Die aufgeklärten Mieter E-Book

Thomas Fuchs

• Herausgeber: BoD - Books on Demand
• Kategorie: Lebensstil
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 109

Veröffentlichungsjahr: 2025

Beschreibung

Leider habe ich in meiner beruflichen Praxis bedauerlicherweise immer wieder feststellen müssen, welche Bildungslücken in Bezug auf das Thema Miete und Wohnen allgemein bei den oft bereits langjährigen Mietern, aber gerade auch den zukünftigen neuen Mietern, vorhanden ist. Hier soll ein solides Grundlagenwissen aus meiner 16-jährigen Immobilienkaufmännischen Praxis vermittelt werden und das erklären, was für Sie wirklich wichtig ist! Im Wesentlichen in fünf Punkten stelle ich dar, weshalb Sie eben nicht den größten Teil ihres Einkommens für die Miete ausgeben sollten. Informationen zur Verfügung zu stellen, die einen Mehrwert für Sie bringen, einfach strukturiert, ohne jedoch den Leser und Mieter mit zu viel Details in den Stressmodus zu bringen. Nach dem Lesen dieses Insiderwissens eines langjährigen Immobilienkaufmanns werden Sie eines sein: Eine aufgeklärte Mieterin oder Mieter. Dieses Versprechen gebe ich Ihnen!

Leseprobe

In diesem Buch genannte Strategien, Konzepte und Empfehlungen, wird weder vom Verfasser noch von sonstigen Beteiligten eine Garantie übernommen. Der Verfasser noch deren Beauftragten haften für Personen -, Sach - und Vermögensschäden.

Das vorliegende Buch dient ausschließlich dazu, ihre Gedanken anzuregen. Was sie damit erreichen, liegt in ihrer eigenen Verantwortung.

Sofern der Verfasser dieses Buches sich auf Zitate bezieht, wurden diese, - soweit möglich - entsprechend vermerkt. Spezifische Änderungen können sich im Laufe der Zeit jedoch durchaus ergeben.

Inhaltsverzeichnis

Über den Autor

Vorwort

Einleitung

Einige rechtliche Grundlagen - Grundwissen für alle Mieter

Die Rechtsobjekte

Die Geschäftsfähigkeit

Eigentum und Besitz: Was ist der Unterschied?

Schriftformen die im Alltag vorkommen

Ein Überblick über die Vertragsarten im BGB

Allgemeine Geschäftsbedingungen und die Vertragsfreiheit

Der Mietvertrag - worauf es ankommt

Steigende Betriebskosten - Preistreiber für die Gesamtmiete

Die typischen Vermieter am Wohnungsmarkt

Diese vier Punkte müssen in einem Mietvertrag stehen:

Der für Sie wichtigste Bestandteil des Mietvertrages:...

Die Mietpreisbremse

Weitere, sehr wichtige Bestandteile in Mietverträgen

Kündigung des Mietvertrages

Kündigung wegen Eigenbedarf-Rechte der Mieter werden oft missachtet

Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB

Rückzahlung der Mietsicherheit / Kaution:

Ihre Kautionsansprüche bei Eigentümerwechsel

Der Makler & Die Maklerprovision - Kostet Geld - aber ist es das wert?

Denken Sie an die Checkliste für Neu-Mieter

Die Checkliste: 24 Punkte - die für Sie Entscheidend sein können!

Welche Rolle nimmt eigentlich eine Hausverwaltung ein?

Die Checkliste für Wohnungssuchende - Auf Sie kommt es an!

Was in die Bewerbungsmappe gehört

Meine Entscheidungsfindung ...Wie habe ich nun meine Entscheidung getroffen bei massenhaften Bewerbern für eine Wohnung?

