerhebung. Insoweit sind formularmäßige Einwilligungserklärungen des Mietinteressenten etwa in einer Selbstauskunft nicht das geeignete Mittel. Eine wirksame Einverständniserklärung kann dann nicht zustande kommen.
Düsseldorfer Kreis
Nach dem Ort ihres ersten Zusammentreffens 1977 in Düsseldorf benennen sich die obersten Aufsichtsbehörden für den Datenschutz im nichtöffentlichen – also privaten – Bereich als »Düsseldorfer Kreis«. Die Treffen des Düsseldorfer Kreises finden seitdem unter dem jährlich wechselnden Vorsitz einer Aufsichtsbehörde für den Datenschutz in der Privatwirtschaft statt.
Bei den Treffen des Düsseldorfer Kreises handelt es sich um Arbeitstreffen, bei denen ein Austausch über bundesweit aktuelle Fragen des Datenschutzes in der Wirtschaft stattfindet. Die Aufsichtsbehörden versuchen dabei, ihre Standpunkte abzustimmen. Gleichwohl stellen die Beschlüsse keine verbindlichen Ergebnisse dar, sondern die Aufsichtsbehörden sind unabhängig von den Standpunkten des Düsseldorfer Kreises in ihrem Zuständigkeitsbereich entscheidungsbefugt.
Entsprechendes gilt auch für die Gerichte, die im Streitfall zu prüfen haben, ob die Einholung bestimmter Auskünfte noch zulässig war oder nicht.
Gleichwohl dürften die Empfehlungen des Düsseldorfer Kreises dem Richter Orientierungs- und Argumentationshilfe bieten. Jedenfalls kann eine Auskunft, die unter Verstoß gegen die Bestimmungen der Datenschutzgrundverordnung eingeholt wurde, kaum als Grund für eine Anfechtung oder außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses herangezogen werden.
Im Folgenden wird die hier maßgebliche »Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressenten« des Düsseldorfer Kreises vom 30. Januar 2018 bei den einzelnen Auskunftsarten dargestellt. Mit Blick auf die Bestimmungen der [40]DSGVO unterscheidet der Düsseldorfer Kreis drei Stadien der Anbahnung des Mietverhältnisses:
den Besichtigungstermindie vorvertragliche Phase, in der der Mietinteressent dem Vermieter mitgeteilt hat, er wolle die Wohnung anmietendie Entscheidung des Vermieters, mit einem bestimmten Mietinteressenten einen Mietvertrag abschließen zu wollen.2.1.2.2 Mieterselbstauskunft
Absolutes und mit Minimalaufwand betreibbares Muss ist die Einholung einer schriftlichen Mieterselbstauskunft. Ein entsprechendes Formular ist in den Arbeitshilfen dieses Buches enthalten.
Wichtig
Hat der Vermieter die Mietverwaltung auf einen Verwalter übertragen, handelt dieser pflichtwidrig, wenn er es unterlässt, dem Mietinteressenten ein Selbstauskunftsformular vorzulegen (OLG Saarbrücken v. 8.3.2006, 5 U 178/05-75, NZM 2006, 878). Im Fall der Fälle kann der Vermieter gegen den Verwalter also einen Schadensersatzanspruch haben.
Nach Auffassung des Düsseldorfer Kreises kann die Selbstauskunft vom künftigen Mieter aber erst dann verlangt werden, wenn der Vermieter die Entscheidung getroffen hat, gerade mit diesem Interessenten ein Mietverhältnis begründen zu wollen. Hier wird man sich trefflich darüber streiten können, ob dies nicht bereits nach Mitteilung des Mietinteressenten, er wolle die Wohnung mieten, zulässig ist. Keinesfalls mehr zulässig ist allerdings die verbreitete (Un-)Sitte, anlässlich von Besichtigungsterminen bereits Selbstauskünfte von Mietinteressenten zu verlangen.
Begrenztes Fragerecht
Wie im Arbeitsrecht bei der Einstellung des Arbeitnehmers ist das Fragerecht des Vermieters auch im Bereich des Mietrechts bei Anbahnung des Mietverhältnisses nicht schrankenlos. Die Zulässigkeit der einzelnen Fragen ist vielmehr Ergebnis einer Interessenabwägung. Hierbei ist zunächst das Recht des Mieters auf informationelle Selbstbestimmung zu berücksichtigen, das eine Ausprägung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. 2 Abs. 1 GG darstellt (BVerfG v. 11.6.1991, 1 BvR 239/90, NJW 1991, 2411= ZMR 1991, 366).
Der Vermieter hat nur ein Fragerecht, wenn er ein berechtigtes und schutzwürdiges Interesse an der Beantwortung der jeweiligen Frage hat. Korrespondierend mit dem Fragerecht des Arbeitgebers bei der Mitarbeitereinstellung muss auch der Mieter lediglich solche Fragen wahrheitsgemäß beantworten, die zulässig sind.
