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- Herausgeber: epubli
- Kategorie: Fachliteratur
- Sprache: Deutsch
- Veröffentlichungsjahr: 2016
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berechnet der Vermieter im Formular "Anlage V" selbst. Es liegt also - zumindest teilweise - in seiner Hand, in welcher Höhe er Vermietungseinkünfte versteuert. Sind die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, stellen sich Verluste ein, die mit anderen Einkünften ausgeglichen werden und so die Steuerlast drücken. Dies klappt bei Vermietungseinkünften ganz legal, ohne viel zu Tricksen. Besonders interessant sind Verluste, die nur auf dem Papier stehen, z. B. Abschreibungen auf das Gebäude. Aber auch Erhaltungsaufwendungen können zu erheblichen Steuerersparnissen führen. Bei Vermietern steht die Rendite ihrer Immobilie im Vordergrund. Liegt der Steuersatz bei 50 %, sinkt die Rendite nach Steuern um die Hälfte. Wie sich das vermeiden lässt und vieles mehr dazu mehr in diesem Skript.
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Seitenzahl: 99
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Friedrich Borrosch
Vermietung von Haus und Grund
Mit Verlusten Steuern sparen
Steuern? Mach ich selbst. Mit Tipps vom Steuerprofi
Der Autor
Der Autor kennt beide Seiten, den Arbeitsbetrieb in der Steuerverwaltung und im steuerberatenden Beruf, in der Steuerverwaltung als Betriebsprüfer eines Finanzamts, als Dozent einer Oberinanzdirektion und einer Fachhochschule für Finanzen. Als Steuerberater stehen Steuererklärungen im Vordergrund.
Published by: epubli GmbH, Berlin, www.epubli.de
ISBN 978-3-7418-4624-3
ca.60 Seiten (Printversion) 0.99 €
Copyright: Friedrich Borrosch, Steuerberater
Das Skript wurde sorgfältig bearbeitet und zuletzt fachlich geprüft: September 2016. Eine Haftung des Autors und des Verlages sind ausgeschlossen
Quellenhinweise EStG, EStDV 2016; Aktuelle Steuerrichtlinien und BMF-Schreiben
Konvertierung und Cover: sabine abels | www.e-book-erstellung.de
Vorwort
Liebe Leserinnen und Leser,
als Vermieter können Sie Steuern sparen, ohne groß zu tricksen, denn es gibt Abzugsmöglichkeiten zuhauf. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berechnen Sie selbst anhand Ihrer Angaben im Formular »Anlage V«. Es liegt also - zumindest teilweise - an Ihnen selbst, möglichst hohe Werbungskosten einzutragen und abzusetzen.
Sind die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, stellen sich Verluste ein, die mit anderen Einkünften ausgeglichen werden und so die Steuerlast drücken.
Transparenz angesagt
Sie können über die Randziffern (Rz) vom Inhaltsverzeichnis in den Text und wieder zurück navigieren. Dies erleichtert die Arbeit ungemein.
Viel Erfolg im Umgang mit dem Finanzamt.
Friedrich Borrosch, Steuerberater
Steuerreport / Inhalt
Randziffern
1.0
Allgemeine Tipps zu Haus und Grund
2
Berechnung der Einkünfte
4
• Tipp:
Mit einer vermieteten Immobilie Steuern sparen
5
• Tipp:
Während der Vermietungsphase gründlich sanieren
6
• Tipp: Finanzierungskosten richtig zuordnen
9
• Tipp: Teuer kaufen, das kann jeder ...