Ein Werkzeugkasten spezieller Art: Schutzinstrumente für Mieter

Musterschreiben 1: Rückzahlung der Mietkaution

Musterschreiben 2: Falschberechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Musterschreiben 3: Erlaubnis zur Untervermietung

Musterschreiben 4: Erlaubnis zur Tierhaltung in der Wohnung

Musterschreiben 5: Rückforderung einer überhöhten Miete

Haftungsausschluss

Über den Autor

Der Buchautor Thomas Fuchs (*1966) hat einen interessanten Lebenslauf er ist gelernter Lackierer, Facharbeiter für Eisenbahnbetrieb und Immobilienkaufmann von Beruf.

Neben seiner 10-jährigen Tätigkeit bei der DB-AG hat er auf dem zweiten Bildungsweg sein Fernstudium der Psychologie begonnen und dies mit einer Bestnote sowie seiner Diplomarbeit 1994 abgeschlossen.

In seiner über 16-jährigen beruflichen Tätigkeit, sowohl im Angestelltenverhältnis, wie auch als selbständiger Immobilienkaufmann, in den klassischen fünf Kernsegmenten dieses Berufes, – kaufmännische Steuerung und Controlling, WEG-Verwaltung, Bauprojektmanagement, Immobilienmakler und Gebäudemanagement –, kann der Autor auf einen sehr umfangreichen Erfahrungsschatz diesbezüglich zurückgreifen. Er arbeitete in den verschiedensten Bereichen der Immobilienwirtschaft, angefangen von Wohnungsgesellschaften mit über 50.000 Wohneinheiten in Berlin sowie auch für kleinere klassische mittelständische Immobilienunternehmen, zwischen 250-2500 Wohneinheiten (WE), wie auch für kleinere Unternehmen bis 128 WE.

Die erste berufliche Ausbildung als Lackierer, sich im handwerklichen Bereich Kenntnisse anzueignen, führte ihn in eines der renommiertesten deutschen Unternehmen, der Firma Carl Zeiss in Jena.

Nach über 41 Jahren beruflicher Laufbahn kann er auf ein sehr abwechslungsreiches, berufliches Leben zurückblicken, indem er leidenschaftlich viele nützliche, auch sehr detaillierte Einblicke in die unterschiedlichen Firmen bekam und somit sein Erfahrungsschatz bis heute stetig ausbauen konnte. Stationen waren u.a. große Player in der deutschen Wirtschaft: Allianz AG, Bertelsmann, Carl Zeiss Jena, Deutsche Bahn AG, Deutsche Post AG, Deutsche Telekom, GSW Berlin u.a.

Vorwort

Auf unserem Lebensweg viele nützliche Lebenserfahrungen zu sammeln, ist gewiss sehr hilfreich. Von viel größerer Bedeutung ist aber, an den unendlich vielen Kreuzungen unseres Lebensweges richtig abzubiegen, um schneller und reibungsloser an unser Ziel zu kommen.

In diesem Buch möchte ich mich insbesondere auf die große Gruppe der Mieter fokussieren. Schließlich ist es die Gruppe in unserer Gesellschaft, die jeden Monat hart dafür arbeiten muss, um den in der Regel – oft größten Teil -, ihres Einkommens für die Miete Ihrer Wohnung aufzubringen.

Eine bezahlbare, bereits von der Bausubstanz her – wenig stressbereitende – Wohnung zu haben, in der man sich wohl fühlt. Falls der Vermieter (wieder) einmal mit einer unzulässigen Mieterhöhung kommt - diesen mit substanziellen Grundlagenwissen, die ein Mieter unbedingt haben sollte, schriftlich wie mündlich, auf gleicher Augenhöhe begegnen zu können. Dazu benötigt man solide Kenntnisse, die ich auf den Punkt bringen werde. Nicht immer benötigt man sofort einen Rechtsanwalt oder Mieterverein zur Lösung von Problemen rund um die Wohnung!

Zunächst jedoch ist es mein Ziel, Wissen und Kenntnisse gerne weiterzugeben, die ich als Immobilienkaufmann sammeln konnte.

Im Wesentlichen in fünf Punkten stelle ich dar, weshalb Sie eben nicht den größten Teil ihres Einkommens für die Miete ausgeben sollten!

