Der große Vermietungsratgeber E-Book

Otto N. Bretzinger

• Herausgeber: Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2024

Seitenzahl: 541

Beschreibung

Der große Vermieter-Ratgeber – Haus & Wohnung richtig vermieten Viele konkrete Tipps und Musterformulierungen helfen Ihnen, als Vermieter einer Immobilie, eine für Sie günstige Rechtslage zu schaffen. Es werden Fallstricke und Risiken bei der Vermietung von Wohnungen oder Häusern aufgezeigt, die Sie vor rechtlichen und finanziellen Nachteilen schützen sollen. Der große Ratgeber für Vermieter enthält Tipps für unterschiedlichste Situationen, die richtigen anlassbezogenen Muster und Vorlagen: Indexmietvertrag, Mieterhöhung oder Abmahnungen von Mietern und viele weitere Tipps. Anhand vieler konkreter Beispiele wird das jeweilige mietrechtliche Problem so verdeutlicht, dass Sie Ihre individuelle Situation erkennen und die richtige Entscheidung treffen können. Neben wertvoller Tipps für Vermieter, Checklisten und Gestaltungstipps für den Mietvertrag enthält dieser Ratgeber folgende Muster für Vermieter: - Muster Mietaufhebungsvereinbarung - Muster Wohnungsübergabeprotokoll - Vorlage Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung - Vorlage Abmahnung wegen Verletzung des Mietvertrags - Vorlage Abmahnung wegen Vertragsverletzung - Muster Erhöhung der Indexmiete - Muster Kündigung wegen Eigenbedarfs - Muster Kündigung wegen Vertragsverletzung - Muster Kündigung wegen Zahlungsverzugs - Muster Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete unter - Bezugnahme auf einen (qualifizierten) Mietspiegel - Musterbrief Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete - Musterbrief Mieterhöhung wegen Modernisierung - Musterbrief Modernisierungsankündigung - Musterbrief Zurückweisung einer unberechtigten Mietminderung - Vertragsmuster über die Modernisierung durch Mieter