11
2.0
Angaben in der Anlage V
12
2.1
Angaben zur Wohnfläche
13
2.2
Angaben zu Ferienwohnungen
14
2.3
Angaben zu den Mieteinnahmen – Zeile 9
15
• Vermietung unter Preis (66 %-Regel)
17.1
• Praktischer Fall: Teilweise vermietetes Haus
20
• Tipp: Dem Lebenspartner Mieteinkünfte zuschanzen
21
• Tipp: Mieteinkünfte auf Kinder verlagern
23
2.4
Angaben zu Umlagen – Zeile 13
24
• Praktischer Fall: Wohneigentum, Hausgeldabrechnung
27
2.5
Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre – Zeile 15
29
2.6
Vermietung von Garagen, Werbeflächen... – Zeile 16
30
2.7
Vereinnahmte Umsatzsteuer – Zeilen 17 und 18
31
• Tipp: Geld durch Option zur Umsatzsteuerpflicht
32
2.8
Zuschüsse; Bausparzinsen; Mieterkaution; Schadenersatz – Zeile 19
33
3.0
Anteile an Einkünften – Zeilen 25 bis 29
34
4.0
Einkünfte aus Untervermietung von gemieteten Räumen – Zeile 31
35
5.0
Vermietung von unbebauten Grundstücken etc. – Zeile 32
37
6.0
Angaben zu Werbungskosten – Zeilen 33 bis 51
38
• Tipp: Zahlung am Jahresende drückt die Steuerlast
39
• Tipp: Vorausschauend planen und handeln
40
6.1
Werbungskosten bei gemischter Nutzung – Zeilen 33 bis 49
41
6.2
Absetzung für Abnutzung für Gebäude – Zeilen 33 bis 35
44
6.2.1
Lineare Absetzung für Abnutzung – Zeile 33
45
6.2.2
Degressive Absetzung für Abnutzung – Zeile 33
46
6.2.3
Außergewöhnliche Absetzung für Abnutzung – Zeile 33
47
Veranlagungsschema nach § 2 EStG
48
6.3
Herstellungskosten / Anschaffungskosten – Zeile 33
49
6.3.1
Herstellungskosten im Einzelnen – Zeile 33
50
• Tipp: Was man als Bauherr leicht vernachlässigt
53
6.3.2
Anschaffungskosten im Einzelnen – Zeile 33
54
6.3.3
Absetzung für bewegliche Wirtschaftsgüter – Zeile 35
58
6.4
Schuldzinsen – Zeile 35
59
• Erbbauzinsen
60
• Schuldzinsen richtig zuordnen
61
• Tipp: Finanzierungsfalle vermeiden
62
• Tipp: Zwei-Konten-Modell: Private Schuldzinsen absetzen
66
• Tipp: Mit einem Disagio Zinsen im Voraus leisten
68
• Tipp: Darlehensverträge zwischen nahen Angehörigen
69
6.5
Geldbeschaffungskosten – Zeile 37
70
6.6
Renten, dauernde Lasten – Zeile 38
71
• Tipp: Erwerb eines Grundstücks auf Rentenbasis
72
6.7
Erhaltungsaufwendungen – Zeilen 39 bis 40
73
• Zusammenstellung der wichtigsten Erhaltungsaufwendungen
74
• Nachweis der Aufwendungen
75
• Höheren Standard herbeigeführt?
76
• Bruchbude gekauft? 15 %-Regel beachten!
77
• Nach und nach renovieren
78
• Anschaffungskosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft
79
• Größere Erhaltungsaufwendungen geschickt verteilen
82
• Instandhaltungsrücklage
84
• Praktischer Fall: Teilweise vermietetes Haus
86
6.8
Betriebskosten – Zeile 46
88
6.9
Verwaltungskosten – Zeile 47
89
7.0
Gezahlte Vorsteuer – Zeile 48
90
8.0
Sonstiges – Zeile 49
91
• Kontoführungsgebühren
92
• Schadenersatz (Rücktritt vom Vertrag / Prozesskosten)
93
• Abstandszahlungen an Mieter
94
• Prozesskosten
95
• Fahrtkosten
96
• Arbeitszimmerkosten
97
• Geschenke
98
9.0
Anmerkungen
9.1
Grundbesitz als Kapitalanlage
99
9.2
Rendite im Blick
100
9.3
Grundsteuererlass bei Leerstand von Gebäuden
101
9.4
Ausfallrisiko (Mietnomaden)
102
9.5
Immobilienrecht querbeet
103
Vermietung von Haus und Grund
Vieles spricht dafür, das Alter finanziell mit einer vermieteten Immobilie abzusichern. Die vereinnahmte Miete wirkt wie eine Rente. Und wer es richtig anstellt, kann mit einer vermieteten Immobilie sogar Steuern sparen.
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berechnet der Vermieter selbst anhand seiner Angaben im Formular »Anlage V«. Es liegt also - zumindest teilweise - in seiner Hand, in welcher Höhe er Vermietungseinkünfte versteuert.