In den letzten Jahren habe ich festgestellt, dass ich mit meinem beruflichen Erfahrungsschatz, der aus den verschiedensten Bereichen der deutschen Wirtschaft stammt, meinen drei absolvierten Berufsabschlüssen und dem Studium der Psychologie vielen Freunden, Bekannten und Verwandten mit meinem Wissen zu einem positiven Ergebnis ihres Anliegens verhelfen konnte, insbesondere was meine Tätigkeit der letzten 16 Jahre in der Immobilienwirtschaft betrifft.

Das hat mich dazu animiert, zunächst den schriftlichen und möglicherweise weiterführend auch digitalen Informationsweg dafür zu nutzen.

Herausforderungen, die Aufgaben, die Themen, die unser Leben bewegen, auch aus einem ganz speziellen Blickwinkel einmal ganz anders zu betrachten. Grundsätzlich ist es immer von Nützlichkeit, wenn man gut vorbereitet an die Lösung eines Problems oder einer Aufgabe heran geht.

Das spart an anderer Stelle oft viel Geld und Ihre wertvolle Lebenszeit und in unserem ganz speziellen Fall: Ihre Miete!

Genau die Wohnung zu bekommen, die Sie haben möchten, um die richtige Wohnungsauswahl zu treffen, um mit Ihrem Vermieter auf Augenhöhe – gut vorgebildet –, zu kommunizieren.

Informationen zur Verfügung zu stellen, die einen Mehrwert für Sie bringen, einfach strukturiert, ohne jedoch den Leser mit zu viel Details in den Stressmodus zu bringen.

Zunächst soll ein solides Grundlagenwissen aus meiner 16-jährigen immobilienkaufmännischen Praxis vermittelt werden und das erklären, was für Sie wirklich wichtig ist.

Ich sehe mich daher ausdrücklich nicht in Konkurrenz stehend zu Rechtsanwälten, den Mietervereinen oder sonstigen Institutionen.

Lösungen aufzuzeigen für die dringendsten Probleme, die die Menschen heute bewegen in einer zunehmenden komplexeren Welt, mit sozialen Abstiegsängsten, Altersarmutskatastrophe und mit ständig neuen Herausforderungen.

Viele Menschen ertrinken in der vorhandenen Informationsflut. Es gibt zwar jede Menge Informationen zu verschiedensten Themen, aber haben wir nicht täglich immer mehr zu tun mit der Bearbeitung und Entsorgung von lästigem Informationsmüll, mit dem wir zugeschüttet werden? Kostet uns das nicht wertvolle Lebenszeit? Ja! Konzentrieren wir uns also auf das Wesentlichste, was für Sie wichtig ist zu wissen.

Leider habe ich in meiner beruflichen Praxis bedauerlicherweise immer wieder feststellen müssen, welche Bildungslücken in Bezug auf das Thema Miete und Wohnen allgemein bei den oft bereits langjährigen Mietern, aber gerade auch den zukünftigen neuen Mietern, vorhanden ist.

Hierzu zählt natürlich auch das Anmieten einer Wohnung und die monatliche Zahlung der Miete. Genau damit möchte ich in diesem Buch beginnen.

Meine Vision ist es, Ihnen Wissen zu vermitteln, um Ihnen Ihren Alltag und Ihr Leben zu erleichtern, sich besser zu positionieren und somit Informationen zur Verfügung zu stellen, die wirklich wichtig sind, um Ihnen zu einem bestimmten Erfolg zu verhelfen, um ein relativ entspanntes und glücklicheres Leben führen zu können.

Die in diesem Buch bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich Bildungszwecken und sind nicht dazu gedacht professionellen rechtlichen Rat zu ersetzen.

Thomas FuchsBerlin Dezember 2024

Einleitung

Es ist schwierig, eine genaue Zahl zu nennen, da die Anzahl der Mieter in Deutschland von vielen Faktoren abhängt, wie z.B. Bevölkerungswachstum, Wohnungsmarktbedingungen und politischen Maßnahmen. Laut Schätzungen des Statistischen Bundesamtes und des Mieterbundes, lebten im Jahr 2023 etwa 52,4% der Bevölkerung in Deutschland zur Miete und es gibt rund 23 Millionen Mieterhaushalte in Deutschland, in denen Rund 42 Millionen Menschen Mieter sind.