Leseprobe

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Inhaltsübersicht

1   Vorwort

2   Mietersuche richtig vorbereiten

2.1   Miete festlegen

2.1.1   Grundsatz: Freie Vereinbarung der Miete

2.1.2   Miete richtig kalkulieren

2.1.3   Zusammensetzung der Miete

2.1.4   Fälligkeit der Miete, Zahlungsort

2.1.5   Verjährung der Miete

2.2   Mietdauer festlegen

2.2.1   Grundsatz: Mietvertrag auf unbestimmte Zeit

2.2.2   Zeitmietvertrag

2.2.3   Vereinbarung eines Kündigungsverzichts

2.3   Den richtigen Mieter finden

2.3.1   Mieter suchen

2.3.2   Mieter auswählen

2.3.3   Bonitätsprüfung

2.4   Energieausweis beschaffen

2.4.1   Vorlage des Energieausweises

2.4.2   Arten von Energieausweisen

2.4.3   Gültigkeitsdauer

3   Abschluss des Mietvertrags

3.1   Form des Mietvertrags

3.1.1   Mündlicher oder schriftlicher Mietvertrag

3.1.2   Formularmietvertrag oder Individualvereinbarung

3.1.3   Checkliste der wichtigsten Regelungen im Mietvertrag

3.2   Vertragspartner des Mietvertrags

3.2.1   Vermieter

3.2.2   Mieter

3.3   Mieträume

3.3.1   Beschreibung des Mietobjekts

3.3.2   Berechnung der Wohnungsfläche

3.4   Mietkaution

3.4.1   Keine Kaution ohne Vereinbarung

3.4.2   Art der Sicherheitsleistung

3.4.3   Höhe der Kaution

3.4.4   Durch die Mietkaution abgedeckte Forderungen

3.4.5   Zugriff des Vermieters auf die Kaution

3.5   Hausordnung

3.5.1   Wirksame und unwirksame Regelungen

3.5.2   Verbindlichkeit

3.5.3   Änderung

3.6   Übergabe der Wohnung

3.6.1   Aushändigung der Wohnungsschlüssel

3.6.2   Wohnungsübergabeprotokoll

4   Betriebskosten richtig abrechnen

4.1   Wann der Mieter Betriebskosten zu tragen hat

4.2   Wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde

4.2.1   Betriebskosten sind durch Pauschale abgegolten

4.2.2   Erhöhung der Betriebskostenpauschale

4.3   Welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen

4.3.1   Voraussetzungen

4.3.2   »Kalte« und »warme« Betriebskosten

4.3.3   Umlagefähige »kalte« Betriebskosten

4.3.4   Umlagefähige »warme« Betriebskosten

4.3.5   Welche Kosten nicht zu den Betriebskosten gehören

4.4   Wann und in welcher Höhe der Mieter Betriebskostenvorauszahlungen leisten muss

4.4.1   Regelfall: Vorauszahlungen auf die Betriebskosten

4.4.2   Vorauszahlungen in angemessener Höhe

4.4.3   Änderung der Vorauszahlungen

4.5   Wann die Betriebskostenabrechnung dem Mieter vorgelegt werden muss

4.5.1   Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten

4.5.2   Fristüberschreitung nur in Ausnahmefällen erlaubt

4.5.3   Verjährungsfrist beträgt drei Jahre

4.6   Welchen Anforderungen die Betriebskostenabrechnung entsprechen muss

4.6.1   Mindestangaben

4.6.2   Besonderheiten bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung

4.6.3   Formelle Anforderungen, Verbraucherinformationen

4.6.4   Einsichtsrecht des Mieters

4.6.5   Fälligkeit der Nachzahlung oder Rückzahlung

4.7   Wenn die Betriebskostenabrechnung vom Mieter beanstandet wird

4.7.1   Ausschlussfrist bei Abrechnungsfehlern

4.7.2   Nachbesserung der Abrechnung

5   Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung

5.1   Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung

5.1.1   Inhalt der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht

5.1.2   Ausnahmen von der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht

5.1.3   Folgen der Verletzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht

5.2   Verkehrssicherungspflicht

5.3   Kosten für Bagatellreparaturen können auf den Mieter übertragen werden

5.3.1   Voraussetzungen einer wirksamen »Kleinreparaturklausel«

5.3.2   Unwirksame Klauseln

5.4   Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter

5.4.1   Was zu Schönheitsreparaturen zählt und was nicht

5.4.2   Wer Schönheitsreparaturen durchführen muss

5.4.3   Wie die Renovierung durchzuführen ist

5.4.4   Wann Schönheitsreparaturen durchzuführen sind

5.4.5   Wenn der Mieter Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nicht rechtzeitig ausführt

6   Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

6.1   Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters

6.1.1   Was unter Erhaltungsmaßnahmen zu verstehen ist

6.1.2   Duldungspflicht des Mieters

6.1.3   Ankündigungspflicht des Vermieters

6.1.4   Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz

6.2   Modernisierung durch den Vermieter

6.2.1   Modernisierungsmaßnahmen

6.2.2   Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme

6.2.3   Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

6.2.4   Rechte des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

6.2.5   Modernisierungsvereinbarung

6.2.6   Mieterhöhung wegen Modernisierung

6.3   Modernisierung durch den Mieter

6.3.1   Wann der Mieter die Erlaubnis des Vermieters benötigt

6.3.2   Vermieter entscheidet über Mietermodernisierung nach seinem Ermessen

6.3.3   Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchschutz

6.3.4   Auswirkungen der Mietermodernisierung auf die Miethöhe

6.3.5   Modernisierungsvereinbarung

7   Störungen des Mietgebrauchs durch den Mieter

7.1   Obhuts- und Anzeigepflicht des Mieters

7.1.1   Obhutspflicht des Mieters

7.1.2   Anzeigepflicht des Mieters

7.2   Gewerbliche Nutzung der Wohnung

7.2.1   Erlaubnisfreie gewerbliche Nutzung

7.2.2   Erlaubnispflichtige gewerbliche Nutzung

7.3   Tierhaltung in der Wohnung

7.3.1   Der Mietvertrag erlaubt die Tierhaltung

7.3.2   Der Mietvertrag regelt die Tierhaltung nicht

7.3.3   Wenn der Mietvertrag die Tierhaltung verbietet