Sind die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, stellen sich Verluste ein, die mit anderen Einkünften ausgeglichen werden und so die Steuerlast drücken. Dies klappt bei Vermietungseinkünften ganz legal, ohne viel zu Tricksen. Besonders interessant sind Verluste, die nur auf dem Papier stehen, z. B. Abschreibungen auf das Gebäude.
2
1.0 Allgemeine Tipps zu Haus und Grund
Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 21 EStG). Für die zeitliche Erfassung der Einnahmen und der Werbungskosten gilt das sogenannte Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Danach sind Mieteinnahmen in dem Kj. anzusetzen, in dem sie zugeflossen sind. Ausgaben (Werbungskosten) sind in dem Kj. abzusetzen, in dem sie verausgabt sind.
• Erbbau- / Nießbrauchrecht
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung stammen hauptsächlich aus unbeweglichem Vermögen, also aus der Vermietung von Grundstücken, aber auch aus der Vermietung von grundstücksgleichen Rechten / z. B. aus einem Erbbau- oder Nießbrauchrecht (§ 21 Abs. 1 EStG). Erhaltene Erbbauzinsen sind »wie« Mieteinnahmen steuerpflichtig, gezahlte Erbbauzinsen sind »wie« Schuldzinsen absetzbar. Wer nießbrauchberechtigt ist, kann die Sache selbst gebrauchen oder die Nutzungen daraus ziehen, z. B. in Form von Mieten.
• Nebeneinkünfte
Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen ferner die Einkünfte aus Vermietung von Sachinbegriffen (Mehrheit beweglicher Sachen), z. B. einer Geschäftseinrichtung und die Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, z. B. eines Urheberrechts.
Beispiele zu Sachinbegriffen:
- Überlassung von Maschinen und Einrichtungsgegenständen etc. im Rahmen der Verpachtung eines Gewerbetriebs im Ganzen.- Überlassung von Möbeln im Rahmen der Vermietung eines möblierten Zimmers.3
• Wer hat die Einkünfte zu versteuern?
Einkünfte hat grundsätzlich der Eigentümer der Einkunftsquelle zu versteuern. Einkunftsquellen können sein ein Grundstück, grundstücksgleiche Rechte oder andere Rechte. So können auch Nießbrauchsberechtigte und Mieter - aus Untervermietung - steuerpflichtige Mieteinkünfte beziehen (BFH vom 4.9.2000 - IX R 22/97).
• Sachleistung (Wohnraum) als Unterhalt
Überläßt ein Steuerzahler seiner von ihm geschiedenen Ehefrau aufgrund einer Unterhaltsvereinbarung ein Einfamilienhaus zur Nutzung, so erzielt er mit diesem Überlassen keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S. von § 21 EStG, weil er nicht gegen Entgelt vermietet.
Die Ehefrau nutzt das Haus nicht aufgrund eines Mietvertrags, sondern allein aufgrund der im Rahmen der Ehescheidung getroffenen Unterhaltsvereinbarung (BFH 17.3.1992 - IX R 264/87).
Lediglich die durch die Nutzung des Hauses entstandenen Kosten sind als Unterhalt anzuerkennen.
4
• Berechnung der Einkünfte
Wichtiger Hinweis
Steuerersparnisse ergeben sich, wenn die Hauskosten (Werbungskosten) höher sind als die Mieteinnahmen. Der so entstehende Verlust mindert das Einkommen, was zur Steuerersparnis führt. Das Ziel sollte hier sein, hohe Verluste zu erlangen, ohne sich dabei finanziell arg zu strapazieren? Dies ist die entscheidende Frage an dieser Stelle.
Besonders interessant sind Werbungskosten, die nur auf dem Papier stehen, z. B. Abschreibungen auf das Gebäude.
Die wichtigsten Werbungskosten sind:
• Abschreibungen – Rz 44
Die Herstellungs- und Anschaffungskosten für ein vermietetes Gebäude werden durch Abschreibung auf die Dauer der Nutzung verteilt. Hier gilt es, alle Herstellungs- und Anschaffungskosten zusammen zu tragen und den günstigsten Abschreibungssatz anzuwenden.
• Schuldzinsen – Rz 59
Schuldzinsen sind als Werbungskosten absetzbar. Bei gemischter Nutzung einer Immobilie - durch Vermietung und gleichzeitiger Nutzung zu eigenen Wohnzwecken - sind die Schuldzinsen nur anteilig absetzbar. An dieser Stelle sollten Sie darauf achten, das Fremdkapital möglichst ausschließlich dem vermieteten Teil zuzuordnen. Dann sind Schuldzinsen in voller Höhe absetzbar.