Im EU-Vergleich ist Deutschland Mieterland Nummer eins. Es ist daher möglich, dass die Anzahl der Mieter bis Ende 2024 weiter gestiegen sein wird.

Erheblich dabei sind die eigentlichen Baukosten mit derzeit etwa 3420 € pro Quadratmeter, in Deutschland extrem hoch. Hierbei wiederum ist die Regulierungswut des Staates mit 37 % exorbitant hoch!

Beispielsweise in Österreich liegt der Anteil der staatlich abgeleiteten Kosten bei nur 7 %!

Betrachtet man hierbei noch die Baunebenkosten, Planungsleistungen sowie Finanzierungskosten aber auch die Kosten für Gutachten, so sind diese mit 490 € pro Quadratmeter in Deutschland sogar höher als jedem anderen Land.

[Diese und vereinzelt nachfolgende Angaben sind aus dem Buch: Plünderland, S.55 ff. von Günter Hannich]

Fazit: in Deutschland ist man mit 5150 € pro Quadratmeter Komplettbaukosten, Spitzenreiter in Europa während unser Nachbarland Österreich hier zum Vergleich etwa nur 3030 € pro Quadratmeter aufweist. Selbstverständlich sind diese Baupreise Durch die staatliche Gängelung künstlich nach oben getrieben.

Nehmen wir einmal die Eigenheimbesitzerquote in Deutschland, diese entspricht etwa 46,7 %, was im Umkehrschluss heißt das etwa 52,4 % der deutschen zur Miete wohnen. Dagegen haben Länder wie Rumänien etwa eine Eigenheimquote von 95 % in Frankreich von 63 % und in Spanien von 76 %.

Einige Städte, die bereits heute für ihre hohe Lebensqualität bekannt sind, wie z.B. München, Hamburg, Freiburg, Heidelberg, Stuttgart, Düsseldorf und Münster. Diese Städte bieten eine gute Infrastruktur, hohe Lebensstandards, eine gute Arbeitsmarktlage und ein breites kulturelles Angebot. Es ist anzunehmen, dass diese Städte auch im Jahr 2024 zu den lebenswertesten in Deutschland gehören werden.

Wobei man feststellen muss, dass deutschlandweit in München die höchsten Mieten gezahlt werden müssen. Jeder Vierte in der Mittelschicht macht sich Sorgen, um seinen Status halten zu können.

In fast allen Industriestaaten ist die Mittelschicht gesunken, weil die mittleren Einkommen in den vergangenen zehn Jahren nur um 0,3 Prozent jährlich gestiegen sind, während gleichzeitig Wohnkosten erheblich zulegten.

Die Hauspreise sind im Durchschnitt der Industrieländer seit 1990 um ein Viertel gestiegen und damit dreimal so schnell wie die mittleren Einkommen der Menschen.

Gegenwärtig ist die Lage so, dass immer mehr Mieter insbesondere in den Ballungsräumen und großen Städten sehr unter den explosiven Mietpreisentwicklungen leiden.

Berliner Mieter zahlen durchschnittlich rund 35% ihres Nettoeinkommens für ihre Miete. Dies entspricht etwa 920 Euro pro Monat für eine 60 Quadratmeter große Wohnung. Die Mietpreise in Berlin sind in den letzten Jahren stark gestiegen, was zu einer hohen Belastung für viele Mieter führt. In vielen Fällen jedoch geben in der Bundeshauptstadt die Mieter fast jeden zweiten Euro für ihre Miete aus, durchschnittlich 48% ihres verfügbaren Einkommens im Jahr 2023, Tendenz weiter steigend.

Eine Faustregel besagt aber, dass die Wohnungsmiete nicht höher als ein Drittel des zur Verfügung stehenden Einkommens im Monat sein sollte, damit SIE weiterhin gut LEBEN können.