7.3.4   Wenn der Mietvertrag die Erlaubnis des Vermieters verlangt

7.3.5   Folgen unerlaubter Tierhaltung

7.4   Überlassung der Wohnung an Dritte

7.4.1   Erlaubnis des Vermieters

7.4.2   Berechtigtes Interesse des Mieters

7.4.3   Verweigerung der Erlaubnis

7.4.4   Sonderkündigungsrecht des Mieters

7.4.5   Untermietzuschlag

7.4.6   Keine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters

7.5   Störungen des Hausfriedens

7.6   Verstöße gegen die Hausordnung

7.6.1   Regelungen in der Hausordnung

7.6.2   Verbindlichkeit der Hausordnung

7.6.3   Änderung der Hausordnung

7.6.4   Unwirksame Regelungen in der Hausordnung

7.6.5   Folgen bei Verstößen gegen die Hausordnung

8   Erhöhung der Miete während des Mietverhältnisses

8.1   Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

8.1.1   Wann die Mieterhöhung ausgeschlossen ist

8.1.2   Höchstgrenze für die Mieterhöhung ist die »ortsübliche Vergleichsmiete«

8.1.3   Welche Wartefrist eingehalten werden muss

8.1.4   In welchem Umfang die Mieterhöhung durch die »Kappungsgrenze« gedeckelt ist

8.1.5   Mieterhöhungsverlangen muss begründet werden

8.1.6   Form und Inhalt des Mieterhöhungsverlangens

8.1.7   Wer das Mieterhöhungsverlangen erklären und an wen es gerichtet sein muss

8.1.8   Welche Fristen eingehalten werden müssen

8.1.9   Welche Rechte der Mieter hat

8.2   Mieterhöhung bei der Staffelmiete und der Indexmiete

8.2.1   Mieterhöhung bei vereinbarter Staffelmiete

8.2.2   Mieterhöhung bei vereinbarter Indexmiete

8.3   Mieterhöhung nach der Wohnungsmodernisierung durch den Vermieter

8.3.1   Für welche Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöht werden darf

8.3.2   Wann die Miete ausnahmsweise nicht erhöht werden darf

8.3.3   Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren

8.3.4   Wie hoch die Modernisierungsmieterhöhung sein darf

8.3.5   Wie eine wirksame Modernisierungsmieterhöhung aussehen muss

8.3.6   Wann die erhöhte Miete fällig wird

8.3.7   Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters

8.3.8   Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage

9   Wohnungsmängel

9.1   Wann ein Wohnungsmangel vorliegt

9.1.1   Wann ein Sachmangel vorliegt

9.1.2   Wann ein Rechtsmangel vorliegt

9.1.3   Wann der Wohnung eine zugesicherte Eigenschaft fehlt

9.1.4   Vermieter haftet auch ohne Verschulden

9.1.5   Wer was beweisen muss

9.2   Anzeigepflicht des Mieters

9.3   Wann die Miete trotz Wohnungsmangels nicht gemindert werden darf

9.3.1   Wenn der Mieter den Mangel kennt

9.3.2   Bei energetischer Modernisierung ist die Mietminderung vorübergehend ausgeschlossen

9.4   In welcher Höhe der Mieter die Miete mindern darf

9.4.1   Umstände des Einzelfalls sind maßgebend

9.4.2   Wenn nicht alle Räume in gleicher Weise beeinträchtigt sind

9.4.3   Berechnungsgrundlage ist die Bruttomiete

9.4.4   Einzelfälle

9.4.5   Wie die Mietminderung durchgeführt wird

9.4.6   Wie sich der Vermieter gegen eine unberechtigte oder zu hohe Mietminderung wehren kann

9.5   Welche Ansprüche der Mieter neben der Mietminderung hat

9.5.1   Zurückbehaltungsrecht des Mieters

9.5.2   Mängelbeseitigung durch den Mieter und Anspruch auf Aufwendungsersatz

9.5.3   Anspruch auf Schadensersatz

10   Beendigung des Mietverhältnisses

10.1   Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

10.1.1   Überblick über den Kündigungsschutz des Mieters

10.1.2   Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzungen durch den Mieter

10.1.3   Kündigung wegen Eigenbedarfs

10.1.4   Kündigung wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung

10.1.5   Kündigung aus sonstigen berechtigten Interessen

10.1.6   Kündigungsfristen

10.1.7   Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

10.2   Fristlose Kündigung durch den Vermieter

10.2.1   Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

10.2.2   Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs

10.2.3   Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens

10.2.4   Fristlose Kündigung wegen sonstiger schwerwiegender Vertragsverletzungen

10.2.5   Abmahnung

10.2.6   Frist zur Kündigung

10.2.7   Begründung

10.3   Formelle und inhaltliche Anforderungen an die Kündigung

10.3.1   Form der Kündigung

10.3.2   Inhalt der Kündigungserklärung

10.3.3   Kündigung durch Bevollmächtigten

10.3.4   Zugang der Kündigung

10.3.5   Widerruf und Rücknahme der Kündigung

10.4   Kündigung durch den Mieter

10.4.1   Fristgemäße Kündigung durch den Mieter

10.4.2   Fristlose Kündigung durch den Mieter

10.5   Mietaufhebungsvereinbarung

10.5.1   Zustandekommen des Vertrags

10.5.2   Inhalt des Vertrags

10.6   Folgen der Beendigung des Mietverhältnisses

10.6.1   Rückgabe der Mietsache

10.6.2   Durchführung der Schlussrenovierung

10.6.3   Abrechnung der Betriebskosten

10.6.4   Abrechnung der Mietkaution

11   Vermietungseinkünfte ermitteln und versteuern

11.1   Einnahmen bei Vermietung

11.1.1   Wobei entstehen Vermietungseinnahmen und wer erzielt sie?

11.1.2   Wann fällt Steuer auf die Einnahmen an?

11.1.3   ABC der Mieteinnahmen

11.2   Werbungskosten bei Vermietung

11.2.1   Nachweis der Vermietungsabsicht notwendig

11.2.2   Kosten sind im Jahr der Bezahlung abzuziehen

11.2.3   Tipps zum maximalen Werbungskostenabzug

11.2.4   Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand?

11.2.5   ABC der Werbungskosten

11.2.6   Teilweise Vermietung

11.2.7   Vermietungsbeginn oder -ende während des Jahres

11.2.8   Renovierung nach der Vermietung

11.3   Anlage V: Ausfüllhilfe

11.4   Anlage V-FeWo: Ausfüllhilfe

11.5   Anlage V-Sonstige: Ausfüllhilfe