• Erhaltungsaufwendungen – Rz 73
Erhaltungsaufwendungen sind im Jahr der Zahlung in voller Höhe absetzbar. Hier kommt es darauf an, die Aufwendungen von den Herstellungs- und Anschaffungskosten (Rz 49) abzugrenzen. Im Falle der gemischten Nutzung (Rz 41) sollten die Erhaltungsaufwendungen möglichst dem vermieteten Teil zugeordnet werden. Auf diese Weise wird erreicht, dass die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar sind.
Zunächst zur Auflockerung vier handfeste Tipps:
5
Tipp: Mit einer vermieteten Immobilie Steuern sparen
Mit einem sogenannten Selbstläufer macht man eigentlich nichts falsch. Unter einem Selbstläufer versteht man eine vermietete Immobilie, die vernünftig finanziert ist. Mieten und Kosten halten sich die Waage, den lästigen Kleinkram erledigt der Hausverwalter. Die Abschreibung von 2 % führt zu einem steuerlichen Verlust, aber nur auf dem Papier. Ist die Vermietung auf Dauer angelegt, werden die Verluste ohne Wenn und Aber anerkannt. Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt (BMF, 8.10.2004, IV C 3 - S 2253 - 91 / 04). Bei einem Verkauf der Immobilie außerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist ist ein Veräußerungsgewinn steuerfrei.
6
Tipp: Während der Vermietungsphase gründlich sanieren
Zigmal praktiziert: Eine vermietete sanierungsbedürftige Immobilie als künftiges eigengenutztes Domizil kaufen und während der verbleibenden Vermietungsphase gründlich renovieren. Die Aufwendungen für die Renovierung sind als Werbungskosten absetzbar.
Bei diesem Manöver sollten Sie beachten:
7
1. Unterhalb der 15 %-Grenze bleiben
Wer ein sanierungsbedürftiges Haus kauft, wird den späteren Sanierungsaufwand gedanklich dem Kaufpreis zugeschlagen haben, so die Überlegung des Fiskus. Deshalb rechnet er den Anschaffungskosten eines Gebäudes auch die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen hinzu, die innerhalb eines kurzen Zeitraums nach Anschaffung des Gebäudes – innerhalb von drei Jahren - durchgeführt wurden. Wenn die Aufwendungen indessen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes - ohne Umsatzsteuer - nicht übersteigen, sind sie sofort absetzbar. Andernfalls sind sie als anschaffungsnahe Aufwendungen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG) den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzuzurechnen und wirken sich steuerlich nur über die magere Gebäudeabschreibung von 2 % aus.
Was tun? Entweder Sie bleiben unterhalb der 15 %-Grenze oder Sie warten drei Jahre und sanieren erst dann. Zur 15 %-Grenze mehr unter > Rz 77.
8
2. Den Makel der Liebhaberei vermeiden
Wer mit seiner Immobilie auf Dauer keine Überschüsse anstrebt, dem hängt der Fiskus gern den Makel der so genannten Liebhaberei an mit der Folge: Verluste werden nicht anerkannt. Dabei beruft sich der Fiskus auf § 42 AO, der den Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten verbietet. Verluste werden z. B. nicht anerkannt, wenn ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung bereits innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb selbst bezogen wird und zwischenzeitlich nur Verluste angefallen sind (BFH-Urt. v. 09.07.2002 - IX R 33/01 / NV).
Was tun? Bei Verlusten erst nach fünf Jahren einziehen. Vermeiden Sie den Eindruck, die Vermietung sei nicht auf Dauer angelegt. Da kann ein befristeter Mietvertrag schon verräterisch sein.
Zu Liebhaberei im Steuerrecht mehr unter > Rz 16 ff.
9
Tipp: Finanzierungskosten richtig zuordnen
Wer beim Erwerb einer vermieteten Immobilie Eigenkapital verwendet und zur Anschaffung einer privat genutzten Immobilie ein Darlehen aufnimmt, ist steuerlich schlecht beraten. Umgekehrt wäre besser. Doch solch einen groben Fehler macht kaum jemand.