Beispiel Berlin-Neukölln, Emserstrasse, - 146 % Mietsteigerung - in den letzten 10 Jahren! Ein Stadtteil von Berlin mit ca. 330.000 Einwohner, sehr dicht besiedelt, wo oft unterprivilegierte Bevölkerungsschichten wohnen.

In Deutschland fehlen nach Angaben der Immobilienbranche inzwischen 800.000 Wohnungen. Das seien 100.000 mehr als noch im vorigen Jahr, wie das Verbändebündnis Wohnungsbau auf dem Wohnungsbau-Tag in Berlin mitteilte.

Mindestens für weit über 80 % der etwa 23 Millionen Mieter in Deutschland ist der größte Ausgabenposten im Monat die Mietzahlung. Da sollte gut überlegt werden, wie viel Geld man bereit ist, für eine Miete auszugeben!

Nach einer Studie der europäischen Zentralbank (EZB) wurde festgestellt, dass deutsche hinsichtlich ihres Privatvermögens, als die Ärmsten im Euroraum Abschnitten dabei wurde in dieser Studie das sogenannte Medianvermögen, das angibt welches Vermögen ein Bürger besitzt, der genau in der Mitte der Gesellschaft – also zwischen ganz Armen und ganz Reichen –, steht. Der Median gibt einen besseren Eindruck von der Verteilung des Vermögens, also allein der Durchschnitt, der durch wenige Superreiche nach ganz oben gezogen wird.

Nehmen wir einmal an, Sie haben ein Nettoverdienst von 2.500,00 € im Monat und geben nun für die Warmmiete nur 360,00 € aus. Dies bedeutet, nicht mehr als 14,4 % für das Wohnen auszugeben!

Sie hätten monatlich nach Abzug der Miete ein frei verfügbares Nettoeinkommen von 2.140,00 €! Was glauben Sie, kann ein Mieter für das restliche Geld, das er an der Mietzahlung gespart hat, für andere schöne Dinge ausgeben... Da ist noch viel Luft zu einem schönen Leben!

Ist es da nicht auch sinnvoll, einmal vorherig zu überlegen – dies sollte eigentlich die erste Frage bei der Suche einer Wohnung sein: Wo möchte ich überhaupt wohnen? Muss es in Berlin Mitte sein oder München? Kann es nicht über den Monat gesehen lohnenswerter für Ihre Geldbörse sein, eventuell 1 Stunde Anfahrt zur Arbeit in Kauf zu nehmen, dafür aber im weiteren Umland von Berlin oder München oder eben auch Potsdam, Hamburg, Leipzig zu wohnen? In den allermeisten Fällen spart das für Sie, auf den laufenden Monat gesehen, einiges an Miete an ihren Vermieter! Über die Pendlerpauschale kann man sich den erhöhten Mehraufwand an Fahrzeugkosten bei der Steuererklärung zurückholen. Bei der Mietzahlung in der Regel nicht.

Das Wohngeldstärkungsgesetz ist seit dem 1. Januar 2020 in Kraft. Es beinhaltet verschiedene Maßnahmen zur Stärkung des Wohngelds, um einkommensschwache Haushalte bei den Wohnkosten zu entlasten. Dazu gehören unter anderem eine Erhöhung der Wohngeldbeträge, eine Anpassung der Einkommensgrenzen und eine Vereinfachung der Antragsverfahren. Das Gesetz soll dazu beitragen, dass mehr Menschen in Deutschland Wohngeld erhalten können und sozialen Härten auf dem Wohnungsmarkt entgegenwirken. Dies reagiert auf die entsprechenden Entwicklungen am Wohnungsmarkt und der Einkommen.

Deutschlandweit sollen demnach rund 660.000 Haushalte von der Leistungserhöhung profitieren, 180.000 Haushalte haben erstmals oder erneut einen Wohngeldanspruch! Demnach kommt ein berechtigter Zweipersonenhaushalt im